SAU alm. del - svar på spm. 395 om at bekræfte, at grundværdien for enfamiliehuse, herunder visse landejendomme, vil blive ansat til grundens handelspris i ubebygget stand, såfremt planloven ikke tillader andre former for bygninger på grunden

Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål nr. 395 af 20. september 2023 (alm. del).
Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Pernille Vermund (NB).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
4. december 2023
J.nr. 2023 - 7249
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 395
Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
Side 2 af 3
Spørgsmål
Vil ministeren bekræfte, at grundværdien for enfamiliehuse, herunder visse landejen-
domme, vil blive ansat til grundens handelspris i ubebygget stand, såfremt planloven ikke
tillader andre former for bygninger på grunden? Er det derimod muligt at bygge en etage-
ejendom på grunden, og vurderer Vurderingsstyrelsen, at det vil være den bedste økono-
miske anvendelse af grunden, så vil grundværdien i stedet blive ansat efter reglerne i ejen-
domsvurderingslovens § 19 A, der fastsætter vurderingsprincipperne for grundværdier for
etageejendomme? Ministeren bedes videre bekræfte, at grundværdien for etageejen-
domme i mange tilfælde vil være højere end den pris, som en investor vil være villig til at
give for byggegrunden i ubebygget stand, jf. bemærkningerne til L 71 (2019-2020). Det vil
sige, at grundværdien er højere end den pris, som sælger kan få for grunden (i ubebygget
stand). Vil ministeren videre bekræfte, at dette forhold i sig selv kan lede til, at de nye
grundvurderinger overstiger ejendomsværdien for enfamiliehuse og landejendomme, hvor
det er muligt at opføre etageejendomme på grunden?
Svar
Grundværdien for et enfamiliehus, herunder stuehuse beliggende på land- og skovejen-
domme, vil som udgangspunkt blive ansat ud fra ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1,
dvs. til den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kate-
gori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika.
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1, at ved grundværdien forstås vær-
dien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt
og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.
Det fremgår af § 18, stk. 1, at grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og
den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller
anden offentlig regulering.
Det fremgår herefter af § 18, stk. 2, at hvis det efter forskrifter som nævnt i stk. 1 er mu-
ligt at anvende og udnytte grunden til flere forskellige formål, anses det bedste formål i
økonomisk henseende for at være den af de foreliggende muligheder, der giver den høje-
ste grundværdi.
Det vil således være den af de foreliggende muligheder, der giver den højeste grundværdi,
der skal lægges til grund ved ansættelsen af grundværdien, jf. ejendomsvurderingslovens §
18, stk. 2.
Der vil være situationer, hvor der kan være behov for at tage højde for, at den anvendelse,
som i henhold til plangrundlaget giver den højeste grundværdi, ikke forekommer at være
en realistisk mulighed.
Hvis det derudover i forbindelse med de endelige ejendomsvurderinger skulle vise sig, at
det i et generelt omfang opleves, at grundværdier fastsættes ud fra urealistiske
Side 3 af 3
forudsætninger i plangrundlaget, vil der blive taget stilling til, hvordan der systematisk kan
rettes op herpå.
I et tilfælde, hvor der på en grund er opført et enfamiliehus, men hvor der i henhold til
plangrundlaget kan opføres etageejendomme (ejerlejligheder), må det antages, at grunden
i henhold til plangrundlaget både kan anvendes til enfamiliehuse og ejerlejligheder.
I dette tilfælde vil der blive beregnet en grundværdi for anvendelse og udnyttelse af grun-
den til et enfamiliehus, og en grundværdi for anvendelse og udnyttelse af grunden til ejer-
lejligheder. Det vil sige, at der både beregnes en grundværdi på baggrund af den alminde-
lige vurderingsnorm for enfamiliehuse og efter vurderingsnormen for ejerlejligheder i
ejendomsvurderingslovens § 19 a. Grundværdien vil herefter blive ansat ud fra den an-
vendelse og udnyttelse, der giver den højeste grundværdi, jf. princippet i ejendomsvurde-
ringslovens § 18, stk. 2.
I praksis vil en grundværdi ansat efter ejendomsvurderingslovens § 19 a i langt de fleste
tilfælde overstige grundværdien ansat efter den almindelige vurderingsnorm, hvorfor den
mulige anvendelse af grunden til etageejendomme (ejerlejlighed) ofte vil være den bedste
økonomiske anvendelse.
Der vil dog ved ansættelsen af grundværdien efter ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk.
1, være mulighed for at tage hensyn til ”andre forhold, der vurderes at have en væsentlig
betydning for grundværdien”. Det afgørende for, om der kan tages hensyn til sådanne
forhold vil være, om der foreligger en tilstrækkelig påvirkning af opgørelsen af ejendoms-
værdien for ejendommen som nyopført, jf. L 71 som fremsat, side 62.
Vurderingsstyrelsen vil i forbindelse med fastlæggelsen af det endelige administrations-
grundlag tage stilling til, hvilke konkrete forhold, der skal tages højde for ved fastlæggelse
af grundværdien for grunde, der ikke i dag anvendes til etageejerlejligheder, men hvor det
i henhold til plangrundlaget er muligt at opføre etageejerlejligheder.
I forhold til slutbrugerprincippet henvises til mit svar på SAU alm. del - spørgsmål 394
(2023-24).


Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål nr. 394 af 20. september 2023 (alm. del).
Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Pernille Vermund (NB).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
17. november 2023
J.nr. 2023 - 7249
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 394
Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 395
Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
Side 2 af 2
Spørgsmål
Vil ministeren bekræfte, at de nye grundvurderingsprincipper ikke længere sigter mod, at
etageejendomme skal beskattes af værdien af grunden under ejendommen (i ubebygget
stand), men derimod af et ikke observerbart forhold, som Skatteministeriet i bemærknin-
gerne til L 71 (2019-2020) benævner ”slutbrugerens værdiansættelse af grunden”? Vil mi-
nisteren videre bekræfte, at de nye principper for vurderingen af grunde under etageejen-
domme eller grunde, hvorpå der kan opføres etageejendomme, kan lede til, at grundvær-
dien ansættes til en væsentligt højere værdi end den pris, som en investor er villig til at
give for byggegrunden i ubebygget stand? Det vil for eksempel være tilfældet, såfremt in-
vestor skal påtage sig omkostninger i form af etablering af infrastruktur som veje og regn-
vandsafledning i forbindelse med etableringen af etageejendommen på grunden, eller så-
fremt en investor forlanger et særligt højt afkast (en risikopræmie) for at udvikle etagebyg-
geriet.
Svar
Der henvises til svar på SAU alm. del – spm. 393 (2023-24), hvoraf det fremgår, at vedta-
gelsen af L 71 A (2019-20) og L 107 A (2020-21) ikke har ændret ved, at grundværdien
for ejendomme – herunder for ejerlejligheder og andre ejendomme, hvor der må opføres
etageboligbebyggelse – fastsættes ud fra den bedste økonomiske anvendelse i ubebygget
stand.
Som det fremgår af bemærkningerne til L 71 A (2019-20), betyder indførelsen af slutbru-
gerprincippet, at fastsættelsen af grundværdien under etageboligbyggeri til ejerlejligheder
forventes at være væsentlig højere end den pris, en investor oprindeligt gav for bygge-
grunden, og dermed også de handelspriser, der faktisk kan observeres i forbindelse med
faktiske salg af grunde udlagt til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, jf. Folketingsti-
dende 2016-17, A, L 71 som fremsat, side 62.
Det skyldes, at grundværdien for ejerlejligheder skal afspejle slutbrugerens værdifastsæt-
telse af grunden, dvs. ejendomsværdien (den samlede værdi for grund og bygning) fra-
trukket bygningsværdien.
Med denne metode sikres ensartede grundværdier for enfamiliehuse og ejerlejligheder,
hvor ejendomsværdien er den samme, og hvor størrelsen og øvrige bygningskarakteristika
er ensartede – og dermed også en ensartet grundskyld. Med de tidligere regler var det ty-
pisk sådan, at grundskylden var væsentligt højere for enfamiliehuse end for ejerlejligheder
i samme kommune, selvom ejendomsværdien og størrelsen samt øvrige bygningskarakte-
ristika var ensartede.