Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

ERHVERVSMINISTEREN
28. marts 2023
ERHVERVSMINISTERIET
Slotsholmsgade 10-12
1216 København K
Tlf. 33 92 33 50
Fax. 33 12 37 78
CVR-nr. 10092485
EAN nr. 5798000026001
em@em.dk
www.em.dk
Folketingets Erhvervsudvalg
Vedlagt fremsender jeg til udvalgets orientering høringsnotat, høringssvar
samt høringsliste til forslag til lov om ændring af lov om formidling af fast
ejendom m.v. og lov om juridisk rådgivning (Indførelse af regler for køber-
formidling og skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet
for Ejendomsmæglere).
Med venlig hilsen
Morten Bødskov
Offentligt
L 90 - Bilag 1
Erhvervsudvalget 2022-23 (2. samling)


Fremsat den 29. marts 2023 af erhvervsministeren (Morten Bødskov)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. og lov om juridisk
rådgivning
(Indførelse af regler for køberformidling og skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)
§ 1
I lov om formidling af fast ejendom m.v., jf.
lovbekendtgørelse nr. 510 af 24. februar 2021, foretages
følgende ændringer:
1. I § 1, stk. 1, nr. 1, ændres »ejendom og« til: »ejendom,«.
2. I § 1, stk. 1, nr. 2, ændres »ejendom.« til: »ejendom, og«.
3. I § 1, stk. 1, indsættes som nr. 3:
»3) erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse
med køb af fast ejendom.«
4. I § 1, stk. 2, indsættes som 2. pkt.:
»Kapitel 5 gælder ikke for aktiviteter omfattet af stk. 1,
nr. 3.«
5. § 1, stk. 4, affattes således:
»Stk. 4. §§ 48 og 49 gælder for enhver erhvervsdrivende,
der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af
fast ejendom, dog ikke jordfordelingsplanlæggere som led
i udøvelsen af jordfordelingsprocessen, advokater som led
i udøvelsen af selvstændig advokatvirksomhed samt finan-
sielle virksomheder, i det omfang der er selvstændige regler,
som regulerer det pågældende erhverv.«
6. I § 3, stk. 1, ændres »eller det erhvervsmæssige udbud og
salg af fast ejendom« til: », det erhvervsmæssige udbud og
salg af fast ejendom eller den erhvervsmæssige rådgivning
eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom«.
7. I § 4, stk. 1, nr. 1, indsættes efter »salg af fast ejendom«:
»eller rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast
ejendom«.
8. I § 4, stk. 1, nr. 2, ændres »afhændelse« til: »afhændelse
eller erhvervelse«.
9. I § 5, stk. 3, ændres »hertil.« til: »hertil, og hvilke oplys-
ninger fra registeret der offentliggøres i Det Centrale Virk-
somhedsregister.«
10. I § 6, stk. 2, nr. 2, ændres »forfalden« til: »misligholdt«,
og efter »derover« indsættes: », som er under inddrivelse«.
11. § 8, stk. 2, affattes således:
»Stk. 2. Deponerer en ejendomsmægler sin godkendelse,
registreres godkendelsen som deponeret i det offentlige re-
gister over godkendte ejendomsmæglere.«
12. § 8, stk. 4, affattes således:
»Stk. 4. En person, der har deponeret sin godkendelse,
kan efter anmodning herom få registreret sin godkendelse
som aktiv i det offentlige register over godkendte ejendoms-
mæglere, hvis betingelserne i § 6, stk. 1, nr. 1-4 og 7, og stk.
2, er opfyldt.«
13. I § 10, 1. pkt., ændres »forfalden gæld til det offentlige
på 100.000 kr. eller derover« til: »misligholdt gæld til det
offentlige på 50.000 kr. eller derover, som er under inddri-
velse«.
14. I § 11, stk. 1, ændres »§ 53, stk. 2« til: »§ 53, stk. 3«, og
»slettes personen af« ændres til: »registreres ejendomsmæg-
lerens godkendelse som bortfaldet, frataget eller frakendt i«.
15. § 11, stk. 2, affattes således:
»Stk. 2. Ophører årsagen til en godkendelses bortfald eller
fratagelse, eller udløber eller ophæves frakendelsen af en
godkendelse, skal godkendelsen efter anmodning på ny sæt-
tes i kraft, og personen registreres som aktiv i det offentlige
Lovforslag nr. L 90 Folketinget 2022-23 (2. samling)
Erhvervsmin.,
Erhvervsstyrelsen, j.nr. 2021-21356
CQ002501
Offentligt
L 90 - Bilag 1
Erhvervsudvalget 2022-23 (2. samling)
register over godkendte ejendomsmæglere, hvis betingelser-
ne i § 6, stk. 1, nr. 1-4 og 7, og stk. 2, er opfyldt.«
16. I § 15, 3. pkt., ændres »slettes advokaten af« til: »regi-
streres advokatens godkendelse som bortfaldet i«.
17. Overskriften til kapitel 5 affattes således:
»Formidling af salg af fast ejendom«.
18. I § 28, stk. 2, indsættes som 2. pkt.:
»Den ansvarlige ejendomsmægler må dog maksimalt føre
tilsyn med 5 personer.«
19. I § 29 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:
»Stk. 2. Er der indgået aftale om variabelt vederlag, skal
aftalen indeholde oplysning om, på hvilket grundlag veder-
laget beregnes. En sådan aftale skal endvidere indeholde op-
lysning om, hvilket beløb forbrugeren maksimalt kan kom-
me til at betale, og et regneeksempel.«
Stk. 2-4 bliver herefter stk. 3-5.
20. I § 29, stk. 4, der bliver stk. 5, indsættes som 2. pkt.:
»Erhvervsstyrelsen kan endvidere fastsætte regler om, at
visse typer af aftaler om variabelt vederlag er undtaget fra
kravene i stk. 2.«
21. Overskriften til kapitel 6 affattes således:
»Enhver erhvervsdrivende«.
22. Overskriften før § 48 affattes således:
»Erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom«.
23. §§ 48 og 49 affattes således:
»§ 48. En erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller
bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, skal varetage
køberens interesser, og eventuel rådgivning skal være rele-
vant, retvisende og fyldestgørende.
Stk. 2. Den erhvervsdrivende skal udføre sit hverv om-
sorgsfuldt og udvise en adfærd, som er i overensstemmelse
med god skik, herunder handle redeligt og loyalt over for
køberen. Den erhvervsdrivende skal udføre sit hverv grun-
digt, samvittighedsfuldt og i overensstemmelse med, hvad
berettigede hensyn til køberens tarv tilsiger, samt med den
fornødne hurtighed, herunder holde køberen løbende orien-
teret om sagens forløb.
Stk. 3. Ingen må være repræsentant for både sælger og
køber i samme handel. Det gælder for en ejer, en ansat eller
en person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformid-
lingsvirksomheden.
Stk. 4. Har den erhvervsdrivende en væsentlig økonomisk
eller personlig interesse i, om en handel indgås, skal den
erhvervsdrivende oplyse køber og sælger herom. Den er-
hvervsdrivende skal give oplysningerne i 1. pkt. til køber
i aftalen om rådgivning eller bistand og til sælger skrift-
ligt. Opstår interessen først på et senere tidspunkt, skal den
erhvervsdrivende oplyse køber og sælger skriftligt herom
umiddelbart efter det tidspunkt, hvor interessen opstår.
Stk. 5. Erhvervsstyrelsen fastsætter nærmere regler om
erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom.
§ 49. Når en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller
bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, skal foretage
en værdiansættelse af en ejendom på vegne af køber, skal
den erhvervsdrivende tage hensyn til markedsforholdene,
ejendommens beliggenhed og indretning samt bygningernes
alder og tilstand.
Stk. 2. Såfremt den erhvervsdrivende skal foretage et
uforpligtende prisoverslag for ejendommen uden fysisk be-
sigtigelse af ejendommen, skal den erhvervsdrivende ud-
trykkeligt oplyse køberen om, at der ikke er tale om en vær-
diansættelse, og at prisoverslaget er foretaget uden fysisk
besigtigelse af ejendommen.«
24. I § 51, stk. 1, 3. pkt., og stk. 3, ændres »Erhvervsstyrel-
sen« til: »Nævnenes Hus«.
25. I § 51, stk. 1, 4. pkt., ændres »på« til: »op til«.
26. I § 51, stk. 2, 3. pkt., ændres »§ 53, stk. 2« til: »§ 53, stk.
3«.
27. I § 52, stk. 1, 1. pkt., ændres »denne lov.« til: »denne
lov, herunder klager over, at en ejendomsmægler, der yder
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom, har tilsidesat de pligter, som følger af §§ 48-50.«
28. I § 52, stk. 3, 2. pkt., ændres »Forbrugerrådet« til: »For-
brugerrådet Tænk«.
29. I § 52 ophæves stk. 4, og i stedet indsættes:
»Stk. 4. Er en klage indgivet for disciplinærnævnet, kan
disciplinærnævnet fortsætte sagsbehandlingen, selvom kla-
ger tilbagekalder klagen. Disciplinærnævnet kan ligeledes
tage klagepunkter op af egen drift, hvis nævnet finder
grundlag herfor.
Stk. 5. Betaler en ejendomsmægler eller en ejendomsfor-
midlingsvirksomhed ikke senest på forfaldsdagen en disci-
plinær bøde udstedt i medfør af § 53, stk. 1 og 5, er der
tale om overtrædelse af god ejendomsmæglerskik, og disci-
plinærnævnet kan af egen drift genoptage den disciplinære
sag, som ligger til grund for den disciplinære bøde.
Stk. 6. Konstaterer disciplinærnævnet, at en eller flere
af de indklagede i en given sag uberettiget anvender beteg-
nelsen ejendomsmægler, oversender disciplinærnævnet rele-
vante sagsakter til Erhvervsstyrelsen med henblik på en vur-
dering af, om der bør indgives en politianmeldelse.«
30. I § 53, stk. 1, 1. pkt., indsættes efter »disciplinærnæv-
net«: »få udtalt kritik,«.
31. I § 53 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:
»Stk. 2. Har en ejendomsmægler gjort sig skyldig i grov
eller oftere gentagen forsømmelse ved udøvelsen af sin
virksomhed som ejendomsmægler, kan disciplinærnævnet
2
betinget frakende vedkommende godkendelsen som ejen-
domsmægler. Betinget frakendelse sker på vilkår af, at
vedkommende i en prøvetid på mindst 1 år og højest 5
år regnet fra disciplinærnævnets afgørelse ikke tilsidesætter
god ejendomsmæglerskik under sådanne omstændigheder,
at vedkommende efter en samlet bedømmelse skal fraken-
des godkendelsen. Indbringer ejendomsmægleren, senest 4
uger efter at disciplinærnævnets afgørelse er meddelt den
pågældende, afgørelsen for domstolene, og stadfæster retten
afgørelsen om betinget frakendelse, regnes prøvetiden fra
endelig dom. Ved betinget frakendelse udsættes fastsættel-
sen af frakendelsestiden. Begår ejendomsmægleren i prøve-
tiden et nyt forhold, der medfører frakendelse af godkendel-
sen, fastsætter disciplinærnævnet en fælles frakendelse for
dette forhold og det tidligere påkendte forhold.«
Stk. 2-6 bliver herefter stk. 3-7.
32. I § 53, stk. 6, der bliver stk. 7, indsættes efter »afgørel-
ser«: »og en liste med navne på de ejendomsmæglere eller
ejendomsformidlingsvirksomheder, der har forfaldne ubetal-
te disciplinære bøder udstedt af disciplinærnævnet. 1. pkt.
gælder dog ikke for afgørelser om udtale af kritik, jf. stk. 1«.
33. I § 53 indsættes efter stk. 6, der bliver stk. 7, som nyt
stykke:
»Stk. 8. Nævnenes Hus fastsætter nærmere regler om di-
sciplinærnævnets offentliggørelse i henhold til stk. 7.«
34. Efter § 53 indsættes:
»§ 53 a. En fysisk eller juridisk person må ikke udøve
erhvervsmæssige aktiviteter i forbindelse med formidling af
salg af fast ejendom, der er rettet mod eller udføres for
en forbruger, hvis den pågældende person eller virksomhed
har forfaldne ubetalte disciplinære bøder udstedt af discipli-
nærnævnet. Betales de forfaldne bøder, må den pågældende
fysiske eller juridiske person genoptage de erhvervsmæssige
aktiviteter, der er omtalt i 1. pkt.«
35. I § 54, 1. pkt., ændres »§ 53, stk. 2« til: »§ 53, stk. 3«,
og i 3. pkt., ændres »§ 53, stk. 2, 2. pkt.« til: »§ 53, stk. 3, 2.
pkt.«, og »§ 64, stk. 1, 2. og 3. pkt.« ændres til: »§ 64, stk. 1,
4. og 5. pkt.«.
36. To steder i § 56 ændres »Erhvervsstyrelsen« til: »Nævn-
enes Hus«.
37. I § 57, stk. 2, ændres »§ 53, stk. 4« til: »§ 53, stk. 5«.
38. I § 57, stk. 3, ændres »Erhvervsstyrelsen« til: »Nævne-
nes Hus«, og »styrelsen« ændres til: »Erhvervsstyrelsen«.
39. I § 61, 1. pkt., ændres »Erhvervsstyrelsen« til: »Nævne-
nes Hus«.
40. I § 62, stk. 1, 1. pkt., ændres »Erhvervsstyrelsen eller
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere« til: »Erhvervs-
styrelsen, Nævnenes Hus eller Disciplinærnævnet for Ejen-
domsmæglere«.
41. § 64, stk. 1, affattes således:
»En afgørelse efter § 10 og § 53, stk. 3, kan af den, afgø-
relsen vedrører, forlanges indbragt for retten. Anmodning
om indbringelse af en afgørelse efter § 10 skal være mod-
taget i Erhvervsstyrelsen, senest 4 uger efter at afgørelsen
er meddelt den pågældende. Erhvervsstyrelsen anlægger sag
mod den pågældende i den borgerlige retsplejes former. An-
modning om indbringelse af en afgørelse efter § 53, stk. 3,
skal være modtaget i Nævnenes Hus senest 4 uger efter, at
afgørelsen er meddelt den pågældende. Nævnenes Hus an-
lægger sag mod den pågældende i den borgerlige retsplejes
former.«
42. I § 64, stk. 3, ændres »§ 53, stk. 2« til: »§ 53, stk. 3«.
43. I § 65, stk. 1, ændres »§ 48, stk. 1 eller 2« til: »§ 48, stk.
1-4«.
44. I § 65, stk. 2, ændres »§ 48, stk. 3« til: »§ 48, stk. 5«.
45. I § 65 indsættes som stk. 4:
»Stk. 4. Overtrædelse af § 53 a straffes med bøde eller
fængsel indtil 4 måneder.«
§ 2
I lov nr. 419 af 9. maj 2006 om juridisk rådgivning
foretages følgende ændring:
1. I § 1 indsættes som stk. 4:
»Stk. 4. Lovens § 2, stk. 6 og 7, omfatter ikke erhvervs-
mæssig juridisk rådgivning ydet i forbindelse med køb af
fast ejendom, i det omfang der er fastsat særskilte regler
herom.«
§ 3
Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2024, jf. dog stk.
2.
Stk. 2. Lovens § 1, nr. 18, træder i kraft den 1. januar
2025.
§ 4
Stk. 1. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, jf.
dog stk. 2.
Stk. 2. § 2 kan ved kongelig anordning sættes i kraft
for Færøerne med de ændringer, som de færøske forhold
tilsiger.
3
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets baggrund
3. Lovforslagets hovedpunkter
3.1. Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere m.v.
3.2. Erhvervsmæssig rådgivning eller bistand ved af køb af fast ejendom
3.3. Øvre grænse for antal personer en ansvarlig ejendomsmægler kan føre tilsyn med
3.4. Modernisering af reglerne for disciplinærnævnet og Nævnenes Hus
3.5. Afskaffelse af klagegebyret
3.6. Oplysninger i Ejendomsmæglerregistret
3.7. Lov om juridisk rådgivning
4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
8. Klimamæssige konsekvenser
9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
10. Sammenfattende skema
1. Indledning
Med lovforslaget foreslås det at skærpe sanktionsmulighe-
derne på ejendomsmæglerområdet. Det er regeringens mål-
sætning, at det skal være let og enkelt at drive virksomhed
i Danmark. Det er samtidig væsentligt, at borgerne og de
regelefterlevende virksomheder kan have tillid til, at myn-
dighederne kan slå ned på manglende overholdelse af reg-
lerne. Myndighederne skal have passende sanktionsmulighe-
der, som også har en forebyggende effekt og øger incitamen-
tet til at opføre sig ordentligt. Med lovforslaget foreslås
bl.a.,
1) at indføre forbud mod at udøve erhvervsmæssige akti-
viteter i forbindelse med formidling af salg af fast ejendom,
der er rettet mod eller udføres for en forbruger, hvis den
erhvervsdrivende har forfaldne ubetalte bøder udstedt af Di-
sciplinærnævnet for Ejendomsmæglere (disciplinærnævnet),
hvor en overtrædelse heraf vil kunne straffes med bøde eller
fængsel indtil 4 måneder,
2) at disciplinærnævnet får mulighed for at udtale kritik
i mindre alvorlige sager, som en formel irettesættelse, der
ikke er en frifindelse, men som er en mildere sanktion end
en advarsel, og
3) at disciplinærnævnet får mulighed for at sanktionere
ejendomsmæglere med en betinget frakendelse.
Det foreslås endvidere, at lov om formidling af fast ejen-
dom m.v. (LOFE) skal finde anvendelse på erhvervsmæs-
sig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast
ejendom, og at dele af lov om juridisk rådgivning som kon-
sekvens heraf ikke finder anvendelse på rådgivning eller
bistand omfattet af LOFE. Det foreslås videre, at der indfø-
res en øvre grænse for, hvor mange personer en ansvarlig
ejendomsmægler må føre tilsyn med.
Derudover foreslås det at modernisere reglerne for disci-
plinærnævnet, herunder for udpegning af medlemmer til
disciplinærnævnet og disciplinærnævnets mulighed for at
fortsætte og genoptage sager af egen drift. Det foreslås, at
disciplinærnævnet på sin hjemmeside offentliggør en liste
over ejendomsmæglere og ejendomsformidlingsvirksomhe-
der, der har forfaldne ubetalte bøder udstedt af nævnet. En-
delig foreslås, at det vil være en overtrædelse af god ejen-
domsmæglerskik, hvis bøder udstedt af disciplinærnævnet
ikke betales. Samtidig foreslås det, at gebyret på 250 kr. for
at indbringe en klage for disciplinærnævnet afskaffes.
2. Lovforslagets baggrund
LOFE er en forbrugerbeskyttelseslov, der regulerer den
professionelle rådgivning eller bistand, som ejendomsmæg-
lere tilbyder forbrugere i forbindelse med salg af fast ejen-
dom. Herudover reguleres også visse forbrugerbeskyttelses-
elementer i forbindelse med erhvervsmæssigt udbud (uden
brug af ejendomsmægler) og rådgivning i forbindelse med
omsætning af fast ejendom. LOFE finder alene anvendelse
på erhvervsmæssige aktiviteter, der er rettet mod eller udfø-
res for forbrugere.
Ejendomsmæglere skal således ikke efter de gældende
regler drage omsorg for eller rådgive køber, men har alene
pligt til at oplyse køber om relevante forhold ved ejendom-
men. I stedet skal der i dag udpeges en ansvarlig ejendoms-
mægler for hvert formidlingsopdrag, som er ansvarlig for de
opgaver, der udføres i forbindelse med formidlingsopdraget.
Som reaktion på en række sager i ejendomsbranchen har
4
erhvervsministeren i marts 2021 nedsat Arbejdsgruppen om
eftersyn af sanktionsmuligheder for Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere (herefter arbejdsgruppen), som havde til
formål at undersøge, om der er behov for andre eller skær-
pede sanktionsmuligheder for disciplinærnævnet for at for-
hindre omgåelse af reglerne i ejendomsbranchen.
I arbejdsgruppens rapport kom arbejdsgruppen med en
række anbefalinger vedr. afgrænsningen af disciplinærnæv-
nets kompetence, disciplinærnævnets sanktionsmuligheder,
herunder samspillet med strafferetten og sanktioner ved
forfaldne ubetalte disciplinære bøder, herunder fængsels-
straf. Arbejdsgruppen afleverede sin rapport til erhvervsmi-
nisteren i juni 2021. I forbindelse med vurderingen af, om
de gældende regler er tidssvarende, har arbejdsgruppen bl.a.
lagt vægt på, om gruppens forslag til ændringer kan have
en forebyggende og adfærdsregulerende effekt og herved
øge incitamentet til at overholde reglerne. Arbejdsgruppen
har endvidere lagt vægt på, om de foreslåede ændringer kan
formodes at have en effekt på den type sager, hvor aktivitet i
ejendomsbranchen er fortsat, selvom der har været forfaldne
ubetalte bøder udstedt af disciplinærnævnet, navnlig øge
incitamentet til at betale de disciplinære bøder.
3. Lovforslagets hovedpunkter
3.1. Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinær-
nævnet for Ejendomsmægler m.v.
3.1.1. Gældende ret
Disciplinærnævnet er en uafhængig administrativ klagein-
stans, der behandler klager fra forbrugere over godkendte
ejendomsmæglere. Disciplinærnævnet er ikke kun et klage-
nævn, men skal også medvirke til at opretholde en god
disciplin og forretningsmoral blandt ejendomsmæglere samt
ejendomsformidlingsvirksomheder og udstikke rammerne
for god ejendomsmæglerskik.
Efter § 53, stk. 1, i LOFE har disciplinærnævnet mulig-
hed for at sanktionere ejendomsmæglere med en advarsel
eller en bøde på maksimalt 300.000 kr., og efter stk. 2,
kan disciplinærnævnet begrænse adgangen til at udøve ejen-
domsformidling og frakende godkendelsen i en periode fra 6
måneder til 5 år eller indtil videre.
Efter § 53, stk. 4, i LOFE har disciplinærnævnet mulighed
for at sanktionere ejendomsformidlingsvirksomheder med
en advarsel eller en bøde på maksimalt 750.000 kr.
Disciplinærnævnet har i dag ikke mulighed for at udtale
kritik eller sanktionere ejendomsmæglere med en betinget
frakendelse.
Disciplinærnævnet offentliggør sine afgørelser på nævnets
hjemmeside, jf. § 53, stk. 6, i LOFE. Ved offentliggørel-
sen skal klager, hvis denne er forbruger, anonymiseres. I
afgørelser, hvor indklagede er frifundet, eller hvor nævnet
har afvist at behandle sagen, skal indklagede anonymiseres
ved offentliggørelsen. I afgørelser, hvor indklagede findes
skyldig i de indbragte forhold, skal indklagede ikke anony-
miseres i 2 år fra kendelsens offentliggørelse, jf. § 13, stk.
3 og 4, i bekendtgørelse nr. 1258 af 27. november 2014 om
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
Disciplinærnævnet offentliggør afgørelser på disciplinær-
nævnets hjemmeside, www.naevneneshus.dk. På hjemmesi-
den er der en søgefunktion, hvor forbrugere kan fremsøge
eventuelle afgørelser for en given ejendomsmægler eller
ejendomsformidlingsvirksomhed.
I dag er der ikke et forbud mod at udøve erhvervsmæssige
aktiviteter i forbindelse med formidling af salg af fast ejen-
dom, der er rettet mod eller udføres for en forbruger, hvis
den erhvervsdrivende har forfaldne ubetalte bøder udstedt af
disciplinærnævnet.
I dag kan en erhvervsdrivende således fortsætte med er-
hvervsmæssige aktiviteter inden for ejendomsformidling,
selvom den erhvervsdrivende har forfaldne ubetalte bøder
udstedt af disciplinærnævnet.
Straffeloven indeholder dog bestemmelser, der under visse
omstændigheder kan anvendes til at udelukke personer, der
er dømt eller dømmes for et strafbart forhold, fra at udøve
bestemte former for virksomhed og til at straffe personer,
der uberettiget udøver sådan virksomhed. Bestemmelserne
kan således, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt, anvendes
i relation til ejendomsformidlingsvirksomhed.
Det fremgår videre af straffelovens § 78, stk. 2, at den,
der er dømt for strafbart forhold, kan udelukkes fra at udø-
ve virksomhed, som kræver en særlig offentlig autorisation
eller godkendelse, såfremt det udviste forhold begrunder en
nærliggende fare for misbrug af stillingen eller hvervet.
Efter straffelovens § 79, stk. 1, kan domstolene i forbin-
delse med en straffesag frakende tiltalte retten til fortsat at
udøve virksomhed omfattet af straffelovens § 78, stk. 2. Det
samme gælder efter straffelovens § 79, stk. 2, 1. pkt., for
udøvelsen af anden virksomhed – altså virksomhed, der ikke
kræver særlig offentlig autorisation eller godkendelse.
Straffelovens § 131 bestemmer, at den, som offentligt el-
ler i retsstridig hensigt udgiver sig for at have en offentlig
myndighed eller offentlig bemyndigelse til en virksomhed,
eller som uden offentlig bemyndigelse udøver en virksom-
hed, til hvilken sådan kræves, eller vedblivende udøver en
virksomhed, til hvilken retten er ham frakendt, straffes med
bøde eller fængsel indtil 6 måneder. Straffelovens § 131 vil
efter omstændighederne kunne finde anvendelse i forhold til
ejendomsmæglere, erhvervsmæglere eller formidlere i ejen-
domsbranchen, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt.
LOFE omfatter ikke ejendomsformidling i forhold til er-
hvervsdrivende, hvilket betyder, at enhver kan optræde som
formidler i sådanne forhold. På baggrund af dette kan en
person således virke som erhvervsmægler uden særlig god-
kendelse, når aktiviteten ikke er rettet mod eller udføres
for forbrugere. Det er dog den erhvervsdrivende, der har
bevisbyrden for, at aktiviteten ikke er omfattet af LOFE.
Endelig bestemmer LOFE § 10, at Erhvervsstyrelsen kan
fratage en ejendomsmægler godkendelsen, hvis ejendoms-
mægleren har forfalden gæld til det offentlige på 100.000 kr.
eller derover. Er gælden ikke forfalden, eller bliver gælden
5
nedbragt tilstrækkeligt, kan godkendelsen på ny sættes i
kraft efter anmodning, jf. LOFE § 11, stk. 2.
Hvis en godkendelse er bortfaldet, frataget eller frakendt,
kan personen igen blive optaget i Ejendomsmæglerregistret,
såfremt betingelserne i LOFE § 6, stk. 1, nr. 1-4 og 7, er
opfyldt, og hvis vedkommende ikke har forfalden gæld til
det offentlige på 100.000 kr. eller derover, jf. LOFE § 11,
stk. 2.
3.1.2. Erhvervsministeriets overvejelser
Arbejdsgruppen har overvejet, hvorvidt det vil være hen-
sigtsmæssigt at indføre et forbud mod at udøve erhvervs-
mæssige aktiviteter i forbindelse med formidling af salg af
fast ejendom, der er rettet mod eller udføres for en forbruger
i henhold til LOFE, hvis den erhvervsdrivende har forfaldne
ubetalte bøder udstedt af disciplinærnævnet.
Et forbud vil bl.a. indebære, at en ejendomsmægler, som
har modtaget en disciplinærbøde, men ikke har betalt den-
ne, på trods af at den er forfalden, ikke ville kunne agere
som ejendomsmægler eller være medhjælper i en ejendoms-
formidlingsvirksomhed med f.eks. titlen salg og vurdering,
salg, salgskoordinator m.v. Det vil således gælde for både
godkendte ejendomsmæglere og for personer, som ikke læn-
gere er godkendte ejendomsmæglere. Et forbud vil også
indebære, at en virksomhed ikke vil kunne fortsætte med
f.eks. formidling af salg af fast ejendom til forbrugere, hvis
virksomheden har en forfalden ubetalt disciplinærbøde.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at et forbud mod at ud-
øve erhvervsmæssige aktiviteter i forbindelse med formid-
ling af salg af fast ejendom, der er rettet mod eller udføres
for en forbruger, vil have en forebyggende og adfærdsregu-
lerende effekt - for både ejendomsmæglere og ejendomsfor-
midlingsvirksomheder - og herved skabe incitament til at
betale bøder udstedt af disciplinærnævnet.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at mulighed for straf
med bøde eller fængsel ved forfaldne ubetalte disciplinære
bøder kræver indførelse af et forbud mod at udøve erhvervs-
mæssige aktiviteter i forbindelse med formidling af salg af
fast ejendom, der er rettet mod eller udføres for en forbru-
ger, hvis den erhvervsdrivende har forfaldne ubetalte bøder
udstedt af disciplinærnævnet. En overtrædelse af et sådant
forbud vil kunne straffes med bøde eller fængsel indtil 4
måneder.
Erhvervsministeriet erklærer sig enig i, at et forbud vil ha-
ve en forebyggende og adfærdsregulerende effekt og herved
skabe incitament til at betale bøder udstedt af disciplinær-
nævnet.
Efter de gældende regler kan udfaldet af en sag ved di-
sciplinærnævnet blive, at en ejendomsmægler har handlet
kritisabelt, men hvor god ejendomsmæglerskik ikke kan si-
ges at være tilsidesat. Et sådant forhold vil ikke medføre
en sanktion, og ejendomsmægleren undgår derfor at blive
sanktioneret, fordi overtrædelsen ikke er alvorlig nok til en
advarsel.
Arbejdsgruppen anbefaler, at disciplinærnævnet får mulig-
hed for at udtale kritik i mindre alvorlige sager som en for-
mel irettesættelse, der ikke er en frifindelse, men som er en
mildere sanktion end en advarsel. Arbejdsgruppen anbefaler,
at den pågældende ejendomsmæglers navn i disse tilfælde
ikke offentliggøres på disciplinærnævnets hjemmeside.
Erhvervsministeriet vurderer, at muligheden for, at disci-
plinærnævnet kan udtale kritik i mindre alvorlige sager
som en formel irettesættelse, vil have en forebyggende og
adfærdsregulerende effekt samt skabe incitament til at over-
holde reglerne. Erhvervsministeriet vurderer ligeledes, at det
ikke vil være proportionelt at offentliggøre navnet på de
ejendomsmæglere, der får udtalt kritik.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at der på ejendoms-
mæglerområdet vil kunne opstå situationer, hvor der ikke
er et fuldt tilstrækkeligt grundlag for at frakende en ejen-
domsmægler godkendelsen, men hvor forholdet dog er så
groft, at det synes nødvendigt at kunne gøre ejendomsmæg-
leren tydeligt opmærksom på, ved en mærkbar sanktion,
at den udviste adfærd er uønsket og kan lede til en fraken-
delse af godkendelsen som ejendomsmægler, hvis den fort-
sættes. Det er derfor arbejdsgruppens opfattelse, at discipli-
nærnævnet bør have mulighed for at sanktionere ejendoms-
mæglere med en betinget frakendelse af den pågældende
ejendomsmæglers godkendelse.
Arbejdsgruppen anbefaler, at afgørelser om betinget fra-
kendelse offentliggøres i ikkeanonymiseret form, og det bør
være op til en konkret vurdering, hvorvidt en overtrædelse
af LOFE i prøveperioden skal udløse fuldbyrdelse af den be-
tingede frakendelse. Arbejdsgruppen anbefaler endvidere, at
prøvetiden ved en betinget frakendelse bør være på mindst
1 år og højest 5 år, og en hovedregel om en prøvetid på
2 år synes at være passende. Det er endvidere arbejdsgrup-
pens opfattelse, at en sådan tydelig formaning vil have en
gavnlig effekt, idet en betinget frakendelse giver et større
incitament til at få den pågældende til at ophøre med den
uønskede adfærd med lovovertrædelser end det incitament,
som den pågældende har med de sanktioner, som nævnet har
til rådighed i dag.
Arbejdsgruppen anbefaler, at afgørelser om betinget fra-
kendelse offentliggøres i ikkeanonymiseret form.
Erhvervsministeriet vurderer, at muligheden for, at disci-
plinærnævnet kan sanktionere ejendomsmæglere med en be-
tinget frakendelse i de sager, der har en vis grovhed, men
ikke er så grove, at en ubetinget frakendelse kan komme på
tale, ligeledes vil have en forebyggende og adfærdsregule-
rende effekt samt skabe incitament til at overholde reglerne.
En betinget frakendelse vil ikke i sig selv påvirke ejen-
domsmæglerens mulighed for udøvelsen af sit erhverv eller
muligheden for at være anført som ansvarlig ejendomsmæg-
ler på formidlingsopdrag.
Erhvervsministeriet vurderer, at det vil være proportionelt,
at afgørelser om en betinget frakendelse offentliggøres i
ikkeanonymiseret form i 2 år fra afgørelsens offentliggørel-
se.
Bøder udstedt af disciplinærnævnet er gæld til det offent-
lige. Disciplinærnævnet oplyser, at der sjældent udstedes
6
bøder på over 100.000 kr., og at der er få personer, der
indbringes flere gange.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at der ikke er behov
for en udvidet mulighed for Erhvervsstyrelsens adgang til
fratagelse af en ejendomsmæglers godkendelse ved forfald-
ne ubetalte bøder udstedt af disciplinærnævnet, så længe
beløbsgrænsen i den gældende § 10 i LOFE harmonerer
med praksis for bødestørrelser i disciplinærnævnet, dvs. in-
deholder en beløbsgrænse der gør bestemmelsen anvendelig
i praksis.
Arbejdsgruppen anbefaler, at beløbsgrænsen for forfalden
gæld til det offentlige er ens både ved godkendelse som
ejendomsmægler og genoptagelse. Arbejdsgruppen anbefa-
ler, at beløbsgrænsen i LOFE § 6, stk. 2, nr. 2, § 10 og
§ 11, stk. 2, harmonerer med praksis for bødestørrelser i
disciplinærnævnet.
Erhvervsministeriet er enig i, at beløbsgrænsen for forfal-
den gæld til det offentlige bør være ens både ved godkendel-
se som ejendomsmægler og fratagelse og genoptagelse og
bør harmonere med praksis for bødestørrelser i disciplinær-
nævnet.
3.1.3. Den foreslåede ordning
På denne baggrund foreslås det i lovforslagets § 1, nr. 34,
at indføre forbud mod at udøve erhvervsmæssige aktiviteter
i forbindelse med formidling af salg af fast ejendom, der er
rettet mod eller udføres for en forbruger i henhold til lov om
formidling af fast ejendom m.v., hvis den erhvervsdriven-
de har forfaldne ubetalte bøder udstedt af disciplinærnæv-
net. En overtrædelse af et sådant forbud vil kunne straffes
med bøde eller fængsel indtil 4 måneder. Der henvises i
øvrigt til de specielle bemærkninger til lovforslagets § 1, nr.
34.
Derudover foreslås det i lovforslagets § 1, nr. 30, at di-
sciplinærnævnet får mulighed for at udtale kritik i mindre
alvorlige sager som en formel irettesættelse, der ikke er
en frifindelse, men som er en mildere sanktion end en ad-
varsel. Tanken er, at det fastsættes ved bekendtgørelse, at
den pågældende ejendomsmæglers navn i disse tilfælde ikke
skal offentliggøres på disciplinærnævnets hjemmeside. Der
henvises i øvrigt til de specielle bemærkninger til lovforsla-
gets § 1, nr. 30 og 32.
Derudover foreslås det også i lovforslagets § 1, nr. 31,
at disciplinærnævnet får mulighed for at sanktionere ejen-
domsmæglere med en betinget frakendelse. Afgørelser om
betinget frakendelse offentliggøres i ikkeanonymiseret form
i 2 år fra afgørelsens offentliggørelse på disciplinærnævnets
hjemmeside, og det bør være op til en konkret vurdering,
hvorvidt en overtrædelse af LOFE i prøveperioden skal ud-
løse fuldbyrdelse af den betingede frakendelse. Prøvetiden
ved en betinget frakendelse bør være på mindst 1 år og
højest 5 år, og en hovedregel om en prøvetid på 2 år vurde-
res at være passende. Der henvises i øvrigt til de specielle
bemærkninger til lovforslagets § 1, nr. 31.
Endelig foreslås det i lovforslagets § 1, nr. 13 og 15,
at beløbsgrænsen for forfalden gæld til det offentlige ved
godkendelse som ejendomsmægler og fratagelse og genop-
tagelse ensrettes, således at beløbsgrænsen for fratagelse og
genoptagelse nedsættes fra 100.000 kr. til 50.000 kr., som
gælder ved godkendelse som ejendomsmægler. Erhvervsmi-
nisteriet vurderer, at grænsen herefter også harmonerer med
praksis for bødestørrelser i disciplinærnævnet. Der henvises
i øvrigt til de specielle bemærkninger til lovforslagets § 1,
nr. 13 og 15.
3.2. Erhvervsmæssig rådgivning eller bistand ved af køb af
fast ejendom
3.2.1. Gældende ret
Udover LOFE §§ 48-50 gælder der ikke særlige regler for
køberformidling/køberrådgivning.
Muligheden for at indbringe ejendomsmæglere, der for-
midler køb af fast ejendom for disciplinærnævnet, blev af-
skaffet ved ikrafttrædelsen af den gældende LOFE i 2015,
som ophævede lov om omsætning af fast ejendom. Bag-
grunden herfor var et ønske om at klargøre ejendomsmægle-
rens rolle over for forbrugeren og således særligt tydeliggø-
re, at ejendomsmægleren er sælgers repræsentant.
Ifølge de gældende regler behandler disciplinærnævnet
klager over godkendte ejendomsmæglere, der har tilsidesat
deres pligter i forbindelse med formidling eller udbud af
salg af fast ejendom i henhold til LOFE, jf. § 52, stk. 1, 1.
pkt., i LOFE.
Det betyder, at personer, som agerer køberrådgiver, køber-
formidler, købermægler osv. (herefter køberrådgivere), og
som har til opgave at varetage købers interesse i forbindelse
med ejendomshandlen, ikke kan indbringes for disciplinær-
nævnet, uanset om personen er uddannet og godkendt som
ejendomsmægler.
3.2.2. Erhvervsministeriets overvejelser
Arbejdsgruppen anbefaler, at der formuleres konkrete op-
gaver og pligter samt en god skik-regel for rådgivning/for-
midling af køb af fast ejendom, som også bør gælde for
godkendte ejendomsmæglere. Godkendte ejendomsmægle-
re, der agerer som køberrådgivere, bør ligeledes kunne ind-
bringes for disciplinærnævnet for overtrædelse af disse plig-
ter og god skik.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at det kan synes proble-
matisk, at det kun er den ene side af rådgivningen (sælgers
ejendomsmægler) og ikke den anden side (i form af køber-
rådgivere), der kan indbringes for disciplinærnævnet.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at en forbruger, som
køber fast ejendom og benytter sig af en køberrådgiver, der
er godkendt ejendomsmægler, bør kunne forvente, at køber-
formidlingen/-rådgivningen udøves efter de samme faglige
standarder og på samme niveau som den rådgivning, sælger
modtager fra ejendomsmægleren.
Erhvervsministeriet vurderer, at der bør fastsættes kon-
krete opgaver og pligter for erhvervsdrivende, der yder er-
hvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom. Køber i en ejendomshandel er også en
7
forbruger, som der bør tages hensyn til i lige så høj grad som
sælger af en ejendom.
Erhvervsministeriet vurderer ligeledes, at godkendte ejen-
domsmæglere, der yder erhvervsmæssig rådgivning eller bi-
stand i forbindelse med køb af fast ejendom, bør kunne
indbringes for disciplinærnævnet for overtrædelse af regler-
ne herom.
3.2.3. Den foreslåede ordning
Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 1-3, at LOFE skal finde
anvendelse på erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i
forbindelse med køb af fast ejendom.
Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 23, at nyaffatte LOFE
§§ 48 og 49 om rådgivning i forbindelse med omsætning
af fast ejendom, således at bestemmelserne omhandler er-
hvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom. Det foreslås, at bestemmelsen i LOFE
§ 48 skal fastsætte konkrete opgaver og pligter samt god
skik for erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindel-
se med køb af fast ejendom. Det foreslås herved, at der
ved erhvervsmæssig rådgivning eller bistand ved køb af fast
ejendom skal opfyldes konkrete opgaver og pligter, som vil
blive nærmere fastsat i en ny bekendtgørelse, samt god skik
for rådgivning eller bistand ved af køb af fast ejendom, som
bør gælde for alle erhvervsdrivende, herunder godkendte
ejendomsmæglere.
Det foreslås derudover i lovforslagets § 1, nr. 23, at Er-
hvervsstyrelsen fastsætter nærmere regler om erhvervsmæs-
sig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast
ejendom. Det foreslås, at hjemlen udnyttes til at udstede en
bekendtgørelse om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand
i forbindelse med køb af fast ejendom, som skal gælde for
alle erhvervsdrivende, herunder godkendte ejendomsmægle-
re.
Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 27, at godkendte ejen-
domsmæglere, der yder rådgivning eller bistand i forbindel-
se med køb af fast ejendom, skal kunne indbringes for disci-
plinærnævnet for overtrædelse af reglerne herom.
Der henvises i øvrigt til de specielle bemærkninger til
lovforslagets § 1, nr. 1-8, 23 og 27.
3.3. Øvre grænse for antal personer en ansvarlig ejendoms-
mægler må føre tilsyn med
3.3.1. Gældende ret
Efter de gældende regler i LOFE § 28 skal der udpeges
en ansvarlig ejendomsmægler for hvert formidlingsopdrag,
som er ansvarlig for de opgaver, der udføres i forbindelse
med formidlingsopdraget. Såfremt den ansvarlige ejendoms-
mægler har valgt at lade visse opgaver i forbindelse med
formidlingsopdraget udføre af andre personer, er den ansvar-
lige ejendomsmægler som udgangspunkt fortsat ansvarlig
for disse personers handlinger og for, at formidlingsopdraget
udføres i henhold til LOFE, herunder god ejendomsmægler-
skik. Disse personer er som medhjælpere således underlagt
den ansvarlige ejendomsmæglers tilsyn, men kan ikke ifalde
et disciplinært ansvar.
Der er i dag ingen fast øvre grænse for, hvor mange per-
soner en ansvarlig ejendomsmægler må føre tilsyn med. Det
er således primært den ansvarlige ejendomsmæglers eget an-
svar ikke at påtage sig mere, end den pågældende kan hånd-
tere. I særlige tilfælde kan der også ses på virksomhedens
ansvar for, om fordelingen af ressourcerne mellem ansvarli-
ge ejendomsmæglere og andre personer i sig selv medfører,
at arbejdsbyrden for den ansvarlige ejendomsmægler bliver
urimeligt stor.
3.3.2. Erhvervsministeriets overvejelser
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at der med de gældende
regler kan være et incitament til at deponere sin godkendelse
som ejendomsmægler eller fravælge at gennemgå uddannel-
sen som ejendomsmægler for at undgå at blive indbragt
for disciplinærnævnet. En sådan adfærd kan føre til forøget
risiko for overtrædelse af reglerne i LOFE, som ikke kan
sanktioneres, og kan dermed motivere til ikke at uddanne og
registrere sig som ejendomsmægler.
Arbejdsgruppen mener, at der kan være situationer, hvor
medhjælperens overtrædelse vil kunne være vanskelig for
den ansvarlige ejendomsmægler at opdage i tide. Samtidig
er der i de gældende regler ikke fastsat nogen øvre græn-
se for, hvor mange sager eller medhjælpere en ansvarlig
ejendomsmægler må have ansvaret for. Det er således den
ansvarlige ejendomsmæglers eget ansvar ikke at påtage sig
mere, end den pågældende kan håndtere, og den ansvarlige
mæglers opgave kun at uddelegere opgaver til medhjælpere,
som er kvalificerede til at udføre disse. Noget tyder på,
at det kan være svært for den pågældende ansvarlige ejen-
domsmægler, der typisk er ansat, at sætte en sådan grænse
over for sin arbejdsgiver.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at det bør undersøges,
om der i branchen eksisterer en hensigtsmæssig fordeling af
ressourcerne mellem ansvarlige ejendomsmæglere og med-
hjælpere med henblik på at afdække, om der er behov for
en lovbestemt grænse for, hvor mange personer en ansvarlig
ejendomsmægler må føre tilsyn med.
Dansk Ejendomsmæglerforenings medlemmer udgør ca.
92 % af ejendomsmæglerbranchen. Dansk Ejendomsmæg-
lerforening oplyser, at der i marts 2022 var ca. 7.000 per-
soner beskæftiget i ejendomsmæglerbranchen, hvoraf ca.
3.500 var godkendte ejendomsmæglere og ca. 3.500 var
personer, som ikke er godkendte ejendomsmæglere (som er
underlagt obligatorisk efteruddannelse), og som er underlagt
den ansvarlige ejendomsmæglers tilsyn, men ikke selv kan
ifalde et disciplinært ansvar. Cirka halvdelen af de beskæfti-
gede i ejendomsmæglerbranchen er således ikke uddannede
ejendomsmæglere. Dertil oplyser Dansk Ejendomsmægler-
forening, at der blandt foreningens medlemmer i stigende
grad bruges eksterne konsulenter, og at der er stor variation
i, hvor mange medhjælpere der er ansat i de enkelte ejen-
domsformidlingsvirksomheder. Nogle ejendomsformidlings-
virksomheder ansætter primært uddannede ejendomsmægle-
8
re, hvor andre ejendomsformidlingsvirksomheder i større
grad gør brug af muligheden for at ansætte medhjælpere.
I Erhvervsstyrelsens Analyse af dele af ejendomsmægle-
rområdet fra 2013 blev det påpeget, at risikoen ved udvik-
lingen med mange medhjælpere, der ikke er godkendte ejen-
domsmæglere, er, at registreringsordningen og titelbeskyt-
telsen langsomt mister sin betydning. Det anføres i analysen,
at der herudover kan være en risiko for, at de mange uregi-
strerede medhjælpere i branchen kan betyde, at kvaliteten af
de ydelser, der gives til forbrugerne, forringes.
Erhvervsministeriet mener, at det er uhensigtsmæssigt,
hvis der med de gældende regler gives et incitament til
at deponere sin godkendelse som ejendomsmægler eller fra-
vælge at gennemgå uddannelsen som ejendomsmægler for
at undgå at blive indbragt for disciplinærnævnet.
Erhvervsministeriet vurderer, at det ikke er muligt at gøre
et personligt disciplinært ansvar gældende over for uregi-
strerede medhjælpere for ikke at overholde de pligter, som
følger af LOFE og god ejendomsmæglerskik.
Erhvervsministeriet er enig i, at der kan være situationer,
hvor medhjælperens overtrædelse vil kunne være vanskelig
for den ansvarlige ejendomsmægler at opdage i tide, herun-
der på grund af ressourcefordelingen mellem den ansvarlige
ejendomsmægler og medhjælpere.
Selvom ejendomsformidlingsvirksomhedens ledelse kan
holdes ansvarlig, hvis fordelingen af ressourcerne mellem
ansvarlige ejendomsmæglere og medhjælpere i sig selv
medfører, at arbejdsbyrden for en ansvarlig ejendomsmæg-
ler bliver urimeligt stor, jf. LOFE § 52, stk. 2, og § 53,
stk. 4, fritager dette ikke den ansvarlige ejendomsmægler
for ansvar i de konkrete sager. Erhvervsministeriet anerken-
der, at det kan være svært for den pågældende ansvarlige
ejendomsmægler at sætte en sådan grænse over for sin ar-
bejdsgiver.
En lovbestemt grænse for, hvor mange personer en an-
svarlig ejendomsmægler må føre tilsyn med, kan være med
til at motivere til at uddanne og registrere sig som ejendoms-
mægler og kan dermed øge kvaliteten af de ydelser, der
gives til forbrugerne.
En lovbestemt grænse for, hvor mange personer en an-
svarlig ejendomsmægler må føre tilsyn med, risikerer dog
samtidig at øge behovet for at ansætte ansvarlige ejendoms-
mæglere og derved øge det samlede omkostningsniveau
i en ejendomsformidlingsvirksomhed. Alternativt vil en
ejendomsformidlingsvirksomhed kunne blive tvunget til at
skære ned på antallet af opgaver, som tages ind i virksom-
heden, hvilket risikerer at reducere konkurrencepresset på
andre mæglere i det lokale område.
Erhvervsministeriet vurderer samlet, at en lovbestemt
grænse for, hvor mange personer en ansvarlig ejendoms-
mægler må føre tilsyn med, er nødvendig for at modvirke
et uhensigtsmæssigt incitament i de gældende regler og øge
forbrugerbeskyttelsen.
3.3.3. Den foreslåede ordning
Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 18, at der indføres
en øvre grænse for, hvor mange personer en ansvarlig ejen-
domsmægler må føre tilsyn med.
Det foreslås, at en ansvarlig ejendomsmægler maksimalt
må føre tilsyn med 5 personer. Der henvises i øvrigt til de
specielle bemærkninger til lovforslagets § 1, nr. 18.
3.4. Modernisering af reglerne for disciplinærnævnet og
Nævnenes Hus
3.4.1. Gældende ret
LOFE § 51 indeholder regler om disciplinærnævnets
sammensætning mv. Det følger af bestemmelsens stk. 1,
at disciplinærnævnet består af 1 formand, som skal være
landsdommer. Foruden formanden skal der være mindst 6
medlemmer, hvoraf 2 skal være ejendomsmæglere, 2 skal
repræsentere forbrugerne, og 2 skal være sagkyndige inden
for ejendomshandel. Erhvervsstyrelsen (i dag Nævnenes
Hus) udpeger formand, eventuelt formandskab og medlem-
mer. Formandskab og medlemmer udpeges for en periode på
4 år.
Det fremgår af bemærkningerne til den gældende § 52
i LOFE, jf. Folketingstidende 2013-14, A, L 137 som
fremsat, side 50, at disciplinærnævnet ikke kun er et kla-
genævn, men også skal medvirke til at opretholde en god
disciplin og forretningsmoral blandt ejendomsmæglere samt
ejendomsformidlingsvirksomheder og udstikke rammerne
for god ejendomsmæglerskik. Disciplinærnævnet skal der-
for også varetage andre end klagerens interesser, herunder
offentlighedens interesse i, at konstaterede lovovertrædelser
påtales og sanktioneres. Det fremgår ligeledes af bemærk-
ningerne til den gældende § 52 i LOFE, jf. Folketingstiden-
de 2013-14, A, L 137 som fremsat, side 49, at såfremt
klageren taber interessen for sagen undervejs eller trækker
sin klage tilbage, betyder det ikke, at sagen automatisk bort-
falder. Er en sag rejst, og klagen viser sig berettiget, har
klageren ikke mulighed for at standse disciplinærnævnets
sagsbehandling. Det vil bero på en konkret vurdering fra
disciplinærnævnet.
Det fremgår ikke af lovens bestemmelser, at disciplinær-
nævnet kan tage klagepunkter op af egen drift. Det fremgår
af lovbemærkningerne til § 52 i LOFE at disciplinærnævnet
- under iagttagelse af almindelige forvaltningsretlige regler -
skal have en vis frihed til at udvide sagen efter de oplysnin-
ger og undersøgelser, der er fremkommet under sagsbehand-
lingen.
Disciplinærnævnet har allerede i dag adgang til at indgive
en politianmeldelse, men ikke en pligt hertil. Hidtil har di-
sciplinærnævnet ikke indgivet politianmeldelser.
Disciplinærnævnet offentliggør i dag ikke en liste med
navne på ejendomsmæglere og ejendomsformidlingsvirk-
somheder på baggrund af alle sanktioner, grove sanktioner
og/eller ubetalte bøder.
Derudover anses det i dag ikke som en overtrædelse af
god ejendomsmæglerskik, hvis en ejendomsmægler ikke be-
taler en forfalden bøde udstedt af disciplinærnævnet.
Efter de gældende regler stiller Erhvervsstyrelsen sekreta-
9
riatsbistand til rådighed for disciplinærnævnet og fastsætter
en forretningsorden for nævnet. I forbindelse med etablerin-
gen af Nævnenes Hus i 2016 som en selvstændig styrelse
under Erhvervsministeriet blev disciplinærnævnet og næv-
nets sekretariat overflyttet fra Erhvervsstyrelsen til Nævne-
nes Hus. Som følge heraf er det nu Nævnenes Hus, der an-
lægger de sager, hvor det er disciplinærnævnets afgørelser,
der skal indbringes for domstolene.
3.4.2. Erhvervsministeriets overvejelser
I lovgivningen, der regulerer udpegninger af formandskab
og medlemmer til uafhængige administrative klageinstanser,
opereres der med flere måder at angive udpegningsperioden
på, f.eks. ”Et medlem udpeges for en periode på op til XX
år” og ”Et medlem udpeges for en periode på XX år”.
For størstedelen af de uafhængige administrative klagein-
stanser anvendes udpegningsperioder på op til XX år, eller
det fremgår udtrykkeligt, at udpegning af nye medlemmer i
løbet af en udpegningsperiode sker for den resterende del af
perioden.
Når et medlem udpeges for en periode på op til XX år, kan
et nyt medlem, der udpeges, fordi et andet medlem udtræder
inden periodens udløb, udpeges for den resterende del af
perioden, således at udpegningsperioden udløber samtidig
med de øvrige medlemmer af nævnet.
Når et medlem udpeges for en periode på XX år, kan et
nyt medlem, der udpeges, fordi et andet medlem udtræder
inden periodens udløb, kun udpeges for en ny periode af
samme længde og ikke for den resterende del af perioden,
som løber for de øvrige medlemmer i nævnet. Det har den
betydning, at perioden for de forskellige medlemmers ud-
pegning vil udløbe på forskellige tidspunkter.
Erhvervsministeriet finder, at det vil være hensigtsmæssigt
at tilpasse udpegningsperioden for formandskab og medlem-
mer bl.a. af disciplinærnævnet, så disse udpeges for en peri-
ode på op til 4 år i stedet for en periode på 4 år, således at
udpegninger, der foretages i løbet af en udpegningsperiode,
følger udpegningsperioden for nævnets øvrige medlemmer.
Dette vil betyde, at processen med indhentelse af ind-
stillinger fra de indstillingsberettigede organisationer mv.
kan ske samlet for hver ordinær periode, således at kun
udpegninger, der sker efter udtræden i løbet af en udpeg-
ningsperiode, foretages uden for de ordinære udpegningspe-
rioder. Forslaget vil dermed lette den administrative proces
forbundet med udpegninger af nævnsmedlemmer for både
Nævnenes Hus og for de indstillingsberettigede organisatio-
ner.
Arbejdsgruppen mener, at hvis det fremgår direkte af lo-
vens bestemmelser, at disciplinærnævnet kan fortsætte sager
og tage klagepunkter op af egen drift, vil det tydeliggøre,
at disciplinærnævnet også varetager andre end klagerens
interesser, herunder offentlighedens interesse i, at konstate-
rede lovovertrædelser påtales og sanktioneres. Det er endvi-
dere arbejdsgruppens opfattelse, at en tydeliggørelse heraf
vil have en forebyggende og adfærdsregulerende effekt for
ejendomsmæglere og ejendomsformidlingsvirksomheder.
Erhvervsministeriet mener ligeledes, at en tydeliggørelse
af disciplinærnævnets mulighed for at fortsætte sager og
tage klagepunkter op af egen drift vil have en forebyggende
og adfærdsregulerende effekt.
Arbejdsgruppen påpeger, at disciplinærnævnet behandler
sager om, at godkendte ejendomsmæglere har tilsidesat de
pligter, som følger af LOFE, forskrifter udstedt i medfør
heraf og god ejendomsmæglerskik. Da reglerne om misbrug
af titel alene angår personer, der ikke er godkendte ejen-
domsmæglere, vil det i udgangspunktet ikke være en natur-
lig opgave for et disciplinærnævn at foretage politianmeldel-
se af personer, der ikke er godkendte ejendomsmæglere. Det
er på den baggrund arbejdsgruppens opfattelse, at en egent-
lig pligt for disciplinærnævnet til at foretage politianmeldel-
se ikke vil være hensigtsmæssig. Såfremt disciplinærnævnet
konstaterer, at en eller flere af de indklagede i en given
sag anvender betegnelsen ejendomsmægler, uden at være
godkendt ejendomsmægler, bør disciplinærnævnet efter ar-
bejdsgruppens opfattelse oversende de relevante sagsakter
til Erhvervsstyrelsen med henblik på en vurdering af, om
der skal indgives en politianmeldelse. Det er endvidere ar-
bejdsgruppens opfattelse, at en sådan praksis vil sikre, at
der foretages en konkret vurdering i forhold til hver enkelt
sag, og at der indgives politianmeldelse i de sager, hvor der
findes grundlag herfor.
Erhvervsministeriet er enig i, at en pligt for disciplinær-
nævnet til at foretage politianmeldelse af personer, der ik-
ke er godkendte ejendomsmæglere, ikke vil være hensigts-
mæssigt. Det er Erhvervsministeriets opfattelse, at den af
arbejdsgruppen foreslåede praksis vil sikre, at der indgives
politianmeldelse i de sager, hvor der findes grundlag herfor.
Arbejdsgruppen har overvejet, hvorvidt disciplinærnæv-
net bør offentliggøre en liste med navne på ejendomsmæg-
lere og ejendomsformidlingsvirksomheder på baggrund af
alle sanktioner, grove sanktioner og/eller ubetalte bøder. Ar-
bejdsgruppen har ligeledes overvejet, om sanktioner om be-
tingede frakendelser bør fremgå af listen.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at det ikke vil være pro-
portionalt at offentliggøre en liste med navne på ejendoms-
mæglere og ejendomsformidlingsvirksomheder på baggrund
af alle sanktioner, og at der bør være en forudsigelighed af,
hvornår en person eller virksomhed kommer på listen.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at det vil være proporti-
onelt, og at det kan have en forebyggende effekt, hvis disci-
plinærnævnet offentliggør en liste med navne over de ejen-
domsmæglere og ejendomsformidlingsvirksomheder, der ik-
ke betaler bøder udstedt af disciplinærnævnet, efter udløbet
af betalingsfristen og efter de sædvanlige rykkerprocedurer,
som har medført, at bøden er blevet oversendt til Gældssty-
relsen med henblik på inddrivelse.
Efter de gældende regler skal afgørelser, hvor en ejen-
domsmægler er fundet skyldig, anonymiseres efter 2 år. Det
er arbejdsgruppens opfattelse, at en øget mulighed for of-
fentliggørelse ikke bør gå ud over en tidsmæssig begræns-
ning på 2 år, som er fundet proportionelt i forhold til forhol-
10
dets karakter, privatlivets fred, forvaltningens tavshedspligt
og de samfundsmæssige hensyn.
En øget mulighed for offentliggørelse af ejendomsmæg-
lere, der ikke har betalt forfaldne bøder udstedt af discipli-
nærnævnet, er efter arbejdsgruppens opfattelse endnu mere
indgribende end den nuværende mulighed for offentliggø-
relse, idet det omhandler fysiske personers økonomiske for-
hold. Derfor bør der i højere grad tages hensyn til privat-
livets fred og sikres proportionalitet. Derfor er det arbejds-
gruppens opfattelse, at den tidsmæssige periode, hvor en
ejendomsmægler kan stå på en sådan liste, bør forkortes.
På den baggrund er det arbejdsgruppens opfattelse, at en
ejendomsmægler eller ejendomsformidlingsvirksomhed ikke
bør fremgå af listen i mere end 1 år. Ejendomsmægleren
eller ejendomsformidlingsvirksomheden bør endvidere have
mulighed for at kunne henvende sig til disciplinærnævnet
med dokumentation for betaling af bøden inkl. eventuelle
renter mv. (f.eks. ved fremvisning af en gældsattest udstedt
af Gældsstyrelsen) for derved at blive slettet fra listen tidli-
gere end efter 1 år.
Erhvervsministeriet er enig i arbejdsgruppens overvejelser
om offentliggørelse af en liste med navne over ejendoms-
mæglere og ejendomsformidlingsvirksomheder. Erhvervs-
ministeriet er ligeledes enig i arbejdsgruppens opfattelse om
offentliggørelse af en liste med navne over ejendomsmæg-
lere og ejendomsformidlingsvirksomheder, der ikke betaler
bøder udstedt af disciplinærnævnet, og at en ejendomsmæg-
ler ikke bør fremgå af listen i mere end 1 år.
Der er foretaget en afvejning af på den ene side ejen-
domsmæglernes interesse i at beskytte oplysninger om deres
eventuelle fortrolige forhold og på den anden side offentlig-
hedens interesse i, at en sådan oplysning offentliggøres.
Det er vurderingen, at hensynene til forbrugeroplysning
samt sikring af lige konkurrencevilkår er tilstrækkeligt væg-
tige til – over for ejendomsmæglernes interesse i at beskytte
oplysninger om deres forhold – at der bør være adgang til på
internettet at offentliggøre navne på ejendomsmæglere, der
har forfaldne ubetalte bøder udstedt af disciplinærnævnet.
Offentliggørelsen sigter mod at sikre, at forbrugere og
virksomheder får en reel mulighed for i forbindelse med
valg af ejendomsmægler at undlade at benytte ejendoms-
mæglere, der har handlet i strid med regler i LOFE og god
skik.
Grundlaget for databehandlingen er databeskyttelsesfor-
ordningens artikel 6, og princippet om proportionalitet i da-
tabeskyttelsesforordningens artikel 5 er iagttaget. Der vil ske
underretning af den pågældende ejendomsmægler i overens-
stemmelse med databeskyttelsesforordningens artikel 13 og
14.
Arbejdsgruppen har endvidere overvejet, hvorvidt det bør
anses for at være i strid med god ejendomsmæglerskik, hvis
en ejendomsmægler ikke betaler en forfalden bøde, som
er udstedt af disciplinærnævnet. Hertil har arbejdsgruppen
overvejet, hvorvidt disciplinærnævnet bør have mulighed
for at genåbne sager af egen drift, hvor forfaldne bøder ikke
er betalt.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at det bør være en
overtrædelse af god ejendomsmæglerskik, hvis en forfalden
bøde til disciplinærnævnet ikke betales, og at det kan anses
som en færdigbehandling af den pågældende sag, hvis disci-
plinærnævnet får mulighed for at genåbne sådanne sager
af egen drift. Det er endvidere arbejdsgruppens opfattelse,
at en sådan praksis vil have en adfærdsregulerende effekt,
og at det vil skabe større incitament til at betale forfaldne
bøder, der er udstedt af disciplinærnævnet.
Erhvervsministeriet vurderer, at det bør være en overtræ-
delse af god ejendomsmæglerskik, hvis en forfalden bøde til
disciplinærnævnet ikke betales, da det vil have en adfærds-
regulerende effekt, og at det vil skabe større incitament til at
betale forfaldne bøder, der er udstedt af disciplinærnævnet.
Endelig finder Erhvervsministeriet, at det vil være en na-
turlig konsekvens af overførelsen af disciplinærnævnet og
dettes sekretariat fra Erhvervsstyrelsen til Nævnenes Hus, at
loven tilrettes så sekretariatsfunktionen for disciplinærnæv-
net hører under Nævnenes Hus.
3.4.3. Den foreslåede ordning
Det foreslås på den baggrund i lovforslagets § 1, nr. 25, at
ændre § 51, stk. 1, 4. pkt., i LOFE således at formandskab
og medlemmer udpeges for en periode på op til 4 år i stedet
for en periode på 4 år. Med forslaget kan udpegninger, der
foretages i løbet af en udpegningsperiode, følge udpegnings-
perioden for nævnets øvrige medlemmer. Der er med forsla-
get ikke i øvrigt tilsigtet nogen ændringer i bestemmelsens
anvendelsesområde.
Det foreslås endvidere i lovforslagets § 1, nr. 29, at det
tydeliggøres i LOFE, at i tilfælde af at en klage er indgi-
vet for disciplinærnævnet, kan disciplinærnævnet fortsætte
sagsbehandlingen, selvom klager tilbagekalder klagen, og
at disciplinærnævnet ligeledes kan tage klagepunkter op af
egen drift, hvis nævnet finder grundlag herfor.
Endelig foreslås i lovforslagets § 1, nr. 29, at disciplinær-
nævnet skal oversende relevante sagsakter til Erhvervssty-
relsen med henblik på en vurdering af, om der bør indgives
en politianmeldelse, når disciplinærnævnet konstaterer, at
en eller flere af de indklagede i en given sag anvender
betegnelsen ejendomsmægler uden at være godkendt ejen-
domsmægler.
Derudover foreslås i lovforslagets § 1, nr. 32, at discipli-
nærnævnet offentliggør en liste med navne over de ejen-
domsmæglere og ejendomsformidlingsvirksomheder, der
har forfaldne ubetalte bøder udstedt af disciplinærnæv-
net. Tanken er, at reglerne i bekendtgørelse om Disciplinær-
nævnet for Ejendomsmæglere for offentliggørelse ændres,
således at en ejendomsmægler ikke fremgår af listen i mere
end 1 år.
Endvidere foreslås i lovforslagets § 1, nr. 29, at det skal
fremgå af loven, at det anses som en overtrædelse af god
ejendomsmæglerskik, hvis en ejendomsmægler ikke betaler
en bøde udstedt af disciplinærnævnet.
Endelig foreslås det i lovforslagets § 1, nr. 41, at bestem-
melserne i lovens kapitel 7 om disciplinærnævnet, kapitel 8
11
om udveksling af oplysninger og kapitel 10 om klageadgang
præciseres, så det fremgår, at hvor det er Erhvervsstyrelsens
afgørelser, der skal indbringes for domstolene, er det frem-
over Erhvervsstyrelsen, der anlægger sag ved domstolene,
mens det er Nævnenes Hus, der anlægger sag vedrørende
prøvelse af disciplinærnævnets afgørelser i de omhandlede
tilfælde.
Der henvises i øvrigt til de specielle bemærkninger til
lovforslagets § 1, nr. 25, 29, 32, 41.
3.5. Afskaffelse af klagegebyret
3.5.1. Gældende ret
Efter den gældende § 52 i LOFE, kan Erhvervsstyrelsen
fastsætte nærmere regler om, at klageren skal betale et gebyr
til disciplinærnævnet for at få behandlet en klage. Denne
bemyndigelse er udnyttet i bekendtgørelse nr. 356 af 18.
april 2016 om gebyr vedrørende klager til og driften af
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
For behandling af en klage ved disciplinærnævnet opkræ-
ves i dag et gebyr på 250 kr. Gebyret opkræves alene hos
forbrugere, jf. § 4, stk. 1, nr. 2, i lov om formidling af fast
ejendom m.v. Gebyret tilbagebetales til forbrugeren, hvis
denne får helt eller delvist medhold i klagen.
3.5.2. Erhvervsministeriets overvejelser
Klagegebyret for indbringelse af en klage til disciplinær-
nævnet blev indført i 2015. Baggrunden for indførelsen af
klagegebyret var, at klagegebyret skulle medvirke til, at for-
brugerne nøje overvejer, hvorvidt der er grundlag for at ind-
levere en klage til disciplinærnævnet for at sikre, at antallet
af åbenbart grundløse klager mindskes.
Disciplinærnævnet oplyser, at modtagelse/afvisning af
åbenbart grundløse klager sker meget sjældent, og at nævnet
ikke efter 1. januar 2017 har haft grundlag for at afvise en
klage som værende åbenbart grundløs.
I 2020 blev der indbetalt 9.500 kr. i form af klagegebyrer
til disciplinærnævnet, hvilket svarer til 38 klager. I den for-
bindelse blev der returneret 5.700 kr., hvilket svarer til 23
klager. Dette indebærer, at klagegebyret i 2020 bidrog til
finansieringen af disciplinærnævnet med 3.750 kr. Det vil
sige, at klagegebyret i 2020 udgjorde 0,19 % ud af discipli-
nærnævnets samlede indtægter. Derudover er det relevant
at bemærke, at der er administrativt arbejde - og dermed
udgifter - forbundet med både opkrævning af klagegebyret
og eventuel tilbagebetaling af klagegebyret i de sager, hvor
klageren får medhold. Klagegebyret har således en meget
begrænset finansiel betydning for driften af disciplinærnæv-
net i dag og formodes nærmere at være en udgift for disci-
plinærnævnet, henset til det administrative arbejde, der er
forbundet med tilbagebetaling af klagegebyrer.
Advokatnævnet opkræver et klagegebyr på 500 kr. Klage-
gebyret blev indført i 2020, og formålet med ændringen var
bl.a. at søge at mindske antallet af åbenbart grundløse klager
med henblik på at sikre, at Advokatnævnet kan bruge sine
ressourcer bedst muligt. I forbindelse med indførelsen af
gebyret, blev der hentet inspiration fra Revisornævnet, hvor
der ligeledes er et klagegebyr på 500 kr. Disciplinær- og
klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige behandler
klager over tilstandsrapporter, der er udarbejdet under husef-
tersynsordningen (klagesager). Disciplinær- og klagenævnet
kan af egen drift indlede en disciplinærsag mod en byg-
ningssagkyndig og klagegebyret for klagesager er 275 kr.
Ved sammenligningen af klagegebyret er det dog relevant
at være opmærksom på, at der er etableret et offentligt
tilsyn med både advokater og revisorer, men at der ikke
er et offentligt tilsyn med ejendomsmæglere. Det er også
relevant at være opmærksom på, at det typisk er forbrugere,
der klager i sager om ejendomshandel, hvorimod det typisk
er Erhvervsstyrelsen i forbindelse med tilsyn eller private
erhvervsdrivende, der klager over revisorer. Derudover er
det en relevant forskel, at disciplinærnævnet har mulighed
for at fortsætte og i visse tilfælde udvide en sag uafhængigt
af forbrugerens klage – det kan Advokatnævnet f.eks. ikke.
Der er ikke etableret et offentligt tilsyn med ejendoms-
mæglere, og forbrugere er ikke altid klar over, om ejen-
domsmæglere handler i overensstemmelse med deres plig-
ter iht. LOFE og god ejendomsmæglerskik. Det er derfor
arbejdsgruppens opfattelse, at det er vigtigt, at når en for-
bruger fatter mistanke om en overtrædelse, at forbrugeren
ikke på grund af et klagegebyr afholder sig fra at klage til
disciplinærnævnet.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at flere forbrugere for-
mentlig vil klage hvis klagegebyret afskaffes, og at det vil
have en forebyggende og adfærdsregulerende effekt for bå-
de ejendomsmæglere og ejendomsformidlingsvirksomheder
samt skabe incitament til at overholde reglerne.
Derudover har klagegebyret en meget begrænset finansiel
betydning for driften af disciplinærnævnet i dag og formo-
des nærmere at være en udgift for disciplinærnævnet, henset
til det administrative arbejde, der er forbundet med inddri-
velse og tilbagebetaling af klagegebyrer.
Det er på den baggrund Erhvervsministeriets opfattelse, at
det vil være hensigtsmæssigt at afskaffe klagegebyret.
3.5.3. Den foreslåede ordning
Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 29, at afskaffe klagege-
byret for at få behandlet en sag af disciplinærnævnet. Der
henvises til de specielle bemærkninger til lovforslagets § 1,
nr. 29.
3.6. Oplysninger i Ejendomsmæglerregistret
3.6.1. Gældende ret
Erhvervsstyrelsen fører som registreringsmyndighed på
erhvervsområdet en række offentligt tilgængelige registre,
herunder CVR og Ejendomsmæglerregistret.
Erhvervsstyrelsen kan i medfør af § 5, stk. 3, i LOFE
fastsætte nærmere regler om Ejendomsmæglerregistrets fø-
relse. Denne bemyndigelse er udmøntet i bekendtgørelse nr.
6 af 6. januar 2016 om godkendelse og registrering af ejen-
domsmæglere og optagelse i Ejendomsmæglerregistret. Be-
12
kendtgørelsen fastsætter nærmere regler om kravene for at
blive optaget i Ejendomsmæglerregistret, men ikke om hvil-
ke oplysninger der offentliggøres i registeret.
Erhvervsstyrelsens Ejendomsmæglerregister er et offent-
ligt register og fremgår af CVR.
Det fremgår af § 8, stk. 2, i LOFE, at en ejendomsmægler,
der har deponeret sin godkendelse fra Ejendomsmæglerre-
gistret, slettes fra Ejendomsmæglerregisteret. Det samme
gør sig gældende, når en ejendomsmæglers godkendelse
bortfalder, fratages eller frakendes, jf. § 11, stk. 1, i LOFE. I
praksis slettes en ejendomsmægler, der deponerer sin god-
kende, ikke fra Ejendomsmæglerregistret. I praksis ændrer
ejendomsmægleren status fra aktiv til deponeret i Ejendoms-
mæglerregistret. Det samme gør sig gældende, når en ejen-
domsmæglers godkendelse bortfalder, fratages eller fraken-
des.
3.6.2. Erhvervsministeriets overvejelser
Erhvervsministeriet vurderer, at lovteksten bør bringes i
overensstemmelse med funktionaliteten i Ejendomsmægler-
registret, således det fremgår at en deponering af en god-
kendelse registreres som deponering. Det samme gør sig
gældende for bortfald, fratagelse og frakendelse af en god-
kendelse.
3.6.3. Den foreslåede ordning
Det foreslås i lovforslagets § 1, nr. 11, 12 og 14-16, at
lovteksten bringes i overensstemmelse med funktionaliteten
i Ejendomsmæglerregistret, således at en deponering af en
godkendelse fremgår som deponering. Det samme gør sig
gældende for bortfald, fratagelse og frakendelse af en god-
kendelse.
Der henvises i øvrigt til de specielle bemærkninger til
lovforslagets § 1, nr. 11, 12 og 14-16.
3.7. Lov om juridisk rådgivning
3.7.1. Gældende ret
Lov om juridisk rådgivning finder i medfør af lovens § 1,
stk. 1, anvendelse på enhver, der i erhvervsmæssigt øjemed
driver virksomhed med rådgivning af overvejende juridisk
karakter, når modtageren af rådgivningen (forbrugeren) ho-
vedsagelig handler uden for sit erhverv. Rådgiveren har be-
visbyrden for, at rådgivningen ikke er omfattet af loven. Det
fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at rådgivning af
overvejende juridisk karakter skal forstås sådan, at rådgive-
rens hovedydelse består i juridisk rådgivning. Er den juridi-
ske rådgivning accessorisk i forhold til anden rådgivning,
falder rådgivningen uden for lovens anvendelsesområde, jf.
Folketingstidende 2005-06, tillæg A, side 1995.
Det følger af lovens § 1, stk. 2, at loven ikke omfatter ju-
ridisk rådgivning, der ydes af advokater som led i udøvelsen
af selvstændig advokatvirksomhed. Det fremgår af forarbej-
derne til bestemmelsen, at undtagelsen er begrundet i, at
sådanne advokater er omfattet af reglerne i retsplejelovens
første bogs syvende (tidligere sjette) afsnit om advokater, jf.
Folketingstidende 2005-06, tillæg A side 1989.
Det følger endvidere af lovens § 1, stk. 3, at loven ikke
omfatter juridisk rådgivning ydet af finansielle virksomhe-
der, i det omfang økonomi- og erhvervsministeren har ud-
stedt regler om god skik på det pågældende område. Det
fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at undtagelsen
er begrundet i, at der på tidspunktet, hvor forslaget til lov
om juridisk rådgivning blev fremsat, for disse virksomheder
allerede var fastsat regler om god skik i forbindelse med
rådgivning, jf. Folketingstidende 2005-06, tillæg A, side
1989.
Det fremgår af § 2, stk. 6, i lov om juridisk rådgivning,
at en rådgiver ikke må modtage betroede midler fra kunden
eller på kundens vegne.
Det fremgår endvidere af § 2, stk. 7, i lov om juridisk
rådgivning, at en rådgiver ikke må yde rådgivning i en sag
i tilfælde, hvor rådgiveren selv eller dennes nærtstående
har en særlig personlig eller økonomisk interesse i sagens
udfald. Det samme gælder i tilfælde, hvor rådgiveren eller
dennes nærtstående samtidig rådgiver eller tidligere i samme
sag har rådgivet andre, der har en sådan interesse.
Det fremgår videre af § 3 i lov om juridisk rådgivning,
at forbrugerombudsmanden fører tilsyn med overholdelse
af loven og forskrifter udstedt i medfør af lovens § 2, stk.
8. Tilsynet føres efter markedsføringslovens regler.
Det fremgår videre af § 4, stk. 1, i lov om juridisk råd-
givning, at overtrædelse af denne lov og forskrifter udstedt
i medfør heraf straffes med bøde, medmindre højere straf
er forskyldt efter anden lovgivning. Det følger af lovens
§ 4, stk. 2, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske
personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
3.7.2. Erhvervsministeriets overvejelser
Der gælder i dag ingen undtagelser fra lov om juridisk
rådgivnings anvendelsesområde i forhold til erhvervsmæs-
sig juridisk rådgivning i forbindelse med køb af fast ejen-
dom. Erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse
med køb af fast ejendom, som har karakter af juridisk råd-
givning, er således efter omstændighederne omfattet af lov
om juridisk rådgivning og den tilhørende bekendtgørelse om
god skik for juridisk rådgivning.
Hvis den erhvervsdrivendes rådgivning eller bistand i for-
bindelse med køb af fast ejendom har karakter af juridisk
rådgivning, vil rådgivningen således efter omstændigheder-
ne være omfattet af lov om juridisk rådgivning og bekendt-
gørelse nr. 684 af 22. juni 2006 om god skik for juridisk
rådgivning.
Erhvervsministeriet har overvejet konsekvenserne af at
udvide anvendelsesområdet for LOFE til tillige at omfatte
erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom. Som nævnt kan den erhvervsmæssige
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom efter omstændighederne være omfattet af lov om jurid-
isk rådgivning, hvorefter reglerne i lov om juridisk rådgiv-
ning, herunder § 2, stk. 6, om betroede midler og § 2, stk.
13
7, om interessekonflikter, skal iagttages. For at undgå, at
en ændring af anvendelsesområdet for lov om formidling
af fast ejendom m.v. vil medføre uoverensstemmelser med
reglerne i lov om juridisk rådgivning, samt for at undgå
uklarhed om, hvilket regelsæt der finder anvendelse, vurde-
res det hensigtsmæssigt at ændre anvendelsesområdet for
visse af bestemmelserne i lov om juridisk rådgivning.
3.7.3. Den foreslåede ordning
Med henblik på at undgå uoverensstemmelser mellem lov
om juridisk rådgivning og LOFE samt for at undgå uklarhed
om, hvilket regelsæt, der finder anvendelse, foreslås det, at
der i LOFE og i den tilhørende bekendtgørelse, som efter
planen udstedes, gennemføres en særskilt regulering af inte-
ressekonflikter og betroede midler ved juridisk rådgivning
ydet i forbindelse med køb af fast ejendom.
Det foreslås derfor, at det i lov om juridisk rådgivning §
1, stk. 4, fastsættes, at § 2, stk. 6 og 7, i loven ikke omfatter
erhvervsmæssig juridisk rådgivning ydet i forbindelse med
køb af fast ejendom, i det omfang der er fastsat særskilte
regler herom.
Dette indebærer, at de nævnte områder fremover vil være
reguleret af LOFE og i den tilhørende bekendtgørelse for så
vidt angår juridisk rådgivning ydet i forbindelse med køb af
fast ejendom.
Herefter vil køberrådgiveren fremover kunne modtage be-
troede midler, i det omfang erhvervsministeren har udstedt
regler om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbin-
delse med køb af fast ejendom. Endvidere vil interessekon-
flikter være reguleret af den foreslåede § 48, stk. 4, i LOFE,
der fastsætter en oplysningspligt for den erhvervsdrivende i
tilfælde af en interessekonflikt.
Forslaget til ændringen af anvendelsesområdet for § 2, stk.
6, og 7, i lov om juridisk rådgivning indebærer endvidere,
at der for så vidt angår erhvervsmæssig juridisk rådgivning
ydet i forbindelse med køb af fast ejendom fremover ikke i
medfør af lovens § 4 vil kunne straffes med henvisning til
disse bestemmelser. Efter de foreslåede ændringer af LOFE
vil brud på oplysningspligten i tilfælde af en interessekon-
flikt dog kunne straffes i medfør af LOFE. Der henvises til
de specielle bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 44.
De øvrige bestemmelser i lov om juridisk rådgivning
vil fortsat finde anvendelse, hvad angår erhvervsmæssig
juridisk rådgivning ydet i forbindelse med køb af fast ejen-
dom. Forbrugerombudsmanden vil således fortsat føre tilsyn
med overholdelse af lovens øvrige bestemmelser.
Hvis lovforslaget vedtages, vil der i overensstemmelse
med ovenstående blive skabt overensstemmelse mellem re-
gelsættene.
4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonse-
kvenser for det offentlige
I 2020 blev der indbetalt 9.500 kr. i form af klagegebyrer
til disciplinærnævnet, hvilket svarer til 38 klager. I den for-
bindelse blev der returneret 5.700 kr., hvilket svarer til 23
klager. Dette indebærer, at klagegebyret i 2020 bidrog til
finansieringen af disciplinærnævnet med 3.750 kr. Det vil
sige, at klagegebyret i 2020 udgjorde 0,19 % ud af discipli-
nærnævnets samlede indtægter. Derudover er det relevant at
bemærke, at der er et administrativt arbejde – og dermed
udgifter – forbundet med både opkrævning af klagegebyret
og eventuel tilbagebetaling af klagegebyret, i de sager, hvor
klageren får medhold. Lovforslagets del om en ændring
af LOFE vurderes således at medføre positive implemente-
ringskonsekvenser på grund af et mindre ressourceforbrug i
Nævnenes Hus som følge af fjernelsen af klagegebyret.
Erhvervsministeriet vurderer, at lovforslaget efterlever
principperne om digitaliseringsklar lovgivning.
Lovforslaget er udformet i overensstemmelse med princip
1, om enkle og klare regler, idet de vil blive udformet på en
entydig og konsistent måde.
Lovforslaget understøtter digital kommunikation i over-
ensstemmelse med princip 2, idet lovforslaget ikke ændrer
på, at kommunikation med ejendomsmæglere foregår digi-
talt.
Lovforslaget opfylder princip 3 om mere automatisk
sagsbehandling, idet sagsbehandling vedrørende optagelse
i Ejendomsmæglerregistret eller indgivelse af en klage til
disciplinærnævnet foregår digitalt.
Lovforslaget understøtter princip 4 om sammenhæng på
tværs – ensartede begreber og genbrug af data, idet der med
lovforslaget vil blive taget udgangspunkt i de begreber, der
allerede følger af lovgivningen.
Lovforslaget behandles i overensstemmelse med princip 5
om tryg og sikker datahåndtering som en naturlig følge af, at
datasikkerhed prioriteres højt af myndighederne.
Ved udarbejdelsen af lovforslaget er der taget hensyn til
princip 6 om anvendelse af offentlig infrastruktur, da æn-
dringerne ikke vil påvirke den måde, hvorpå personer i dag
indsender ansøgning om optagelse i Ejendomsmæglerregis-
tret eller indsender en klage til disciplinærnævnet.
Endeligt er der ved udarbejdelsen af lovforslaget taget
hensyn til princip 7 om forebyggelse af snyd og fejl, da der
ikke ændres i de gældende regler, hvorefter Erhvervsstyrel-
sen kontrollerer og godkender alle ansøgninger om godken-
delse som ejendomsmægler og optagelse i Ejendomsmæg-
lerregisteret.
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for er-
hvervslivet mv.
Erhvervsstyrelsens Område For Bedre Regulering (OBR)
har vurderet, at lovforslaget medfører administrative konse-
kvenser for erhvervslivet. Det forventes, at antallet af tilfæl-
de, hvor køberrådgiver har en væsentlig økonomisk eller
personlig interesse, vil være yderst begrænset og efterlevelse
af oplysningskravet vil afføde et yderst begrænset tidsfor-
brug, som konkret kan være at indsætte en oplysning herom
i den pågældende aftalekontrakt mellem køberrådgiver og
køber. Disse konsekvenser vurderes at være under 4 mio.
kr., hvorfor de ikke kvantificeres nærmere.
Dog vurderes, at lovforslaget medfører øvrige efterlevel-
14
sesomkostninger for erhvervslivet, idet en lovbestemt græn-
se for hvor mange personer en ansvarlig ejendomsmægler
må føre tilsyn med, kan risikere at øge behovet for at
ansætte ansvarlige ejendomsmæglere og derved øge det
samlede omkostningsniveau i en ejendomsformidlingsvirk-
somhed. Alternativt vil en ejendomsformidlingsvirksomhed
kunne blive tvunget til at skære ned på antallet af opgaver,
som tages ind i virksomheden, hvilket risikerer at reduce-
re konkurrencepresset på andre mæglere i det lokale områ-
de. Hertil skal det bemærkes, at der er stor variation i, hvor
mange medhjælpere der er ansat i de enkelte ejendomsfor-
midlingsvirksomheder. Nogle ejendomsformidlingsvirksom-
heder ansætter primært uddannede ejendomsmæglere, hvor
andre ejendomsformidlingsvirksomheder i større grad gør
brug af muligheden for at ansætte medhjælpere.
Lovforslagets del om, at godkendte ejendomsmæglere, der
agerer som køberrådgivere, ligeledes skal kunne indbringes
for disciplinærnævnet, kan medføre en stigning i antallet
af sager, der indbringes for nævnet. Det vurderes, at det ik-
ke vil få betydning for disciplinærnævnets sammensætning,
men idet disciplinærnævnets kompetence alene udvides til
sager der vedrører personer, der allerede er godkendte ejen-
domsmæglere, vil udvidelsen af nævnets kompetence ikke
i sig selv føre til en øget indtægt til nævnet i form af det ge-
byr, som ejendomsmæglerne betaler til driften af nævnet. Og
idet de foreslåede ændringer kan medføre en stigning i
antallet af sager til nævnet, kan ændringerne også betyde
højere økonomiske omkostninger til at drive nævnet, hvilket
vil kunne betyde en forhøjelse af gebyropkrævningen fra
ejendomsmæglerne.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget har ikke administrative konsekvenser for
borgerne.
7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
Lovforslaget har ikke miljø- og naturmæssige konsekven-
ser.
8. Klimamæssige konsekvenser
Lovforslaget har ikke klimamæssige konsekvenser.
9. Forholdet til EU-retten
Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter.
10. Hørte myndigheder og organisationer mv.
Et udkast til lovforslaget har i perioden fra den 22. juli
2022 til den 2. september 2022 været sendt i høring og i
fornyet høring den 22. februar 2023 til den 3. marts 2023.
Et udkast til lovforslaget har været sendt i høring fra den
22. juli 2022 til den 2. september 2022 hos følgende myn-
digheder og organisationer m.v.:
3F, Accura Advokataktieselskab, ADIPA, Advokatfirma-
et Vingaardshus, Advokatsamfundet, Advokatrådet, Aera-IP,
Akademiet for de Tekniske Videnskaber, Akademikernes,
ALK-Abelló, Alkohol & Samfund, AMBU A/S, Andels-
boligforeningernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægel-
sens Erhvervsråd, Arbejdstilsynet, Arla Foods, ATP – Ar-
bejdsmarkedets Tillægs Pension, Awapatent A/S, Bager-
og Konditormestre I Danmark, Bech-Bruun Advokatfirma,
Bender von Haller Dragsted, Benzinforhandlernes Fælles
Repræsentation, Beskæftigelsesministeriet, BL – Danmarks
Almene Boliger, Blå Kors, Boghandlerforeningen, Brygge-
riforeningen, Budde, Schou A/S, BUPL, Børne- og Under-
visningsministeriet, Børnerådet, Carlsberg A/S, Centralorga-
nisationens Fællesudvalg, CEPOS – Center for Politiske
Studier, CEREDA, Chas. Hude A/S, Chr. Hansen A/S, Colo-
plast A/S, Computershare, Convatec A/S, Coop Danmark
A/S, COPA Copenhagen Patents, Copenhagen Business
School, DAKO A/S, DAKOFO, Danders & More Advokat-
firma, Danfoss A/S, Danish Venture Capital and Private
Equity Association, Danmarks Apotekerforening, Danmarks
Fiskehandlere, Danmarks Nationalbank, Danmarks Restau-
ranter og Caféer, Danmarks Rederiforening, Danmarks
Skibskredit A/S, Danmarks Statistik, Danmarks Tekniske
Universitet, Dansk Aktionærforening, Dansk Arbejdsgiver-
forening, Dansk Byggeri, Dansk Center vedr. Alkoholisme
og andre Afhængighedssygdomme (DCAA), Dansk Detail,
Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Erhverv, Dansk
Forening for Industriens Patent- og Varemærkespecialister
(DIP), Dansk Forening til Bekæmpelse af Produktpirateri
(DACG), Dansk Frisør og Kosmetikerforbund, Dansk In-
dustri, Dansk Industri Byggeri, Dansk Initiativ for Etisk
Handel, Dansk Iværksætterforening, Dansk Metal, Dansk
Standard, Dansk Supermarked, Dansk Sygeplejeråd, Dansk
Ungdoms Fællesråd (DUF), Danske Advokater, Danske An-
noncører og Markedsførere, Danske Cykelhandlere, Danske
Forsikringsfunktionærers Landsforening, Danske Guldsme-
de og Urmagere, Danske Helsekostforretningers Branche-
forening, Danske Maritime, Danske Rederier, Danske Re-
gioner, Danske Slagtermestre, Datatilsynet, De Fries & Tu-
fekovic IP, Den Danske Aktuarforening, Den Danske Dom-
merforening, Den Danske Finansanalytikerforening, Den
Danske Fondsmæglerforening, Det Økonomiske Råds Se-
kretariat, Digitaliseringsstyrelsen, DIRF – Dansk Investor
Relations Forening, Disciplinærnævnet for Ejendomsmæg-
lere, DLA Piper Denmark Law Firm, Dommerfuldmægtig-
foreningen, Domstolsstyrelsen, DRC – Danmarks Restau-
ranter & Cafeer, Drivkraft Danmark, DSK – De Samvir-
kende Købmænd, Effektivt Landbrug, EjendomDanmark,
Ejendomsmæglernes Landsorganisation, Erhvervsstyrelsens
Området for Bedre Regulering, F. L. Smidth & Co. A/S,
Ferring A/S, Ferrosan A/S, FH – Fagbevægelsens Hoved-
organisation, Finans Danmark, Finansforbundet, Finansiel
Stabilitet, Finanssektorens Arbejdsgiverforening, Finansmi-
nisteriet, Finanstilsynet, First North, Fiskeristyrelsen, Focus
Advokater, Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet, For-
eningen af J. A. K. Pengeinstitutter, Foreningen af Social-
chefer, Foreningen Danske Revisorer, Foreningen Industriel
Retsbeskyttelse, Forhandlingsfællesskabet, Formanden for
Forbrugerklagenævnet, Forsikring & Pension, Forsvarsmini-
steriet, Forumadvokater A/S, Fotobranchen, Frederiksberg
Kommune, FSR – Danske Revisorer, Færøernes Landsstyre
(Rigsombudsmanden), Gea NIRO A/S, Geodatastyrelsen,
15
GN Store Nord A/S, Gorrissen Federspiel Kierkegaard,
GRAKOM, Grønlands Selvstyre, H. Lundbeck A/S, Hal-
dor Topsøe A/S, Hammelsvang Consult, Hans Harding Hol-
ding ApS, Helsebranchens Leverandørforening, HK, Holme
Patent A/S, HORESTA, Horten, Høiberg ApS, Ingeniørfor-
eningen i Danmark, Inspicos, Institut for Menneskerettighe-
der, Intertrust (Denmark), IT-Branchen, Justitsministeriet,
KBH – Commerce & Culture, KFUM’s Sociale Arbejde i
Danmark, Kirk Larsen & Ascanius, Kirkeministeriet, KL,
Klagenævnet for Ejendomsformidling, Klima-, Energi- og
Forsyningsministeriet, Komiteen for god Selskabsledelse,
Komiteen for sundhedsoplysning, Kommunekredit, Kom-
munernes Landsforening, Konkurrence- og Forbrugerstyrel-
sen, Kooperationen, Kristelig Arbejdsgiverforening, Kriste-
lig Fagbevægelse, Kromann Reumert, Kræftens bekæmpel-
se, Kulturministeriet, Kuratorforeningen, Københavns Kom-
mune, Københavns Politi, Københavns Universitet, Land-
brug & Fødevarer, Landdistrikternes Fællesråd, Landsdæk-
kende Banker, Landsforeningen Lænken, Larsen & Birke-
holm A/S, Ledernes Hovedorganisation, LEGO Holding
A/S, LEGO Juris A/S, LEO-Pharma A/S, LIF Lægemid-
delindustriforeningen, Ligebehandlingsnævnet, Lokale Pen-
geinstitutter, Lund Elmer Sandager Advokatfirma, Lægefor-
eningen, Lægemiddelstyrelsen, Løje IP, Lønmodtagernes
Dyrtidsfond, Managementrådgiverne, Miljøministeriet, Mi-
nisteriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri, MM Patents
ApS, NASDAQ OMX Copenhagen A/S, NKT A/S, Nordia
Advokatfirma, Nordic Patent Service, Novo Nordisk A/S,
Novozymes A/S, Nærbutikkernes Landsforening, Opfinder-
foreningen.dk, Optikerforeningen, Orsnes Patent ApS, Oste-
handlerforeningen Danmark, Oticon A/S, OXFAM IBIS –
International Bistand, Parcelhusejernes Landsforening, Pa-
tentgruppen ApS, Patrade A/S, Penneo, Plesner, Plougmann
Vingtoft A/S, Politidirektørforeningen, Promaxx Ejendoms-
administration, Radiometer Medical A/S, Red Barnet, Rets-
politisk Forening, Rigsadvokaten, Rigsombuddet på Færøer-
ne, Rigsrevisionen, Rockwool International A/S, Roskilde
Universitet Center (RUC), Roskilde Universitetscenter, SE-
GES, Sex og samfund, Sikkerhedsbranchen, Sikkerhedssty-
relsen, Sirius Advokater, Skatteministeriet, Skattestyrelsen,
SMVdanmark, Social- og ældreministeriet, Statsadvokaten
for Særlig kriminalitet, Statsadvokaturen for Særlig Økono-
misk og International Kriminalitet, Syddansk Universitet,
Statsministeriet, Sportsbranchen DK, Sundhedsministeriet,
Sundhedsstyrelsen, Syddansk Universitet, Sø- og Handels-
retten, Søfartsstyrelsen, Takeda A/S, Teknologisk Institut,
Transportministeriet, TROPA, Uddannelses- og Forsknings-
ministeriet, Udenrigsministeriet, Udlændinge- og Integra-
tionsministeriet, Urmagernes og Optikernes landssammen-
slutning, Vestas Wind Systems A/S, Viking Life-Saving
Equipment A/S, Vin og Spiritusorganisationen i Danmark,
VKR-Holding A/S, VP Securities og værdipapircentralen,
WTC-advokaterne, Zacco Danmark A/S, Aalborg Universi-
tet, Aarhus BSS og Århus Universitet.
Et udkast til lovforslaget har i perioden fra den 22. fe-
bruar 2023 til den 3. marts 2023 været sendt i fornyet
høring. Høringsperioden er forkortet, idet der er foretaget
mindre tilføjelser til lovforslaget, som alene vedrører mindre
dele af lovforslaget. Udkastet er sendt i høring hos følgende
myndigheder og organisationer m.v.:
3F Fagligt Fælles Forbund, Advokatrådet, Advokatsam-
fundet, Akademikerne, Amnesty International, Andelsbolig-
foreningernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens
Erhvervsråd, Association of Danish Intellectual Property At-
torneys, ATP, BL – Danmarks Almene Boliger, Borger- og
retssikkerhedschefen i Skatteforvaltningen, Business Dan-
mark, Bygherreforeningen, Centralorganisationernes Fælles-
udvalg, CEPOS, Cevea, Copenhagen Business School (Ju-
ridisk Institut), DA, Danish Venture Capital and Private
Equity Association, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomskre-
dit, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Energi, Dansk
Erhverv, Dansk Industri, Dansk InkassoBrancheforening,
Dansk Kredit Råd, Dansk Told og Skatteforbund, Danske
Advokater, Danske Dødsboadvokater, Danske FAMILIEad-
vokater, Danske Inkassoadvokater, Danske Insolvensadvo-
kater, Danske Regioner, Datatilsynet, Den Danske Dommer-
forening, Det Faglige Hus, Det Kriminalpræventive Råd, DI
– Dansk Industri, Disciplinærnævnet for Ejendomsmægle-
re, Djøf, Dommerfuldmægtigforeningen, Domstolenes Tje-
nestemandsforening, Domstolsstyrelsen, EjendomDanmark,
Ejendomsmæglernes Landsorganisation, Erhvervsstyrelsens
Området for Bedre Regulering, Fagbevægelsens Hovedor-
ganisation, Finanssektorens Arbejdsgiverforening, Forbru-
gerombudsmanden, Forbrugerrådet Tænk, Foreningen af
Familieretsadvokater, Foreningen af Offentlige Anklagere,
Foreningen af Statsadvokater, Forsikring & Pension, For-
svarerforeningen i Grønland, Forumadvokater A/S, FRIE,
FSR – danske revisorer, Færøernes Landsstyre, Grundejer-
nes Landsorganisation, Grønlands Landsret, Grønlands Po-
litiforening, Grønlandske Advokater, HK Danmark, HK
Landsklubben Danmarks Domstole, HK Landsklubben Po-
litiet, Højesteret, Institut for Menneskerettigheder, Investe-
ringsForeningsRådet, ISOBRO, Justitia, KL, Klagenævnet
for Ejendomsformidling, Konkurrence- og, Forbrugerstyrel-
sen, Kooperationen – Den Kooperative Arbejdsgiver- og
Interesseorganisation i Danmark, Kredsdommerforeningen,
Kristelig Arbejdsgiverforening, Kristelig Fagbevægelse, Kø-
benhavns Retshjælp, Københavns Universitet (Juridisk Fa-
kultet), Landsforeningen af Forsvarsadvokater, Landsfor-
eningen KRIM, Landsforsvareren for Grønland, Lederne,
Naalakkersuisut, Nævnenes Hus, Politiforbundet i Danmark,
Politimesteren i Grønland, Procesbevillingsnævnet, PROSA,
Retspolitisk Forening, Retten i Grønland, Rigsadvokaten,
Rigsombudsmanden på Færøerne, Rigspolitiet, Samtlige by-
retter, Skatteministeriet, SMVdanmark, Syddansk Universi-
tet (Juridisk Institut), Sø- og Handelsretten, Vestre Landsret,
Ældre Sagen, Østre Landsret, Aalborg Universitet (Juridisk
Institut), Aarhus Retshjælp, Aarhus Universitet (Juridisk In-
stitut)
16
11. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindreudgifter
(hvis ja, angiv omfang/
Hvis nej, anfør »Ingen«)
Negative konsekvenser/merudgifter
(hvis ja, angiv omfang/
Hvis nej, anfør »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Ingen ––
Implementeringskonsekvenser
for stat, kommuner og regioner
Lovforslagets del om en ændring af LOFE
vurderes at medføre positive implemente-
ringskonsekvenser på grund af et mindre
ressourceforbrug i Nævnenes Hus som føl-
ge af fjernelsen af klagegebyret.
Ingen
Økonomiske konsekvenser for
erhvervslivet
Ingen Lovforslagets del om, at godkendte ejen-
domsmæglere, der agerer som køberrådgi-
vere ligeledes skal kunne indbringes for
disciplinærnævnet, kan medføre en stig-
ning i antallet af sager, der indbringes
for nævnet, kan betyde højere økonomiske
omkostninger til at drive nævnet, hvilket
vil kunne betyde en forhøjelse af gebyrop-
krævningen fra ejendomsmæglerne.
Administrative konsekvenser
for erhvervslivet
Ingen Erhvervsstyrelsens Område For Bedre Re-
gulering (OBR) har vurderet, at det samle-
de lovforslag medfører administrative kon-
sekvenser for erhvervslivet. Disse konse-
kvenser vurderes at være under 4 mio. kr.,
hvorfor de ikke kvantificeres nærmere.
Administrative konsekvenser
for borgerne
Ingen Ingen
Miljømæssige konsekvenser Ingen Ingen
Forholdet til EU-retten Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter.
Er i strid med de fem principper
for implementering
af erhvervsrettet EU-regulering/
Går videre end minimumskrav i
EU-regulering
(sæt X)
Ja Nej
x
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Det følger af den gældende § 1, stk. 1, nr. 1, i lov om
formidling af fast ejendom m.v. (LOFE), at loven finder
anvendelse ved erhvervsmæssig formidling af salg af fast
ejendom.
Det foreslås, at der efter »ejendom« indsættes et komma,
og at ordet »og« udgår.
Ændringen er en konsekvens af, at det ved lovforslagets §
1, nr. 3, foreslås, at der indsættes et nyt nr. 3 i den gældende
§ 1, stk. 1, i LOFE.
Til nr. 2
Det følger af den gældende § 1, stk. 1, nr. 2, i LOFE, at
loven finder anvendelse ved erhvervsmæssigt udbud og salg
af fast ejendom.
Det foreslås, at ordlyden ændres fra »ejendom.« til »ejen-
dom, og«.
Ændringen er en konsekvens af, at det ved lovforslagets §
1, nr. 3, foreslås, at der indsættes et nyt nr. 3 i den gældende
§ 1, stk. 1, i LOFE.
17
Til nr. 3
Der er ingen gældende regler i LOFE om erhvervsmæssig
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom.
Det foreslås at indsætte et nyt § 1, stk. 1, nr. 3, hvorefter
loven finder anvendelse på erhvervsmæssig rådgivning eller
bistand i forbindelse med køb af fast ejendom.
Ændringen vil medføre, at lovens anvendelsesområde ud-
vides til også at omfatte erhvervsmæssig rådgivning eller
bistand i forbindelse med køb af fast ejendom. Læs nærmere
herom i bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 23.
Til nr. 4
Det følger af den gældende § 1, stk. 2, i LOFE, at med
undtagelse af reglerne i § 19, stk. 3, §§ 21, 27 og 36, § 37,
stk. 1, nr. 3 og 4, og stk. 2 og 3, og §§ 39-42 og 46 gælder
kapitel 4 og 5 ikke for aktiviteter omfattet af stk. 1, nr. 2.
Det foreslås at indsætte et nyt 2. pkt., hvorefter at kapitel 5
ikke gælder for aktiviteter omfattet af stk. 1, nr. 3.
Bestemmelsen vil betyde, at bestemmelserne i kapitel 5
om ejendomsformidling ikke vil finde anvendelse ved er-
hvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom. De øvrige bestemmelser i loven vil
således finde tilsvarende anvendelse ved erhvervsmæssig
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom, medmindre andet er fastsat i loven.
Til nr. 5
Det følger af den gældende § 1, stk. 4, i LOFE, at §§
48 og 49 gælder for enhver erhvervsdrivende, der yder råd-
givning eller bistand i forbindelse med omsætning af fast
ejendom.
Det foreslås at nyaffatte § 1, stk. 4, således at §§ 48 og
49 gælder for enhver erhvervsdrivende, der yder rådgivning
eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, dog
ikke jordfordelingsplanlæggere som led i udøvelsen af jord-
fordelingsprocessen, advokater som led i udøvelsen af selv-
stændig advokatvirksomhed samt finansielle virksomheder,
i det omfang der er selvstændige regler, som regulerer det
pågældende erhverv.
De foreslåede §§ 48 og 49 i LOFE vil som udgangspunkt
gælde for enhver erhvervsdrivende, der yder rådgivning el-
ler bistand i forbindelse med køb af fast ejendom. Bestem-
melserne vil således ikke kun gælde for godkendte ejen-
domsmæglere, der yder rådgivning eller bistand i forbindel-
se med køb af fast ejendom. Nyaffattelsen skal ses i sam-
menhæng med, at §§ 48 og 49 i LOFE foreslås nyaffattet,
jf. lovforslagets § 1, nr. 23, hvorefter bestemmelserne fast-
sætter regler om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i
forbindelse med køb af fast ejendom.
Nyaffattelsen vil endvidere medføre, at §§ 48 og 49 i
LOFE ikke vil gælde for jordfordelingsplanlæggere som led
i udøvelsen af jordfordelingsprocessen i henhold til lov om
jordfordeling og offentligt køb og salg af fast ejendom til
jordbrugsmæssige formål m.v. (jordfordelingsloven), jf. lov-
bekendtgørelse nr. 31 af 4. januar 2017, da dette er særskilt
reguleret i jordfordelingsloven og bekendtgørelse nr. 331 af
25. marts 2013 om jordfordeling. Ændringen vil ligeledes
medføre, at §§ 48 og 49 ikke vil gælde for advokater som
led i udøvelsen af selvstændig advokatvirksomhed, samt fi-
nansielle virksomheder, i det omfang der er selvstændige
regler, som regulerer det pågældende erhverv. Undtagelsen
af advokater som led i udøvelsen af selvstændig advokat-
virksomhed skal ses i sammenhæng med, at dette er om-
fattet af retsplejelovens regler om advokater. Undtagelsen
af finansielle virksomheder skal ses i sammenhæng med,
at finansielle virksomheder allerede i dag er omfattet af
god skik-regler i forbindelse med rådgivning. Desuden fører
Finanstilsynet tilsyn med finansielle virksomheders overhol-
delse af reglerne.
Til nr. 6
Der er i dag ingen regler om lovens anvendelsesområde i
forhold til den faste ejendoms beliggenhed i forbindelse med
erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom.
Det følger af den gældende § 3, stk. 1, i LOFE, at loven
finder anvendelse, uanset hvor den faste ejendom er belig-
gende, når en væsentlig del af den erhvervsmæssige formid-
ling af salg af fast ejendom eller det erhvervsmæssige udbud
og salg af fast ejendom udføres i Danmark, jf. dog stk. 2.
Det foreslås, at stk. 1 ændres ved at tilføje erhvervsmæssig
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom.
Herefter vil gælde, at loven ligeledes finder anvendelse,
uanset hvor den faste ejendom er beliggende, når en væsent-
lig del af den erhvervsmæssige rådgivning eller bistand i
forbindelse med køb af fast ejendom udføres i Danmark.
Det betyder, at §§ 48 og 49 i LOFE om erhvervsmæssig
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af en fast
ejendom også vil finde anvendelse, hvis en væsentlig del
af den erhvervsmæssige rådgivning eller bistand i forbindel-
se med køb af en fast ejendom udføres i Danmark. Det
vil f.eks. være tilfældet, hvis rådgivningen eller bistanden i
forbindelse med køb af en udenlandsk ejendom sker fra et
forretningssted i Danmark.
Loven vil ikke gælde, hvis en dansk forbruger tager til
udlandet og henvender sig hos en udenlandsk erhvervsdri-
vende, som yder rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom, herunder en dansk erhvervsdrivende,
som har bosat sig i udlandet, eller en udenlandsk filial af
en dansk virksomhed, som yder rådgivning eller bistand
i forbindelse med køb af fast ejendom. I så fald vil det
pågældende lands regler finde anvendelse. Loven vil såle-
des ikke finde anvendelse på ydelser om rådgivning eller
bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, der annon-
ceres og gennemføres uden for Danmark, uanset om en
dansk forbruger eller dansk erhvervsdrivende er involveret i
handlen. Sker der imidlertid annoncering over for en dansk
forbruger i udlandet, og handlen efterfølgende gennemføres,
når forbrugeren er i Danmark, f.eks. hos en erhvervsdriven-
de med forretningssted i Danmark, kan der opstå tvivl om
18
lovens anvendelse. Det vil i så fald bero på en konkret
vurdering.
Det bemærkes i øvrigt, at reglen suppleres af de generelle
regler om international privatret, der finder anvendelse i
forhold til bl.a. valg af værneting, og hvilket lands regler der
skal anvendes på kontraktlige forpligtelser. En konsekvens
heraf er, at stk. 1 ikke finder anvendelse, hvis andet følger af
lovbekendtgørelse nr. 139 af 17. februar 2014 om gennem-
førelse af konvention om, hvilken lov der skal anvendes på
kontraktlige forpligtelser m.v.
Ændringen skal ses i sammenhæng med, at der i de fore-
slåede §§ 48 og 49 i LOFE indføres nye regler om rådgiv-
ning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom.
Til nr. 7
Det fremgår af den gældende § 4 i LOFE, at der ved
ejendomsformidlingsvirksomhed forstås en juridisk enhed,
som beskæftiger sig med formidling af salg af fast ejendom
til eller for forbrugere.
Det foreslås, at der i § 4, stk. 1, nr. 1, i LOFE efter ”salg
af fast ejendom” indsættes ”eller rådgivning eller bistand i
forbindelse med køb af fast ejendom”.
Dermed tydeliggøres, at der ved en ejendomsformidlings-
virksomhed forstås en juridisk enhed, som beskæftiger sig
med formidling af salg af fast ejendom eller rådgivning eller
bistand i forbindelse med køb af fast ejendom til eller for
forbrugere.
Til nr. 8
Det følger af den gældende § 4, stk. 1, nr. 2, i LOFE,
at der ved forbruger forstås en person, som handler med
henblik på afhændelse af en fast ejendom, når ejendommen
hovedsageligt har været anvendt ikkeerhvervsmæssigt af
vedkommende, eller erhvervelse af en fast ejendom, når
ejendommen hovedsageligt er bestemt til ikkeerhvervsmæs-
sig anvendelse for vedkommende.
Det foreslås at ændre nr. 2 ved at tilføje ordene ”eller
erhvervelse”.
Herefter forstås ved en forbruger en person, som hand-
ler med henblik på afhændelse eller erhvervelse af en fast
ejendom, når ejendommen hovedsageligt har været anvendt
ikkeerhvervsmæssigt af vedkommende, eller erhvervelse af
en fast ejendom, når ejendommen hovedsageligt er bestemt
til ikkeerhvervsmæssig anvendelse for vedkommende.
Ændringen vil betyde, at lovens definition af en forbru-
ger også vil omfatte personer, som handler med henblik på
erhvervelse af en fast ejendom. Ændringen skal ses i sam-
menhæng med, at der i de foreslåede §§ 48 og 49 i LOFE
indføres nye regler om rådgivning eller bistand i forbindelse
med køb af fast ejendom.
Til nr. 9
Det følger af den gældende § 5, stk. 3, i LOFE, at Er-
hvervsstyrelsen fastsætter regler om registerets førelse, her-
under om indberetning hertil.
Denne bemyndigelse er udmøntet i bekendtgørelse nr. 6 af
6. januar 2016 om godkendelse og registrering af ejendoms-
mæglere og optagelse i Ejendomsmæglerregistret.
Det foreslås, at stk. 3 ændres, således at Erhvervsstyrel-
sens hjemmel til at fastsætte regler om registerets førelse,
herunder om indberetning hertil, udvides til at omfatte regler
om, hvilke oplysninger fra registeret der offentliggøres i Det
Centrale Virksomhedsregister.
Dermed tydeliggøres, at Erhvervsstyrelsen kan fastsætte
nærmere regler om offentliggørelse af oplysninger i Ejen-
domsmæglerregistret i CVR.
Til nr. 10
Det følger af den gældende § 6, stk. 2, nr. 2, i LOFE, at
godkendelse af en person som ejendomsmægler kan nægtes,
hvis den pågældende har forfalden gæld til det offentlige på
50.000 kr. eller derover.
Det foreslås i nr. 2, at ordet »forfalden« ændres til »mis-
ligholdt«, og at der efter »derover« indsættes », som er
under inddrivelse«.
Ændringen vil medføre, at godkendelse kan nægtes, hvis
den pågældende har misligholdt gæld til det offentlige på
50.000 kr. eller derover, som er under inddrivelse. At gæl-
den er misligholdt vil indebære, at gælden ikke er rettidigt
betalt. Det er alene misligholdt gæld til det offentlige, som
er under inddrivelse, der vil være omfattet af bestemmel-
sen. Gæld under opkrævning, f.eks. kommunal gæld, som
endnu ikke er kommet under inddrivelse, selvom gælden er
misligholdt, vil ikke være omfattet af bestemmelsen.
Til nr. 11
Det følger af den gældende § 8, stk. 2, i LOFE, at en
ejendomsmægler, der har deponeret sin godkendelse, slettes
af det offentlige register over godkendte ejendomsmæglere.
Det foreslås i § 8, stk. 2, at ordlyden ændres til, at ejen-
domsmæglerens godkendelse registreres som deponeret.
Bestemmelsen vil medføre, at hvis en ejendomsmægler
har deponeret sin godkendelse, vil denne blive registreret
som deponeret, således at ejendomsmægleren ikke slettes
af registret. Bestemmelsen vil ikke medføre ændringer i for-
hold til gældende praksis.
Til nr. 12
Det følger af den gældende § 8, stk. 4, i LOFE, at en
person, der har deponeret sin godkendelse, efter anmodning
herom kan blive godkendt igen, hvis betingelserne i § 6, stk.
1, nr. 1-4 og 7, er opfyldt, og hvis vedkommende ikke har
forfalden gæld til det offentlige på 100.000 kr. eller derover.
Den gældende § 6, stk. 1, oplister betingelserne for, at Er-
hvervsstyrelsen godkender en person som ejendomsmægler.
Det følger af den gældende 6, stk. 2, nr. 1, at godkendelse
kan nægtes under de omstændigheder, der er nævnt i straffe-
lovens § 78, stk. 2.
Det følger af § 78, stk. 2, i straffeloven, at den, der er
dømt for strafbart forhold, kan udelukkes fra at udøve virk-
somhed, som kræver særlig offentlig autorisation eller god-
19
kendelse, såfremt det udviste forhold begrunder nærliggende
fare for misbrug af stillingen eller hvervet.
Det følger videre af den gældende § 6, stk. 2, nr. 2, at
godkendelse kan nægtes, hvis den pågældende har forfalden
gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover.
Det foreslås at nyaffatte § 8, stk. 4, således at en person,
der har deponeret sin godkendelse, efter anmodning herom
kan få registreret sin godkendelse som aktiv i det offentlige
register over godkendte ejendomsmæglere, hvis betingelser-
ne i § 6, stk. 1, nr. 1-4 og 7, og stk. 2, er opfyldt.
Henvisningen til § 6, stk. 2, er ny.
Betingelserne i § 6, stk. 1, nr. 1-4 og 7, er, at
vedkommende har bopæl her i landet, i et andet EU-land,
i et EØS-land eller i Schweiz, er myndig og ikke er under
værgemål, ikke er under rekonstruktionsbehandling, ikke er
under konkurs og er dækket af behørig sikkerhed for opfyl-
delsen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod
vedkommende i anledning af dennes udførelse af opgaver
efter denne lov.
§ 6, stk. 2, angiver de forhold, hvorefter godkendelse kan
nægtes. Henvisningen til § 6, stk. 2, nr. 1, vil medføre, at
Erhvervsstyrelsen kan nægte en person at blive genoptaget
i det offentlige register over godkendte ejendomsmæglere
under de omstændigheder, der er nævnt i straffelovens §
78, stk. 2, på samme måde som ved ansøgning om godken-
delse som ejendomsmægler i henhold til § 6, stk. 1. Denne
bestemmelse giver Erhvervsstyrelsen mulighed for at nægte
genoptagelse for strafbare forhold, såfremt det udviste for-
hold begrunder nærliggende fare for misbrug af stillingen
eller hvervet som ejendomsmægler.
Henvisningen til § 6, stk. 2, nr. 2, vil medføre, at den
hidtidige beløbsgrænse på 100.000 kr. eller derover for gæld
til det offentlige ændres til 50.000 kr. eller derover. Dermed
vil beløbsgrænsen blive ens ved henholdsvis godkendelse
som ejendomsmægler og genoptagelse. Derudover skal der
være tale om misligholdt gæld til det offentlige, som er
under inddrivelse, se bemærkninger til lovforslagets § 1, nr.
10.
Til nr. 13
Det følger af den gældende § 10 i LOFE, at Erhvervssty-
relsen kan fratage en ejendomsmægler godkendelsen, hvis
ejendomsmægleren har forfalden gæld til det offentlige på
100.000 kr. eller derover, jf. dog § 11, stk. 2. En afgørelse
efter 1. pkt. skal indeholde oplysning om adgang til prøvelse
ved retten efter § 64 og om fristen herfor.
Det foreslås i § 10, 1. pkt., at ordlyden »forfalden gæld til
det offentlige på 100.000 kr. eller derover« ændres til »mis-
ligholdt gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover,
som er under inddrivelse«.
Bestemmelsen vil medføre, at Erhvervsstyrelsen kan fra-
tage en ejendomsmægler godkendelsen, hvis ejendomsmæg-
leren har misligholdt gæld til det offentlige på 50.000 kr.
eller derover, som er under inddrivelse. At gælden er mislig-
holdt vil indebære, at gælden ikke er rettidigt betalt. Det
er alene misligholdt gæld til det offentlige, som er under
inddrivelse, der vil være omfattet af bestemmelsen. Gæld
under opkrævning, f.eks. kommunal gæld, som endnu ikke
er kommet under inddrivelse, selvom gælden er misligholdt,
vil ikke være omfattet af bestemmelsen.
Ændringen skal ses i sammenhæng med ændringen i lov-
forslagets § 1, nr. 10, hvor ordlyden ændres, således at god-
kendelse kan nægtes, hvis den pågældende har misligholdt
gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover, som er
under inddrivelse, og lovforslagets § 1, nr. 12 og 15, hvor
beløbsgrænsen for, hvornår Erhvervsstyrelsen kan nægte en
person at blive genoptaget i det offentlige register over
godkendte ejendomsmæglere, ligeledes ændres fra forfalden
gæld til det offentlige på 100.000 kr. eller derover til mislig-
holdt gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover, som
er under inddrivelse.
Med bestemmelsen vil beløbsgrænsen for misligholdt
gæld til det offentlige, som er under inddrivelse, ved hen-
holdsvis godkendelse som ejendomsmægler, genoptagelse
som ejendomsmægler og fratagelse af godkendelse blive
ensrettet.
Til nr. 14
Det fremgår af den gældende § 11, stk. 1, i LOFE, at
såfremt en godkendelse som ejendomsmægler er bortfaldet
efter § 9, frataget efter § 10 eller frakendt efter § 53, stk.
2, eller straffelovens § 79, slettes personen af det offentlige
register over godkendte ejendomsmæglere.
Det foreslås i § 11, stk. 1, at er en godkendelse som
ejendomsmægler bortfaldet efter § 9, frataget efter § 10
eller frakendt efter § 53, stk. 3, eller straffelovens § 79,
registreres ejendomsmæglerens godkendelse som bortfaldet,
frataget eller frakendt i det offentlige register over godkend-
te ejendomsmæglere.
Derved tilpasses henvisningen til § 53, stk. 2, til § 53, stk.
3, og ordlyden ændres, så ejendomsmæglerens godkendelse
registreres som bortfaldet, frataget eller frakendt.
Ændringen af henvisningen til § 53, stk. 2, til § 53, stk.
3, er en konsekvensrettelse af lovforslagets § 1, nr. 31, hvor
der i § 53 indsættes et nyt stk. 2 om betinget frakendelse
af en ejendomsmæglers godkendelse, og det gældende stk. 2
bliver til stk. 3. Bestemmelsen vil betyde, at hvis en godken-
delse er bortfaldet, frataget eller frakendt, skal Erhvervssty-
relsen registrere ejendomsmæglerens godkendelse som hen-
holdsvis bortfaldet, frataget eller frakendt i det offentlige re-
gister over godkendte ejendomsmæglere, og vedkommende
må ikke længere virke som ejendomsmægler og benytte
betegnelsen ejendomsmægler. Ændringen vil ikke medføre
materielle ændringer.
Bestemmelsen vil endvidere tydeliggøre, at såfremt en
godkendelse som ejendomsmægler er bortfaldet efter § 9,
frataget efter § 10 eller frakendt efter § 53, stk. 3, eller straf-
felovens § 79, registreres ejendomsmæglerens godkendelse
som bortfaldet, frataget eller frakendt i Ejendomsmæglere-
gistret, dvs. at personen ikke slettes. Dermed tilpasses loven
i overensstemmelsen med eksisterende praksis, som i øvrigt
svarer til praksis på revisorområdet.
20
Til nr. 15
Det følger af den gældende § 11, stk. 2, i LOFE, at ophø-
rer årsagen til en godkendelses bortfald eller fratagelse, eller
udløber eller ophæves frakendelsen af en godkendelse, skal
godkendelsen efter anmodning på ny sættes i kraft, og per-
sonen skal optages i det offentlige register over godkendte
ejendomsmæglere, hvis betingelserne i § 6, stk. 1, nr. 1-4 og
7, er opfyldt, og hvis vedkommende ikke har forfalden gæld
til det offentlige på 100.000 kr. eller derover.
Den gældende § 6, stk. 1, oplister betingelserne for,
at Erhvervsstyrelsen godkender en person som ejendoms-
mægler. Betingelserne i § 6, stk. 1, nr. 1-4 og 7, er, at
vedkommende har bopæl her i landet, i et andet EU-land,
i et EØS-land eller i Schweiz, er myndig og ikke er under
værgemål, ikke er under rekonstruktionsbehandling, ikke er
under konkurs og er dækket af behørig sikkerhed for opfyl-
delsen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod
vedkommende i anledning af dennes udførelse af opgaver
efter denne lov.
Der henvises i den gældende § 11, stk. 2, ikke til den gæl-
dende § 6, stk. 2, nr. 1, hvoraf det fremgår, at godkendelse
kan nægtes under de omstændigheder, der er nævnt i straffe-
lovens § 78, stk. 2. Det følger af § 78, stk. 2, i straffeloven,
at den, der er dømt for strafbart forhold, kan udelukkes fra at
udøve virksomhed, som kræver særlig offentlig autorisation
eller godkendelse, såfremt det udviste forhold begrunder
nærliggende fare for misbrug af stillingen eller hvervet.
Det følger videre af den gældende § 6, stk. 2, nr. 2, at
godkendelse kan nægtes, hvis den pågældende har forfalden
gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover.
Det foreslås at nyaffatte § 11, stk. 2, således det fremgår,
at ophører årsagen til en godkendelses bortfald eller frata-
gelse, eller udløber eller ophæves frakendelsen af en god-
kendelse, skal godkendelsen efter anmodning på ny sættes
i kraft, og personen registreres som aktiv i det offentlige re-
gister over godkendte ejendomsmæglere, hvis betingelserne
i § 6, stk. 1, nr. 1-4 og 7, og stk. 2, er opfyldt.
Henvisningen til § 6, stk. 2, er ny.
Bestemmelsen vil medføre, at det tydeliggøres, at hvis
årsagen til, at en persons godkendelse har været bortfaldet
eller frataget, eller hvis en frakendelse udløber eller ophæ-
ves, skal personen anmode om at få godkendelsen sat i kraft
igen, så personens godkendelse registreres som aktiv i det
offentlige register over godkendte ejendomsmæglere.
Henvisningen til § 6, stk. 2, nr. 1, vil medføre, at Er-
hvervsstyrelsen som noget nyt kan nægte at sætte en god-
kendelse i kraft under de omstændigheder, der er nævnt i
straffelovens § 78, stk. 2, dvs. at Erhvervsstyrelsen kan næg-
te at sætte en godkendelse i kraft, hvis personen er dømt for
et strafbart forhold, såfremt det udviste forhold begrunder
nærliggende fare for misbrug af stillingen eller hvervet som
ejendomsmægler på samme måde som ved ansøgning om
godkendelse som ejendomsmægler i henhold til § 6, stk. 1.
Henvisningen til § 6, stk. 2, nr. 2, vil medføre, at Er-
hvervsstyrelsen ligeledes kan nægte at sætte en godkendelse
i kraft, hvis den pågældende har misligholdt gæld til det of-
fentlige på 50.000 kr. eller derover, som er under inddrivel-
se. Dette er en skærpelse i forhold til den gældende bestem-
melse i § 11, stk. 2, hvor beløbsgrænsen for forfalden gæld
til det offentlige er på 100.000 kr. eller derover. Ændringen
vil medføre, at beløbsgrænsen ved henholdsvis godkendelse
som ejendomsmægler og ved genoptagelse vil blive ensret-
tet. Derudover skal der være tale om misligholdt gæld til
det offentlige, som er under inddrivelse, se bemærkninger til
lovforslagets § 1, nr. 10.
Formålet med ændringen af beløbsgrænsen er, at beløbs-
grænsen skal harmonere med praksis for bødestørrelser i
disciplinærnævnet, dvs. at beløbsgrænsen skal gøre bestem-
melsen anvendelig i praksis.
Til nr. 16
Det følger af den gældende § 15 i LOFE, at en advokat
efter anmodning fra Erhvervsstyrelsen skal godtgøre at væ-
re dækket af behørig sikkerhed efter § 14. Dokumentatio-
nen herfor skal være modtaget i Erhvervsstyrelsen senest 4
uger efter, at anmodningen er meddelt. Modtages dokumen-
tationen ikke senest ved fristens udløb, slettes advokaten fra
det offentlige register.
Det foreslås i § 15, 3. pkt., at ordlyden ændres til, at
advokatens godkendelse registreres som bortfaldet.
Med ændringen tydeliggøres det, at advokatens godken-
delse registreres som bortfaldet i det offentlige register, hvis
en advokat ikke indsender dokumentation til Erhvervsstyrel-
sen, som kan godtgøre, at advokaten er dækket af behørig
sikkerhed efter § 14, stk. 2, senest 4 uger efter at anmodnin-
gen er meddelt, dvs. at advokaten ikke slettes.
Til nr. 17
Den gældende overskrift til kapitel 5 er »Ejendomsfor-
midling«.
Det foreslås, at overskriften til kapitel 5 ændres fra: Ejen-
domsformidling til Formidling af salg af fast ejendom.
Forslaget skal ses i sammenhæng med det foreslåede i
lovforslagets § 1, nr. 3, hvoraf fremgår, at loven finder an-
vendelse ved erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i for-
bindelse med køb af fast ejendom, og ejendomsformidling
er både formidling af salg af fast ejendom og/eller rådgiv-
ning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom til
eller for forbrugere. Kapitel 5 indeholder alene bestemmel-
ser vedrørende formidling af salg af fast ejendom.
Som følge heraf foreslås overskriften til kapitel 5 ændret,
så den er i overensstemmelse hermed.
Til nr. 18
Det følger af den gældende § 28, stk. 1, i LOFE, at der
for hvert formidlingsopdrag skal udpeges en ansvarlig ejen-
domsmægler, som er ansvarlig for de opgaver, der udføres i
forbindelse med formidlingsopdraget.
Det følger af det gældende stk. 2, at stk. 1 ikke er til
hinder for, at andre personer i ejendomsformidlingsvirksom-
heden kan udføre formidlingsopgaver i forbindelse med op-
draget under tilsyn af den ansvarlige ejendomsmægler.
21
Efter de gældende regler er der ikke fastsat nogen øvre
grænse for, hvor mange sager eller personer en ansvarlig
ejendomsmægler må have ansvaret for. Det er således den
ansvarlige ejendomsmæglers eget ansvar ikke at påtage sig
mere, end den pågældende kan håndtere. §§ 52, stk. 2, og
53, stk. 4, i LOFE indebærer dog, at virksomhedens ledelse
også kan holdes ansvarlig, hvis fordelingen af ressourcerne
mellem ansvarlige ejendomsmæglere og medhjælpere i sig
selv medfører, at arbejdsbyrden for en ansvarlig ejendoms-
mægler bliver urimelig stor, jf. lovbemærkningerne til §§
52, stk. 2, og 53, stk. 4, i LOFE.
Det foreslås, at der indsættes et nyt 2. pkt. i stk. 2 om,
at den ansvarlige ejendomsmægler maksimalt må føre tilsyn
med 5 personer.
Dermed indsættes en øvre lovbestemt grænse for,
hvor mange personer en ejendomsmægler må føre tilsyn
med. Ejendomsmæglere må således ikke føre tilsyn med
flere end 5 personer, der udfører formidlingsopgaver i for-
bindelse med de formidlingsopdrag, hvor den pågældende
ejendomsmægler er den ansvarlige ejendomsmægler.
Den personalegruppe, der kan bistå den ansvarlige ejen-
domsmægler som medhjælper, kan både være en af virk-
somhedens ejere eller ledelse, ansatte, eller andre personer
med tilknytning til virksomheden. Der skal ikke nødvendig-
vis være et ansættelsesretligt forhold mellem ejendomsfor-
midlingsvirksomheden og medhjælperen.
Den ansvarlige ejendomsmæglers tilsynspligt vil også
gælde, hvis den ansvarlige ejendomsmægler får bistand fra
en anden godkendt ejendomsmægler til at udføre formid-
lingsopgaver i forbindelse med de formidlingsopdrag, hvor
den pågældende ejendomsmægler er den ansvarlige ejen-
domsmægler.
Grænsen på 5 personer, som en ansvarlig ejendomsmæg-
ler maksimalt må føre tilsyn med, beregnes på grundlag af
fuldtidsækvivalenter. Den fuldtidsækvivalente (FTE) er en
måleenhed svarende til fuldtidsansattes arbejdsbyrde. Den
repræsenterer det samlede antal fuldtidsansatte i et selskab
og beregnes ved at lægge det samlede antal arbejdstimer
(fuld- og deltid) sammen og dividere resultatet med antallet
af arbejdstimer årligt for en fuldtidsansat. På denne måde
bruges FTE til at bestemme antallet af fuldtidsansatte uanset
antallet af faktiske medarbejdere og variationerne i antallet
af arbejdstimer i en periode.
Den ansvarlige ejendomsmægler er som udgangspunkt
ansvarlig for et formidlingsopdrag, indtil berigtigelsen er
afsluttet, og købesummen er frigivet. Udskiftes den ansvar-
lige ejendomsmægler, skal forbrugeren gøres bekendt med,
hvornår ansvaret overgår, således at der altid er en ansvar-
lig ejendomsmægler tilknyttet formidlingsopdraget, og at
forbrugeren altid er bekendt med, hvem det er.
Til nr. 19
Det følger af den gældende § 29, stk. 2, i LOFE, at så-
fremt der er aftalt resultatafhængigt vederlag, og der skal
betales vederlag ved opsigelse, jf. § 33, stk. 2, skal aftalen
også indeholde oplysning om aftaleperiodens varighed, jf. §
31.
Den gældende § 31 bestemmer, at hvis der er aftalt re-
sultatafhængigt vederlag, og der skal betales vederlag ved
opsigelse, jf. § 33, stk. 2, kan aftaleperioden højst være 6
måneder. Aftaleperioden kan herefter forlænges med op til 3
måneder ad gangen.
Der er i gældende ret ikke fastsat nærmere regler om,
hvilke oplysninger en aftale om resultatafhængigt vederlag i
øvrigt skal indeholde.
Det foreslås, at der i § 29 indsættes et nyt stk. 2, der fast-
sætter, at hvis der er indgået aftale om variabelt vederlag,
skal aftalen indeholde oplysning om, på hvilket grundlag
vederlaget beregnes. En sådan aftale skal endvidere indehol-
de oplysning om, hvilket beløb forbrugeren maksimalt kan
komme til at betale, og et regneeksempel.
Oplysningerne i en aftale om variabelt vederlag skal være
detaljerede og fyldestgørende, således at det er tydeligt for
forbrugeren, hvad forbrugeren kan komme til at skulle beta-
le i vederlag.
Til nr. 20
Der er i gældende ret ikke fastsat nærmere regler om,
hvilke oplysninger en aftale om resultatafhængigt vederlag i
øvrigt skal indeholde.
Med det i lovforslagets § 1, nr. 19, foreslåede nye stk. 2
i § 29 fastsættes, at hvis der er indgået aftale om variabelt
vederlag, skal aftalen indeholde oplysning om, på hvilket
grundlag vederlaget beregnes. En sådan aftale skal endvide-
re indeholde oplysning om, hvilket beløb forbrugeren mak-
simalt kan komme til at betale, og et regneeksempel.
Det gældende § 29, stk. 4, i LOFE indeholder allerede
en bemyndigelse til, at Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nær-
mere regler om formidlingsaftalens indhold, herunder oplys-
ning om ejendommen, ejendomsmæglerens rådgivning og
ejendomsformidlingsvirksomheden.
Det foreslås, at der i § 29, stk. 4, der bliver stk. 5, indsæt-
tes som 2. pkt., at Erhvervsstyrelsen endvidere kan fastsætte
regler om, at visse typer af aftaler om variabelt vederlag
er undtaget fra kravene i det med lovforslagets § 1, nr. 19,
foreslåede nye stk. 2 i § 29.
Tanken er, at Erhvervsstyrelsen i en bekendtgørelse kan
undtage visse typer af aftaler om variabelt vederlag fra kra-
vene i det foreslåede stk. 2, hvis det viser sig, at oplysnin-
gerne om, på hvilket grundlag vederlaget beregnes, hvilket
beløb forbrugeren maksimalt kan komme til at betale, samt
et regneeksempel, ikke er nødvendige for forbrugeren og
dermed er unødigt byrdefulde for ejendomsmægleren.
Til nr. 21
Den gældende overskrift til kapitel 6 er »Andre erhvervs-
drivende«.
Det foreslås, at overskriften til kapitel 6 ændres fra: Andre
erhvervsdrivende til Enhver erhvervsdrivende.
Forslaget skal ses i sammenhæng med det foreslåede i
22
lovforslagets § 1, nr. 23, hvoraf fremgår, at det foreslås at
nyaffatte §§ 48 og 49. De foreslåede bestemmelser i §§
48 og 49 omfatter alle erhvervsdrivende, der yder rådgiv-
ning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom –
også godkendte ejendomsmæglere. Som følge heraf foreslås
overskriften til kapitel 6 ændret, så den er i overensstemmel-
se hermed.
Til nr. 22
Den gældende overskrift før § 48 er »Rådgivning i forbin-
delse med omsætning af fast ejendom«.
Det foreslås, at overskriften før § 48 ændres fra »Råd-
givning i forbindelse med omsætning af fast ejendom« til
»Erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom«.
Forslaget skal ses i sammenhæng med det foreslåede i
lovforslagets § 1, nr. 23, hvoraf fremgår, at det foreslås at
nyaffatte §§ 48 og 49. De foreslåede bestemmelser i §§
48 og 49 omfatter alle erhvervsdrivende, der yder rådgiv-
ning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom –
også godkendte ejendomsmæglere. Som følge heraf foreslås
overskriften før § 48 ændret, så den er i overensstemmelse
hermed.
Til nr. 23
Det fremgår af overskriften før de gældende §§ 48 og 49 i
LOFE, at bestemmelserne omhandler rådgivning i forbindel-
se med omsætning af fast ejendom.
Det følger af det gældende § 48, stk. 1, at en erhvervsdri-
vende, der yder rådgivning i forbindelse med omsætning
af fast ejendom, skal oplyse forbrugeren herom, hvis den er-
hvervsdrivende har en væsentlig økonomisk eller personlig
interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller
andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom.
Det følger af det gældende § 48, stk. 2, at modtager
den erhvervsdrivende provision, rabat eller andet vederlag
som følge af formidling, henvisning eller fremskaffelse
af finansiering, forsikring, annoncering eller andre ydelser
i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal den er-
hvervsdrivende oplyse forbrugeren, hvorfra dette vederlag
stammer. Den erhvervsdrivende skal endvidere gøre forbru-
geren bekendt med adgangen til at få oplyst størrelsen af
provision, rabat eller andet vederlag og på forlangende op-
lyse herom. Den erhvervsdrivende skal give oplysningerne
skriftligt, og samtidig med at forbrugeren forelægges de vil-
kår eller forhold, som den erhvervsdrivende har en væsent-
lig interesse i, jf. stk. 1.
Det følger af det gældende § 48, stk. 3, at Erhvervsstyrel-
sen fastsætter regler om opfyldelse af oplysningspligten i
stk. 1 og 2.
Det følger videre af den gældende § 49 i LOFE, at lovens
§ 27 finder tilsvarende anvendelse, når en erhvervsdrivende,
der yder rådgivning i forbindelse med omsætning af fast
ejendom, værdiansætter en ejendom med henblik på køb
eller salg.
Der er ingen gældende regler i LOFE om erhvervsmæssig
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom.
Erhvervsmæssig forbrugerrådgivning eller -bistand i for-
bindelse med køb af fast ejendom, som har karakter af
juridisk rådgivning, kan efter gældende ret efter omstændig-
hederne være omfattet af lov om juridisk rådgivning eller
den tilhørende bekendtgørelse om god skik for juridisk råd-
givning. For en nærmere beskrivelse heraf henvises til afsnit
3.7. i de almindelige bemærkninger.
Det foreslås, at § 48 nyaffattes.
Det foreslås i stk. 1, at en erhvervsdrivende, der yder råd-
givning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom,
skal varetage køberens interesser, og eventuel rådgivning
skal være relevant, retvisende og fyldestgørende.
Bestemmelsen vil medføre, at der indføres regler om er-
hvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom i LOFE.
Bestemmelsen vil finde anvendelse for alle forbrugerfor-
hold, hvor en erhvervsdrivende yder erhvervsmæssig råd-
givning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom,
uanset om den erhvervsdrivende er godkendt ejendomsmæg-
ler eller ikke, dog med undtagelse af jordfordelingsplan-
læggere som led i udøvelsen af jordfordelingsprocessen,
advokater som led i udøvelsen af selvstændig advokatvirk-
somhed og finansielle virksomheder, i det omfang der er
selvstændige regler, som regulerer det pågældende erhverv,
jf. lovforslagets § 1, nr. 5. Det følger af LOFE § 4, stk.
1, nr. 2, at der ved forbruger forstås følgende: En person,
som handler med henblik på afhændelse af en fast ejendom,
når ejendommen hovedsageligt har været anvendt ikkeer-
hvervsmæssigt af vedkommende, eller erhvervelse af en fast
ejendom, når ejendommen hovedsageligt er bestemt til ikke-
erhvervsmæssig anvendelse for vedkommende.
Rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom kan
bl.a. være juridisk rådgivning samt rådgivning om handlens
vilkår.
Bistand i forbindelse med køb af fast ejendom kan f.eks.
være berigtigelse af handelen eller indhentning af tilladel-
ser. Berigtigelse er en samlet betegnelse for alle de opgaver,
som sælgers ejendomsmægler eller købers rådgiver vareta-
ger for at få afsluttet en handel. Opgaver under betegnelsen
berigtigelse kan f.eks. være tinglysningsmæssige ekspeditio-
ner, udarbejdelse af refusionsopgørelse og frigivelse af kø-
besummen. Oftest aftales, at enten sælgers ejendomsmægler
eller køberrådgiver varetager hele berigtigelsen. Det kan
dog også aftales, at ejendomsmægleren varetager nogle af
opgaverne under berigtigelsen, og købers rådgiver alene va-
retager én eller flere af opgaverne, men ikke alle. Et eksem-
pel på indhentelse af en tilladelse kan være en tilladelse fra
Civilstyrelsen til en udlændings erhvervelse af fast ejendom
i Danmark eller fra Bolig- og Planstyrelsen til et selskabs
erhvervelse af fast ejendom, som ikke skal anvendes til hel-
årsbeboelse eller i erhvervsøjemed.
Hvis en køberrådgiver i forbindelse med en kundes køb
af en fast ejendom f.eks. orienterer kunden om reglerne
vedrørende tinglysning af skødet eller om prioritetsrække-
23
følgen af hæftelserne i ejendommen, vil den juridiske ydelse
være en del af rådgivningen i forbindelse med køb af fast
ejendom. Det samme vil som udgangspunkt gælde, hvis en
køberrådgiver i forbindelse med en kundes køb af en fast
ejendom f.eks. påtager sig at udfærdige en ægtepagt for
kunden.
Køberrådgivers juridiske rådgivning vil efter omstændig-
hederne tillige kunne være omfattet af lov om juridisk råd-
givning. Læs nærmere herom i bemærkningerne til lovfor-
slagets § 2, nr. 1.
Det foreslås i stk. 2, at den erhvervsdrivende skal udføre
sit hverv omsorgsfuldt og udvise en adfærd, som er i over-
ensstemmelse med god skik, herunder handle redeligt og
loyalt over for køberen. Den erhvervsdrivende skal udføre
sit hverv grundigt, samvittighedsfuldt og i overensstemmel-
se med, hvad berettigede hensyn til køberens tarv tilsiger,
samt behandle sagen med den fornødne hurtighed, herunder
holde køberen løbende orienteret om sagens forløb.
Bestemmelsen vil indføre regler om god skik for rådgiv-
ning eller bistand ved køb af fast ejendom. Med god skik
forstås den adfærd, som en god og omhyggelig erhvervs-
drivende udviser, og som opfylder de faglige og etiske krav,
der må opstilles på grundlag af lovgivningens regler om
køberrådgiverens opgaver og gængse standarder for god
brancheadfærd. Der er tale om en retsstandard, som er
udtryk for den kvalitet i udøvelsen af erhvervet, der med
rimelighed må kunne forventes i en given situation og på
et givent tidspunkt. Begrebet god skik for rådgivning eller
bistand ved køb af fast ejendom lader sig ikke fastlægge
præcist, men vil være afhængig af den til enhver tid rådende
opfattelse, således at kravet til den pågældendes adfærd må
tilpasses ændringer i samfundsforholdene. Begrebet rummer
dog en fast kerne af normer, der vil være gældende til en-
hver tid.
Det foreslås i stk. 3, at ingen må være repræsentant for
både sælger og køber i samme handel. Det gælder for en
ejer, en ansat eller en person med tilsvarende tilknytning til
ejendomsformidlingsvirksomheden.
Bestemmelsen vil betyde, at en erhvervsdrivende, der yder
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom, ikke må være repræsentant for både sælger og køber i
samme handel. Det foreslåede stk. 3, 1. pkt., svarer til den
gældende § 26, stk. 1, i LOFE, som omhandler god skik for
ejendomsmæglere.
Bestemmelsen vil gælde for en ejer, en ansat eller en
person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlings-
virksomheden. Det vil sige, at en erhvervsdrivende, der yder
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom, ikke må være ejer, en ansat eller en person med tilsva-
rende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden, der
er repræsentant for sælger af samme ejendom. Det foreslåe-
de stk. 3, 2. pkt., svarer til den gældende § 26, stk. 2, i
LOFE, som omhandler god skik for ejendomsmæglere.
Det foreslås i stk. 4, at har den erhvervsdrivende en væ-
sentlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel
indgås, skal den erhvervsdrivende oplyse køber herom. Den
erhvervsdrivende skal give oplysningerne i 1. pkt. til køber
i aftalen om rådgivning eller bistand og til sælger skrift-
ligt. Opstår interessen først på et senere tidspunkt, skal den
erhvervsdrivende oplyse køber og sælger skriftligt herom
umiddelbart efter det tidspunkt, hvor interessen opstår. Der
er tale om en oplysningspligt, og rådgiveren vil kunne straf-
fes med bøde, hvis oplysningspligten ikke iagttages, jf. lov-
forslagets § 1, nr. 44.
Det foreslåede stk. 4 svarer i hovedtræk til den gældende
§ 35, stk. 1, i LOFE om væsentlig økonomisk eller personlig
interesse.
Bestemmelsen vil betyde, at den erhvervsdrivende ikke
skal oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse
i, at handelen indgås, men alene hvis interessen er væsent-
lig. Det findes at være af væsentlig betydning for køberen,
hvis den erhvervsdrivende har et økonomisk incitament ud-
over vederlaget. Som eksempel på den erhvervsdrivendes
økonomiske interesser i den pågældende ejendom kan næv-
nes direkte ejerskab eller indirekte gennem flere selskaber.
Den erhvervsdrivendes ejerskab eller medejerskab af en
ejendom kan dog blive så indirekte eller ubetydelig, at
det knapt vil være muligt og ikke kan forventes, at den er-
hvervsdrivende har et opdateret kendskab hertil. Det gælder
eksempelvis medejerskab via større investeringsforeninger
eller pensionsopsparing gennem en pensionskasse. En sådan
interesse vil ikke være omfattet af oplysningspligten.
Et eksempel på, at den erhvervsdrivende kan have en per-
sonlig interesse, er, hvis den erhvervsdrivendes ægtefælle
eller samlever har en væsentlig personlig eller økonomisk
interesse i ejendommen, herunder ejerinteresser. Er der tale
om den erhvervsdrivendes nærtstående, kan der foreligge
inhabilitet, jf. § 26, stk. 1. Såfremt den erhvervsdrivende
bliver beriget ved indgåelse af handelen, udover vederlaget
fra køberen, har den erhvervsdrivende tillige en økonomisk
interesse i handelen.
Det samme gælder, hvis virksomhedens ejer, en ansat i
virksomheden eller en person med tilsvarende tilknytning til
virksomheden har en væsentlig personlig eller økonomisk
interesse i ejendommen, og den erhvervsdrivende er bekendt
hermed. Hvis der er tale om ejerinteresser fra nogen i sidst-
nævnte persongruppe, må det antages, at den erhvervsdri-
vende som udgangspunkt er bekendt hermed. Dette kan dog
næppe antages, hvis ejerskabet er minimalt eller indirekte,
f.eks. hvor en kollega er medlem af en investeringsforening,
som frasælger delen af en ejendomsportefølje. Det er såle-
des særligt disse persongruppers væsentlige interesser, der er
væsentlige i forhold til den erhvervsdrivende, som kan have
en personlig interesse i, om en handel indgås, hvilket den
erhvervsdrivende i så fald skal oplyse køberen om.
Hvis den pågældende ejendom, der skal indgås en han-
del om, tilhører den erhvervsdrivendes ven, bekendte, forret-
ningsforbindelse eller lignende, har det formodningen for
sig, at oplysningspligten vil gælde. Det vil således som of-
test have en betydning for køberen, at den erhvervsdrivende
kender sælgeren personligt og derfor kan have en person-
lig eller økonomisk interesse i, at handelen indgås. Der
24
vil dog være tale om en konkret vurdering i det enkelte
tilfælde. Som eksempel på relationer til sælger, som altid
bør oplyses, er, hvis sælger er en god ven eller en anden
person, som den erhvervsdrivende har en tættere privat eller
professionel relation til.
Hvis den erhvervsdrivende i forbindelse med sit hverv
som ejendomsmægler tidligere har haft samme ejendom til
salg for sælgeren i forbindelse med det samme udbud, gæl-
der § 26, stk. 1, i LOFE.
Der kan endvidere tænkes tilfælde, hvor det ikke er den
erhvervsdrivende køberrådgiver personligt, men en anden
person med tilknytning til virksomheden – f.eks. en anden
ansat – der har en sådan personlig eller økonomisk interesse
i, at handelen indgås, at spørgsmålet om oplysningspligt
eller ej opstår. I disse tilfælde vil vurderingen afhænge
af, hvad den erhvervsdrivende vidste eller burde vide om
interessen. Særligt hvis der er tale om stor geografisk spred-
ning på virksomhedens forretningssteder, som den erhvervs-
drivende måske ikke har nogen løbende kontakt med, kan
det være mindre sandsynligt, at den erhvervsdrivende eller
den person, som har interessen, er vidende om sammenfal-
det. Dette kan man særligt forestille sig i situationer, hvor
sælger er ven med en anden ansat i virksomheden, som ikke
er en del af det forretningssted, hvor den erhvervsdrivende
har tilknytning til. Den interesse, som en anden person i
en anden del af virksomheden har, vil således heller ikke
i praksis kunne påvirke den erhvervsdrivende, hvis den er-
hvervsdrivende ikke er vidende herom.
Den erhvervsdrivende skal altid vurdere konkret, om den-
nes forhold til sælger medfører, at den erhvervsdrivende må
frasige sig aftalen om rådgivning eller bistand i forbindelse
med køb af den pågældende ejendom, bl.a. fordi den er-
hvervsdrivende ikke må repræsentere begge parter i samme
handel og skal varetage køberens interesser.
Hvis sælger selv er vidende om sin relation til den er-
hvervsdrivende, vil det kun være nødvendigt at oplyse køber
herom. Hvis tilknytningen er meget nær, kan den erhvervs-
drivende komme i konflikt med god skik i de foreslåede §
48, stk. 1-3.
Det foreslås i stk. 5, at Erhvervsstyrelsen fastsætter nær-
mere regler om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i
forbindelse med køb af fast ejendom.
Bemyndigelsen vil blive udnyttet til at udstede en ny be-
kendtgørelse, der bl.a. fastsætter konkrete opgaver og pligter
for erhvervsdrivende, der yder erhvervsmæssig rådgivning
eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, herun-
der om oplysningspligten i overensstemmelse med den fore-
slåede § 48.
Det foreslås, at § 49 nyaffattes.
Det foreslås i stk. 1, at når en erhvervsdrivende, der
yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast
ejendom, skal foretage en værdiansættelse af en ejendom
på vegne af køber, skal den erhvervsdrivende tage hensyn
til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indret-
ning samt bygningernes alder og tilstand.
At der skal foretages en værdiansættelse af en ejendom på
vegne af køber kan f.eks. være tilfældet i situationer, hvor
køber og sælger selv har fundet hinanden, og der ikke har
medvirket en sælgermægler.
Med den foreslåede bestemmelse vil der for en erhvervs-
drivende, der yder rådgivning i forbindelse med køb af fast
ejendom, gælde lignende regler for værdiansættelse af en
ejendom på vegne af en køber som for værdiansættelse af
en ejendom af en ejendomsmægler med henblik på salg, jf.
LOFE § 27.
For situationer, hvor køber ikke efterspørger en decideret
vurdering af ejendommen, foreslås i stk. 2, at såfremt den
erhvervsdrivende skal foretage et uforpligtende prisoverslag
for ejendommen uden fysisk besigtigelse af ejendommen,
skal den erhvervsdrivende udtrykkeligt oplyse køberen om,
at der ikke er tale om en værdiansættelse, og at prisoversla-
get er foretaget uden fysisk besigtigelse af ejendommen.
Bestemmelsen vil finde anvendelse for alle erhvervsdriv-
ende, der yder erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i
forbindelse med køb af fast ejendom, uanset om den er-
hvervsdrivende er godkendt ejendomsmægler eller ikke.
Til nr. 24
Den gældende § 51 i LOFE fastsætter regler om Discipli-
nærnævnet for Ejendomsmæglere. Det følger af den gælden-
de § 51, stk. 1, 3. pkt., i LOFE, at nævnets formand og
medlemmer udpeges af Erhvervsstyrelsen, der ligeledes kan
udpege en eller flere dommere som næstformænd.
Det følger af den gældende § 51, stk. 3, at Erhvervssty-
relsen stiller sekretariatsbistand til rådighed for disciplinær-
nævnet og fastsætter en forretningsorden for nævnet.
Det foreslås i § 51, stk. 1, 3. pkt., og stk. 3, at kompe-
tencen til at stille sekretariatsbistand til rådighed for disci-
plinærnævnet og fastsætte en forretningsorden for nævnet
ændres fra Erhvervsstyrelsen til Nævnenes Hus.
Ændringen skal ses i lyset af, at da Nævnenes Hus blev
etableret i 2016 som en selvstændig styrelse under Erhvervs-
ministeriet, blev disciplinærnævnet samt dettes sekretariat
overflyttet fra Erhvervsstyrelsen til Nævnenes Hus.
Bestemmelsen vil således medføre, at det fremgår klart
af loven, at det er Nævnenes Hus, der har kompetencen til
at udpege nævnets formand og medlemmer, og at det er
Nævnenes Hus, der har kompetencen til at stille sekretariats-
bistand til rådighed for disciplinærnævnet og fastsætte en
forretningsorden for nævnet.
Til nr. 25
Det følger af § 51, stk. 1, 4. pkt., i LOFE, at formandskab
og medlemmer af disciplinærnævnet udpeges for en periode
på 4 år.
Det foreslås at ændre stk. 1, 4. pkt., således, at formand-
skab og medlemmer fremover udpeges for en periode op til
4 år.
Forslaget vil indebære, at formandskab og medlemmer
vil blive udpeget for en periode op til 4 år i stedet for en
periode på 4 år. Med forslaget kan et nyt medlem mv., der
udpeges, fordi et andet medlem udtræder inden periodens
25
udløb, udpeges for den resterende del af perioden, således at
beskikkelsesperioden udløber samtidig med de øvrige med-
lemmer af nævnet.
Der er med forslaget ikke i øvrigt tilsigtet nogen ændrin-
ger i bestemmelsens anvendelsesområde.
Til nr. 26
Det følger af den gældende § 51, stk. 2, 3. pkt., i LOFE,
at i sager, hvor rettighedsfrakendelse kan komme på tale,
skal der dog foruden formanden altid medvirke mindst 2
ejendomsmæglere, mindst 2 repræsentanter for forbrugerne
og mindst 2 sagkyndige personer, jf. § 53, stk. 2.
Det foreslås i stk. 2, 3. pkt., at henvisningen til § 53, stk. 2,
ændres til § 53, stk. 3.
Bestemmelsen er en konsekvensrettelse af lovforslagets §
1, nr. 31, hvor det foreslås at indsætte et nyt stk. 2 i § 53,
hvorefter det gældende stk. 2 bliver til stk. 3.
Ændringen vil ikke medføre materielle ændringer.
Til nr. 27
Det følger af den gældende § 52, stk. 1, 1. pkt., i LOFE,
at disciplinærnævnet behandler klager over, at en ejendoms-
mægler, som er godkendt i henhold til § 6 i LOFE, har
tilsidesat de pligter, som følger af LOFE.
Efter de gældende regler behandler disciplinærnævnet ik-
ke klager over, at en ejendomsmægler, som er godkendt
i henhold til § 6, og som yder rådgivning eller bistand i
forbindelse med køb af fast ejendom, tilsidesætter de plig-
ter, som følger af §§ 48 og 49 i LOFE, som gælder for
enhver erhvervsdrivende, som yder rådgivning eller bistand
i forbindelse med omsætning af fast ejendom, eller af § 50 i
LOFE, som gælder for enhver erhvervsdrivende.
Det foreslås, at § 52, stk. 1, 1. pkt., ændres, således at
disciplinærnævnet tillige behandler klager over, at en ejen-
domsmægler, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse
med køb af fast ejendom, har tilsidesat de pligter, som følger
af §§ 48-50.
Bestemmelsen vil betyde, at disciplinærnævnet får kom-
petence til at behandle klager over, at en ejendomsmægler,
der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med bl.a.
køb af fast ejendom, har tilsidesat sine pligter. Det betyder,
at ejendomsmæglere, der bl.a. yder erhvervsmæssig rådgiv-
ning i forbindelse med køb af fast ejendom, kan blive ind-
bragt for disciplinærnævnet for ikke at overholde reglerne i
LOFE, herunder god skik.
Henset til at formålet med disciplinærnævnet er at være
adfærdsregulerende for ejendomsmæglerbranchen, bør god-
kendte ejendomsmæglere kunne indbringes for disciplinær-
nævnet, uanset om ejendomsmægleren rådgiver sælger eller
køber i forbindelse med omsætning af fast ejendom.
Til nr. 28
Det følger af det gældende § 52, stk. 3, 2. pkt., i LOFE,
at er klagen indbragt af Erhvervsstyrelsen, Skatteministeri-
et, anklagemyndigheden, Klagenævnet for Ejendomsformid-
ling, Dansk Ejendomsmæglerforening eller Forbrugerrådet,
skal disciplinærnævnet behandle klagen.
Det foreslås, at § 52, stk. 3, 2. pkt., ændres, således at
betegnelsen for Forbrugerrådet opdateres til Forbrugerrådet
Tænk.
Ændringen vil ikke medføre materielle ændringer.
Til nr. 29
Det følger af den gældende § 52, stk. 4, i LOFE, at Er-
hvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, at klageren skal
betale et gebyr til disciplinærnævnet for at få behandlet en
klage.
Denne bemyndigelse er udnyttet i bekendtgørelse nr. 356
af 18. april 2016 om gebyr vedrørende klager til og driften
af Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
Klageren betaler således i dag et klagegebyr på 250 kr.
for at indsende en klage til disciplinærnævnet. Klagegebyret
tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvist medhold i
sin klage.
Der er ingen gældende regler i LOFE om, at disciplinær-
nævnet kan fortsætte sagsbehandlingen, selvom klager tilba-
gekalder klagen. Der er ligeledes ingen gældende regler om,
at disciplinærnævnet af egen drift kan genåbne sager, hvis
en ejendomsmægler eller ejendomsformidlingsvirksomhed
ikke senest på forfaldsdagen betaler en bøde udstedt af di-
sciplinærnævnet.
Det fremgår således af lovbemærkningerne til § 52 i
LOFE, at såfremt klageren taber interessen for sagen under-
vejs eller trækker sin klage tilbage, betyder det ikke, at
sagen automatisk bortfalder. Er en sag rejst, og klagen viser
sig berettiget, har klageren ikke mulighed for at standse
disciplinærnævnets sagsbehandling. Det vil bero på en kon-
kret vurdering fra disciplinærnævnet, hvorvidt disciplinær-
nævnets sagsbehandling skal fortsætte, hvis klageren taber
interessen for sagen undervejs eller trækker sin klage tilba-
ge.
Det fremgår ligeledes af lovbemærkningerne til § 52 i
LOFE, at disciplinærnævnet – under iagttagelse af alminde-
lige forvaltningsretlige regler – skal have en vis frihed til at
udvide sagen efter de oplysninger og undersøgelser, der er
fremkommet under sagsbehandlingen.
Der er videre i gældende ret ingen regler om, at discipli-
nærnævnet skal indgive en politianmeldelse.
Disciplinærnævnet har i dag adgang til at indgive en poli-
tianmeldelse, men ikke en pligt hertil. Hidtil har disciplinær-
nævnet ikke indgivet politianmeldelser.
Disciplinærnævnet behandler sager om, at godkendte
ejendomsmæglere har tilsidesat de pligter, som følger af
LOFE, forskrifter udstedt i medfør heraf og god ejendoms-
mæglerskik. Reglerne om misbrug af titel angår alene per-
soner, der ikke er godkendte ejendomsmæglere.
Praksis vedrørende andre nævn inden for Erhvervsmini-
steriets område er, at det er styrelserne/tilsynet, der foretager
politianmeldelser på de lovansvarlige områder.
26
På denne baggrund foreslås det at ophæve det gældende §
52, stk. 4, og i stedet indsætte stk. 4-6.
Dette vil medføre, at Erhvervsstyrelsen ikke længere kan
fastsætte regler om, at klageren skal betale et gebyr til disci-
plinærnævnet for at få behandlet en klage.
Det foreslås i stk. 4, at hvis en sag er rejst, kan disci-
plinærnævnet fortsætte sagsbehandlingen, selvom klager til-
bagekalder klagen. Disciplinærnævnet kan ligeledes tage
klagepunkter op af egen drift, hvis nævnet finder grundlag
herfor.
Bestemmelsen i stk. 4, 1. pkt., vil tydeliggøre gældende
praksis, hvorefter disciplinærnævnet kan fortsætte sagsbe-
handlingen, selvom klager tilbagekalder klagen. Bestemmel-
sen vil ikke medføre materielle ændringer.
Bestemmelsen i stk. 4, 2. pkt., vil give disciplinærnævnet
mulighed for at tage klagepunkter op af egen drift, hvis
nævnet finder grundlag herfor. Bestemmelsen vil betyde, at
disciplinærnævnet får mulighed for at tage klagepunkter op
af egen drift, uden at klagepunktet er en del af den klage, der
er indgivet, hvis nævnet bliver opmærksom på et forhold,
som kan være en lovovertrædelse, herunder i strid med god
skik.
Det foreslås i stk. 5, at hvis en ejendomsmægler eller
en ejendomsformidlingsvirksomhed ikke senest på forfalds-
dagen betaler en disciplinær bøde udstedt i medfør af §
53, stk. 1 og 5, er der tale om overtrædelse af god ejen-
domsmæglerskik, og disciplinærnævnet kan af egen drift
genoptage den disciplinære sag, som ligger til grund for den
disciplinære bøde.
Dermed vil det fremgå af bestemmelsen, at der er tale
om overtrædelse af god ejendomsmæglerskik, hvis en ejen-
domsmægler eller en ejendomsformidlingsvirksomhed ikke
senest på forfaldsdagen betaler bøder, der er udstedt af disci-
plinærnævnet, og giver disciplinærnævnet kompetence til at
genoptage disciplinære sager af egen drift.
Det foreslås i stk. 6, at når disciplinærnævnet konstaterer,
at en eller flere af de indklagede i en given sag anvender
betegnelsen ejendomsmægler, uden at være godkendt ejen-
domsmægler, oversender disciplinærnævnet relevante sags-
akter til Erhvervsstyrelsen med henblik på en vurdering af,
om der bør indgives en politianmeldelse.
En sådan praksis vil sikre, at der foretages en konkret
vurdering i forhold til hver enkelt sag, og at der indgives
politianmeldelse i de sager, hvor der findes grundlag herfor.
Til nr. 30
Det følger af den gældende § 53, stk. 1, i LOFE, at en
ejendomsmægler, som tilsidesætter sine pligter efter denne
lov, af disciplinærnævnet kan tildeles en advarsel eller på-
lægges en bøde på maksimalt 300.000 kr. Bøden tilfalder
statskassen.
Efter de gældende regler er den mildeste sanktion en ad-
varsel, som er en tilkendegivelse af, at ejendomsmægleren
har tilsidesat sine pligter efter LOFE og regler udstedt i
medfør heraf, herunder god ejendomsmæglerskik.
Disciplinærnævnet skal offentliggøre nævnets afgørelser,
jf. § 53, stk. 6, i LOFE og § 13, stk. 3 og 4, i bekendtgørelse
om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
I afgørelser, hvor indklagede er frifundet, eller hvor disci-
plinærnævnet har afvist at behandle sagen, skal indklagede
anonymiseres ved offentliggørelsen. I afgørelser, hvor ind-
klagede findes skyldig i de indbragte forhold, skal indklage-
de ikke anonymiseres i 2 år fra afgørelsens offentliggørelse.
Det foreslås, at stk. 1, 1. pkt., ændres således, at en ejen-
domsmægler kan få udtalt kritik.
Bestemmelsen vil medføre, at disciplinærnævnet får en
ny sanktionsmulighed i forlængelse af de øvrige, hvorefter
nævnet har mulighed for at udtale kritik i mindre alvorlige
sager, som en formel irettesættelse, der ikke er en frifindel-
se, men som er en mildere sanktion end en advarsel.
Afgørelser om udtale af kritik skal ikke offentliggøres af
disciplinærnævnet, jf. lovforslagets § 1, nr. 32, om ændring
af § 53, stk. 6, som bliver stk. 7.
Tanken er, at reglerne i bekendtgørelse om Disciplinær-
nævnet for Ejendomsmæglere for offentliggørelse ændres,
således at ejendomsmæglers navn ved en udtalelse af kritik
ikke bliver offentliggjort på disciplinærnævnets hjemmesi-
de.
Til nr. 31
Efter de gældende regler i LOFE er der ikke mulighed
for, at en ejendomsmægler betinget kan frakendes sin god-
kendelse.
Revisornævnet har i dag mulighed for at sanktionere en
revisor med en betinget frakendelse af den pågældende re-
visors godkendelse. Det er arbejdsgruppens opfattelse, at
der også på ejendomsmæglerområdet vil kunne opstå situa-
tioner, hvor der ikke er et fuldt tilstrækkeligt grundlag for
at frakende en ejendomsmægler godkendelsen, men hvor
forholdet dog er så groft, at det synes nødvendigt at kun-
ne gøre ejendomsmægleren tydeligt opmærksom på, ved
en mærkbar sanktion, at den udviste adfærd er uønsket og
kan lede til en frakendelse af godkendelsen som ejendoms-
mægler, hvis den fortsættes. Det er derfor arbejdsgruppens
opfattelse, at disciplinærnævnet bør have mulighed for at
sanktionere ejendomsmæglere med en betinget frakendelse
af den pågældende ejendomsmæglers godkendelse.
Det foreslås i § 53, stk. 2, at hvis en ejendomsmægler har
gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse
ved udøvelsen af sin virksomhed som ejendomsmægler, kan
disciplinærnævnet betinget frakende vedkommende godken-
delsen som ejendomsmægler. Betinget frakendelse sker på
vilkår af, at vedkommende i en prøvetid på mindst 1 år og
højest 5 år regnet fra disciplinærnævnets afgørelse ikke til-
sidesætter god ejendomsmæglerskik under sådanne omstæn-
digheder, at vedkommende efter en samlet bedømmelse skal
frakendes godkendelsen. Indbringer en ejendomsmægler, se-
nest 4 uger efter at disciplinærnævnets afgørelse er meddelt
den pågældende, afgørelsen for domstolene, og stadfæster
retten afgørelsen om betinget frakendelse, regnes prøvetiden
fra endelig dom. Ved betinget frakendelse udsættes fastsæt-
27
telsen af frakendelsestiden. Begår ejendomsmægleren i prø-
vetiden et nyt forhold, der medfører frakendelse af godken-
delsen, fastsætter disciplinærnævnet en fælles frakendelse
for dette forhold og det tidligere påkendte forhold.
Bestemmelsen vil betyde, at disciplinærnævnet får en ny
sanktionsmulighed, hvorefter nævnet har mulighed for at
sanktionere en ejendomsmægler med en betinget frakendel-
se i de sager, hvor der foreligger grov tilsidesættelse af ejen-
domsmæglerens pligter, men hvor der ikke er tilstrækkeligt
grundlag for en ubetinget frakendelse, jf. den gældende §
53, stk. 2, som bliver stk. 3, kan komme på tale, f.eks. som
følge af at de udviste forhold giver grund til at antage, at
den pågældende ikke i fremtiden vil udøve virksomheden
på forsvarlig måde. Der må lægges vægt på, om ejendoms-
mægleren har tilsidesat sine pligter på en sådan måde, at
forbrugerens stilling forringes. De bestemmelser i loven,
som særligt beskytter forbrugeren, er reglen om god ejen-
domsmæglerskik i § 24, forbuddet i § 26 mod at være repræ-
sentant for både sælger og køber i samme handel (herunder
forbuddet mod selvindtræde, jf. § 23), oplysningspligten i
§ 35 om økonomiske og personlige interesser i handlen og
oplysnings- og undersøgelsespligterne i §§ 44 og 45. Over-
holdelsen af disse regler har stor betydning for forbrugerne i
en ejendomshandel og for tilliden til ejendomsmægleren.
En afgørelse om betinget frakendelse forudsættes at kunne
kombineres med ikendelse af bøde i henhold til sædvanlig
praksis for den pågældende type forseelse.
Virkningen af en betinget frakendelse vil være, at den
pågældende ejendomsmægler får en særlig påtale om, at
kvaliteten af de udførte opgaver i forbindelse med et formid-
lingsopdrag ikke lever op til gældende standarder og god
ejendomsmæglerskik, og at en fortsættelse af den udviste
adfærd er uønsket og kan lede til en frakendelse af godkend-
elsen som ejendomsmægler. En betinget frakendelse vil ikke
i sig selv påvirke ejendomsmæglerens mulighed for udøvel-
sen af sit erhverv eller muligheden for at være anført som
ansvarlig ejendomsmægler på formidlingsopdrag.
I forbindelse med en betinget frakendelse fastsætter disci-
plinærnævnet en prøvetid på mindst 1 år og højest 5 år. Når
prøvetiden ikke bør være under 1 år, skyldes det, at en korte-
re prøvetid har ringe forebyggende effekt, da det er for kort
tid til, at det vil have en effekt, idet et formidlingsopdrag of-
te kan strække sig over flere måneder alt efter situationen på
ejendomsmarkedet på det pågældende tidspunkt. En hoved-
regel om en prøvetid på 2 år synes at være passende. Fast-
sættelsen af den konkrete prøvetid bør ske ud fra en konkret
vurdering af overtrædelsens karakter og overvejelser om
den forventede forebyggende effekt. Prøvetiden skal være så
lang, at den bliver følelig, modsat må den ikke være så lang,
at den strider mod proportionalitetsprincippet.
En ejendomsmægler, der har fået en betinget frakendelse,
kan senest 4 uger efter, at disciplinærnævnets afgørelse er
meddelt den pågældende, indbringe afgørelsen for domsto-
lene. Hvis retten stadfæster afgørelsen om betinget frakend-
else, regnes prøvetiden fra den dato, hvor der er afsagt ende-
lig dom herom.
Såfremt en ejendomsmægler i prøvetiden tilsidesætter de
pligter, som stillingen medfører, skal disciplinærnævnet tage
stilling til, om frakendelsen skal gøres ubetinget. Ved vurde-
ringen af, om frakendelsen skal gøres ubetinget, eller om
afgørelsen om betinget frakendelse skal forblive, indgår, om
den tilsidesættelse af ejendomsmæglerens pligter, som ejen-
domsmægleren nu findes skyldig i, er af så alvorlig karakter,
at vedkommende efter en samlet vurdering bør frakendes
godkendelsen.
Det er ikke enhver forseelse, som en ejendomsmægler be-
går i prøvetiden, der bør medføre, at frakendelsen gøres ube-
tinget. En forseelse, som alene medfører en advarsel eller
mindre bøde, bør således ikke medføre, at frakendelsen gø-
res ubetinget. I dette tilfælde skal den betingede frakendelse
have sit forblivende, og den nye forseelse skal sanktioneres
særskilt.
En kendelse om en betinget frakendelse vil blive offentlig-
gjort i ikkeanonymiseret form i 2 år fra kendelsens offentlig-
gørelse, jf. § 53, stk. 6, i LOFE og § 13, stk. 3 og 4, i
bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmægle-
re.
Det gældende stk. 2-6 bliver herefter stk. 3-7.
Til nr. 32
Disciplinærnævnet skal offentliggøre nævnets afgørelser,
jf. § 53, stk. 6, i LOFE og § 13, stk. 3 og 4, i bekendtgørelse
om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. I afgørelser,
hvor indklagede er frifundet, eller hvor disciplinærnævnet
har afvist at behandle sagen, skal indklagede anonymise-
res ved offentliggørelsen. I afgørelser, hvor indklagede fin-
des skyldig i de indbragte forhold, skal indklagede ikke
anonymiseres i 2 år fra afgørelsens offentliggørelse. Disci-
plinærnævnet offentliggør afgørelser på disciplinærnævnets
hjemmeside, www.naevneneshus.dk. På hjemmesiden er der
en søgefunktion, hvor forbrugere kan fremsøge eventuelle
afgørelser for en given ejendomsmægler eller ejendomsfor-
midlingsvirksomhed.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at det vil være propor-
tionelt, og at det kan have en forebyggende effekt, hvis di-
sciplinærnævnet offentliggør en liste med navne på de ejen-
domsmæglere og ejendomsformidlingsvirksomheder, der ik-
ke betaler bøder udstedt af disciplinærnævnet efter udløbet
af betalingsfristen og ved efterfølgende sædvanlige rykker-
procedure, og bøden derfor oversendes til Gældsstyrelsen
med henblik på inddrivelse.
Det foreslås, at der i § 53, stk. 6, der bliver stk. 7, indsæt-
tes, at disciplinærnævnet offentliggør en liste med navne
på de ejendomsmæglere eller ejendomsformidlingsvirksom-
heder, der har forfaldne ubetalte disciplinære bøder udstedt
af disciplinærnævnet. 1. pkt. gælder dog ikke for afgørelser
om udtale af kritik, jf. stk. 1.
Det er arbejdsgruppens opfattelse, at en øget mulighed for
offentliggørelse ikke bør gå ud over en tidsmæssig begræns-
ning på 2 år, som er fundet proportionelt i forhold til forhol-
dets karakter, privatlivets fred, forvaltningens tavshedspligt
og de samfundsmæssige hensyn.
28
En øget mulighed for offentliggørelse af ejendomsmægle-
re, der ikke har betalt bøder udstedt af disciplinærnævnet,
er efter arbejdsgruppens opfattelse endnu mere indgribende
end den nuværende mulighed for offentliggørelse, idet det
omhandler fysiske personers økonomiske forhold.
Derfor bør der tages endnu mere hensyn til privatlivets
fred og sikres proportionalitet. Derfor er det arbejdsgrup-
pens opfattelse, at den tidsmæssige periode, hvor en ejen-
domsmægler kan stå på en sådan liste, bør forkortes.
Til sammenligning ses det både i Klagenævnet og Disci-
plinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige,
at fysiske personer med navns nævnelse kun kan stå på lig-
nende lister i op til 1 år, jf. § 24, stk. 6, i bekendtgørelse om
behandling af forbrugerklager i Nævnenes Hus samt Forbru-
gerklagenævnet og § 18, stk. 3, i bekendtgørelse om disci-
plinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.
På den baggrund er det arbejdsgruppens opfattelse, at en
ejendomsmægler eller ejendomsformidlingsvirksomhed ikke
bør fremgå af listen i mere end 1 år. Ejendomsmægleren
eller ejendomsformidlingsvirksomheden bør have mulighed
for at kunne henvende sig til disciplinærnævnet med doku-
mentation for betaling af bøden inkl. eventuelle renter mv.
(f.eks. ved fremvisning af en gældsattest udstedt af Gælds-
styrelsen) for derved at blive slettet fra listen tidligere end
efter 1 år.
Det er tanken, at der fastsættes nærmere regler om offent-
liggørelse af en liste med navne på de ejendomsmæglere
eller ejendomsformidlingsvirksomheder, der har forfaldne
ubetalte disciplinære bøder udstedt af disciplinærnævnet, i
bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmægle-
re.
Der er foretaget en afvejning af på den ene side ejen-
domsmæglernes interesse i at beskytte oplysninger om deres
eventuelle fortrolige forhold og på den anden side offentlig-
hedens interesse i, at en sådan oplysning offentliggøres.
Det er vurderingen, at hensynene til forbrugeroplysning
samt sikring af lige konkurrencevilkår er tilstrækkeligt væg-
tige til – over for ejendomsmæglernes interesse i at beskytte
oplysninger om deres forhold – at der bør være adgang til på
internettet at offentliggøre navne på ejendomsmæglere, der
har forfaldne ubetalte disciplinære bøder udstedt af discipli-
nærnævnet.
Offentliggørelsen sigter mod at sikre, at forbrugere og
virksomheder får en reel mulighed for i forbindelse med
valg af ejendomsmægler at undlade at benytte ejendoms-
mæglere, der har handlet i strid med regler i LOFE og god
skik.
Grundlaget for databehandlingen er databeskyttelsesfor-
ordningens artikel 6, og princippet om proportionalitet i da-
tabeskyttelsesforordningens artikel 5 er iagttaget. Der vil ske
underretning af den pågældende ejendomsmægler i overens-
stemmelse med databeskyttelsesforordningens artikel 13 og
14.
Ændringen vil ligeledes medføre, at disciplinærnævnet
ikke offentliggør afgørelser om udtale af kritik. Udtale af
kritik er en formel irettesættelse, der ikke er en frifindelse,
men som er en mildere sanktion end en advarsel. Se også
bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 30.
Til nr. 33
Der er ingen gældende regler i LOFE om, at Nævnenes
Hus kan fastsætte nærmere regler om disciplinærnævnets
offentliggørelse af afgørelser og en liste med navne på de
ejendomsmæglere eller ejendomsformidlingsvirksomheder,
der har forfaldne ubetalte disciplinære bøder udstedt af di-
sciplinærnævnet.
Det foreslås, at der i § 53 indsættes et nyt stk. 8, hvoref-
ter Nævnenes Hus fastsætter nærmere regler om disciplinær-
nævnets offentliggørelse i henhold til stk. 7 om, at discipli-
nærnævnet skal offentliggøre nævnets afgørelser og en liste
med navne på de ejendomsmæglere eller ejendomsformid-
lingsvirksomheder, der har forfaldne ubetalte disciplinære
bøder udstedt af disciplinærnævnet.
Bestemmelsen vil give Nævnenes Hus bemyndigelse til at
fastsætte nærmere regler i henhold til § 53, stk. 7, og skal
ses i sammenhæng med lovforslagets § 1, nr. 32, hvorefter
disciplinærnævnet skal offentliggøre en liste med navne på
de ejendomsmæglere eller ejendomsformidlingsvirksomhe-
der, der har forfaldne ubetalte disciplinære bøder udstedt af
disciplinærnævnet.
Der er allerede fastsat regler for disciplinærnævnets of-
fentliggørelse af nævnets afgørelser i bekendtgørelse om
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. Tanken med den
nye bemyndigelse er, at der ligeledes i bekendtgørelse om
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere skal fastsættes
nærmere regler om offentliggørelse af en liste med navne
på de ejendomsmæglere eller ejendomsformidlingsvirksom-
heder, der har forfaldne ubetalte disciplinære bøder udstedt
af disciplinærnævnet.
Til nr. 34
Der er ingen gældende regler i LOFE om, at der ikke
må udøves erhvervsmæssige aktiviteter i forbindelse med
formidling af salg af fast ejendom, der er rettet mod el-
ler udføres for en forbruger, hvis den pågældende person
eller virksomhed har forfaldne ubetalte disciplinære bøder
udstedt af disciplinærnævnet.
Det foreslås at indsætte en ny § 53 a, der bestemmer, at
en fysisk eller juridisk person ikke må udøve erhvervsmæs-
sige aktiviteter i forbindelse med formidling af salg af fast
ejendom, der er rettet mod eller udføres for en forbruger,
hvis den pågældende person eller virksomhed har forfaldne
ubetalte disciplinære bøder udstedt af Disciplinærnævnet
for Ejendomsmæglere. Betales de forfaldne bøder, må den
pågældende fysiske eller juridiske person genoptage de er-
hvervsmæssige aktiviteter, der er omtalt i 1. pkt.
Bestemmelsen vil betyde, at der indføres et forbud mod
at udøve erhvervsmæssige aktiviteter i forbindelse med for-
midling af salg af fast ejendom, der er rettet mod eller
udføres for forbrugere, hvis en fysisk eller juridisk person
har forfaldne ubetalte bøder udstedt af Disciplinærnævnet
for Ejendomsmæglere.
29
Et sådant forbud vil indebære, at en ejendomsmægler,
der har modtaget en disciplinærbøde, men ikke har betalt
denne, ikke vil kunne arbejde som ejendomsmægler, der
formidler salg af fast ejendom til eller for forbrugere, så
længe ejendomsmægleren har forfaldne ubetalte disciplinæ-
re bøder udstedt af Disciplinærnævnet for Ejendomsmæg-
lere. Forbuddet vil ligeledes indebære, at en person, der
som ejendomsmægler har modtaget en disciplinærbøde, men
ikke har betalt denne, ikke vil kunne være medhjælper i
en ejendomsformidlingsvirksomhed. Forbuddet vil således
gælde for både godkendte ejendomsmæglere og for person-
er, som ikke længere er godkendte ejendomsmæglere. Et
forbud vil også indebære, at en virksomhed ikke ville kunne
fortsætte med formidling af salg af fast ejendom til eller for
forbrugere.
Forbuddet vil gælde i perioden, fra betalingsfristen for
disciplinærbøden er udløbet, og indtil den disciplinære bøde
betales, eller der er indgået en afdragsordning med Gælds-
styrelsen. Betaling af den disciplinære bøde eller indgåelse
af en afdragsordning med Gældsstyrelsen vil medføre, at
forbuddet ophører, medmindre afdragsordningen mislighol-
des.
Hvorvidt der vil kunne indgås en afdragsordning med
Gældsstyrelsen vil blive vurderet i forhold til skyldners
samlede gæld, der er under inddrivelse hos Gældsstyrelsen
og efter Gældsstyrelsens sædvanlige praksis for indgåelse
af afdragsordninger om virksomhedsgæld, jf. Den juridiske
vejledning afsnit G. A. 3.1.1.2.3.
Til nr. 35
Det følger af den gældende § 54 i LOFE, at disciplinær-
nævnet til enhver tid efter ansøgning kan ophæve en fraken-
delse efter § 53, stk. 2. Er frakendelsen sket indtil videre, og
afslår nævnet ansøgning om ophævelse af frakendelsen, kan
den pågældende forlange afgørelsen prøvet ved domstolene,
hvis der er forløbet 5 år efter frakendelsen, og mindst 2 år
efter at generhvervelse af godkendelsen senest er nægtet ved
dom. § 53, stk. 2, 2. pkt., og § 64, stk. 1, 2. og 3. pkt.,
finder tilsvarende anvendelse i forhold til nævnets afgørelse
om ophævelse af frakendelse.
Det foreslås i § 54, 1. pkt., at henvisningen til § 53, stk. 2,
ændres til § 53, stk. 3.
Ændringen er en konsekvensrettelse af lovforslagets § 1,
nr. 31, hvor det foreslås at indsætte et nyt § 53, stk. 2,
hvorefter det gældende § 53, stk. 2, bliver til § 53, stk.
3. Ændringen vil ikke medføre materielle ændringer.
Det foreslås i § 54, 3. pkt., at henvisningen til § 53, stk. 2,
2. pkt., ændres til § 53, stk. 3, 2. pkt., og at henvisningen til
§ 64, stk. 1, 2. og 3. pkt., ændres til § 64, stk. 1, 4. og 5. pkt.
Ændringen er en konsekvensrettelse af lovforslagets § 1,
nr. 30, hvor det foreslås at indsætte et nyt § 53, stk. 2,
hvorefter det gældende § 53, stk. 2, bliver til § 53, stk. 3, og
lovforslagets § 1, nr. 41, hvorefter § 64, stk. 1, nyaffattes.
Ændringen vil ikke medføre materielle ændringer.
Til nr. 36
Det følger af den gældende § 56 i LOFE, at Erhvervssty-
relsen kan fastsætte, at finansiering af disciplinærnævnet
sker ved opkrævning af et gebyr hos alle godkendte ejen-
domsmæglere, jf. § 6. Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nær-
mere regler om gebyrets størrelse.
Det foreslås i § 56, at Erhvervsstyrelsens kompetence til
at fastsætte, at finansiering af disciplinærnævnet sker ved
opkrævning af et gebyr hos alle godkendte ejendomsmægle-
re, jf. § 6, og til at fastsætte nærmere regler om gebyrets
størrelse, overgår til at være Nævnenes Hus’ kompetence.
Ændringen skyldes, at kompetencen er overflyttet fra Er-
hvervsstyrelsen til Nævnenes Hus. Ændringen skal ses i ly-
set af, at i forbindelse med etableringen af Nævnenes Hus i
2016 som en selvstændig styrelse under Erhvervsministeriet,
blev disciplinærnævnet samt dettes sekretariat overflyttet fra
Erhvervsstyrelsen til Nævnenes Hus.
Ændringen vil ikke medføre materielle ændringer.
Til nr. 37
Det følger af den gældende § 57, stk. 2, i LOFE, at bortset
fra § 53, stk. 4, finder §§ 51-55 og 64 tilsvarende anvendelse
for personer, som er etableret i et tilsvarende erhverv som
ejendomsmæglererhvervet i et andet EU-land, i et EØS-land
eller i Schweiz, og som midlertidigt og lejlighedsvis leverer
ejendomsmæglerydelser her i landet, jf. § 13, stk. 1.
Det foreslås i § 57, stk. 2, at henvisningen til § 53, stk. 4,
ændres til § 53, stk. 5.
Ændringen er en konsekvensrettelse af lovforslagets § 1,
nr. 31, hvor det foreslås at indsætte et nyt § 53, stk. 2,
hvorefter det gældende § 53, stk. 4, bliver § 53, stk. 5.
Ændringen vil ikke medføre materielle ændringer.
Til nr. 38
Det følger af den gældende § 57, stk. 3, i LOFE, at Er-
hvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, at personer, der har
anmeldt til styrelsen, at de midlertidigt og lejlighedsvis vil
levere ejendomsmæglerydelser her i landet, jf. § 13, stk.
1, skal betale et gebyr, der bidrager til finansieringen af
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
Det foreslås i § 57, stk. 3, at Erhvervsstyrelsen ændres til
Nævnenes Hus, og at styrelsen ændres til Erhvervsstyrelsen.
Ændringen skyldes, at kompetencen er overflyttet fra Er-
hvervsstyrelsen til Nævnenes Hus. Ændringen skal ses i ly-
set af, at i forbindelse med etableringen af Nævnenes Hus i
2016 som en selvstændig styrelse under Erhvervsministeriet,
blev disciplinærnævnet samt dettes sekretariat overflyttet fra
Erhvervsstyrelsen til Nævnenes Hus.
Ændringen vil endvidere tydeliggøre, at det er til Er-
hvervsstyrelsen, at personer skal anmelde, at de midlertidigt
og lejlighedsvis vil levere ejendomsmæglerydelser her i lan-
det, jf. § 13, stk. 1.
Ændringen vil ikke medføre materielle ændringer.
Til nr. 39
Det følger af den gældende § 61, 1. pkt., i LOFE, at
30
Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, at skriftlig kom-
munikation til og fra disciplinærnævnet om forhold, som
er omfattet af denne lov eller af regler udstedt i medfør af
denne lov, skal foregå digitalt.
Det foreslås i § 61, 1. pkt., at Erhvervsstyrelsen ændres til
Nævnenes Hus.
Ændringen skyldes, at kompetencen er overflyttet fra Er-
hvervsstyrelsen til Nævnenes Hus. Ændringen skal ses i ly-
set af, at i forbindelse med etableringen af Nævnenes Hus i
2016 som en selvstændig styrelse under Erhvervsministeriet,
blev disciplinærnævnet samt dettes sekretariat overflyttet fra
Erhvervsstyrelsen til Nævnenes Hus.
Ændringen vil ikke medføre materielle ændringer.
Til nr. 40
Det følger af den gældende § 62, stk. 1, 1. pkt., i LOFE,
at hvor det efter denne lov eller regler udstedt i medfør
af denne lov er krævet, at et dokument, som er udstedt
af andre end Erhvervsstyrelsen eller Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere, skal være underskrevet, kan dette krav
opfyldes ved anvendelse af en teknik, der sikrer entydig
identifikation af den, som har udstedt dokumentet, jf. dog
stk. 2.
Det foreslås, at stk. 1, 1. pkt., ændres, således, at der efter
Erhvervsstyrelsen indsættes Nævnenes Hus.
Ændringen vil betyde, at hvor det efter LOFE eller regler
udstedt i medfør af LOFE er krævet, at et dokument, som er
udstedt af andre end Erhvervsstyrelsen, Nævnenes Hus eller
disciplinærnævnet, skal være underskrevet, kan dette krav
opfyldes ved anvendelse af en teknik, der sikrer entydig
identifikation af den, som har udstedt dokumentet, jf. dog
stk. 2.
Ændringen skal ses i lyset af, at i forbindelse med etable-
ringen af Nævnenes Hus i 2016 som en selvstændig styrelse
under Erhvervsministeriet, blev disciplinærnævnet samt det-
tes sekretariat overflyttet fra Erhvervsstyrelsen til Nævnenes
Hus.
Til nr. 41
Det følger af den gældende § 64, stk. 1, i LOFE, at en
afgørelse efter § 10 og § 53, stk. 2, kan af den, som afgørel-
sen vedrører, forlanges indbragt for retten. Begæring herom
skal være modtaget i Erhvervsstyrelsen, senest 4 uger efter
at afgørelsen er meddelt den pågældende. Erhvervsstyrelsen
anlægger sag mod den pågældende i den borgerlige retsple-
jes former.
Det foreslås i stk. 1, at en afgørelse efter § 10 og § 53, stk.
3, kan af den, afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for ret-
ten. Anmodning om indbringelse af en afgørelse efter § 10
skal være modtaget i Erhvervsstyrelsen, senest 4 uger efter,
at afgørelsen er meddelt den pågældende. Erhvervsstyrelsen
anlægger sag mod den pågældende i den borgerlige retsple-
jes former. Anmodning om indbringelse af en afgørelse efter
§ 53, stk. 3, skal være modtaget i Nævnenes Hus, senest 4
uger efter at afgørelsen er meddelt den pågældende. Nævne-
nes Hus anlægger sag mod den pågældende i den borgerlige
retsplejes former.
Bestemmelsen vil betyde, at en afgørelse efter § 10 om, at
Erhvervsstyrelsen kan fratage en ejendomsmægler godken-
delsen, hvis ejendomsmægleren har forfalden gæld til det
offentlige på 100.000 kr. eller derover, kan forlanges ind-
bragt for retten af den ejendomsmægler, som afgørelsen ve-
drører. Sager indbringes som udgangspunkt for byretten. Ef-
ter stk. 1, 2. pkt., skal begæring om indbringelse for retten
af en afgørelse efter § 10 være modtaget i Erhvervsstyrelsen,
senest 4 uger efter at en afgørelse om rettighedsfrakendelse
er meddelt den pågældende. Fristen regnes fra dagen efter,
at afgørelsen er meddelt, og udløber således på samme uge-
dag som den dag, hvor afgørelsen er meddelt, blot 4 uger
senere.
Bestemmelsen vil endvidere betyde, at en afgørelse efter
§ 53, stk. 3, om, at disciplinærnævnet kan begrænse den
pågældendes adgang til at udøve ejendomsformidling eller
frakende ejendomsmægleren godkendelsen på tid fra 6 må-
neder til 5 år eller indtil videre, kan forlanges indbragt for
retten af den ejendomsmægler, som afgørelsen vedrører.
Sager indbringes som udgangspunkt for byretten. Efter
stk. 1, 4. pkt., skal begæring om indbringelse for retten af en
afgørelse efter § 53, stk. 3, være modtaget i Nævnenes Hus,
senest 4 uger efter at en afgørelse om rettighedsfrakendelse
er meddelt den pågældende. Fristen regnes fra dagen efter,
at afgørelsen er meddelt, og udløber således på samme uge-
dag som den dag, hvor afgørelsen er meddelt, blot 4 uger
senere. Hvis retten finder, at nævnets afgørelse om fraken-
delse har været lovlig, kan retten træffe bestemmelse om, at
anken ikke har opsættende virkning.
Til nr. 42
Det følger af den gældende § 64, stk. 3, 1. pkt., at anmod-
ning om sagsanlæg vedrørende en afgørelse efter § 53, stk.
2, har opsættende virkning, men retten kan ved kendelse
bestemme, at den pågældende under sagens behandling ikke
må foretage opgaver som ejendomsmægler.
Det foreslås i stk. 3, 1. pkt., at henvisningen til § 53, stk. 2,
ændres til § 53, stk. 3.
Ændringen skal ses i sammenhæng med lovforslagets §
1, nr. 31, hvor det foreslås at indsætte et nyt § 53, stk. 2,
hvorefter det gældende § 53, stk. 2, bliver § 53, stk. 3.
Ændringen er således en konsekvensrettelse og vil ikke
medføre materielle ændringer.
Til nr. 43
Det følger af den gældende § 65, stk. 1, at overtrædelse af
§ 7, § 8, stk. 3, § 11, stk. 1, § 13, stk. 2, 1. pkt., eller stk. 3, §
14, stk. 1, § 19, stk. 1, § 20, stk. 1, § 21, stk. 1-3, § 22, § 23,
§ 26, § 28, stk. 1, § 30, § 31, § 35, stk. 1 eller 2, § 36, stk.
1 eller 2, § 38, stk. 1-3, § 39, stk. 1, § 40, stk. 1, § 41, stk. 1
eller 2, § 42, § 43, stk. 1, § 44, § 45, § 48, stk. 1 eller 2, eller
§ 50, stk. 1, straffes med bøde, medmindre strengere straf er
forskyldt efter anden lovgivning.
31
Det foreslås i stk. 1, at henvisningen til § 48, stk. 1 eller 2,
ændres til § 48, stk. 1-4.
Bestemmelsen vil betyde, at overtrædelse af de foreslåede
§ 48, stk. 1-4, jf. lovforslaget § 1, nr. 23, straffes med bøde,
medmindre strengere straf er forskyldt efter anden lovgiv-
ning.
Til nr. 44
Det følger af den gældende § 65, stk. 2, at i regler fastsat i
medfør af § 1, stk. 6, § 3, stk. 3, § 13, stk. 5, § 14, stk. 4, §
19, stk. 3, § 20, stk. 2, § 21, stk. 4, § 29, stk. 4, § 35, stk. 3,
§ 36, stk. 3, § 37, stk. 2 og 3, § 38, stk. 4, § 39, stk. 2, § 40,
stk. 2, § 41, stk. 3, § 43, stk. 3, § 46, stk. 4, og § 48, stk. 3,
kan der fastsættes straf af bøde for overtrædelse af reglerne.
Det foreslås i stk. 2, at henvisningen til § 48, stk. 3,
ændres til § 48, stk. 5.
Ændringen vil betyde, at overtrædelse af regler fastsat i
medfør af § 48, stk. 5, straffes med bøde.
Til nr. 45
Der er ingen gældende regler i LOFE om straf for over-
trædelse af § 53 a om, at en fysisk eller juridisk person
ikke må udøve erhvervsmæssige aktiviteter i forbindelse
med formidling af salg af fast ejendom, der er rettet mod
eller udføres for en forbruger, hvis den pågældende person
eller virksomhed har forfaldne ubetalte disciplinære bøder
udstedt af Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
Det foreslås i § 65, stk. 4, at overtrædelse af § 53 a straffes
med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.
Bestemmelsen vil betyde, at hvis en fysisk eller jurid-
isk person hverken betaler en bøde udstedt af Disciplinær-
nævnet for Ejendomsmæglere senest på forfaldsdagen eller
indgår en frivillig afdragsordning med Gældsstyrelsen og
samtidig fortsætter med at udøve erhvervsmæssige aktivite-
ter i forbindelse med formidling af salg af fast ejendom,
der er rettet mod eller udføres for en forbruger i henhold
til LOFE, kan den erhvervsdrivende ifalde strafansvar for
overtrædelse af forbuddet. Herefter vil den erhvervsdriven-
de kunne idømmes straf ved domstolene i form af bøde
eller fængsel indtil 4 måneder. Idømmelse af fængselsstraf
forudsættes alene at ske i sager om adskillige overtrædelser,
overtrædelser der har fundet sted over en længere periode
eller i gentagelsestilfælde.
Fastsættelsen af straffen vil fortsat bero på domstolenes
konkrete vurdering i det enkelte tilfælde af samtlige om-
stændigheder i sagen, og det angivne strafniveau vil kunne
fraviges i op- og nedadgående retning, hvis der i den kon-
krete sag foreligger skærpende eller formildende omstæn-
digheder, jf. herved de almindelige regler om straffens fast-
sættelse i straffelovens kapitel 10.
Til § 2
Til nr. 1
Lov om juridisk rådgivning finder i medfør af lovens
§ 1, stk. 1, anvendelse på enhver, der i erhvervsmæssigt
øjemed driver virksomhed med rådgivning af overvejende
juridisk karakter, når modtageren af rådgivningen (forbruge-
ren) hovedsagelig handler uden for sit erhverv. Rådgiveren
har bevisbyrden for, at rådgivningen ikke er omfattet af lo-
ven. I forarbejderne til bestemmelsen fremgår, at rådgivning
af overvejende juridisk karakter skal forstås sådan, at rådgi-
verens hovedydelse består i juridisk rådgivning. Er den juri-
diske rådgivning accessorisk i forhold til anden rådgivning,
falder rådgivningen uden for lovens anvendelsesområde, jf.
Folketingstidende 2005-06, tillæg A, side 1995.
Det følger af lovens § 1, stk. 2, at loven ikke omfatter ju-
ridisk rådgivning, der ydes af advokater som led i udøvelsen
af selvstændig advokatvirksomhed. Det følger endvidere af
lovens § 1, stk. 3, at loven ikke omfatter juridisk rådgivning
ydet af finansielle virksomheder, i det omfang økonomi- og
erhvervsministeren har udstedt regler om god skik på det
pågældende område.
Erhvervsmæssig forbrugerrådgivning eller -bistand ydet
i forbindelse med køb af fast ejendom, som har karakter
af juridisk rådgivning, er således efter omstændighederne
omfattet af lov om juridisk rådgivning og den tilhørende
bekendtgørelse om god skik for juridisk rådgivning. For
en nærmere beskrivelse heraf henvises til afsnit 3.7. i de
almindelige bemærkninger.
Det fremgår af § 2, stk. 6, i lov om juridisk rådgivning,
at en rådgiver ikke må modtage betroede midler fra kunden
eller på kundens vegne.
Det fremgår af § 2, stk. 7, i lov om juridisk rådgivning, at
en rådgiver ikke må yde rådgivning i en sag i tilfælde, hvor
rådgiveren selv eller dennes nærtstående har en særlig per-
sonlig eller økonomisk interesse i sagens udfald. Det samme
gælder i tilfælde, hvor rådgiveren eller dennes nærtstående
samtidig rådgiver eller tidligere i samme sag har rådgivet
andre, der har en sådan interesse.
Det fremgår videre af § 3 i lov om juridisk rådgivning,
at Forbrugerombudsmanden fører tilsyn med overholdelse
af loven og forskrifter udstedt i medfør af lovens § 2, stk.
8. Tilsynet føres efter markedsføringslovens regler.
Det fremgår af § 4 i lov om juridisk rådgivning, at over-
trædelse af denne lov og forskrifter udstedt i medfør heraf
straffes med bøde, medmindre højere straf er forskyldt efter
anden lovgivning. Det følger af lovens § 4, stk. 2, at der
kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar
efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Der gælder i dag ingen undtagelser fra loven i forhold til
erhvervsmæssig juridisk rådgivning ydet i forbindelse med
køb af fast ejendom.
Med henblik på at undgå uoverensstemmelser mellem lov
om juridisk rådgivning og LOFE og for at undgå uklarhed
om, hvilket regelsæt der finder anvendelse, foreslås det, at
der i § 1 i lov om juridisk rådgivning indsættes et nyt stk.
4, hvorefter lovens § 2, stk. 6 og 7, ikke omfatter erhvervs-
mæssig juridisk rådgivning ydet i forbindelse med køb af
fast ejendom, i det omfang erhvervsministeren har udstedt
regler om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbin-
delse med køb af fast ejendom.
32
Den nye bestemmelse vil medføre, at dele af lov om ju-
ridisk rådgivning ikke vil omfatte erhvervsmæssig juridisk
rådgivning ydet i forbindelse med køb af fast ejendom. For-
slaget skal ses i sammenhæng med de foreslåede ændringer
af LOFE, som vil betyde, at interessekonflikter vil blive re-
guleret særskilt i LOFE. Derudover er det tanken, at hjemlen
i det foreslåede § 48, stk. 5, i LOFE til at udstede en be-
kendtgørelse om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i
forbindelse med køb af fast ejendom vil blive udnyttet. Hen-
sigten er, at spørgsmålet om modtagelse af betroede midler
vil blive reguleret særskilt i bekendtgørelsen.
Interessekonflikter for køberrådgivere er reguleret i det
foreslåede § 48, stk. 4, i LOFE, jf. lovforslagets § 1, nr.
23. Den foreslåede bestemmelse vil i hovedtræk svare til
det gældende § 35, stk. 1, i LOFE om væsentlig økonomisk
eller personlig interesse. Ved at fastsætte selvstændige regler
i LOFE og undtage køberrådgivere fra § 2, stk. 7, i lov
om juridisk rådgivning, vil der gælde lignende regler for
køberrådgivere som for ejendomsmæglere. Der er tale om en
oplysningspligt, og rådgiveren vil kunne straffes med bøde,
hvis oplysningspligten ikke iagttages, jf. lovforslagets § 1,
nr. 44.
Køberrådgivere har i de fleste tilfælde brug for at modta-
ge betroede midler fra køber til betaling af tinglysningsaf-
gift. På denne baggrund er det tanken at udnytte hjemlen
i det foreslåede § 48, stk. 5, i LOFE til bl.a. at fastsætte
en bestemmelse om, at den erhvervsdrivende må modtage
betroede midler fra køberen, hvis vedkommende er under-
lagt en garantiordning. Ved at fastsætte selvstændige regler i
LOFE og undtage køberrådgivere fra § 2, stk. 6, i lov om ju-
ridisk rådgivning vil køberrådgivere, i det omfang erhvervs-
ministeren har udstedt regler om erhvervsmæssig rådgivning
eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, kunne
modtage betroede midler.
Den nye bestemmelse vil endvidere medføre, at der for så
vidt angår erhvervsmæssig juridisk rådgivning ikke længere
vil kunne straffes med hjemmel i § 4 i lov om juridisk
rådgivning med henvisning til lovens § 2, stk. 6 og 7. Brud
på oplysningspligten, der er fastsat i LOFE § 48, stk. 4,
vil dog i medfør af LOFE kunne straffes med bøde. Der
henvises til de specielle bemærkningerne til lovforslagets
§ 1, nr. 44. Derudover er det som nævnt hensigten, at der
udstedes en bekendtgørelse om erhvervsmæssig rådgivning
eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, som
vil indeholde bestemmelser om bl.a. betroede midler. Det er
planen, at bekendtgørelsen vil indeholde en strafbestemmel-
se, herunder for overtrædelse af bestemmelsen om betroede
midler.
De øvrige bestemmelser i lov om juridisk rådgivning vil
fortsat finde anvendelse hvad angår erhvervsmæssig juridisk
rådgivning ydet i forbindelse med køb af fast ejendom. For-
brugerombudsmanden vil således fortsat føre tilsyn med
overholdelse af lovens øvrige bestemmelser.
Den foreslåede ændring skal ses i sammenhæng med lov-
forslagets § 1, nr. 3, hvorefter anvendelsesområdet for lov
om formidling af fast ejendom m.v. udvides til at omfatte
erhvervsmæssig rådgivning i forbindelse med køb af fast
ejendom. For nærmere herom henvises til lovforslagets § 1,
nr. 3, og de tilhørende bemærkninger.
Til § 3
Det foreslås i stk. 1, at loven træder i kraft den 1. januar
2024, jf. dog stk. 2.
Efter det foreslåede stk. 1 vil lovens § 1, nr. 1-17 og
19-45, træde i kraft den 1. januar 2024.
Der er tale om erhvervsrettet lovgivning, hvorfor loven
skal sættes i kraft enten den 1. januar eller den 1. juli. Den 1.
januar findes mest hensigtsmæssigt.
Ikrafttrædelsesdatoen er fastsat af hensyn til at give bran-
chen tilstrækkelig tid til at omstille sig til de nye regler.
Det foreslås i stk. 2, at lovens § 1, nr. 18, træder i kraft den
1. januar 2025.
Lovforslagets § 1, nr. 18, indeholder et nyt krav om, at en
ansvarlig ejendomsmægler maksimalt kan føre tilsyn med
5 personer. Den foreslåede overgangsperiode vil give bran-
chen tilstrækkelig tid til at indrette sig efter de nye krav,
herunder efteruddanne ansatte om nødvendigt.
Til § 4
Den foreslåede § 4 angiver lovens territoriale gyldigheds-
område.
Det foreslås i stk. 1, at loven ikke gælder for Færøerne og
Grønland, jf. dog stk. 2. Det skyldes, at lov om formidling af
fast ejendom m.v. ikke gælder for Færøerne og Grønland.
Det foreslås i stk. 2, at lovens § 2 som udgangspunkt
ikke gælder for Færøerne og Grønland, men ved kongelig
anordning kan sættes i kraft for Færøerne med de ændringer,
som de færøske forhold tilsiger.
33
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
§ 1
I lov om formidling af fast ejendom m.v., jf. lovbekendt-
gørelse nr. 510 af 24. februar 2021, foretages følgende æn-
dringer:
§ 1. Loven finder anvendelse ved
1) erhvervsmæssig formidling af salg af fast ejendom og
2) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom.
Stk. 2. Med undtagelse af reglerne i § 19, stk. 3, §§ 21,
27 og 36, § 37, stk. 1, nr. 3 og 4, og stk. 2 og 3, og §§ 39,
40, 41, 42 og 46 gælder kapitel 4 og 5 ikke for aktiviteter
omfattet af stk. 1, nr. 2.
Stk. 3. ---
Stk. 4. §§ 48 og 49 gælder for enhver erhvervsdrivende,
der yder rådgivning og bistand i forbindelse med omsætning
af fast ejendom.
Stk. 5-6. ---
1. I § 1, stk. 1, nr. 1, ændres »ejendom og« til: »ejendom,«.
2. I § 1, stk. 1, nr. 2, ændres »ejendom.« til: »ejendom, og«.
3. I § 1, stk. 1, indsættes som nr. 3:
»3) erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse
med køb af fast ejendom.«
4. I § 1, stk. 2, indsættes som 2. pkt.:
»Kapitel 5 gælder ikke for aktiviteter omfattet af stk. 1, nr.
3.«
5. § 1, stk. 4, affattes således:
»Stk. 4. §§ 48 og 49 gælder for enhver erhvervsdrivende,
der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af
fast ejendom, dog ikke jordfordelingsplanlæggere som led
i udøvelsen af jordfordelingsprocessen, advokater som led i
udøvelsen af selvstændig advokatvirksomhed samt finansiel-
le virksomheder, i det omfang der er selvstændige regler,
som regulerer det pågældende erhverv.«
§ 3. Loven finder, uanset hvor den faste ejendom er be-
liggende, anvendelse, når en væsentlig del af den erhvervs-
mæssige formidling af salg af fast ejendom eller det er-
hvervsmæssige udbud og salg af fast ejendom udføres i
Danmark, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. ---
Stk. 3. ---
6. I § 3, stk. 1, ændres »eller det erhvervsmæssige udbud og
salg af fast ejendom« til: », det erhvervsmæssige udbud og
salg af fast ejendom eller den erhvervsmæssige rådgivning
eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom«.
§ 4. I denne lov forstås ved:
1) Ejendomsformidlingsvirksomhed: En juridisk enhed,
som beskæftiger sig med formidling af salg af fast ejendom
til eller for forbrugere.
2) Forbruger: En person, som handler med henblik på af-
hændelse af en fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig
har været anvendt ikkeerhvervsmæssigt af vedkommende,
eller erhvervelse af en fast ejendom, når ejendommen ho-
vedsagelig er bestemt til ikkeerhvervsmæssig anvendelse for
vedkommende.
3)-4) ---
Stk. 2. ---
7. I § 4, stk. 1, nr. 1, indsættes efter »salg af fast ejendom«:
»eller rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom«.
8. I § 4, stk. 1, nr. 2, ændres »afhændelse« til: »afhændelse
eller erhvervelse«.
34
§ 5. ---
Stk. 2. ---
Stk. 3. Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om registerets
førelse, herunder om indberetning hertil.
9. I § 5, stk. 3, ændres »hertil.« til: »hertil, og hvilke oplys-
ninger fra registeret der offentliggøres i Det Centrale Virk-
somhedsregister.«
§ 6. ---
Stk. 2. ---
1) ---
2) hvis den pågældende har forfalden gæld til det offentli-
ge på 50.000 kr. eller derover.
Stk. 3-5. ---
10. I § 6, stk. 2, nr. 2, ændres »forfalden« til: »misligholdt«,
og efter »derover« indsættes », som er under inddrivelse«.
§ 8. ---
Stk. 2. En ejendomsmægler, der deponerer sin godken-
delse, slettes af det offentlige register over godkendte ejen-
domsmæglere.
Stk. 3. ---
Stk. 4. En person, der har deponeret sin godkendelse,
kan efter anmodning herom blive godkendt igen, hvis be-
tingelserne i § 6, stk. 1, nr. 1-4 og 7, er opfyldt og hvis
vedkommende ikke har forfalden gæld til det offentlige på
100.000 kr. eller derover.
11. § 8, stk. 2, affattes således:
»Stk. 2. Deponerer en ejendomsmægler sin godkendelse,
registreres godkendelsen som deponeret i det offentlige re-
gister over godkendte ejendomsmæglere.«
12. § 8, stk. 4, affattes således:
»Stk. 4. En person, der har deponeret sin godkendelse, kan
efter anmodning herom få registreret sin godkendelse som
aktiv i det offentlige register over godkendte ejendomsmæg-
lere, hvis betingelserne i § 6, stk. 1, nr. 1-4 og 7, og stk. 2, er
opfyldt.«
§ 10. Erhvervsstyrelsen kan fratage en ejendomsmægler
godkendelsen, hvis ejendomsmægleren har forfalden gæld
til det offentlige på 100.000 kr. eller derover, jf. dog § 11,
stk. 2. En afgørelse efter 1. pkt. skal indeholde oplysning om
adgang til prøvelse ved retten efter § 64 og om fristen herfor.
13. I § 10, 1. pkt., ændres »forfalden gæld til det offentlige
på 100.000 kr. eller derover« til: »misligholdt gæld til det
offentlige på 50.000 kr. eller derover, som er under inddri-
velse«.
§ 11. Er en godkendelse som ejendomsmægler bortfaldet
efter § 9, frataget efter § 10 eller frakendt efter § 53, stk. 2,
eller straffelovens § 79, slettes personen af det offentlige re-
gister over godkendte ejendomsmæglere, og vedkommende
må herefter ikke benytte betegnelsen ejendomsmægler eller
sammensætninger hermed m.v., jf. § 7, stk. 1.
Stk. 2. Ophører årsagen til en godkendelses bortfald eller
fratagelse, eller udløber eller ophæves frakendelsen af en
godkendelse, skal godkendelsen efter anmodning på ny sæt-
tes i kraft, og personen skal optages i det offentlige register
over godkendte ejendomsmæglere, hvis betingelserne i § 6,
stk. 1, nr. 1-4 og 7, er opfyldt, og hvis vedkommende ikke
har forfalden gæld til det offentlige på 100.000 kr. eller
derover.
14. I § 11, stk. 1, ændres »§ 53, stk. 2« til: »§ 53, stk. 3«, og
»slettes personen af« ændres til: »registreres ejendomsmæg-
lerens godkendelse som bortfaldet, frataget eller frakendt i«.
15. § 11, stk. 2, affattes således:
»Stk. 2. Ophører årsagen til en godkendelses bortfald eller
fratagelse, eller udløber eller ophæves frakendelsen af en
godkendelse, skal godkendelsen efter anmodning på ny sæt-
tes i kraft, og personen registreres som aktiv i det offentlige
register over godkendte ejendomsmæglere, hvis betingelser-
ne i § 6, stk. 1, nr. 1-4 og 7, og stk. 2, er opfyldt.«
§ 15. Efter anmodning fra Erhvervsstyrelsen skal en advo-
kat godtgøre at være dækket af behørig sikkerhed efter § 14,
stk. 2. Dokumentationen herfor skal være modtaget i styrel-
sen, senest 4 uger efter at anmodningen er meddelt. Modta-
ges dokumentationen ikke senest ved fristens udløb, slettes
advokaten af det offentlige register.
16. I § 15, 3. pkt., ændres »slettes advokaten af« til: »regi-
streres advokatens godkendelse som bortfaldet i«.
Kapitel 5 17. Overskriften til kapitel 5 affattes således:
Ejendomsformidling »Formidling af salg af fast ejendom«.
35
§ 28. ---
Stk. 2. Stk. 1 er ikke til hinder for, at andre personer i ejen-
domsformidlingsvirksomheden kan udføre formidlingsopga-
ver i forbindelse med opdraget under tilsyn af den ansvarlige
ejendomsmægler.
18. I § 28, stk. 2, indsættes som 2. pkt.:
»Den ansvarlige ejendomsmægler må dog maksimalt føre
tilsyn med 5 personer.«
§ 29. ---
Stk. 2-3. ---
Stk. 4. Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om
formidlingsaftalens indhold, herunder oplysning om ejen-
dommen, ejendomsmæglerens rådgivning og ejendomsfor-
midlingsvirksomheden.
19. I § 29 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:
»Stk. 2. Er der indgået aftale om variabelt vederlag, skal
aftalen indeholde oplysning om, på hvilket grundlag veder-
laget beregnes. En sådan aftale skal endvidere indeholde op-
lysning om, hvilket beløb forbrugeren maksimalt kan kom-
me til at betale, og et regneeksempel.«
Stk. 2-4 bliver herefter stk. 3-5.
20. I § 29, stk. 4, der bliver stk. 5, indsættes som 2. pkt.:
»Erhvervsstyrelsen kan endvidere fastsætte regler om, at
visse typer af aftaler om variabelt vederlag er undtaget fra
kravene i stk. 2.«
Kapitel 6 21. Overskriften til kapitel 6 affattes således:
Andre erhvervsdrivende »Enhver erhvervsdrivende«.
22. Overskriften før § 48 affattes således:
Rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom »Erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom«.
§ 48. En erhvervsdrivende, der yder rådgivning i forbin-
delse med omsætning af fast ejendom, skal oplyse forbru-
geren herom, hvis den erhvervsdrivende har en væsentlig
økonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg af
finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til
omsætning af fast ejendom.
Stk. 2. Modtager den erhvervsdrivende provision, rabat el-
ler andet vederlag som følge af formidling, henvisning eller
fremskaffelse af finansiering, forsikring, annoncering eller
andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom,
skal den erhvervsdrivende oplyse forbrugeren, hvorfra dette
vederlag stammer. Den erhvervsdrivende skal endvidere gø-
re forbrugeren bekendt med adgangen til at få oplyst størrel-
sen af provision, rabat eller andet vederlag og på forlangen-
de oplyse herom. Den erhvervsdrivende skal give oplysnin-
gerne skriftligt, og samtidig med at forbrugeren forelægges
de vilkår eller forhold, som den erhvervsdrivende har en
væsentlig interesse i, jf. stk. 1.
Stk. 3. Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om opfyldelse af
oplysningspligten i stk. 1 og 2.
§ 49. § 27 finder tilsvarende anvendelse, når en erhvervsdri-
vende, der yder rådgivning i forbindelse med omsætning af
fast ejendom, værdiansætter en ejendom med henblik på køb
eller salg.
23. §§ 48 og 49 affattes således:
»§ 48. En erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bi-
stand i forbindelse med køb af fast ejendom, skal varetage
køberens interesser, og eventuel rådgivning skal være rele-
vant, retvisende og fyldestgørende.
Stk. 2. Den erhvervsdrivende skal udføre sit hverv om-
sorgsfuldt og udvise en adfærd, som er i overensstemmelse
med god skik, herunder handle redeligt og loyalt over for
køberen. Den erhvervsdrivende skal udføre sit hverv grun-
digt, samvittighedsfuldt og i overensstemmelse med, hvad
berettigede hensyn til køberens tarv tilsiger, samt med den
fornødne hurtighed, herunder holde køberen løbende orien-
teret om sagens forløb.
Stk. 3. Ingen må være repræsentant for både sælger og
køber i samme handel. Det gælder for en ejer, en ansat
eller en person med tilsvarende tilknytning til ejendomsfor-
midlingsvirksomheden.
Stk. 4. Har den erhvervsdrivende en væsentlig økonomisk
eller personlig interesse i, om en handel indgås, skal den
erhvervsdrivende oplyse køber og sælger herom. Den er-
hvervsdrivende skal give oplysningerne i 1. pkt. til køber
i aftalen om rådgivning eller bistand og til sælger skrift-
ligt. Opstår interessen først på et senere tidspunkt, skal den
erhvervsdrivende oplyse køber og sælger skriftligt herom
umiddelbart efter det tidspunkt, hvor interessen opstår.
36
Stk. 5. Erhvervsstyrelsen fastsætter nærmere regler om
erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med
køb af fast ejendom.
§ 49. Når en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller
bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, skal foretage
en værdiansættelse af en ejendom på vegne af køber, skal
den erhvervsdrivende tage hensyn til markedsforholdene,
ejendommens beliggenhed og indretning samt bygningernes
alder og tilstand.
Stk. 2. Såfremt den erhvervsdrivende skal foretage et ufor-
pligtende prisoverslag for ejendommen uden fysisk besigti-
gelse af ejendommen, skal den erhvervsdrivende udtrykke-
ligt oplyse køberen om, at der ikke er tale om en værdian-
sættelse, og at prisoverslaget er foretaget uden fysisk besig-
tigelse af ejendommen.«
§ 51. Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere består af
1 formand, som skal være landsdommer, og mindst 6 andre
medlemmer, hvoraf 2 skal være ejendomsmæglere, 2 skal
være repræsentanter for forbrugerne og 2 skal være personer
med særligt kendskab til ejendomshandel. Ved udvidelse
af medlemskredsen skal der udnævnes forholdsmæssigt li-
ge mange ejendomsmæglere, repræsentanter for forbrugerne
og sagkyndige personer. Nævnets formand og medlemmer
udpeges af Erhvervsstyrelsen, der ligeledes kan udpege en
eller flere dommere som næstformænd. Formandskab og
medlemmer udpeges for en periode på 4 år.
Stk. 2. Ved nævnets behandling af en sag skal der for-
uden formanden eller næstformanden altid deltage mindst
1 ejendomsmægler, 1 repræsentant for forbrugerne og 1
sagkyndig. Deltager flere medlemmer, skal antallet af ejen-
domsmæglere, antallet af repræsentanter for forbrugerne og
antallet af sagkyndige være det samme. I sager, hvor rettig-
hedsfrakendelse kan komme på tale, jf. § 53, stk. 2, skal der
dog foruden formanden altid medvirke mindst 2 ejendoms-
mæglere, mindst 2 repræsentanter for forbrugerne og mindst
2 sagkyndige personer.
Stk. 3. ---
24. I § 51, stk. 1, 3. pkt., og stk. 3, ændres »Erhvervsstyrel-
sen« til: »Nævnenes Hus«.
25. I § 51, stk. 1, 4. pkt., ændres »på« til: »op til«.
26. I § 51, stk. 2, 3. pkt., ændres »§ 53, stk. 2« til: »§ 53, stk.
3«.
§ 52. Disciplinærnævnet behandler klager over, at en
ejendomsmægler, som er godkendt i henhold til § 6, har
tilsidesat de pligter, som følger af denne lov. Klager, der
alene vedrører størrelsen af en ejendomsmæglers vederlag,
og kollegiale sager kan ikke indbringes for nævnet. Discipli-
nærnævnet skal behandle klagerne, uden hensyntagen til om
den indklagede er medlem af en brancheorganisation.
Stk. 2. ---
Stk. 3. Disciplinærnævnet eller formanden kan afvise at
behandle klager fra personer, der ikke har en retlig interesse
i det forhold, klagen angår, og klager, der må anses for
åbenbart grundløse. Er klagen indbragt af Erhvervsstyrelsen,
Skatteministeriet, anklagemyndigheden, Klagenævnet for
Ejendomsformidling, Dansk Ejendomsmæglerforening eller
Forbrugerrådet, skal disciplinærnævnet behandle klagen.
27. I § 52, stk. 1, 1. pkt., ændres »denne lov.« til: »denne
lov, herunder klager over, at en ejendomsmægler, der yder
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom, har tilsidesat de pligter, som følger af §§ 48-50.«
28. I § 52, stk. 3, 2. pkt., ændres »Forbrugerrådet« til: »For-
brugerrådet Tænk«.
29. I § 52 ophæves stk. 4, og i stedet indsættes:
»Stk. 4. Er en klage indgivet for disciplinærnævnet, kan
disciplinærnævnet fortsætte sagsbehandlingen, selvom kla-
ger tilbagekalder klagen. Disciplinærnævnet kan ligeledes
tage klagepunkter op af egen drift, hvis nævnet finder grund-
lag herfor.
Stk. 5. Betaler en ejendomsmægler eller en ejendomsfor-
midlingsvirksomhed ikke senest på forfaldsdagen en disci-
plinær bøde udstedt i medfør af § 53, stk. 1 og 5, er der
37
Stk. 4. Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, at kla-
geren skal betale et gebyr til disciplinærnævnet for at få
behandlet en klage.
tale om overtrædelse af god ejendomsmæglerskik, og disci-
plinærnævnet kan af egen drift genoptage den disciplinære
sag, som ligger til grund for den disciplinære bøde.
Stk. 6. Konstaterer disciplinærnævnet, at en eller flere af
de indklagede i en given sag uberettiget anvender betegnel-
sen ejendomsmægler, oversender disciplinærnævnet relevan-
te sagsakter til Erhvervsstyrelsen med henblik på en vurde-
ring af, om der bør indgives en politianmeldelse.«
§ 53. En ejendomsmægler, som tilsidesætter sine pligter
efter denne lov, kan af disciplinærnævnet tildeles en advarsel
eller pålægges en bøde på maksimalt 300.000 kr. Bøden
tilfalder statskassen.
Stk. 2-5. ---
Stk. 6. Disciplinærnævnet offentliggør sine afgørelser.
30. I § 53, stk. 1, 1. pkt., indsættes efter »disciplinærnæv-
net«: »få udtalt kritik,«.
31. I § 53 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:
»Stk. 2. Har en ejendomsmægler gjort sig skyldig i grov
eller oftere gentagen forsømmelse ved udøvelsen af sin
virksomhed som ejendomsmægler, kan disciplinærnævnet
betinget frakende vedkommende godkendelsen som ejen-
domsmægler. Betinget frakendelse sker på vilkår af, at
vedkommende i en prøvetid på mindst 1 år og højest 5
år regnet fra disciplinærnævnets afgørelse ikke tilsidesætter
god ejendomsmæglerskik under sådanne omstændigheder, at
vedkommende efter en samlet bedømmelse skal frakendes
godkendelsen. Indbringer ejendomsmægleren, senest 4 uger
efter at disciplinærnævnets afgørelse er meddelt den pågæl-
dende, afgørelsen for domstolene, og stadfæster retten af-
gørelsen om betinget frakendelse, regnes prøvetiden fra en-
delig dom. Ved betinget frakendelse udsættes fastsættelsen
af frakendelsestiden. Begår ejendomsmægleren i prøvetiden
et nyt forhold, der medfører frakendelse af godkendelsen,
fastsætter disciplinærnævnet en fælles frakendelse for dette
forhold og det tidligere påkendte forhold.«
Stk. 2-6 bliver herefter stk. 3-7.
32. I § 53, stk. 6, der bliver stk. 7, indsættes efter »afgørel-
ser«: »og en liste med navne på de ejendomsmæglere eller
ejendomsformidlingsvirksomheder, der har forfaldne ubetal-
te disciplinære bøder udstedt af disciplinærnævnet. 1. pkt.
gælder dog ikke for afgørelser om udtale af kritik, jf. stk. 1«.
33. I § 53 indsættes efter stk. 6, der bliver stk. 7, som nyt
stykke:
»Stk. 8. Nævnenes Hus fastsætter nærmere regler om di-
sciplinærnævnets offentliggørelse i henhold til stk. 7.«
34. Efter § 53 indsættes:
»§ 53 a. En fysisk eller juridisk person må ikke udøve
erhvervsmæssige aktiviteter i forbindelse med formidling af
salg af fast ejendom, der er rettet mod eller udføres for
en forbruger, hvis den pågældende person eller virksomhed
har forfaldne ubetalte disciplinære bøder udstedt af discipli-
nærnævnet. Betales de forfaldne bøder, må den pågældende
fysiske eller juridiske person genoptage de erhvervsmæssige
aktiviteter, der er omtalt i 1. pkt.«
§ 54. Disciplinærnævnet kan til enhver tid efter ansøgning
ophæve en frakendelse efter § 53, stk. 2. Er frakendelsen
35. I § 54, 1. pkt., ændres »§ 53, stk. 2« til: »§ 53, stk. 3«,
og i 3. pkt., ændres »§ 53, stk. 2, 2. pkt.« til: »§ 53, stk. 3, 2.
38
sket indtil videre, og afslår nævnet ansøgning om ophævelse
af frakendelsen, kan den pågældende forlange afgørelsen
prøvet ved domstolene, hvis der er forløbet 5 år efter fraken-
delsen, og mindst 2 år efter at generhvervelse af godkendel-
sen senest er nægtet ved dom. § 53, stk. 2, 2. pkt., og § 64,
stk. 1, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse i forhold
til nævnets afgørelse om ophævelse af frakendelse.
pkt.«, og »§ 64, stk. 1, 2. og 3. pkt.« ændres til: »§ 64, stk. 1,
4. og 5. pkt.«.
§ 56. Erhvervsstyrelsen kan fastsætte, at finansiering af
disciplinærnævnet sker ved opkrævning af et gebyr hos alle
godkendte ejendomsmæglere, jf. § 6. Erhvervsstyrelsen kan
fastsætte nærmere regler om gebyrets størrelse.
36. To steder i § 56 ændres »Erhvervsstyrelsen« til: »Nævn-
enes Hus«.
§ 57. ---
Stk. 2. Bortset fra § 53, stk. 4, finder §§ 51-55 og 64
tilsvarende anvendelse for personerne nævnt i stk. 1.
Stk. 3. Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, at per-
soner, der har anmeldt til styrelsen, at de midlertidigt og
lejlighedsvis vil levere ejendomsmæglerydelser her i landet,
jf. § 13, stk. 1, skal betale et gebyr, der bidrager til finansie-
ringen af disciplinærnævnet.
37. I § 57, stk. 2, ændres »§ 53, stk. 4« til: »§ 53, stk. 5«.
38. I § 57, stk. 3, ændres »Erhvervsstyrelsen« til: »Nævne-
nes Hus«, og »styrelsen« ændres til: »Erhvervsstyrelsen«.
§ 61. Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, at skrift-
lig kommunikation til og fra Disciplinærnævnet for Ejen-
domsmæglere om forhold, som er omfattet af denne lov eller
af regler udstedt i medfør af denne lov, skal foregå digitalt. §
59, stk. 2 og 3, og § 60 finder tilsvarende anvendelse.
39. I § 61, 1. pkt., ændres »Erhvervsstyrelsen« til: »Nævne-
nes Hus«.
§ 62. Hvor det efter denne lov eller regler udstedt i medfør
af denne lov er krævet, at et dokument, som er udstedt
af andre end Erhvervsstyrelsen eller Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere, skal være underskrevet, kan dette krav
opfyldes ved anvendelse af en teknik, der sikrer entydig
identifikation af den, som har udstedt dokumentet, jf. dog
stk. 2. Sådanne dokumenter sidestilles med dokumenter med
personlig underskrift.
Stk. 2. ---
40. I § 62, stk. 1, 1. pkt., ændres »Erhvervsstyrelsen eller
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere« til: »Erhvervs-
styrelsen, Nævnenes Hus eller Disciplinærnævnet for Ejen-
domsmæglere«.
§ 64. En afgørelse efter § 10 og § 53, stk. 2, kan af den,
afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for retten. Begæring
herom skal være modtaget i Erhvervsstyrelsen, senest 4 uger
efter at afgørelsen er meddelt den pågældende. Erhvervssty-
relsen anlægger sag mod den pågældende i den borgerlige
retsplejes former.
Stk. 2. ---
Stk. 3. Anmodning om sagsanlæg vedrørende en afgørelse
efter § 53, stk. 2, har opsættende virkning, men retten kan
ved kendelse bestemme, at den pågældende under sagens
behandling ikke må foretage opgaver som ejendomsmæg-
ler. Hvis nævnets afgørelse findes lovlig, kan det i dommen
bestemmes, at anke ikke har opsættende virkning.
41. § 64, stk. 1, affattes således:
»En afgørelse efter § 10 og § 53, stk. 3, kan af den, afgø-
relsen vedrører, forlanges indbragt for retten. Anmodning
om indbringelse af en afgørelse efter § 10 skal være mod-
taget i Erhvervsstyrelsen, senest 4 uger efter at afgørelsen
er meddelt den pågældende. Erhvervsstyrelsen anlægger sag
mod den pågældende i den borgerlige retsplejes former. An-
modning om indbringelse af en afgørelse efter § 53, stk. 3,
skal være modtaget i Nævnenes Hus senest 4 uger efter, at
afgørelsen er meddelt den pågældende. Nævnenes Hus an-
lægger sag mod den pågældende i den borgerlige retsplejes
former.«
42. I § 64, stk. 3, ændres »§ 53, stk. 2« til: »§ 53, stk. 3«.
§ 65. Overtrædelse af § 7, § 8, stk. 3, § 11, stk. 1, § 13,
stk. 2, 1. pkt., eller stk. 3, § 14, stk. 1, § 19, stk. 1, § 20,
stk. 1, § 21, stk. 1-3, § 22, § 23, § 26, § 28, stk. 1, § 30,
43. I § 65, stk. 1, ændres »§ 48, stk. 1 eller 2« til: »§ 48, stk.
1-4«.
39
§ 31, § 35, stk. 1 eller 2, § 36, stk. 1 eller 2, § 38, stk.
1-3, § 39, stk. 1, § 40, stk. 1, § 41, stk. 1 eller 2, § 42, §
43, stk. 1, § 44, § 45, § 48, stk. 1 eller 2, eller § 50, stk.
1, straffes med bøde, medmindre strengere straf er forskyldt
efter anden lovgivning.
Stk. 2. I regler fastsat i medfør af § 1, stk. 6, § 3, stk. 3, §
13, stk. 5, § 14, stk. 4, § 19, stk. 3, § 20, stk. 2, § 21, stk. 4,
§ 29, stk. 4, § 35, stk. 3, § 36, stk. 3, § 37, stk. 2 og 3, § 38,
stk. 4, § 39, stk. 2, § 40, stk. 2, § 41, stk. 3, § 43, stk. 3, §
46, stk. 4, og § 48, stk. 3, kan der fastsættes straf af bøde for
overtrædelse af reglerne.
Stk. 3. ---
44. I § 65, stk. 2, ændres »§ 48, stk. 3« til: »§ 48, stk. 5«.
45. I § 65 indsættes som stk. 4:
»Stk. 4. Overtrædelse af § 53 a straffes med bøde eller
fængsel indtil 4 måneder.«
§ 2
I lov nr. 419 af 9. maj 2006 om juridisk rådgivning foreta-
ges følgende ændring:
§ 1. ---
Stk. 2-3. ---
1. I § 1 indsættes som stk. 4:
»Stk. 4. Lovens § 2, stk. 6 og 7, omfatter ikke erhvervs-
mæssig juridisk rådgivning ydet i forbindelse med køb af
fast ejendom, i det omfang der er fastsat særskilte regler
herom.«
40


Første høring
22. juli 2022 – 2. september 2022
Offentligt
L 90 - Bilag 1
Erhvervsudvalget 2022-23 (2. samling)
22. juli 2022
ERHVERVSSTYRELSEN
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø
Tlf. 35 29 10 00
Fax 35 29 10 01
CVR-nr 10 15 08 17
E-post erst@erst.dk
www.erst.dk
ERHVERVSMINISTERIET
Oversigt over myndigheder og organisationer m.v., der høres over
ændringer til selskabsloven, lov om formidling af fast ejendom m.v.,
lov om næring, restaurationsloven, lov om sikkerhed til søs og lov om
en fælles patentdomstol m.v.
3F
Accura Advokataktieselskab
ADIPA
Advokatfirmaet Vingaardshus
Advokatsamfundet
Advokatrådet
Aera-IP
Akademiet for de Tekniske Videnskaber
Akademikernes
ALK-Abelló
Alkohol & Samfund
AMBU A/S
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
Arbejderbevægelsens Erhvervsråd
Arbejdstilsynet
Arla Foods
ATP - Arbejdsmarkedets Tillægs Pension
Awapatent A/S
Bager- og Konditormestre I Danmark
Bech-Bruun Advokatfirma
Bender von Haller Dragsted
Benzinforhandlernes Fælles Repræsentation
Beskæftigelsesministeriet
BL – Danmarks Almene Boliger
Blå Kors
Boghandlerforeningen
Bryggeriforeningen
Budde, Schou A/S
BUPL
Børne- og Undervisningsministeriet
Børnerådet
Carlsberg A/S
Centralorganisationens Fællesudvalg
CEPOS – Center for Politiske Studier
CEREDA
Chas. Hude A/S
2/6
Chr. Hansen A/S
Coloplast A/S
Computershare
Convatec A/S
Coop Danmark A/S
COPA Copenhagen Patents
Copenhagen Business School
DAKO A/S
DAKOFO
Danders & More Advokatfirma
Danfoss A/S
Danish Venture Capital and Private Equity Association
Danmarks Aktive Forbrugere
Danmarks Apotekerforening
Danmarks Fiskehandlere
Danmarks Nationalbank
Danmarks Restauranter og Caféer,
Danmarks Rederiforening,
Danmarks Skibskredit A/S,
Danmarks Statistik,
Danmarks Tekniske Universitet
Dansk Aktionærforening
Dansk Arbejdsgiverforening
Dansk Byggeri
Dansk Center vedr. Alkoholisme og andre Afhængighedssygdomme (DCAA)
Dansk Detail
Dansk Ejendomsmæglerforening
Dansk Erhverv
Dansk Forening for Industriens Patent- og Varemærkespecialister (DIP)
Dansk Forening til Bekæmpelse af Produktpirateri (DACG)
Dansk Frisør og Kosmetikerforbund
Dansk Industri
Dansk Industri Byggeri
Dansk Initiativ for Etisk Handel
Dansk Iværksætterforening
Dansk Metal
Dansk Standard
Dansk Supermarked
Dansk Sygeplejeråd
Dansk Ungdoms Fællesråd (DUF)
Danske Advokater
Danske Annoncører og Markedsførere
Danske Cykelhandlere
Danske Forsikringsfunktionærers Landsforening
Danske Guldsmede og Urmagere
Danske Helsekostforretningers Brancheforening
Danske Maritime
Danske Rederier
Danske Regioner
Danske Slagtermestre
3/6
Datatilsynet
De Fries & Tufekovic IP
Den Danske Aktuarforening
Den Danske Dommerforening
Den Danske Finansanalytikerforening
Den Danske Fondsmæglerforening
Det Økonomiske Råds Sekretariat
Digitaliseringsstyrelsen
DIRF - Dansk Investor Relations Forening
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere
DLA Piper Denmark Law Firm
Dommerfuldmægtigforeningen
Domstolsstyrelsen
DRC - Danmarks Restauranter & Cafeer
Drivkraft Danmark
DSK - De Samvirkende Købmænd
Effektivt Landbrug
EjendomDanmark
Ejendomsmæglernes Landsorganisation
Erhvervsstyrelsens Området for Bedre Regulering
F.L. Smidth & Co. A/S
Ferring A/S
Ferrosan A/S
FH - Fagbevægelsens Hovedorganisation
Finans Danmark
Finansforbundet
Finansiel Stabilitet
Finanssektorens Arbejdsgiverforening
Finansministeriet
Finanstilsynet
First North
Fiskeristyrelsen
Focus Advokater
Forbrugerombudsmanden
Forbrugerrådet
Foreningen af J. A. K. Pengeinstitutter
Foreningen af Socialchefer
Foreningen Danske Revisorer
Foreningen Industriel Retsbeskyttelse
Forhandlingsfællesskabet
Formanden for Forbrugerklagenævnet
Forsikring & Pension
Forsvarsministeriet
Forumadvokater A/S
Fotobranchen
Frederiksberg Kommune
FSR – Danske Revisorer
Færøernes Landsstyre (Rigsombudsmanden)
Gea NIRO A/S
Geodatastyrelsen
4/6
GN Store Nord A/S
Gorrissen Federspiel Kierkegaard
GRAKOM
Grønlands Selvstyre
H. Lundbeck A/S
Haldor Topsøe A/S
Hammelsvang Consult
Hans Harding Holding ApS
Helsebranchens Leverandørforening
HK
Holme Patent A/S
HORESTA
Horten
Høiberg ApS
Ingeniørforeningen i Danmark
Inspicos
Institut for Menneskerettigheder
Intertrust (Denmark)
IT-Branchen
Justitsministeriet
KBH – Commerce & Culture
KFUM’s Sociale Arbejde i Danmark
Kirk Larsen & Ascanius
Kirkeministeriet
KL
Klagenævnet for Ejendomsformidling
Klima-, Energi- og Forsyningsministeriet
Komiteen for god Selskabsledelse
Komiteen for sundhedsoplysning
Kommunekredit
Kommunernes Landsforening
Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen
Kooperationen
Kristelig Arbejdsgiverforening
Kristelig Fagbevægelse
Kromann Reumert
Kræftens bekæmpelse
Kulturministeriet
Kuratorforeningen
Københavns Kommune
Københavns Politi
Københavns Universitet
Landbrug & Fødevarer
Landdistrikternes Fællesråd
Landsdækkende Banker
Landsforeningen Lænken
Larsen & Birkeholm A/S
Ledernes Hovedorganisation
LEGO Holding A/S
LEGO Juris A/S
5/6
LEO-Pharma A/S
LIF Lægemiddelindustriforeningen
Ligebehandlingsnævnet
Lokale Pengeinstitutter
Lund Elmer Sandager Advokatfirma
Lægeforeningen
Lægemiddelstyrelsen
Løje IP
Lønmodtagernes Dyrtidsfond
Managementrådgiverne
Miljøministeriet
Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri
MM Patents ApS
NASDAQ OMX Copenhagen A/S
NKT A/S
Nordia Advokatfirma
Nordic Patent Service
Novo Nordisk A/S
Novozymes A/S
Nærbutikkernes Landsforening
Opfinderforeningen.dk
Optikerforeningen
Orsnes Patent ApS
Ostehandlerforeningen Danmark
Oticon A/S
OXFAM IBIS – International Bistand
Parcelhusejernes Landsforening
Patentgruppen ApS
Patrade A/S
Penneo
Plesner
Plougmann Vingtoft A/S
Politidirektørforeningen
Promaxx Ejendomsadministration
Radiometer Medical A/S
Red Barnet
Retspolitisk Forening
Rigsadvokaten
Rigsombuddet på Færøerne
Rigsrevisionen
Rockwool International A/S
Roskilde Universitet Center (RUC)
Roskilde Universitetscenter
SEGES
Sex og samfund
Sikkerhedsbranchen
Sikkerhedsstyrelsen
Sirius Advokater
Skatteministeriet
Skattestyrelsen
6/6
SMVdanmark
Social- og ældreministeriet
Statsadvokaten for Særlig kriminalitet
Statsadvokaturen for Særlig Økonomisk og International
Kriminalitet,Syddansk Universitet
Statsministeriet
Sportsbranchen DK
Sundhedsministeriet
Sundhedsstyrelsen
Syddansk Universitet
Sø- og Handelsretten
Søfartsstyrelsen
Takeda A/S
Teknologisk Institut
Transportministeriet
TROPA
Uddannelses- og Forskningsministeriet
Udenrigsministeriet
Udlændinge- og Integrationsministeriet
Urmagernes og Optikernes landssammenslutning
Vestas Wind Systems A/S
Viking Life-Saving Equipment A/S
Vin og Spiritusorganisationen i Danmark
VKR-Holding A/S
VP Securities og værdipapircentralen
WTC-advokaterne
XBRL Danmark
Zacco Danmark A/S
Aalborg Universitet
Aarhus BSS
Århus Universitet
Erhvervsstyrelsen
Sendt til: erst@erst.dk med kopi til sofchr@erst.dk og rebroh@erst.dk
Den 2. september 2022
Høringssvar over forslag til lov om ændring af selskabsloven m.fl.
(Implementering af mobilitetsdirektivet samt skærpelse af
sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere
m.v.)
Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar. Dette høringssvar
er udarbejdet i samarbejde med Danske Advokaters fagudvalg for selskabsret fsva.
bemærkninger til ændring af selskabslovens bestemmelser om grænseoverskridende
transaktioner og fagudvalg for bolig fsva. forslag til skærpelse af
sanktionsmulighederne i Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere.
Overordnede bemærkninger
Danske Advokater er overordnet set positiv over for de forelagte ændringsforslag.
Det er længe ønsket, at der kommer et harmoniseret regelsæt omfattende alle tre
former for grænseoverskridende fusioner. De ensartede regler for
grænseoverskridende transaktioner på EU-plan vil bidrage til at forenkle og
effektivisere gennemførelsen af sådanne transaktioner.
For så vidt angår ændringsforslagene til lov om formidling af fast ejendom, noterer
Danske Advokater med tilfredshed, at ændringerne vurderes at styrke mulighederne
for at undgå omgåelse af reglerne i ejendomsbranchen, ligesom det vurderes, at de
foreslåede ændringer kan have en adfærdsregulerende effekt.
Generelle bemærkninger til ændring af selskabslovens bestemmelser om
grænseoverskridende transaktioner
Danske Advokaters fagudvalg for selskabsret har behandlet de foreslåede ændringer til
selskabslovens bestemmelser om grænseoverskridende transaktioner. Nedenfor er angivet
Danske Advokaters bemærkninger til enkelte af bestemmelserne i afsnit 3.1 i udkastet til
lovforslaget. Da de omfattede regler er ens for fusioner, spaltninger og omdannelser, angår
bemærkningerne alle tre typer transaktioner, som i det følgende betegnes
”grænseoverskridende transaktioner” eller blot ”transaktioner”.
Vesterbrogade 32
1620 København V
Telefon 33 43 70 00
mail@danskeadvokater.dk
www.danskeadvokater.dk
Dok.nr. D-2022-031364
2/5
1 PLAN FOR GRÆNSEOVERSKRIDENDE TRANSAKTIONER (§§ 279, stk. 1, nr. 2,
299, stk. 1, nr. 2 og 318 g, stk. 1, nr. 2)
1.1 Formkrav til indgivelse af bemærkninger
Lovforslagets bestemmelser indeholder ingen formkrav til, hvordan bemærkningerne
kan indgives.
Da det ifølge lovforslaget er et krav for registrering af transaktionen hos
Erhvervsstyrelsen, at anmeldelsen deraf vedlægges eventuelle indkomne
bemærkninger til transaktionsplanen, foreslår Danske Advokater, at de relevante
bestemmelser justeres, så det fremgår, at sådanne bemærkninger skal sendes på skrift
til en af selskabet oplyst elektronisk adresse.
2 REDEGØRELSE FOR GRÆNSEOVERSKRIDENDE TRANSAKTIONER (§§ 273,
stk. 4, 293, stk. 4 og 318 c, stk. 4)
2.1 Frist til indgivelse af bemærkninger
Det fremgår af ovenstående bestemmelser, at eventuelle bemærkninger fra
medarbejderrepræsentanterne/medarbejderne til transaktionsredegørelsen skal være
modtaget af selskabet senest 5 hverdage før datoen for den generalforsamling, hvor
der træffes beslutning om gennemførelse af den pågældende transaktion.
Modsat fristen for indgivelse af bemærkninger til transaktionsplanen, indeholder
direktivet ikke en udtrykkelig frist til indgivelse af bemærkninger til
transaktionsredegørelsen, idet sådanne bemærkninger blot skal være indgivet
rettidigt inden generalforsamlingen.
Da direktivet ikke indeholder nogen fast frist, som skal implementeres i lovforslaget,
som tilfældet er med fristen for indgivelse af bemærkninger til transaktionsplanen
(implementeret efter princippet om minimumsimplementering), mener Danske
Advokater, at man bør overveje, om den i lovforslaget foreslåede frist for indgivelse af
bemærkninger til transaktionsredegørelsen er passende, i forhold til at sikre
kapitalejerne den fornødne tid til at kunne træffe beslutning på et tilstrækkeligt
velinformeret og velovervejet grundlag. Dette er især relevant i et scenarie, hvor der
indkommer bemærkninger til transaktionsredegørelsen umiddelbart før fristens
udløb.
2.2 Formkrav til indgivelse af bemærkninger
Lovforslagets bestemmelser indeholder ingen formkrav til, hvordan bemærkningerne
kan indgives.
Der henvises til Danske Advokaters bemærkninger under punkt 1.1 ovenfor, som
finder tilsvarende anvendelse i forhold til formkrav for indgivelse af bemærkninger til
transaktionsredegørelsen.
3 TILGÆNGELIGGØRELSE AF PLAN OG REDEGØRELSE (§ 280, stk. 4, nr. 1, 300,
stk. 4, nr. 1, 318 i, stk. 4, nr. 1)
3/5
3.1 Frist for tilgængeliggørelse
Det fremgår af ovenstående bestemmelser, at selskabet skal sørge for, at
transaktionsredegørelsen sammen med transaktionsplanen, hvis den foreligger, bliver
stillet elektronisk til rådighed for kapitalejerne og medarbejderrepræsentanterne/
medarbejderne senest 6 uger før den generalforsamling, hvor kapitalejerne træffer
beslutning om gennemførelse af transaktionen. Fristen fremgår også af direktivet.
Det er Danske Advokaters erfaring, at det i praksis fungerer sådan, at
transaktionsplanen udarbejdes forinden eller samtidig med transaktionsredegørelsen,
og at planen indberettes til Erhvervsstyrelsen med henblik på offentliggørelse, så snart
den foreligger, således at man sikrer tidligst mulig påbegyndelse af den 4-ugers
venteperiode, som skal være udløbet, før generalforsamlingen kan træffe beslutning
om gennemførelse af den pågældende transaktion.
Ovenstående frist på 6 uger vil derfor i praksis kunne medføre, at den gældende 4-
ugers venteperiode - som også vil gælde efter de nye regler - vil blive ændret til en 6-
ugers venteperiode.
Danske Advokater vil derfor opfordre Erhvervsstyrelsen til at tydeliggøre de praktiske
konsekvenser af ændringerne (f.eks. i en kommende vejledning til de nye regler), så
virksomhederne er opmærksomme på disse i forbindelse med fastlæggelse af
tidsrammerne og fristerne for gennemførelse af en grænseoverskridende transaktion.
4 UENIGHED OM SIKKERHEDSSTILLELSE I FORHOLD TIL KREDITOR-KRAV
(§§ 278, stk. 4, 298, stk. 4, og 318 f, stk. 4) OG ATTESTUDSTEDELSE (§§ 289, 309,
og 318 o)
Det fremgår af ovenstående bestemmelser, at i tilfælde af uenighed mellem selskabet
og kreditorerne om, (i) hvorvidt der skal stilles sikkerhed i forhold til et krav, eller (ii)
hvorvidt en tilbudt sikkerhed er tilstrækkelig, da kan begge parter indbringe sagen for
skifteretten. Indbringelse skal ske senest 3 måneder efter offentliggørelse af
transaktionsplanen. Denne rettighed gælder både for anmeldte krav og for krav, som
ikke er anmeldte (men som bestod inden planens offentliggørelse).
De nuværende regler omfatter kun en ret til at indbringe sager for skifteretten i forhold
til anmeldte krav og fristen for indbringelse er 2 uger efter kravets anmeldelse.
Efter de nuværende regler gælder endvidere, at Erhvervsstyrelsen ikke kan udstede
attesten om, at alle handlinger og formaliteter for transaktionen anses for opfyldt, før
krav anmeldt af kreditorerne er afgjort. Det betyder efter Erhvervsstyrelsens
gældende praksis, at hvis en sag er indbragt for skifteretten, da kan attesten ikke
udstedes, før skifteretten har afgjort sagen.
I lovforslaget er ovennævnte betingelse om afgørelse af kreditorernes krav, ikke
gentaget i relation til attestudstedelsen.
Det fremgår ikke tydeligt af lovforslaget, hvilken virkning det har for
Erhvervsstyrelsens udstedelse af attesten, hvis der forinden er indbragt en sag for
skifteretten, herunder om det fortsat vil være et krav, at en sådan sag skal være afgjort
af skifteretten, før der kan udstedes en attest.
4/5
Danske Advokater foreslår, at det i lovforslaget præciseres, hvilke konsekvenser det
har for attestudstedelsen, at der indbringes en sag for skifteretten, herunder i forhold
til sagens afgørelse.
Ved indarbejdelse af en sådan præcisering kan man eventuelt tage afsæt i lovforslagets
§ 286, stk. 4, som udtrykkeligt angiver, hvilke konsekvenser det har for
attestudstedelsen, hvis der mellem selskabet og kapitalejere, der ønsker deres
kapitalandele indløst, er uenighed om den tilbudte indløsningspris. Ordlyden af
nævnte bestemmelse er:
”Den attest, der skal udstedes i henhold til § 289, kan først
udstedes, når der er stillet betryggende sikkerhed for
kapitalandelenes værdi. Skønsmænd udmeldt af retten på
kapitalselskabets hjemsted afgør, om sikkerheden er
betryggende. Indbringes skønsmændenes afgørelse for
retten, har dette ikke opsættende virkning for
Erhvervsstyrelsens mulighed for at udfærdige attesten,
medmindre retten bestemmer andet.”
Generelle bemærkninger til forslag til skærpelse af
sanktionsmulighederne i Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere
Danske Advokaters fagudvalg for bolig har behandlet de foreslåede ændringer til lov
om formidling af fast ejendom, som tager udgangspunkt i den rapport, som den af
erhvervsministeren nedsatte ”Arbejdsgruppe om eftersyn af sanktionsmuligheder for
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere” præsenterede i juni 2021.
Danske Advokater har noteret sig, at ændringerne blandt andet indebærer:
- at der indføres forbud mod at udøve erhvervsmæssige aktiviteter i forbindelse
med formidling af fast ejendom til forbrugere såfremt den erhvervsdrivende
har forfaldne udbetalte bøder – udstedt af Disciplinærnævnet. En
overtrædelse vil kunne straffes med bøde eller fængsel op til 4 måneder.
- at Disciplinærnævnet skal have mulighed for at udtale kritik af mindre
alvorlige sager, som en formel irettesættelse, som er en mildere sanktion end
en advarsel.
- at Disciplinærnævnet skal have mulighed for at sanktionere med en betinget
frakendelse af godkendelsen som ejendomsmægler.
- at afgørelser om betinget frakendelse skal offentliggøres i ikke anonymiseret
stand.
- at prøvetiden ved en betinget frakendelse bør være minimum 1 år og max 5 år
– hovedregel 2 år.
- at beløbsgrænsen for fratagelse og genoptagelse nedsættes fra kr. 100.000 til
kr. 50.000.
5/5
- at det foreslås, at ejendomsmæglere, der yder rådgivning og bistand i
forbindelse med køb af fast ejendom, som noget nyt skal kunne indbringes for
Disciplinærnævnet for overtrædelse af reglerne herom. Danske Advokater har
i den forbindelse noteret sig, at Erhvervsstyrelsen fastsætter nærmere regler
om ejendomsmægleres erhvervsmæssige rådgivning og bistand i forbindelse
med forbrugeres køb af fast ejendom.
- at det foreslås, at der fastsættes en øvre grænse på max. 5 for hvor mange
personer, som en ansvarlig ejendomsmægler må udøve tilsyn med.
- at udpegningsperioden for medlemmer af Disciplinærnævnet foreslås til max
4 år – og ikke som nu 4 år – så en udpegningsperiode herefter følger
Disciplinærnævnet øvrige medlemmer, hvis et medlem af Disciplinærnævnet
udtræder i løbet af perioden.
Afsluttende bemærkninger:
Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar, og vi står altid
gerne til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.
Med venlig hilsen
Nikoline Sneholt
Juridisk konsulent
nsn@danskeadvokater.dk
1
ERHVERVSSTYRELSEN København, den
Dahlerups Pakhus 8. september 2022
Langelinie Allé 17 J.nr. H.23-22-023
2100 København Ø
Bemærkninger til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. fra Dansk
Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk:
Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) og Forbrugerrådet Tænk (FBRT) skal hermed fremsætte vores
fælles høringssvar vedrørende ovennævnte ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (LOFE).
Høringen er officielt benævnt Forslag til lov om ændring af selskabsloven m.fl. (Implementering af
mobilitetsdirektivet samt skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere m.v.), og ændringerne til LOFE fremgår af høringens § 2.
DE og FBRT er generelt meget tilfredse med lovforslagets ændringer til LOFE, idet vi dog bemærker, at vi
i denne sammenhæng – i udgangspunktet - alene forholder os til de fremkomne forslag, ikke til den
samlede regulering som sådan.
Vi hilser det især velkomment, at opgaver udført for købere af fast ejendom nu også omfattes af loven
(omtales herefter blot som ”køberrådgivning”). Området er på nuværende tidspunkt udelukkende dækket
af lov om juridisk rådgivning med tilhørende bekendtgørelse, som dog kun regulerer området i meget
generelle og overordnede termer. Vi anser derfor, at der er et behov for mere præcise regler, der er
målrettet området, og som stiller større krav til kvaliteten af rådgivningen, end tilfældet er i dag.
Samtidig giver det god mening, at reglerne for salgsformidling og reglerne for køberrådgivning fastsættes
i samme lovgivning, da de to områder er nært forbundet – selvom der naturligvis også er forskelle.
Det findes tillige positivt, at selve reguleringen af køberrådgiverområdet sker i bekendtgørelsesform, som
vil være lettere løbende at regulere i overensstemmelse med evt. senere behov, som der kan opstå.
Ligeledes hilser vi det velkomment, at Disciplinærnævnets kompetence udvides til også at omfatte
køberrådgivning, og at sanktionsmulighederne i øvrigt udvides og i et vist omfang styrkes.
Vi har dog fortsat visse bemærkninger til lovforslaget, som vi hermed skal redegøre for. Det bemærkes,
at for så vidt angår de foreslåede bestemmelser, som ikke er nævnt nedenfor, kan de støttes.
Generelle bemærkninger:
Vi anser ikke at det er hensigtsmæssigt, at en så betydningsfuld lovændring ”gemmes” i en 441 sider
lang høring, hvor mange forskellige love ændres på samme tid, og som i sin overskrift henviser til
ændring af Selskabsloven. Flere af høringens lovændringer har intet med hinanden at gøre, og det er
derfor problematisk, at lovforslagets synlighed på denne måde reduceres.
Der er flere passager i bemærkningerne til lovforslaget, som er kopieret fra de tidligere bemærkninger til
loven vedrørende salgsformidling, hvor det ikke er hensigtsmæssigt at foretage en sådan kopiering. I
bemærkningerne til nr. 16 (side 315-317) fremgår det f.eks. bl.a., at en køberrådgiver blot skal oplyse
herom, såfremt det er køberrådgiverens egen ejendom, som køberen ønsker at erhverve, se side 316
øverst. En køberrådgiver kan ikke være køberrådgiver på en sag, hvor det er køberrådgiverens egen
ejendom der sælges, idet køberrådgiveren i så tilfælde vil være inhabil, jf. bestemmelsen i § 48, stk. 5
om at ingen må være repræsentant for både køber og sælger.
2
Lidt længere nede på siden fremgår det desuden, at: ”Der er intet til hinder for, at den erhvervsdrivende
sælger sin egen ejendom.” Eftersom bestemmelsen omhandler en erhvervsdrivende, som yder
køberrådgivning, giver det ikke mening at skrive, at den erhvervsdrivende sælger sin ejendom. Der er
flere eksempler på dette. Bemærkningerne bør derfor gennemgås nøje for at rydde ud i sådanne
uhensigtsmæssigheder.
Der mangler konsekvenstilretning af diverse begreber i loven. Flere steder er der nævnt, at en
bestemmelse omhandler salgsformidling, hvor den også bør omhandle køberrådgivning. Vi vil forsøge at
fremhæve nogle af disse steder nedenfor.
Derudover er lovforslaget ikke konsekvent i sin benyttelse af ord for forskellige begreber. Forslaget bør
også konsekvensrettes i forhold hertil. Det drejer sig f.eks. om køberrådgiver, købermægler,
erhvervsmæssig aktivitet, rådgivning, bistand, ejendomsmægler/formidler mv.
Konkrete bemærkninger (hvor intet andet fremgår af overskriften, henvises til gældende LOFE):
Ad § 1, stk. 4:
Heraf fremgår det, at §§ 48 og 49 gælder for ”enhver erhvervsdrivende der yder rådgivning og bistand i
forbindelse med omsætning af fast ejendom” [vores understregning] – på nær advokater og finansielle
virksomheder. Med denne formulering betyder det, at bestemmelsen gælder for rådgivning og bistand
ved både køb og salg af fast ejendom. §§ 48 og 49 indeholder dog kun bestemmelser vedrørende
rådgivning og bistand i forbindelse med køb af fast ejendom.
Ad § 3, stk. 1:
Heraf fremgår det at loven finder anvendelse, når den erhvervsmæssige aktivitet udføres i Danmark –
uanset hvor ejendommen er beliggende. Bestemmelsens nuværende formulering omhandler dog kun
erhvervsmæssig formidling og udbud af salg af fast ejendom. Den bør derfor omformuleres, så den også
omfatter køberrådgivning.
Ad § 4, nr. 1:
Heraf fremgår definitionen på en ejendomsformidlingsvirksomhed. Bestemmelsen er formuleret, så den
umiddelbart kun omfatter salgsformidling. Den bør også omfatte køberrådgivning. Det foreslås, at
begrebet ”ejendomsformidlingsvirksomhed” beholdes, men at det beskrives, at en
ejendomsformidlingsvirksomhed er en virksomhed, som beskæftiger sig med omsætning af fast ejendom,
hvilket både kan omfatte salgsformidling og køberrådgivning.
Ad § 4, nr. 2:
En forbruger er her defineret som en person, som handler med henblik på ”afhændelse” af en fast
ejendom. Som konsekvensretning af lovforslagets § 2, nr. 2 om køberrådgivning, bør definitionen
udvides til at vedrøre personer, som handler med henblik på ”afhændelse eller erhvervelse” af en fast
ejendom.
Ad kapitel 3:
Kapitlet omhandler ”Advokater”, og beskriver bl.a. hvornår en advokat skal lade sig registrere som
ejendomsformidler. Det bør præciseres i § 14, stk. 1, at det udelukkende er i forhold til opgaver omfattet
af kapitel 5, dvs. salgsformidlingsopgaver. På nuværende tidspunkt er bestemmelsen formuleret på en
sådan måde, at advokaten skal lade sig registrere, hvis advokaten foretager ”opgaver i henhold til denne
lov”, dvs. inkl. §§ 48 og 49, hvilket strider imod bestemmelsen i den nye § 1, stk. 4.
Der skal evt. foretages tilsvarende præcisering i §§ 16 og 17.
Ad kapitel 4:
Kapitlets overskrift er ”Ejendomsformidlingsvirksomheder”, hvilket indikerer, at kapitlet udelukkende
omhandler virksomheder, der laver salgsformidling. Kapitlet bør dog også omfatte virksomheder, som
laver køberrådgivning.
3
Denne bemærkning hænger sammen med vores bemærkning til § 4, nr. 1 og kan evt. løses ved, at man i
denne bestemmelse beskriver, at en ejendomsformidlingsvirksomhed både kan beskæftige sig med
salgsformidling og køberrådgivning. Alternativt kunne man blot benytte begrebet virksomhed, der
beskæftiger sig med opgaver omfattet af loven.
Begrebet ejendomsformidlingsvirksomhed nævnes i alle kapitlets paragraffer.
Ad § 23:
Denne bestemmelse omhandler, hvornår der opstår en interessekonflikt i forbindelse med
salgsformidling. Bestemmelsen bør flyttes til kapitel 5. Det er vigtigt at samle alle bestemmelser, som
udelukkende omhandler salgsformidling i kapitel 5, og bestemmelser, der udelukkende omhandler
køberrådgivning, i kapitel 6, jf. lovforslagets § 2, nr. 3.
Ad kapitel 5:
Kapitlets overskrift er i dag ”Ejendomsformidling”. For at være stringent i sprogbrugen foreslås det, at
denne ændres til ”Formidling af salg af fast ejendom”. I henhold til vores bemærkninger til § 4, stk. 1,
hvor vi foreslår, at begrebet ”ejendomsformidlingsvirksomhed” bør omfatte både salgsformidling og
køberrådgivning, bør det i denne overskrift præciseres, at dette kapitel udelukkende vedrører
salgsformidling.
AD. § 29 vedr. nyt stk. 2 – lovforslagets § 2, nr. 13:
Den nye bestemmelse i stk. 2 er formuleret generelt, og vil derfor gælde for alle variable
vederlagsaftaler. Det vil betyde, at der i alle variable vederlagsaftaler fremover skal laves et
regneeksempel. Der vurderes dog ikke at være behov for en regulering af alle variable vederlagsaftaler.
Formålet med den nye bestemmelse må være at sikre, at de variable vederlagsaftaler, som forbrugeren
på aftaletidspunktet ikke kan gennemskue størrelsen af, skal indeholde oplysning om, hvilket beløb
forbrugeren maksimalt kan komme til at betale sammen med et regneeksempel. Er der for eksempel
aftalt et variabelt vederlag svarende til xx % af ejendommens værdiansættelse eller den aftalte
udbudspris, anses der således ikke behov for at lave et regneeksempel for dette. Derimod vil der være et
behov for et regneeksempel og anførelse af et maksimalt vederlag, såfremt der er tale om et
præstationsafhængigt vederlag, for eksempel hvis der aftales et ekstra vederlag, som afhænger af
ejendomsmæglerens præstation i form af opnåelse af en højere pris for ejendommen. Her vurderes der
at være et behov for, at forbrugeren på aftaletidspunktet har klarhed om konsekvensen af den indgåede
vederlagsaftale, og dermed et behov for at lave et regneeksempel samt en maksimering af, hvor stort et
vederlag, som forbrugeren kan komme til at betale.
På baggrund af ovenstående foreslås det derfor, at bestemmelsen omformuleres til alene at omfatte
variable vederlagsaftaler som er præstationsafhængige.
Forslag:
Såfremt der aftales et ekstra/mer- vederlag, som er præstationsafhængigt, skal aftalen indeholde
oplysning om på hvilket grundlag vederlaget beregnes. En sådan aftale skal indeholde oplysning om,
hvilket beløb forbrugerne maksimalt kan komme til at betale, og et regneeksempel.
Da behovet for en klar og gennemskuelig vederlagsaftale tillige gælder for forbrugere, som indgår
variable vederlagsaftaler med køberrådgivere/købermæglere, støtter vi, at en tilsvarende bestemmelse
foreslås indsat i den kommende bekendtgørelse for erhvervsmæssig rådgivning og bistand i forbindelse
med køb af fast ejendom.
Ad § 48 – lovforslagets § 2, nr. 16:
I lovforslagets § 48, stk. 1 fremgår det flg. ”En erhvervsdrivende, der yder rådgivning og bistand … .
Herved lyder det som om § 48 gælder for personer, der laver både rådgivning og bistand. Der bør i
stedet stå ”eller”, da der som udgangspunkt er tale om to forskellige opdrag.
I lovforslagets § 48, stk. 5 beskrives det, at ingen må være repræsentant for både køber og sælger.
Sidste ord i stykket er ”ejendomsformidlingsvirksomheden”.
4
Da § 48 ikke er begrænset til at omhandle ejendomsmæglere, synes denne betegnelse at være for
snæver. Der bør således blot stå ”virksomheden”. Denne bemærkning hænger sammen med vores
bemærkning til § 4, nr. 1 og overskriften til kapitel 4.
I § 48, stk. 6, sidste pkt. fremgår det, at ”Tilsvarende gælder hvis den erhvervsdrivende, i forbindelse
med sit hverv som ejendomsmægler, tidligere har haft samme ejendom til salg for sælgeren i forbindelse
med det samme udbud.
Vi finder som det klare udgangspunkt, at den erhvervsdrivende i den beskrevne situation vil være inhabil,
jf. også forbuddet om dobbeltrepræsentation i § 26, stk. 1, som tidsmæssigt ikke er begrænset til et
aktuelt udbud. Vi skal derfor opfordre til, at dette sidste afsnit slettes, således at situationen ikke
legitimeres til alene at afhænge af en oplysningsforpligtelse.
Ad § 49 – lovforslagets § 2, nr. 16:
§ 49 bør generelt omformuleres således, at der ikke henvises til § 27. Dette skyldes, at der oftest er
meget stor forskel på opgaven forbundet med vurdering af ejendommen for hhv. sælgermægleren og
køberrådgiveren. Derudover giver det ikke mening for en køberrådgiver at værdiansætte ejendommen ud
fra hvilken kontantpris den kan sælges til inden for en bestemt periode, jf. formuleringen i § 27.
De fleste købere efterspørger ikke en decideret vurdering af ejendommen, men er blot interesseret i at få
et pristjek/overslag fra køberrådgiveren. Der kan dog undtagelsesvist være situationer, hvor
køberrådgiveren skal foretage en egentlig vurdering af ejendommen, f.eks. i en situation, hvor der ikke
har medvirket en sælgermægler, og hvor køber og sælger selv har fundet hinanden.
Vi foreslår derfor, at bestemmelsen formuleres således:
§ 49. Når en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom,
skal foretage en værdiansættelse af en ejendom på vegne af køber, skal den erhvervsdrivende tage
hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indretning, bygningernes alder og tilstand
samt købers individuelle forudsætninger.
Stk. 2. Såfremt den erhvervsdrivende skal foretage et uforpligtende prisoverslag for ejendommen uden
fysisk besigtigelse af ejendommen, skal den erhvervsdrivende udtrykkeligt oplyse køberen, at der ikke er
tale om en værdiansættelse, og at prisoverslaget er foretaget uden fysisk besigtigelse af ejendommen.
Ad § 52, stk. 3:
FBRT skal opfordre til, at betegnelsen for vores organisation opdateres til ”Forbrugerrådet Tænk”.
Ad § 52, stk. 4 (lovforslagets § 2, nr. 21):
Vi finder det positivt, at der lægges op til en afskaffelse af klagegebyret til Disciplinærnævnet for
behandling af en klage. Gebyret forekommer af flere årsager uhensigtsmæssigt, herunder idet klager ikke
kan drage civilretlig nytte af en afgørelse og i øvrigt ikke råder fuldt over sagen, når denne er indbragt.
Ad § 53, stk. 2 – lovforslagets § 2, nr. 23:
Der foreslås indsat en ny bestemmelse i stk. 2, som omhandler indførelse af betinget frakendelse af
titlen. Det foreslås, at bestemmelsen også kommer til at omfatte betinget frakendelse af retten til at
udøve ejendomsformidling samt køberrådgivning.
Bestemmelsen bør formuleres således, at den ikke kun omfatter situationer, hvor en ejendomsmægler
har overtrådt forpligtelser vedr. salgsformidling, men også situationer hvor ejendomsmægleren har
overtrådt forpligtelser vedr. køberrådgivning.
I den nye stk. 3 (den nuværende stk. 2) fremgår det, at nævnet kan ”… begrænse den pågældendes
adgang til at udøve ejendomsformidling eller frakende ejendomsmægleren godkendelsen…”. Det foreslås
at denne formulering ændres til: ”… begrænse eller frakende den pågældendes adgang til at udøve
ejendomsformidling eller udøve rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom samt
frakende ejendomsmægleren godkendelsen…”. På denne måde sikres det, at såfremt en mægler mister
sin titel, vil vedkommende også miste adgangen til at udøve salgsformidling/køberrådgivning.
5
Alternativt kan der laves en formulering, så vedkommende enten mister både titel og retten til at udøve –
eller kun mister sin titlen. DE foretrækker dog den førstnævnte mulighed.
§ 64 skal evt. tilrettes i forbindelse med ovenstående.
Ad § 53a – lovforslagets § 2, nr. 25:
Bestemmelsen omhandler, at en person, der har ubetalte bøder, kan fratages retten til at udøve
ejendomsformidling. Bestemmelsen er formuleret, så den kun gælder fsva. situationer, hvor en
ejendomsmægler har overtrådt forpligtelser vedr. salgsformidling. Den bør omformuleres, så den også
gælder i situationer, hvor ejendomsmægleren har overtrådt forpligtelser vedr. køberrådgivning.
Bemærk i øvrigt, at ordet ”ejendomsformidlingsvirksomhed” også benyttes flere steder i kap. 7, jf. vores
bemærkninger til § 4, nr. 1 mv.
Ad ikrafttrædelsestidspunkt:
I forhold til ikrafttrædelsesdato skal DE gøre opmærksom på, at der i ejendomsmæglerbranchen er behov
for rimelig tid til at få tilrettet ændringerne i formularer og systemer m.v. DE vil derfor foreslå en
ikrafttrædelsesdato tidligst 6 måneder fra lovens vedtagelse.
Desuden bør der i loven fastsættes en overgangsbestemmelse vedr. den nye § 28. Det vil tage lang tid
for nogle firmaer at overholde den nye bestemmelse i § 28 om, at ansvarlig mægler max må føre tilsyn
med 5 personer. Ansatte skal opsiges, og andre skal ansættes. Alternativt en bekræftelse fra
Erhvervsstyrelsen om, at bestemmelsen ikke vil blive håndhævet i f.eks. det første år efter lovens
ikrafttræden.
Særligt vedr. § 27:
DE opfordrer til, at der indsættes et nyt stk. 2, som præciserer, at ejendomsmæglerens værdiansættelse
forudsætter en fysisk besigtigelse af ejendommen, idet følgende fremgår af lovbemærkningerne til § 27:
”Det må som udgangspunkt antages at være i strid med god ejendomsmæglerskik, hvis ikke
ejendomsmægleren i forbindelse med værdiansættelse foretager en fysisk besigtigelse af ejendommen,
jf. kendelse (103-2009) fra Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere afsagt i 2011, hvor nævnet udtaler,
at: »Nævnet finder det særdeles kritisabelt og i strid med god ejendomsmæglerskik, at indklagede har
foretaget en vurdering af ejendommen uden forinden at have besigtiget den.«”
DE finder, at det til enhver tid at nødvendigt at foretage en fysisk besigtigelse af ejendommen for at
sikre, at der bliver lavet korrekt værdiansættelse til forbrugeren.
Dette skyldes, at ejendommens fysiske stand, fremtoning og beliggenhed i forhold til omgivelserne har
en meget stor betydning, når ejendommen skal værdiansættes, da det er køberens samlede indtryk af
ejendommen, som de får, når de kommer ud på en fremvisning, der er afgørende for, hvilken pris
køberen er villig til at betale for ejendommen. Dette gælder både i forhold til de indvendige og de
udvendige forhold. Såfremt man udelukkende baserer sin værdiansættelse af ejendommen ud fra
ejendommens dokumenter, samt en beskrivelse og diverse billeder fra sælger, vil man ikke selv kunne
vurdere, hvordan det samlede indtryk er. Der er desuden stor risiko for, at den beskrivelse og de billeder,
som sælgeren fremlægger, tegner et mere positivt billede af ejendommen, end hvad forholdene i
virkeligheden er. Dette med henblik på at få så høj en værdiansættelse fra ejendomsmægleren som
muligt.
Der vil være en overordentlig stor risiko for, at der er informationer/forhold, som ikke opdages af
ejendomsmægleren som f.eks. støj, lugt, og som der derfor ikke tages højde for i værdiansættelsen, hvis
ejendommen værdiansættes uden fysisk besigtigelse.
Alternativt opfordrer DE til, at der indsættes et nyt stk. 2, som bestemmer, at det udtrykkeligt skal
fremgå af aftalen med forbrugeren, såfremt ejendomsmægleren ikke har foretaget en fysisk besigtigelse
af ejendommen. Dette for at sikre, at forbrugeren kan tiltræde aftalen på et veloplyst grundlag. Dette
alternativ kan Forbrugerrådet Tænk støtte op om.
6
Særligt vedr. § 32, stk. 2 og § 33, stk. 2:
§ 32, stk. 2 blev ændret ved seneste ændring af lov om formidling af fast ejendom tilbage i 2014/2015,
men har desværre været genstand for uklarhed om, hvad der skal til for at ejendomsmægleren er
berettiget til vederlag i denne situation. Uklarheden ses tillige ved en nærmere gennemgang af både
klagenævnspraksis og domspraksis. Senest med de to sager, som ved tredjeinstansbevilling blev afgjort
for Højesteret. (BS-19083/2021-HJR og BS-19080/2021-HJR).
Vi skal derfor opfordre til at genbesøge bestemmelsens ordlyd og bemærkninger med henblik på at skabe
større klarhed over, i hvilke situationer ejendomsmægleren vil være berettiget til at kræve vederlag.
Dette for at sikre, at der for både forbrugeren og ejendomsmægleren kommer større klarhed om
reglerne, og at bestemmelsen i praksis rammer de situationer, som er tilsigtet, og fører til rimelige
resultater for begge parter.
Tilsvarende problematik gør sig gældende for § 33, stk. 2, hvor det er uklart efter hvilke principper og i
hvilken størrelsesorden et ”rimeligt vederlag” skal fastsættes. Således henvises i forarbejder på den ene
side til et maksimum på ¼, men på den anden side til en række kriterier, som efter klagenævnspraksis
ofte fører til vederlagt på 50 % eller mere. På samme måde skal vi derfor opfordre til, at også denne
bestemmelse genbesøges for en mere klar retsstilling for begge parter.
Med venlig hilsen
Anders Palmkvist Jakob Steenstrup
VICEDIREKTØR Seniorjurist/Senior legal adviser
Advokat og ejendomsmægler
Juridisk- og mæglerfaglig afdeling Ryesgade 3A, 2. th.
2200 København S.
Islands Brygge 43 Tlf. 4194 7918
2300 København S Mail: jas@fbr.dk
Tel: 32 64 45 94
Mail: aps@de.dk
Fornyet høring
22. februar 2023 – 3. marts 2023
22. februar 2023
ERHVERVSSTYRELSEN
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø
Tlf. 35 29 10 00
Fax 35 29 10 01
CVR-nr 10 15 08 17
E-post erst@erst.dk
www.erst.dk
ERHVERVSMINISTERIET
Oversigt over myndigheder og organisationer m.v., der høres over
udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom
m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere)
3F Fagligt Fælles Forbund
Advokatrådet
Advokatsamfundet
Akademikerne
Amnesty International
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
Arbejderbevægelsens Erhvervsråd
Association of Danish Intellectual Property Attorneys
ATP
BL – Danmarks Almene Boliger
Borger- og retssikkerhedschefen i Skatteforvaltningen
Business Danmark
Bygherreforeningen
Centralorganisationernes Fællesudvalg
CEPOS
Cevea
Copenhagen Business School (Juridisk Institut)
DA
Danish Venture Capital and Private Equity Association
Dansk Byggeri
Dansk Ejendomskredit
Dansk Ejendomsmæglerforening
Dansk Energi
Dansk Erhverv
Dansk Industri
Dansk InkassoBrancheforening
Dansk Kredit Råd
Dansk Told og Skatteforbund
Danske Advokater
Danske Dødsboadvokater
Danske FAMILIEadvokater
Danske Inkassoadvokater
Danske Insolvensadvokater
Danske Regioner
Datatilsynet
Den Danske Dommerforening
2/3
Det Faglige Hus
Det Kriminalpræventive Råd
DI – Dansk Industri
Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere
Djøf
Dommerfuldmægtigforeningen
Domstolenes Tjenestemandsforening
Domstolsstyrelsen
EjendomDanmark
Ejendomsmæglernes Landsorganisation
Erhvervsstyrelsens Området for Bedre Regulering
Fagbevægelsens Hovedorganisation
Finanssektorens Arbejdsgiverforening
Forbrugerombudsmanden
Forbrugerrådet Tænk
Foreningen af Familieretsadvokater
Foreningen af Offentlige Anklagere
Foreningen af Statsadvokater
Forsikring & Pension
Forsvarerforeningen i Grønland
Forumadvokater A/S
FRIE
FSR – danske revisorer
Færøernes Landsstyre
Grundejernes Landsorganisation
Grønlands Landsret
Grønlands Politiforening
Grønlandske Advokater
HK Danmark
HK Landsklubben Danmarks Domstole
HK Landsklubben Politiet
Højesteret
Institut for Menneskerettigheder
InvesteringsForeningsRådet
ISOBRO
Justitia
KL
Klagenævnet for Ejendomsformidling
Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen
Kooperationen – Den Kooperative Arbejdsgiver- og Interesseorganisation i
Danmark
Kredsdommerforeningen
Kristelig Arbejdsgiverforening
Kristelig Fagbevægelse
Københavns Retshjælp
Københavns Universitet (Juridisk Fakultet)
Landsforeningen af Forsvarsadvokater
Landsforeningen KRIM
Landsforsvareren for Grønland
3/3
Lederne
Naalakkersuisut
Nævnenes Hus
Politiforbundet i Danmark
Politimesteren i Grønland
Procesbevillingsnævnet
PROSA
Retspolitisk Forening
Retten i Grønland
Rigsadvokaten
Rigsombudsmanden på Færøerne
Rigspolitiet
Samtlige byretter
Skatteministeriet
SMVdanmark
Syddansk Universitet (Juridisk Institut)æ
Sø- og Handelsretten
Vestre Landsret
Ældre Sagen
Østre Landsret
Aalborg Universitet (Juridisk Institut)
Aarhus Retshjælp
Aarhus Universitet (Juridisk Institut)
Ny lov om formidling af fast ejendom m.v.
Høringssvar – Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast
ejendom m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere)
Ved en mail af den 22. februar 2023 har Erhvervsstyrelsen anmodet Det Kriminalpræventive Råd (DKR) om
eventuelle bemærkninger.
I den anledning skal DKR oplyse, at vi er et uafhængigt sagkyndigt råd og vores mission er at skabe tryghed
ved at oplyse om og forebygge kriminalitet.
Det aktuelle forslag har til formål at give Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere nye og skærpede
sanktionsmuligheder, på baggrund af anbefalingerne fra Arbejdsgruppen om eftersyn af
sanktionsmuligheder for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
Det Kriminalpræventive Råd hilser det velkomment, at man vil skabe større sikkerhed for borgere i
forbindelse med køb og salg af fast ejendom.
Venlig hilsen
Anna Karina Nickelsen
Sekretariatschef, Det Kriminalpræventive Råd
3. marts 2023
Erhvervsstyrelsen
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø.
Sendt pr. e-mail til erst@erst.dk samt micjep@erst.dk
3. marts 2023
Høringssvar over høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om
formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne
for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)
Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar. Dette høringssvar
er udarbejdet i samarbejde med Danske Advokaters fagudvalg for fast ejendom.
Overordnede bemærkninger
Lovforslaget, der tager udgangspunkt i den afgivne rapport udarbejdet af
Arbejdsgruppen om eftersyn af sanktionsmuligheder for Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere, er overordnet set helt fornuftigt, og kan tiltrædes.
Bemærkninger til de enkelte bestemmelser/løsningsforslag:
Danske Advokater har noteret sig bl.a. følgende ændringer, og hvortil skal bemærkes:
at lovens anvendelsesområde udvides til også at omfatte erhvervsmæssig
rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, som indtil nu
alene har været omfattet af lovens §§ 48-49 omkring oplysningspligter.
Herefter vil loven omfatte ejendomsmæglere, der bistår som repræsentant for
en køber. I DNFE 452 af 21. januar 2019, måtte man således afvise en klage,
fordi den pågældende ejendomsmægler havde virket som rådgiver for køber.
Med den foreslåede ændring af formidlingslovens § 1, stk. 1, nr. 3, omfattes
køberrådgivere herefter af loven. Danske Advokater bemærker, at det vil
medføre en konsekvensrettelse af disciplinærnævnsbekendtgørelsens § 8, stk.
1,
Vesterbrogade 32
1620 København V
Telefon 33 43 70 00
mail@danskeadvokater.dk
www.danskeadvokater.dk
Dok.nr. D-2023-008483
2/6
at man ændrer formidlingslovens § 3, stk. 1 til ligeledes at omfatte
erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast
ejendom, således at loven også finder anvendelse, når der ydes bistand fra
Danmark. Til spørgsmålet omkring hele formidlingslovens § 3 om lovens
geografiske anvendelsesområde, og nu tillige bistanden ved køb, opfordrer
Danske Advokater til, at man i lovbemærkningerne forholder sig til branchens
agentvirksomhedsregler. Sidstnævnte er udtryk for, at danske
ejendomsmæglere indretter sig på en måde, hvor de forsøger at optræde som
agenter for udenlandske ejendomsmæglere, således at der alene foreligger et
henvisningsforhold, alt sammen med henblik på at bringe sig ud lovens
anvendelsesområde.
Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet regler for agentforhold i
forbindelse med formidling af fast ejendom i udlandet (typisk sommerhuse-
og ferieboliger i udlandet), men hvor pointen er, at de ikke formidler, men
alene henviser. Den danske ejendomsmægler, der er agent, vil således blot
bistå med at den danske køber her i landet får underskrevet en købsaftale, og
bistår med alle praktiske ting, mens det formelt er ejendomsmægleren i
udlandet, der samarbejdes med, som formelt har udarbejdet købsaftalen.
Sondringen mellem formidling, henvisningsforhold, og nu tillige bistand, er
ikke uden vanskeligheder, og i praksis en gråzone. Danske Advokater vil
derfor opfordre til, at man fra lovgivers side, af hensyn til danske forbrugere,
regulerer i et eller andet omfang, eller i det mindste beskriver og forholder sig
til dette i lovbemærkningerne. Om problemstillingen henvises til Kristian
Dreyer: Ejendomsmæglerloven med kommentarer, 2. udgave, KARNOV, s.
34-35, samt note 5 og 6 med henvisning til en udtalelse fra den tidligere
Erhvervs- og Selskabsstyrelse, og særligt s. 55 ff. ad afsnittet ”Dansk
Ejendomsmæglerforenings Normer for Udlandsaktivitet”.
Det vil efter Danske Advokaters opfattelse være en kærkommen lejlighed, at
man i det hele taget forholder sig til netop agentbegrebet i lovbemærkningerne
til formidlingslovens § 3, når man alligevel nu er ved at ændre bestemmelsen,
og lader bistanden omfatte af bestemmelsen.
Hvor går grænsen eksempelvis mellem agentvirksomhed og bistand? Er det
bistand, at en dansk ejendomsmægler hjælper med at gennemgå købsaftalen
og indhente købers underskrift, og sørger for at returnere købsaftalen efter
afsluttet underskriftsmøde på ejendomsmæglerens kontor her i Danmark?
Eller er det blot et henvisningsforhold, hvor man hjælper med praktiske ting,
uden at være omfattet af loven? Det fremstår på ingen måde klart, og Danske
Advokater opfordrer derfor til, at det beskrives. Det er nok nemmere at
sondre mellem ”agent- og henvisningsforhold” contra ”formidling”, mens det
bliver mere flydende og uklart, hvis der er tale om ”agent- og
henvisningsforhold” contra ”bistand”,
at man ændrer definitionen af ejendomsformidlingsvirksomhed, som
fremadrettet også vil omfatte ”rådgivning” om fast ejendom. Er det med vilje,
at man ikke skriver ”rådgivning og bistand” – når begrebet ”bistand” anvendes
i øvrige sammenhænge?
3/6
at forbrugerdefinitionen ændres, hvortil der ikke er bemærkninger,
at man ændrer ordlyden fra ”forfalden gæld” til ”misligholdt gæld, som er under
inddrivelse”, i forhold til spørgsmålet om, hvornår man kan nægte at
godkende en person som ejendomsmægler. Tanken med lovforslaget har
været at gøre det sværere at blive godkendt som ejendomsmægler, og beskytte
forbrugerne, men den foreslåede ordlyd har den modsatte effekt, og bliver
reelt en lempelse. Det har næppe været tanken med lovforslaget.
Med den gamle formulering kunne man ikke blive godkendt som
ejendomsmægler, hvis man havde forfalden gæld til det offentlige på 50.000
kr. eller derover. Med den nye formulering kan man godt have 500.000 kr. i
gæld til det offentlige, men have indgået en afdragsordning, som man ikke
misligholder, men afdrager på.
Det samme gælder bøder efter den foreslåede lovs § 53a (se
lovbemærkningerne til nr. 33). Det bør efter Danske Advokaters opfattelse
være således, at man ikke kan blive godkendt som ejendomsmægler, endsige
få sin godkendelse tilbage, hvis man har gæld til det offentlige på 50.000 kr.
eller mere, herunder som følge af ubetalte bøder, som man blot afvikler på.
Man kan sagtens forestille sig en ejendomsmægler med adskillige ubetalte
bøder (som også er udtryk for gæld til det offentlige), og som blot afdrages,
men som således kan fortsætte som ejendomsmægler. Der er et behov for at få
standset ejendomsmæglere, der har betydelig gæld til det offentlige herunder
ubetalte bøder. Disse ejendomsmæglere må efter Danske Advokaters
opfattelse indstille deres aktiviteter indtil der er gjort ”rent bord”.
Et par sager de seneste år har meget godt illustreret, hvordan et par
ejendomsmæglere har kunnet fortsætte som ejendomsmæglere trods
adskillige bøder, herunder en ubetalt virksomhedsbøde. Danske Advokater
tænker, at formålet med lovændringen må være at forhindre noget sådant i
fremtiden, og det opnås ikke helt med dette lovforslag. I det hele taget skal
Danske Advokater opfordre til en overvejelse om at lade sig inspirere af
retsplejelovens § 121, der gælder for advokater. Det er således udelukket at
optræde som advokat, hvis vedkommende person er dømt for et strafbart
forhold, og såfremt forholdet begrunder en nærliggende fare for misbrug af
adgangen til at udøve advokatvirksomhed eller gør den pågældende uværdig
til den agtelse og tillid, der må kræves til udøvelse af advokatvirksomhed.
Beskikkelse kan endvidere nægtes den, der i stilling eller erhverv har udvist en
sådan adfærd, at der er grund til at antage, at den pågældende ikke vil udøve
advokatvirksomhed på forsvarlig måde. Og endeligt indeholder
retsplejelovens § 121, stk. 3 bestemmelse om, at beskikkelse endvidere kan
nægtes den, der har betydelig forfalden gæld til det offentlige, hvorved forstås
beløb på 50.000 kr. eller derover. De samme hensyn, der ligger bag
retsplejelovens § 121 for advokater, ligger bag formidlingslovens § 6, stk. 2.
Formålet med disse regler er bl.a. i forhold til gælden at sikre, at hverken
advokater eller ejendomsmæglere lader sig påvirke af at mangle penge og være
så økonomisk pressede, at der er risiko for, at de træffer uhensigtsmæssige og
dadelværdige beslutninger for at tjene (nemme) penge på bekostning af
4/6
kunden eller med nærliggende risiko herfor. Hvis man således har gæld til det
offentlige, herunder ubetalte disciplinære bøder, eller ens
formidlingsvirksomhed har sådan gæld, bør gælden være afviklet til under
50.000 kr., således at vedkommendes dømmekraft ikke kan antages at være
påvirket heraf.
Det samme kan anføres til forslagets nr. 33 vedrørende lovens foreslåede §
53a, hvoraf det i bemærkningerne hertil er anført, at blot man afdrager på
gælden, og overholder sin afdragsordning med Gældsstyrelsen, kan man
fortsætte med at optræde som ejendomsmægler. Danske Advokater opfordrer
til at dette ændres, således at man hverken kan optræde som ejendomsmægler
eller anmode om genoptagelse af sin godkendelse, så længe man selv eller den
ejendomsformidlingsvirksomhed, som man er ejer eller medejer af, har
væsentlig gæld til det offentlige, uanset at man afdrager, og grænsen kan
passende fastsættes til de 50.000 kr.,
at man ændrer reglerne for godkendelse efter deponering og frakendelse, og
ensretter reglerne og kravene for igen at opnå godkendelse som
ejendomsmægler, herunder beløbsgrænsen for gæld til det offentlige, således
at man hverken kan godkendes eller modtage sin godkendelse tilbage efter
deponering eller frakendelse, hvis man har gæld til det offentlige på 50.000
kr. eller derover. Her bør der også blot anvendes et udtryk om ”forfalden gæld”
til det offentlige, jf. bemærkningerne ovenfor,
at der indføres et loft over, hvor mange en ansvarlig ejendomsmægler maksimalt
kan føre tilsyn med, og at grænsen fastsættes til 5 personer, hvilket
forekommer rimeligt og velafbalanceret.
Af lovforslagets særlige bemærkninger til nr. 18 fremgår helt afslutningsvist:
”Den ansvarlige ejendomsmægler er ansvarlig for et formidlingsopdrag indtil
berigtigelsen er afsluttet og købesummen er frigivet.” Denne sætning er efter
gældende opfattelse ikke helt korrekt, hvor eksempelvis den
kommissionerende ejendomsmægler efter købsaftalens indgåelse, og efter
aftale med forbrugeren, overdrager eftersagsbehandlingen til anden godkendt
ejendomsmægler, der eksempelvis sidder i et servicecenter, og derved
overtager hele sagen, og fører den til ende. Når forbrugeren er gjort bekendt
med, at den første ansvarlige ejendomsmægler derved udskiftes med en ny, og
måske helt forlader forretningen og overdrages til et centralt beliggende
servicecenter, kan den første ejendomsmægler ikke på rimelig vis længere føre
noget tilsyn eller nogen kontrol med, hvordan sagen i næste led hos den nye
ansvarlige ejendomsmægler bliver behandlet.
Det samme gælder i situationer, hvor den første ansvarlige ejendomsmægler
bliver syg, er bortrejst for en periode, eller af andre årsager udskiftes med en
ny ansvarlig ejendomsmægler. Muligheden for således at kunne udskifte den
ansvarlige ejendomsmægler, bør således, efter Danske Advokaters vurdering,
bevares, på den ene betingelse, at forbrugeren bliver gjort bekendt med,
hvornår ansvaret overgår. Hvis ikke man har denne mulighed, sætter man
ejendomsmæglerne i en helt urimelig og fastlåst situation, og det tjener ikke
noget sagligt formål. Det afgørende må være, at der altid er en ansvarlig
5/6
ejendomsmægler tilknyttet formidlingsopdraget, og at forbrugeren altid er
bekendt med, hvem det er,
at der indføres krav om specifikation i formidlingsaftalen omkring det
maksimale beløb, forbrugerne kan risikere at skulle betale i
ejendomsmæglerhonorar, og et priseksempel. Dette er særligt relevant, hvor
der er tale om bonusaftaler. Lovændringen er som sådan blot en kodificering
af gældende nævnspraksis fra Klagenævnet for Ejendomsformidling, og
Danske Advokater finder denne ændring hensigtsmæssig, jf. KFE2019-0023
og KFE2018-0015, der begge er refereret og behandlet hos Kristian Dreyer:
Ejendomsmæglerloven med kommentarer, 2. udgave, KARNOV, s. 225, og
KFE2001-0049 i samme værk s. 256,
at formidlingslovens §§ 48-49 ændres, hvortil der ikke er bemærkninger,
at det i loven præciseres, at Disciplinærnævnets sager håndteres med bistand fra
Nævnenes Hus, hvortil der ikke er bemærkninger,
at perioden for hvilken formanden og medlemmer af Disciplinærnævnet
udpeges, ikke som sådan ændres, men fortsat er maksimeret til 4 år, men at
de med den ændrede formulering kan udskiftes, hvilket giver bedre
fleksibilitet, og hvortil der ikke er bemærkninger,
at Disciplinærnævnets kompetence udvides til også at omfatte erhvervsdrivende,
der yder rådgivning eller bistand, hvilket jf. bemærkningerne ovenfor, er
hensigtsmæssigt og fornuftigt, og tillige en konsekvens af denne gruppe af
personer/virksomheder nu også omfattes af lovens anvendelsesområde,
at det til de særlige bemærkninger til nr. 28 bør tilføjes, at det som sådan ikke
kan anses for at være i strid med god ejendomsmæglerskik at indgå forlig med
klager, og ikke i sig selv kan medføre en disciplinær sanktion. Det er helt i
orden, at Disciplinærnævnet ikke indstiller behandlingen af klagesagen, og
efter en konkret vurdering fortsætter behandlingen heraf. Men det skal være
muligt for den indklagede ejendomsmægler eller ejendomsformidlings-
virksomhed at kunne indgå forlig med klageren uden at risikere at dette i sig
selv medfører en ny disciplinær bøde eller anden sanktion. Disciplinærnævnet
har i en kendelse været inde på noget sådant, og det må være i alles interesse,
at ejendomsmægleren eller ejendomsformidlingsvirksomheden har mulighed
for at indgå forlig forud for indlevering af klage, og samtidig betinge forliget
af, at klage ikke indleveres, uden frygt for, at en sådan forligsaftale i sig selv
kan medføre disciplinære sanktioner. Ellers bliver forbrugeren reelt taberen,
fordi ejendomsmægleren eller ejendomsformidlingsvirksomheden ikke tør
finde en god løsning for forbrugeren i frygt for blot at blive ramt af yderligere
sanktioner,
at det i de særlige bemærkninger til nr. 28, efter Danske Advokaters opfattelse,
bør tilføjes i lovbemærkningerne, at Disciplinærnævnet, forinden der ex
officio sker udvidelse af klagen med yderligere klagepunkter, skal orientere
indklagede herom, således at den indklagede har mulighed for konkret at
forsvare sig og på forhånd ved, hvad klagepunkterne angår. Det her anførte
må også følge af forvaltningslovens regler om partshøring, og
6/6
at der bliver mulighed for at Disciplinærnævnet kan udtale kritik, og træffe
kendelse om betinget frakendelse, og begge dele kan tiltrædes.
De øvrige ændringer, herunder ikrafttrædelsesbestemmelserne, giver ikke anledning
til bemærkninger.
Afsluttende bemærkninger:
Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar, og står altid gerne
til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.
Med venlig hilsen
Annette Lerche Kristian Dreyer
Specialkonsulent Advokat,
ale@danskeadvokater.dk Formand, Fagudvalg for fast
ejendom
ksd@galst.dk
1
ERHVERVSSTYRELSEN København
Dahlerups Pakhus Marts 2023
Langelinie Allé 17 J.nr. H.23-22-023
2100 København Ø
Bemærkninger til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. fra Dansk
Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk:
Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) og Forbrugerrådet Tænk (FBRT) skal hermed fremsætte vores
fælles høringssvar vedrørende ovennævnte ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v.
(Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere).
Indledningsvist vil vi henvise til vores tidligere fremsendte høringssvar af 8. september 2022 og kvittere
for de bemærkninger, som ses imødekommet i det aktuelle lovforslag. De resterende finder vi dog fortsat
aktuelle, hvorfor de gentages i dette høringssvar. Herudover har vi visse nye bemærkninger, som der
redegøres for i nærværende høringssvar.
DE og FBRT er generelt meget tilfredse med lovforslagets ændringer til LOFE, idet vi dog bemærker, at vi
i denne sammenhæng – i udgangspunktet - alene forholder os til de fremkomne forslag, ikke til den
samlede regulering som sådan.
Vi hilser det især velkomment, at opgaver udført for købere af fast ejendom nu også omfattes af loven
(omtales herefter blot som ”køberrådgivning”). Området er på nuværende tidspunkt udelukkende dækket
af lov om juridisk rådgivning med tilhørende bekendtgørelse, som dog kun regulerer området i meget
generelle og overordnede termer. Vi anser derfor, at der er et behov for mere præcise regler, der er
målrettet området, og som stiller større krav til kvaliteten af rådgivningen, end tilfældet er i dag.
Samtidig giver det god mening, at reglerne for salgsformidling og reglerne for køberrådgivning fastsættes
i samme lovgivning, da de to områder er nært forbundet – selvom der naturligvis også er forskelle.
Det findes tillige positivt, at selve reguleringen af køberrådgiverområdet sker i bekendtgørelsesform, som
vil være lettere løbende at regulere i overensstemmelse med evt. senere behov, som der kan opstå.
Ligeledes hilser vi det velkomment, at Disciplinærnævnets kompetence udvides til også at omfatte
køberrådgivning, og at sanktionsmulighederne i øvrigt udvides og i et vist omfang styrkes.
Vi har dog fortsat visse bemærkninger til lovforslaget, som vi hermed skal redegøre for. Det bemærkes,
at for så vidt angår de foreslåede bestemmelser, som ikke er nævnt nedenfor, er vi enige:
Bemærkninger (hvor intet andet fremgår af overskriften, henvises til gældende LOFE):
Ad kapitel 3:
2
Kapitlet omhandler ”Advokater”, og beskriver bl.a. hvornår en advokat skal lade sig registrere som
ejendomsformidler. Det bør præciseres i § 14, stk. 1, at det udelukkende er i forhold til opgaver omfattet
af kapitel 5, dvs. salgsformidlingsopgaver. På nuværende tidspunkt er bestemmelsen formuleret på en
sådan måde, at advokaten skal lade sig registrere, hvis advokaten foretager ”opgaver i henhold til denne
lov”, dvs. inkl. §§ 48 og 49, hvilket strider imod bestemmelsen i den nye § 1, stk. 4.
Der skal evt. foretages tilsvarende præcisering i §§ 16 og 17.
Ad § 23:
Denne bestemmelse omhandler, hvornår der opstår en interessekonflikt i forbindelse med
salgsformidling. Bestemmelsen bør flyttes til kapitel 5. Det er vigtigt at samle alle bestemmelser, som
udelukkende omhandler salgsformidling i kapitel 5, og bestemmelser, der udelukkende omhandler
køberrådgivning, i kapitel 6.
Ad § 29, stk. 2 – lovforslagets § 1, nr. 19:
Den nye bestemmelse i stk. 2 er formuleret generelt, og vil derfor gælde for alle variable
vederlagsaftaler. Det vil betyde, at der i alle variable vederlagsaftaler fremover skal laves et
regneeksempel. Der vurderes dog ikke at være behov for en regulering af alle variable vederlagsaftaler.
Formålet med den nye bestemmelse må være at sikre, at de variable vederlagsaftaler, som forbrugeren
på aftaletidspunktet ikke kan gennemskue størrelsen af, skal indeholde oplysning om, hvilket beløb
forbrugeren maksimalt kan komme til at betale sammen med et regneeksempel. Er der for eksempel
aftalt et variabelt vederlag svarende til xx % af ejendommens værdiansættelse eller den aftalte
udbudspris, anses der således ikke behov for at lave et regneeksempel for dette. Derimod vil der være et
behov for et regneeksempel og anførelse af et maksimalt vederlag, såfremt der er tale om et
præstationsafhængigt vederlag, for eksempel hvis der aftales et ekstra vederlag, som afhænger af
ejendomsmæglerens præstation i form af opnåelse af en højere pris for ejendommen. Her vurderes der
at være et behov for, at forbrugeren på aftaletidspunktet har klarhed om konsekvensen af den indgåede
vederlagsaftale, og dermed et behov for at lave et regneeksempel samt en maksimering af, hvor stort et
vederlag, som forbrugeren kan komme til at betale.
På baggrund af ovenstående foreslås det derfor, at bestemmelsen omformuleres til alene at omfatte
variable vederlagsaftaler som er præstationsafhængige.
Forslag:
Såfremt der aftales et ekstra/mer- vederlag, som er præstationsafhængigt, skal aftalen indeholde
oplysning om på hvilket grundlag vederlaget beregnes. En sådan aftale skal indeholde oplysning om,
hvilket beløb forbrugerne maksimalt kan komme til at betale, og et regneeksempel.
Da behovet for en klar og gennemskuelig vederlagsaftale tillige gælder for forbrugere, som indgår
variable vederlagsaftaler med køberrådgivere/købermæglere, støtter vi, at en tilsvarende bestemmelse
foreslås indsat i den kommende bekendtgørelse for erhvervsmæssig rådgivning og bistand i forbindelse
med køb af fast ejendom.
Ad § 48 – lovforslagets § 1, nr. 22:
Det er foreslået, at § 48, stk. 6 formuleres på flg. måde:
”Har den erhvervsdrivende en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, skal
den erhvervsdrivende oplyse køber og sælger herom. Den erhvervsdrivende skal give oplysningerne i 1.
pkt. til køber i aftalen om rådgivning eller bistand og til sælger skriftligt. Opstår interessen først på et
senere tidspunkt, skal den erhvervsdrivende oplyse køberen og sælger skriftligt herom umiddelbart efter
det tidspunkt, hvor interessen opstår.”
DE og FBRT finder det ikke hensigtsmæssigt, at fastsættes så frie rammer for indgåelse af
køberrådgivningsopdrag, som køberrådgiveren har væsentlig interesse i, i selve loven. Vi opfordrer derfor
til, at den foreslående § 48, stk. 6 udgår, og at forholdet i stedet reguleres i den kommende
bekendtgørelse.
3
I bemærkningerne til lovforslaget s. 54 fremgår det, at fremgår der flg.:
”Det kan aftales, at ejendomsmægleren laver nogle af opgaverne under berigtigelsen og købers rådgiver
alene laver én eller flere af opgaverne, men ikke alle.”
Dette er ikke korrekt, idet det oftest aftales, at enten sælgers ejendomsmægler eller køberrådgiveren
laver hele berigtigelsen. Der er dog mulighed for lave individuelle aftaler om, at opgaven deles på en
given måde mellem de to parter, men dette er ikke den normale kutyme.
Ad § 53, stk. 2 – lovforslagets § 1, nr. 30:
Der foreslås indsat en ny bestemmelse i stk. 2, som omhandler indførelse af betinget frakendelse af
godkendelsen som ejendomsmægler (dvs. frakendelse af titlen). Det foreslås, at bestemmelsen også
kommer til at omfatte betinget frakendelse af retten til at udøve ejendomsformidling samt
køberrådgivning.
Bestemmelsen bør formuleres således, at den ikke kun omfatter situationer, hvor en ejendomsmægler
har overtrådt forpligtelser vedr. salgsformidling, men også situationer hvor ejendomsmægleren har
overtrådt forpligtelser vedr. køberrådgivning.
I den nye stk. 3 (den nuværende stk. 2) fremgår det, at nævnet kan ”… begrænse den pågældendes
adgang til at udøve ejendomsformidling eller frakende ejendomsmægleren godkendelsen…”. Det foreslås
at denne formulering ændres til: ”… begrænse eller frakende den pågældendes adgang til at udøve
ejendomsformidling eller udøve rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom samt
frakende ejendomsmægleren godkendelsen…”. På denne måde sikres det, at såfremt en mægler mister
sin titel, vil vedkommende også miste adgangen til at udøve salgsformidling/køberrådgivning. Alternativt
kan der laves en formulering, så vedkommende enten mister både titel og retten til at udøve – eller kun
mister sin titlen. DE foretrækker dog den førstnævnte mulighed.
§ 64 skal evt. tilrettes i forbindelse med ovenstående.
Ad § 53a – lovforslagets § 1, nr. 33:
Bestemmelsen omhandler, at en person, der har ubetalte bøder, kan fratages retten til at udøve
ejendomsformidling. Bestemmelsen er formuleret, så den kun gælder fsva. situationer, hvor en
ejendomsmægler har overtrådt forpligtelser vedr. salgsformidling. Den bør omformuleres, så den også
gælder i situationer, hvor ejendomsmægleren har overtrådt forpligtelser vedr. køberrådgivning.
Ad lov om juridisk rådgivning – lovforslagets § 2, nr. 1:
DE og FBRT finder det essentielt, at forholdet til lov om juridisk rådgivning (LJR) er klart defineret i
lovgivningen.
Ændringsforslaget til LJR bør imidlertid mere generelt afspejle, at LOFE’s konkrete bestemmelser om
køberrådgivning (herunder den kommende bekendtgørelse) har forrang i forhold til LJR i det omfang, at
der er uoverensstemmelser mellem de to regelsæt, og at LJR udfylder/supplerer retstilstanden, hvor det
ikke er tilfældet. Dette vil også være i overensstemmelse med det almindelige juridiske
retsanvendelsesprincip lex specialis.
Vi finder det i den forbindelse unødigt vidtgående generelt at undtage lovens § 3 for erhvervsmæssig
juridisk rådgivning ydet af ejendomsmæglere, og dermed fratage Forbrugerombudsmandens
tilsynskompetence på området. Tanken med en sektorbestemt bekendtgørelse på området for
køberrådgivning har været at stille større krav og målrette reguleringen på en fornuftig måde til den
praktiske virkelighed, når der ydes køberrådgivning, ikke at slække på tilsynsmulighederne.
Det bemærkes i den forbindelse, at der er forskellige hensyn og formål for henholdsvist de civilretlige
klagemuligheder og forbrugernes mulighed for i enkeltsager, hvor der er retlig interesse, at indbringe
sager for Disciplinærnævnet, contra et offentligretligt tilsyn, som har mulighed for at gribe ind mere
generelt.
Ad ikrafttrædelsestidspunkt – lovforslagets § 3:
4
DE og FBRT er tilfredse med at lovforslagets bestemmelser træder i kraft den 1. januar 2024, da vi på
denne måde får god tid til at implementere reglerne i branchen.
Fsva. bestemmelsen i § 3, nr. 2 om, at den nye bestemmelse i § 28, stk. 2, 2. pkt. (lovforslagets § 1, nr.
18) først skal træde i kraft den 1. januar 2028, skal vi dog bemærke, at vi anser, at det vil være muligt
at lade bestemmelsen træde i kraft på et tidligere tidspunkt, f.eks. den 1. januar 2025.
Særligt vedr. § 27:
DE opfordrer til, at der indsættes et nyt stk. 2, som præciserer, at ejendomsmæglerens værdiansættelse
forudsætter en fysisk besigtigelse af ejendommen, idet følgende fremgår af lovbemærkningerne til § 27:
”Det må som udgangspunkt antages at være i strid med god ejendomsmæglerskik, hvis ikke
ejendomsmægleren i forbindelse med værdiansættelse foretager en fysisk besigtigelse af ejendommen,
jf. kendelse (103-2009) fra Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere afsagt i 2011, hvor nævnet udtaler,
at: »Nævnet finder det særdeles kritisabelt og i strid med god ejendomsmæglerskik, at indklagede har
foretaget en vurdering af ejendommen uden forinden at have besigtiget den.«”
DE finder, at det til enhver tid at nødvendigt at foretage en fysisk besigtigelse af ejendommen for at
sikre, at der bliver lavet korrekt værdiansættelse til forbrugeren.
Dette skyldes, at ejendommens fysiske stand, fremtoning og beliggenhed i forhold til omgivelserne har
en meget stor betydning, når ejendommen skal værdiansættes, da det er køberens samlede indtryk af
ejendommen, som de får, når de kommer ud på en fremvisning, der er afgørende for, hvilken pris
køberen er villig til at betale for ejendommen. Dette gælder både i forhold til de indvendige og de
udvendige forhold. Såfremt man udelukkende baserer sin værdiansættelse af ejendommen ud fra
ejendommens dokumenter, samt en beskrivelse og diverse billeder fra sælger, vil man ikke selv kunne
vurdere, hvordan det samlede indtryk er. Der er desuden stor risiko for, at den beskrivelse og de billeder,
som sælgeren fremlægger, tegner et mere positivt billede af ejendommen, end hvad forholdene i
virkeligheden er. Dette med henblik på at få så høj en værdiansættelse fra ejendomsmægleren som
muligt.
Der vil være en overordentlig stor risiko for, at der er informationer/forhold, som ikke opdages af
ejendomsmægleren som f.eks. støj, lugt, og som der derfor ikke tages højde for i værdiansættelsen, hvis
ejendommen værdiansættes uden fysisk besigtigelse.
Alternativt opfordrer DE til, at der indsættes et nyt stk. 2, som bestemmer, at det udtrykkeligt skal
fremgå af aftalen med forbrugeren, såfremt ejendomsmægleren ikke har foretaget en fysisk besigtigelse
af ejendommen. Dette for at sikre, at forbrugeren kan tiltræde aftalen på et veloplyst grundlag. Dette
alternativ kan Forbrugerrådet Tænk tillige støtte op om.
Særligt vedr. § 32, stk. 2 og § 33, stk. 2:
§ 32, stk. 2 blev ændret ved seneste ændring af lov om formidling af fast ejendom tilbage i 2014/2015,
men har desværre været genstand for uklarhed om, hvad der skal til for at ejendomsmægleren er
berettiget til vederlag i denne situation. Uklarheden ses tillige ved en nærmere gennemgang af både
klagenævnspraksis og domspraksis. Senest med de to sager, som ved tredjeinstansbevilling blev afgjort
for Højesteret. (BS-19083/2021-HJR og BS-19080/2021-HJR).
Vi skal derfor opfordre til at genbesøge bestemmelsens ordlyd og bemærkninger med henblik på at skabe
større klarhed over, i hvilke situationer ejendomsmægleren vil være berettiget til at kræve vederlag.
Dette for at sikre, at der for både forbrugeren og ejendomsmægleren kommer større klarhed om
reglerne, og at bestemmelsen i praksis rammer de situationer, som er tilsigtet, og fører til rimelige
resultater for begge parter.
Tilsvarende problematik gør sig gældende for § 33, stk. 2, hvor det er uklart efter hvilke principper og i
hvilken størrelsesorden et ”rimeligt vederlag” skal fastsættes. Således henvises i forarbejder på den ene
side til et maksimum på ¼, men på den anden side til en række kriterier, som efter klagenævnspraksis
ofte fører til vederlagt på 50 % eller mere. På samme måde skal vi derfor opfordre til, at også denne
bestemmelse genbesøges for en mere klar retsstilling for begge parter.
5
Med venlig hilsen
Anders Palmkvist Jakob Steenstrup
VICEDIREKTØR Seniorjurist/Senior legal adviser
Advokat og ejendomsmægler
Juridisk- og mæglerfaglig afdeling Ryesgade 3A, 2. th.
2200 København S.
Islands Brygge 43 Tlf. 7741 7716
2300 København S Mail: jas@fbr.dk
Tel: 32 64 45 94
Mail: aps@de.dk
1
Michael Aske Alexis Jepsen
Fra: Dansk Arbejdsgiverforening <DA@da.dk>
Sendt: 22. februar 2023 12:46
Til: Michael Aske Alexis Jepsen
Emne: SV: Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast
ejendom m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere)
Kære Michael Aske Alexis Jepsen
Ovennævnte falder uden for DA’s virkefelt, og vi ønsker ikke at afgive bemærkninger.
Med venlig hilsen
Hjørdis de Stricker
Chefsekretær
Fra: Michael Aske Alexis Jepsen <MicJep@erst.dk>
Sendt: 22. februar 2023 12:11
Emne: Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af
sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)
Se vedhæftede materiale om udkast til ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af
sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere).
Materialet kan ligeledes findes på Høringsportalen: https://hoeringsportalen.dk/Hearing/Details/67223
Erhvervsstyrelsen imødeser eventuelle bemærkninger til udkastet senest fredag den 3. marts 2023, kl. 12.
Bemærkninger og eventuelle spørgsmål kan rettes til:
Michael Aske Alexis Jepsen, micjep@erst.dk, tlf. 3529 1186
Med venlig hilsen
Michael Aske Alexis Jepsen
Fuldmægtig
ERHVERVSSTYRELSEN
Erhvervsret
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø
Telefon: +45 35 29 10 00
Direkte: +45 35 29 11 86
E-mail: MicJep@erst.dk
www.erhvervsstyrelsen.dk
ERHVERVSMINISTERIET
Erhvervsstyrelsen er ansvarlig for behandlingen af de personoplysninger, vi modtager om dig. Læs mere om formål og lovgrundlag
for databehandlingen på erhvervsstyrelsen.dk.
Hvis du sender følsomme oplysninger, opfordrer vi til, at du bruger din digitale postkasse på Virk.
1
Michael Aske Alexis Jepsen
Fra: Hanne Aaskov Paroli <HAPA@kl.dk>
Sendt: 23. februar 2023 09:41
Til: Michael Aske Alexis Jepsen
Cc: Hanne Aaskov Paroli
Emne: Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom
m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere)
Kære Michael Aske Alexis Jepsen
KL har ingen bemærkninger til den fremsendte ”Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af
fast ejendom m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)”.
Med venlig hilsen
Hanne Aaskov Paroli
Chefsekretær
Jura & EU
Weidekampsgade 10
Postboks 3370
2300 København
D
E
+45 3370 3495
HAPA@kl.dk
T
W
+45 3370 3370
kl.dk
Fra: Michael Aske Alexis Jepsen <MicJep@erst.dk>
Sendt: 22. februar 2023 12:10
Emne: Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af
sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)
Se vedhæftede materiale om udkast til ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af
sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere).
Materialet kan ligeledes findes på Høringsportalen: https://hoeringsportalen.dk/Hearing/Details/67223
Erhvervsstyrelsen imødeser eventuelle bemærkninger til udkastet senest fredag den 3. marts 2023, kl. 12.
Bemærkninger og eventuelle spørgsmål kan rettes til:
Michael Aske Alexis Jepsen, micjep@erst.dk, tlf. 3529 1186
Med venlig hilsen
Michael Aske Alexis Jepsen
Fuldmægtig
ERHVERVSSTYRELSEN
Erhvervsret
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø
Telefon: +45 35 29 10 00
Ekstern mail
2
Direkte: +45 35 29 11 86
E-mail: MicJep@erst.dk
www.erhvervsstyrelsen.dk
ERHVERVSMINISTERIET
Erhvervsstyrelsen er ansvarlig for behandlingen af de personoplysninger, vi modtager om dig. Læs mere om formål og lovgrundlag
for databehandlingen på erhvervsstyrelsen.dk.
Hvis du sender følsomme oplysninger, opfordrer vi til, at du bruger din digitale postkasse på Virk.
1
Michael Aske Alexis Jepsen
Fra: Jan Hempel <Jan.Hempel@politiforbundet.dk>
Sendt: 23. februar 2023 12:56
Til: Michael Aske Alexis Jepsen
Emne: VS: Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast
ejendom m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere)
Vedhæftede filer: Høringsbrev.pdf; Høringsliste.pdf; Udkast til Forslag til ændring af lov om formidling
af fast ejendom.pdf
Til Erhvervsstyrelsen.
Politiforbundet har ingen bemærkninger til høringen.
Politiforbundets jr.nr. 2023-00244.
Med venlig hilsen
Jan Hempel
Forbundssekretær
Gammel Kongevej 60, 11. sal
DK-1850 Frederiksberg
Tlf. +45 3345 5965
E-mail mail@politiforbundet.dk
Politiforbundet passer på dine data. Læs mere om vores behandling af dine oplysninger her https://www.politiforbundet.dk/om-politiforbundet/politiforbundets-
databeskyttelsespolitik
Denne e-mail fra Politiforbundet kan indeholde fortroligt materiale. E-mailen er kun beregnet for ovennævnte modtager(e). Hvis du har modtaget e-mailen ved
en fejl, beder vi dig venligst kontakte afsenderen og i øvrigt slette e-mailen, inkl. eventuelle kopier og vedhæftede dokumenter.
På forhånd tak
Henvendelser kan rettes skriftligt til Politiforbundet. Der kan sendes sikkert til mail@politiforbundet.dk. Det forudsætter dog, at du selv har adgang til at sende
fra sikkermail.
Fra: Michael Aske Alexis Jepsen <MicJep@erst.dk>
Sendt: 22. februar 2023 12:10
Emne: Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af
sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)
Se vedhæftede materiale om udkast til ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af
sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere).
Materialet kan ligeledes findes på Høringsportalen: https://hoeringsportalen.dk/Hearing/Details/67223
Erhvervsstyrelsen imødeser eventuelle bemærkninger til udkastet senest fredag den 3. marts 2023, kl. 12.
Bemærkninger og eventuelle spørgsmål kan rettes til:
Michael Aske Alexis Jepsen, micjep@erst.dk, tlf. 3529 1186
Med venlig hilsen
Michael Aske Alexis Jepsen
Fuldmægtig
2
ERHVERVSSTYRELSEN
Erhvervsret
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø
Telefon: +45 35 29 10 00
Direkte: +45 35 29 11 86
E-mail: MicJep@erst.dk
www.erhvervsstyrelsen.dk
ERHVERVSMINISTERIET
Erhvervsstyrelsen er ansvarlig for behandlingen af de personoplysninger, vi modtager om dig. Læs mere om formål og lovgrundlag
for databehandlingen på erhvervsstyrelsen.dk.
Hvis du sender følsomme oplysninger, opfordrer vi til, at du bruger din digitale postkasse på Virk.
1
Michael Aske Alexis Jepsen
Fra: MJA029@politi.dk
Sendt: 3. marts 2023 13:24
Til: Michael Aske Alexis Jepsen
Emne: SV: Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast
ejendom m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for
Ejendomsmæglere)
Kære Michael
HK Politiet og Anklagemyndigheden, har ingen bemærkninger til denne hørring.
Ha en god weekend.
Med venlig hilsen
Mathias Hvid Dalgaard Jakobsen
Formand HK Politiet og Anklagemyndigheden
Tlf: (+45) 42 44 25 60
Mail: MJA029@politi.dk
Fra: Michael Aske Alexis Jepsen <MicJep@erst.dk>
Sendt: 23. februar 2023 12:32
Til: Jakobsen, Mathias Hvid Dalgaard (MJA029) <MJA029@politi.dk>
Emne: VS: Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af
sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)
Kære Mathias Jakobsen
Erhvervsstyrelsen sendte i går udkast til forslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom i høring, og jeg kan
i dag forstå, at mailen desværre er fremsendt til den tidligere formand for Landsklubben HK Politiet og
Anklagemyndigheden på mail JPE039@politi.dk.
Jeg genfremsender derfor høringen til dig.
Du er naturligvis velkommen til at kontakte mig, hvis du har spørgsmål eller bemærkninger.
Med venlig hilsen
Michael Aske Alexis Jepsen
Fuldmægtig
ERHVERVSSTYRELSEN
Erhvervsret
2
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø
Telefon: +45 35 29 10 00
Direkte: +45 35 29 11 86
E-mail: MicJep@erst.dk
www.erhvervsstyrelsen.dk
ERHVERVSMINISTERIET
Erhvervsstyrelsen er ansvarlig for behandlingen af de personoplysninger, vi modtager om dig. Læs mere om formål og lovgrundlag
for databehandlingen på erhvervsstyrelsen.dk.
Hvis du sender følsomme oplysninger, opfordrer vi til, at du bruger din digitale postkasse på Virk.
Fra: Michael Aske Alexis Jepsen
Sendt: 22. februar 2023 12:10
Emne: Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af
sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)
Se vedhæftede materiale om udkast til ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af
sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere).
Materialet kan ligeledes findes på Høringsportalen: https://hoeringsportalen.dk/Hearing/Details/67223
Erhvervsstyrelsen imødeser eventuelle bemærkninger til udkastet senest fredag den 3. marts 2023, kl. 12.
Bemærkninger og eventuelle spørgsmål kan rettes til:
Michael Aske Alexis Jepsen, micjep@erst.dk, tlf. 3529 1186
Med venlig hilsen
Michael Aske Alexis Jepsen
Fuldmægtig
ERHVERVSSTYRELSEN
Erhvervsret
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø
Telefon: +45 35 29 10 00
Direkte: +45 35 29 11 86
E-mail: MicJep@erst.dk
www.erhvervsstyrelsen.dk
ERHVERVSMINISTERIET
Erhvervsstyrelsen er ansvarlig for behandlingen af de personoplysninger, vi modtager om dig. Læs mere om formål og lovgrundlag
for databehandlingen på erhvervsstyrelsen.dk.
Hvis du sender følsomme oplysninger, opfordrer vi til, at du bruger din digitale postkasse på Virk.


Erhvervsstyrelsen
Att.: Michael Aske Alexis Jepsen
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø
micjep@erst.dk og erst@erst.dk
15. marts 2023
Tillæg til høringssvar over høring over udkast til lovforslag om ændring af
lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af sanktions-
mulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)
Danske Advokater er blevet opmærksom på, at Dansk Ejendomsmæglerforening nu
udbyder kurser for sine medlemmer i rådgivning om og udarbejdelse af eksempelvis
testamenter for boligsælgere- og boligkøbere.
I den forbindelse har man hos Danske Advokater overvejet, om denne form for
rådgivning er i risiko for at falde ned mellem to stole, ved den forventede kommende
ændring af formidlingsloven og lov om juridisk rådgivning.
I tillæg til Danske Advokaters høringssvar, fremsendes derfor disse supplerende
bemærkninger.
”Juridisk rådgivning” vs. ”rådgivning i forbindelse med køb af fast
ejendom”
Hvis den erhvervsdrivendes rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast
ejendom har karakter af juridisk rådgivning, vil rådgivningen efter omstændighederne
være omfattet af lov om juridisk rådgivning og bekendtgørelse nr. 684 af 22. juni 2006
om god skik for juridisk rådgivning.
Med lovforslaget foreslås anvendelsesområdet for formidlingsloven udvidet til også at
omfatte erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast
ejendom.
Vesterbrogade 32
1620 København V
Telefon 33 43 70 00
mail@danskeadvokater.dk
www.danskeadvokater.dk
Dok.nr. D-2023-011666
Offentligt
L 90 - Bilag 1
Erhvervsudvalget 2022-23 (2. samling)
2/3
Dette indebærer, at både lov om juridisk rådgivning med tilhørende bekendtgørelse og
formidlingsloven med tilhørende bekendtgørelse vil finde anvendelse på
erhvervsmæssig rådgivning eller bistand ydet i forbindelse med køb af fast ejendom.
Efter Erhvervsministeriets opfattelse er denne retsstilling uhensigtsmæssig, hvilket
Danske Advokater kan tiltræde, idet de nævnte regelsæt indeholder bestemmelser, der
er indbyrdes modstridende i forhold til reguleringen af interessekonflikter, betroede
midler og tilsyn.
Med henblik på at undgå uoverensstemmelser mellem lov om juridisk rådgivning og
formidlingsloven har ministeriet foreslået, at der i formidlingsloven og i den
tilhørende bekendtgørelse gennemføres en særskilt regulering af interessekonflikter,
betroede midler og tilsyn ved juridisk rådgivning ydet i forbindelse med køb af fast
ejendom.
Ministeriet har derfor foreslået, at det i lovforslagets § 2 fastsættes, at § 2, stk. 6 og 7,
i lov om juridisk rådgivning ikke omfatter erhvervsmæssig juridisk rådgivning ydet i
forbindelse med køb af fast ejendom, i det omfang der er fastsat særskilte regler herom.
Endvidere har man foreslået, at det samme sted fastsættes, at § 3 i lov om juridisk
rådgivning ikke omfatter ikke erhvervsmæssig juridisk rådgivning ydet af en godkendt
ejendomsmægler.
Der er hermed formentlig en risiko for, at rådgivning omkring eksempelvis arv og
testamente falder ned imellem de to regelsæt og dermed ned ”imellem to stole”. Det
afhænger formentlig af, hvorvidt man anser rådgivningen som værende en del af
rådgivningen ”ydet i forbindelse med køb af fast ejendom”. Det er et
definitionsspørgsmål. Det er relevant at yde rådgivning omkring arv og testamente ved
boligkøb, fordi boligen udgør så stort et aktiv, der vil falde i arv. Samtidig vil mange
ugifte boligkøbere have behov for at få udarbejdet gensidigt testamente ved boligkøb.
Det er på den anden side ikke en nødvendig del af et boligkøb, og boligkøbet kan
sagtens gennemføres og afsluttes uden at man får udarbejdet testamente.
Hvis ejendomsmæglerens rådgivning tages ud af lov om juridisk rådgivning, og heller
ikke anses for at være omfattet af reglerne om ”rådgivning ydet i forbindelse med køb
af fast ejendom”, kunne noget tale for, at rådgivningen og arbejdet hermed reelt bliver
undtaget fra begge regelsæt.
Af hensyn til forbrugerne, tilsynet med rådgivningen og de krav der må stilles til
rådgivningen overfor forbrugerne, opfordrer Danske Advokater derfor til, at man
tænker dette ind i det videre arbejde med lovudkastet, herunder at det beskrives i
forarbejderne, således at det er tydeligt, hvilke kvalitetskrav og hvilket ansvar der er
forbundet med at yde en sådan juridisk rådgivning, herunder om en sådan rådgivning
vil høre under det ene eller det andet regelsæt og hvilke sanktionsmuligheder der reelt
er, hvis ejendomsmægleren, der yder rådgivning om eksempelvis arv og testamente i
forbindelse med boligsalg eller boligkøb, begår fejl og yder fejlbehæftet eller
utilstrækkelig rådgivning.
3/3
Afsluttende bemærkninger:
Danske Advokater står altid gerne til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.
Med venlig hilsen
Danske Advokater
Annette Lerche Kristian Dreyer
Specialkonsulent Advokat, Partner
ale@danskeadvokater.dk Formand, Fagudvalg for fast
ejendom
ksd@galst.dk


Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af
lov om formidling af fast ejendom m.v. og lov om juri-
disk rådgivning
1. Indledning
Formålet med lovforslaget er at skærpe sanktionsmulighederne på ejen-
domsmæglerområdet og bl.a. at udvide anvendelsesområdet for lov om for-
midling af fast ejendom m.v. til også at omfatte erhvervsmæssig rådgiv-
ning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom på baggrund af
anbefalingerne fra Arbejdsgruppe om eftersyn af sanktionsmulighederne
for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
Lovforslaget har - som en del af et samlelovforslag - været sendt i høring
den 22. juli 2022 med høringsfrist den 2. september 2022 til i alt 234 orga-
nisationer, foreninger m.v.
Der er modtaget 2 høringssvar fra de hørte organisationer, foreninger m.v.
i forhold til denne del af samlelovforslaget, der vedrører ændring af lov om
formidling af fast ejendom m.v. De 2 høringssvar havde konkrete bemærk-
ninger til udkastet til lovforslaget. Der er modtaget høringssvar fra Danske
Advokater samt Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk
(fælles høringssvar).
Lovforslaget har været sendt i fornyet høring den 22. februar 2023 med
høringsfrist den 3. marts 2023 til i alt 130 organisationer, foreninger m.v.
I den fornyede høring er der modtaget 5 høringssvar fra de hørte organisa-
tioner, foreninger m.v. Der er modtaget 3 høringssvar med konkrete be-
mærkninger til udkastet til lovforslaget. Høringssvarene er modtaget fra
Danske Advokater, Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet
Tænk (fælles høringssvar) og Det Kriminalpræventive Råd.
Danske Advokater har efter høringsfristen indsendt et supplerende hø-
ringssvar.
Dansk Arbejdsgiverforening og HK Politiet og Anklagemyndigheden har
meddelt, at de ikke har bemærkninger til lovforslaget.
De generelle bemærkninger til lovforslaget gennemgås og kommenteres
nedenfor i afsnit 2. Konkrete bemærkninger til de enkelte emner i lov-
forslaget gennemgås og kommenteres nedenfor i afsnit 3.
16. marts 2023
Offentligt
L 90 - Bilag 1
Erhvervsudvalget 2022-23 (2. samling)
2
Nogle af de modtagne høringssvar indeholder bemærkninger af redaktionel
og teknisk karakter. Disse kommentarer omhandler dog ikke substansen og
omtales derfor ikke nærmere i dette notat.
De væsentligste bemærkninger fra de hørte parter til de enkelte emner i
lovforslaget gennemgås og kommenteres nedenfor.
2. Generelle bemærkninger
2.1. Lovforslagets formål og model
Der er generel opbakning til lovforslagets formål, herunder til disciplinær-
nævnets nye og skærpede sanktionsmuligheder.
Bemærkninger fra første høring
Danske Advokater vurderer, at lovforslaget styrker mulighederne for at
forhindre omgåelse af reglerne i ejendomsbranchen, ligesom det vurderes,
at de foreslåede ændringer kan have en adfærdsregulerende effekt.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk er generelt me-
get tilfredse med lovforslagets ændringer, herunder at sanktionsmulighe-
derne udvides og i et vist omfang styrkes.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk finder det posi-
tivt, at den nærmere regulering af køberrådgiverområdet sker i bekendtgø-
relsesform, som vil være lettere løbende at tilpasse.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk finder det lige-
ledes positivt, at der lægges op til en afskaffelse af klagegebyret i discipli-
nærnævnet for behandling af en klage, bl.a. fordi en klager ikke kan drage
civilretlig nytte af en afgørelse fra disciplinærnævnet.
Bemærkninger fra den fornyede høring
Det Kriminalpræventive Råd hilser det velkomment, at man vil skabe
større sikkerhed for borgere i forbindelse med køb og salg af fast ejendom.
Danske Advokater bemærker, at lovforslaget overordnet set er helt fornuf-
tigt og kan tiltrædes. Også Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbruger-
rådet Tænk bemærker, at de generelt er meget tilfredse med lovforslagets
ændringer i lov om formidling af fast ejendom.
3
Danske Advokater bemærker, at perioden for hvilken formanden og med-
lemmer af Disciplinærnævnet udpeges, ikke som sådan ændres, men fortsat
er maksimeret til 4 år, men at de med den ændrede formulering kan udskif-
tes, hvilket giver bedre fleksibilitet.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk finder, at det gi-
ver det god mening, at reglerne for salgsformidling og reglerne for køber-
rådgivning fastsættes i samme lovgivning, da de to områder er nært for-
bundet – selvom der naturligvis også er forskelle.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk bemærker på
ny, at det er positivt, at reguleringen af køberrådgiverområdet sker i be-
kendtgørelsesform, som vil være lettere løbende at regulere i overensstem-
melse med evt. senere behov, som der kan opstå.
Danske Advokater bemærker, at der indføres et loft over, hvor mange med-
hjælpere en ansvarlig ejendomsmægler maksimalt kan føre tilsyn med, og
at grænsen fastsættes til 5 personer, hvilket forekommer rimeligt og velaf-
balanceret.
2.2. De foreslåede reglers rækkevidde
Bemærkninger fra første høring
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk hilser det især
velkomment, at opgaver udført for købere af fast ejendom nu også omfattes
af loven, og at disciplinærnævnets kompetence udvides til også at omfatte
køberrådgivning.
Bemærkninger fra den fornyede høring
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk hilser det vel-
komment, at opgaver udført for købere af fast ejendom nu også omfattes
af loven og bemærker, at der er et behov for mere præcise regler, der er
målrettet køberrådgivning, og som stiller større krav til kvaliteten af råd-
givningen, end tilfældet er i dag.
3. Konkrete bemærkninger
Kommenteringen af høringssvarene foretages med udgangspunkt i føl-
gende opdeling:
4
3.1. Regulering af køberrådgivning
3.2. Udvidelse af Disciplinærnævnet for Ejendomsmægleres sanktionsmu-
ligheder i forhold til køberrådgivning
3.3. Oplysning om grundlag for beregning af variabelt vederlag
3.4. Ikrafttrædelsestidspunkt
3.5. Øvrige emner
3.1. Regulering af køberrådgivning
3.1.1. Bemærkninger fra første høring
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk bemærker, at
køberrådgivning bør tilføjes i det gældende § 3, stk. 1, i lov om formidling
af fast ejendom m.v., således at det fremgår, at loven, uanset hvor den faste
ejendom er beliggende, finder anvendelse, når en væsentlig del af den er-
hvervsmæssige formidling af salg af fast ejendom, det erhvervsmæssige
udbud og salg af fast ejendom eller den erhvervsmæssige rådgivning eller
bistand i forbindelse med køb af fast ejendom udføres i Danmark.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk anfører, at defi-
nitionen på en ejendomsformidlingsvirksomhed i det gældende § 4, stk. 1,
nr. 1, i lov om formidling af fast ejendom m.v. bør ændres, så den også
omfatter virksomheder, som beskæftiger sig med køberrådgivning. Dansk
Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk anfører endvidere, at
kapitel 4 om ejendomsformidlingsvirksomheder også bør omfatte virksom-
heder, som beskæftiger sig med køberrådgivning, samt at overskriften til
kapitel 5 om ejendomsformidling bør ændres, så det tydeliggøres, at dette
kapitel udelukkende vedrører salgsformidling, og at § 23 om interessekon-
flikt ved salgsformidling skal flyttes til kapitel 5.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk bemærker, at
definitionen af en forbruger i den gældende § 4, stk. 1, nr. 2, i lov om for-
midling af fast ejendom m.v. bør udvides til også at omfatte personer, der
handler med henblik på erhvervelse af en fast ejendom.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk bemærker lige-
ledes, at det gældende kapitel 3 i lov om formidling af fast ejendom m.v.
omhandler advokater, og bl.a. beskriver hvornår en advokat skal lade sig
registrere som ejendomsformidler. Dansk Ejendomsmæglerforening og
Forbrugerrådet Tænk anbefaler, at lovteksten præciseres, således at det
5
fremgår klart, at registreringspligten udelukkende vedrører salgsformid-
lingsopgaver.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk bemærker, at en
erhvervsdrivende, der yder rådgivning og bistand i forbindelse med køb af
fast ejendom, ville være inhabil, hvis den erhvervsdrivende, i forbindelse
med sit hverv som ejendomsmægler, tidligere har haft samme ejendom til
salg for sælgeren, idet forbuddet om dobbeltrepræsentation tidsmæssigt
ikke er begrænset til et aktuelt udbud. Dansk Ejendomsmæglerforening og
Forbrugerrådet Tænk opfordrer til, at en sådan situation ikke legitimeres
ved køberrådgivers oplysning til køber og sælger herom.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk anfører, at der
ofte er meget stor forskel på opgaven forbundet med vurdering af ejendom-
men for hhv. sælgermægleren og køberrådgiveren og vurderer i lyset heraf,
at reglerne i højere grad bør afspejle denne forskel, bl.a. fordi de fleste
købere ikke ønsker en decideret vurdering af ejendommen.
3.1.2. Bemærkninger fra den fornyede høring
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk bemærker igen,
at det gældende kapitel 3 i lov om formidling af fast ejendom m.v. om-
handler advokater, og bl.a. beskriver hvornår en advokat skal lade sig re-
gistrere som ejendomsformidler. Dansk Ejendomsmæglerforening og For-
brugerrådet Tænk anbefaler igen, at lovteksten præciseres, så det fremgår
klart, at registreringspligten udelukkende vedrører salgsformidlingsopga-
ver.
Danske Advokater bemærker, at man ændrer lov om formidling af fast
ejendom § 3, stk. 1 til ligeledes at omfatte erhvervsmæssig rådgivning eller
bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, hvilket medfører at loven
også finder anvendelse, når der ydes bistand fra Danmark. Danske Advo-
kater opfordrer i den forbindelse til, at man i lovbemærkningerne forholder
sig til branchens agentvirksomhedsregler, herunder at man fra lovgivers
side, af hensyn til danske forbrugere, regulerer i et eller andet omfang, eller
i det mindste beskriver og forholder sig til sondringen mellem formidling,
henvisningsforhold, og bistand i lovbemærkningerne.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk finder det uhen-
sigtsmæssigt, at der i lovforslagets § 1, nr. 22 om § 48, stk. 6, fastsættes så
6
frie rammer for indgåelse af køberrådgivningsopdrag, som køberrådgive-
ren har væsentlig interesse i, i selve loven, og opfordrer til, at den foreslå-
ende § 48, stk. 6, udgår, og at forholdet i stedet reguleres i den kommende
bekendtgørelse.
Kommentar
Det fremgår af § 3, stk. 1, i lov om formidling af fast ejendom m.v., at loven,
uanset hvor den faste ejendom er beliggende, finder anvendelse, når en
væsentlig del af den erhvervsmæssige formidling af salg af fast ejendom,
det erhvervsmæssige udbud og salg af fast ejendom eller den erhvervsmæs-
sige rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom udføres
i Danmark. En regulering af branchens agentvirksomhedsregler er ikke del
af anbefalingerne fra Arbejdsgruppen om eftersyn af sanktionsmulighe-
derne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere og er heller ikke be-
handlet af arbejdsgruppen. Emnet indgår ikke i det lovforslag, der er sendt
i høring. Det vurderes, at en regulering af branchens agentvirksomheds-
regler kræver et dybdegående forarbejde for at finde den rigtige løsning.
Erhvervsstyrelsen vil derfor notere bemærkningerne, således at de kan
indgå i en fremtidig ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v.
Det følger af § 14, stk. 1, i lov om formidling af fast ejendom m.v., at en
advokat med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven kan
foretage opgaver i henhold til denne lov på lige fod med en ejendomsmæg-
ler, hvis advokaten er optaget i ejendomsmæglerregisteret. Opgaver der er
omfattet af § 14, stk. 1, omfatter således alene opgaver i forbindelse med
udbud eller formidling ved salg af fast ejendom. Dette tydeliggøres også i
lovforslagets § 1, nr. 5, vedr. § 1, stk. 4, i lov om formidling af fast ejendom
m.v., hvorefter bestemmelserne i §§ 48 og 49 i lov om formidling af fast
ejendom m.v. om rådgivning og bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom ikke gælder for advokater.
De foreslåede rammer for indgåelse af køberrådgivningsopdrag, som kø-
berrådgiveren har en væsentlig interesse i, svarer til de gældende rammer
for ejendomsmæglere. En konsekvens heraf er at det generelle forbud i lov
om juridisk rådgivning erstattes med en oplysningspligt, der svarer til den,
der er gældende for ejendomsmæglere. Det bør tydeliggøres i bemærknin-
gerne, at der kan foreligge inhabilitet, jf. § 26, stk. 1, hvis der er tale om
nærtstående til køberrådgiveren. Placeringen af § 23 om interessekonflikt
opretholdes af lovtekniske grunde.
7
3.2. Udvidelse af Disciplinærnævnet for Ejendomsmægleres sanktionsmu-
ligheder i forhold til køberrådgivning
3.2.1. Bemærkninger fra første høring
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk foreslår, at di-
sciplinærnævnets nye mulighed for betinget frakendelse af titlen også kom-
mer til at omfatte betinget frakendelse af retten til at udøve ejendomsfor-
midling samt køberrådgivning, samt at bestemmelsen formuleres således,
at den også omfatter situationer, hvor en ejendomsmægler har overtrådt
forpligtelser vedr. køberrådgivning.
Tilsvarende foreslår Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet
Tænk, at disciplinærnævnet får mulighed for at begrænse eller frakende
den pågældendes adgang til at udøve ejendomsformidling eller udøve råd-
givning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom samt frakende
ejendomsmægleren godkendelsen. Dansk Ejendomsmæglerforening og
Forbrugerrådet Tænk anfører, at det på denne måde sikres, at såfremt en
ejendomsmægler mister sin titel, vil den pågældende også miste adgangen
til at udøve salgsformidling/køberrådgivning. Alternativt foreslås det, at
den pågældende enten mister både godkendelsen og retten til at udøve råd-
givning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom – eller kun mi-
ster godkendelsen, hvor Dansk Ejendomsmæglerforening foretrækker den
førstnævnte mulighed.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk anbefaler, at be-
stemmelsen om, at en person, der har ubetalte bøder til disciplinærnævnet,
ikke må udøve erhvervsmæssige aktiviteter i forbindelse med formidling
af salg af fast ejendom, der er rettet mod eller udføres for en forbruger,
også bør gælde i situationer, hvor ejendomsmægleren har overtrådt forplig-
telser vedr. køberrådgivning.
3.2.2. Bemærkninger fra den fornyede høring
Danske Advokater, Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet
Tænk bemærker, at Disciplinærnævnets kompetence udvides til også at
omfatte erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand, hvilket er vel-
komment og fornuftigt.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk finder det posi-
tivt, at sanktionsmulighederne i øvrigt udvides og i et vist omfang styrkes.
8
Danske Advokater bemærker ligeledes, at der med lovforslaget bliver mu-
lighed for, at Disciplinærnævnet kan udtale kritik og træffe kendelse om
betinget frakendelse, og at begge dele kan tiltrædes.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk gentager deres
bemærkning vedr. den nye bestemmelse i § 53, stk. 2, som omhandler ind-
førelse af betinget frakendelse af godkendelsen som ejendomsmægler (dvs.
frakendelse af titlen) og forslår, at bestemmelsen også kommer til at om-
fatte betinget frakendelse af retten til at udøve ejendomsformidling samt
køberrådgivning.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk anfører ligele-
des igen, at ordlyden i den nye § 53, stk. 3 (den nuværende stk. 2) bør
ændres fra, at nævnet kan ”begrænse den pågældendes adgang til at udøve
ejendomsformidling eller frakende ejendomsmægleren godkendelsen” til
”… begrænse eller frakende den pågældendes adgang til at udøve ejen-
domsformidling eller udøve rådgivning eller bistand i forbindelse med køb
af fast ejendom samt frakende ejendomsmægleren godkendelsen…” og
gentager også det tidligere foreslåede alternativ, se ovenfor.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk gentager derud-
over deres bemærkning vedrørende § 53 a (lovforslagets § 1, nr. 34) om
fratagelse af retten til at udøve ejendomsformidling med ubetalte forfaldne
bøder og foreslår igen, at bestemmelsen bør omformuleres, så den også
gælder i situationer, hvor ejendomsmægleren har overtrådt forpligtelser
vedr. køberrådgivning.
Kommentar
Straffeloven indeholder bestemmelser, der under visse omstændigheder
kan anvendes til at udelukke personer, der er dømt eller dømmes for et
strafbart forhold, fra at udøve bestemte former for virksomhed, og til at
straffe personer, der uberettiget udøver sådan virksomhed. Det er vigtigt
at holde det strafferetlige system og det disciplinære system adskilt.
Ved at indføre en sanktionsmulighed, hvor ejendomsmæglere kan blive fra-
kendt retten til at udøve ejendomsformidling og køberrådgivning generelt,
stilles ejendomsmæglere dårligere end dem, der ikke er registreret som
godkendt ejendomsmægler, der udøver køberrådgivning, idet disse perso-
ner ikke kan indbringes for disciplinærnævnet, og dermed ikke kan fraken-
des retten til at udøve hvervet.
9
Den foreslåede ændring er ikke en del af anbefalingerne fra Arbejdsgrup-
pen om eftersyn af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejen-
domsmæglere og er heller ikke behandlet af arbejdsgruppen. Det vurderes,
at den foreslåede ændring af reglerne kræver et dybdegående forarbejde
for at finde den rigtige løsning. Erhvervsstyrelsen vil derfor notere be-
mærkningerne, således at de kan indgå i en fremtidig ændring af lov om
formidling af fast ejendom m.v.
3.3. Oplysning om grundlag for beregning af variabelt vederlag
3.3.1. Bemærkninger fra første høring
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk vurderer, at der
ikke er behov for en regulering af alle variable vederlagsaftaler, og at for-
målet med den nye bestemmelse må være at sikre, at de variable vederlags-
aftaler, som forbrugeren på aftaletidspunktet ikke kan gennemskue størrel-
sen af, skal indeholde oplysning om, hvilket beløb forbrugeren maksimalt
kan komme til at betale sammen med et regneeksempel. Dansk Ejendoms-
mæglerforening og Forbrugerrådet Tænk forslår, at bestemmelsen omfor-
muleres til alene at omfatte variable vederlagsaftaler som er præstationsaf-
hængige.
3.3.2. Bemærkninger fra den fornyede høring
Danske Advokater bemærker, at der indføres krav om specifikation i for-
midlingsaftalen omkring det maksimale beløb, forbrugerne kan risikere at
skulle betale i ejendomsmæglerhonorar, og et priseksempel, og at lovæn-
dringen som sådan blot er en kodificering af den gældende nævnspraksis
fra Klagenævnet for Ejendomsformidling, samt at ændringen er hensigts-
mæssig.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk bemærker igen
til lovforslagets § 1, nr. 19 om § 29, stk. 2, at den nye bestemmelse i stk. 2
er formuleret generelt, og finder stadig, at der ikke er behov for en regule-
ring af alle variable vederlagsaftaler, og at bestemmelsen bør omformule-
res til alene at omfatte variable vederlagsaftaler, som er præstationsaf-
hængige
10
Kommentar
Det kan være svært for en forbruger at gennemskue konsekvenserne i en
aftalte om variabelt vederlag. Derfor lægges der op til, at oplysningerne i
en aftale om variabelt vederlag skal være detaljerede og fyldestgørende,
således at det er tydeligt for forbrugeren, hvad forbrugeren kan komme til
at skulle betale i vederlag. Det vurderes, at det som udgangspunkt gør sig
gældende for alle former af variabelt vederlag. Hertil bemærkes, at alene
variable vederlag er omfattet af den foreslåede bestemmelse, således at
vederlag, der er angivet som f.eks. en procentdel af et fast beløb ikke er
omfattet. Viser det sig, at der er typer af aftaler hvor den krævede oplys-
ning ikke er nødvendig for forbrugeren og dermed unødig byrdefuldt for
ejendomsmægleren, bør der være en mulighed for Erhvervsstyrelsen for at
fastsætte regler om, at visse typer af aftaler om variabelt vederlag er und-
taget fra kravene.
3.4. Ikrafttrædelsestidspunkt
3.4.1. Bemærkninger fra første høring
Dansk Ejendomsmæglerforening gør opmærksom på, at der i ejendoms-
mæglerbranchen er behov for rimelig tid til at få tilrettet ændringerne i for-
mularer og systemer m.v. og foreslår en ikrafttrædelsesdato tidligst 6 må-
neder fra lovens vedtagelse.
Dansk Ejendomsmæglerforening bemærker, at der bør fastsættes en over-
gangsbestemmelse vedr. § 28, stk. 2, i lov om formidling af fast ejendom
m.v., da det vil tage lang tid for nogle virksomheder at overholde den fo-
reslåede bestemmelse i § 28 i lov om formidling af fast ejendom m.v.om,
at en ansvarlig ejendomsmægler maximalt må føre tilsyn med 5 personer.
3.4.2. Bemærkninger fra den fornyede høring
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk er tilfredse med,
at lovforslagets bestemmelser træder i kraft den 1. januar 2024, da man på
denne måde får god tid til at implementere reglerne i branchen. Dansk
Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk finder dog, at det vil
være muligt at lade den nye bestemmelse i § 28, stk. 2, 2. pkt. (lovforslagets
§ 1, nr. 18) træde i kraft på et tidligere tidspunkt, f.eks. den 1. januar 2025
(frem for den 1. januar 2028).
11
Kommentar
Branchens ønske om tilpasning af overgangsordningen i lovforslagets § 1,
nr. 18, vedr. § 28, stk. 2, i lov om formidling af fast ejendom m.v. om, at en
ansvarlig ejendomsmægler maximalt må føre tilsyn med 5 medhjælpere,
bør imødekommes. Det vurderes i overensstemmelse med branchen be-
mærkninger, at en overgangsperiode til den 1. januar 2025 vil give bran-
chen tilstrækkelig tid til at efteruddanne ansatte om nødvendigt.
3.5. Øvrige emner
3.5.1. Bemærkninger fra første høring
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk opfordrer til, at
der i § 27 i lov om formidling af fast ejendom m.v. præciseres, at ejen-
domsmæglerens værdiansættelse forudsætter en fysisk besigtigelse af ejen-
dommen. Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk finder
det nødvendigt, at der foretages en fysisk besigtigelse af ejendommen for
at sikre, at der bliver lavet korrekt værdiansættelse til forbrugeren.
Alternativt opfordrer Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet
Tænk til, at det udtrykkeligt skal fremgå af aftalen med forbrugeren, så-
fremt ejendomsmægleren ikke har foretaget en fysisk besigtigelse af ejen-
dommen.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk bemærker, at
den gældende § 32, stk. 2, og § 33, stk. 2, i lov om formidling af fast ejen-
dom m.v. har været genstand for uklarhed om, hvad der skal til for at ejen-
domsmægleren er berettiget til vederlag, hvis der efter en formidlingsafta-
les ophør indgås en købsaftale på baggrund af ejendomsmæglerens indsats
og uden en anden ejendomsmæglers medvirken eller ved opsigelse af en
formidlingsaftale, hvor der er aftalt et resultatafhængigt vederlag, hhv.
hvilke principper og i hvilken størrelsesorden et rimeligt vederlag skal fast-
sættes. Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk opfor-
drer til at bestemmelsens ordlyd og bemærkninger genbesøges med henblik
på at skabe klarhed.
3.5.2. Bemærkninger fra den fornyede høring
Dansk Ejendomsmæglerforening opfordrer på ny til, at der i § 27 indsættes
et nyt stk. 2, som præciserer, at ejendomsmæglerens værdiansættelse for-
udsætter en fysisk besigtigelse af ejendommen. Alternativt opfordrer
12
Dansk Ejendomsmæglerforening på ny til, at der indsættes et nyt stk. 2,
som bestemmer, at det udtrykkeligt skal fremgå af aftalen med forbruge-
ren, såfremt ejendomsmægleren ikke har foretaget en fysisk besigtigelse af
ejendommen.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk finder stadig, at
det i ordlyden og bemærkningerne til § 32, stk. 2 bør præciseres, hvilke
situationer ejendomsmægleren vil være berettiget til at kræve vederlag.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk bemærker, at
tilsvarende problematik gør sig gældende for § 33, stk. 2, hvor det er uklart
efter hvilke principper og i hvilken størrelsesorden et ”rimeligt vederlag”
skal fastsættes, og opfordrer til at også denne bestemmelse genbesøges for
en mere klar retsstilling for begge parter.
Danske Advokater bemærker, at man ændrer ordlyden fra ”forfalden gæld”
til ”misligholdt gæld, som er under inddrivelse”, i forhold til spørgsmålet
om, hvornår man kan nægte at godkende en person som ejendomsmægler,
og at den foreslåede ordlyd reelt udgør en lempelse, hvilket næppe har væ-
ret tanken med lovforslaget. Danske Advokater mener, at ejendomsmæg-
lere med adskillige ubetalte bøder må indstille deres aktiviteter indtil der
er gjort ”rent bord”, og opfodrer til en overvejelse om at lade sig inspirere
af retsplejelovens § 121, der gælder for advokater, idet de samme hensyn,
der ligger bag retsplejelovens § 121 for advokater, ligger bag formidlings-
lovens § 6, stk. 2.
Danske Advokater opfordrer til, at bemærkningerne til lovforslagets nr. 33
vedrørende lovens foreslåede § 53 a ændres, således at man hverken kan
optræde som ejendomsmægler eller anmode om genoptagelse af sin god-
kendelse, så længe man selv eller den ejendomsformidlingsvirksomhed,
som man er ejer eller medejer af, har væsentlig gæld til det offentlige, uan-
set at man afdrager, og grænsen kan passende fastsættes til de 50.000 kr.
Danske Advokater bemærker, at det af bemærkningerne til lovforslagets §
1, nr. 18, vedrørende en ejendomsmægleres tilsyn med maksimalt 5 med-
hjælpere, helt afslutningsvist fremgår, at ”Den ansvarlige ejendomsmægler
er ansvarlig for et formidlingsopdrag indtil berigtigelsen er afsluttet og kø-
besummen er frigivet.” Danske Advokater mener, at denne sætning efter
gældende opfattelse ikke er helt korrekt, og at muligheden for at kunne
udskifte den ansvarlige ejendomsmægler bør bevares på den ene betin-
gelse, at forbrugeren bliver gjort bekendt med, hvornår ansvaret overgår,
idet det afgørende må være, at der altid er en ansvarlig ejendomsmægler
13
tilknyttet formidlingsopdraget, og at forbrugeren altid er bekendt med,
hvem det er.
Danske Advokater mener, at det bør tilføjes i bemærkningerne til lovforsla-
gets § 1, nr. 28, at det ikke kan anses for at være i strid med god ejendoms-
mæglerskik at indgå forlig med klager, og ikke i sig selv kan medføre en
disciplinær sanktion. Danske Advokater finder, at det skal være muligt for
den indklagede ejendomsmægler eller ejendomsformidlings-virksomhed
at kunne indgå forlig med klageren uden at risikere at dette i sig selv med-
fører en ny disciplinær bøde eller anden sanktion, idet forbrugeren ellers
reelt kan blive taberen i sager, fordi ejendomsmægleren eller ejendomsfor-
midlingsvirksomheden ikke tør finde en god løsning for forbrugeren i frygt
for blot at blive ramt af yderligere sanktioner.
Danske Advokater finder endvidere, at det i bemærkningerne til lovforsla-
gets § 1, nr. 28, bør tilføjes, at Disciplinærnævnet, forinden der ex officio
sker udvidelse af klagen med yderligere klagepunkter, skal orientere ind-
klagede herom, således at den indklagede har mulighed for konkret at for-
svare sig og på forhånd ved, hvad klagepunkterne angår, hvilket også må
følge af forvaltningslovens regler om partshøring.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk finder det essen-
tielt, at forholdet til lov om juridisk rådgivning er klart defineret i lovgiv-
ningen, og at ændringsforslaget til lov om juridisk rådgivning, mere gene-
relt bør afspejle, at de konkrete bestemmelser om køberrådgivning i lov om
formidling af fast ejendom m.v. og den kommende bekendtgørelse har for-
rang i forhold til lov om juridisk rådgivning i det omfang, at der er uover-
ensstemmelser mellem de to regelsæt, og at lov om juridisk rådgivning ud-
fylder/supplerer retstilstanden, hvor det ikke er tilfældet.
Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk finder, at en ge-
nerel undtagelse af erhvervsmæssig juridisk rådgivning ydet af ejendoms-
mæglere i relation til § 3 i lov om juridisk rådgivning er unødigt vidtgå-
ende. Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk bemærker
i den forbindelse, at der er forskellige hensyn og formål for henholdsvist
de civilretlige klagemuligheder og forbrugernes mulighed for i enkeltsager,
hvor der er retlig interesse i at indbringe sager for Disciplinærnævnet,
contra et offentligretligt tilsyn fra Forbrugerombudsmandens side, som har
mulighed for at gribe ind mere generelt.
14
Kommentar
Den foreslåede ændring af § 27 i lov om formidling af fast ejendom m.v.
om at en ejendomsmæglerens værdiansættelse forudsætter en fysisk besig-
tigelse af ejendommen og den foreslåede præcisering af § 32, stk. 2, og §
33, stk. 2 i lov om formidling af fast ejendom m.v. vedrørende en ejendoms-
mægleres vederlag, er ikke en del af anbefalingerne fra Arbejdsgruppen
om eftersyn af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejen-
domsmæglere og er heller ikke behandlet af arbejdsgruppen. Begge emner
indgår ikke i det lovforslag, der er sendt i høring. Det vurderes, at de fore-
slåede ændringer af reglerne kræver et dybdegående forarbejde for at
finde den rigtige løsning. Erhvervsstyrelsen vil derfor notere bemærknin-
gerne, således at de kan indgå i en fremtidig ændring af lov om omsætning
af fast ejendom.
Ændringen af ordlyden fra ”forfalden gæld” til ”misligholdt gæld, som er
under inddrivelse” foreslås justeret flere steder i lov om formidling af fast
ejendom m.v. på baggrund af oplysninger fra Skatteministeriet. ”Mislig-
holdt” indebærer, at gælden ikke er rettidigt betalt. Ved ”gæld til det of-
fentlige” kan der både være tale om gæld under opkrævning og gæld under
inddrivelse. Hvis gæld under opkrævning skal være omfattet, forudsætter
det, at Erhvervsstyrelsen har oplysninger om al gæld (også fx kommunal
gæld), som endnu ikke er kommet under inddrivelse, selvom gælden er mis-
ligholdt. Da Erhvervsstyrelsen ikke har sådanne oplysninger, foreslås det
i lovforslaget, at begrebet justeres i lyset af Skatteministeriets oplysninger
- både med henblik på retssikkerhed men også kontrol. Erhvervsministeriet
finder på den baggrund ikke anledning til at foretage ændringer i lov-
forslaget.
Bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 18, vedrørende en ejendoms-
mægleres tilsyn med maksimalt 5 medhjælpere, bør præciseres, så det
fremgår at den ansvarlige ejendomsmægler som udgangspunkt er ansvar-
lig for et formidlingsopdrag indtil berigtigelsen er afsluttet og købesum-
men er frigivet. Udskiftes den ansvarlige ejendomsmægler skal forbruge-
ren gøres bekendt med, hvornår ansvaret overgår, således at der altid er
en ansvarlig ejendomsmægler tilknyttet formidlingsopdraget, og at forbru-
geren altid er bekendt med, hvem det er.
Disciplinærnævnet har et offentligretligt og adfærdsregulerende formål,
og er ikke sat i verden for at afgøre tvister mellem parterne. Derfor kan
nævnet også fortsætte sager uafhængigt af, om klager ønsker at tilbage-
kalde en sag. En ejendomsmægler bør derfor heller ikke ”kunne betale sig
15
fra” risikoen for en disciplinær sanktion, f.eks. via en økonomisk kompen-
sation til en utilfreds klager. Erhvervsministeriet finder på den baggrund
ikke anledning til at foretage ændringer i lovforslaget.
Det følger allerede af forvaltningslovens regler om partshøring, at Dici-
plinærnævnet forinden der ex officio sker udvidelse af klagen med yderli-
gere klagepunkter, skal orientere indklagede herom, hvorfor det ikke bør
tilføjes i bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 28.
Som det fremgår af pkt. 3.7.2. i lovforslagets almindelige bemærkninger,
har Erhvervsministeriet overvejet konsekvenserne af at udvide anvendel-
sesområdet for lov om formidling af fast ejendom til tillige at omfatte er-
hvervsmæssig rådgivning og bistand i forbindelse med køb af fast ejendom.
For at undgå, at en ændring af anvendelsesområdet for lov om formidling
af fast ejendom vil medføre uoverensstemmelser med reglerne i lov om ju-
ridisk rådgivning, samt for at undgå uklarhed om, hvilket regelsæt der fin-
der anvendelse, vurderes det hensigtsmæssigt at ændre anvendelsesområ-
det for visse af bestemmelserne i lov om juridisk rådgivning.
Der er forskellige hensyn mellem Disciplinærnævnet på den ene side og på
den anden side det offentligretlige tilsyn fra Forbrugerombudsmanden.
Forbrugerombudsmanden fører således et bredt tilsyn og har som ud-
gangspunkt tilsynskompetence over for alle erhvervsdrivende, uanset om
der for en branche er oprettet et anke- eller disciplinærnævn. Derfor er det
ikke hensigtsmæssigt at undtage ejendomsmæglere fra tilsynet med over-
holdelse af lov om juridisk rådgivning. Lovforslaget er derfor tilpasses,
således at ejendomsmægler og køberrådgivere, der ikke er ejendomsmæg-
lere, også fremover generelt er omfattet af Forbrugerombudsmandens til-
syn. Det bemærkes dog, at lovforslagets § 2 medfører, at forbrugerombuds-
manden fremover ikke vil føre tilsyn med køberrådgiveres, herunder god-
kendte ejendomsmægleres, overholdelse af § 2, stk. 6 og 7, i lov om juridisk
rådgivning, idet bestemmelserne ikke vil finde anvendelse for køberrådgi-
vere. Køberrådgivere, der ikke er godkendte ejendomsmæglere, vil tillige
ikke kunne blive indbragt for disciplinærnævnet. Som det fremgår af be-
mærkningerne til lovforslagets § 2, vil brud på oplysningspligten, der er
fastsat i LOFE § 48, stk. 4, dog i medfør af LOFE kunne straffes med bøde.
Derudover er det hensigten, at der udstedes en bekendtgørelse om er-
hvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejen-
dom, som vil indeholde bestemmelser om bl.a. betroede midler. Det er pla-
nen, at bekendtgørelsen vil indeholde en strafbestemmelse, herunder for
16
overtrædelse af bestemmelsen om betroede midler. Forbrugerombudsman-
den vil fortsat føre tilsyn med køberrådgiveres overholdelse af lovens øv-
rige bestemmelser.
4. Oversigt over hørte organisationer, foreninger m.v.:
4.1. Første høring:
3F, Accura Advokataktieselskab, ADIPA, Advokatfirmaet Vingaardshus,
Advokatsamfundet, Advokatrådet, Aera-IP, Akademiet for de Tekniske
Videnskaber, Akademikernes, ALK-Abelló, Alkohol & Samfund, AMBU
A/S, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægel-
sens Erhvervsråd, Arla Foods, ATP - Arbejdsmarkedets Tillægs Pension,
Awapatent A/S, Bager- og Konditormestre I Danmark, Bech-Bruun Advo-
katfirma, Bender von Haller Dragsted, Benzinforhandlernes Fælles Repræ-
sentation, Beskæftigelsesministeriet, BL – Danmarks Almene Boliger, Blå
Kors, Boghandlerforeningen, Bryggeriforeningen, Budde, Schou A/S,
BUPL, Børnerådet, Carlsberg A/S, Centralorganisationens Fællesudvalg,
CEPOS – Center for Politiske Studier, CEREDA, Chas. Hude A/S, Chr.
Hansen A/S, Coloplast A/S, Computershare, Convatec A/S, Coop Dan-
mark A/S, COPA Copenhagen Patents, Copenhagen Business School,
DAKO A/S, DAKOFO, Danders & More Advokatfirma, Danfoss A/S, Da-
nish Venture Capital and Private Equity Association, Danmarks Apote-
kerforening, Danmarks Fiskehandlere, Danmarks Nationalbank, Dan-
marks Restauranter og Caféer, Danmarks Rederiforening, Danmarks
Skibskredit A/S, Danmarks Statistik, Danmarks Tekniske Universitet,
Dansk Aktionærforening, Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Byggeri,
Dansk Center vedr. Alkoholisme og andre Afhængighedssygdomme
(DCAA), Dansk Detail, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Erhverv
(DE), Dansk Forening for Industriens Patent- og Varemærkespecialister
(DIP), Dansk Forening til Bekæmpelse af Produktpirateri (DACG), Dansk
Frisør og Kosmetikerforbund, Dansk Industri, Dansk Industri Byggeri,
Dansk Initiativ for Etisk Handel, Dansk Iværksætterforening, Dansk Me-
tal, Dansk Standard, Dansk Supermarked, Dansk Sygeplejeråd, Dansk
Ungdoms Fællesråd (DUF), Danske Advokater, Danske Annoncører og
Markedsførere, Danske Cykelhandlere, Danske Forsikringsfunktionærers
Landsforening, Danske Guldsmede og Urmagere, Danske Helsekostforret-
ningers Brancheforening, Danske Maritime, Danske Rederier, Danske Re-
gioner, Danske Slagtermestre, De Fries & Tufekovic IP, Den Danske Ak-
tuarforening, Den Danske Dommerforening, Den Danske Finansanalyti-
kerforening, Den Danske Fondsmæglerforening, Det Økonomiske Råds
17
Sekretariat, DIRF - Dansk Investor Relations Forening, Disciplinærnævnet
for Ejendomsmæglere, DLA Piper Denmark Law Firm, Dommerfuldmæg-
tigforeningen, Domstolsstyrelsen, DRC - Danmarks Restauranter & Ca-
feer, Drivkraft Danmark, DSK - De Samvirkende Købmænd, Effektivt
Landbrug, EjendomDanmark, Ejendomsmæglernes Landsorganisation,
F.L. Smidth & Co. A/S, Ferring A/S, Ferrosan A/S, FH – Fagbevægelsens
Hovedorganisation, Finans Danmark, Finansforbundet, Finansiel Stabili-
tet, Finanssektorens Arbejdsgiverforening, First North, Focus Advokater,
Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet, Foreningen af J. A. K. Penge-
institutter, Foreningen af Socialchefer, Foreningen Danske Revisorer, For-
eningen Industriel Retsbeskyttelse, Forhandlingsfællesskabet, Formanden
for Forbrugerklagenævnet, Forsikring & Pension, Forumadvokater A/S,
Fotobranchen, FSR – Danske Revisorer, Færøernes Landsstyre (Rigsom-
budsmanden), Gea NIRO A/S, GN Store Nord A/S, Gorrissen Federspiel
Federspiel Kierkegaard, GRAKOM, Grønlands Selvstyre, H. Lundbeck
A/S, Haldor Topsøe A/S, Hammelsvang Consult, Hans Harding Holding
ApS, Helsebranchens Leverandørforening, HK, Holme Patent A/S, HO-
RESTA, Horten, Høiberg ApS, Ingeniørforeningen i Danmark, Inspicos,
Institut for Menneskerettigheder, Intertrust (Denmark), IT-Branchen, KBH
– Commerce & Culture, KFUM’s Sociale Arbejde i Danmark, Kirk Larsen
& Ascanius, KL, Klagenævnet for Ejendomsformidling, Komiteen for god
Selskabsledelse, Komiteen for sundhedsoplysning, Kommunekredit, Kom-
munernes Landsforening, Kooperationen, Kristelig Arbejdsgiverforening,
Kristelig Fagbevægelse, Kromann Reumert, Kræftens bekæmpelse, Kura-
torforeningen, Københavns Politi, Københavns Universitet, Landbrug &
Fødevarer, Landdistrikternes Fællesråd, Landsdækkende Banker, Lands-
foreningen Lænken, Larsen & Birkeholm A/S, Ledernes Hovedorganisa-
tion, LEGO Holding A/S, LEGO Juris A/S, LEO-Pharma A/S, LIF Læge-
middelindustriforeningen, Ligebehandlingsnævnet, Lokale Pengeinstitut-
ter, Lund Elmer Sandager Advokatfirma, Lægeforeningen, Løje IP, Løn-
modtagernes Dyrtidsfond, Managementrådgiverne, MM Patents ApS,
NASDAQ OMX Copenhagen A/S, NKT A/S, Nordia Advokatfirma, Nor-
dic Patent Service, Novo Nordisk A/S, Novozymes A/S, Nærbutikkernes
Landsforening, Opfinderforeningen.dk, Optikerforeningen, Orsnes Patent
ApS, Ostehandlerforeningen Danmark, Oticon A/S, OXFAM IBIS – Inter-
national Bistand, Parcelhusejernes Landsforening, Patentgruppen ApS, Pa-
trade A/S, Penneo, Plesner, Plougmann Vingtoft A/S, Politidirektørfor-
eningen, Promaxx Ejendomsadministration, Radiometer Medical A/S, Red
Barnet, Retspolitisk Forening, Rigsadvokaten, Rigsombuddet på Færø-
erne, Rigsrevisionen, Rockwool International A/S, Roskilde Universitet
18
Center (RUC), Roskilde Universitetscenter, SEGES, Sex og Samfund, Sik-
kerhedsbranchen, Sirius Advokater, SMVdanmark, Sportsbranchen DK,
Statsadvokaten for Særlig kriminalitet, Statsadvokaturen for Særlig Øko-
nomisk og International Kriminalitet, Syddansk Universitet, Sø- og Han-
delsretten, Takeda A/S, Teknologisk Institut, TROPA, Urmagernes og Op-
tikernes landssammenslutning, Vestas Wind Systems A/S, Viking Life-
Saving Equipment A/S, Vin og Spiritusorganisationen i Danmark, VKR-
Holding A/S, VP Securities og værdipapircentralen, WTC-advokaterne,
Zacco Danmark A/S, Aalborg Universitet, Aarhus BSS og Århus Univer-
sitet.
Følgende organisationer har afgivet høringssvar til denne del af sam-
lelovforslaget
Danske Advokater, Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet
Tænk (fælles høringssvar), Den Danske Aktuarforening og Dansk Arbejds-
giverforening.
4.2. Fornyet høring
3F Fagligt Fælles Forbund, Advokatrådet, Advokatsamfundet, Akademi-
kerne, Amnesty International, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsen-
tation, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, Association of Danish Intellec-
tual Property Attorneys, ATP, BL – Danmarks Almene Boliger, Borger-
og retssikkerhedschefen i Skatteforvaltningen, Business Danmark, Byg-
herreforeningen, Centralorganisationernes Fællesudvalg, CEPOS, Cevea,
Copenhagen Business School (Juridisk Institut), Dansk Arbejdsgiverfor-
ening, Danish Venture Capital and Private Equity Association, Dansk Byg-
geri, Dansk Ejendomskredit, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk
Energi, Dansk Erhverv, Dansk Industri, Dansk InkassoBrancheforening,
Dansk Kredit Råd, Dansk Told og Skatteforbund, Danske Advokater, Dan-
ske Dødsboadvokater, Danske FAMILIEadvokater, Danske Inkassoadvo-
kater, Danske Insolvensadvokater, Danske Regioner, Datatilsynet, Den
Danske Dommerforening, Det Faglige Hus, Det Kriminalpræventive Råd,
DI – Dansk Industri, Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, Djøf,
Dommerfuldmægtigforeningen, Domstolenes Tjenestemandsforening,
Domstolsstyrelsen, EjendomDanmark, Ejendomsmæglernes Landsorgani-
sation, Erhvervsstyrelsens Området for Bedre Regulering, Fagbevægelsens
Hovedorganisation, Finanssektorens Arbejdsgiverforening, Forbrugerom-
budsmanden, Forbrugerrådet Tænk, Foreningen af Familieretsadvokater,
Foreningen af Offentlige Anklagere, Foreningen af Statsadvokater, Forsik-
ring & Pension, Forsvarerforeningen i Grønland, Forumadvokater A/S,
19
FRIE, FSR – danske revisorer, Færøernes Landsstyre, Grundejernes
Landsorganisation, Grønlands Landsret, Grønlands Politiforening, Grøn-
landske Advokater, HK Danmark, HK Landsklubben Danmarks Domstole,
HK Landsklubben Politiet, Højesteret, Institut for Menneskerettigheder,
InvesteringsForeningsRådet, ISOBRO, Justitia, KL, Klagenævnet for
Ejendomsformidling, Konkurrence- og, Forbrugerstyrelsen, Kooperatio-
nen – Den Kooperative Arbejdsgiver- og Interesseorganisation i Danmark,
Kredsdommerforeningen, Kristelig Arbejdsgiverforening, Kristelig Fag-
bevægelse, Københavns Retshjælp, Københavns Universitet (Juridisk Fa-
kultet), Landsforeningen af Forsvarsadvokater, Landsforeningen KRIM,
Landsforsvareren for Grønland, Lederne, Naalakkersuisut, Nævnenes Hus,
Politiforbundet i Danmark, Politimesteren i Grønland, Procesbevillings-
nævnet, PROSA, Retspolitisk Forening, Retten i Grønland, Rigsadvoka-
ten, Rigsombudsmanden på Færøerne, Rigspolitiet, Samtlige byretter,
Skatteministeriet, SMVdanmark, Syddansk Universitet (Juridisk Institut),
Sø- og Handelsretten, Vestre Landsret, Ældre Sagen, Østre Landsret, Aal-
borg Universitet (Juridisk Institut), Aarhus Retshjælp, Aarhus Universitet
(Juridisk Institut)
Følgende organisationer har afgivet høringssvar
Det Kriminalpræventive Råd, Danske Advokater, Dansk Ejendomsmæg-
lerforening og Forbrugerrådet Tænk (fælles høringssvar), Dansk Arbejds-
giverforening, KL, Politiforbundet og HK Stat Politiet og Anklagemyndig-
heden.