SAU alm. del - svar på spm. 394 om de nye grundvurderingsprincipper ikke længere sigter mod, at etageejendomme skal beskattes af værdien af grunden under ejendommen

Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål nr. 394 af 20. september 2023 (alm. del).
Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Pernille Vermund (NB).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
17. november 2023
J.nr. 2023 - 7249
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 394
Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
Side 2 af 2
Spørgsmål
Vil ministeren bekræfte, at de nye grundvurderingsprincipper ikke længere sigter mod, at
etageejendomme skal beskattes af værdien af grunden under ejendommen (i ubebygget
stand), men derimod af et ikke observerbart forhold, som Skatteministeriet i bemærknin-
gerne til L 71 (2019-2020) benævner ”slutbrugerens værdiansættelse af grunden”? Vil mi-
nisteren videre bekræfte, at de nye principper for vurderingen af grunde under etageejen-
domme eller grunde, hvorpå der kan opføres etageejendomme, kan lede til, at grundvær-
dien ansættes til en væsentligt højere værdi end den pris, som en investor er villig til at
give for byggegrunden i ubebygget stand? Det vil for eksempel være tilfældet, såfremt in-
vestor skal påtage sig omkostninger i form af etablering af infrastruktur som veje og regn-
vandsafledning i forbindelse med etableringen af etageejendommen på grunden, eller så-
fremt en investor forlanger et særligt højt afkast (en risikopræmie) for at udvikle etagebyg-
geriet.
Svar
Der henvises til svar på SAU alm. del – spm. 393 (2023-24), hvoraf det fremgår, at vedta-
gelsen af L 71 A (2019-20) og L 107 A (2020-21) ikke har ændret ved, at grundværdien
for ejendomme – herunder for ejerlejligheder og andre ejendomme, hvor der må opføres
etageboligbebyggelse – fastsættes ud fra den bedste økonomiske anvendelse i ubebygget
stand.
Som det fremgår af bemærkningerne til L 71 A (2019-20), betyder indførelsen af slutbru-
gerprincippet, at fastsættelsen af grundværdien under etageboligbyggeri til ejerlejligheder
forventes at være væsentlig højere end den pris, en investor oprindeligt gav for bygge-
grunden, og dermed også de handelspriser, der faktisk kan observeres i forbindelse med
faktiske salg af grunde udlagt til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, jf. Folketingsti-
dende 2016-17, A, L 71 som fremsat, side 62.
Det skyldes, at grundværdien for ejerlejligheder skal afspejle slutbrugerens værdifastsæt-
telse af grunden, dvs. ejendomsværdien (den samlede værdi for grund og bygning) fra-
trukket bygningsværdien.
Med denne metode sikres ensartede grundværdier for enfamiliehuse og ejerlejligheder,
hvor ejendomsværdien er den samme, og hvor størrelsen og øvrige bygningskarakteristika
er ensartede – og dermed også en ensartet grundskyld. Med de tidligere regler var det ty-
pisk sådan, at grundskylden var væsentligt højere for enfamiliehuse end for ejerlejligheder
i samme kommune, selvom ejendomsværdien og størrelsen samt øvrige bygningskarakte-
ristika var ensartede.


Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål nr. 393 af 20. september 2023 (alm. del).
Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Pernille Vermund (NB).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
13. november 2023
J.nr. 2023 - 7249
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 394
Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
Side 2 af 4
Spørgsmål
Kan ministeren bekræfte, at de nye principper for ansættelsen af grundværdier for etage-
ejendomme, der blev vedtaget med L 71 (2019-20) og L 107 A (2020-21) betyder, at
grundværdien for etageejendomme ikke længere værdiansættes som: ”værdien af grunden
i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst
muligt”, men i stedet værdiansættes efter § 19 A i ejendomsvurderingsloven?
Svar
For ejendomme, der anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejlighe-
der, blev vurderingsnormen for grundværdien ændret med vedtagelsen af L 71 A (2019-
20). Vurderingsnormen for erhvervsejendomme, herunder anden etageboligbebyggelse
end ejerlejligheder, blev ændret med vedtagelsen af L 107 A (2020-21).
Baggrunden for ændringen skal ses i lyset af, at det i forbindelse med implementeringen
af det nye ejendomsvurderingssystem bl.a. viste sig, at grundresidualmetoden, der var for-
udsat anvendt for ejerlejligheder, for visse områder generelt gav resultater, der lå væsent-
ligt over eller under de konstaterede handelspriser, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71
som fremsat, side 24.
Fordi den enkelte ejerlejlighedsgrund ikke handles, tager beregningen udgangspunkt i
ejendomsværdierne for handlede ejerlejligheder samt handler med grunde udlagt /til enfa-
miliehuse, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat, side 64-65. Hermed er det
muligt at ansætte grundværdier for ejerlejligheder og øvrig etageboligbebyggelse på bag-
grund af egentlige handelspriser.
Når empiri fra enfamiliehuse umiddelbart kan anvendes, skal det ses i lyset af, at ejerbo-
ligkøbere grundlæggende foretager de samme typer af afvejninger i forbindelse med bolig-
købet, idet alle boligkøbere har et begrænset budget til rådighed.
Den typiske ejerboligkøber værdiansætter overordnet en ejendom ud fra kriterier om byg-
ningsværdien (herunder kvaliteten) og værdien af beliggenheden (herunder beboelsesret-
ten og eventuel egen grund) og afvejer således sammensætningen mellem bygnings-/bo-
ligværdi og beliggenhed/grundværdi i forbindelse med det konkrete boligkøb.
Der er tale om samme økonomiske afvejning uafhængigt af, hvorvidt det er et hus eller en
ejerlejlighed, køberen er interesseret i, og nogle købere vil i samme købssituation kunne
være interesseret i både en ejerlejlighed og et hus.
Der vil hermed for alle ejerboligkøbere altid være en ensartet fastsættelse af omkostnin-
gen ved fx tilvalg af øget boligareal, idet tilvalget af et større boligareal typisk vil ske på
bekostning af fravalget af en mere attraktiv beliggenhed eller fravalget af egen have. Det
lægges således til grund, at slutbrugeren tillægger det at bo i en ejerlejlighed og et hus
samme bygningsværdi, hvis størrelsen og kvaliteten er den samme.
Da denne afvejning foretages af alle nuværende og potentielle ejere på boligmarkedet, er
det derfor naturligt, at der vil være en høj grad af parallelitet i prisdannelsen mellem de
Side 3 af 4
forskellige ejerboligsegmenter, herunder enfamiliehuse og ejerlejligheder, både i forhold
til ejendomsværdi og grundværdi, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat,
side 25.
Metoden er også med til at sikre, at der fx tages højde for, at en penthouselejlighed typisk
har en bedre og hermed mere værdifuld beliggenhed end en stuelejlighed i samme etage-
boligbebyggelse. Ved at fastsætte grundværdien individuelt for hver enkelt ejerlejlighed
sikres det, at denne forskel også kommer til udtryk i grundværdien, hvilket ikke var tilfæl-
det for ejerlejligheder før vedtagelsen af L 71 A.
Grundværdierne fastsættes med denne norm ud fra en almindelig slutbrugers værdiansæt-
telse af grunden, dvs. hvad en endelig køber af ejerlejligheden vil værdisætte grunden/be-
liggenheden til. Det svarer til, hvordan grundværdien fastsættes for enfamilieshuse, hvor
grundværdien også repræsenterer slutbrugerens værdiansættelse og altså ikke fx en inve-
stors.
For erhvervsejendomme, der anvendes til etageboligbebyggelse, jf. ejendomsvurderingslo-
vens § 34, stk. 1, nr. 1, fx boligudlejningsejendomme, skal grundværdien fastsættes efter
samme principper som metoden til ansættelse af grundværdier for ejerlejligheder, jf. Fol-
ketingstidende 2020-21, A, L 107 som fremsat, side 11. Dette følger ligeledes af ejen-
domsvurderingslovens § 34 a, stk. 1.
Baggrunden herfor er, at grundværdien under beboelsesejendomme bør være den samme,
uanset om der er tale om grunde til lejelejlighedsbeboelse eller ejerlejlighedsbeboelse. For
slutbrugeren af en bolig, dvs. den (eller de) person(er), der bor i boligen, er der ikke for-
skel på værdien af beboelsesretten, uanset om der er tale om en lejebolig eller en ejerbolig,
jf. Folketingstidende 2020-21, A, L 107 som fremsat, side 18.
Generelt er der en høj grad af samspil mellem prisfastsættelsen på markedet for erhvervs-
ejendomme til beboelse og ejerboligmarkedet. Fordi priserne på ejerboliger- og lejebolig-
markedet er gensidigt afstemt, skal grundværdien i udgangspunktet være uafhængig af, om
grunden faktisk anvendes til ejer- eller lejeboliger. Der skal for erhvervsejendomme, der
anvendes til etageboligbebyggelse, fastsættes en samlet grundværdi for ejendommen med
udgangspunkt i grundværdien pr. kvadratmeter boligareal for en gennemsnitlig, standardi-
seret ejerlejlighed med samme beliggenhed som ejendommen, jf. ejendomsvurderingslo-
vens § 34 a, stk. 1.
For øvrige etageejendomme, der anvendes til butik eller kontor i en etageejendom, jf.
ejendomsvurderingslovens § 34, stk. 1, nr. 3, ansættes grundværdien på en tilsvarende
måde ud fra en anvendelse til etageboligbebyggelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 34 b,
stk. 1 og 2. Dog nedskaleres grundværdien med samlet set knap 50 pct., således at grund-
værdien ansættes ud fra godt 50 pct. af grundværdien pr. kvadratmeter etageareal for en
gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed med samme beliggenhed som ejendommen.
Uagtet at selve vurderingsnormen er ændret for etageboligbebyggelser, er det fortsat den
anvendelse, der giver den højeste grundværdi, som bliver afgørende for den endelige
Side 4 af 4
ansættelse af grundværdien, jf. ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 2. Bliver grundvær-
dien efter den nye vurderingsnorm for ejerlejligheder således højere end grundværdien
som fx et enfamiliehus, fastsættes grundværdien ud fra værdien som ejerlejlighed – forud-
sat at plangrundlaget tillader begge boligformer.
Der er således ikke med vedtagelsen af L 71 A (2019-20) og L 107 A (2020-21) ændret
ved, at for ejendomme – herunder for ejerlejligheder og andre ejendomme, hvor der må
opføres etageboligbebyggelse – fastsættes grundværdien ud fra den bedste økonomiske
anvendelse i ubebygget stand.