SAU alm. del - svar på spm. 399 om at bekræfte, at grundvurderingsprincipperne for ejerlejligheder blev udvidet til at gælde for alle etageejendomme med L 107 A (2020-21)

Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål nr. 393 af 20. september 2023 (alm. del).
Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Pernille Vermund (NB).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
Klik og vælg dato
J.nr. 2023 - 7249
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 399
Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
Side 2 af 4
Spørgsmål
Kan ministeren bekræfte, at de nye principper for ansættelsen af grundværdier for etage-
ejendomme, der blev vedtaget med L 71 (2019-20) og L 107 A (2020-21) betyder, at
grundværdien for etageejendomme ikke længere værdiansættes som: ”værdien af grunden
i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst
muligt”, men i stedet værdiansættes efter § 19 A i ejendomsvurderingsloven?
Svar
For ejendomme, der anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejlighe-
der, blev vurderingsnormen for grundværdien ændret med vedtagelsen af L 71 A (2019-
20). Vurderingsnormen for erhvervsejendomme, herunder anden etageboligbebyggelse
end ejerlejligheder, blev ændret med vedtagelsen af L 107 A (2020-21). For etageboligbe-
byggelser gælder der således ikke længere en direkte handelsværdinorm til brug for ansæt-
telsen af grundværdien.
Baggrunden for ændringen skal ses i lyset af, at det i forbindelse med implementeringen
af det nye ejendomsvurderingssystem bl.a. viste sig, at grundresidualmetoden, der var for-
udsat anvendt for ejerlejligheder, for visse områder generelt gav resultater, der lå væsent-
ligt over eller under de konstaterede handelspriser, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71
som fremsat, side 24.
Fordi den enkelte ejerlejlighedsgrund ikke handles, tager beregningen udgangspunkt i
ejendomsværdierne for handlede ejerlejligheder samt handler med grunde udlagt /til enfa-
miliehuse, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat, side 64-65. Hermed er det
muligt at ansætte grundværdier for ejerlejligheder og øvrig etageboligbebyggelse på bag-
grund af egentlige handelspriser.
Når empiri fra enfamiliehuse umiddelbart kan anvendes, skal det ses i lyset af, at ejerbo-
ligkøbere grundlæggende foretager de samme typer af afvejninger i forbindelse med bolig-
købet, idet alle boligkøbere har et begrænset budget til rådighed.
Den typiske ejerboligkøber værdiansætter overordnet en ejendom ud fra kriterier om byg-
ningsværdien (herunder kvaliteten) og værdien af beliggenheden (herunder beboelsesret-
ten og eventuel egen grund) og afvejer således sammensætningen mellem bygnings-/bo-
ligværdi og beliggenhed/grundværdi i forbindelse med det konkrete boligkøb.
Der er tale om samme økonomiske afvejning uafhængigt af, hvorvidt det er et hus eller en
ejerlejlighed, køberen er interesseret i, og nogle købere vil i samme købssituation kunne
være interesseret i både en ejerlejlighed og et hus.
Der vil hermed for alle ejerboligkøbere altid være en ensartet fastsættelse af omkostnin-
gen ved fx tilvalg af øget boligareal, idet tilvalget af et større boligareal typisk vil ske på
bekostning af fravalget af en mere attraktiv beliggenhed eller fravalget af egen have. Det
lægges således til grund, at slutbrugeren tillægger det at bo i en ejerlejlighed og et hus
samme bygningsværdi, hvis størrelsen og kvaliteten er den samme.
Side 3 af 4
Da denne afvejning foretages af alle nuværende og potentielle ejere på boligmarkedet, er
det derfor naturligt, at der vil være en høj grad af parallelitet i prisdannelsen mellem de
forskellige ejerboligsegmenter, herunder enfamiliehuse og ejerlejligheder, både i forhold
til ejendomsværdi og grundværdi, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat,
side 25.
Metoden er også med til at sikre, at der fx tages højde for, at en penthouselejlighed typisk
har en bedre og hermed mere værdifuld beliggenhed end en stuelejlighed i samme etage-
boligbebyggelse. Ved at fastsætte grundværdien individuelt for hver enkelt ejerlejlighed
sikres det, at denne forskel også kommer til udtryk i grundværdien, hvilket ikke var tilfæl-
det for ejerlejligheder før vedtagelsen af L 71 A.
Grundværdierne fastsættes med denne norm ud fra en almindelig slutbrugers værdiansæt-
telse af grunden, dvs. hvad en endelige køber af ejerlejligheden vil værdisætte grun-
den/beliggenheden til. Det svarer til, hvordan grundværdien fastsættes for enfamilies-
huse, hvor grundværdien også repræsenterer slutbrugerens værdiansættelse og altså ikke
fx en investors.
For erhvervsejendomme, der anvendes til etageboligbebyggelse, jf. ejendomsvurderingslo-
vens § 34, stk. 1, nr. 1, fx boligudlejningsejendomme, skal grundværdien fastsættes efter
samme principper som metoden til ansættelse af grundværdier for ejerlejligheder, jf. Fol-
ketingstidende 2020-21, A, L 107 som fremsat, side 11. Dette følger ligeledes af ejen-
domsvurderingslovens § 34 a, stk. 1.
Baggrunden herfor er, at grundværdien under beboelsesejendomme bør være den samme,
uanset om der er tale om grunde til lejelejlighedsbeboelse eller ejerlejlighedsbeboelse. For
slutbrugeren af en bolig, dvs. den (eller de) person(er), der bor i boligen, er der ikke for-
skel på værdien af beboelsesretten, uanset om der er tale om en lejebolig eller en ejerbolig,
jf. Folketingstidende 2020-21, A, L 107 som fremsat, side 18.
Generelt er der en høj grad af samspil mellem prisfastsættelsen på markedet for erhvervs-
ejendomme til beboelse og ejerboligmarkedet. Fordi priserne på ejerboliger- og lejebolig-
markedet er gensidigt afstemt, skal grundværdien i udgangspunktet være uafhængig af, om
grunden faktisk anvendes til ejer- eller lejeboliger. Der skal for erhvervsejendomme, der
anvendes til etageboligbebyggelse, fastsættes en samlet grundværdi for ejendommen med
udgangspunkt i grundværdien pr. kvadratmeter boligareal for en gennemsnitlig, standardi-
seret ejerlejlighed med samme beliggenhed som ejendommen, jf. ejendomsvurderingslo-
vens § 34 a, stk. 1.
For øvrige etageejendomme, der anvendes til butik eller kontor i en etageejendom, jf.
ejendomsvurderingslovens § 34, stk. 1, nr. 3, ansættes grundværdien på en tilsvarende
måde ud fra en anvendelse til etageboligbebyggelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 34 b,
stk. 1 og 2. Dog nedskaleres grundværdien med samlet set knap 50 pct., således at grund-
værdien ansættes ud fra godt 50 pct. af grundværdien pr. kvadratmeter etageareal for en
gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed med samme beliggenhed som ejendommen.
Side 4 af 4
Uagtet at selve vurderingsnormen er ændret for etageboligbebyggelser, er det fortsat den
anvendelse, der giver den højeste grundværdi, som bliver afgørende for den endelige an-
sættelse af grundværdien, jf. ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 2. Bliver grundværdien
efter den nye vurderingsnorm for ejerlejligheder således højere end grundværdien som fx
et enfamiliehus, fastsættes grundværdien ud fra værdien som ejerlejlighed – forudsat at
plangrundlaget tillader begge boligformer.
Der er således ikke med vedtagelsen af L 71 A (2019-20) og L 107 A (2020-21) ændret
ved, at for ejendomme – herunder for ejerlejligheder og andre ejendomme, hvor der må
opføres etageboligbebyggelse – fastsættes grundværdien ud fra den bedste økonomiske
anvendelse i ubebygget stand.


Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål nr. 399 af 20. september 2023 (alm. del).
Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Pernille Vermund (NB).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
17. november 2023
J.nr. 2023 - 7249
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 399
Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
Side 2 af 3
Spørgsmål
Ministeren har til udvalgets orientering sendt materialet fra forligskredsmøde på ejen-
domsområdet, som blev afholdt i Skatteministeriet den 19. september 2023 (SAU alm. del
– bilag 249). På plancherne side 11 står der: ”Af forligsteksten fremgår det, at ”grunde
skal vurderes til en forventelig handelsværdi i ubebygget stand og til den bedste økonomi-
ske anvendelse””.
Kan ministeren forklare, hvorledes dette hænger sammen med, at det af L 71 (2019-20)
fremgår, at princippet for vurderingsnormen for ejerlejligheders grundværdi er blevet æn-
dret fra at udgøre den forventelige kontantværdi i fri handel til begrebet slutbrugers vær-
diansættelse af grundværdien, jf. pkt. 2.10.2 i bemærkningerne til L 71 (2019-20)?
Ministeren bedes i den forbindelse bekræfte, at det af bemærkningerne til L 71 (2019-20)
fremgår, at der ikke eksisterer empiri om en endelig slutbrugers værdiansættelse af grund-
værdien, samt at de grundhandler, som foretages af en investor/developer, ikke indgår i
værdiansættelsen af grunde under ejerlejligheder.
Ministeren bedes videre bekræfte, at grundvurderingsprincipperne for ejerlejligheder blev
udvidet til at gælde for alle etageejendomme med L 107 A (2020-21).
Svar
Den generelle vurderingsnorm, der skal anvendes ved vurdering af fast ejendom, er fast-
sat i ejendomsvurderingslovens § 15. Ved vurderingsnormen forstås den værdi eller det
resultat, som Vurderingsstyrelsen skal nå frem til ved vurderingen. Ifølge ejendomsvurde-
ringslovens § 15, stk. 1, skal der ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige
kontantværdi i fri handel.
Ved grundværdi forstås efter ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1, værdien af grunden i
ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst
muligt i økonomisk henseende. Dette overordnede princip er ikke fraveget med reglerne
for ansættelse af grundværdier for ejerlejligheder. Det er selve vurderingsnormen for an-
sættelsen af grundværdien under etageejerlejligheder til beboelse, der med reglerne i ejen-
domsvurderingslovens § 19 a er blevet justeret, så der ved »bedst mulige økonomiske
henseende« skal forstås den økonomiske værdi, som en almindelig slutbruger (boligeje-
ren) tillægger grunden/beliggenheden.
Udover en faktisk grundværdi for hver enkelt ejerlejlighed, skal der ifølge ejendomsvurde-
ringslovens § 19 a, stk. 3, også ansættes en fælles moderejendomsgrundværdi efter ejen-
domsvurderingslovens § 21, som fordeles ud til hver af moderejendommens ejerlejlighe-
der, hvis der efter plangrundlaget kan bygges mere end det faktisk opførte. Hermed sikres
det, at der fortsat tages højde for et eventuelt uudnyttet potentiale i ejendommen.
Det er korrekt, at det af bemærkningerne til L 71 A (2019-20) fremgår, at der ikke eksiste-
rer empiri om en endelig slutbrugers værdiansættelse af grundværdien, samt at de
Side 3 af 3
grundhandler, som foretages af en investor, ikke indgår i værdiansættelsen af grunde un-
der ejerlejligheder, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat, side 25-26.
Beregningen vil derfor ske ud fra empiri for enfamiliehuse, da ejendoms- og grundværdi
og dermed bygningsværdi er baseret på empiri bestående af både handelspriser for bebyg-
gede ejendomme og ubebyggede grunde købt direkte af den forventede slutbruger. Der
henvises til besvarelsen af SAU alm. del, spørgsmål 393 (2023-24), hvor sammenhængen
imellem enfamiliehuse og ejerlejligheder er uddybet.
Det fremgår også af bemærkningerne til L 71 A (2019-20), at sigtet med den justerede
vurderingsnorm for grundværdien for en ejerlejlighed ikke er investors værdifastsættelse
af en ubebygget grund, men derimod den potentielle slutbrugers værdiansættelse af grun-
den, så grundens værdi afspejler værdien af ejendommens beliggenhed for slutbrugeren.
Det fremgår herudover, at der således vil kunne være betydelige forskelle mellem slutbru-
gerens værdiansættelse af etageejendomsgrunde og de handelspriser, der kan observeres i
forbindelse med faktiske salg af grunde udlagt til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder,
jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat, side 62.
Det er ligeledes korrekt, at det følger af bemærkningerne til L 107 A (2020-21), at grund-
vurderingsprincipperne for ejerlejligheder ved vedtagelsen af lovforslaget blev udvidet til
at gælde for alle etageejendomme.
Det fremgår bl.a. af bemærkningerne til L 107 A (2020-21), at vedtagelsen af lovforslaget
ville medføre, at grundværdier for boligudlejningsejendomme fastsættes efter samme
principper som for ejerlejligheder, jf. Folketingstidende 2020-21, A, L 107 som fremsat,
side 11. Dette er beskrevet nærmere i bemærkninger til lovforslagets § 1, nr. 31, jf. Folke-
tingstidende 2020-21, A, L 107 som fremsat, side 48-49, som omhandler den foreslåede
bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 34 a, der indeholder regler om fastsættelse af
grundværdier for etageboligbebyggelse efter § 34, stk. 1, nr. 1.