SAU alm. del - svar på spm. 354 om kommentar til henvendelsen af 6/9-23 fra Ringkøbing-Skjern Kommune vedrørende bekymring om nye ejendomsvurderinger og fysisk planlægning

Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål nr. 354 af 7. september 2023 (alm. del).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
31. oktober 2023
J.nr. 2023 - 6812
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 354
Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
Side 2 af 4
Spørgsmål
Ministeren bedes kommentere henvendelsen af 6. september 2023 fra Ringkøbing-Skjern
Kommune vedrørende bekymring om nye ejendomsvurderinger og fysisk planlægning, jf.
SAU alm. del - bilag 235.
Svar
Ringkøbing-Skjern Kommune ønsker generelt at gøre opmærksom på, hvordan de nye
ejendomsvurderinger efter kommunens opfattelse har uhensigtsmæssige følgevirkninger.
Kommunens hovedbudskab er, at der er sket en ændring i måden, som grunde værdian-
sættes på, og der er flere eksempler i kommunen, hvor boligejere – i modsætning til tidli-
gere – bliver beskattet på baggrund af, at grunden kan udstykkes i to.
Kommunen anfører, at det får den konsekvens, at mindst 4.500 parcelhuse vil blive vur-
deret som om, at der kan opføres 9.000 rækkehuse, hvilket i en kommune med et let fal-
dende indbyggertal ikke synes realistisk.
Kommunen er af den opfattelse, at dette kan medføre grundværdistigninger på mellem
100-200 pct. for et ikke ubetydeligt antal af kommunens boligejere. Hertil har kommunen
medtaget et konkret eksempel på en ejendom med en grundværdistigning på ca. 280 pct.
Hertil bemærkes
I overensstemmelse med forliget Et nyt ejendomsvurderingssystem fra 2016 følger det af ejen-
domsvurderingsloven fra 2017, at grunde skal vurderes på baggrund af værdien af grun-
den i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet
bedst muligt i økonomisk henseende.
Dette er en videreførelse af forståelsen af grundværdien i den gamle vurderingslov, hvor
grunde blev vurderet ”i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og
til en i økonomisk henseende god anvendelse”. Af forarbejderne til ejendomsvurderings-
loven fremgår det således, at der ud over en sproglig modernisering ikke ændres på forstå-
elsen af grundværdien.1
Værdiansættelsen giver ejeren incitament til den bedst mulige anvendelse af grunden, og
grundskylden er på den måde med til at understøtte vækst og byudvikling med afsæt i
kommunernes planlægning. Hvis grundværdien alene skulle ansættes efter den faktiske
anvendelse og udnyttelse af grunden, ville det fx gøre jordspekulation mere attraktivt og
øge incitamentet til at henlægge grunde ubebygget for at opnå en lavere beskatning. Desu-
den vil det give en mere uensartet vurdering og beskatning af grunde, der har samme an-
vendelsesmuligheder, men som anvendes forskelligt.
Efter ejendomsvurderingsloven sker værdiansættelsen dog ud fra den faktiske anvendelse,
hvis et område i plangrundlaget generelt er udlagt til boligformål, dvs. uden angivelse af
den tilladte boliganvendelse, fx til parcelhuse, rækkehuse eller etagebyggeri.
1 Folketingstidende 2016-17, tillæg A, L 211 som fremsat, side 24
Side 3 af 4
Efter den gamle vurderingslov var der en yderligere undtagelse til, at grunden skal vurde-
res i ubebygget stand. Undtagelsen gik ud på, at der ved værdiansættelsen af grunden
skulle ses bort fra en udstykningsmulighed, hvis bygningens placering hindrede en udstyk-
ning. Reglen gjaldt kun for boliger, der var opført senest den 1. januar 2002.
Denne regel er ikke videreført i ejendomsvurderingsloven. Det betyder, at Vurderingssty-
relsen ikke længere tager hensyn til bygningens placering eller størrelse, når det ved værdi-
ansættelsen skal vurderes, hvor mange udstykningsmuligheder der er.
Det er således det plangrundlag, som kommunerne har fastsat, der er styrende for vurde-
ringen af et område. Det står kommunerne frit for at ændre plangrundlaget. Hvis der
kommer en ny lokal- eller kommuneplan m.v., der ændrer, hvordan anvendelsesmulighe-
derne er, vil der blive lavet en ny vurdering eller omvurdering af de pågældende grunde,
der tager højde for det nye plangrundlag for området.
Det er dermed kommunerne, der overordnet bestemmer, hvordan en grund kan anven-
des og udnyttes, og det nye ejendomsvurderingssystem vil formentligt lede til, at flere
kommuner ændrer i lokal- eller kommuneplaner m.v. i de kommende år.
I vurderingerne sættes der som udgangspunkt lighedstegn ved, at en fuld udnyttelse af
plangrundlagets muligheder også er det økonomisk mest fordelagtige. I bl.a. de tilfælde,
hvor der planmæssigt er mulighed for udstykning, som det er tilfældet for de omtalte
grunde i henvendelsen fra Ringkøbing-Skjern Kommune, foretager Vurderingsstyrelsen
dog manuel kontrol af værdiansættelsen.
Den manuelle kontrol foretages ved, at det først undersøges, om der er retlige hindringer
for udstykning, fx i form af fredninger på grunden. Herefter foretages en undersøgelse af,
hvordan det evt. vil være muligt at udstykke og få plads til det retligt tilladte antal udstyk-
ninger på grunden. Endelig vurderes det, om den grundværdi, der nu er tilbage efter et
eventuelt nedslag, er i overensstemmelse med lokale salgspriser og opfylder den forvente-
lige salgspris for en ejendom.
Der kan være flere forklaringer på grundværdistigninger ved overgangen fra det gamle til
det nye ejendomsvurderingssystem. Selv om boligprisudviklingen i Ringkøbing-Skjern
Kommune under ét har været begrænset i 2011-2020, vil der kunne have været en højere
boligprisudvikling i visse områder, herunder særligt i attraktive områder i kommunen. Der
kan også ske det, at grundværdien i udgangspunktet har været sat lavt i de gamle vurderin-
ger. Hvis boligejeren mener, at grundværdien i en 2020-vurdering er fastsat for højt, har
boligejeren mulighed for at klage.
Endelig skal det bemærkes, at boligskatterne lempes for 8 ud af 10 boligejere ved over-
gangen til de nye boligskatteregler i 2024, fordi skattesatserne for ejendomsværdiskat og
grundskyld sættes ned. Grundskyldspromillen i Ringkøbing-Skjern nedsættes fra 31 til
16,4 promille og ejendomsværdiskatten lempes fra 0,92 pct. til 0,51 pct. Selvom en
Side 4 af 4
grundværdi stiger i kommunen, vil overgangen til de nye regler i 2024 for langt de fleste
boligejere i Ringkøbing-Skjern Kommune samlet set medføre en skattelettelse.
De boligejere, der ikke får en skattelettelse, vil få en skatterabat. Skatterabatten har netop
til formål at sikre, at ingen nuværende boligejer skal betale højere samlet boligskat i 2024
ved overgangen til de nye skattesatser og nye vurderinger, end de ellers ville have gjort
med de eksisterende regler.