Fremsat den 9. november 2023 af social- og boligministeren (Pernille Rosenkrantz-Theil)

Fremsat den 9. november 2023 af social- og boligministeren (Pernille Rosenkrantz-Theil)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om leje, lov om boligforhold, lov om leje af almene
boliger og forskellige andre love
(Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen og
tilbudspligt)
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
§ 1
I lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, som
ændret ved § 1 i lov nr. 1311 af 27. september 2022, § 6 i
lov nr. 482 af 12. maj 2023 og § 9 i lov nr. 753 af 13. juni
2023, foretages følgende ændringer:
1. I § 6, stk. 1, 2. pkt., ændres »53« til: »§ 53, stk. 1 og 4,«.
2. I § 17, stk. 3, indsættes som 2. pkt.: »Den tinglyste
aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt øvrige
pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens an-
meldelse til tinglysning.«
3. I § 66, stk. 1, 1. pkt., § 67, stk. 1, 2. pkt., § 68, stk. 1, 2.
pkt., og § 69, 1. pkt., indsættes efter »fordelingsregler efter«:
»egnede«.
4. I § 72, stk. 4, 3. pkt., indsættes efter »bygninger,«: »samt
rimelige udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af
forbrugsoplysninger, der, såfremt der er installeret fjernaf-
læste målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, er pålagt
udlejeren i henhold til regler om levering af forbrugsoplys-
ninger baseret på faktisk varme- eller køleforbrug eller af-
læsninger af varme- eller fjernkølingsfordelingsmålere til
slutkunder og slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller
kølingssæsonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i lov om varme-
forsyning, herunder regler om videreførelse af omkostninger
som følge af overdragelsen af opgaven, som omfatter må-
ling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle
forbrug, til tredjepart,«.
5. I § 114, stk. 2, 5. pkt., ændres »§ 70, stk. 1« til: »§ 69, stk.
1«.
6. I § 120, stk. 1, 3. pkt., ændres »§ 60« til: »§ 59«.
7. I § 120, stk. 3, ændres »§ 63« til: »§ 62«.
8. I § 132, stk. 5, ændres »§ 83, stk. 3« til: »§ 82, stk. 3«, og
»§ 84, stk. 4« ændres til: »§ 83, stk. 4«.
9. I § 174, stk. 4, ændres »§ 44, stk. 2, 2. og 3. pkt.« til: »§
43, stk. 2, 2. og 3.«
10. I § 190 indsættes efter »§ 187-189«: », herunder tvister
om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflyt-
ning«.
11. I § 198, stk. 1, 2. pkt., indsættes efter »når«: »der over-
drages en majoritet af stemmer i selskabet, eller når«.
§ 2
I lov om boligforhold, jf. lov nr. 342 af 22. marts 2022,
som ændret ved § 2 i lov nr. 889 af 21. juni 2022, § 2 i lov
nr. 1311 af 27. september 2022, § 5 i lov nr. 482 af 12. maj
2023 og § 25 i lov nr. 679 af 3. juni 2023, foretages følgende
ændringer:
1. § 21, stk. 2, nr. 6, ændres »§ 16« til: »§ 15«.
2. I § 22, stk. 1, 3. pkt., ændres »§ 16« til: »§ 15«.
3. I § 51, stk. 4, 1. pkt., ændres »6-årsperioden efter« til: den
aftalte periode, jf.«
4. I § 56, stk. 4, ændres »§ 50, stk. 4« til: »§ 51, stk. 4«.
5. Efter § 90 indsættes i kapitel 9:
Lovforslag nr. L 76 Folketinget 2023-24
Social-, Bolig- og Ældremin., j.nr. 2023-1728
DH001511
»Fravigelighed
§ 90 a. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges.«
6. Efter kapitel 12 indsættes:
»Kapitel 12 a
Beregning af bruttoetageareal
§ 101 a. Social- og boligministeren fastsætter regler om
beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i
henhold til denne lov.«
§ 3
I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr.
928 af 4. september 2019, som ændret senest ved § 2 i lov
nr. 681 af 6. juni 2023 og § 8 i lov nr. 753 af 13. juni 2023,
foretages følgende ændringer:
1. I § 52, stk. 2, 5. pkt., indsættes efter »m.v.,«: »samt rime-
lige udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af for-
brugsoplysninger, der, såfremt der er installeret fjernaflæste
målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, er pålagt udleje-
ren i henhold til regler om levering af forbrugsoplysninger
baseret på faktisk varme- eller køleforbrug eller aflæsninger
af varme- eller fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder
og slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller kølingssæ-
sonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i lov om varmeforsyning,
herunder regler om videreførelse af omkostninger som følge
af overdragelsen af opgaven, som omfatter måling og forde-
ling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug, til
tredjepart,«.
2. I § 85, stk. 1, nr. 4, ændres »§ 87, stk. 7« til: »§ 86, stk.
8«.
3. I § 98, stk. 2, ændres »§ 109, stk. 3, i lov om leje« til: »§
95, stk. 3, i lov om boligforhold«.
Beskæftigelsesministeriet
§ 4
I lov om individuel boligstøtte, jf. lovbekendtgørelse nr.
229 af 12. februar 2021, som ændret ved § 2 i lov nr. 546 af
3. maj 2022, § 42 i lov nr. 679 af 3. juni 2023, § 4 i lov nr.
726 af 13. juni 2023 og § 21 i lov nr. 753 af 13. juni 2023,
foretages følgende ændring:
1. § 11, stk. 2, 1. og 2. pkt., affattes således:
»For lejligheder omfattet af § 6, stk. 1, i lov om leje,
kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 38 i lov om leje. For
lejligheder omfattet af kapitel 4 i lov om leje kan Udbetaling
Danmark indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for hus-
lejenævnet efter § 45 i lov om leje.«
Justitsministeriet
§ 5
I lov om retsafgifter, jf. lov nr. 425 af 16. marts 2021,
foretages følgende ændring:
1. § 8, stk. 2, affattes således:
»Stk. 2. Afgiftsfri er endvidere sager, der anlægges i
henhold til lejelovens § 45 og sager, der vedrører husleje-
regulering, udvendig vedligeholdelse af ejendommen eller
forbedringer, når ejendommen er beliggende i en reguleret
kommune, jf. lejelovens § 4, 6 og 7.«
§ 6
Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2024.
Stk. 2. § 1, nr. 1, har virkning fra den 1. juli 2022, dog kan
regulering af lejen, som følge af udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks ifølge et aftalt vilkår herom indgå-
et i perioden fra den 1. juli 2022 til og med den 31. decem-
ber 2023, tidligst ske med virkning fra det tidspunkt, hvor
lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kan bringes til ophør
ved lejerens opsigelse.
2
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets hovedpunkter
2.1. Rettelse som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen – aftale om nettoprisindeksering af huslejer
2.1.1. Gældende ret
2.1.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.2. Øvrige rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen
2.2.1. Gældende ret
2.2.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.3. Rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen i lovgivning på andre ministerieområder end
Social-, Bolig- og Ældreministeriets ressort
2.3.1. Gældende ret
2.3.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede
2.4. Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger
2.4.1. Gældende ret
2.4.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.5. Skærpelse af lejelovens regler om tilbudspligt
2.5.1. Gældende ret
2.5.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
6. Klimamæssige konsekvenser
7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
8. Forholdet til EU-retten
9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
10. Sammenfattende skema
1. Indledning
Nærværende lovforslag udmønter dele af den del af den
boligpolitiske aftale af 15. maj 2023 indgået mellem rege-
ringen (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne), Socia-
listisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Det Konservati-
ve Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre, Dansk Folke-
parti og Alternativet, som vedrører lejelovgivningen.
Partierne ønsker med aftalen at iværksætte en række mål-
rettede bygge- og boligpolitiske indsatser. I forhold til leje-
lovgivningen er aftalt følgende indsatser, som skal indgå i
nærværende lovforslag:
Aftalepartierne er enige om at stemme for nærværende
lovforslag, som indeholder rettelser som følge af fejl som
følge af den sammenskrivning af lejelovgivningen, som
fandt sted ved lov nr. 341 af 22. marts 2022, og som trådte
i kraft den 1. juli 2022. Aftalepartierne er endvidere enige
om at justere de regler om udgifter, som kan medtages i
forbrugsregnskabet.
Der gennemføres derudover en ændring af lejeloven, som
sikrer, at tilbudspligten udløses, når der overdrages en majo-
ritet af stemmer i et selskab, selv om ingen af de enkelte
erhververe opnår majoritet af stemmer i selskabet.
Lovforslaget indeholder på den baggrund 3 hovedelemen-
ter. For det første skal lovforslaget rette op på fejl i lov-
givningen opstået i forbindelse med sammenskrivningen
af lejelovgivningen. For det andet skal lovforslaget sikre
overensstemmelse mellem lejelovgivningens regler om for-
brugsregnskaber og regler fastsat i energioplysningsbekendt-
gørelsen i medfør af lov om varmeforsyning, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 2068 af 16. november 2021 (herefter varmefor-
syningsloven). For det tredje foreslås med henblik på at
hindre omgåelse af reglerne om tilbudspligt en ændring af
lejelovens regler herom.
For det første indeholder lovforslaget en række præcise-
ringer og tilføjelser til lejeloven, boligforholdsloven og al-
menlejeloven, som skal rette op på fejl opstået i forbindelse
med sammenskrivningen af lejelovgivningen ved lov nr.
341 af 22. marts 2022. Sammenskrivningen af lejelovgiv-
ningen var en udmøntning af den del af lejelovsforliget
af 11. juni 2014 mellem den daværende regering (Social-
demokratiet og Radikale Venstre), Venstre, Dansk Folkepar-
ti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten, som omhandler
en sammenskrivning af lejelovgivningen. Derudover inde-
holder lovforslaget et par konsekvensrettelser som følge af
sammenskrivningen i anden lovgivning.
Én af de fejl, som opstod i forbindelse med sammenskriv-
3
ningen af lejelovgivningen, består i, at der i lejelovens §
6, stk. 1, 2. pkt., som opregner en række bestemmelser i
lejeloven, der ikke gælder for lejeforhold, hvor lejen fastsæt-
tes efter lejelovens § 19, stk. 1 eller 2, henvises til hele
lejelovens § 53. Der skulle rettelig alene have været henvist
til lejelovens § 53, stk. 1 og 3 (efterfølgende stk. 4 som
følge af den nye § 53, stk. 3, i lejeloven, som blev indført
med lov nr. 1311 af 27. september 2022 om ændring af lov
om leje og lov om boligforhold (Loft over huslejestigninger
som følge af udviklingen i nettoprisindekset)). Da bemærk-
ningerne til lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., giver indtryk af,
at bestemmelsen alene viderefører retstilstanden forud for
lovændringen, er det uklart, om lejelovens § 53, stk. 2 og
3, efter gældende ret kan anses for at finde anvendelse for
lejeaftaler, hvor lejefastsættelsen sker efter lejelovens § 19,
stk. 1 og 2.
Med forslaget rettes der op på denne fejl, så der fremad-
rettet ikke er tvivl om, at lejelovens § 53, stk. 2 og 3,
finder anvendelse i lejeforhold, hvor lejen er fastsat efter
lejelovens § 19, stk. 1 eller 2, og at der derfor for disse
lejeforhold kan ske regulering af leje efter udviklingen i
nettoprisindekset i overensstemmelse med indgåede vilkår
derom.
Det er Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at
ordlyden i lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., indebærer, at der
på baggrund af aftalte vilkår om regulering af lejen efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks indgået i
perioden fra den 1. juli 2022 til ikrafttrædelsespunktet for
nærværende lovforslag ikke er hjemmel til, at udlejere kan
meddele lejeforhøjelse i henhold til et vilkår i lejeaftalen
om regulering af lejen efter lejelovens § 53, stk. 2, for leje-
aftaler med en lejefastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1
og 2. En endelig vurdering af spørgsmålet henhører i sidste
ende under domstolene.
På baggrund af ovenstående vurdering lægges der med
lovforslaget op til at gøre allerede indgåede vilkår gyldige
således, at lejen fremadrettet kan reguleres med udviklingen
i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Forslaget medfører
ikke, at en udlejer bagudrettet kan opkræve eventuelle stig-
ninger, eller at udlejer i givet fald kan undlade at tilbage-
betale eventuelle uhjemlede opkrævede opreguleringer af
lejen, jf. nedenfor.
Som følge af den uklarhed om retstilstanden, som sam-
menskrivningen i lejelovgivningen har medført på dette
punkt, vil der kunne være udlejere, som har indrettet sig
ud fra den antagelse, at der var hjemmel til at regulere lejen
efter lejelovens § 53, stk. 2 og 3, og dermed har opkrævet
en opreguleret leje fra deres lejere. Der vil således potentielt
kunne være lejere, som har oplevet en stigning i huslejen på
baggrund af et vilkår i lejeaftalen, som der ikke var hjemmel
til at indsætte. Disse lejere vil have mulighed for at indbrin-
ge spørgsmålet om, hvorvidt de er blevet opkrævet en for
høj leje, for huslejenævnet, jf. lejelovens § 52, med henblik
på at få den eventuelt for meget betalt husleje tilbage.
Tilsvarende vil der kunne være udlejere, som har undladt
at indsætte et vilkår om regulering af lejen, eller som – trods
et sådant vilkår – har undladt at meddele opregulering af
lejen ud fra den antagelse, at der ikke var hjemmel til at
regulere lejen i regulerede kommuner efter lejelovens § 53.
For det andet foreslås det at indføre mulighed for udleje-
ren til at medtage udgifter, som udlejeren må afholde til
tredjepart for at opfylde nye krav om månedlige leveran-
cer af forbrugsoplysninger til lejerne, i forbrugsregnskaber-
ne. Ændringen foreslås for at sikre overensstemmelse mel-
lem lejelovgivningens regler og energioplysningsbekendtgø-
relsen, som implementerer energieffektivitetsdirektivet.
For det tredje foreslås en ændring af lejelovens regler
om tilbudspligt. Det har i praksis vist sig, at det i tilfæl-
de, hvor flere erhververe erhverver en privat udlejningsejen-
dom, uden at nogen af erhververne opnår majoritet i de
selskaber, der ejede ejendommen, er muligt at undgå, at der
udløses tilbudspligt. Det er hensigten med lovforslaget, at
dette hul i loven lukkes.
2. Lovforslagets hovedpunkter
2.1. Rettelse som følge af sammenskrivningen af leje-
lovgivningen – aftale om nettoprisregulering af huslejer
2.1.1. Gældende ret
Det fremgår af § 6, stk. 1, i lov om leje (lejeloven), jf. lov
nr. 341 af 22. marts 2022, at § 9, kapitel 3, §§ 62, 105-107,
109 og 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123, § 127, stk. 3, og § 135
alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende
i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§
42-45, 49-51 og 53 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme
omfattet af § 6, stk. 1, 1. pkt.
Det følger således af lejelovens § 6, stk. 1, 1. pkt., at
lejelovens kapitel 3 om omkostningsbestemt husleje m.v.
alene gælder i regulerede kommuner, og det følger af lejelo-
vens § 6, stk. 1, 2. pkt., at lejelovens § 53 ikke gælder for
lejeforhold, hvor lejen fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1
eller 2.
Lejelovens § 19, stk. 1, er indeholdt i lejelovens kapitel
3 og vedrører omkostningsbestemte lejemål. Det fremgår
af § 19, stk. 1, at lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke må
fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan
dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og
afkastet af ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er
forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet
forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
Lejelovens § 19, stk. 2, som er indeholdt i lejelovens
kapitel 3, vedrører gennemgribende forbedrede lejemål. Det
fremgår af § 19, stk. 2, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen
for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsæt-
tes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 42,
stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6, § 21, stk. 1, og § 161, stk. 3. Ved
lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål,
hvor forbedringer efter principperne i § 128 væsentligt har
forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten
overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738
kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en perio-
de på 2 år og må ikke være omfattet af § 129, stk. 1, i den
tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr.
385 af 4. august 1983, m.v. vedrørende særlige lejeforhøjel-
4
ser. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres
én gang årligt, jf. § 204, stk. 1. Ved genudlejning er det de
beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførel-
se, der finder anvendelse.
Det fremgår af § 53, stk. 2, i lejeloven, at det kan af-
tales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen
i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. dog stk. 3. Leje-
forhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige
meddelelse herom til lejeren.
Det fremgår af lejelovens § 53, stk. 3, at regulering af le-
jen, som foretages som følge af udviklingen i Danmarks Sta-
tistiks nettoprisindeks for 2022 og 2023, ikke kan overstige
4 pct. pr. år. Udlejeren har ikke pligt til at yde rabatter, som
udlejeren har meddelt eller aftalt med lejeren inden den 30.
september 2022, når det er sket i direkte tilknytning til en
regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks for 2022. Udlejeren er dog fortsat forpligtet
til at yde rabatter som nævnt i 2. pkt., i det omfang de
overstiger den reduktion i reguleringen i huslejen, som loftet
efter 1. pkt. medfører.
Det følger således af ordlyden i lejelovens § 6, stk. 1, 2.
pkt., at det for omkostningsbestemte lejemål omfattet af §
19, stk. 1, og for gennemgribende forbedrede lejemål omfat-
tet af § 19, stk. 2, ikke kan aftales, at lejen én gang årligt
reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-
indeks med iagttagelse af huslejeloftet i 2022 og 2023, jf. §
53, stk. 2 og 3.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i
dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo-
ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 47 som fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne til § 6 i lov om leje, jf.
lov nr. 341 af 22. marts 2022:
”Præciseringen foreslås på baggrund af, at det ikke har
været hensigten, at lejeforhold om accessoriske enkeltværel-
ser skal være omfattet af reglerne i den gældende boligregu-
leringslovs kapitel IV A om lejeregulering for småejendom-
me.
Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gæl-
dende retstilstand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47,
som fremsat, side 44.
Forarbejderne til lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt. giver såle-
des indtryk af, at bestemmelsen viderefører retstilstanden
forud for lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje, hvorefter
der kunne ske regulering af leje efter lejelovens § 53, stk. 2 i
lejeforhold, hvor lejen fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1
eller 2. Den gældende retstilstand er derfor uklar.
Det er Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at
ordlyden i lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., indebærer, at der
på baggrund af aftalte vilkår om regulering af lejen efter
udviklingen i Danmarks Statistik nettoprisindeks indgået i
perioden fra den 1. juli 2022 til ikrafttrædelsespunktet for
nærværende lovforslag ikke er hjemmel til, at udlejere kan
meddele lejeforhøjelse i henhold til et vilkår i lejeaftalen
om regulering af lejen efter lejelovens § 53, stk. 2, i lejefor-
hold, hvor lejen fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1 og
2. En endelig vurdering af spørgsmålet henhører i sidste
ende under domstolene.
2.1.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og
den foreslåede ordning
Efter de indtil den 1. juli 2022 gældende regler i lejelov-
givningen gjaldt det, at lejen i gennemgribende forbedrede
lejemål, hvor lejen var fastsat efter dagældende boligregu-
leringslovs § 5, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4.
september 2019, kunne reguleres efter bestemmelsen i da-
gældende lejelovs § 53, stk. 2, 2. pkt., hvorefter det kunne
aftales, at lejen én gang årligt reguleredes efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
Følgende fremgår af forarbejderne til § 1, nr. 32, i lov nr.
310 af 30. marts 2015, hvorved blandt andet lejelovens § 53,
stk. 2, blev ændret:
”Der foreslås ingen ændringer i bestemmelsens anvendel-
sesområde. Det indebærer, at lejemål, hvor lejen er fastsat
efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, også fremover kan
reguleres efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt.”, jf. Folke-
tingstidende, 2014-15, L 97 som fremsat, side 44.
For lejemål omfattet af reglerne om omkostningsbestemt
leje generelt, herunder gennemgribende moderniserede leje-
mål, blev retstilstanden fastslået med Vestre Landsrets dom
af 22. april 2022, jf. TBB2022. 484, som stadfæstede bolig-
rettens dom af 14. december 2020, hvorefter lejen i omkost-
ningsbestemte lejemål kan nettoprisindekseres. Det blev lagt
til grund, at hverken ordlyden af § 53, stk. 2, i den indtil 1.
juli 2022 gældende lejelov eller bemærkningerne hertil var
til hinder for, at der i omkostningsbestemte lejemål kunne
aftales pristalsregulering med nettoprisindekset.
Ved indførelsen af den gældende § 6, stk. 1, 2. pkt., som
opregner en række bestemmelser i lejeloven, der ikke gæl-
der for lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter lejelovens
§ 19, stk. 1 eller 2, henvises til hele lejelovens § 53. Der
skulle rettelig alene have været henvist til lejelovens § 53,
stk. 1 og 3 (efterfølgende stk. 4 som følge af den nye §
53, stk. 3, i lejeloven, som blev indført med lov nr. 1311
af 27. september 2022 om ændring af lov om leje og lov
om boligforhold (Loft over huslejestigninger som følge af
udviklingen i nettoprisindekset)). Da bemærkningerne til le-
5
jelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., giver indtryk af, at bestemmel-
sen alene viderefører retstilstanden forud for lovændringen,
hvorefter § 53, stk. 2, fandt anvendelse for lejeaftaler, hvor
lejen fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2, er det
uklart, om lejelovens § 53, stk. 2 og 3, efter gældende ret
kan anses for at finde anvendelse.
Det er Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at
ordlyden i lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., indebærer, at der
på baggrund af aftalte vilkår om regulering af lejen efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks indgået i
perioden fra den 1. juli 2022 til ikrafttrædelsespunktet for
nærværende lovforslag ikke er hjemmel til, at udlejere kan
meddele lejeforhøjelse i henhold til et vilkår i lejeaftalen om
regulering af lejen efter lejelovens § 53, stk. 2, i lejeforhold,
hvor lejen er fastsat efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2. En en-
delig vurdering af spørgsmålet henhører i sidste ende under
domstolene.
Det var imidlertid ikke hensigten at ændre på den gælden-
de retstilstand. Af den grund blev der den 5. oktober 2022
fremsat et lovforslag, som skulle korrigere fejlhenvisningen
i lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt. På grund af valget bortfaldt
det fremsatte lovforslag.
Af den politiske aftale mellem regeringen (Socialdemo-
kratiet, Venstre og Moderaterne), Socialistisk Folkeparti,
Danmarksdemokraterne, Det Konservative Folkeparti, En-
hedslisten, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti og Alternati-
vet om bygge- og boligpolitiske indsatser den 15. maj 2023
fremgår det, at lovforslaget, der bortfaldt, skal genfremsæt-
tes.
Det foreslås derfor, at lejelovens § 6, stk. 1, ændres så-
ledes, at lovens § 53, stk. 2 og 3, om muligheden for at
regulere lejen én gang årligt efter stigningerne i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks finder anvendelse for lejemål med
en lejefastsættelse efter § 19, stk. 1 og 2.
Den foreslåede ændring vil finde anvendelse for lejeafta-
ler, der indgås efter lovens ikrafttræden. Det bemærkes i
den forbindelse, at det er en forudsætning for, at udlejeren
én gang om året kan regulere lejen i omkostningsbestemte
og gennemgribende moderniserede lejemål efter nettoprisin-
dekset, at aftalen indeholder et vilkår herom.
For lejeaftaler indgået i perioden 1. juli 2022 til ikrafttræ-
delsespunktet for dette lovforslag henvises til de specielle
bemærkninger til § 6, stk. 2.
2.2. Øvrige rettelser som følge af sammenskrivningen af
lejelovgivningen
2.2.1. Gældende ret
I det følgende er nævnt en række forhold i lejelovgiv-
ningen, der som følge af fejl foretaget i forbindelse med
sammenskrivningen af lejelovgivningen enten indeholder
forkerte henvisninger til andre bestemmelser i lejelovgivnin-
gen eller ikke er videreført i den nye lejelov eller i boligfor-
holdsloven. Det drejer sig om følgende:
Tinglyste rettigheder
Det fremgår af lejelovens § 17, stk. 3, at en lejer, der ved
aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt
uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst
efter tinglysningsloven.
Efter ordlyden af § 17, stk. 3, i den nye lejelov respekteres
størst mulige offentlige lån til enhver tid ikke længere.
Forbrugsmålere
Det fremgår af reglerne om forbrugsregnskaber, at afreg-
ning af forbrug af varme og varmt vand, køling, koldt vand
og el og gas skal ske efter sædvanlige fordelingsregler efter
forbrugsmålere.
I den før sammenskrivningen gældende lejelovs regler
om forbrugsregnskaber anvendte man begrebet ”egnede for-
brugsmålere”.
I begrebet ”egnede” ligger, at der skal være tale om må-
lere, som er godkendte efter den til enhver tid gældende
lovgivning herom.
Grundejernes Investeringsfond
Det fremgår af lejelovens § 114, stk. 2, at huslejenævnet
på lejerens begæring kan pålægge udlejeren at lade bestem-
te arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer her-
om. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte
arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme,
at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringel-
sen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke overholder den
frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder,
indtil arbejderne er udført, eller huslejenævnet beslutter, at
ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. kapitel
5 i boligforholdsloven. Grundejernes Investeringsfond kan
træffe beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens
vegne, jf. § 70, stk. 1, i boligforholdsloven.
Boligforholdslovens § 70 omhandler godkendelse af, at
Grundejernes Investeringsfonds kan anvende renteindtægter
og sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den priva-
te udlejningsboligsektor.
Derudover fremgår det af lejelovens § 120, stk. 1, 3. pkt.,
at det beløb, som i ejendomme taget i brug før 1970 skal
afsættes til udvendig vedligeholdelse, indsættes på en konto
for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i
lov om boligforhold.
Boligforholdslovens § 60 omhandler blandt andet overta-
gelse af vedligeholdelsespligten ved tinglyst ejerskifte.
Endvidere fremgår det af lejelovens § 120, stk. 3, at
det beløb, der indsættes på en konto i Grundejernes Inve-
steringsfond, ikke kan gøres til genstand for kreditorforfølg-
ning og kun kan udbetales efter reglerne i § 122 og § 63 i
lov om boligforhold.
Boligforholdslovens § 63 omhandler blandt andet, at det
er Grundejernes Investeringsfond, der forvalter de midler,
der er bundet i medfør af lejelovens § 120.
6
Huslejenævnets kompetence
Det fremgår af § 132, stk. 5, i lejeloven, at huslejenævnets
afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 må-
neder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger
efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold eller svar efter § 84,
stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter
bestemmelserne er udløbet.
Boligforholdslovens § 83, stk. 3 omhandler mulighederne
for brugen af tilbud fra kommunen i sager af social karak-
ter. Boligforholdslovens § 84, stk. 4 findes imidlertid ikke.
Endvidere fremgår det af lejelovens § 190, at huslejenæv-
net træffer afgørelse i tvister om reglerne i lejelovens §§
187-189, som omhandler lejerens fraflytning.
Efter ordlyden af § 190, i den nye lejelov er det ikke
præciseret, hvorvidt huslejenævnet kan træffe afgørelse i
tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med
fraflytning.
Tilbud om en anden bolig ved opsigelse
Det fremgår af lejelovens § 174, stk. 4, at hvis en lejer
af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den person-
kreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal
udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje
en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne
opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt., i lov om
boligforhold.
Boligforholdslovens § 44, stk. 2, 2. og 3. punktum findes
imidlertid ikke.
Frakendelse af retten til at administrere ejendomme
Det fremgår af § 21, stk. 2, nr. 6, i boligforholdsloven,
at frakendelse efter § 20 kan ske, når en ejer inden for en
periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i
medfør af § 16 i lejeloven og ikke har efterlevet en eller
flere endelige huslejenævnsafgørelser.
Det fremgår af lejelovens § 16, stk. 1, at det ikke er tilladt
for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for
ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet
til ophør.
Endvidere fremgår det af § 22, stk. 1, 3. pkt., i boligfor-
holdsloven, at når Grundejernes Investeringsfond har fået
indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som
en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investe-
ringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en
periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter
§ 16 i lejeloven og ikke har efterlevet en eller flere endelige
huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond
give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn.
Det fremgår af lejelovens § 16, at det ikke er tilladt for
udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse
med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til
ophør.
Kommunal anvisningsret
Det fremgår af § 51, stk. 4, 1. pkt., i boligforholdsloven,
at udnyttelse af kommunal anvisningsret til en lejlighed i
privat udlejningsbyggeri giver kommunalbestyrelsen ret til
senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver
ledig i 6-årsperioden efter § 53, stk. 1.
Det fremgår af boligforholdslovens § 53, stk. 1, at varig-
heden af anvisningsretten aftales af kommunalbestyrelsen
og udlejeren.
Endvidere fremgår det af § 56, stk. 4, i boligforholdslo-
ven, at stk. 1-3 i samme bestemmelse også finder anvendel-
se ved efterfølgende udnyttelse af kommunal anvisningsret
til en lejlighed som nævnt i § 50, stk. 4.
Boligforholdslovens § 50, stk. 4 findes imidlertid ikke.
Fravigelighed
Som led i sammenskrivningen af lejelovgivningen blev
den dagældende lejelovs § 112 a, jf. lovbekendtgørelse nr.
927 af 4. september 2019, videreført som § 99 i boligfor-
holdsloven, jf. lov nr. 342 af 22. marts 2022 om lov om
boligforhold.
Det fremgår af boligforholdslovens § 99, at reglerne i
lovens kapitel 10 om boligretten ikke kan fraviges.
En tilsvarende bestemmelse er ikke indeholdt i boligfor-
holdslovens kapitel 9, som omhandler huslejenævn.
Fastsættelse af regler om beregning af bruttoetageareal
Efter lejelovens § 206 kan social- og boligministeren fast-
sætte nærmere regler om beregning af boligers og erhvervs-
lokalers bruttoetageareal i henhold til lejeloven.
Efter den tidligere gældende lov nr. 929 af 4. september
2019 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligre-
guleringsloven) § 66 a kunne indenrigs- og boligministeren
fastsætte nærmere regler om beregning af boligers og er-
hvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Boligforholdsloven indeholder ikke en hjemmel til, at so-
cial- og boligministeren kan fastsætte regler om beregning
af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til
boligforholdsloven.
Meddelelse om manglende efterlevelse af
huslejenævnsafgørelser
Det fremgår af § 85, stk. 1, nr. 4, i almenlejeloven, at udle-
jeren kan opsige lejeren, når udlejeren to eller flere gange
i henhold til § 87, stk. 7, i lov om boligforhold, har fået
meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af endelige
huslejenævnsafgørelser.
Boligforholdslovens § 87, stk. 7 findes imidlertid ikke.
Fritagelse for beskikkelse i beboerklagenævnet
Det fremgår af § 98, stk. 2, i almenlejeloven, at bestem-
melserne i § 109, stk. 3, i lejeloven finder tilsvarende anven-
delse.
Bestemmelsen i almenlejelovens § 98, stk. 2, handler om
de betingelser, der stilles til formand, medlem og suppleant i
forhold til beboerklagenævnet.
7
Det fremgår af lejelovens § 109, stk. 3, at indbringelse
efter §§ 89 eller 90 i lov om boligforhold af en afgørelse,
hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring,
har opsættende virkning.
2.2.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og
den foreslåede ordning
Som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen er
der sket en række utilsigtede fejl. Der forekommer således
en række bestemmelser i gældende lejelov og boligforholds-
lov, som indeholder forkerte henvisninger til andre bestem-
melser i lejelovgivningen, og der er bestemmelser, som ved
en fejl ikke er blevet videreført i de to nye love.
Med det formål at rette op på disse fejl foreslås en række
præciseringer og tilføjelser i lovteksterne, således at følgen-
de bestemmelser indeholder korrekte henvisninger og får
samme ordlyd som før sammenskrivningen af lejelovgivnin-
gen:
Tinglyste rettigheder
Det fremgår af bemærkningerne til bestemmelsen, jf. lov
nr. 341 af 22. marts 2022, at offentlige lån skal respekteres,
også selvom disse stiftes senere end den tinglyste rettighed,
samt at der ikke med bestemmelsen er tilsigtet ændringer i
den gældende retstilstand, jf. Folketingstidende 2021-22, L
47 som fremsat, side 145.
Det foreslås, at det i lejelovens § 17, stk. 3, indsættes,
således at det fremgår af bestemmelsens ordlyd, at den ting-
lyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de
øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved afta-
lens anmeldelse til tinglysning.
Forbrugsmålere
Det foreslås, at det atter fremgår af bestemmelsen, at der
skal anvendes ”egnede” målere for så vidt angår forbrugs-
måling af varme og opvarmning af varmt vand, køling, koldt
vand og el og gas.
Grundejernes Investeringsfond
Det foreslås at rette henvisningen i lejelovens § 114, stk.
2, 5. pkt., således at der henvises til boligforholdslovens §
69, stk. 1, og ikke til § 70, stk. 1.
Efter boligforholdslovens § 69, stk. 1, kan Grundejernes
Investeringsfond på begæring af en lejer lade vedligeholdel-
ses- og forbedringsarbejder, som udlejeren ikke har udført,
udføre for udlejerens regning. Med henvisningen til bolig-
forholdslovens § 69, stk. 1, i stedet for til § 70, stk. 1,
præciseres den rette lovhenvisning.
Derudover foreslås det at rette henvisningen i lejelovens §
120, stk. 1, 3. pkt., således at der henvises til boligforholds-
lovens § 59 og ikke til § 60.
Efter lejelovens § 120, stk. 1, 3. pkt., skal beløb, som
hensættes til udvendig vedligeholdelse for ejendomme, som
er taget i brug før 1970, indsættes på en konto i Grund-
ejernes Investeringsfond. I boligforholdslovens § 59 findes
de nærmere regler om indbetaling til kontoen samt investe-
ringsfondens løbende forpligtelser i forhold til denne. Med
henvisningen til boligforholdslovens § 59 i stedet for til §
60, præciseres den rette lovhenvisning.
Endvidere foreslås det at rette henvisningen i lejelovens §
120, stk. 3, således at der henvises til § 62 og ikke til § 63.
Efter lejelovens § 120, stk. 3, kan beløb indbetalt til ved-
ligeholdelseskontoen i Grundejernes Investeringsfond ikke
gøres til genstand for kreditorforfølgning og kan kun udbe-
tales efter reglerne i lejelovens § 122 og § 63 i lov om
boligforhold. § 62 i boligforholdsloven handler således om,
i hvilke tilfælde der kan ske udbetalinger fra kontoen, som
indestår i Grundejernes Investeringsfond. Med henvisningen
til boligforholdslovens § 62 i stedet for til § 63, præciseres
den rette lovhenvisning.
Huslejenævnets kompetence
Det foreslås at foretage en rettelse i henvisningen i § 132,
stk. 5, i lejeloven, som handler om huslejenævnets afgørelse
om forhåndsgodkendelse af leje. Ved en fejl henvises til
hhv. § 83, stk. 3, og § 84, stk. 4, i boligforholdsloven. Der
burde rettelig henvises til § 82, stk. 3, og § 83, stk. 4, i
boligforholdsloven.
Endvidere foreslås det, at det indsættes i bestemmelsen,
at huslejenævnet har kompetence i tvister om lejerens fra-
flytning. I lejeloven, som den var gældende forud for lov
nr. 341 af marts 2022, var det udtrykkelig fastsat i bestem-
melsen om huslejenævnets kompetence, at nævnet blandt
andet havde kompetence til at træffe afgørelse i tvister om
tilbagebetaling af depositum i forbindelse med lejerens fra-
flytning. En tilsvarende formulering fremgår ikke af den
gældende bestemmelse om huslejenævnets kompetence i
tvister i forbindelse med lejerens fraflytning.
Da Social-, Bolig- og Ældreministeriet er blevet gjort op-
mærksom på, at der i praksis er opstået en vis usikkerhed
om, hvorvidt det fortsat henhører under nævnets kompeten-
ce til at tage stilling til spørgsmål om lejerens krav på tilba-
gebetaling af depositum ved lejerens fraflytning, vurderes
der at være behov for, at det fremgår af bestemmelsen, at
sådanne tvister kan afgøres af huslejenævnet.
Tilbud om en anden bolig ved opsigelse
Det foreslås at foretage en rettelse i henvisningen i leje-
lovens § 174, stk. 4, som handler om tilbud om en passen-
de erstatningsbolig i tilfælde af, at en ejendom ombygges
til almene ældre- eller ungdomsboliger, og lejeren ikke til-
hører den til disse boliger berettigede personkreds. Efter
bestemmelsen skal lejeren anvises en passende bolig. Ved
en fejl henvises til § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt. i boligfor-
holdsloven. En sådan bestemmelse findes ikke, og der burde
rettelig have været henvist til § 43, stk. 2, 2. og 3. pkt., i
boligforholdsloven, som handler om de krav, der stilles til en
erstatningsbolig.
Frakendelse af retten til at administrere ejendomme
Det foreslås at rette henvisningerne i boligforholdslovens
§ 21, stk. 2, nr. 6, og § 22, stk. 1, 3. pkt., der begge ved
8
en fejl henviser til § 16 i lejeloven. Der burde i stedet have
været henvist til § 15 i lejeloven.
Med rettelserne i boligforholdslovens § 21, stk. 2, nr. 6,
og § 22, stk. 1, 3. pkt., der begge omhandler situationer,
hvor en udlejer kan frakendes retten til at administrere ud-
lejningsejendomme, sikres, at der henvises til den korrekte
bestemmelse i lejeloven. § 15 i lejeloven er den såkaldte
”dusørbestemmelse”, som foreskriver, at det ved udlejning
til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne
lejeforhold, ikke er tilladt at modtage eller kræve vederlag
fra lejeren eller betinge sig, at lejeren indgår anden retshan-
del, som ikke er et led i lejeaftalen. Med henvisningen til
lejelovens § 15 i stedet for til 16 i lejeloven præciseres den
rette lovhenvisning.
Kommunal anvisningsret
Ved lov nr. 2157 af 27. november 2021 blev varigheden
for en aftale om anvisningsret ændret, således at aftalen ikke
længere maksimalt må strække sig over 6 år, idet varigheden
med ændringen kan aftales frit mellem kommunalbestyrel-
sen og udlejeren.
Det foreslås på den baggrund, at § 51, stk. 4, 1. pkt., i
boligforholdsloven, vedrørende aftalens varighed, ændres,
således at bestemmelsen henviser til den aftalte periode og
ikke den 6-årige periode.
Endvidere foreslås det at rette henvisningen i boligfor-
holdslovens § 56, stk. 4, således at der henvises til boligfor-
holdslovens § 51, stk. 4, og ikke til § 50, stk. 4.
Boligforholdslovens § 56, stk. 4, handler om efterfølgende
udnyttelse af anvisningsret, hvilket også er reguleret i lovens
§ 51, stk. 4, som der rettelig skulle have været henvist til.
Fravigelighed
Det foreslås, at der i boligforholdslovens kapitel 9, som
indeholder en regulering af huslejenævn, indsættes en be-
stemmelse om, at reglerne i dette kapitel ikke kan fraviges.
En tilsvarende bestemmelse er at finde i den gældende
boligforholdslovs § 99, som indeholder regler om boligret-
ten. Formålet med at indsætte en tilsvarende bestemmelse
i boligforholdslovens kapitel 9 om huslejenævn er at sikre,
at en forskel i bestemmelserne ikke danner grundlag for at
antage, at regler i kapitel 9 kan fraviges.
Fastsættelse af regler om beregning af bruttoetageareal
Den tidligere gældende boligreguleringslovs § 66 a om
en bemyndigelse for indenrigs- og boligministeren til at fast-
sætte nærmere regler om beregning af boligers og erhvervs-
lokalers bruttoetageareal efter denne lov blev ved en fejl
ikke videreført i lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligfor-
hold.
Det foreslås derfor, at der indsættes et nyt kapitel 12 a om
beregning af bruttoetageareal og § 101 a i boligforholdslo-
ven, hvorefter social- og boligministeren fastsætter nærmere
regler om beregning af boligers og erhvervslokalers brutto-
etageareal i henhold til denne lov.
Meddelelse om manglende efterlevelse af
huslejenævnsafgørelser
I almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, henvises til boligfor-
holdslovens § 87, stk. 7.
Det fremgår af § 85, stk. 1, nr. 4, i almenlejeloven, at udle-
jeren kan opsige lejeren, når udlejeren to eller flere gange
i henhold til § 87, stk. 7, i lov om boligforhold, har fået
meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af endelige
huslejenævnsafgørelser.
Det foreslås at rette henvisningen til boligforholdslovens §
86, stk. 8, hvoraf fremgår, at får huslejenævnet meddelelse
efter stk. 7, skal huslejenævnet fra lejeren, som har foretaget
fremleje, bede om dokumentation for, at afgørelsen eller
dommen er efterlevet inden den fastsatte frist. Har lejeren,
som har foretaget fremleje, ikke inden 7 dage efter modta-
gelsen af huslejenævnets anmodning fremlagt fornøden do-
kumentation for huslejenævnet, skal huslejenævnet meddele
udlejeren i det lejeforhold, hvor lejeren, som har foretaget
fremleje, er lejer, at den pågældende afgørelse eller dom
ikke er efterlevet.
Med bestemmelsen får udlejer mulighed for at opsige en
lejer, der flere gange som fremlejegiver ikke har opfyldt sine
forpligtelser over for fremlejetagere, f.eks. ved at undlade
at afregne depositum med en fremlejetager efter dennes
fraflytning. Giver et huslejenævn en lejer/fremlejegiver et
pålæg, og efterleves dette ikke, skal nævnet - såfremt frem-
lejetager underretter nævnet herom - give udlejer meddelel-
se om forholdet. Udlejer kan efter modtagelse af to sådanne
meddelelser vælge at opsige lejemålet.
Fritagelse for beskikkelse i beboerklagenævnet
I almenlejelovens § 98, stk. 2, henvises til lejelovens §
109, stk. 3, som handler om, i hvilke tilfælde man kan
begære sig fritaget for at blive beskikket som lægdommer.
Det foreslås at rette henvisningen i almenlejelovens § 98,
stk. 2, der ved en fejl ikke blev konsekvensrettet som følge
af den nye lejelov, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, og
boligforholdsloven, jf. lov nr. 342 af 22. marts 2022, og
derfor fortsat henviser til § 109, stk. 3, i lov om leje. Der bør
i stedet henvises til § 95, stk. 3, i boligforholdsloven, hvor
den tidligere gældende lejelovs § 109, stk. 3, er videreført
uændret.
2.3. Rettelser som følge af sammenskrivningen
af lejelovgivningen i lovgivning på andre
ministerieområder end Social-, Bolig- og
Ældreministeriets ressort
2.3.1. Gældende ret
På Beskæftigelsesministeriets område drejer det sig om §
11, stk. 2, 1 og 2. pkt., i lov om individuel boligstøtte, jf.
lovbekendtgørelse nr. 229 af 12. februar 2021 (herefter bo-
ligstøtteloven), hvoraf fremgår, at for lejligheder omfattet af
kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene
kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 15 i samme lov. For
9
lejligheder omfattet af kapitel VIII i lov om leje kan Udbeta-
ling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for
huslejenævnet efter § 49 i den pågældende lov.
På Justitsministeriets område drejer det sig om § 8, stk.
2, i lov om retsafgifter, jf. lov nr. 425 af 16. marts 2021
(herefter retsafgiftsloven), hvoraf fremgår, at afgiftsfri er
endvidere sager, der anlægges i henhold til lejelovens § 49,
og sager, der vedrører kapitel II-V i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene.
Bestemmelsen omhandler tvister om nedsættelse af leje,
der væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. tidligere gæl-
dende lejelovs § 49.
Boligreguleringslovens kapitel II-V angår huslejeregule-
ring for beboelseslejligheder, vedligeholdelse og opretning,
vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond, for-
bedringer, huslejeregulering for mindre ejendomme og hus-
lejeregulering for enkeltværelser.
2.3.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og
den foreslåede ordning
Det foreslås, at der foretages de nødvendige konsekvens-
ændringer i lovgivning på Beskæftigelses- og Justitsministe-
riets områder.
Det foreslås at ændre henvisningerne i § 11, stk. 2, 1 og 2.
pkt., i boligstøtteloven. Det fremgår af bestemmelsen, at for
lejligheder omfattet af kapitel II i lov om midlertidig regule-
ring af boligforholdene kan Udbetaling Danmark indbringe
spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet efter § 15
i samme lov. For lejligheder omfattet af kapitel VIII i lov
om leje kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om
lejens størrelse for huslejenævnet efter § 49 i den pågælden-
de lov.
Ved en fejl blev henvisningerne til bestemmelser i lejelo-
ven ikke rettet som en konsekvens af den nye lejelov, jf. lov
nr. 341 af 22. marts 2022. Med den foreslåede ændring af
boligstøtteloven rettes op på fejlen.
Det foreslås endvidere at ændre henvisningerne i § 8,
stk. 2, i retsafgiftsloven. Efter bestemmelsen er sager, der
anlægges i henhold til lejelovens § 49, og sager, der vedrører
kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforhol-
dene, afgiftsfri.
Bestemmelsen omhandler tvister om nedsættelse af leje,
der væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. tidligere gæl-
dende lejelovs § 49. Boligreguleringslovens kapitel II-V
angår huslejeregulering for beboelseslejligheder, vedligehol-
delse og opretning, vedligeholdelseskonto i Grundejernes
Investeringsfond, forbedringer, huslejeregulering for mindre
ejendomme og huslejeregulering for enkeltværelser. Med
den foreslåede ændring af retsafgiftsloven rettes op på fej-
len.
2.4. Refusion af udlejers udgifter til månedlige
forbrugsmålinger
2.4.1. Gældende ret
Der er som følge af implementeringen af energieffektivi-
tetsdirektivet i § 15, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 734 af 23.
maj 2022 om energivirksomheder og bygningsejeres oplys-
ningsforpligtelser overfor slutkunder om energiforbrug og
fakturering m.v. (herefter energioplysningsbekendtgørelsen),
som er udstedt i medfør af lov om varmeforsyning, fastsat
krav om, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere el-
ler fjernaflæste varmefordelingsmålere, skal der leveres for-
brugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk varmeforbrug
eller aflæsninger af varmefordelingsmålere til slutkunder og
slutbrugere mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden
for fyringssæsonen.
Tilsvarende er der i § 20, stk. 2, i energioplysningsbe-
kendtgørelsen fastsat krav om, at såfremt der er installeret
fjernaflæste målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, skal
der leveres forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk
køleforbrug eller aflæsninger af fjernkølingsfordelingsmåle-
re til slutbrugeren mindst hver måned. Dette gælder dog
ikke uden for kølingssæsonen.
Der er i § 18, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen
givet mulighed for, at omkostninger som følge af overdra-
gelsen af opgaven med fordelingen af omkostningerne ved
faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme og
varmt brugsvand i ejendomme med flere lejligheder og byg-
ninger til flere formål til tredjepart, såsom tjenesteleveran-
dør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det
faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan vi-
dereføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne
omkostninger er rimelige.
Der er i § 23, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen
givet mulighed for, at omkostninger som følge af overdra-
gelsen af opgaven med fordelingen af omkostningerne ved
faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme,
køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejlig-
heder og bygninger til flere formål til tredjepart, såsom
tjenesteleverandør, som omfatter måling og fordeling samt
opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejen-
domme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det
omfang, sådanne omkostninger er rimelige.
Det fremgår af § 72, stk. 4, i lejeloven, at i regnskabet
for varme og opvarmning af vand samt i kølingsregnskabet
kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i
regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsy-
ningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog
medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og
vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis kølingsanlæg,
der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af ener-
gibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.
Bestemmelsen indeholder en udtømmende oplistning af,
hvilke udgifter der kan medtages i regnskabet. De månedli-
ge udgifter som følge af energioplysningsbekendtgørelsen er
ikke indeholdt i bestemmelsen, og udlejer kan derfor ikke
10
medtage disse udgifter i det årlige forbrugsregnskab efter
lejeloven.
Endvidere fremgår det af § 52, stk. 2, i lov om leje af
almene boliger (almenlejeloven), at udgifterne opgøres i et
forbrugsregnskab. For så vidt angår varme og varmt vand,
kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brænd-
selsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, og for
så vidt angår køling, kan udlejeren kun medtage udgiften
til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra
et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage
den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærk-
ning og udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af
tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, medregnes i regnskabet. Udgifter til betaling af
de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boli-
ger m.v., skal medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige
udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og
afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal
godskrives i regnskabet.
Bestemmelsen indeholder en udtømmende oplistning af,
hvilke udgifter der kan medtages i det årlige forbrugsregn-
skab. De månedlige udgifter som følge af energioplysnings-
bekendtgørelsen, jf. ovenfor, er ikke indeholdt i bestemmel-
sen, og udlejer kan derfor ikke medtage disse udgifter i det
årlige forbrugsregnskab efter almenlejeloven.
2.4.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og
den foreslåede ordning
Energioplysningsbekendtgørelsen, som er udstedt i med-
før af lov om varmeforsyning, fastsætter, at omkostninger
som følge af overdragelsen af opgaven med fordelingen af
omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt
forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme
med flere lejligheder og bygninger til flere formål til tredje-
part, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af
det faktiske individuelle månedlige forbrug i sådanne ejen-
domme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det
omfang sådanne omkostninger er rimelige, jf. § 18, stk. 3,
og § 23, stk. 3.
Lejeloven og almenlejeloven indeholder imidlertid ikke en
hjemmel til, at udlejer kan medtage disse oplysninger i det
årlige regnskab.
Det er Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at
der som en konsekvens af energioplysningsbekendtgørelsens
regler er behov for at ændre lejelovens § 72, stk. 4, og al-
menlejelovens § 52, stk. 2, således at der indsættes hjemmel
til, at udlejeren kan medtage de ovenfor nævnte udgifter i
forbrugsregnskabet.
Det foreslås derfor, at sådanne hjemler indsættes i lejelo-
ven og almenlejeloven.
2.5. Skærpelse af lejelovens regler om tilbudspligt
2.5.1. Gældende ret
Det følger af lejelovens § 196, stk. 1, at i ejendomme,
der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren
tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis,
inden ejendommen overdrages til anden side.
Det følger endvidere af lejelovens § 198, stk. 1, at tilbuds-
pligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdra-
ges ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Til-
budspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og
anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme,
når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selska-
bet.
Det følger således af de nævnte bestemmelser, at inden
udlejeren overdrager den private udlejningsejendom til en
ny ejer, skal ejendommen tilbydes lejerne til overtagelse
på andelsbasis. Tilbudspligten indebærer, at før udlejeren
sælger ejendommen til anden side, skal lejerne have den
tilbudt på samme betingelser og vilkår, som ejeren kan opnå
ved salg til tredjemand. Lejerne beslutter herefter, om de
vil overtage ejendommen til den pris og på de vilkår, som
udlejeren har aftalt med en køber. Hvis lejerne overtager
ejendommen, skal de oprette en andelsboligforening, der
køber ejendommen.
Det følger endvidere af bestemmelserne, at tilbudspligten
ikke alene gælder ved sædvanlige ejendomsoverdragelser,
men også ved salg af aktier og anparter i aktie- og anparts-
selskaber, der ejer udlejningsejendomme. Det er dog en
betingelse, at erhververen ved overdragelsen opnår majori-
tet i selskabet. Hvis der er tale om overdragelse til flere
erhververe, skal en af disse opnå majoritet for, at tilbudspligt
udløses.
Bestemmelsen omfatter også successiv overdragelse såle-
des, at tilbudspligt indtræder, når den erhvervende efter flere
overdragelser opnår majoritet.
Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige
lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en
af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejen-
dommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige
vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkå-
rene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af
en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10
uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra
juli måned.
Acceptfristen løber først fra det tidspunkt, hvor lejerne har
modtaget alle de fornødne oplysninger og dokumenter fra
ejeren.
Det er endvidere fastsat, at i tilfælde af påtænkt salg skal
tilbuddet til lejerne ledsages af dokumentation for, at ejeren
ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt
overdragelse ved gave, fusion eller mageskifte eller af på-
tænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen
og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi
i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og
skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.
11
2.5.2. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og
den foreslåede ordning
Det er i praksis konstateret, at det er muligt at overdrage
en privat udlejningsejendom, uden at der udløses tilbuds-
pligt. Der er konstateret et tilfælde, hvor et selskab, som ejer
ejendomme omfattet af reglerne om tilbudspligt, har over-
draget ejendomme til flere erhververe på en sådan måde, at
ingen af erhververne hver for sig opnår majoritet af stemmer
i de selskaber, der ejede ejendommene.
Da der rent faktisk er sket en overdragelse af de omhand-
lede ejendomme vurderer Social- Bolig- og Ældreministe-
riet, at der er tale om en overdragelse af ejendommene,
som burde udløse tilbudspligt, idet der reelt finder et ejer-
skifte sted. Det er således vanskeligt at begrunde, at der
udløses tilbudspligt, hvis de pågældende ejendomme var
blevet overdraget til én ny ejer, men ikke i det omhandlede
tilfælde, hvor ejendommene blev erhvervet af tre nye ejere.
3. Økonomiske konsekvenser og
implementeringskonsekvenser for det offentlige
Den foreslåede mulighed for at aftale årlig regulering
af lejen efter stigningen i nettoprisindekset vil principielt
medføre, at huslejer i gennemgribende forbedrede lejemål
kan stige mere end efter den gældende bestemmelse, som
ikke giver adgang til årlig indeksregulering af lejen i denne
gruppe af boliger. Den manglende adgang til indeksregule-
ring er imidlertid en utilsigtet ændring i forhold til den tid-
ligere gældende lov om midlertidig regulering af boligfor-
holdene. Den foreslåede indeksregulering vurderes på den
baggrund at være uden økonomiske konsekvenser for stat,
regioner og kommuner.
Forslaget om mulighed for i regnskaberne at medtage
omkostninger til tredjepart for månedlige leverancer af for-
brugsoplysninger til lejerne vil medføre en marginal forøgel-
se af såvel almene som private lejeres samlede udgifter til
varme og køling. Hensigten med forslaget er at gøre det mu-
ligt at pålægge slutbrugeren forbrugsafhængige udgifter. Da
udgifterne, som lejerne således pålægges, opkræves som
del af forbruget, ventes forslaget ikke at medføre ændrede
huslejer. På den baggrund ventes den foreslåede indregning
af omkostninger til forbrugsoplysninger at være uden øko-
nomiske konsekvenser for stat, regioner og kommuner.
Lovforslaget skønnes ikke at have implementeringskonse-
kvenser for stat, regioner og kommuner.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet har herudover overve-
jet, hvorvidt lovforslaget følger de syv principper for digita-
liseringsklar lovgivning.
Det vurderes, at princip 1 om enkle og klare regler er ef-
terlevet, idet lovforslaget bl.a. med den foreslåede ordning i
lovforslagets § 1, nr. 4 og § 3, nr. 1, sikrer overensstemmelse
med eksisterende lovgivning, samt at lovforslagets § 1, nr. 1,
og 5-9, § 2, nr. 1-3, § 3, nr. 2 og 3, samt §§ 4 og 5, sikrer, at
uhensigtsmæssigheder i form af forkerte henvisninger rettes
efter vedtagelsen af sammenskrivningen samt som følge af
retspraksis.
De øvrige principper for digitaliseringsklar lovgivning
vurderes ikke relevante, og lovforslaget vurderes derfor
samlet at leve op til de syv centrale principper for digitalise-
ringsklar lovgivning.
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for
erhvervslivet m.v.
Den foreslåede mulighed for at aftale årlig regulering
af lejen efter stigningen i nettoprisindekset kan principielt
medføre øgede lejeindtægter til udlejere af lejemål omfattet
af reglerne om omkostningsbestemt leje, herunder gennem-
gribende forbedrede lejemål. Imidlertid er den nuværende
manglende adgang til indeksregulering en utilsigtet ændring
i forhold til bestemmelserne i den tidligere gældende lov om
midlertidig regulering af boligforholdene.
Den foreslåede mulighed for at medtage omkostninger for
månedlige leverancer af forbrugsoplysninger i regnskaberne
i lovforslagets § 1, nr. 3, og § 3, nr. 1, vil skulle implemente-
res af udlejerne, men forventes ikke at medføre en væsentlig
forøgelse af udlejernes løbende administration.
Lovforslaget har været forelagt Erhvervsstyrelsens Områ-
de for Bedre Regulering (OBR), som har vurderet, at lovfor-
slaget medfører administrative konsekvenser for erhvervsli-
vet, men at disse konsekvenser vurderes at være under 4
mio. kr. årligt, hvorfor de ikke kvantificeres nærmere.
Lovforslaget vurderes således at være uden økonomiske
konsekvenser for erhvervslivet.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konse-
kvenser for borgerne.
6. Klimamæssige konsekvenser
Lovforslaget vurderes ikke at have klimamæssige konse-
kvenser.
7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
Lovforslaget vurderes ikke at have miljø- og naturmæssi-
ge konsekvenser.
8. Forholdet til EU-retten
Da det som følge af energieffektivitetsdirektivet er frivil-
ligt for medlemslandene at implementere adgangen til at
videreføre udgifter til slutkunder og slutbrugere, er med-
lemslandene således ikke pålagt implementering som følge
af EU-ret. Lovforslaget vurderes derfor for så vidt angår
ændringerne i forbrugsregnskabsreglerne i lovforslagets §
1, nr. 3, og § 3, nr. 1, ikke at være en implementering af
EU-ret, men derimod en ændring som følge af energioply-
sningsbekendtgørelsen for at skabe overensstemmelse med
lejelovgivningen.
9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 27. juni
12
2023 til den 23. august 2023 været sendt i høring hos føl-
gende myndigheder og organisationer m.v.:
Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsen-
tation, BL Danmarks Almene Boliger, BOSAM, Byggeso-
cietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejer-
foreninger, DI Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening,
Danske Advokater, Danske Lejere, Danske Regioner, Dan-
ske studerendes fællesråd, Danske Udlejere, Den Dan-
ske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Ejen-
domDanmark, Finans Danmark, Forsikring & Pension,
Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagen-
ævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug &
Fødevarer, Lejernes Hus, Lejernes Landsorganisation i Dan-
mark, Lejernes Retshjælp, Præsidenten for Vestre Landsret,
Præsidenten for Østre Landsret og Statens Byggeforsknings-
institut/Aalborg Universitet.
10. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindreudgifter
(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør
»Ingen«)
Negative konsekvenser/merudgifter
(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør
»Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Ingen Ingen
Implementeringskonsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Ingen Ingen
Økonomiske konsekvenser for er-
hvervslivet
Ingen Administrative konsekvenser, som vur-
deres at være under 4 mio. kr. årligt.
Administrative konsekvenser for
erhvervslivet
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for
borgerne
Ingen Ingen
Klimamæssige konsekvenser Ingen Ingen
Miljø- og naturmæssige konse-
kvenser
Ingen Ingen
Forholdet til EU-retten Ingen
Er i strid med de fem principper
for implementering af erhvervs-
rettet EU-regulering/ Går videre
end minimumskrav i EU-regule-
ring (sæt X)
Ja Nej
X
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Det fremgår af lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., at §§ 42-45,
49-51 og 53 ikke gælder for lejeforhold i ejendomme omfat-
tet af 1. pkt.
Efter den gældende ordlyd gælder hele § 53 i lejeloven
således ikke for lejeforhold, hvor lejen er fastsat efter lejelo-
vens § 19, stk. 1 eller 2. Dette indebærer blandt andet, at le-
jelovens § 53, stk. 2 og 3, ikke gælder for lejeaftaler indgået
efter den 1. juli 2022 om omkostningsbestemt husleje, jf.
lejelovens § 19, stk. 1, og gennemgribende moderniserede
lejemål, jf. lejelovens § 19, stk. 2.
13
Det fremgår af lejelovens § 53, stk. 2, at det kan afta-
les, at lejen én gang årligt kan reguleres efter udviklingen
i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan
gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse her-
om.
Det fremgår af lejelovens § 53, stk. 3, at regulering af le-
jen, som foretages som følge af udviklingen i Danmarks Sta-
tistiks nettoprisindeks for 2022 og 2023, ikke kan overstige
4 pct. pr. år. Udlejeren har ikke pligt til at yde rabatter, som
udlejeren har meddelt eller aftalt med lejeren inden den 30.
september 2022, når det er sket i direkte tilknytning til en
regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks for 2022. Udlejeren er dog fortsat forpligtet
til at yde rabatter som nævnt i 2. pkt., i det omfang de
overstiger den reduktion i reguleringen i huslejen, som loftet
efter 1. pkt. medfører.
Det foreslås, at i § 6, stk. 1, 2. pkt., ændres »53« til: »§ 53,
stk. 1 og 4,«.
Det foreslåede vil medføre, at lejen for lejemål indgået
efter lovforslagets ikrafttræden med en lejefastsættelse efter
lejelovens § 19, stk. 1 og 2, efter aftale vil kunne regule-
res én gang årligt efter stigningerne i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks i henhold til lejelovens § 53, stk. 2, med
iagttagelse af huslejeloftet i stk. 3.
Virkningen af det foreslåede vil være, at reglerne bringes i
overensstemmelse med retstilstanden, som den var forud for
sammenskrivningen af lejelovgivningen. Dette indebærer, at
lejen i lejemål med omkostningsbestemt leje efter lejelovens
§ 19, stk. 1, og i lejemål med en leje fastsat efter en gennem-
gribende forbedring efter lejelovens § 19, stk. 2, vil kunne
aftales reguleret én gang årligt efter stigningerne i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks.
Der henvises i øvrigt til pkt. 2.1 i lovforslagets almindeli-
ge bemærkninger.
Til nr. 2
Det fremgår af lejelovens § 17, stk. 3, at en lejer, der ved
aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt
uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst
efter tinglysningsloven.
I den forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen
gældende lejelov fremgik det af lejelovens § 7, stk. 2, 2.
pkt., at den tinglyste aftale respekterer størst mulige offent-
lige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var
tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 udgik det dagældende §
7, stk. 2, 2. pkt. ved en fejl af bestemmelsen.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i
dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo-
ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 17, stk.:
”Bestemmelsen har ikke i sig selv nogen selvstændig ma-
teriel betydning, idet dette allerede følger af tinglysningslo-
ven, men det findes hensigtsmæssigt at hjælpe lejere med at
forstå, at videregående rettigheder skal tinglyses for at opnå
tingsretlig beskyttelse. Tinglysning af videregående rettighe-
der følger den almindelige tingsretlige prioritetsstilling. Of-
fentlige lån skal dog respekteres, også selvom disse stiftes
senere end den tinglyste rettighed.
[…]
Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 7 bliver
videreført med redaktionelle og sproglige ændringer. Der
er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstil-
stand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat,
s. 145.
Det foreslås, at der i § 17, stk. 3, indsættes, at den tingly-
ste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øv-
rige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens
anmeldelse til tinglysning.
Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af, at
tinglyste aftaler om videregående rettigheder, jf. bestemmel-
sens 1. pkt., vil skulle respektere størst mulige offentlige lån
til enhver tid samt øvrige pantehæftelser og byrder, som var
tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.
På baggrund af ovenstående er det Social-, Bolig- og Æl-
dreministeriets vurdering, at den foreslåede tilføjelse ikke
medfører ændringer i retsstillingen.
Til nr. 3
§ 66, stk. 1
Det fremgår af lejelovens § 66, stk. 1, at fordeling af ud-
giften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler
efter forbrugsmålere. I ejendomme, som helt eller delvis er
undtaget fra krav om individuel måling af varme i medfør af
byggeloven, fordeles udgifterne efter udlejerens bestemmel-
se efter bruttoetagearealet eller efter rumfang.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 66:
”Fordelingen af udgifterne til varme skal ske enten efter
egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetagearealet
eller rumfang, og fordelingen af udgifterne til opvarmning
af brugsvand enten efter egnede forbrugsmålere eller efter
antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værel-
14
ser. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat,
s. 200.
Endvidere fremgår det, at ”der er ikke med den foreslåede
bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstil-
stand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat,
s. 201.
§ 67, stk. 1
Det fremgår af lejelovens § 67, stk. 1, at leverer udlejeren
køling, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug
og andel i andre udgifter som nævnt i § 72, stk. 4, refunde-
ret. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvan-
lige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen
helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af
køling i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i
lejen.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 67:
”Efter den gældende lejelovs § 40, stk. 2, kan udgiften til
koldt vand og køling, jf. § 37, stk. 3 og 5, kun medtages i
regnskabet, hvis der er installeret egnede forbrugsmålere og
udgiften fordeles på grundlag af disse. ”, jf. Folketingstiden-
de 2021-22, L 47 som fremsat, s. 201.
Endvidere fremgår det, at ”der er ikke med den foreslåede
bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstil-
stand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat,
s. 201.
§ 68, stk. 1
Det fremgår af lejelovens § 68, stk. 1, at leverer udlejeren
koldt vand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens
forbrug refunderet. Fordeling af udgifterne imellem lejerne
sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmåle-
re. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om
individuel måling af koldt vand i medfør af byggeloven,
indeholdes udgifterne hertil i lejen.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 68:
”Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgifterne i 1.
pkt. fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmåle-
re, hvis installation af forbrugsmålere til måling af forbruget
af vand og køling er påbudt i henhold til lov. Beslutninger
efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset tidligere
aftaler. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat,
s. 202.
Endvidere fremgår det, at ”der er ikke med den foreslåede
bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstil-
stand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat,
s. 202.
§ 69
Det fremgår af lejelovens § 69, at leverer udlejeren gas
til opvarmning og el, kan udlejeren kræve sine udgifter til
lejerens forbrug refunderet. Fordeling af udgiften imellem
lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugs-
målere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav
om individuel måling af el eller gas i medfør af byggeloven,
kan fordeling af udgiften ske efter areal eller rumfang. For-
deling af udgiften til el til andet end opvarmning kan dog
kun ske ved godkendte individuelle elektricitetsmålere.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 69:
”Efter den gældende lejelovs § 45 d, stk. 1 og 2, finder
bestemmelserne i §§ 36-45 c vedrørende varme og opvarm-
ning af brugsvand tilsvarende anvendelse for andre leveran-
cer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas, og for
udlejerens leverance af el til lejerens forbrug i lejemålet til
andet end opvarmning. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L
47 som fremsat, s. 202-203.
Endvidere fremgår det, at ”der er ikke med den foreslåede
bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstil-
stand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat,
s. 203.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev ovennævnte be-
stemmelser om, at fordeling af udgiften imellem lejerne sker
efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere, ved
en fejl videreført uden krav om, at det skal være egnede
forbrugsmålere.
I den forud for sammenskrivningen gældende lejelov, var
det udtrykkelig fastsat i bestemmelserne, at fordeling af ud-
gifter til varme og opvarmning af varmt vand, køling, koldt
vand og el og gas skal fordeles efter egnede fordelingsmåle-
re.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i
dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo-
ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.
Det foreslås, at der i § 66, stk. 1, 1. pkt., § 67, stk. 1, 2.
pkt., § 68, stk. 1, 2. pkt., og § 69, 1. pkt., indsættes krav om,
at de forbrugsmålere, som udgifter til varme, varmt vand,
køling, koldt vand og el og gas fordeles efter, skal være
»egnede«.
Det foreslåede vil indebære en præcisering af lovteksten,
hvorved der rettes op på at ”egnede” ved en fejl udgik
af bestemmelsen i forbindelse med sammenskrivningen af
lejelovgivningen. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet en
ændring i den gældende retstilstand.
På baggrund af ovenstående er det Social-, Bolig- og Æl-
15
dreministeriets vurdering, at den foreslåede tilføjelse ikke
medfører ændringer i retsstillingen.
Til nr. 4
Det fremgår af lejelovens § 72, stk. 4, at i regnskabet
for varme og opvarmning af vand samt i kølingsregnskabet
kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i
regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsy-
ningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog
medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og
vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis kølingsanlæg,
der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, skal medtages i det årlige
regnskab.
Det fremgår af § 15, stk. 2, i energioplysningsbekendt-
gørelsen, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere
eller fjernaflæste varmefordelingsmålere, leveres forbrugs-
oplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk varmeforbrug eller
aflæsninger af varmefordelingsmålere til slutkunder og slut-
brugere mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for
fyringssæsonen.
Det fremgår af § 18, stk. 3, i energioplysningsbekendt-
gørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af
opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som
omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske
individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres
til slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne omkost-
ninger er rimelige.
Det fremgår af § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgø-
relsen, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller
fjernaflæste fordelingsmålere, leveres forbrugsoplysninger,
jf. stk. 1, baseret på faktisk køleforbrug eller aflæsninger
af fjernkølingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst hver
måned. Dette gælder dog ikke uden for kølingssæsonen.
Det fremgår af § 23, stk. 3, i energioplysningsbekendt-
gørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af
opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som
omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske
individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres
til slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne omkost-
ninger er rimelige.
Det foreslås i § 72, stk. 4, 3. pkt., at indsætte, at rimelige
omkostninger til tredjemand til månedlige leverancer af for-
brugsoplysninger, der, såfremt der er installeret fjernaflæste
målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, er pålagt udleje-
ren i henhold til regler om levering af forbrugsoplysninger
baseret på faktisk varme- eller køleforbrug eller aflæsninger
af varme- eller fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder
og slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller kølingssæ-
sonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i lov om varmeforsyning,
herunder regler om videreførelse af omkostninger som følge
af overdragelsen af opgaven, som omfatter måling og forde-
ling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug, til
tredjepart, skal medtages i forbrugsregnskabet.
Den foreslåede bestemmelse vil muliggøre, at udlejeren
i varme- eller kølingsregnskabet vil kunne medtage omkost-
ninger som følge af overdragelsen af opgaven med fordeling
af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om indivi-
duelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejen-
domme med flere lejligheder og bygninger til flere formål til
tredjepart, såsom tjenesteleverandører, som omfatter måling
og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle for-
brug i sådanne ejendomme, når det sker som følge af § 15,
stk. 2, eller § 20, stk. 2, i den gældende energioplysningsbe-
kendtgørelse.
Det foreslås, at omkostningerne vil skulle være omfattet
af § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3, i den gældende energioply-
sningsbekendtgørelse.
Det foreslås i den forbindelse, at omkostningerne vil skul-
le være rimelige. Det forudsættes navnlig, at omkostninger-
ne vil skulle stå i rimeligt forhold til hhv. varme- eller
kølingsudgifterne generelt. Opstår der mistanke om, at der i
de medtagne udgifter til tredjemand er indeholdt udgifter til
udarbejdelsen af det årlige forbrugsregnskab, vil det kunne
bevirke, at beløbet ved en prøvelse reduceres.
Som rimelige omkostninger anses f.eks. omkostninger,
som betales til udbydere af tjenesterne, og der ses derfor
bort fra aftaler om omkostninger, som ikke anses for at være
indgået på markedsvilkår.
Det må bero på en konkret vurdering, om der vil være tale
om ”rimelige udgifter”. Det er ministeriets opfattelse, at der
på markedet på tidspunktet for lovforslagets fremsættelse
opkræves beløb i størrelsesordenen 10-15 kr. månedligt pr.
lejemål, hvilket vurderes rimeligt.
Det vil være en betingelse for, at der kan medtages om-
kostninger i regnskabet, at opgaven er overdraget til tredje-
mand. Udlejer vil således ikke selv kunne forestå opgaven
med at levere månedlige oplysninger til lejerne og medtage
en beregnet økonomisk kompensation for sin tid i regnska-
bet.
Det vil tillige være en betingelse for, at omkostninger
kan medtages i regnskabet, at omkostningerne knytter sig
til de månedlige leverancer af forbrugsoplysninger. Der vil
således ikke kunne medtages omkostninger i regnskabet,
som ikke knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugs-
oplysninger. Omkostninger til f.eks. levering af det årlige
regnskab og medfølgende forbrugsoplysninger vil således
ikke kunne medtages i regnskabet.
Ændringen vurderes ikke at være en implementering af
EU-ret, idet det som følge af energieffektivitetsdirektivet
er frivilligt for medlemslandene at implementere adgangen
til at videreføre udgifter til slutkunder og slutbrugere, og
medlemslandene er således ikke pålagt implementering som
følge af EU-retten.
Til nr. 5
Det fremgår af lejelovens § 114, stk. 2, at huslejenævnet
på lejerens begæring kan pålægge udlejeren at lade bestem-
16
te arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer her-
om. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte
arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme,
at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringel-
sen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke overholder den
frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder,
indtil arbejderne er udført, eller huslejenævnet beslutter, at
ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. kapitel
5 i boligforholdsloven. Grundejernes Investeringsfond kan
træffe beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens
vegne, jf. § 70, stk. 1, i boligforholdsloven.
Det fremgår af boligforholdslovens § 70, at social- og
boligministeren efter indstilling fra fondens [Grundejernes
Investeringsfond] bestyrelse kan godkende, at fonden kan
anvende sine renteindtægter og sin egenkapital til andre ak-
tiviteter vedrørende den private udlejningsboligsektor end
dem, der er nævnt i §§ 68 og 71.
Det følger af § 69, stk. 1, i boligforholdsloven, at har en
udlejer ikke udført vedligeholdelses- samt forbedringsarbej-
der inden en af huslejenævnet fastsat frist, jf. § 108, stk.
2, § 114, stk. 2, og § 147, stk. 3, i lov om leje, kan investe-
ringsfonden på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder
udføre for udlejerens regning, uanset om udlejeren har ind-
bragt huslejenævnets afgørelse for domstolene. Investerings-
fonden kan tinglyse meddelelse herom på ejendommen og
lade den aflyse, når arbejderne er udført og fonden har fået
dækning for sine udlæg.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i lejelovens § 114,
stk. 2, ved en fejl henvist til § 70, stk. 1, i boligforholdslo-
ven i stedet for § 69, stk. 1, i boligforholdsloven, som der
rettelig skulle have været henvist til. Boligforholdslovens
§ 69, stk. 1, handler om, at Grundejernes Investeringsfond
kan lade de vedligeholdelses- og forbedringsarbejder udføre,
som huslejenævnet har pålagt udlejeren at udføre efter leje-
lovens § 114, stk. 2.
I bestemmelsens 5. pkt. henvises som nævnt til § 70, stk.
1, i boligforholdsloven. § 70, stk. 1, indeholder for det første
kun et stykke og for det andet indeholder bestemmelsen
hjemmel til, at social- og boligministeren efter indstilling
fra fondens bestyrelse kan godkende, at fonden kan anvende
sine renteindtægter og sin egenkapital til andre aktiviteter
vedrørende den private udlejningssektor end dem, der er
nævnt i §§ 68 og 71.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i
dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo-
ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 114:
”Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om
parternes opfyldelse af deres vedligeholdelsespligt og om
udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner
foreslås videreført med sproglige og redaktionelle ændrin-
ger. Det findes dog hensigtsmæssigt at ændre den gældende
lejelovs § 19, stk. 4, der vedrører huslejenævnets mulighed
for at give påbud til udlejeren om at udføre bestemte vedli-
geholdelsesarbejder og samtidig hermed nedsætte lejen sva-
rende til forringelsen af det lejedes værdi i perioden, indtil
udlejeren har udført vedligeholdelsesarbejderne. Efter de
gældende regler bortfalder lejenedsættelsen, selv om arbej-
derne ikke er gennemført, på det tidspunkt, hvor Grundejer-
nes Investeringsfond træffer beslutning om at udføre arbej-
derne på udlejerens vegne. Da det lejedes værdi imidlertid
vil være forringet i hele perioden, indtil arbejderne er udført,
foreslås det, at lejenedsættelsen først ophører, når arbejderne
er endeligt udført, og vedligeholdelsesmangler således er
afhjulpet. Der er tale om en materiel ændring. Der er ikke
herudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstil-
stand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat,
s. 84.
Endvidere fremgår det, at ”har udlejeren ikke udført de
pålagte arbejder inden den fastsatte frist, kan Grundejernes
Investeringsfond på begæring af en lejer lade arbejderne
udføre for udlejerens regning, jf. § 69 i det samtidig fremsat-
te forslag til lov om boligforhold. ”, jf. Folketingstidende
2021-22, L 47 som fremsat, s. 237.
Det foreslås i § 114, stk. 2, 5. pkt., i lejeloven, at henvis-
ningen til § 70, stk. 1, i boligforholdsloven ændres til § 69,
stk. 1, i boligforholdsloven.
Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af
lovteksten, hvorved der rettes op på en fejl, og retstilstanden
vil være uændret. Med ændringen vil Grundejernes Inve-
steringsfond fortsat kunne lade vedligeholdelse- og forbed-
ringsarbejder udføre i de tilfælde, hvor udlejeren ikke har
udført de pågældende arbejder inden en af huslejenævnet
fastsat frist.
Til nr. 6
Det fremgår af lejelovens § 120, stk. 1, at i ejendomme
taget i brug før 1970, som har mere end to beboelseslejlig-
heder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 119,
årligt afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat
efter den tidligere gældende § 18 b i boligreguleringsloven,
jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. de-
cember 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt,
jf. lejelovens § 204, stk. 2. Beløbet indsættes på en konto for
ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov
om boligforhold.
Det følger af boligforholdslovens § 60, at ved tinglyst
ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten
17
og viderefører vedligeholdelseskontoen. En bunden konto
efter § 120 i lov om leje følger ved ejerskifte ejendommen.
I den gældende § 120, stk. 1, i lejeloven, henvises som
nævnt til § 60 i boligforholdsloven, som handler om, at ved
tinglyst ejerskifte overtager den nye ejer vedligeholdelses-
pligten m.v. for ejendommen.
Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 1, at det i §
120 i lov om leje nævnte beløb indbetales årligt bagud.
Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 2, at er der
inden den årlige indbetaling afholdt beløb til vedligeholdel-
se eller forbedring efter § 121 i lov om leje, som ikke kan
dækkes af beløbet efter § 119 i lov om leje, kan beløbet
fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del af
udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Ind-
betalingen skal ledsages af dokumentation for fradraget.
Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 3, at Grund-
ejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver
tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse ef-
ter § 120 i lov om leje med fradrag af beløb, som ikke er
indbetalt, jf. stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af §
122 i lov om leje. Udlejeren skal til brug herfor udarbejde et
særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt
på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbej-
der. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende
regnskabsår.
Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 4, at er det på
kontoen indestående beløb mindre end forudsat efter regler-
ne i denne lov, kan frigivelse efter § 122 i lov om leje først
ske, når det manglende beløb er indbetalt.
Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 5, at er det
på kontoen indestående beløb større end forudsat, udbetales
differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære
renter for den overskydende del for den tid, beløbet har
været bundet.
Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 6, at Grund-
ejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder
sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant og for-
trinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter.
Endelig følger det af boligforholdslovens § 59, stk. 7,
at social- og boligministeren fastsætter regler for forfalds-
tidspunktet for det i § 120 i lov om leje nævnte beløb og
for, hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrolle-
re indbetalingerne, jf. § 120 i lov om leje, og udbetalingerne,
jf. § 62 i denne lov og § 122 i lov om leje. Social- og
boligministeren fører tilsyn med, at regler, der fastsættes i
medfør af 1. pkt. overholdes.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i lejelovens § 120,
stk. 1, ved en utilsigtet fejl henvist til § 60 i boligforholdslo-
ven i stedet for § 59 i boligforholdsloven, som der rettelig
skulle have været henvist til. Det er således boligforholdslo-
vens § 59, som indeholder de nærmere regler om indbetaling
m.v. til § 120-kontoen, som der skulle have været henvist til
i Grundejernes Investeringsfond.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i
dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo-
ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 120:
”Reglerne om de udvendige vedligeholdelseskonti, som
udlejeren skal føre for ejendommen, foreslås videreført med
sproglige og redaktionelle justeringer. Forslaget er en sam-
menskrivning af den gældende boligreguleringslovs §§ 18
og 18 b, stk. 1-2 og 5-6. Der er ikke med de foreslåede be-
stemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstil-
stand., jf. § 60 i lov om boligforhold. ”, jf. Folketingstidende
2021-22, L 47 som fremsat, s. 88, pkt. 2.13.2.2.
Det foreslås i § 120, stk. 1, 3. pkt., i lejeloven, at henvis-
ningen til »§ 60« ændres til: »§ 59«.
Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af
lovteksten, hvorved der rettes op på en fejl, og retstilstanden
vil være uændret. Med ændringen vil der i lejelovens § 120,
stk. 1, blive henvist til de nærmere regler i boligforholdslo-
vens § 59, som omhandler indbetalinger m.v. til den konto,
der henvises til i lejelovens § 120.
Til nr. 7
Det fremgår af lejelovens § 120, stk. 3, at det indbetalte
beløb ikke kan gøres til genstand for kreditorforfølgning og
kun kan udbetales efter reglerne i § 122 i lejeloven og § 63 i
lov om boligforhold.
Det følger af boligforholdslovens § 63, stk. 1, at Grund-
ejernes Investeringsfond forvalter de midler, der er bundet
i medfør af § 120 i lov om leje. Fondens vedtægter skal
godkendes af social- og boligministeren. Vedtægterne skal
indeholde fornødne regler til sikring af forsvarlig virksom-
hed, herunder om revision af en statsautoriseret revisor, der
udpeges af social- og boligministeren.
Det følger af boligforholdslovens § 63, stk. 2, at fon-
den ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden
for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges
af landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejnings-
ejendomme. Social- og boligministeren afgør i tvivlstilfæl-
de, hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer
udpeges af social- og boligministeren efter indstilling af
landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Efter
samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de
18
øvrige medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad gangen. Gen-
valg kan finde sted.
Det følger af boligforholdslovens § 63, stk. 3, at til vareta-
gelse af den daglige administration af fondens anliggender
ansætter bestyrelsen en direktør og andet ledende personale
og fastsætter retningslinjer for arbejdets tilrettelæggelse. Ge-
nerelle forskrifter og vejledninger, der udsendes til indsky-
dere og låntagere, skal godkendes af bestyrelsen.
I den gældende § 120, stk. 3, i lejeloven, henvises som
nævnt til § 63 i boligforholdsloven, som handler om Grund-
ejernes Investeringsfonds opgaver, vedtægter, bestyrelse
m.v.
Det følger af boligforholdslovens § 62, stk. 1, at såfremt
ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter § 120 i
lov om leje indestående beløb til ejeren.
Det følger af boligforholdslovens § 62, stk. 2, at såfremt
ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den
ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i
kapitel 3 i lov om leje, udbetales de på kontoen efter § 120
i lov om leje indestående beløb til ejeren. Ved udbetaling
af erstatning fra det offentlige ved ekspropriation eller kon-
demnering, jf. den tidligere gældende lov om byfornyelse,
jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, den tidligere
gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af
4. august 1983, og lov om byfornyelse og udvikling af byer,
fragår resterende beløb i den udmålte erstatning.
Det følger af boligforholdslovens § 62, stk. 3, at såfremt
en kommunalbestyrelse beslutter, at kommunen ikke længe-
re skal være reguleret, jf. § 4 i lov om leje, udbetales en
positiv saldo på kontoen efter § 120 i lov om leje til ejeren.
Endelig følger det af boligforholdslovens § 62, stk. 4,
at udbetaling efter stk. 1-3 skal ske i løbet af det kvartal,
der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er
ophørt.
Som det fremgår, følger regler om udbetaling fra den
bundne konto i Grundejernes Investeringsfond ikke bolig-
forholdslovens § 63 men § 62.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i lejelovens § 120,
stk. 3, ved en utilsigtet fejl henvist til boligforholdslovens
§ 63 i stedet for boligforholdslovens § 62, som der rettelig
skulle have været henvist til. Boligforholdslovens § 62 in-
deholder således de nærmere regler om udbetalinger fra §
120-kontoen i Grundejernes Investeringsfond.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i
dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo-
ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 120,
stk. 3:
Ӥ 63 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligfor-
hold fastslår, hvorledes beløbet på en bunden konto efter §
120 udbetales, såfremt ejendommen nedrives eller af anden
grund ikke længere omfattes af reglerne om omkostningsbe-
stemt leje i lovforslagets kapitel 3. ”, jf. Folketingstidende
2021-22, L 47 som fremsat, s. 246.
Det foreslås i lejelovens § 120, stk. 3, at henvisningen til
»§ 63« ændres til: »§ 62«.
Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af
lovteksten, hvorved der rettes op på en fejlagtig lovhenvis-
ning, og retstilstanden vil være uændret. Med ændringen
vil der i lejelovens § 120, stk. 3, blive henvist til boligfor-
holdslovens § 62, som omhandler udbetalinger m.v. fra §
120-kontoen i Grundejernes Investeringsfond.
Til nr. 8
Det fremgår af lejelovens § 132, stk. 5, at huslejenævnets
afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 må-
neder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger
efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold, eller svar efter § 84,
stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter
bestemmelserne er udløbet.
Det fremgår af boligforholdslovens § 83, stk. 3, at i sager
efter kapitel 18 i lov om leje skal nævnet dog altid, inden
der pålægges en lejer en retsfølge efter § 154, stk. 1, i lov
om leje, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan
gøre brug af tilbud fra kommunen, hvis nævnet vurderer, at
der er tale om en sag af social karakter.
Boligforholdslovens § 84 består alene af to stykker, og §
84, stk. 4, findes således ikke.
Det fremgår af boligforholdslovens § 82, stk. 3, at senest
1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part
i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse
af, at denne må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2
uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige
omstændigheder taler herfor.
Det fremgår af boligforholdslovens § 83, stk. 4, at nævnet
fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger, for
besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter
eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige
omstændigheder taler herfor.
Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i lejelovens § 132,
stk. 5, ved en fejl henvist til boligforholdslovens § 83, stk.
3, og § 84, stk. 4. Der skulle rettelig have været henvist til
boligforholdslovens § 82, stk. 3, og § 83, stk. 4.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje:
19
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i
dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo-
ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 132:
”Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionel-
le ændringer den gældende lejelovs § 59 a, stk. 1, 2 og 4,
om huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejefastsættelser
og lejeforhøjelser samt den gældende lejelovs § 59 b, stk. 1,
om oplysninger til huslejenævnet og de berørte beboere. Be-
stemmelsen viderefører ligeledes den gældende lejelovs §
59 b, stk. 4, om, hvornår huslejenævnet kan ændre en for-
håndsgodkendelse samt den gældende lejelovs § 59 b, stk. 5,
om, hvornår afgørelser om forhåndsgodkendelser senest skal
være truffet. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse
tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand. ”, jf. Folke-
tingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 263.
Den tidligere gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, der henvi-
ses til, er videreført i lejelovens § 132, stk. 5. Det fremgår
af § 59 b, stk. 5, at huslejenævnets forhåndsgodkendelse
efter § 59 a, stk. 2-5, skal træffes senest 2 måneder efter,
at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 39,
stk. 3, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene, eller når fristen for svar efter
bestemmelserne er udløbet.
Den tidligere gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 3,
er videreført i boligforholdslovens § 82, stk. 3, og tidligere
gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 4, er videreført i
boligforholdslovens § 83, stk. 4.
Det foreslås i lejelovens § 132, stk. 5, at henvisningen til
»§ 83, stk. 3« ændres til: »§ 82, stk. 3«, og »§ 84, stk. 4«
ændres til: »§ 83, stk. 4«.
Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af
lovteksten, hvorved der rettes op på en fejl, og retstilstanden
vil være uændret. Med ændringen vil 2 månedersfristen i
lejelovens § 132, stk. 5, knytte sig til de ytringer, som omta-
les i boligforholdslovens § 82, stk. 3, og den svarfrist, som
nævnet kan fastsætte efter boligforholdslovens § 83, stk. 4.
Til nr. 9
Det fremgår af lejelovens § 174, stk. 4, at hvis en lejer
af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den person-
kreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal
udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje
en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne
opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt., i lov om
boligforhold.
Boligforholdslovens § 44, stk. 2, består alene af 1 pkt., og
der findes således ikke § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt.
Det følger af boligforholdslovens § 43, stk. 2, at kom-
munalbestyrelsen anviser erstatningsboligen. Den anviste er-
statningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed,
kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den
enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlem-
mer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere
bolig.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i
dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo-
ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 174:
”Reglerne om lejerens eventuelle krav på som følge af
udlejerens opsigelse at få tilbudt en anden bolig videreføres
uden indholdsmæssige ændringer. ”, jf. Folketingstidende
2021-22, L 47 som fremsat, s. 112, pkt. 2.20.2.5.
Der er således med henvisningen til boligforholdslovens §
44, stk. 2, 2. og 3. pkt., sket en fejl, først og fremmest fordi
de bestemmelser, der henvises til, ikke findes.
Det foreslås i lejelovens § 174, stk. 4, at henvisningen til
»§ 44, stk. 2, 2. og 3. pkt.« ændres til: »§ 43, stk. 2, 2. og
3.«.
Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af
lovteksten, hvorved der rettes op på en fejlagtig lovhenvis-
ning, og retstilstanden vil være uændret, således at der med
henvisningen i lejelovens § 174, stk. 4, henvises til den
bestemmelse i boligforholdsloven, som omhandler de krav,
der kan stilles til en erstatningsbolig.
Til nr. 10
Det fremgår af lejelovens § 190, at huslejenævnet træffer
afgørelse i tvister om reglerne i §§ 187-189.
I den forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen
gældende lejelov fremgik det af lejelovens § 106, stk. 1,
nr. 4, at huslejenævnet blandt andet kunne træffe afgørelse
i tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedli-
geholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV. Dette gælder også ue-
nighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter
20
fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbe-
ne og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse
med fraflytning.
Det har imidlertid vist sig, at det ikke med tilstrækkelig
klarhed er udtrykt i den gældende lejelovs § 190, at husleje-
nævnet har kompetence til at træffe afgørelse i tvister om
tilbagebetaling af depositum.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i
dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo-
ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.
Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 190:
”Bestemmelsen medfører, at huslejenævnet kan træffe af-
gørelse om tvister i vedrørende lejers fraflytning, herunder
lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed
om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilba-
gebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændrin-
ger den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, 2. pkt.”, jf.
Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 338.
Det er således udtrykkelig nævnt i forarbejderne til den
nugældende bestemmelse, at huslejenævnet har kompetence
til at træffe afgørelse i tvister om tilbagebetaling af deposi-
tum.
Det foreslås, at det i § 190 præciseres, at huslejenævnet
kan træffe afgørelse i tvister om tilbagebetaling af deposi-
tum i forbindelse med fraflytning.
Virkningen af det foreslåede vil være, at reglen om hus-
lejenævnets kompetence i sager om tilbagebetaling af depo-
situm præciseres, således at huslejenævnet også efter ikraft-
træden af lov nr. 341 af 22. marts 2022 vil have kompetence
til at træffe afgørelse i tvister om lejerens krav på tilbagebe-
taling af depositum ved fraflytning.
På baggrund af ovenstående er det Social-, Bolig- og Æl-
dreministeriets vurdering, at den foreslåede tilføjelse ikke
medfører ændringer i retsstillingen.
Til nr. 11
Det fremgår af lejelovens § 198, stk. 1, at tilbudspligten
gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved
salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten
gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i
aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhver-
veren herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.
Det fremgår således af de gældende regler, at tilbudsplig-
ten gælder ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-
og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen
herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.
I en konkrete sag, jf. Højesterets afgørelse af 6. maj
2020, gengivet i UfR 2020.2342 og TBB 2020.583, blev
kapitalandelene i flere ejendomspartnerselskaber solgt til tre
pensionskasser, som efter overdragelsen ejede henholdsvis
49 pct., 17 pct. og 34 pct. af ejendomspartnerselskaberne og
rådede over en tilsvarende andel af stemmerne.
På den baggrund udtalte Højesteret blandt andet, at an-
vendelsesområdet for lejelovens tilbudspligtsregler ikke kan
udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med
sikkerhed kan lægges til grund. Af den grund fandt retten
ikke, at overdragelserne udløste tilbudspligt, idet ingen af
de pågældende erhververe ved overdragelserne opnåede ma-
joritet i de selskaber, der ejede ejendommene.
Det foreslås i § 198, stk. 1, 2. pkt., at der efter ”når” ind-
sættes: ”der overdrages en majoritet af stemmer i selskabet,
eller når”.
Med henblik på at lukke et hul i lejelovens regler om
tilbudspligt foreslås som en konsekvens af den konkrete sag
en ændring af reglerne på området.
Da der rent faktisk er sket en overdragelse af de omhand-
lede ejendomme foreslås, at en sådan overdragelse af ejen-
domme vil skulle udløse tilbudspligt, idet der reelt finder
et ejerskifte sted. Det er således vanskeligt at begrunde, at
der udløses tilbudspligt, hvis de pågældende ejendomme var
blevet overdraget til én ny ejer, men ikke i det omhandlede
tilfælde, hvor ejendommene blev erhvervet af tre nye ejere.
Forslaget vil indebære en udvidelse af de tilfælde, hvor
der udløses tilbudspligt, således at tilbudspligten vil blive
aktiveret i et tilfælde, hvor der rent faktisk sker en overdra-
gelse af en majoritet af stemmer i ejerselskabet.
Virkningen af det foreslåede vil være, at en overdragelse
af ejendomme som beskrevet vil indebære, at ejendommen
vil skulle tilbydes lejerne på andelsbasis, inden overdragel-
sen kan gennemføres.
Til § 2
Til nr. 1
Det fremgår af § 21, stk. 2, nr. 6, i lov om boligforhold,
at frakendelse efter § 20 kan ske, når en ejer inden for en
periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i
medfør af § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller
flere endelige huslejenævnsafgørelser.
Det følger af lejelovens § 16, stk. 1, at det ikke er tilladt
for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for
21
ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet
til ophør.
Det følger af lejelovens § 16, stk. 4, at overtrædelse af
stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder,
medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Det følger således af lejelovens § 21, stk. 2, nr. 6, at ud-
lejer ved dom kan frakendes retten til at administrere ejen-
domme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestem-
me, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med
udlejede beboelseslejligheder, hvis udlejer er idømt bøde
efter lejelovens § 16, stk. 4, for overtrædelse af lejelovens §
16, stk. 1.
Det følger af lejelovens § 15, stk. 1, at ved udlejning
til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne
lejeforhold er det ikke tilladt at modtage eller kræve veder-
lag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden
retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.
Overtrædelse af lejelovens § 15, stk. 1, straffes med bøde
eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er
forskyldt efter anden lovgivning, jf. lejelovens § 15, stk. 4.
Ved lov nr. 342 af 22. marts 2022 blev i boligforholdslo-
ven § 21, stk. 2, nr. 6. ved en fejl henvist til § 16 i stedet
for § 15, som er dusørbestemmelsen, som der rettelig skulle
have været henvist til.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 342 af 22.
marts 2022 om boligforhold:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer, som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag
er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligre-
guleringsloven. Der er for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 48 som fremsat, s. 20.
Følgende fremgår af forarbejderne til boligforholdslovens
§ 21, stk. 2, nr. 6:
”Hensigten med bestemmelsen er at nedbringe antallet af
udlejere, der opkræver dusør i strid med § 16 i det samtidigt
fremsatte lovforslag til lov om leje. Efter dette lovforslags
§ 16 er det ved udlejning til beboelse, ved formidling af
sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder
ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller
at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke
er et led i lejeaftalen. Overtrædelse af bestemmelsen straffes
med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre høje-
re straf er forskyldt efter anden lovgivning. Det følger af
bestemmelsen, at hvis en ejer inden for en periode på 2 år er
dømt for overtrædelse af § 16 i det samtidigt fremsatte lov-
forslag til lov om leje, og inden for samme periode ikke har
overholdt én eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, kan
ejeren frakendes retten til at administrere egne udlejnings-
ejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere
dem. Én dom for overtrædelse af § 16 i det samtidigt frem-
satte lovforslag til lov om leje omfatter efter reglerne i leje-
lovgivningen ikke i sig selv sanktioner, der forhindrer den
dømte i at udleje til beboelse efterfølgende. Dommen kan
dog medvirke til, at ejeren efter ovennævnte nr. 1, frakendes
retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at
bestemme, hvem der skal administrere dem. Det fremgår af
nr. 1, at frakendelse kan ske, hvor en ejer to gange er idømt
bøde- eller fængselsstraf i medfør af lejelovgivningen og
byfornyelseslovgivningen. Frakendelsesreglerne er således
skærpet i relation til overtrædelser af dusørbestemmelsen i
§ 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje. Så-
fremt en ejer er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør
af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje,
skal anklagemyndigheden indberette dette til Grundejernes
Investeringsfond. Bestemmelsen viderefører uden indholds-
mæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 2 og
3. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 88.
Det foreslås i boligforholdslovens § 21, stk. 2, nr. 6, at
henvisningen til »§ 16« ændres til: »§ 15«.
Ændringen foreslås, idet henvisningen til lejelovens § 16
er en fejlhenvisning. Henvisningen skulle retteligt have væ-
ret til lejelovens § 15, idet det ikke var hensigten med sam-
menskrivningen af lejelovgivningen at ændre gældende ret.
Virkningen af det foreslåede vil være, at bestemmelsen,
om at en udlejer ved dom vil kunne frakendes retten til at
administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder
og til at bestemme, hvem der vil skulle administrere ejerens
ejendomme med udlejede beboelseslejligheder, præciseres,
således at frakendelsen sker på baggrund af, at udlejeren er
idømt bøde for overtrædelse af lejelovens § 15, stk. 1.
Til nr. 2
Det fremgår af boligforholdslovens § 22, stk. 1, 3. pkt., at
når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om
tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har
efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået
indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både
er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og
ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgø-
relser, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse
om dette til de involverede huslejenævn.
Det følger af lejelovens § 16, stk. 1, at det ikke er tilladt
for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for
ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet
til ophør.
Det følger af lejelovens § 16, stk. 4, at overtrædelse af
stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder,
medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Det følger således af boligforholdslovens § 22, stk. 1, 3.
22
pkt., at Grundejernes Investeringsfond skal give meddelelse
til de involverede huslejenævn, hvis Grundejernes Investe-
ringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en
periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter §
16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige
huslejenævnsafgørelser.
Det følger af lejelovens § 15, stk. 1, at ved udlejning
til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne
lejeforhold er det ikke tilladt at modtage eller kræve veder-
lag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden
retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.
Overtrædelse af lejelovens § 15, stk. 1, straffes med bøde
eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er
forskyldt efter anden lovgivning, jf. lejelovens § 15, stk. 4.
Ved lov nr. 342 af 22. marts 2022 blev i boligforholdslo-
ven § 22, stk. 1, 3. pkt. ved en fejl henvist til § 16 i stedet
for § 15, som er dusørbestemmelsen, som der rettelig skulle
have været henvist til.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 342 af 22.
marts 2022 om boligforhold:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer, som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag
er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligre-
guleringsloven. Der er for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 48 som fremsat, s. 20.
Følgende fremgår af bemærkningerne til § 22, stk. 1, 3.
pkt.:
”Når Grundejernes Investeringsfond har konstateret, at
den samme ejer inden for en 2-årig periode enten ikke har
efterlevet tre endelige huslejenævnsafgørelser eller både er
idømt bøde eller fængselsstraf efter dusørbestemmelsen i §
16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje og
ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgø-
relser, gives der underretning herom til det eller de husleje-
nævn, der har indberettet sagerne. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 48 som fremsat, s. 89.
Det fremgår endvidere af bemærkningerne til § 22, stk. 1,
3. pkt., at bestemmelsen ”viderefører uden indholdsmæssige
ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 4. ”, jf. Folke-
tingstidende, 2021-22 L 48 som fremsat, s. 90.
Det foreslås i boligforholdslovens § 22, stk. 1, 3. pkt., at
henvisningen til »§ 16« ændres til: »§ 15«.
Ændringen foreslås, idet henvisningen til lejelovens § 16
er en fejlhenvisning. Henvisningen skulle retteligt have væ-
ret til lejelovens § 15, idet det ikke var hensigten med sam-
menskrivningen af lejelovgivningen at ændre gældende ret.
Virkningen af det foreslåede vil være, at bestemmelsen,
om at Grundejernes Investeringsfond vil skulle give medde-
lelse til de involverede huslejenævn, præciseres, således at
meddelelsen sker på baggrund af, at Grundejernes Investe-
ringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en
periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter
§ 15 i lejeloven og ikke har efterlevet en eller flere endelige
huslejenævnsafgørelser.
Til nr. 3
Efter boligforholdslovens § 51, stk. 4, 1. pkt., giver udnyt-
telse af anvisningsretten til en lejlighed kommunalbestyrel-
sen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den
bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53, stk. 1.
Efter boligforholdslovens § 53, stk. 1 aftales varigheden
af anvisningsretten frit mellem kommunalbestyrelsen og ud-
lejeren.
Tidligere blev aftalen om anvisningsret indgået for en
tidsbegrænset periode på 6 år, hvilket senere er ændret ved
lov nr. 2157 af 27. november 2021, hvorefter varigheden
af anvisningsretten aftales frit mellem kommunalbestyrelsen
og udlejeren.
Det foreslås i boligforholdslovens § 51, stk. 4, 1. pkt., at
»6-årsperioden efter« ændres til: den aftalte periode, jf.«.
Boligforholdslovens § 51, stk. 4, 1. pkt., foreslås ændret,
således at bestemmelsen ikke længere henviser til 6-årspe-
rioden, men til den aftalte periode for anvisningsretten.
Den foreslåede ændring af boligforholdslovens § 51, stk.
4, 1. pkt., følger af, at varigheden af anvisningsretten aftales
frit mellem kommunalbestyrelsen og udlejeren, jf. boligfor-
holdslovens § 53, stk. 1.
Til nr. 4
Efter boligforholdslovens § 56, stk. 4, finder stk. 1-3,
som omhandler kommunalbestyrelsens forpligtelser over for
udlejeren, også anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af
anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 50, stk. 4.
Efter boligforholdslovens § 50 finder reglerne i kapitel 7
ikke anvendelse på ejendomme, der ejes af staten, regioner
eller kommuner. Bestemmelsen består kun af et stk., og der
findes således ikke et stk. 4.
Det følger af den gældende § 51, stk. 4, i boligforholdslo-
ven, at udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver kom-
munalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed,
hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53, stk.
1. Udlejeren kan dog stille en anden lejlighed til samme pris
og af samme kvalitet med hensyn til størrelse, udstyr og
beliggenhed til rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt
der ikke herved sker en udskydelse af det tidspunkt, hvor
kommunalbestyrelsen kunne have anvist en lejer.
23
Der er med henvisningen til boligforholdslovens § 50, stk.
4, sket en fejl, idet det er boligforholdslovens § 51, stk. 4,
og ikke boligforholdslovens § 50, stk. 4, som omhandler en
efterfølgende udnyttelse af anvisningsretten.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 342 af 22.
marts 2022 om boligforhold:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer, som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag
er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligre-
guleringsloven. Der er for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 48 som fremsat, s. 20.
Følgende fremgår af forarbejderne til boligforholdslovens
§ 56:
”I stk. 4 foreslås, at stk. 1-3 også finder anvendelse ved
efterfølgende udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed som
nævnt i § 50, stk. 4. Bestemmelsen indebærer, at blandt an-
det reglerne om 7-dages fristen samt kommunens betalings-
forpligtelser finder tilsvarende anvendelse ved kommunens
efterfølgende udnyttelse af anvisningsret. Den foreslåede
bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer
§ 5 i den gældende lov om kommunal anvisningsret. ”, jf.
Folketingstidende 2021-22, L 48 som fremsat, s. 112.
Det foreslås i boligforholdslovens § 56, stk. 4, at henvis-
ningen til »§ 50, stk. 4« ændres til: »§ 51, stk. 4«.
Det foreslåede vil indebære en præcisering af lovteksten,
således at der rettes op på en fejlagtig lovhenvisning, som er
en følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen. Der er
ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring i den gældende
retstilstand.
Virkningen af det foreslåede vil være, at der henvises til
boligforholdslovens § 51, stk. 4, som omhandler reglerne for
udnyttelse af anvisningsretten, og at retstilstanden vil være
uændret.
Til nr. 5
Boligforholdslovens kapitel 10 indeholder regler om bo-
ligretten. Det fremgår af § 99, som er indeholdt i dette
kapitel, at reglerne i kapitlet ikke kan fraviges.
En tilsvarende bestemmelse findes ikke i lovens kapitel 9,
som indeholder regler om huslejenævn. Der har aldrig været
en sådan bestemmelse.
Boligforholdslovens kapitel 9 omhandler en regulering af
huslejenævn. Bestemmelserne i kapitel 9 er i udgangspunk-
tet en videreførelse af de forud for sammenskrivningen af
lejelovgivningen gældende bestemmelser i kapitel VI i den
tidligere gældende lov om midlertidig regulering af bolig-
forholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september
2019. Der er tale om offentligretlige regler, som man finder i
sagens natur ikke kan fraviges.
Boligforholdslovens kapitel 10 indeholder bestemmelser
om boligretten, herunder om saglig og stedlig kompetence,
lægdommere og om sagernes behandling. I kapitlet er indsat
en bestemmelse, som udtrykkelig fastsætter, at reglerne i
kapitlet ikke kan fraviges. Bestemmelsen er en videreførelse
af lejelovens § 112 a, som den var affattet forud for sam-
menskrivningen af lejelovgivningen.
Det foreslås, at der efter § 90 i kapitel 9 indsættes en
ny § 90 a med underoverskriften ”Fravigelighed”, hvoraf
fremgår, at reglerne i kapitel 9 ikke kan fraviges.
Det foreslåede vil indebære, at det tydeliggøres, at regler-
ne om huslejenævn ikke vil kunne fraviges. Der er tale om
offentligretlige regler, som i sagens natur ikke vil kunne
fraviges. En sådan bestemmelse foreslås trods dette indsat
i loven, da der i boligforholdslovens kapitel 10 om bolig-
retten er indsat en sådan bestemmelse. For at undgå, tvivl
om, hvorvidt det på den baggrund kan sluttes, at reglerne
i lovens kapitel 9 om huslejenævn kan fraviges, foreslås
indsat en ny bestemmelse, hvoraf fremgår, at reglerne om
huslejenævn ikke vil kunne fraviges.
På baggrund af ovenstående er det Social-, Bolig- og Æl-
dreministeriets vurdering, at den foreslåede tilføjelse ikke
medfører ændringer i retsstillingen.
Til nr. 6
Efter § 66 a i den tidligere gældende lov nr. 929 af 4. sep-
tember 2019 om midlertidig regulering af boligforholdene
(boligreguleringsloven) kunne indenrigs- og boligministeren
fastsætte nærmere regler om beregning af boligers og er-
hvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Efter den gældende lejelovs § 206 fastsætter social- og
boligministeren nærmere regler om beregning af boligers og
erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Der er i henhold til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje
§ 206 og tidligere gældende boligreguleringslovs § 66 a ud-
stedt bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning
af arealet af boliger og erhvervslokaler.
Det fremgår af bekendtgørelsen, hvordan bruttoetagearea-
let for hver enkelt bolig eller erhvervslokale beregnes, her-
under hvordan arealet afgrænses mod ydervægge og mod
omgivende boliger. Det er tillige hensigten, at det i bekendt-
gørelsen fastsættes, hvordan adgangs- og fællesarealer for-
deles på hver enkelt bolig eller erhvervslokale.
Der er ikke i boligforholdsloven en hjemmel til, at social-
og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning
af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til
denne lov.
Der er imidlertid i forbindelse med sammenskrivningen
24
af lejelovgivningen sket en fejl, at den bestemmelse, der
tidligere var indsat i boligreguleringsloven og gav hjemmel
til, at ministeren kan fastsætte nærmere regler om beregning
af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til
loven, ikke er videreført i boligforholdsloven.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 342 af 22.
marts 2022 om boligforhold:
”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed-
re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det
klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om
en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt,
som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule-
ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået
enkelte indholdsmæssige ændringer, som fortrinsvist har til
formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag
er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligre-
guleringsloven. Der er for disse ændringers vedkommende
tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med-
tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem-
hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende,
2021-22, L 48 som fremsat, s. 20.
Det foreslås derfor, at der efter kapitel 12 indsættes et nyt
kapitel 12 a med overskriften ”Beregning af bruttoetageare-
al”, og at der i dette nye kapitel indsættes en ny § 101 a.
I § 101 a foreslås, at social- og boligministeren fastsætter
nærmere regler om beregning af boligers og erhvervsloka-
lers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
Det foreslåede vil medføre, at social- og boligministeren
bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om beregning af
boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal med hjemmel i
boligforholdsloven.
Virkningen af det foreslåede vil være, at reglerne bringes
tilbage, som reglerne var før sammenskrivningen, således at
der vil være hjemmel i boligforholdsloven til, at social- og
boligministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler
om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetage-
areal.
Den manglende hjemmel til at udstede regler om bereg-
ning af arealet i boliger og erhvervslokaler har ikke haft
betydning i perioden fra ikrafttræden af boligforholdsloven
og indtil lovforslaget forventes at træde i kraft den 1. januar
2024.
Til § 3
Til nr. 1
Det fremgår af almenlejelovens § 52, stk. 2, at udgifter-
ne opgøres i et forbrugsregnskab. For så vidt angår varme
og varmt vand kan udlejeren i regnskabet kun medtage
udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til op-
varmning. For så vidt angår køling, kan udlejeren kun med-
tage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker
leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren
dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter
til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn og vedli-
geholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibe-
sparelser i bygninger, medregnes i regnskabet. Udgifter til
betaling af de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov
om almene boliger m.v., skal medtages i regnskabet. Ligele-
des kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand,
herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser
og lignende skal godskrives i regnskabet
Det fremgår af § 15, stk. 2, i energioplysningsbekendtgø-
relsen, som er udstedt i medfør af lov om varmeforsyning, at
såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæ-
ste varmefordelingsmålere, leveres forbrugsoplysninger, jf.
stk. 1, baseret på faktisk varmeforbrug eller aflæsninger af
varmefordelingsmålere til slutkunder og slutbrugere mindst
hver måned. Dette gælder dog ikke uden for fyringssæso-
nen.
Det fremgår af § 18, stk. 3, i energioplysningsbekendt-
gørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af
opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som
omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske
individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres
til slutkunder og slutbrugere i det omfang sådanne omkost-
ninger er rimelige.
Det fremgår af § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgø-
relsen, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller
fjernaflæste fordelingsmålere, leveres forbrugsoplysninger,
jf. stk. 1, baseret på faktisk køleforbrug eller aflæsninger
af fjernkølingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst hver
måned. Dette gælder dog ikke uden for kølingssæsonen.
Det fremgår af § 23, stk. 3, i energioplysningsbekendt-
gørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af
opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som
omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske
individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres
til slutkunder og slutbrugere i det omfang sådanne omkost-
ninger er rimelige.
Det foreslås i § 52, stk. 2, 5. pkt., at indsætte, at rimelige
udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af forbrugs-
oplysninger, der, såfremt der er installeret fjernaflæste må-
lere eller fjernaflæste fordelingsmålere, er pålagt udlejeren
i henhold til regler om levering af forbrugsoplysninger base-
ret på faktisk varme- eller køleforbrug eller aflæsninger af
varme- eller fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder og
slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller kølingssæso-
nen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i lov om varmeforsyning,
herunder regler om videreførelse af omkostninger som følge
af overdragelsen af opgaven, som omfatter måling og forde-
ling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug, til
tredjepart, skal medtages i forbrugsregnskabet.
Den foreslåede bestemmelse vil muliggøre, at udlejeren
i varme- eller kølingsregnskabet vil kunne medtage omkost-
ninger som følge af overdragelsen af opgaven med fordeling
af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om indivi-
duelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejen-
domme med flere lejligheder og bygninger til flere formål til
tredjepart, såsom tjenesteleverandører, som omfatter måling
og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle for-
25
brug i sådanne ejendomme, når det sker som følge af § 15,
stk. 2, eller § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgørelsen.
Det vil i øvrigt være en betingelse, at omkostningerne vil
være omfattet af § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3, i bekendtgø-
relse nr. 734 af 23. maj 2022 om energivirksomheder og
bygningsejeres oplysningsforpligtelser over for slutkunder
om energiforbrug og fakturering m.v.
Det foreslås i den forbindelse, at omkostningerne vil skul-
le være rimelige. Det forudsættes navnlig, at omkostninger-
ne vil skulle stå i rimeligt forhold til hhv. varme- eller
kølingsudgifterne generelt. Opstår der mistanke om, at der i
de medtagne udgifter til tredjemand er indeholdt udgifter til
udarbejdelsen af det årlige regnskab, vil det kunne bevirke,
at beløbet ved en prøvelse reduceres.
Som rimelige omkostninger anses f.eks. omkostninger,
som betales til udbydere af tjenesterne, og der ses derfor
bort fra aftaler om omkostninger, som ikke anses for at være
indgået på markedsvilkår.
Det må bero på en konkret vurdering, om der er tale om
”rimelige udgifter”. Det er ministeriets opfattelse, at der
på markedet på tidspunktet for lovforslagets fremsættelse
opkræves beløb i størrelsesordenen 10-15 kr. månedligt pr.
lejemål, hvilket vurderes rimeligt.
Det vil være en betingelse for, at der kan medtages om-
kostninger i regnskabet, at opgaven er overdraget til tredje-
mand. Udlejer kan således ikke selv forestå opgaven med
at levere månedlige oplysninger til lejerne, og medtage en
beregnet økonomisk kompensation for sin tid i regnskabet.
Det vil tillige være en betingelse for, at omkostninger
kan medtages i regnskabet, at omkostningerne knytter sig
til de månedlige leverancer af forbrugsoplysninger. Der kan
således ikke medtages omkostninger i regnskabet, som ikke
knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugsoplysnin-
ger. Omkostninger til f.eks., levering af det årlige regnskab
og medfølgende forbrugsoplysninger kan således ikke med-
tages i regnskabet.
Ændringen vurderes ikke at være en implementering af
EU-ret, idet det som følge af energieffektivitetsdirektivet
er frivilligt for medlemslandene at implementere adgangen
til at videreføre udgifter til slutkunder og slutbrugere, og
medlemslandene er således ikke pålagt implementering som
følge af EU-ret.
Til nr. 2
Det fremgår af almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, at udle-
jeren kan opsige lejeren, når udlejeren to eller flere gange
i henhold til § 87, stk. 7, i lov om boligforhold har fået
meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af endelige
huslejenævnsafgørelser.
Der findes imidlertid ikke en § 87, stk. 7, i boligforholds-
loven.
Det fremgår af boligforholdslovens § 86, stk. 8, at får
huslejenævnet meddelelse efter stk. 7, skal huslejenævnet
fra lejeren, som har foretaget fremleje, bede om dokumenta-
tion for, at afgørelsen eller dommen er efterlevet inden den
fastsatte frist. Har lejeren, som har foretaget fremleje, ikke
inden 7 dage efter modtagelsen af huslejenævnets anmod-
ning fremlagt fornøden dokumentation for huslejenævnet,
skal huslejenævnet meddele udlejeren i det lejeforhold, hvor
lejeren, som har foretaget fremleje, er lejer, at den pågæl-
dende afgørelse eller dom ikke er efterlevet.
Der er således som følge af sammenskrivningen af leje-
lovgivningen sket en fejl, idet der i almenlejelovens § 85,
stk. 1, nr. 4, rettelig burde have været henvist til boligfor-
holdslovens § 86, stk. 8.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 344 af 22.
marts 2022 om ændring af lov om leje af almene boliger,
lov om almene boliger m.v., lov om boliger for ældre og
personer med handicap og forskellige andre love:
”Lovforslaget indeholder to hovedpunkter. For det førs-
te indeholder lovforslaget de konsekvensændringer i anden
lovgivning, som er en følge af, at den gældende lov om leje
og lov om midlertidig regulering af boligforholdene skrives
sammen og afløses af to nye love. Ændringerne er alene
konsekvensrettelser af redaktionel karakter. Der er således
tale om at tilrette de henvisninger i anden lovgivning, der
findes til den gældende lejelovgivning. ”, jf. Folketingsti-
dende, 2021-22, L 49 som fremsat, s. 5.
Følgende fremgår af forarbejderne til almenlejelovens §
85, stk. 1, nr. 4:
”Bestemmelsen giver udlejer mulighed for, når denne to
eller flere gange har fået meddelelse i henhold til § 86,
stk. 8, i det samtidig fremsatte forslag til lov boligforhold,
at opsige lejeren. Meddelelsen i henhold til § 86, stk. 8, i
det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold, er en
meddelelse om, at lejeren, som udlejer i et fremlejeforhold,
ikke har efterlevet en forpligtelse fastsat i en endelig husle-
jenævnsafgørelse inden for den frist, som er fastsat i afgørel-
sen. Lejeforholdet mellem lejeren og udlejeren er omfattet
af reglerne i almenlejeloven, mens lejerens fremlejeforhold
er omfattet af reglerne i de samtidig fremsatte forslag til
lov om leje og lov om boligforhold. Udlejeren bliver ikke
berettiget til at opsige lejeren, før udlejeren har modtaget
to meddelelser fra huslejenævnet vedrørende samme lejer,
men meddelelserne skal ikke nødvendigvis vedrøre samme
fremlejeforhold. ”., jf. Folketingstidende 2021-22, L 49 som
fremsat, s. 8.
Det bemærkes endvidere, at henvisningen i almenlejelo-
vens § 85, stk. 1, nr. 4, til boligforholdslovens § 86, stk. 8,
i lovforslaget, som det er optrykt efter 2. behandlingen, er
ændret til boligforholdslovens § 87, stk. 7.
Det foreslås, at henvisningen i almenlejelovens § 85, stk.
1, nr. 4, ændres fra § 87, stk. 7, til § 86, stk. 8.
Det foreslåede vil indebære en præcisering af lovteksten,
hvorved der rettes op på en fejlagtig lovhenvisning, som er
en følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen. Der er
ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring i den gældende
retstilstand.
Virkningen af det foreslåede vil være, at det i bestemmel-
26
sen præciseres, at de nærmere regler om den meddelelse, der
omtales i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, er indeholdt i
boligforholdslovens § 86, stk. 8.
Til nr. 3
Efter almenlejelovens § 98, stk. 2, finder bestemmelserne
i § 109, stk. 3, i lov om leje tilsvarende anvendelse.
Bestemmelsen i almenlejelovens § 98, stk. 2, handler om
de betingelser, der stilles til formand, medlem og suppleant i
forhold til beboerklagenævnet.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 109, stk. 3, at
indbringelse efter §§ 89 eller 90 i lov om boligforhold af
en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en
forbedring, har opsættende virkning.
Det fremgår af § 109, stk. 3, i lejeloven, som den var for-
muleret forud for lov nr. 341 af 22. marts 2022, at personer,
der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelses-
grund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år
siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.
Der er med henvisningen til lejelovens § 109, stk. 3, sket
en fejl, idet henvisningen ikke er blevet opdateret i forbin-
delse med sammenskrivningen, hvorefter der rettelig burde
have været henvist til boligforholdslovens § 95, stk. 3, som
omhandler krav til lægdommere.
Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 344 af 22.
marts 2022 om ændring af lov om leje af almene boliger,
lov om almene boliger m.v., lov om boliger for ældre og
personer med handicap og forskellige andre love:
”Lovforslaget indeholder to hovedpunkter. For det førs-
te indeholder lovforslaget de konsekvensændringer i anden
lovgivning, som er en følge af, at den gældende lov om leje
og lov om midlertidig regulering af boligforholdene skrives
sammen og afløses af to nye love. Ændringerne er alene
konsekvensrettelser af redaktionel karakter. Der er således
tale om at tilrette de henvisninger i anden lovgivning, der
findes til den gældende lejelovgivning. ”, jf. Folketingsti-
dende, 2021-22, L 49 som fremsat, s. 5.
Det foreslås i § 98, stk. 2, at »§ 109, stk. 3, i lov om leje«
ændres til: »§ 95, stk. 3, i lov om boligforhold«.
Det foreslåede vil indebære en præcisering af lovteksten,
hvorved der rettes op på en fejlagtig lovhenvisning. Der er
ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring af den gældende
retstilstand.
Virkningen af det foreslåede vil være, at reglerne bringes
tilbage, som reglerne var forud for sammenskrivningen, så-
ledes at formand, medlem og suppleant ved beboerklagen-
ævnet vil kunne begære sig fritaget for at blive beskikket,
hvis de er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagel-
sesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år
siden.
Til § 4
Til nr. 1
Det fremgår af § 11, stk. 2, i boligstøtteloven, at for lej-
ligheder omfattet af kapitel II i lov om midlertidig regule-
ring af boligforholdene kan Udbetaling Danmark indbringe
spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet efter §
15 i samme lov. For lejligheder omfattet af kapitel VIII i
lov om leje kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet
om lejens størrelse for huslejenævnet efter § 49 i den på-
gældende lov. For friplejeboliger kan Udbetaling Danmark
indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet
efter § 58 i lov om friplejeboliger.
Det fremgår af den tidligere gældende boligregulerings-
lovs § 15, stk. 1, at på lejerens begæring skal huslejenævnet,
medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 14, stk. 1,
afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig
andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.
Det fremgår af stk. 2 i samme bestemmelse, at § 14, stk. 2,
finder tilsvarende anvendelse.
Endelig fremgår det af bestemmelsens stk. 3, at i ejen-
domme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på
beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige le-
jere uenighed om acontobidrag til varme og lign., uenighed
om acontobidrag til vand og uenighed om acontobidrag til
køling efter kapitel VII i lov om leje, uenighed om udleje-
rens ret til at modsætte sig installation af vandmålere og
kølingsmålere efter § 41, stk. 3, i lov om leje, uenighed
om lejerens ret efter § 29, stk. 9, i lov om leje, uenighed
om, hvorvidt en aftale i henhold til § 66 a i lov om leje er
åbenbart urimelig, og uenighed om beregninger af leje efter
§ 9 a og lejeforhøjelser varslet efter §§ 9 a eller 13 a.
Det fremgår af § 49, stk. 1, i den tidligere gældende le-
jelov, at er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi,
kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt
under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes
værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Det fremgår af samme bestemmelses stk. 2, at ved afgø-
relse efter stk. 1, skal der tages hensyn til de i § 47, stk. 2,
nævnte omstændigheder.
Det fremgår af bestemmelsens stk. 3, at nedsættes lejen
efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage-
betalt.
Det fremgår af bestemmelsens stk. 4, at sag om nedsættel-
se af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt,
lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.
Det fremgår af bestemmelsens stk. 5, at i ejendomme
med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne kræ-
ve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebe-
talingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanter-
nes udgifter ved sagen.
Endelig fremgår af bestemmelsens stk. 6, at bestemmel-
serne i stk. 1-3 ikke gælder for ustøttede private plejeboli-
ger.
27
Den 1. juli 2022 trådte en ny lejelov og boligforholdslov i
kraft, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje og lov nr. 342
af 22. marts 2022 om boligforhold. Samtidig ophævedes den
hidtil gældende lejelov samt lov om midlertidig regulering
af boligforholdene (boligreguleringsloven).
I den forbindelse blev henvisningerne til lejeloven og
boligreguleringsloven i boligstøttelovens § 11, stk. 2, ikke
ændret.
Den tidligere gældende boligreguleringslovs kapitel II-V
angår huslejeregulering, vedligeholdelse, forbedringer og
vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond for
ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, jf.
dagældende boligreguleringslovs § 1.
Som følge af de ændringer i lejelovgivningen, som er en
følge af sammenskrivningen, er henvisningerne i boligstøt-
telovens § 11, stk. 2, til henholdsvis boligreguleringsloven
og lejeloven, forkerte. § 15 i boligreguleringsloven er såle-
des videreført som § 38 i lejeloven og § 49 i den tidligere
gældende lejelov er videreført som § 45 i lejeloven.
Det foreslås, at boligstøttelovens § 11, stk. 2, 1. og 2. pkt.,
affattes således: »For lejligheder omfattet af § 6, stk. 1, i
lov om leje kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet
om lejens størrelse for huslejenævnet efter § 38 i lov om
leje. For lejligheder omfattet af kapitel 4 i lov om leje kan
Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens stør-
relse for huslejenævnet efter § 45 i lov om leje.«.
Forslaget er en konsekvensændring som følge af, at lov nr.
341 af 22. marts 2022 om leje og lov nr. 342 af 22. marts
2022 om boligforhold erstatter den tidligere gældende leje-
lov og den tidligere gældende boligreguleringslov. Der er
ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring af den gældende
retstilstand.
Virkningen af det foreslåede vil være, at reglen bringes
tilbage, som den var forud for sammenskrivningen af leje-
lovgivningen, således at Udbetaling Danmark vil kunne ind-
bringe spørgsmål om lejens størrelse for huslejenævnet.
Til § 5
Til nr. 1
Det fremgår af § 8, stk. 2, i lov nr. 425 af 16. marts 2021
om retsafgifter (retsafgiftsloven), at sager, der anlægges i
henhold til lejelovens § 49, og sager, der vedrører kapitel
II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, er
afgiftsfri.
Den tidligere gældende lejelovs § 49 omfatter sager om
nedsættelse af leje, der væsentligt overstiger det lejedes
værdi. Den tidligere gældende boligreguleringslovs kapitel
II-V angår huslejeregulering, vedligeholdelse, forbedringer
og vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond
for ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner,
jf. dagældende boligreguleringslovs § 1.
Den tidligere gældende lejelovs § 49 er videreført i den
nugældende lejelovs § 45.
Den 1. juli 2022 trådte en ny lov om leje og lov om
boligforhold i kraft, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022 om
leje (lejeloven) og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om bolig-
forhold (boligforholdsloven). Samtidig ophævedes den hidtil
gældende lejelov samt lov om midlertidig regulering af bo-
ligforholdene (boligreguleringsloven).
I den forbindelse blev henvisningerne til lejeloven og
boligreguleringsloven i retsafgiftslovens § 8, stk. 2, ikke
ændret.
Det foreslås, at retsafgiftslovens § 8, stk. 2, affattes såle-
des: »Afgiftsfri er endvidere sager, der anlægges i henhold
til lejelovens § 45 og sager, der vedrører huslejeregulering,
udvendig vedligeholdelse af ejendommen eller forbedringer,
når ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, jf.
lejelovens § 4, 6 og 7.«.
Forslaget er en konsekvensændring som følge af, at lov nr.
341 af 22. marts 2022 om leje og lov nr. 342 af 22. marts
2022 om boligforhold erstatter den tidligere gældende leje-
lov og den tidligere gældende boligreguleringslov. Der er
ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring af den gældende
retstilstand.
Virkningen af det foreslåede vil være, at reglen bringes til-
bage, som den var forud for sammenskrivningen af lejelov-
givningen, således at det med henvisningen til lejelovens §§
4, 6 og 7 sikres, at sager vedrørende huslejeregulering, ved-
ligeholdelse og opretning, vedligeholdelseskonto i Grund-
ejernes Investeringsfond, forbedringer, huslejeregulering for
mindre ejendomme og huslejeregulering for enkeltværelser
fortsat er afgiftsfri.
Til § 6
Det foreslås i stk. 1, at loven træder i kraft den 1. januar
2024.
Den foreslåede ikrafttræden skal ses i lyset af, at det fore-
slåede har konsekvenser for erhvervslivet.
Det foreslås i stk. 2, at § 1, nr. 1, har virkning fra den
1. juli 2022, dog kan regulering af lejen, som følge af udvik-
lingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks ifølge et aftalt
vilkår herom indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til om
med den 31. december 2023, tidligst ske med virkning fra
det tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kan
bringes til ophør ved lejerens opsigelse.
Hensigtens med det foreslåede er at rette op på de negati-
ve konsekvenser af de ændringer i retsstillingen, som blev
indført ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje og lov
nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold. Herved foreslås
det, at ændringerne, som retter op på dette, skal finde anven-
delse fra ikrafttrædelsestidspunktet for lov nr. 341 af 22.
marts 2022 om leje og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om
boligforhold. Det vil sige den 1. juli 2022. Meddelelse om
en stigning i henhold til udviklingen i Danmarks Statistiks
28
nettoprisindeks, jf. lejelovens § 53, stk. 2, kan dog først
afgives efter lovens ikrafttrædelse.
Dette medfører, at udlejere som i perioden fra den 1. juli
2022, hvor den nye lejelov trådte i kraft, til og med den 31.
december 2023 med lejere har aftalt vilkår om regulering af
huslejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisin-
deks én gang årligt fremadrettet fra den 1. januar 2024 vil
kunne regulere lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks.
Idet meddelelsen først gyldigt kan afgives fra den 1. janu-
ar 2024, vil udlejere uanset en eventuel aftale ikke kunne
foretage denne regulering af lejen i perioden fra den 1. juli
2022 til den 31. december 2023. Lejen vil efter den 1. januar
2024 kunne reguleres op til det niveau, som lejen ville have
været, hvis lejen gyldigt kunne have været reguleret i perio-
den den 1. juli 2022 til den 31. december 2023.
Der er alene tale om, at udlejeren fremover kan regulere
lejen. Det betyder, at den lejeforhøjelse, som udlejer kunne
have krævet, hvis der havde været hjemmel i perioden fra
den 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023, ikke
vil kunne kræves betalt bagudrettet. Udlejeren vil således
kun kunne kræve fremtidige reguleringer efter lovens ikraft-
træden.
Bestemmelsen har ikke betydning for aftaler om regule-
ring efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks indgået før
den 1. juli 2022, da disse aftaler blev indgået på et tidspunkt,
hvor der efter de gældende regler var lovlig adgang til at
regulere huslejer i omkostningsbestemte og gennemgribende
forbedrede lejemål efter udviklingen i nettoprisindekset.
Er aftalen om regulering af lejen som følge af udviklingen
i Danmarks Statistiks nettoprisindeks indgået i perioden fra
den 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023, kan
reguleringen tidligst få virkning fra det tidligste tidspunkt,
hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kunne være bragt
til ophør ved lejerens opsigelse.
Den foreslåede bestemmelse har alene betydning for leje-
mål, hvor der i perioden fra den 1. juli 2022 til og med
den 31. december 2023 er indgået aftaler om at lejen skal
reguleres som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks. Dette vil som altovervejende hovedregel
ske i forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale, men kan
også ske i bestående lejeforhold.
Den foreslåede bestemmelse vil medføre, at lejeforhøjel-
sen som følge af stigningen i udviklingen i Danmarks Stati-
stiks nettoprisindeks først kan ske efter en periode svarende
til som udgangspunkt opsigelsesvarslets længde fra lovens
ikrafttræden.
Er der derfor tale om et almindeligt lejeforhold, hvor
lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder til den første i en
måned, så vil lejereguleringen som følge af udviklingen i
nettoprisindekset først kunne få virkning fra april 2024.
Er der derimod aftalt en uopsigelighedsperiode, vil lejer-
eguleringen som følge af udviklingen i nettoprisindekset
først kunne få virkning, når lejeforholdet efter udløbet af
uopsigelighedsperioden kunne være opsagt.
Tilsvarende gælder, hvis der er aftalt tidsbegrænsede leje-
forhold eller længere opsigelsesvarsler m.v.
Loven finder ikke anvendelse for Færøerne og Grønland
og kan ikke sættes i kraft herfor, da lov om leje, lov om bo-
ligforhold, lov om leje af almene boliger, lov om individuel
boligstøtte og lov om retsafgifter ikke finder anvendelse
for Færøerne og Grønland og ikke kan sættes i kraft for
Færøerne og Grønland ved kongelig anordning.
29
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
§ 1
I lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, som ændret
ved § 1 i lov nr. 1311 af 27. september 2022, § 6 i lov nr.
482 af 12. maj 2023 og § 9 i lov nr. 753 af 13. juni 2023,
foretages følgende ændringer:
§ 6. § 9, kapitel 3, § 62, §§ 105-107, § 109, § 113, §
115, stk. 2, §§ 119-123, § 127, stk. 3, og § 135 gælder alene
for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede
kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, 49-51
og 53 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af 1.
pkt.
Stk. 2-4…
1. I § 6, stk. 1, 2. pkt. ændres »53« til: »§ 53, stk. 1 og 4,«.
§ 17....
Stk. 2…
Stk. 3. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående
rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan
kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven.
2. I § 17, stk. 3, indsættes som 2. pkt.: »Den tinglyste aftale
respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pante-
hæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldel-
se til tinglysning.«
§ 66. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sæd-
vanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. I ejendomme,
som helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel
måling af varme i medfør af byggeloven, fordeles udgifterne
efter udlejerens bestemmelse efter bruttoetagearealet eller
efter rumfang.
Stk. 2 ….
§ 67. Leverer udlejeren køling, kan udlejeren kræve sine
udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som
nævnt i § 72, stk. 4, refunderet. Fordeling af udgiften imel-
lem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter for-
brugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra
krav om individuel måling af køling i medfør af byggeloven,
indeholdes udgifterne hertil i lejen.
Stk. 2-5….
§ 68. Leverer udlejeren koldt vand, kan udlejeren kræve
sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Fordeling af
udgifterne imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelings-
regler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis
undtaget fra krav om individuel måling af koldt vand i med-
før af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.
Stk. 2. ….
§ 69. Leverer udlejeren gas til opvarmning og el, kan udle-
jeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. For-
deling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige for-
delingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller
delvis undtaget fra krav om individuel måling af el eller gas
i medfør af byggeloven, kan fordeling af udgiften ske efter
areal eller rumfang. Fordeling af udgiften til el til andet end
3. I § 66, stk. 1, 1. pkt., § 67, stk. 1, 2. pkt., § 68, stk. 1, 2.
pkt., og § 69, 1. pkt., indsættes efter »fordelingsregler efter«:
»egnede«.
30
opvarmning kan dog kun ske ved godkendte individuelle
elektricitetsmålere.
§ 72. …
Stk. 2-3. …
Stk. 4. I regnskabet for varme og opvarmning af vand samt
i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til
energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et
kollektivt forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal
udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kon-
trol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis
kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om
fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i
regnskabet.
Stk. 5-7. …
4. I § 72, stk. 4, 3. pkt. indsættes efter »der er pålagt ud-
lejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser
i bygninger,«: »samt rimelige udgifter til tredjemand til
månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der, såfremt
der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste for-
delingsmålere, er pålagt udlejeren i henhold til regler om
levering af forbrugsoplysninger baseret på faktisk varme-
eller køleforbrug eller aflæsninger af varme- eller fjernkø-
lingsfordelingsmålere til slutkunder og slutbrugere mindst
hver måned i fyrings- eller kølingssæsonen fastsat efter §
28 a, stk. 3, i lov om varmeforsyning, herunder regler om
videreførelse af omkostninger som følge af overdragelsen af
opgaven, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse
af det faktiske individuelle forbrug, til tredjepart,«.
§ 114. …
Stk. 2. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge
udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og kan fastsætte
nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte
en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenæv-
net kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et
beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis
udlejeren ikke overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt.
Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført eller
huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres
på ejerens vegne, jf. kapitel 5 i lov om boligforhold. Grund-
ejernes Investeringsfond kan træffe beslutning om at iværk-
sætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 70, stk. 1, i lov
om boligforhold.
5. I § 114, stk. 2, 5. pkt., ændres »§ 70, stk. 1« til: »§ 69, stk.
1«.
§ 120. I ejendomme taget i brug før 1970, som har mere
end to beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb,
der er nævnt i § 119, årligt afsætte det beløb, der blev afsat
eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 b
i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbe-
kendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december
2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. §
204, stk. 2. Beløbet indsættes på en konto for ejendommen
i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om boligfor-
hold.
Stk. 2….
Stk. 3. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for
kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §
122 og § 63 i lov om boligforhold.
Stk. 4....
6. I § 120, stk. 1, 3. pkt., ændres »§ 60« til: »§ 59«.
7. I § 120, stk. 3, ændres »§ 63« til: »§ 62«.
§ 132....
Stk. 2-4…
Stk. 5. Huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse
skal træffes, senest 2 måneder efter at huslejenævnet har
8. I § 132, stk. 5, ændres »§ 83, stk. 3« til: »§ 82, stk. 3«, og
»§ 84, stk. 4« ændres til: »§ 83, stk. 4«.
31
modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligfor-
hold eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller
når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.
§ 174....
Stk. 2-3 ….
Stk. 4. Hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3,
ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i
stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen
tilbyde lejeren at leje en passende bolig. En bolig anses for
passende, når denne opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2.
og 3. pkt., i lov om boligforhold.
9. I § 174, stk. 4, ændres »§ 44, stk. 2, 2. og 3. pkt.« til: »§
43, stk. 2, 2. og 3.«
§ 190. Huslejenævnet træffer afgørelser i tvister om reg-
lerne i §§ 187-189.
10. I § 190 indsættes efter »§ 187-189«: », herunder tvister
om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflyt-
ning«.
§ 198. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en
del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller
mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragel-
se af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som
ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoriteten
af stemmerne i selskabet.
Stk. 2. ….
11. I § 198, stk. 1, 2. pkt., indsættes efter »når«: »der over-
drages en majoritet af stemmer i selskabet, eller når«.
§ 2
I lov om boligforhold, jf. lov nr. 342 af 22. marts 2022,
som ændret ved § 2 i lov nr. 889 af 21. juni 2022, § 2 i lov
nr. 1311 af 27. september 2022, § 5 i lov nr. 482 af 12. maj
2023 og § 25 i lov nr. 679 af 3. juni 2023, foretages følgende
ændringer:
§ 21. …
Stk. 2, nr. 6. En ejer er inden for en periode på 2 år både
idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lov om leje
og har ikke efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsaf-
gørelser.
1. I § 21, stk. 2, nr. 6, ændres »§ 16« til: »§ 15«.
§ 22. Sager om rettighedsfrakendelse efter § 21 og gene-
rhvervelse efter § 23 føres i strafferetsplejens former. Til
brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. § 21, stk. 2,
nr. 4 og 6, indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort
opmærksomme herpå, til Grundejernes Investeringsfond op-
lysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har efterle-
vet. Når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning
om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke
har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har
fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2
år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lov
om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige husle-
jenævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond give
meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det
eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af,
om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der
2. I § 22, stk. 1, 3. pkt., ændres »§ 16« til: »§ 15«.
32
blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er
grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der
politianmeldelse.
Stk. 2-3 ...
§ 51. …
Stk. 2-3. …
Stk. 4. Udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver
kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lej-
lighed, hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53,
stk. 1. Udlejeren kan dog stille en anden lejlighed til samme
pris og af samme kvalitet med hensyn til størrelse, udstyr og
beliggenhed til rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt
der ikke herved sker en udskydelse af det tidspunkt, hvor
kommunalbestyrelsen ellers kunne have anvist en lejer.
Stk. 5 …
3. I § 51, stk. 4, 1. pkt., ændres »6-årsperioden efter« til:
»den aftalte periode, jf.«
§ 56. …
Stk. 2-3. …
Stk. 4. Stk. 1-3 finder også anvendelse ved efterfølgende
udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 50,
stk. 4.
4. I § 56, stk. 4, ændres »§ 50, stk. 4« til: »§ 51, stk. 4«.
5. Efter § 90 indsættes i kapitel 9:
»Fravigelighed
§ 90 a. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges.«
6. Efter kapitel 12 indsættes:
»Kapitel 12 a
Beregning af bruttoetageareal
§ 101 a. Social- og boligministeren fastsætter regler om
beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i
henhold til denne lov.«
§ 3
I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr.
928 af 4. september 2019, som ændret senest ved § 2 i lov
nr. 681 af 6. juni 2023 og § 8 i lov nr. 753 af 13. juni 2023,
foretages følgende ændringer:
§ 52. …
Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab. For så
vidt angår varme og varmt vand, kan udlejeren i regnskabet
kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og
gas til opvarmning, og for så vidt angår køling, kan udleje-
ren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabspe-
rioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg,
skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvide-
1. I § 52, stk. 2, 5. pkt., indsættes efter »m.v.,«: »samt rime-
lige udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af for-
brugsoplysninger, der, såfremt der er installeret fjernaflæste
målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, er pålagt udleje-
ren i henhold til regler om levering af forbrugsoplysninger
baseret på faktisk varme- eller køleforbrug eller aflæsninger
af varme- eller fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder
og slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller kølingssæ-
33
re skal udgifter til energimærkning og udgifter til kontrol,
eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om
fremme af energibesparelser i bygninger, medregnes i regn-
skabet. Udgifter til betaling af de ydelser, der er nævnt i §
129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., skal medtages i
regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende for-
syning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, med-
tages. Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet.
Stk. 3-5. …
sonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i lov om varmeforsyning,
herunder regler om videreførelse af omkostninger som følge
af overdragelsen af opgaven, som omfatter måling og forde-
ling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug, til
tredjepart,«.
§ 85. Udlejeren kan opsige lejeaftalen i følgende tilfælde:
1-3) ...
4) Når udlejeren to eller flere gange i henhold til § 87, stk.
7, i lov om boligforhold har fået meddelelse om lejerens
manglende efterlevelse af endelige huslejenævnsafgørel-
ser.
5. -7) ...
Stk. 2-4....
2. I § 85, stk. 1, nr. 4, ændres »§ 87, stk. 7« til: »§ 86, stk.
8«.
§ 98. …
Stk. 2. Bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje finder
tilsvarende anvendelse.
Stk. 3-4. …
3. I § 98, stk. 2, ændres »§ 109, stk. 3, i lov om leje« til: »§
95, stk. 3, i lov om boligforhold«.
§ 4
I lov om individuel boligstøtte, jf. lovbekendtgørelse nr.
229 af 12. februar 2021, som ændret ved § 2 i lov nr. 546 af
3. maj 2022, § 42 i lov nr. 679 af 3. juni 2023, § 4 i lov nr.
726 af 13. juni 2023 og § 21 i lov nr. 753 af 13. juni 2023,
foretages følgende ændring:
§ 11. …
Stk. 2. For lejligheder omfattet af kapitel II i lov om mid-
lertidig regulering af boligforholdene kan Udbetaling Dan-
mark indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for husleje-
nævnet efter § 15 i samme lov. For lejligheder omfattet af
kapitel VIII i lov om leje kan Udbetaling Danmark indbrin-
ge spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet efter §
49 i den pågældende lov. For friplejeboliger kan Udbetaling
Danmark indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for hus-
lejenævnet efter § 58 i lov om friplejeboliger.
1. § 11, stk. 2, 1. og 2. pkt. affattes således:
»Stk. 2. For lejligheder omfattet af § 6, stk. 1, i lov om leje
kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens
størrelse for huslejenævnet efter § 38 i lov om leje. For
lejligheder omfattet af kapitel 4 i lov om leje kan Udbetaling
Danmark indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for hus-
lejenævnet efter § 45 i lov om leje. «
§ 5
I lov om retsafgifter, jf. lov nr. 425 af 16. marts 2021, foreta-
ges følgende ændring:
§ 8. …
Stk. 2. Afgiftsfri er endvidere sager, der anlægges i hen-
hold til lejelovens § 49, og sager, der vedrører kapitel II-V i
lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
1. § 8, stk. 2, affattes således: »Stk. 2. Afgiftsfri er endvidere
sager, der anlægges i henhold til lejelovens § 45 og sager,
der vedrører huslejeregulering, udvendig vedligeholdelse af
ejendommen eller forbedringer, når ejendommen er belig-
gende i en reguleret kommune, jf. lejelovens § 4, 6 og 7.«
34