Arbejdsnotat med forbedringstiltag/forslag ifm. åben høring om forbrugerbeskyttelse af boligejere i sager om byggesjusk d. 21/9-23, fra Morten K. Mathiasen

21. september
Boligudvalget
Folketinget
Christiansborg
1240 København K
Vedr.
Åben høring om forbrugerbeskyttelse af boligejere i sager om byggesjusk
Arbejdsnotat med forbedringstiltag/forslag
Jeg har siden 2006 arbejdet som rådgivende bygningsingeniør og har dedikeret arbejdet
med de private boligejere og bygherre lige siden. Jeg vedlægger mit CV.
Igennem disse mange år, har jeg haft utallige sager med private forbrugere som er
kommet frygteligt galt af sted i deres møde med byggebranchen, (og de tilhørende
forsikringer). Dette har jeg ikke mindst fået bekræftet igennem mit arbejde som syn og
skønsmand samt fagdommer/sagkyndig dommer ved de danske domstole.
Der findes ingen anden brancher hvor man som forbruger investerer flere penge. Om du
er rig eller fattig, så vil boligen og huset være dét sted hvor du bruger allerflest penge.
Men det er så også i denne branche der findes den ringeste forbrugerbeskyttelse – hvilket
har undret mig i alle disse år.
Jeg har forsøgt at råbe branchen op igennem mange år, og har talrige gange udtalt mig til
både tv, radio og de skrevne medier om dette/isse emner. Jeg har sågar forsøgt at råbe
Forbrugerstyrelsen op, sammen med Forbrugerrådet mv.
Byggebranchen er desværre notorisk kendt for byggesjusk, og dertilhørende spild – både
af penge, men også af energi og naturressourcer samt med store udledninger af CO2 og
affaldsmængder. Ca. 30-40 % af det samlede forbrug.
BUILD/AAU estimerer i deres rapport fra 2021, at der hvert år spildes mellem 10-30 %
af omsætningen i byggebranchen, hvilket svarer til mellem 24-72 milliarder kroner –
hvert år.
Der findes utroligt mange delområder af byggebranchen hvor forbrugerbeskyttelse er
yderst ringe eller decideret manglende, som jeg ville kunne dykke yderligere ned i, evt.
som konsulent til arbejdsgruppe, udvalg eller lignende.
MORTEN K. MATHIASEN APS
Offentligt
BOU Alm.del - Bilag 81
Boligudvalget 2022-23 (2. samling)
Som nævnt er der mange overordnede problemstillinger ved byggebranchen, og
forbrugerbeskyttelsen, når man som privat forbruger kommer i kontakt med
byggebranchen.
Nybyggeri
Lovgivningen inden for byggeri med bl.a. Bygningsreglementet har de seneste år
undergået en kraftig liberalisering, hvor konkrete og håndgribelige krav og regler er
blevet ”udvasket” og gjort ukonkrete.
Dette har resulteret i en stor mængder gråzoner, som tillader entreprenører og
håndværkere at bygge i en ringere kvalitet.
I gamle dage blev der fra kommunernes side ført tilsyn og kontrol med byggeriet på
kritiske tidspunkter. Dette gør man ikke mere, men bygherre kan selv vælge at inddrage
byggetilsyn.
Moderne byggeri er derfor desværre fyldt med store mængder fejl og mangler, og som
forbruger kan man opleve at stå ekstremt dårligt, og opleve hvordan man forbruger
reelt ikke har krav på god, normal og ordentlig kvalitet, som man må forvente at få, ved
køb af håndværkerydelser.
Forbrugerne oplever at håndværkeren og byggefirmaer blot kan afvise disse mangler,
og så sker der reelt ikke mere ved dette; og derfra er forbrugeren nødsaget til at
igangsætte syn og skøn, samt optage stævninger i de civile domstole.
Dette kan komme helt ud i ekstreme tilfælde, hvor det kan koste talrige år og ekstremt
mange ressourcer at få ret i ens krav på almindelig god håndværksmæssige ydelser.
Læg dertil, at der kan være tale om alvorlige mangler som kan være til skade for både
sikkerhed og sundhed, (skimmelsvampeskader og andre svigt).
Skader/mangler kan ydermere stavnsbinde forbrugeren til sit mangelfulde hus, som de
ikke kan sælge eller på anden måde kan komme videre fra, pga. de typisk meget store
omkostninger der kan være til udbedringerne.
Forsikringer
Der findes den lovpligtige byggeskadeforsikring som skulle hjælpe forbrugerne i
forbindelse med byggeskader. Men forbrugerne oplever i stor stil, ikke at blive hjulpet
her, og de kan så slås videre mod forsikringerne i domstolene, for at få den hjælp man
ellers var berettiget til.
Samme historier kan der videre fortælles når det kommer til forbrugerbeskyttelsen ved
køb af hus- og boligforsikringer, hvor man som huskøber sjældent er særligt godt
beskyttet med eksempelvis ejerskifteforsikringerne ved huskøb.
Renovering
Samme fortællinger kan der gives for renoveringerne af forbrugernes huse. Her kan
udgifterne tilsvarende være i størrelsen af både hundredetusinde kroner eller endda
millioner. Men her kan risikoen for fejl og svigt være endnu større for forbrugerne, fordi
det i modsætning til nybyggeri handler om eksisterende boliger og hjem, som undergår
ombygningerne, typisk mens forbrugerne fortsat bor i husene.
Videre kan der for renoveringsarbejder ikke tegnes en byggeskadeforsikring, så hér er
forbrugeren særligt overladt til sig selv.
Syn og skøn
Som en del af kampene mod hhv. byggefirmaer, entreprenører og forsikringer kan der
være behov for inddragelse af syn og skøn, hvor en skønsmand skal besigtige husene og
deres skader og mangler.
Udgifterne til syn og skøn viser sig i mange (simple) tilfælde at overstige selve udgiften
til udbedringen. Altså, kan det vise sig, at det ”værktøj” der trods alt findes, for at få
fagligt bevis for fejl og mangler og ens ret, kan være dyrere end selve udbedringen.
Dette gør selvsagt, at mange dropper deres berettiget krav om udbedring, fordi det
ganske enkelt ikke kan betale sig at føre en sag. Læg dertil det tidsmæssige og det
menneskelige slid som det kan være at føre sag.
Dette ved branchen udmærket, hvorfor dele af branchen med ro i sind bare kan afvise.
Dette gælder videre ikke mindst for forsikringsselskaberne.
Jeg arbejder selv som syn og skønsmand, men også som byggeteknisk rådgiver for folk
der kommer ud i disse ulykkelige sager. Her oplever jeg også en kæmpe forskel på
skønsmændenes arbejde – både kvalitetsmæssigt, men også enorme forskelle på
priserne for syn og skøn.
Syn og skøn skal ikke nødvendigvis være billigt. Skønsmænd er højt uddannet og
erfarne fagfolk. Dertil kommer, at undersøgelserne og besvarelserne skal være af bedste
kvalitet, da der netop er meget på spil. Det tager tid at sætte sig grundigt ind i sagerne
og undersøge tingene til bunds. Men der findes desværre også her mange eksempler på
ringe udført skønsmandsarbejde, og dertil udgifter/regninger til nogle skønsmænd som
er decideret ublu.
At være skønsmand er ikke en beskyttet titel som sådan, og der findes ingen
beskikkelser, certificeringer eller andet.
Branchen har kæmpet med byggesjusk og andre uheldigheder i mange årtier, og hvis
det var så nemt at ændre, var det nok sket for mange år siden. Men byggeri er
komplekst. Meget komplekst. Og med moderne krav til bygningers funktioner bliver det
ikke nemmere.
Vi ser i disse dage det ene eksempel efter det andet med enorme mængder byggesjusk,
lige fra store megaprojekter som hospitals-byggerierne, til Københavns Universitet og
helt ned til de små enkeltmandshuse.
Der er behov for ændret lovgivning, til at få skabt en langt bedre forbrugerbeskyttelse
på dette område.
Jeg ser frem til at kunne uddybe i den åbne høring. På de følgende sider har jeg angivet
en række forslag til generelle forbedringer, samt forslag til mulige lovændringer eller
lignende.
Morten K. Mathiasen
Bygningsingeniør M.IDA, tømrer, energikonsulent, termografør
Syn og skønsmand, (Byggeriets Ankenævn, Voldgift, TI)
Beskikket sagkyndig, (danske domstole)
Beskikket faglig dommer, (Østre Landsret, Voldgift, mf.).
Næstved, 20. september
Hvad kan vi gøre
Gøre det gode vi har, bedre
I dag har vi indenfor byggeri de gode Forbrugerklagenævn, som vi kender fra
Byggeriets og Håndværkets ankenævn. Dertil er der også Ankenævnet for Tekniske
installationer.
Der er her tale om klassiske forbrugerklagenævn som fint håndterer klagesagerne
hurtigt, nemt og billigt, (for forbrugeren).
Der er en fin og god justits fra sekretariatet, som sondrer imellem de forskellige sager,
og heraf afviser de sager som ikke er relevante, eller som på anden måde falder uden for
ankenævnets betingelser.
Den største mangel i disse ankenævn er, at de kun håndterer byggesager, som for
nybyggeri ikke overstiger 1 million kroner i den samlede entreprisesum. Dette betyder
reelt, at ingen byggesager med nye huse, (typehuse mv.) håndteres i dette ankenævn.
Står man derfor som forbruger, og gerne vil klage over et byggefirma som har bygget
ens nye hus, er der reelt kun domstolene at gøre dette i. Og dette gælder også, selvom
man ”kun” klager over dele af ens hus og byggeri, hvilket er den typiske situation. Det
kunne fx være klager vedr. murværket alene, vinduerne, gulve, badeværelset, taget etc.
Men selv om denne bygningsdel alene koster langt under en million kroner, så kan man
altså ikke føre den slags sager i ankenævnene.
Her tror mange så, at den lovpligtige byggeskadeforsikring træder i kraft. Men det gør
den ikke (nødvendigvis). Den lovpligtige byggeskadeforsikring dækker kun væsentlige
mangler, og det er meget afgørende at forstå hvad der menes med væsentlige mangler.
Forsikringsselskaberne afviser mange forhold under den forklaring, at skaderne ikke er
væsentlige nok. Ergo dækker de ikke mindre og ”almindelige” mangler.
Ydermere vil de sende sagerne og kravene tilbage til byggefirmaerne, da det er deres
ansvar at udbedre mangler – og så starter det næsten forfra hos forbrugerne.
Byggeskadeforsikringerne dækker ved konkurser, men fortsat kun væsentlige mangler.
Et dedikeret forbrugerklagenævn eller en forbrugerombudsmand
Grundet de meget store beløb og konsekvenser ved fejl og mangler i byggeri, kunne
man godt forestille sig, at der fra statens side var et dedikeret forbrugerklagenævn som
håndterede klagesager vedr. fast ejendom, herunder byggeri, køb og salg, samt
forsikringer.
Alternativt en decideret Forbrugerombudsmand for huskøb og -byg, samt husforsikring
og håndværkerydelser - idag er der mig bekendt ingen sager hos Forbrugerrådet TÆNK
eller forbrugerombudsmanden der vedrører byggeri.’
Domstolene er langsomme
Sager i domstolene kan erfaringsmæssigt tage mange år. Dette er i sig selv meget
uholdbart, idet man kan stå med alvorlige byggefejl, som kan have store konsekvenser
ved at lade dem stå ubehandlet.
Retshjælpsdækningen skal gøres bedre
Erstatningsbeløbene i de typiske retshjælpsdækninger rækker ikke langt nok, og
dækker ikke udgifterne til advokater, syn og skøn mv.
Der findes, mig bekendt, mange advokathuse som takker nej til forbrugersager, (med
retshjælpsdækning) da det ikke hænger sammen med dækningen til advokaternes
honorar og øvrige udgifter.
For ikke så lang tid siden, var jeg i retten for at blive afhjemlet som skønsmand, og der
havde man ikke fået printet sagens dokumenter ud, (ekstraktet) – da der simpelthen ikke
var penge til dette fra retshjælpsforsikringen.
Mulighed for forsikring for byggesjusk og mangler
Håndværkervirksomheder skulle kunne tegne forsikring for fejl og mangler, (på samme
måde som en rådgiverforsikring).
I dag dækker erhvervsforsikringer kun følgeskader, og dækker dermed ikke
”almindelige” fejl og mangler.
En forsikring imod byggeskader, herunder fejl og mangler, kunne redde mange
fejlslagne projekter – og endda både den udførende håndværker og dennes (private)
kunder.
Forsikringen skulle læne sig op af den type erhvervsforsikringer som rådgivere,
(arkitekter, ingeniører mf.) kan tegne.
Selvrisikoen er høj, og forsikringen dyr. Men ikke desto mindre.
Opdatering af AB Forbruger
En gennemgribende opdatering af AB forbruger aftalebetingelser, så den minder mere
om AB18, men med forbrugeren som udgangspunkt/omdrejningspunkt. AB18 har fået
indbygget et langt større fokus på forbedring af kvalitet, kvalitetssikring, samt
konflikthåndtering.
Bygherren må antages at være lægmand og entreprenøren for at være den
professionelle part. Indgåelse af kontrakt som bygger på AB-betingelser, skal være
obligatorisk, selv ved mindre entrepriser.
Det skal være entreprenørens ansvar, at der indgås konkret aftale/kontrakt.
Krav om økonomisk sikkerhedsstillelse og/eller garantidækning
Et gennemgående problem ved klagesagerne er omkostningernes størrelse til
afhjælpning. Byggeri er dyrt og omstændeligt, og skal et tag eksempelvis laves om, er
det ikke blot udgifterne til et nyt tag der skal fremlægges, men også udgifter til stillads,
nedrivning, (skimmelsanering), bortskaffelse af affald mv. Læg hertil udgifter til
eventuelle rådgivning, tilsyn og kontrol mv.
Man kan ved indgåelse af kontrakt som bygger på betingelserne stille krav om
økonomisk sikkerhedsstillelse. Typisk 15 % af entreprisesummen undervejs i byggeriet,
10 % frem til 1 års gennemgangen og afslutningsvis 2 % af entreprisesummen frem til 5
års gennemgang. Garantien stilles af bank og/eller anden garantistiller.
Denne sikkerhedsstillelse bruges alt for sjældent, og man kunne måske få det indført at
der skulle tegnes denne sikkerhedsstillelse, evt. kun gældende for byggerier over
100.000 kr. eller lignende.
Typehusefirmaer bruger slet ikke den slags, hvilket skyldes, at man typisk først betaler
for huset ved overtagelse. Men det er den efterfølgende garanti efter afleveringen der
her er relevant.
Banker skal/kunne stille større krav til byggetilsyn, kontraktindgåelse, og
sikkerhedsstillelse ved byggerier, (gøres lovpligtigt).
Genindførelse af et Småhusreglementet
Det/de seneste Bygningsreglementer er i dag meget bredt formuleret, og gælder for alle
typer af byggeri.
Ordlyden i Bygningsreglementerne har ændret sig meget, og i dag stiller Bygnings-
reglementet ”kun” ydelseskrav, men ikke udførelseskrav.
Bygningsreglement for småhuse, (senest fra 1998) havde mere konkrete krav til
byggeriets udførelse, og der var en større synergi mellem Bygningsreglementets krav
og henvisninger til det almene tekniske fælleseje, såsom SBi Anvisninger.
Byggeri i dag bliver kun mere og mere komplekst, og det er for så vidt fint og godt, at
der er vide rammer for en udførelse – særligt i en brydningstid, hvor vi har brug for nye
og bæredygtige produkter og materialer - men på nogle kritiske punkter skal/bør vi
være mere håndfaste, og stille skrappere krav til udførelsen.
Det almene tekniske fælleseje
- skal have større bemyndigelse og relevans
Før i tiden var der anvisninger fra Statens Byggeforskningsinstitut som gav gode
anvisninger og vejledninger til hvordan et sundt, godt og robust byggeri skal laves.
Byggede man blot efter disse, kan vores bygninger stå længe og godt.
I dag er Statens Byggeforskningsinstitut blot en skygge af sig selv, og anvisningerne
bliver mere og mere udvaskede, og mangler pondus i mangel på bedre ord.
Mange byggefirmaer vælger konsekvent at se mere eller mindre bort fra anbefalingerne
og anvisninger.
Dette er et kæmpe tab og svigt for det sunde og robuste byggeri. Og vi har mere end
nogensinde brug for at bygge mere robust og holdbart end nogensinde,
(ressourceknaphed, klima og miljø).
Lovpligtige tilsynsordninger
Før i tiden var der tilsyn fra myndighederne. Udover selve godkendelserne af et byggeri,
blev der også fra kommunens side ført tilsyn med kritiske dele undervejs i byggeriet.
Jeg er ikke naiv nok til at tro, at dette kan blive genindført. Men der bør stilles større
krav til den løbende kvalitetskontrol – om så det udføres af entreprenøren eller
bygherre selv.
Jeg og mange andre sagkyndige, mener der bør være større kontrol fra kommunalt regi,
herunder fysiske byggetilsyn.
I bygge-tv-programmer fra udlandet, (England, USA mf.) går de altid og venter på “the
building inspector”. Men i Danmark er vi åbenbart mere liberale end i USA og andre lande.
Mesteruddannelse, (certificeringsordning)
Indenfor vores installationsfag kræver det en autorisation for at drive
installationsvirksomhed. Men en tilfældig ny udlært tømrer med et svendebrev kan
kalde sig tømrermester lige så snart han har fået sit CVR-nummer.
Det er usandsynligt, at der skulle kunne udføres autorisation for alle andre
håndværksfag, men det bør stilles krav til en selvstændig håndværker og
håndværksvirksomhed, om at de har en ”Mesteruddannelser” og/eller -certificering.
For at kunne opnå denne certificering, skulle man selvsagt være udlært og have et
svendebrev, men man skal så have været på en overbygning med en
mesteruddannelse, hvor man blev undervist i grundlæggende kundskaber indenfor
byggeteknik, byggelovgivning, byggemiljø, byggestyring, kvalitetssikring, byggejura og
dertil generelle kundskaber indenfor erhvervsførelse, (økonomi, sikkerhed og sundhed,
forsikring mv.).
Uddannelsen afsluttes med en eksamen og et ”Mesterstykke”, som er en pendant til en
svendestykke.
Derfra skulle det være mere alvorligt og have større konsekvenser at lave byggesjusk.
Man skal kunne miste sin autorisation/certificering.
Det skulle videre være et krav, at man løbende skulle ind og opdateres på fagligheden,
ligesom vi kender det fra andre fag, såsom advokater, revisorer mv.
Bedre kontrol med konkursramte virksomheder, (”konkursfinter”)
Mange private husejere har oplevet, at håndværksvirksomheden blot drejer nøglen om
og går konkurs, når de bliver forelagt et (større) økonomisk krav. For så blot derefter at
genopstå med et andet og nyt CVR-nummer ugen efter.
Det skal være større kontrol med den slags, herunder en mere effektiv sikring mod
stråmænd, (hvilket måske kunne løses med bygmestercertificeringen).
Ejerskifteforsikringer
Dette er et helt og meget stort emne for sig, som jeg mener skal der skal kigges på i en
hel omgang og høring for sig selv.
Loven vedr. ejerskifteforsikringer skal granskes
Lovgivningen skal granskes for huller i forbrugerbeskyttelsen.
Det skal i den forbindelse vurderes, om loven skal indeholde bedre dækninger.
Større ansvar hos sælger?
Der bør måske ligge et større ansvar hos sælger. Der findes talrige eksempler på
sælgere af huse, som skjuler fejl og mangler, samt lyver om husets tilstand.
Forbrugerbeskyttelsen skal selvsagt også beskytte sælgeren som forbruger, men her
kan man eksempelvis allerede tegne en sælgeransvarsforsikring, som måske kunne tage
over hvor ejerskifteforsikringer slipper.
Branchen skal generelt ses efter i sømmene
Der er meget få forsikringsselskaber tilbage som tilbyder ejerskifteforsikringer. Og
siden den nylige konkurs hos Frida forsikringer er der nu endnu færre selskaber der
tilbyder dette, (næsten kun Dansk Boligforsikring, ETU, Gjensidige)…
Dette kan give lidt monopolagtige tilstande, og forsikringsselskaberne kan reelt takke
nej tak, og nægte at give tilbud.
Derudover er der en stor manglende forståelse af forsikringsproduktet. Forbrugerne
tror de er langt bedre beskyttet/dækket end de reelt er. Og har man købt et gammelt
hus under den forudsætning at man er dækket ved skader og ulykker, så er der mange
der bliver skuffet
- Skal dækningen gøres bedre?
- Bedre oplysningskampagner?
- Skal der laves en ny ordning?
Bedre og mere grundige tilstandsrapporter
Dette produkt er også meget misforstået af forbrugerne. Mange tror at
tilstandsrapporterne fortæller om alle husets dårligdomme og sande tilstand. Men det
gør de ikke. De beskriver kun skader som er usædvanlige for et hus som dette,
sammenlignet med andre af samme alder og lignende vedligeholdelsesmæssige stand.
Folk bliver dagligt ”narret” af den ”fejlfrie tilstandsrapport” når sandheden om husets
stand går op for dem.
Som forbruger bør man selvsagt sikre sig imod dette, ved at benytte både advokat og
byggesagkyndig/køberrådgivning. Men det ændrer ikke på, at der er et hul i landkortet
på forbrugerbeskyttelsen, og særligt indenfor dette felt findes der mange uheldige
forbrugere, som er stavnsbundet til et faldefærdigt hus og teknisk insolvente. Dette
gælder ikke mindst udenfor storbyerne.