Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren
Tilhører sager:
Aktører:
Bilag 1 - Høringsnotat
https://www.ft.dk/samling/20221/lovforslag/l33/bilag/1/2633036.pdf
Høringsnotat - lovforslag om ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger (Refusion af ud- lejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, tilbudspligt ved kontrolskifte, forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved nævnene samt rettelser som følge af sammenskrivnin- gen af lejelovgivningen m.v.) Høringsnotat til forslag til lov ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger (Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, tilbudspligt ved kontrolskifte, forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved nævne- ne samt rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen m.v.). 1. Hørte myndigheder og organisationer Lovforslaget har været i høring i perioden 27. juni 2022 til 18. august 2022. Lovforslaget har været i høring hos: Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BL Danmarks Almene Boliger, Bornholms Regionskommune, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerfor- ening, Danske Advokater, Danske Lejere, Danske Regioner, Danske studerendes fæl- lesråd, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforenin- gen, EjendomDanmark, Finans Danmark, Forsikring & Pension, Grundejernes Inve- steringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Hus, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Lejer- nes Retshjælp, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Sta- tens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet og Aarhus Kommune. Herudover har lovforslaget været tilgængeligt på Høringsportalen. 2. Modtagne høringssvar Der er indkommet høringssvar fra følgende høringsparter: Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BL Danmarks Almene Boliger, Dansk Ejendomsmæglerforening, EjendomDanmark og Lejernes Landsorganisation i Dan- mark. Høringssvarene offentliggøres på høringsportalen. I notatet er alene medtaget de væsentligste punkter fra høringssvarene. Sagsnr. 2022 - 2047 Doknr. 541645 Dato 05-10-2022 Offentligt L 33 - Bilag 1 Indenrigs- og Boligudvalget 2022-23 2 3. Bemærkninger til lovforslaget Generelt til lovforslaget EjendomDanmark foreslår, at lovforslaget opdeles i separate lovforslag. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet i forbindelse med udarbejdelsen af lovforslaget har overvejet lovforslagets udformning. Ministeriet vur- derer nu, at det er mest hensigtsmæssigt at opdele lovforslaget i to lovforslag, hvoref- ter lovforslagets tredje del i § 1, nr. 5, vedrørende ændringen af lejelovens tilbuds- pligtsregler udskilles til et separat lovforslag. Fremsættelsesdatoen for lovforslaget vedrørende tilbudspligten rykkes, idet ministeriet i denne forbindelse vil undersøge ændringen af tilbudspligtsreglerne nærmere. Ministeriet imødekommer derfor Ejend- omDanmarks forslag. Det bemærkes, at ministeriet vil inddrage høringssvarene i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt, og der vil i den forbindelse blive udarbejdet et opdateret høringsnotat herom, som vil blive fremsendt på almindelig vis, når der foretages 2. ordførerhøring over tilbudspligtslovforslaget. Hvis der foretages væsentlige ændringer, vil lovforslaget om ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt tillige blive sendt i fornyet ekstern høring. EjendomDanmark vurderer, at de administrative og økonomiske konsekvenser af for- slaget om tilbudspligt ikke i tilstrækkelig grad er blevet undersøgt. EjendomDanmark skal derfor foreslå, at der foretages en mere tilbundsgående undersøgelse af forslagets konsekvenser. EjendomDanmark vurderer herudover, at ministeriet undervurderer rækkevidden af forslaget. For lejerne bliver de uklare regler i forslaget ganske umulige at gennemskue, og vurderingen af, hvornår der indtræder tilbudspligt, bliver ikke mindst for lejerne langt mere omfattende, tidskrævende og omkostningstung end før. EjendomDanmark foreslår, at også dette perspektiv inddrages i en gennemgang af lovforslagets konsekvenser. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det ikke vurderes, at lovforsla- get som følge af risici vil medføre væsentlige ekstra omkostninger for virksomhederne til forberedelse af salg og administration, og det vurderes endvidere ikke, at en forøget risiko for at aktivere tilbudspligten i forbindelse med salg vil medføre behov for en risikopræmie, og dermed påvirkning af ejendomsværdierne. Endelig bemærkes det vedrørende de administrative konsekvenser for borgerne, at lovforslaget ikke vurderes at gøre det væsentligt vanskeligere for lejerne at vurdere, hvornår der indtræder til- budspligt. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget, men ministeriet bemærker dog, at EjendomDanmarks bemærk- ning vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. Lovforslagets § 1, nr. 1, om lejelovens § 6: EjendomDanmark bemærker, at der også er behov for en tilpasning af lejelovens § 41, hvis ikke § 6 og § 41 skal være indbyrdes modstridende, og EjendomDanmark foreslår hertil, at § 41 præciseres, således at det tydeligt fremgår, at der kan aftales nettoprisin- deksering i omkostningsbestemte lejemål. Indenrigs- og Boligministeriet finder, at når det efter domspraksis var muligt at aftale, at lejen kunne stige efter stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i lejemål omfattet af den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, samt at boligreguleringslo- 3 ven ikke kunne fraviges til skade for lejeren, må det konstateres, at en aftale om, at lejen reguleres efter stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks ikke udgør en fravigelse af reglerne om omkostningsbestemt leje, men snarere et område, som ikke er reguleret i kapitlet om omkostningsbestemt leje. Indenrigs- og Boligministeriet finder derfor ikke, at den foreslåede præcisering er nødvendig, ligesom den heller ikke ville være præcis i forhold til den konstaterede retspraksis. Ministeriet kan derfor ikke imødekomme forslaget. Lejernes Landsorganisation i Danmark foreslår, at der ikke indføres mulighed for at aftale nettoprisindeksering af omkostningsbestemte lejemål omfattet af lejelovens § 19, stk. 1, idet Lejernes Landsorganisation i Danmark mener, at Folketinget klart siger, at nettoprisindeksering af omkostningsbestemte lejemål ikke er muligt, samt at dette endvidere har været en forudsætning for den politiske aftale af 2014 og senere leje- lovsændring fra 2015, som indførte lejelovens § 26. Lejernes Landsorganisation i Danmark henviser i øvrigt til lovbemærkningerne til lejelovens § 26 (tidligere boligre- guleringslovens § 9 a). Lejernes Landsorganisation i Danmark mener tillige, at det under alle omstændighe- der bør understreges at en nettoprisindeksering ikke må overstige en beregnet husleje efter lejelovens § 19, stk. 1. Lejernes Landsorganisation i Danmark bemærker endvidere, at lovforslaget vil lade ugyldige reguleringer blive gyldige med tilbagevirkende kraft, jf. lovforslagets § 4, stk. 2., hvilket er problematisk, idet lejerne lider et retstab, hvis ugyldige vilkår pludseligt bliver gyldige. Lejernes Landsorganisation i Danmark foreslår derfor, at der ikke ind- føres tilbagevirkende kraft. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at formålet med sammenskriv- ningen af lejelovgivningen var at videreføre gældende ret, og det var ministeriets da- værende opfattelse af gældende ret, der er gengivet i bemærkningerne til sammen- skrivningen. Ministeriet er dog efterfølgende blevet opmærksom på Vestre Landsrets dom af 22. april 2022, som fastsætter, at der kan aftales nettoprisindeksering for om- kostningsbestemte lejemål. Der henvises til lovforslagets afsnit 2.1.2 herom. Det be- mærkes endvidere, at lejelovens § 26 (tidligere boligreguleringslovens § 9 a) vedrører regulering af lejen, som ikke er aftalebaseret, hvorimod lejelovens § 53, stk. 2, vedrører aftalt nettoprisindeksering. Ministeriet finder på denne baggrund ikke anledning til at ændre i lovforslaget. Lovforslagets § 1, nr. 5, om lejelovens § 198: Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation bemærker, at det vil være hensigts- mæssigt at angive udtrykkeligt i lovbemærkningerne til bestemmelsen, at et kontrol- skifte fx også kan indtræde ved kontrolskifte i partnerselskaber, interessentskaber eller kommanditselskaber. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet umiddelbart er imødekommende over for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations bemærk- ning, som vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende æn- dringen af lejelovens regler om tilbudspligt. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation foreslår endvidere, at ordlyden af lejelovens § 198, stk. 2, nr. 3, præciseres, således at begrebet den “direkte medejer” benyttes i bestemmelsen, hvorefter ordlyden ændres fra ”når erhververen er en hidti- 4 dig medejer” til ”når både overdrageren og erhververen er hidtidige direkte medejere af ejendommen”. Indenrigs- og Boligministeriet bemærker, at ministeriet umiddelbart er imødekom- mende over for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations forslag, som vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation foreslår, at lejelovens § 198, stk. 2, nr. 4, ændres, således at den svarer til ordlyden af lejelovens § 19, stk. 5, nr. 2, hvorefter ”når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person” ændres til ”Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud, og arv hvor erhververen er en juridisk person, omfattes uanset 1. pkt. af stk. 1.” Indenrigs- og Boligministeriet vurderer umiddelbart ikke, at det er nødvendigt at ændre ordlyden af lejelovens § 198, stk. 2, nr. 4, idet bestemmelsens ordlyd ikke giver anledning til tvivl. Ministeriet bemærker dog, at Andelsboligforeningernes Fællesre- præsentations forslag vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget ved- rørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation foreslår herudover en række sproglige ændringer uden materiel betydning i lejelovens nugældende kapitel 24 om tilbuds- pligt. Indenrigs- og Boligministeriet bemærker, at ministeriet umiddelbart er imødekom- mende over for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations forslag, som vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår, at reglerne indsnævres til de relevante si- tuationer, der ønskes omfattet. Alternativt bør der sikres en mere smidig proces i for- bindelse eksekveringen af tilbudspligten. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der med aftalen om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger af 30. januar 2020 er et øn- ske om at hindre omgåelse i forhold til tilbudspligtens oprindelige formål, hvilket lov- forslaget regulerer. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget, men ministeriet vil dog inddrage Dansk Ejendomsmægler- forenings forslag i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt . Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår, at der i stedet for gennemførelse af den del af lovforslaget, der vedrører tilbudspligten, nedsættes en arbejdsgruppe under mini- steriet med de professionelle aktører på markedet for boligudlejning, formidlere, råd- givere og lejerrettighedsorganisationer, der får til formål at undersøge tilbudspligtens anvendelse historisk og aktuelt og erfaringer og praksis på området for at sammenfatte det til gruppens samlede indstilling til en potentielt mere gennemgribende ændring af tilbudspligtsreglerne. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der med aftalen om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger af 30. januar 2020 er et øn- ske om at hindre omgåelse i forhold til tilbudspligtens oprindelige formål, hvilket lov- forslaget regulerer. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning 5 til at ændre i lovforslaget. Ministeriet bemærker dog, at Dansk Ejendomsmæglerfor- enings bemærkning vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrø- rende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår, at lovforslaget sikrer, at ingen, der aktuelt ejer en potentielt tilbudspligtig boligudlejningsejendom, bliver omfattet af de nye kon- trolskifteregler, uden at de var bekendt med dette, da de erhvervede/overtog ejen- dommen. F.eks. kunne ikrafttrædelse 1. januar 2023 alene omfatte kontrolskifte nr. 2 herefter. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der med aftalen om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger af 30. januar 2020 er et øn- ske om at hindre omgåelse i forhold til tilbudspligtens oprindelige formål, hvilket lov- forslaget regulerer. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget. Ministeriet bemærker dog, at Dansk Ejendomsmæglerfor- enings bemærkning vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrø- rende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. Dansk Ejendomsmæglerforening bemærker endeligt, at der ikke er tale om omgåelse af reglerne, før disse regler er vedtaget, og at det ikke er korrekt at antage, at der ikke er negative økonomiske og/eller administrative konsekvenser/merudgifter for er- hvervslivet. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det ikke vurderes, at lovforsla- get som følge af risici vil medføre væsentlige ekstra omkostninger for virksomhederne til forberedelse af salg og administration, og det vurderes endvidere ikke, at en forøget risiko for at aktivere tilbudspligten i forbindelse med salg vil medføre behov for en risikopræmie, og dermed påvirkning af ejendomsværdierne. Endelig bemærkes det vedrørende de administrative konsekvenser for borgerne, at lovforslaget ikke vurderes at gøre det væsentligt vanskeligere for lejerne at vurdere, hvornår der indtræder til- budspligt. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget. Ministeriet bemærker dog, at Dansk Ejendomsmæglerforenings bemærkning vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. EjendomDanmark bemærker, at hensigten med den boligpolitiske aftale fra 2020, der ligger til grund for forslaget, ikke var en udvidelse af tilbudspligten, men blot at brem- se ejendomshandler, som har karakter af omgåelse af tilbudspligten. Der er altså ikke konsistens mellem det politiske grundlag og det faktiske forslag. Alene af denne grund bør ministeriet genoverveje forslaget. Ydermere underminerer forslaget den nyligt vedtagne sammenskrivnings forudsætning om, at den retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ændringen af reglerne om til- budspligt har til formål at bremse ejendomshandler, som har karakter af omgåelse af det oprindelige formål med tilbudspligten, hvilket kan ske på flere forskellige måder. Med ændringen søges alle tilfælde, som har karakter af omgåelse, hindret, og dette vurderer ministeriet er i overensstemmelse med det politiske oplag. Herudover skal ministeriet bemærke, at denne del af lovforslaget stammer fra den politiske aftale af d. 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejen- domme, som ikke i sig selv havde til formål at opretholde en balance mellem lejere og udlejere, men snarere at styrke lejernes retssikkerhed. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget. Ministeriet bemærker 6 dog, at EjendomDanmarks forslag vil blive inddraget i de videre overvejelser om lov- forslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. EjendomDanmark bemærker, at det er nødvendigt at undersøge lovforslagets forhold til grundlovens § 73 om ejendomsrettens ukrænkelighed. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der ikke efter ministeriets vur- dering er tale om en ekspropriation i henhold til grundlovens § 73, men at ministeriet imødekommer EjendomDanmarks ønske om en yderligere undersøgelse heraf. En sådan undersøgelse vil således blive igangsat og inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. EjendomDanmark bemærker, at forslaget om udvidelse af tilbudspligten er generelt præget af betydelig uklarhed i forbindelse med efterlevelse og håndhævelse af regler- ne. Princippet om kontrolskifte nødvendiggør også et fokus på indirekte kontrol med en ejendom, hvilket ikke fremgår af det danske selskabsregister. Dermed bliver det umuligt for købere af udlejningsejendomme at kontrollere om et salg eller et tidligere salg burde have udløst tilbudspligt. Dette vil efterlade en stor usikkerhed ved ejen- domshandler, hvor både køber, sælger og lejere ikke kan være sikre på, at handlen er endelig, eller om den kan blive anfægtet. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at tilbudspligtsreglerne allerede i dag indebærer en vis uigennemskuelighed for lejeres mulighed for at vurdere, om der er indtrådt tilbudspligt, og lovforslaget vurderes ikke at gøre det væsentligt vanskelige- re for lejerne at vurdere, hvornår der indtræder tilbudspligt. Ministeriet finder endvi- dere, at det er ejerens ansvar at overse forpligtelsen, og det står denne frit at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, hvis denne måtte blive i tvivl om, hvorvidt tilbudspligten måtte være indtrådt. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget. Ministeriet bemærker dog, at EjendomDanmarks forslag vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. EjendomDanmark bemærker, at det er uklart, om mindretalsaktionær skal tvinges til at sælge deres aktiver, fordi et flertal af aktierne over lang tid skifter ejer. Denne uklarhed underminerer beskyttelsen af mindretalsaktionærer. Det er ligeledes uafkla- ret, om selskaber skal tvinges til at sælge aktiver, fordi der sker ændringer den indirek- te ejerstruktur. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet umiddelbart er imødekommende over for EjendomDanmarks bemærkning, som vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. EjendomDanmark mener, at begrundelsen for forslaget, hvorefter et selskab, som ejer ejendomme omfattet af reglerne om tilbudspligt, jf. lejelovens § 196, har overdraget ejendomme til flere erhververe på en sådan måde, hvor ingen af erhververne hver for sig opnår majoritet af stemmer i selskabet, er problematisk. Den konkrete sag vurde- rede Østre Landsret og Højesteret desuden, at "der er heller intet grundlag for, at den valgte selskabskonstruktion skulle udløse tilbudspligt ud fra en antagelse om, at denne kan have ret valgt med henblik på at undgå, at der på et senere tidspunkt vil indtræde tilbudspligt i tilfælde af eventuelle fremtidige salg.” Der foreligger således en stærk indikation, at der slet ikke var tale om målrettet omgåelse (som fremstillet), men om 7 en situation, der ikke var taget højde for fra lovgiverens side og som visse ejendoms- handler falder ind under. EjendomDanmark mener endvidere, at begrundelsen om, at overdragelsen af et hol- dingselskab, som ejer et selskab, som ejer ejendomme omfattet af reglerne om tilbuds- pligt, jf. lejelovens § 196, kan overdrages, uden at tilbudspligten aktiveres, da der ikke sker ændring i ejerkredsen i det selskab, som ejer ejendommene, er problematisk, da det går imod eksisterende ret og praksis fra Højesteret, jf. UfR 1993.868 (bl.a. beskre- vet i note 787 i Karnov til tidl. § 102 i lejeloven). Her blev det slået det fast, at bestem- melsen ikke var anvendelig i et tilfælde, hvor der ikke var sket overdragelse af aktier eller anparter i det selskab, der ejede ejendommen, men alene af aktier og anparter i dette selskabs moderselskab. Højesteret slog her også fast, at anvendelsesområdet for (den dagældende) § 102, stk. 1, 2. pkt., ikke kan udtrækkes ud over, "hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund.” Hvis ministeriet ønsker at udvide tilbudspligten i så stort et omfang og udfordre den eksisterende højesteretspraksis så grundlæggende som med dette lovforslag, må man som minimum forvente en tydeligere behov herfor, end hvad der ellers er angivet af beskrevet af ministeriet i lovforslaget. EjendomDanmark vurderer på baggrund heraf, at ministeriet tolker sit mandat til ændring af tilbudspligten yderst ekspansivt, hvilket er kritisabelt, når der er tale om et indgreb i ejendomsretten. Den politiske aftale bag lovforslaget taler alene om et ind- greb, der skal sikre mod omgåelse af de eksisterende regler om tilbudspligt - ikke om en omkalfatring af ordningen og udfordring af Højesterets praksis, sådan som ministe- riet foreslår. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at det vidtgående forslag til æn- dring af tilbudspligten helt udgår af det samlede lovforslag eller som minimum rent faktisk begrundes og begrænses til det nødvendige. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ønsket om en ændring i retsstil- lingen udspringer af aftalen af d. 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede inve- steringer i private udlejningsejendomme. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget. Ministeriet bemærker dog, at Ejend- omDanmarks bemærkninger vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforsla- get vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. EjendomDanmarks bemærkninger til de enkelte bestemmelser i den foreslåede § 198, stk. 1, nr. 1-6: EjendomDanmark bemærker til lejelovens § 198, stk. 1, nr. 1, at bestemmelsen inde- bærer, at tvangsauktioner vil udløse tilbudspligt, og EjendomDanmark foreslår, tvangsauktioner eksplicit undtages fra reglerne om tilbudspligt. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet umiddelbart er imødekommende over for EjendomDanmarks forslag, som vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om til- budspligt. EjendomDanmark bemærker tillige til lejelovens § 198, stk. 1, nr. 1, at bestemmelsen er meget uklar, da det langt fra er entydigt, hvad "på anden vis” reelt vil omfatte. EjendomDanmark foreslår derfor, at både lovteksten og bemærkningerne hertil om- formuleres, så den i højere grad respekterer det politiske opdrag og i højere grad re- spekterer den private ejendomsret. 8 Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at den foreslåede bestemmelse skal sikre, at enhver form for overdragelse omfattes af tilbudspligten, og bestemmelsen omfatter således tilfælde, som ikke direkte er angivet i lovforslaget, men som klart har til formål at opnå samme resultat som de øvrige eksempler angivet i den foreslåede bestemmelse. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget. Ministeriet bemærker dog, at EjendomDanmarks bemærkning vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af leje- lovens regler om tilbudspligt. EjendomDanmark vurderer vedrørende lejelovens § 198, stk. 1, nr. 2, at bestemmelsen er uklar og svær at håndtere i praksis, da det langt fra er tydeligt hvem, der skal foreta- ge denne konkrete vurdering, og på hvilke kriterier denne skal bero. Det har allerede vist sig ved reglerne om karens i lejelovens § 19, stk. 4, at en sådan konkret vurdering er en stort set umulig opgave. Uklarheden har dog endnu mere vidtgående konsekven- ser, når man indskrænker de sædvanlige ejerbeføjelser gennem en ændring i reglerne om tilbudspligt. Det vil derfor fra et retssikkerhedsperspektiv være uacceptabelt at udforme bestemmelsen således. EjendomDanmark skal derfor foreslå, bestemmelsen omformuleres, så der i stedet etableres objektive og klare kriterier for, hvornår den er relevant. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at kriterierne for, hvornår der foreligger bestemmende indflydelse klart fremgår af selskabslovens § 7, som der tillige henvises til i bemærkningerne til den foreslåede bestemmelse. Der henvises i øvrigt til den foreslåede bestemmelsers bemærkninger. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget. Ministeriet bemærker dog, at EjendomDanmarks forslag vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. EjendomDanmark vurderer vedrørende lejelovens § 198, stk. 1, nr. 3, at det er uklart af hvem og hvordan den i bemærkningen forventede vurdering skal foretages, og det er ligeledes uklart, hvordan dette i praksis skal kontrolleres. EjendomDanmark foreslår, at den uklare vurdering erstattes med mere entydige kriterier for, hvornår bestemmel- sen kan gøres gældende. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det som udgangspunk er den, der skal opfylde en eventuel tilbudspligt, som må foretage vurderingen af, hvorvidt en sådan indtræder, altså ejeren. Det vil ligeledes være ejeren, som er nærmest til at føre kontrol med i hvilket omfang der sker en ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejer- skab eller af de juridiske personer, der ejer ejendommen. Ministeriet kan dog medgive, at det for små transaktioner over lange perioder kan være svært at føre kontrol med. Ministeriet bemærker, at ministeriet umiddelbart er imødekommende over for Ejend- omDanmarks forslag, som vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. EjendomDanmark vurderer vedrørende lejelovens § 198, stk. 1, nr. 4, at denne be- stemmelse kan have en højst uheldig virkning, bl.a. i de tilfælde, hvor en udlejnings- ejendom tages til brugeligt pant i henhold til retsplejelovens § 588. Dette tilfælde over- tager brugspantehaver retten til afkastet fra ejendommen for at forsage at få dækket sit krav mod ejeren. Forslaget kan læses således, at denne situation - modsat i dag - vil udløse tilbudspligt. EjendomDanmark foreslår, at ministeriet tilpasser lovforslaget, så man tager højde herfor. 9 Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet umiddelbart er imødekommende over for EjendomDanmarks forslag, som vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om til- budspligt. EjendomDanmark vurderer ydermere vedrørende lejelovens § 198, stk. 1, nr. 4, at bestemmelsen ikke tager højde for, at brugspant også kan indgå som et finansierings- element. En midlertidig overdragelse af retten til det økonomiske afkast kan være et element i ejers løbende finansiering af driften af ejendommen, uden at nogen form for overdragelse af ejendommen er involveret. Det vil selvsagt være meget uhensigtsmæs- sigt, hvis dispositioner som led i finansiering af ejerskabet til en ejendom skal udløse tilbudspligt. EjendomDanmark foreslår, at ministeriet tilpasser lovforslaget, så der tages højde for de beskrevne situationer. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet umiddelbart er imødekommende over for EjendomDanmarks forslag, som vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om til- budspligt. EjendomDanmark vurderer ydermere vedrørende lejelovens § 198, stk. 1, nr. 6, at denne bestemmelse er aldeles uklar, og at den efterlader alle aktører på ejendomsmar- kedet i en situation, hvor man aldrig helt kan gennemskue, hvornår der udløses til- budspligt, og det er uklart, hvad der menes med ”en længere periode”. EjendomDan- mark mener endvidere, at det er uklart, hvilke typer af transaktioner og dispositioner der skal medtages i vurderingen, samt hvem der skal foretage vurderingen. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen er en opsam- lingsbestemmelse, som har til formål at modvirke omgåelse, hvilket også fremgår af bemærkningerne. Det er ikke ministeriets vurdering, at bestemmelsen vil komme til anvendelse i andre tilfælde end de, hvor de øvrige foreslåede bestemmelser om til- budspligt forsøges omgået. Dette vil bero på en konkret vurdering, herunder vedrø- rende perioden længde. Det bemærkes endvidere, at det i udgangspunktet må være den, som skal opfylde en eventuel tilbudspligt, som må foretage vurderingen af, hvor- vidt en sådan indtræder, altså ejeren. Ministeriet finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget. Ministeriet bemærker dog, at Ejend- omDanmarks bemærkninger vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforsla- get vedrørende ændringen af lejelovens regler om tilbudspligt. EjendomDanmark vurderer ydermere, at lejelovens § 198, stk. 1, nr. 6, kan medføre, at en almindelig aktieudvidelse i et selskab kan udløse tilbudspligt. Selv hvis en aktieud- videlse ikke opfattes som en overdragelse fra aktieselskabet til nye aktionærer, men alene som en "udstedelse af nye aktier, hvor der hidtil ikke har været noget ejerskab”, forbliver spørgsmålet om, hvor vidtrækkende bestemmelsen i nr. 6 er, og om situatio- nen dermed ville kunne tvinge ejendommen i tilbudspligt alligevel. EjendomDanmark foreslår, at denne bestemmelse udgår. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke at det af EjendomDanmark frem- bragte eksempel om en aktieudvidelse ikke findes at være omfattet af bestemmelsen. Det er et kriterie for at være omfattet af bestemmelsen, at dispositionen vil have tilsva- rende virkning, som de i nr. 1-5 foreslåede bestemmelser, hvilket ikke findes at være tilfældet ved en aktieudvidelse, hvor aktierne i øvrigt fordeles blandt aktionærerne i samme forhold som den hidtidige fordeling. Dermed ikke sagt, at en aktieudvidelse, som forrykker på balancen mellem de nuværende aktionærer ikke kan indebære en 10 aktivering af tilbudspligten. Ministeriet kan ikke genkende den af EjendomDanmark bragte problemstilling og finder på denne baggrund ikke umiddelbart anledning til at ændre i lovforslaget. EjendomDanmarks bemærkninger vil dog blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om til- budspligt. EjendomDanmark vurderer vedrørende lejelovens § 198, stk. 2, at der ikke i tilstræk- keligt omfang er taget hensyn til, at ændringer i lejelovens § 198, stk. 1, også nødven- diggør en tilpasning af lejelovens § 198, stk. 2. Den foreslåede ændring indebærer der- for, at også bl.a. overdragelser uden salg for øje - f.eks. som følge af omstruktureringer af en ejendomsportefølje - umiddelbart vil udløse tilbudspligt. Med den nuværende formulering begrænser man således muligheden for at strukturere ejendomsporteføl- jer på den mest hensigtsmæssige måde for den enkelte ejendomsejer. EjendomDan- mark foreslår, at undtagelserne i § 198, stk. 2, strømlines, så de spejler de foreslåede bestemmelser i § 198, stk. 1. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet umiddelbart er imødekommende over for EjendomDanmarks forslag, som vil blive inddraget i de videre overvejelser om lovforslaget vedrørende ændringen af lejelovens regler om til- budspligt. Lovforslagets § 2, nr. 2, om lov om boligforhold § 82: EjendomDanmark bemærker, at EjendomDanmark principielt ikke ser udfordringer med en forsøgsordning med at undlade at opkræve gebyrer, men at rammerne for sådanne forsøg bør være klare og entydige, så det sikres, at en forsøgsordning ikke underminerer de gode formål, som opkrævningen af gebyrer varetager, herunder at forsøgsordningen ikke medfører unødig og yderligere overbelastning af de i forvejen pressede huslejenævn. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det er hensigten, at det i en bekendtgørelse gøres muligt at give tilladelse til kommuner i en periode på op til 2 år til at undlade at opkræve betaling i henhold til stk. 1, 2. og 3. pkt., for indbringelse af sager for huslejenævnet. Det er tillige hensigten, at der i bekendtgørelsen stilles krav om, at kommunen sand- synliggør, at der er afsat tilstrækkelige midler til forsøget til, at sagsbehandlingstiden ikke forøges som følge af forsøget. Dette indebærer bl.a., at der er taget højde for tabt indtjening som følge af den manglende indbetaling generelt, samt at der tages højde for en forventet stigning i antallet af sager indbragt for huslejenævnet og de medføl- gende udgifter hertil. Der henvises i øvrigt til lovforslagets afsnit 2.4.2. Ministeriet finder på denne baggrund ikke anledning til at ændre i lovforslaget. Lovforslagets § 3, nr. 3, om almenlejelovens § 102: BL Danmarks Almene Boliger bemærker, at det ikke ses beskrevet i udkastet til lov- forslaget, at der vil foretages en revision af forsøg. BL Danmarks Almene Boliger for- udsætter, at der samles op og evalueres på de forsøg, som de enkelte kommuner måtte deltage i. Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det følger af den udvidede ud- fordringsret, at kommunerne selv skal forestå en eventuel evaluering af ordningen. De nærmere regler om evaluering af denne forsøgsordning forventes fastsat i bekendtgø- 11 relsen, som indenrigs- og boligministeren kan fastsætte i medfør af lovforslagets § 3, nr. 3. Ministeriet har tilføjet tekst herom i lovforslagets bemærkninger.
Bilag 2 - Høringssvar
https://www.ft.dk/samling/20221/lovforslag/l33/bilag/1/2633037.pdf
abf =
Indenrigs-og Boligministeriet
Att. Elizabeth Lee Garner
ABF er interesseorganisationen for de private andelsboligforeninger. ABF varetager foreningernes
interesser over for politikere og myndigheder. ABF tilbyder desuden juridisk og økonomisk rådgiv-
ning, kurser, arrangementer og medlemsbladet ABFnyt. ABF har mere end 5.200 medlemsforeninger
og repræsenterer over 100.000 andelshavere.
Sagsnr. 2022 — 2047. Høring over forslag til lov om ændring af lov om leje m.m.
Indenrigs- og Boligministeriet har ved høringsbrev af 27. juni 2022 sendt ovennævnte lovforslag i høring med
frist for svar den 18. august 2022.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) takker for det tilsendte udkast til lovforslag. ABF har
alene nedenstående bemærkninger til den del af lovforslaget, der angår den foreslåede ændring af lejelo-
vens § 198 om tilbudspligt.
1. ABF støtter den foreslåede ændring af § 198, stk. 1.
Som situationen er nu bliver tilbudspligten i stigende grad sat ud af kraft ved, at tilbudspligtige
ejendomme lægges ind i selskabskonstruktioner, hvorved ejendommene reelt løftes ud af tilbudspligten.
Med den foreslåede ændring vil tilbudspligten få den rækkevidde, som oprindeligt var formålet ved reglernes
indførelse i 1975. Det er derudover hensigtsmæssigt, at der benyttes en ensartet ejerskiftedefinition i lovens
kapitel 3 (om huslejefastsættelse) og kapitel 24 (om tilbudspligt).
ABF udtaler derfor sin klare støtte til den foreslåede ændring af § 198, stk. 1.
For at sikre, at ændringen også får den tilsigtede virkning i (rets-)praksis, har ABF et forslag til tilføjelse til lov-
bemærkningerne:
Den nugældende § 198, stk. 1, 2. pkt. omtaler alene overdragelser af aktier/anparter i aktie-/anpartsselska-
ber. Ifølge retspraksis - særligt UfR 1993.838 H - bliver tilbudspligtsreglerne fortolket meget tekstnært, og det
er f.eks. derfor uklart, om den nuværende § 198, stk. 1, 2. pkt. også griber ejendomsoverdragelser, hvor ejer-
skabet ligger andre selskabsformen end de nævnte.
Da den foreslåede ændring af § 198, stk. 1 ifølge lovbemærkningerme har til hensigt at gribe alle kontrolskif-
ter uanset ejerform vil det for at undgå tvivl være hensigtsmæssigt, at det i lovbemærkningerne udtrykkeligt
anføres, at et kontrolskifte f.eks. også kan indtræde ved kontrolskifte i partnerselskaber, interessentskaber
eller kommanditselskaber.
Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation
Vester Farimagsgade 1, 8. sal
1606 København V
Tif. 33 86 28 30
abf@abf-rep.dk
www.abf-rep.dk
Din andel vores kompetencer
København, den 18. august 2022
ellg@im.dk
Fællesorgansationen
Offentligt
L 33 - Bilag 1
Indenrigs- og Boligudvalget 2022-23
2. Forslag til præcisering af undtagelserne i § 198, stk. 2, nr. 3 og 4.
2.1 Vedrørende § 198, stk. 2, nr. 3
Ifølge lovbemærkningerne vil den foreslåede ændring af § 198, stk. 1 kunne anses for en udvidelse af anven-
delsesområdet for tilbudspligten, men — som det også anføres i bemærkningerne — må de dispositioner, der
fremover vil blive grebet af det udvidede anvendelsesområde, betegnes som omgåelsesforsøg for at undgå
tilbudspligten. ABF er enig i denne betragtning, men domstolene har generelt været tilbageholdende med at
statuere omgåelse når det kommer til tilbudspligten — også i de situationer, hvor ejendomsejerne vedstår, at
en ejerstruktur er etableret med det formål at undgå tilbudspligten. Det var situationen i UfR 2020.2342 H.
Det er derfor væsentligt, at selve ordlyden af reglerne om tilbudspligt efterlader så lille et spillerum for omgå-
else som muligt.
Et kontrolskifte vedrørende en ejendom kan ske ved erhvervelse af det direkte ejerskab, dvs. den klassiske
”skødehandel” hvor køber tinglyser sin adkomst, ligesom en erhvervelse kan ske indirekte ved overtagelse af
kapitalandele i et selskab, der ejer ejendommen. Ved en udvidelse af tilbudspligtens anvendelsesområde må
det forventes, at visse aktører fremover vil rette deres fokus på, om et kontrolskifte kan ske på en måde, så
det falder indenfor de undtagelser til tilbudspligten, som er oplistet i § 198, stk. 2.
ABF vil i den forbindelse særligt fremhæve § 198, stk. 2 nr. 3, hvorefter tilbudspligten ikke indtræder
73) når erhververen er en hidtidig medejer”
Bestemmelsen blev indført i 1982 ved LFF 1982-11-10 nr. 54 med følgende bemærkninger:
”Til nr. 16
Det foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse i tilfælde, hvor en del af en ejen-
dom, der ejes af flere i fællesskab, sælges tíl en medejer. Baggrunden for forslaget er den
upraktiske situation, der í sådanne tilfælde opstår ved, at en ideel anpart af en ejendom skal
tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis."
Ved vedtagelsen af den ny lejelov (L 2022-03-22 nr. 341), der trådte i kraft den 1 juli 2022, blev undtagelsen
ledsaget af følgende lovbemærkninger:
"I stk. 2, nr. 3, foreslås, at tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, når erhververen er en
hidtidig medejer.
Bestemmelsen indebærer, at en hidtidig medejer af ejendommen kan opnå ejendomsret til
resten af ejendommen, uden at der derved indtræder tilbudspligt. Denne undtagelse gælder
kun, når det er en direkte ejerandel af ejendommen, som overdrages til en direkte medejer.
Det betyder, at bestemmelsen ikke kan påberåbes ved overdragelse af aktier eller anparter í
et selskab, som ejer en eller flere ejendomme.”
2/9
Uanset det af ovenstående citerede lovbemærkninger fremgår, at der med en "hidtidig medejer” menes en
direkte medejer, og ikke et indirekte medejerskab i form af kapitalandele i et selskab, må det tages i betragt-
ning, at Højesteret har anlagt en ramme for fortolkning af tilbudspligtsreglerne, som i overvejende grad bety-
der, at tilbudspligten kun indtræder, hvis en disposition udtrykkeligt er omfattet af ordlyden af § 198, stk. 1. |
UfR 1993.868 H udtalte Højesteret, at tilbudspligten udgør ef væsentligt indgreb i sædvanlige ejerbeføjel-
ser”, og at tilbudspligtens anvendelsesområde derfor ikke kan “udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og
motiver med sikkerhed kan lægges til grund”. | efterfølgende Højesteretsafgørelser om tilbudspligtsreglernes
anvendelsesområde ses Højesteret at tillægge ordlyden af bestemmelserne større vægt end motiverne. Det
var f.eks. tilfældet i UfR 2020.2342 H, hvor afgørelsen var baseret på en meget tekstnær ordlydsfortolkning
af selve lovbestemmelsen.
Uanset det følger af lovbemærkningerne, at undtagelsen i § 198, stk. 2 nr. 3 ikke kan påberåbes ved over-
dragelse af aktier eller anparter i et selskab, som ejer en eller flere ejendomme, må det derfor forventes, at
lovbemærkningerne vil blive forsøgt udfordret, hvis ikke den retstilstand, der beskrives i lovbemærkningerne
utvivisomt (også) kan udledes direkte af bestemmelsens ordlyd. Eksempelvis anførte EjendomDanmark i et
høringssvar’ til den ny lejelov (L 2022-03-22 nr. 341), der trådte i kraft den 1. juli 2022, at:
"EjendomDanmark vurderer, at ministeriets bemærkning om, at undtagelsen ikke gælder ved
overdragelse af aktier eller anparter í et selskab, som ejer en eller flere ejendomme, hverken
frerngår af lovteksten eller af nuværende praksis. BjendomDanmark skal derfor anbefale, at
denne bemærkning udgår.”
Baseret på den foreliggende Højesteretspraksis kan det ikke udelukkes, at domstolene ud fra en ordlydsfor-
tolkning vil fortolke begrebet ”en hidtidig medejer” bredere, end hvad lovbemærkningerne tilsigter. Det kan
derfor ikke udelukkes, at domstolene vil nå til, at en "hidtidig medejer” også kan omfatte eksempelvis en mi-
noritetsaktionær, der køber sig til en kontrollerende aktiepost, hvilket ellers vil statuere et kontrolskifte, der
aktiverer tilbudspligten i medfør af den foreslåede § 198, stk. 1.
l en endnu utrykt dom afsagt den 16. august 2022 af Østre Landsret fandt flertallet af dommerne, at undta-
gelsesbestemmelsen i § 198, stk. 2 nr. 3 kan anvendes på den situation, hvor en eneanpartshaver A indsky-
der et holdingselskab mellem sig selv og et driftsselskab/ejendomsselskab, uden at det aktiverer tilbudsplig-
ten for den ejendom, som ejes af driftsselskabet.
1 Side 28 i
htt s:// rodstora ehoerin s o.blob.core.windows.net/2d3f5205-9fa1-47a2-bff2-
0bd95961d83e/Hørin ssvar - hørin over sammenskrivnin en. df
3/9
2.2 Vedrørende § 198, stk. 2, nr. 4.
Det foreslås, at undtagelsen om, at tilbudspligten ikke indtræder ved arv får en ordlyd, der svarer til § 19, stk.
5 nr. 2 i lovens kapitel 3 (om huslejefastsættelse), så § 198, stk. 2 nr. 4, der lyder:
”4) Når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.”
I den skitserede "efter”-situation ovenfor kan ejendommen i medfør af UfR 1993.868 H herefter sælges uden
aktivering af tilbudspligten, når blot salget foretages ved salg af holdingselskabet (og ikke driftsselskabet).
Dommen går dermed imod Østre Landsrets tidligere afgørelse fra T:BB 2011.35 Ø (Hauser Plads-dommen),
som ellers havde statueret, at en sådan disposition aktiverede tilbudspligten. Dommen understreger tenden-
sen i retspraksis om, at domstolene — når de kommer til reglerne om tilbudspligt — tenderer til at foretage en
ren ordlydsfortolkning og se bort fra lovbemærkningerne.
ABF anbefaler derfor, at ordlyden af § 198, stk. 2, nr. 3 præciseres, f.eks. ved at lovbemærkningernes anven-
delse af begrebet den "direkte medejer” også benyttes i bestemmelsen, så:
”3) når erhververen er en hidtidig medejer’
Præciseres til
”3) når både overdrageren og erhververen er hidtidige direkte medejere af ejendommen”
4/9
Situationen kan illustreres således:
g P 9g P
Kapitel 24. Tilbudspligt
Anvendelsesområde
§ 196
l ejendomme, der helt eller delvis anvendes til bebo-
else, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til
overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen over-
drages til anden side.
Stk. 2.
Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejen-
domme, der udelukkende anvendes til beboelse, og
som indeholder mindst seks beboelseslejligheder.
Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejen-
domme med mindst 13 beboelseslejligheder.
Stk. 3.
Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på
ejendomme, der er opdelt í ejerlejligheder. Dette gæl-
der dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 16, sik. 3, i
Kapitel 24. Tilbudspligt
Anvendelsesområde
§ 196
l ejendomme, der helt eller delvis anvendes til bebo-
else, skal tilbyde lejerne ejendommen
til overtagelse på andelsbasis, inden
Stk. 2.
Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejen-
domme, der udelukkende anvendes til beboelse, og
som indeholder mindst seks beboelseslejligheder.
Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejen-
domme med mindst 13 beboelseslejligheder.
Stk. 3.
Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på
ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Dette gæl-
der dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 16, stk. 3, i
Ændres til:
”4) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens
§ 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud, og arv hvor erhverve-
ren er en juridisk person, omfattes uanset 1. pkt. af stk. 1.
3. Forslag til sproglige præciseringer i øvrige bestemmelser i kap 24.
I tillæg til det anførte i afsnit 1 og 2 ovenfor foreslår ABF, at der foretages en række yderligere sproglige præ-
ciseringer i nogle af de øvrige bestemmelser i kap. 24, for at reglerne samlet set fremstår mere sammenhæn-
gende. Et begreb bør overalt i lovteksten betegnes med samme udtryk, jf. vejledningen om lovkvalitet, og ek-
sempelvis betegnes ejeren af ejendommen både som ”udlejeren” (f.eks. i § 196, stk. 1) og ”ejeren’ (f.eks. i §
199, stk. 1), uden at der dermed er tiltænkt nogen forskel.
ABF foreslår derfor de sproglige præciseringer som ses af nedenstående skema (forslag til ændringer er
fremhævet med rød skrift).
Nuværende ordlyd
ABF’s forsla tils ro li e ræciserin er
et kontrolskifte-
ejeren udlejeren-
5/9
lov om ejerlejligheder indeholder boligerne i den oprin-
delige ejendom, og den ejerlejlighed, som efter § 20,
stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boli-
gerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i
den oprindelige ejendom.
Stk. 4.
Reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse
af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boli-
ger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er om-
fattet af samme lov. Dette gælder dog ikke for ejen-
domme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf.
§ 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., eller et bo-
ligområde, som ikke opfylder betingelserne i § 61 a,
stk. 1, i lov om almene boliger m.v., men er omfattet af
en fælles udviklingsplan eller en kommunal udviklings-
plan, jf. § 168 a, stk. 1, eller § 168 b, stk. 1, i lov om al-
mene boliger m.v.
Sik. 5.
Tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om
ejeren foretager udstykning, matrikulering eller areal-
overførsel efter lov om udstykning og anden registre-
ring i matriklen.
Øvrige rettigheder
§ 197
Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder
og køberettigheder, der er tinglyst før den 3. maj 1979,
men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejen-
dommen, uanset hvornår de er stiftet.
Aktivering af tilbudspligt
lov om ejerlejligheder indeholder boligerne i den oprin-
delige ejendom, og den ejerlejlighed, som efter § 20,
stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boli-
gerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i
den oprindelige ejendom.
Stk. 4.
Reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse
af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boli-
ger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er om-
fattet af samme lov. Dette gælder dog ikke for ejen-
domme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf.
§ 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., eller et bo-
ligområde, som ikke opfylder betingelserne i § 61 a,
stk. 1, i lov om almene boliger m.v., men er omfattet af
en fælles udviklingsplan eller en kommunal udviklings-
plan, jf. § 168 a, stk. 1, eller § 168 b, stk. 1, i lov om al-
mene boliger m.v.
Stk. 5.
Tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om
ejeren foretager udstykning, matrikulering eller areal-
overførsel efter lov om udstykning og anden registre-
ring i matriklen.
Øvrige rettigheder
§ 197
Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder
og køberettigheder, der er tinglyst før den 3. maj 1979,
men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejen-
dommen, uanset hvornår de er stiftet.
Aktivering af tilbudspligt
§ 198
Tilbudspligten indtræder ved et kontrolskifte vedrø-
rende ejendommen. Et kontrolskifte foreligger i føl-
gende tilfælde:
1) En eller flere fysiske eller juridiske personers er-
hvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant
6/9
både overdra eren o en
e direkte e af e'endommen
Kontrolskifte der sker ved arv efter arveloven eller
hensidden i uskiftet bo efter arvelovens 26 eller i
be e tilfælde tilsvarende udenlandske re ler. Arve-
forskud o arv hvor erhververen er en 'uridisk er-
son omfattes uanset 1. ki. af sik 1.
Stk. 2.
Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse i føl-
gende tilfælde:
1) Når erhververen er staten eller en kommune.
2) Når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle el-
ler er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller
nedadstigende linje eller i dennes sidelinje så nær
som søskende eller disses børn.
3) Når erhververen er en hidtidig medejer.
4) Når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhver-
veren er en juridisk person.
eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst
50 pct. af ejerandelen til ejendommen.
2) En direkte eller indirekte overgang eller overdra-
gelse af den bestemmende indflydelse over den el-
ler de juridiske personer, der ejer ejendommen.
3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab
af den eller de juridiske personer, der ejer ejen-
dommen.
4) En direkte eller indirekte overgang eller overdra-
gelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske
afkast fra ejendommen, eller de juridiske personer,
der direkte eller indirekte ejer ejendommen.
5) En direkte eller indirekte overgang eller overdra-
gelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning
af ejendommen, eller de juridiske personer, der di-
rekte eller indirekte ejer ejendommen.
6) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke
er omfattet af nr. 1-5, men hvorved der opnås en
tilsvarende virkning.
Stk. 2.
Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse i føl-
gende tilfælde:
1) erhververen er staten eller
en kommune.
2) erhververen er den hidtidige
ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med
ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i dennes
sidelinje så nær som søskende eller disses børn.
hidti-
3) Når erhververen er
dig medejer
4)
Når Kontrolskifte hvor
Når Kontrolskifte hvor
kontrolskiftetsalg-ti-anden-side
5) Når ejendommen inden for de seneste 5 år har væ-
ret ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab
eller et boliganpartsselskab
Opfyldelse af tilbudspligt
§ 199
Tilbudspligten opfyldes, ved at ejeren over for samtlige
lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at
en af beboerne dannet andelsboligforening kan er-
hverve ejendommen til samme købesum, kontante ud-
betaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved
salg til anden side. Vilkårene skai være af et sådant
indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening.
Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således
at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.
Stk. 2.
I tilfælde af påtænkt saig skal tilbuddet ledsages af do-
kumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de til-
budte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved
gave, fusion, spaltning eller mageskifte eller af på-
tænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købe-
summen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejen-
dommens værdi i handel og vandel som udlejnings-
ejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i
retsplejelovens § 343.
Stk. 3.
Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbuds-
pligten efter § 198, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der lige-
ledes optages syn og skøn, jf. stk. 2. Dette gælder dog
ikke ved overdragelse af aktier og anparter i selska-
ber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige
ejendom.
Stk. 4
5) Når ejendommen inden for de seneste 5 år har væ-
ret ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab
eller et boliganpartsselskab
Opfyldelse af tilbudspligt
§ 199
Tilbudspligten opfyldes, ved at ejeren over for samtlige
lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at
en af beboerne dannet andelsboligforening kan er-
hverve ejendommen til samme købesum, kontante ud-
betaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved
. Vilkårene skal være af
et sådant indhold, at de kan opfyides af en andelsbo-
ligforening. Accepifristen skal være mindst 10 uger,
dog således at der ved beregning af fristen ses bort
fra juli måned.
Stk. 2.
I tilfælde af påtænkt skal tilbuddet
ledsages af dokumentation for, at ejeren ved
kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af
påtænkt ved gave, fusion,
spaltning eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg
skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige
tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel
og vandel som udlejningsejendom, optages syn og
skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.
Stk. 3.
Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbuds-
pligten efter § 198, stk. 1 ,
skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2. Dette
gælder dog ikke ved overdragelse af aktier og anpar-
ter i selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den til-
budspligtige ejendom.
Stk. 4.
indtræder 2-pkt gælder,
kontrolskifteeverdragelse
skiftetsalget
kontrol-
kontrolskiftesag
8/9
J n Hansen
D rektør
Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sæd-
vanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejen-
dommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de for-
skellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne
lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tids-
punkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De
oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt,
herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på
en digital platform, når udlejeren har givet lejeren
meddelelse herom.
Stk. 5.
Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis
foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den
kan betale den krævede kontante udbetaling.
Stk. 6.
Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen
videreoverdrages til andre ved salg på de tilbudte vil-
kår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis
skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbud-
det til lejerne.
Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sæd-
vanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejen-
dommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de for-
skellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne
lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tids-
punkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De
oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt,
herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på
en digital platform, når har givet leje-
ren meddelelse herom.
Stk. 5.
Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis
foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den
kan betale den krævede kontante udbetaling.
Stk. 6.
Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen
videreoverdrages til andre ved salg på de tilbudte vil-
kår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis
skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbud-
det til lejerne.
M d venli hilsen
9/9
ejeren udlejeren-
Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon 3376 2000, Fax 3376 2001, www.bl.dk, email bl@bl.dk
København, den 16. august 2022
Høringssvar – Høring over forslag til lov om ændring af lov
om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger
BL – Danmarks Almene Boliger har den 27. juni 2022 modtaget høring over forslag til lov om
ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger (Refusion af
udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, tilbudspligt ved kontrolskifte, forsøg med
undladelse af beløbsopkrævning ved nævnene samt rettelser som følge af sammenskrivningen
af lejelovgivningen m.v.) af Indenrigs- og Boligministeriet.
BL takker for muligheden for at afgive høringssvar, da lovforslaget indeholder dele, der er
relevante for de almene boligorganisationer.
Refusion af rimelige udgifter til forbrugsoplysninger
I udkastet til lovforslaget foreslås det blandt andet, at rimelige udgifter til tredjemand til
månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der er pålagt boligorganisationen, kan medtages i
regnskabet, når omkostningerne er omfattet af energioplysningsbekendtgørelsens § 19, stk. 3.
Den foreslåede bestemmelse vil muliggøre, at udlejeren i varme- eller køleregnskabet kan
medtage omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med fordeling af omkostningerne
ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i
ejendomme med flere lejligheder og bygninger til flere formål til tredjepart.
De påtænkte ændringer giver ikke anledning til bemærkninger fra BL.
Undladelse af opkrævning for indbringelse af sager for beboerklagenævn
Det foreslås også at muliggøre forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved indbringelse af
sager for husleje-, anke- og beboerklagenævnene.
BL har i juni 2021 afgivet høringssvar om samme emne, og nærværende høringssvar svarer til
det tidligere afgivne.
Konsekvens for de almene boligorganisationer
På det almene boligområde, hvor det er beboerklagenævnene, der er administrativt afgørelses-
organ, betales der i 2022-niveau 149 kr. i gebyr for at få en sag behandlet i
beboerklagenævnet.
BL er ikke af den opfattelse, at gebyrets nuværende størrelse forhindrer beboere i at indbringe
sager for beboerklagenævnene. En undladelse af at opkræve gebyr for indbringelse af sager for
beboerklagenævnet kan derimod betyde, at boligorganisationerne sparer en arbejdsgang ved
indbringelse af sager.
BL er således umiddelbart positivt indstillet overfor forsøgsordningen.
BL bemærker dog, at hvis en sådan ordning viser sig at medføre en uhensigtsmæssig
forlængelse af sagsbehandlingstiden ved beboerklagenævnene, vil afskaffelse af gebyr ikke
være i nogens interesse.
Revision af forsøgsordning
Det er beskrevet i lovforslaget, at det er hensigten, at det i den kommende bekendtgørelse
gøres muligt at give tilladelse til kommuner at undlade at opkræve betaling for indbringelse af
side 2
sager for beboerklagenævnet. Perioden kan vare op til 2 år.
BL bemærker, at det ikke ses beskrevet i udkastet til lovforslaget, at der vil foretages en
revision af forsøg, men vi forudsætter, at der samles op og evalueres på de forsøg, som de
enkelte kommuner måtte deltage i.
BL har herudover ikke yderligere bemærkninger til høringen.
Med venlig hilsen
Bent Madsen
Adm. direktør
Dansk Ejendomsmæglerforening • Islands Brygge 43 • 2300 København S • TLF: 7025 0999 • de@de.dk • www.de.dk
Indenrigs- og Boligministeriet
Stormgade 2-6
1470 København K
København, den 18. august 2022
J.nr. H.23-22-016
Vedr. sagsnr. 2022-2047 - Dansk Ejendomsmæglerforenings høringssvar til udkast til forslag til lov om
ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger
Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) takker for muligheden for i ovenstående høring at afgive svar.
DE noterer sig, at der for så vidt de foreslåede ændringer vedr. tilbudspligten af ministeriet er lagt det hensyn
til grund, at der har været konstateret omgåelse af reglerne for tilbudspligt. Dette må bero på en misforståelse,
henset til, at der iht. ministeriets eget lovforslag er lagt op til ændring af reglerne, netop for at de omtalte
”omgåelser” skal omfattes af tilbudspligtsreglerne.
Efter DE’s opfattelse er der behov for en større genovervejelse af hensynet bag tilbudspligtsreglerne. Det har
antaget karakter af en selvfølgelighed, at (bolig)markedet har behov for flere andelsboligforeninger, og at netop
denne boligform er at foretrække fremfor et boligudlejningsmarked, der blandt flere andre fordele tiltrækker
investeringer til Danmark og sikrer adgangen for at mange mennesker kan bo også i større byer, udenom
boligforeningers ventelister, andelsboligforeningers ventelister, uden forældrekøb og uden større investering
i egen ejerbolig.
Et sundt boligmarked har en indlejret dynamik og en evigt skiftende balance, der skal passe til det samfund der
omgiver det. Det bør derfor være en prioritet også at fastholde og fremtidigt sikre et attraktivt marked for
investering i boligudlejningsejendomme, særligt hvor der er mulighed for dette, uden at det er til skade for de
der bor i ejendommenes lejemål. Med den nuværende, udførlige lejelovgivning og tilhørende praksis, er det
svært at anskue ethvert kontrolskifte for en ejendom som til gene eller økonomisk ulempe i øvrigt for lejerne i
ejendommen.
Henset til, at lovforslaget udspringer af aftale mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger, uden
at der ligger en større overvejelse om den danske boligsammensætning til grund, kan man få antagelsen, at
der sigtes mod at lægge sten i vejen for et smidigt marked for boligudlejningsejendomme. Dette kan DE selvsagt
ikke bifalde.
Ministeriet anfører under de vurderede økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v., at
tilbudspligt ved kontrolskifte forventes i enkelte tilfælde at bremse ejendomshandler, der har karakter af
omgåelse. Igen må det anføres, at der ikke er tale om omgåelse af reglerne, før disse regler er vedtaget. Således
kunne det blot fra ministeriets side vurderes, at der vil være flere tilfælde, hvor tilbudspligten finder anvendelse
end tidligere. Det synes ligeledes efter DE’s opfattelse uundgåeligt med det foreliggende lovforslag. Det er
derfor ej heller korrekt at antage, at der ikke er negative økonomiske og/eller administrative
konsekvenser/merudgifter for erhvervslivet.
Dansk Ejendomsmæglerforening • Islands Brygge 43 • 2300 København S • TLF: 7025 0999 • de@de.dk • www.de.dk
Ministeriet opfordres til at undersøge og fremlægge en analyse af omfanget af de situationer, der iht.
lovforslaget omtales som de ”omgåelser”, ministeriet ønsker at lovgive imod. Det er et væsentligt indgreb at
foretage, såfremt det må være tilfældet, at omfanget af sådanne ”omgåelser” har karakter af enkelttilfælde
og/eller anekdotisk viden.
Ligeledes opfordres ministeriet til at undersøge og fremlægge en generel analyse af tilbudspligtens anvendelse
under de nugældende regler, herunder i hvilken grad denne er udnyttet af lejerne, set overfor hvor mange
gange, denne ikke er udnyttet af lejerne. Ligeledes hvorvidt der er geografiske forskelle, forskellige i
gennemsnitligt antal lejemål i den omhandlede ejendom, transaktionsform osv.
Såfremt man måtte have hensigt at forhindre porteføljesalg til professionelle partnerskaber i hovedstaden, bør
man sigte sine indgreb herimod, mens man samtidig sikrer sig, at sådanne indgreb ikke rammer det resterende
marked for boligudlejningsejendomme i Danmark.
DE skal indstille til, at reglerne indsnævres til de relevante situationer, der ønskes omfattet, nærmere end
bredes ud, som nærværende lovforslag lægger op til.
Alternativt bør der tages skridt henimod at sikre en mere smidig proces i forbindelse eksekveringen af
tilbudspligten. Det bør eksempelvis være muligt for lejerne i en ejendom på forhånd at frasige sig retten til
ejers tilbudspligt for en periode, eller at for i 10-ugers perioden, bindende afslå tilbuddet. Det vil være DE’s
vurdering, at lejerne i mange tilfælde ikke ønsker at udnytte deres ret, og således at der i mange situationer er
indlejret en – for den konkrete situation – helt åbenlyst unødvendig forsinkelse i transaktionen – og nu
potentielt i ethvert kontrolskifte.
DE opfordrer til, at der, i stedet for gennemførelse af den del af lovforslaget, der vedrører tilbudspligten,
nedsættes en arbejdsgruppe under ministeriet med de professionelle aktører på markedet for boligudlejning,
formidlere, rådgivere og lejerrettighedsorganisationer, der får til formål at undersøge tilbudspligtens
anvendelse historisk og aktuelt, erfaringer og praksis på området, for at sammenfatte det til gruppens samlede
indstilling til en potentielt mere gennemgribende ændring af tilbudspligtsreglerne. DE stiller sig selvsagt gerne
til rådighed i et sådant initiativ.
DE skal i øvrigt opfordre til at lovforslaget sikrer, at ingen, der aktuelt ejer en potentielt tilbudspligtig
boligudlejningsejendom, bliver omfattet af de nye kontrolskifteregler, uden at de var bekendt med dette, da de
erhvervede/overtog ejendommen. F.eks. kunne ikrafttrædelse 1. januar 2023 alene omfatte kontrolskifte nr. 2
herefter.
DE vil med interesse følge lovforslaget på dets vej, og foreningen stiller sig gerne til rådighed for yderligere
drøftelse eller anden deltagelse, hvis det måtte skønnes givtigt.
Med venlig hilsen
Simon Bay
Konsulent
Dansk Ejendomsmæglerforening
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Side 1
Til Indenrigs- og boligministeriet. Kbh. 23/08/2022
Stormgade 2-6
1470 Kbh. K
im@im.dk og ellg@im.dk alene sendt pr. e-mail.
Ministeriets j.nr. 2022 - 2047
Høringssvar til høring over forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om
boligforhold og lov om leje af almene boliger (Refusion af udlejers udgifter til
månedlige forbrugsmålinger, tilbudspligt ved kontrolskifte, forsøg med
undladelse af beløbsopkrævning ved nævnene samt rettelser som følge af
sammenskrivningen af lejelovgivningen m.v.)
Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) takker for at have fået ovennævnte
lovforslag i høring.
LLO vil opfordre Folketinget til ikke at vedtage forslaget i sin nuværende form. I hvert
fald i forhold til spørgsmålet om indførelse af mulighed for nettoprisindeksering for
lejemål omfattet af LL §§ 19, stk. 1 og 2 (tidligere boligreguleringslovens §§ 5, stk. 1
og 2).
Ministeriet lægger op til at muliggøre en nettoprisindeksering af lejemål omfattet af
reglerne om omkostningsbestemt husleje. Dette sker med henvisning til at ændringen
er ”utilsigtet”.
Læser man bemærkningerne til L 2022 341 virker det umiddelbart korrekt, at
ændring fsva. § 19, stk. 2 er utilsigtet, da man flere gange henviser til muligheden for
nettoprisindeksering i lovbemærkningerne.
Dog fremgår dette ikke for lejemål med §19, stk. 1 leje (almindelig
omkostningsbestemt husleje). Her fremgår det af lovbemærkningerne til § 26 (tidl.
BRL § 9a) at:
”For at forenkle fremgangsmåden ved huslejereguleringer er der givet
udlejeren mulighed for at tilvælge en ordning, hvorefter lejen én gang om
året i perioder på 2 år ad gangen reguleres efter nettoprisindeks i stedet
for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Udlejeren kan selv
vælge, om ordningen skal bruges.
[…]
Side 2
En beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks skal omfatte alle
lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt. Lejen for
lejemål omfattet af lovforslagets § 19, stk. 2, kan dog fortsat reguleres efter
lovforslagets § 53, stk. 2, om lejeregulering efter nettoprisindeks, som
omfatter hele lejen. Beslutning om indeksregulering af lejen omfatter
heller ikke lejemål, hvor der efter lovforslagets § 54, stk. 1, er aftalt fri
husleje. For disse lejemåls vedkommende vil der kunne ske
indeksregulering af hele lejen.”
Lovforslaget afviser derfor en regulering efter nettoprisindeks for § 19, stk. 1 lejemål.
Ellers giver ikke mening at beskrive § 19, stk. 2-lejemål som en undtagelse.
Det er LLO’s opfattelse, at man ikke bør ændre lovgivningen.
Når Folketinget meget klart siger, at nettoprisindeksering af omkostningsbestemte
lejemål ikke er muligt, og dette endvidere har været en forudsætning for den politiske
aftale 2014 og senere lejelovsændring fra 2015, som indførte LL § 26, så bør
Folketingets holdning være uændret -medmindre man ønsker at lave en decideret
ændring af forliget.
En nettoprisindeksering af hele huslejen (herunder afkast -der ellers ikke reguleres)
medfører selvsagt som udgangspunkt en højere huslejeregulering end en regulering,
som alene angår den del af huslejen som angår driftsomkostningerne. LLO mener, at
det under alle omstændigheder bør understreges at en nettoprisindeksering ikke må
overstige en beregnet husleje efter LL § 19, stk. 1.
Hvis det i forvejen var muligt at indgå langt mere fordelagtige aftalte lejereguleringer
for udlejer, var der ingen grund til at indføre en ny mulighed herfor, som kunne føre
til lavere huslejestigninger, med en mere kompleks varslingsprocedure.
Kigger man lovforslagets bilag 1, som sammenholder lovforslaget med gældende lov,
har lovens § 1, stk. 1 også en anden ordlyd.
Lovforslaget lyder:
”I § 6, stk. 1, 2. pkt. ændres »§ 53« til: »§ 53, stk. 1 og 3,”
Bilaget lyder:
Side 3
”I § 6, stk. 1, indsættes efter 2. pkt., som et nyt pkt.: »Uanset 2. pkt., gælder §
53, stk. 2, for lejemål med en leje fastsat efter § 19, stk. 2.”
Endvidere lægger loven op til at lade ugyldige reguleringer blive gyldige med
tilbagevirkende kraft jf. forslagets § 4, stk. 2. Dette er problematisk. Lejerne lider et
retstab, hvis ugyldige vilkår pludseligt bliver gyldige.
På den baggrund vil LLO råde til, at denne del af lovforslaget ikke gennemføres. I
stedet burde man præcisere loven som den er tænkt fra Folketingets partier, hvor en
nettoprisindeksering ikke er mulig for omkostningsbestemte lejemål.
Endeligt har netop spørgsmålet om nettoprisindeksering haft stor politisk
bevågenhed efter regeringens forslag om huslejeloft. Derfor virker det mildest talt
mærkværdigt at udvide kredsen af lejemål, der reguleres med nettoprisindeks og at
gøre dette med tilbagevirkende kraft.
Med venlig hilsen.
Helene Toxværd
Landsformand LLO i Danmark.
/Anders Svendsen.
BOU - Orientering om forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger
https://www.ft.dk/samling/20221/lovforslag/l33/bilag/1/2633035.pdf
Stormgade 2-6 1470 København K Telefon 72 28 24 00 im@im.dk Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg Vedlagt oversendes høringsnotat (bilag 1), høringssvar (bilag 2) og lovforslag (bilag 3) til Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg vedrørende forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger (Refusion af udlejers ud- gifter til månedlige forbrugsmålinger, forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved nævnene samt rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen m.v.) Med venlig hilsen Christian Rabjerg Madsen Bilag: Bilag 1 – Høringsnotat Bilag 2 – Høringssvar Bilag 3 – Lovforslag Sagsnr. 2022 - 2047 Doknr. 551203 Dato 05-10-2022 Offentligt L 33 - Bilag 1 Indenrigs- og Boligudvalget 2022-23
Bilag 3 - Lovforslag
https://www.ft.dk/samling/20221/lovforslag/l33/bilag/1/2633038.pdf
Fremsat den 5. oktober 2022 af indenrigs- og boligministeren (Christian Rabjerg Madsen) Forslag til Lov om ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger (Videreførelse af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger til lejerne, forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved husleje-, anke- og beboerklagenævnene samt rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen) § 1 I lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, som ændret ved § 1 i lov nr. 1311 af 27. september 2022, foretages følgende ændringer: 1. I § 6, stk. 1, 2. pkt., ændres »53« til: »§ 53, stk. 1 og 4,«. 2. I § 17, stk. 3, indsættes som 2. pkt.: »Den tinglyste aftale respekterer det størst mulige offent- lige lån samt øvrige pantehæftelser og byrder, som var tin- glyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.« 3. I § 72, stk. 4, 3. pkt., indsættes efter »der er pålagt ud- lejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger,«: »samt rimelige udgifter til tredjemand til må- nedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der er pålagt ud- lejeren i henhold til § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i bekendt- gørelse nr. 734 af 23. maj 2022 om energivirksomheder og bygningsejeres oplysningsforpligtelser over for slutkunder om energiforbrug og fakturering m.v., når omkostningerne er omfattet af bekendtgørelsens § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3,«. 4. I § 132, stk. 5, ændres »§ 83, stk. 3« til: »§ 82, stk. 3«, og »§ 84, stk. 4« ændres til: »§ 83, stk. 4«. § 2 I lov om boligforhold, jf. lov nr. 342 af 22. marts 2022, som ændret ved § 2 i lov nr. 889 af 21. juni 2022 og § 2 i lov nr. 1311 af 27. september 2022, foretages følgende ændringer: 1. I § 21, stk. 2, nr. 6, ændres »§ 16« til: »§ 15«. 2. I § 22, stk. 1, 3. pkt., ændres »§ 16« til: »§ 15«. 3. § 51, stk. 4, 1. pkt., affattes således: »Udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver kom- munalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i den aftalte periode, jf. § 53, stk. 1.« 4. I § 82 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke: »Stk. 2. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om forsøg, hvorefter huslejenævnet kan undlade at opkræve de i stk. 1, 2. og 3. pkt., nævnte beløb for indbringelse af sager for huslejenævnet, samt regler om tilladelse hertil.« Stk. 2 og 3 bliver herefter stk. 3 og 4. 5. I § 89, stk. 4, 1. pkt., indsættes efter »ankenævnet«: », jf. dog stk. 5«. 6. I § 89 indsættes efter stk. 4 som nyt stykke: »Stk. 5. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om forsøg, hvorefter ankenævnet kan undlade at opkræve beløb efter stk. 4 for indbringelse af sager for ankenævnet, samt regler om tilladelse hertil.« Stk. 5 og 6 bliver herefter stk. 6 og 7. 7. Efter kapitel 12 indsættes: »Kapitel 12 a Beregning af bruttoetageareal § 101 a. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers brutto- etageareal i henhold til denne lov.« Lovforslag nr. L 00 Folketinget 2022-23 Indenrigs- og Boligmin., j.nr. 2022-2047 DE000317 Offentligt L 33 - Bilag 1 Indenrigs- og Boligudvalget 2022-23 § 3 I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 928 om lov om leje af almene boliger af 4. september 2019, som senest ændret ved § 1 i lov nr. 890 af 21. juni 2022, foretages følgende ændringer: 1. I § 52, stk. 2, 5. pkt., indsættes efter »§ 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v.,«: »samt rimelige udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der er pålagt udlejeren i henhold til § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 734 af 23. maj 2022 om energivirksomheder og bygningsejeres oplysningsforpligtel- ser over for slutkunder om energiforbrug og fakturering m.v., når omkostningerne er omfattet af bekendtgørelsens § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3,«. 2. I § 98, stk. 2, ændres »§ 109, stk. 3, i lov om leje« til: »§ 95, stk. 3, i lov om boligforhold«. 3. I § 102, stk. 1, 3. pkt., indsættes efter »sag«: », jf. dog stk. 2«. 4. I § 102 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke: »Stk. 2. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte reg- ler om forsøg, hvorefter beboerklagenævnet kan undlade at opkræve beløb efter stk. 1 for indbringelse af sager for beboerklagenævnet, samt regler om tilladelse hertil.« Stk. 2 bliver herefter stk. 3. § 4 Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2023. Stk. 2. § 1, nr. 1 og 4, samt § 3, nr. 2, finder anvendelse fra den 1. juli 2022. 2 Bemærkninger til lovforslaget Almindelige bemærkninger Indholdsfortegnelse 1. Indledning 2. Lovforslagets hovedpunkter 2.1. Rettelser som følge af sammenskrivningen af leje- lovgivningen 2.1.1. Gældende ret 2.1.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning 2.2. Videreførelse af udlejers udgifter til månedlige for- brugsmålinger 2.2.1. Gældende ret 2.2.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning 2.3. Forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved nævnene 2.3.1. Gældende ret 2.3.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning 3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonse- kvenser for det offentlige 4. Økonomiske og administrative konsekvenser for er- hvervslivet m.v. 5. Administrative konsekvenser for borgerne 6. Klimamæssige konsekvenser 7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser 8. Forholdet til EU-retten 9. Hørte myndigheder og organisationer m.v. 10. Sammenfattende skema 1. Indledning Lovforslaget indeholder 3 hovedelementer, som dels skal rette op på uhensigtsmæssigheder i lovgivningen og vide- reføre den hidtil gældende retstilstand, som ikke med til- strækkelig tydelighed er videreført i den nye lejelov og lov om bolig forhold. Herudover skal lovforslaget sikre overens- stemmelse mellem lejelovgivningens regler og energioply- sningsbekendtgørelsen. Endeligt følges op på den udvidede udfordringsret. For det første indeholder lovforslaget en række ændrin- ger af lejeloven og lov om boligforhold, som skal rette op på utilsigtede ændringer i lovgivningen implementeret ved lejeloven og lov om boligforhold samt rette fejlhenvisnin- ger. Ændringerne foreslås for at bringe lovgivningen i over- ensstemmelse med retspraksis efter vedtagelsen af lejeloven og lov om boligforhold, som udmønter dele af lejelovsforli- get af 11. juni 2014 mellem den daværende regering (S og RV), Venstre, Dansk Folkeparti, SF og Enhedslisten. For det andet foreslås det at indføre mulighed for udle- jer til at medtage udgifter, som udlejeren må afholde til tredjepart for at opfylde nye krav om månedlige leverancer af forbrugsoplysninger til lejerne, i regnskaberne. Ændrin- gen foreslås for at sikre overensstemmelse mellem lejelov- givningens regler og energioplysningsbekendtgørelsen, som implementerer energieffektivitetsdirektivet. For det tredje foreslås det at give adgang til, at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om forsøg med at undlade at opkræve gebyrer for indbringelse af sager for husleje-, anke- og beboerklagenævn. Ændringen foreslås på baggrund af den udvidede udfordringsret, som har til formål at bidrage til udvikling af nye løsninger ved, at der bl.a. gives kommuner mulighed for at gøre opmærksom på uhen- sigtsmæssigheder eller begrænsninger i lovgivningen. 2. Lovforslagets hovedpunkter 2.1. Rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen 2.1.1. Gældende ret Lovens § 1, nr. 1 Det fremgår af § 6, stk. 1, i lov om leje (lejeloven), jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, at § 9, kapitel 3, §§ 62, 105-107, 109 og 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123, § 127, stk. 3, og § 135 alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, 49-51 og 53 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, 1. pkt. Det følger således af lejelovens § 6, stk. 1, 1. pkt., at lejelovens kapitel 3 om omkostningsbestemt husleje m.v. alene gælder i regulerede kommuner, og det følger af lejelo- vens § 6, stk. 1, 2. pkt., at lejelovens § 53 ikke gælder for ejendomme beliggende i regulerede kommuner. Lejelovens § 19, stk. 1, som er indeholdt i lejelovens ka- pitel 3, vedrører omkostningsbestemte lejemål. Det fremgår af § 19, stk. 1, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkastet af ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2. Lejelovens § 19, stk. 2, som er indeholdt i lejelovens kapitel 3, vedrører gennemgribende forbedrede lejemål. Det fremgår af § 19, stk. 2, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsæt- tes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6, § 21, stk. 1, og § 161, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 128 væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en perio- de på 2 år og må ikke være omfattet af § 129, stk. 1, i den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, m.v. vedrørende særlige lejeforhøjel- ser. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres 3 én gang årligt, jf. § 204, stk. 1. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførel- se, der finder anvendelse. Det fremgår af § 53, stk. 2, i lejeloven, at det kan af- tales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. dog stk. 3. Leje- forhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren. Det følger således af lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., at det for omkostningsbestemte lejemål omfattet af § 19, stk. 1, og for gennemgribende forbedrede lejemål omfattet af § 19, stk. 2, ikke kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Det fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 og lov nr. 342 om boligforhold af 22. marts 2022, som trådte i kraft den 1. juli 2022, at formålet med sammenskrivningen af lejelovgivningen var at skabe bedre overblik over lejelovgivningen, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, side 41. Det var således ud- gangspunktet ved udarbejdelsen af de nye love, at der alene skulle være tale om en teknisk sammenskrivning af lejelov- givningens regelsæt, som de forelå i henholdsvis den tidlige- re lejelov og boligreguleringsloven. Retstilstanden blev imidlertid fastslået med Vestre Lands- rets dom af 22. april 2022, jf. TBB2022.484, som stadfæste- de boligrettens dom af 14. december 2020, hvorefter lejemål med en leje fastsat efter dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, om omkostningsbestemt leje, jf. lovbekendtgø- relse nr. 929 af 4. september 2019, kan nettoprisindekse- res. Landsretten stadfæstede både boligrettens resultat og begrundelse. Det fremgik af boligrettens begrundelse, at hverken ordlyden af § 53, stk. 2, i den indtil 1. juli 2022 gældende lejelov eller bemærkningerne hertil var til hinder for, at der i omkostningsbestemte lejemål kunne aftales pris- talsregulering med nettoprisindekset. Lovens § 1, nr. 2 Det fremgår af lejelovens § 17, stk. 3, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven. Lovens § 1, nr. 4 Det fremgår af § 132, stk. 5, i lejeloven, at huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 må- neder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet. Lovens § 2, nr. 1 Det fremgår af § 21, stk. 2, nr. 6, i lov om boligforhold, at frakendelse efter § 20 kan ske, når en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lejeloven og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser. Det fremgår af lejelovens § 16, stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør. Lovens § 2, nr. 2 Det fremgår af § 22, stk. 1, 3. pkt., i lov om boligforhold, at når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lejeloven og ikke har efterlevet en eller flere endelige husle- jenævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det fremgår af lejelovens § 16, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør. Lovens § 2, nr. 3 Det fremgår af § 51, stk. 4, 1. pkt., i lov om boligforhold, at udnyttelse af kommunal anvisningsret til en lejlighed i privat udlejningsbyggeri giver kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53, stk. 1. Det fremgår af lov om boligforhold § 53, stk. 1, at varig- heden af anvisningsretten aftales af kommunalbestyrelsen og udlejeren. Lovens § 2, nr. 7 Efter lejelovens § 206 kan indenrigs- og boligministeren fastsætte nærmere regler om beregning af boligers og er- hvervslokalers bruttoetageareal i henhold til lejeloven. Efter den tidligere gældende lov nr. 929 af 4. september 2019 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligre- guleringsloven) § 66 a kunne indenrigs- og boligministeren fastsætte nærmere regler om beregning af boligers og er- hvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov. Lov om boligforhold indeholder ikke en hjemmel til, at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om bereg- ning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i hen- hold til lov om boligforhold. Lovens § 3, nr. 2 Det fremgår af § 98, stk. 2, i almenlejeloven, at bestem- melserne i § 109, stk. 3, i lejeloven finder tilsvarende anven- delse. Det fremgår af lejelovens § 109, stk. 3, at indbringelse efter §§ 89 eller 90 i lov om boligforhold af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning. 2.1.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning Lovens § 1, nr. 1 4 Adgangen til at regulere lejen i omkostningsbestemte leje- mål og gennemgribende forbedrede lejemål, jf. lejeloven § 19, stk. 1 og 2, i regulerede kommuner efter nettoprisindeks blev som følge af formuleringen af den ny lejelovs § 6, stk. 1, 2. pkt. afskåret. Dette var imidlertid ikke hensigten. Efter de indtil den 1. juli 2022 gældende regler i lejelov- givningen antoges, at lejen i gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen var fastsat efter dagældende boligregu- leringslovs § 5, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, kunne reguleres efter bestemmelsen i da- gældende lejelovs § 53, stk. 2, 2. pkt., hvorefter det kunne aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Det fremgik af forarbejderne til § 1, nr. 32, i lov nr. 310 af 30. marts 2015, hvorved blandt andet lejelovens § 53, stk. 2, blev ændret, at ”Det indebærer, at lejemål, hvor lejen er fast- sat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, også fremover kan reguleres efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt.,(…)”, jf. Folketingstidende, 2014-15, L 97 som fremsat, side 70. Retsstillingen blev endeligt fastslået for lejemål omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, herunder gennem- gribende moderniserede lejemål, med Vestre Landsrets dom af 22. april 2022, jf. TBB2022.484, som stadfæstede bolig- rettens dom af 14. december 2020, hvorefter lejen i omkost- ningsbestemte lejemål kan nettoprisindekseres. Landsretten stadfæstede både boligrettens resultat og begrundelse. Det blev lagt til grund, at hverken ordlyden af § 53, stk. 2, i den indtil 1. juli 2022 gældende lejelov eller bemærkningerne hertil var til hinder for, at der i omkostningsbestemte lejemål kunne aftales pristalsregulering med nettoprisindekset. Det fremgår af forarbejderne til § 6 i lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, at der bortset fra en præcisering, hvorefter accessoriske enkeltværelser efter loven ikke vil kunne omfattes af reglerne om småejendomme, ikke med § 6 er tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47, som fremsat, side 44. Det er herefter Indenrigs- og Boligministeriets opfattel- se, at det ikke var hensigten, at lovens § 6, stk. 1, skulle medføre ændringer i muligheden for at regulere lejen efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks i lejemål med en leje- fastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2. Det foreslås derfor, at lejelovens § 6, stk. 1, ændres, såle- des at det tydeliggøres, at lovens § 53, stk. 2, om mulighe- den for at regulere lejen én gang årligt efter stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks finder anvendelse for lejemål med en lejefastsættelse efter § 19, stk. 1 og 2. Lovens § 1, nr. 2 Efter ordlyden af § 17, stk. 3, i den nye lejelov respekteres størst mulige offentlige lån til enhver tid ikke længere. Det fremgår af bemærkningerne til bestemmelsen, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, at offentlige lån dog skal respek- teres, også selvom disse stiftes senere end den tinglyste rettighed, samt at der ikke med bestemmelsen er tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, side 145. Det er herefter Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at det ikke var hensigten, at lovens § 17, stk. 3, skulle ændres, hvorefter lejeres rettigheder tinglyst i medfør af § 17, stk. 3, ikke skulle respektere størst mulige offentlige lån til enhver tid. Det foreslås herefter, at lejelovens § 17, stk. 3, ændres, således at det fremgår af bestemmelsens ordlyd, at den ting- lyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved afta- lens anmeldelse til tinglysning. Lovens § 1, nr. 4 Det foreslås at foretage en rettelse i henvisningen fra § 132, stk. 5, i lejeloven, som handler om huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse af leje, der ved en fejl henviser til hhv. § 83, stk. 3, og § 84, stk. 4 i lov om boligforhold, som rettelig burde være § 82, stk. 3, og § 83, stk. 4, i lov om boligforhold. Lovens § 2, nr. 3 Ved lov nr. 2157 af 27. november 2021 blev varigheden for en aftale om anvisningsret ændret, således at aftalen ikke længere maksimalt må strække sig over 6 år, idet varigheden med ændringen kan aftales frit mellem kommunalbestyrel- sen og udlejeren. Det foreslås på den baggrund, at § 51, stk. 4, 1. pkt., i lov om boligforhold, vedrørende aftalens varighed, ændres, således at bestemmelsen henviser til den aftalte periode og ikke den 6-årige periode. Lovens § 2, nr. 7 Den tidligere gældende boligreguleringslovs § 66 a blev ved en fejl ikke videreført i lov nr. 341 om boligforhold af 22. marts 2022. Det foreslås derfor, at der indsættes et nyt kapitel 12 a om beregning af bruttoetageareal og § 101 a i lov om boligfor- hold, hvorefter indenrigs- og boligministeren fastsætter nær- mere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov. Lovens § 2, nr. 1 og 2, og § 3, nr. 2 Det foreslås, at der foretages en rettelse i henvisningen i § 21, stk. 2, nr. 6, og § 22, stk. 1, 3. pkt., i lov om boligforhold, der ved en fejl henviser til § 16 i lejeloven, som rettelig burde være § 15 i lejeloven, samt en rettelse af henvisningen i § 98, stk. 2, i lov om leje af almene boliger, der ved en fejl henviser til § 109, stk. 3, i lov om leje, som rettelig burde være § 95, stk. 3, i lov om boligforhold. 2.2. Videreførelse af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger 2.2.1. Gældende ret Lovens § 1, nr. 3 5 Der er som følge af implementeringen af energieffektivi- tetsdirektivet i § 15, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 734 af 23. maj 2022 om energivirksomheder og bygningsejeres oplys- ningsforpligtelser overfor slutkunder om energiforbrug og fakturering m.v. (energioplysningsbekendtgørelsen) fastsat krav om, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste varmefordelingsmålere, skal leveres for- brugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere til slutkunder og slutbrugere mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for fyringssæsonen. Tilsvarende er der i § 20, stk. 2, i energioplysningsbe- kendtgørelsen fastsat krav om, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, skal leveres forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk kø- leforbrug eller aflæsninger af fjernkølingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for kølingssæsonen. Der er i § 18, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen givet mulighed for, at omkostninger som følge af overdra- gelsen af opgaven med fordelingen af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejligheder og byg- ninger til flere formål til tredjepart, såsom tjenesteleveran- dør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan vi- dereføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne omkostninger er rimelige. Der er i § 23, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen givet mulighed for, at omkostninger som følge af overdra- gelsen af opgaven med fordelingen af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejlig- heder og bygninger til flere formål til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejen- domme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne omkostninger er rimelige. Det fremgår af § 72, stk. 4, i lejeloven, at i regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsy- ningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af ener- gibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet. Bestemmelsen indeholder en udtømmende oplistning af, hvilke udgifter der kan medtages i regnskabet. De månedli- ge udgifter som følge af energioplysningsbekendtgørelsen er ikke indeholdt i bestemmelsen, og udlejer kan derfor ikke medtage disse udgifter i det årlige regnskab efter lejeloven. Lovens § 3, nr. 1 Det fremgår af § 52, stk. 2, i lov om leje af almene boliger (almenlejeloven), at udgifterne opgøres i et forbrugsregn- skab. For så vidt angår varme og varmt vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, og for så vidt angår køling, kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbru- get i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udgif- ter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, medreg- nes i regnskabet. Udgifter til betaling af de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., skal medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter ved- rørende forsyning med vand, herunder vand- og aflednings- afgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal godskrives i regnskabet. Bestemmelsen indeholder en udtømmende oplistning af, hvilke udgifter der kan medtages i det årlige regnskabet. De månedlige udgifter som følge af energioplysningsbekendt- gørelsen, jf. ovenfor er ikke indeholdt i bestemmelsen, og udlejer kan derfor ikke medtage disse udgifter i det årlige regnskab efter almenlejeloven. 2.2.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning Energioplysningsbekendtgørelsen fastsætter, at omkost- ninger som følge af overdragelsen af opgaven med forde- lingen af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejligheder og bygninger til flere formål til tredjepart, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejen- domme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang sådanne omkostninger er rimelige, jf. §§ 18, stk. 3 og 23, stk. 3. Lejeloven og almenlejeloven indeholder imidlertid ikke en hjemmel til, at udlejer kan medtage disse oplysninger i det årlige regnskab. Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at der som en konsekvens af energioplysningsbekendtgørelsens regler er behov for at ændre lejelovens § 72, stk. 4, og al- menlejelovens § 52, stk. 2, således at der indsættes hjemmel til, at udlejeren kan medtage de ovenfor nævnte udgifter i regnskabet. 2.3. Forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved indbringelse af sager for husleje-, anke- og beboerklagenævnene 2.3.1. Gældende ret Lovens § 2, nr. 4 Efter den gældende lejelovgivning har man ved indbrin- gelse af sager for husleje-, anke- eller beboerklagenævn pligt til at indbetale et beløb. Ifølge § 82, stk. 1, 3. pkt., i lov om boligforhold skal der ved indbringelse af sager for huslejenævnet betales et beløb på 315 kr. (2021-niveau) for hver sag. I henhold til 4. pkt., skal der dog ved indbringelse af sager om forhåndsgodken- delse af leje, jf. § 132, stk. 2, i lov om leje betales et beløb 6 på 526 kr. (2021-niveau). Indbringes sager om lejemålets stand forud for forbedring, jf. § 19, stk. 3, i lov om leje betales et beløb på 4.016 kr. (2021-niveau). Beløbene regu- leres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Der er ikke hjemmel til at undlade at opkræve beløb for indbringelse af huslejenævnssager i hverken lejeloven eller lov om boligforhold. Lovens § 2, nr. 5 og 6, og § 3, nr. 3 Ifølge § 89, stk. 4, i lov om boligforhold skal der betales et beløb på 166 kr. (2021-niveau) for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet i Kø- benhavns Kommune. Beløbet reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Ifølge almenlejelovens § 102, stk. 1, 3. pkt., skal der ved indbringelse af sager for beboerklagenævnet betales et beløb på 149 kr. (2022-niveau) for hver sag. Beløbet reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris- indeks. Der er ikke hjemmel til at undlade at opkræve beløb for indbringelse af ankenævnssager eller beboerklagenævnssa- ger i hverken lov om boligforhold eller almenlejeloven. 2.3.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning Københavns Kommune har som led i den udvidede ud- fordringsret påpeget en uhensigtsmæssighed ved, at nogle borgere begrænses i adgangen til at få prøvet sager hos hus- leje-, anke- eller beboerklagenævnene som følge af kravet om betaling af et beløb herfor. Med henblik på at imøde- komme Københavns Kommunes anmodning om en forsøgs- ordning, hvor kommunen kan undlade at opkræve et beløb ved indbringelse af sager for nævnene, foreslås det med lovforslaget, at der som et led i den udvidede udfordringsret indsættes bestemmelser i lov om boligforhold om indenrigs- og boligministerens kompetence til at fastsætte nærmere regler om forsøg, hvorefter huslejenævn og ankenævnet i Københavns Kommune kan undlade at opkræve et beløb ved indbringelse sager. Det foreslås ligeledes, at der som et led i den udvidede ud- fordringsret indsættes en bestemmelse i almenlejeloven om indenrigs- og boligministerens kompetence til at fastsætte nærmere regler om forsøg, hvorefter beboerklagenævnet kan undlade at opkræve et beløb ved indbringelse af sager. Ordningen vil være en tilladelsesordning, som gør det mu- ligt for enhver kommune at deltage i forsøget efter tilladelse fra indenrigs- og boligministeren. Det foreslås som kriterie for at få tilladelse, at kommunen har afsat midler til at finansiere de manglende indbetalinger ved indbringelse af sager og til de merudgifter, som må forventes som følge af afskaffelsen af gebyret. Herudover foreslås det som kriterie, at kommunen ligele- des har afsat midler til at sikre, at sagsbehandlingstiden i nævnene i kommunen ikke generelt forlænges som følge af tiltaget. 3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige Den foreslåede mulighed for at aftale årlig regulering af lejen efter stigningen i nettoprisindekset vil principielt medføre, at huslejer i gennemgribende forbedrede lejemål kan stige mere end efter den gældende formulering af lov- teksten, som ikke giver adgang til årlig indeksregulering af lejen i denne gruppe af boliger. Den manglende adgang til indeksregulering er imidlertid en utilsigtet ændring i forhold til den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Den foreslåede indeksregulering vurderes på den baggrund at være uden økonomiske konsekvenser for stat, regioner og kommuner. Den foreslåede rettelse vedrørende anvisningsaftalens va- righed vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for stat, regioner og kommuner. Forslaget om mulighed for i regnskaberne at medtage omkostninger til tredjepart for månedlige leverancer af for- brugsoplysninger til lejerne vil medføre en marginal forøgel- se af såvel almene som private lejeres samlede udgifter til varme og køling. Hensigten med forslaget er at gøre det mu- ligt at pålægge slutbrugeren forbrugsafhængige udgifter. Da udgifterne, som lejerne således pålægges, opkræves som del af forbruget, ventes forslaget ikke at medføre ændrede huslejer. På den baggrund ventes den foreslåede indregning af omkostninger til forbrugsoplysninger at være uden øko- nomiske konsekvenser for stat, regioner og kommuner. Forslaget om på forsøgsbasis at undlade beløbsopkræv- ning ved indbringelse af sager for husleje-, anke- og be- boerklagenævnene vurderes ikke at have økonomiske kon- sekvenser for stat, regioner og kommuner. Det beror på frivillighed, hvorvidt kommunerne ønsker at gøre brug af forsøgsordningen, og det overlades til den enkelte kommu- nalbestyrelse at afsætte midler til at finansiere de manglende gebyrer ved indbringelse af sager og til de merudgifter, som må forventes som følge af afskaffelsen af gebyret, samt til at sikre, at sagsbehandlingstiden i nævnene i kommunen ikke generelt forlænges som følge af tiltaget. Lovforslaget skønnes ikke at have implementeringskonse- kvenser for stat, regioner og kommuner. Indenrigs- og Boligministeriet har herudover overvejet, hvorvidt lovforslaget følger de syv principper for digitalise- ringsklar lovgivning. Det vurderes, at princip 1 om enkle og klare regler er ef- terlevet, idet lovforslaget bl.a. med den foreslåede ordning i lovens § 1, nr. 3, og § 3, nr. 1, sikrer overensstemmelse med eksisterende lovgivning, samt at lovforslagets § 1, nr. 1, 2 og 4, sikrer, at uhensigtsmæssigheder rettes efter vedtagelsen af sammenskrivningen samt som følge af retspraksis. De øvrige principper for digitaliseringsklar lovgivning vurderes ikke relevante at gennemgå, og lovforslaget vur- 7 deres samlet at leve op til de syv centrale principper for digitaliseringsklar lovgivning. 4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v. Den foreslåede mulighed for at aftale årlig regulering af lejen efter stigningen i nettoprisindekset kan principielt medføre øgede lejeindtægter til udlejere af gennemgribende forbedrede lejemål. Imidlertid er den nuværende manglende adgang til indeksregulering en utilsigtet ændring i forhold til bestemmelserne i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Den foreslåede rettelse vedrørende anvisningsaftalens va- righed vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for erhvervslivet. Den foreslåede mulighed for at medtage omkostninger for månedlige leverancer af forbrugsoplysninger i regnskaberne i lovforslagets § 1, nr. 3 og § 3, nr. 1, vil skulle implemente- res af udlejerne, men forventes ikke at medføre en væsentlig forøgelse af udlejernes løbende administration. Forslaget om forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved indbringelse af sager for husleje-, anke- og beboerkla- genævnene vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for erhvervslivet. I det omfang en kommune vælger at gøre brug af forsøgsordningen, kan det medføre mindre besparel- ser for erhvervslivet. Lovforslaget har forud for dets offentlige høring været forelagt Erhvervsstyrelsens Område for Bedre Regulering (OBR), som har vurderet, at lovforslaget medfører admini- strative konsekvenser for erhvervslivet, men at disse konse- kvenser vurderes at være under 4 mio. kr. årligt, hvorfor de ikke kvantificeres nærmere. 5. Administrative konsekvenser for borgerne Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konse- kvenser for borgerne. 6. Klimamæssige konsekvenser Lovforslaget vurderes ikke at have klimamæssige konse- kvenser. 7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser Lovforslaget vurderes ikke at have miljø- og naturmæssi- ge konsekvenser. 8. Forholdet til EU-retten Da det som følge af energieffektivitetsdirektivet er frivil- ligt for medlemslandene at implementere adgangen til at videreføre udgifter til slutkunder og slutbrugere, er med- lemslandene således ikke pålagt implementering som følge af EU-ret. Lovforslaget vurderes derfor for så vidt angår ændringerne i forbrugsregnskabsreglerne i lovforslagets § 1, nr. 3, og § 3, nr. 1, ikke at være en implementering af EU-ret, men derimod en ændring som følge af energioply- sningsbekendtgørelsen for at skabe overensstemmelse med lejelovgivningen. 9. Hørte myndigheder og organisationer m.v. Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 27. juni 2022 til den 18. august 2022 været sendt i høring hos føl- gende myndigheder og organisationer m.v.: Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsen- tation, BL Danmarks Almene Boliger, Bornholms Regi- onskommune, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforenin- gen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater, Dan- ske Lejere, Danske Regioner, Danske studerendes fælles- råd, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening, Dom- merfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans Dan- mark, Forsikring & Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Hus, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Lejernes Retshjælp, Præsi- denten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet og Aar- hus Kommune. 10. Sammenfattende skema Positive konsekvenser/mindreud- gifter (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«) Negative konsekvenser/merudgif- ter (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«) Økonomiske konsekvenser for stat, kommuner og regioner Ingen Ingen Implementeringskonsekvenser for stat, kommuner og regioner Ingen Ingen Økonomiske konsekvenser for er- hvervslivet Ingen Ingen Administrative konsekvenser for erhvervslivet Ingen Ingen 8 Administrative konsekvenser for borgerne Ingen Ingen Klimamæssige konsekvenser Ingen Ingen Miljø- og naturmæssige konse- kvenser Ingen Ingen Forholdet til EU-retten Da det som følge af energieffektivitetsdirektivet er frivilligt for med- lemslandene at implementere adgangen til at videreføre udgifter til slutkunder og slutbrugere, er medlemslandene således ikke pålagt imple- mentering som følge af EU-ret. Lovforslaget vurderes derfor for så vidt angår ændringerne i forbrugsregnskabsreglerne i lovforslagets § 1, nr. 3, og § 3, nr. 1, ikke at være en implementering af EU-ret, men derimod en ændring som følge af energioplysningsbekendtgørelsen for at skabe overensstemmelse med lejelovgivningen. Er i strid med de 5 principper for implementering af erhvervs- rettet EU-regulering/ Går videre end minimumskrav i EU-regule- ring (sæt X) Ja Nej X Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser Til § 1 Til nr. 1 Det fremgår af lejelovens § 6, stk. 1, at § 9, kapitel 3, §§ 62, 105-107, 109 og 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123, § 127, stk. 3, og § 135 alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, 49-51 og 53 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af 1. pkt. Det foreslås, at § 6, stk. 1, 2. pkt. ændres, således at § 53, stk. 1 og 4, ikke finder anvendelse for § 6, stk. 1, 1. pkt. Formålet med bestemmelsen er at sikre, at lejen for leje- mål med en lejefastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2, efter aftale kan reguleres én gang årligt efter stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i henhold til lejelovens § 53, stk. 2. Lejen i lejemål med en omkostningsbestemt leje efter leje- lovens § 19, stk. 1, og lejen i lejemål med en leje fastsat efter en gennemgribende forbedring efter lejelovens § 19, stk. 2, vil således kunne aftales reguleret én gang årligt efter stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Det er Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at æn- dringen ikke vil medføre en materiel ændring i retsstillin- gen, som var gældende forud for lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022, men alene rette op på en utilsigtet ændring i retsstillingen indført ved den nævnte lov. Den foreslåede ændring har ikke til hensigt at medføre ændringer i den rets- stilling, som eksisterede forud for lov nr. 341 af 22. marts 2022. Det fremgik af forarbejderne til § 1, nr. 32, i lov nr. 310 af 30. marts 2015, hvorved blandt andet lejelovens § 53, stk. 2, blev ændret, at ”Det indebærer, at lejemål, hvor lejen er fast- sat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, også fremover kan reguleres efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt.,(…)”, jf. Folketingstidende, 2014-15, L 97 som fremsat, side 70. Retsstillingen blev endeligt fastslået for lejemål omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, herunder gennem- gribende moderniserede lejemål, med Vestre Landsrets dom af 22. april 2022, jf. TBB2022.484, som stadfæstede bolig- rettens dom af 14. december 2020, hvorefter lejen i omkost- ningsbestemte lejemål kan nettoprisindekseres. Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022: ”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed- re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule- ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo- ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med- tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem- hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som fremsat, s. 41. Det fremgår af forarbejderne til § 6 i lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, at der bortset fra en præcisering, hvorefter accessoriske enkeltværelser efter loven ikke vil kunne omfattes af reglerne om småejendomme, ikke med § 6 er tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47, som fremsat, side 44. Det er herefter Indenrigs- og Boligministeriets opfattel- se, at det ikke var hensigten, at lovens § 6, stk. 1, skulle medføre ændringer i muligheden for at regulere lejen efter 9 Danmarks Statistiks nettoprisindeks i lejemål med en leje- fastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2. Det foreslås, at bestemmelsen får virkning fra den 1. juli 2022, samtidig med at lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 trådte i kraft, jf. den foreslåede § 4, stk. 2. Bestemmelsen kan dog først håndhæves efter dennes lovs vedtagelse, stad- fæstelse og ikrafttrædelse. Der henvises til afsnit 2.1. i de almindelige bemærkninger. Til nr. 2 Det fremgår af lejelovens § 17, stk. 3, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven. Det foreslås, at der i § 17, stk. 3, indsættes, at den tingly- ste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øv- rige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning. Bestemmelsen medfører, at tinglyste aftaler om videregå- ende rettigheder, jf. bestemmelsens 1. pkt., respekterer størst mulige offentlige lån til enhver tid samt øvrige pantehæftel- ser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning. Bestemmelsen har til formål at rette op på en fejl, som blev indført ved lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022. Det er Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at æn- dringen ikke vil medføre en materiel ændring i retsstillin- gen, som var gældende forud for lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022, men alene rette op på en utilsigtet ændring i retsstillingen indført ved den nævnte lov. Den foreslåede ændring har ikke til hensigt at medføre ændringer i den rets- stilling, som eksisterede forud for lov nr. 341 af 22. marts 2022. Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022: ”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bed- re overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligregule- ringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og bo- ligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som med- tages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er frem- hævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som fremsat, s. 41. Følgende fremgår af de specielle bemærkninger til § 17, stk. 3: ”I stk. 3 foreslås, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed eller afstå- elsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven. […] Offentlige lån skal dog respekteres, også selvom disse stiftes senere end den tinglyste rettighed. […] Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 7 bliver videreført med redaktionelle og sproglige ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstil- stand. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47 som fremsat, s. 145. Da den med nr. 341 om leje af 22. marts 2022 ændrede ordlyd i § 17, stk. 3, ikke er beskrevet i forarbejderne til lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022, og da de specielle be- mærkninger til § 17, stk. 3, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47 som fremsat, s. 145, beskriver, at der ikke er tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand, er det Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse at der er tale om en så åbenlys fejl, at retsstillingen må fortolkes i dette lys og derved anses for uændret. Den foreslåede ændring har således ikke til hensigt at medføre ændringer i den retsstilling, som eksisterede forud for lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022. Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at lejelo- vens § 17, stk. 3, også inden denne lovs ikrafttrædelse vil blive fortolket i overensstemmelse med ovenstående. Der henvises til afsnit 2.1. i de almindelige bemærkninger. Til nr. 3 Det fremgår af lejelovens § 72, stk. 4, at i regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsy- ningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i det årlige regnskab. Det fremgår af § 15, stk. 2, i energioplysningsbekendt- gørelsen, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste varmefordelingsmålere, leveres forbrugs- oplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere til slutkunder og slut- brugere mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for fyringssæsonen. Det fremgår af § 18, stk. 3, i energioplysningsbekendt- gørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne omkost- ninger er rimelige. 10 Det fremgår af § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgø- relsen, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, leveres forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk køleforbrug eller aflæsninger af fjernkølingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for kølingssæsonen. Det fremgår af § 23, stk. 3, i energioplysningsbekendt- gørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne omkost- ninger er rimelige. Det foreslås i § 72, stk. 4, 3. pkt., at indsætte, at rimeli- ge omkostninger til tredjemand til månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der er pålagt udlejeren i henhold til § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 734 af 23. maj 2022 om energivirksomheder og bygningsejeres op- lysningsforpligtelser over for slutkunder om energiforbrug og fakturering m.v. (energioplysningsbekendtgørelsen), kan medtages i regnskabet, når omkostningerne er omfattet af bekendtgørelsens § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3. Den foreslåede bestemmelse vil muliggøre, at udlejeren i varme- eller køleregnskabet kan medtage omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med fordeling af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejligheder og bygninger til flere formål til tredje- part, såsom tjenesteleverandører, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, når det sker som følge af § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgørelsen. Det foreslås, at omkostningerne skal være rimelige. Det forudsættes navnlig, at omkostningerne skal stå i rimeligt forhold til hhv. varme- eller køleudgifterne generelt. Opstår der mistanke om, at der i de medtagne udgifter til tredje- mand er indeholdt udgifter til udarbejdelsen af det årlige regnskab, vil det kunne bevirke, at beløbet ved en prøvelse reduceres. Som almindelige omkostninger anses f.eks. omkostninger, som betales til udbydere af tjenesterne, og der ses derfor bort fra aftaler om omkostninger, som ikke anses for at være indgået på markedsvilkår. Det vil være en betingelse for, at der kan medtages om- kostninger i regnskabet, at opgaven er overdraget til tredje- mand. Udlejer vil således ikke selv kunne forestå opgaven med at levere månedlige oplysninger til lejerne og medtage en beregnet økonomisk kompensation for sin tid i regnska- bet. Det vil tillige være en betingelse for, at omkostninger kan medtages i regnskabet, at omkostningerne knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugsoplysninger. Der vil således ikke kunne medtages omkostninger i regnskabet, som ikke knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugs- oplysninger. Omkostninger til f.eks. levering af det årlige regnskab og medfølgende forbrugsoplysninger vil således ikke kunne medtages i regnskabet. Det foreslås endeligt, at omkostningerne skal være omfat- tet af § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3, i energioplysningsbe- kendtgørelsen. Ændringen vurderes ikke at være en implementering af EU-ret, idet det som følge af energieffektivitetsdirektivet er frivilligt for medlemslandene at implementere adgangen til at videreføre udgifter til slutkunder og slutbrugere, og medlemslandene er således ikke pålagt implementering som følge af EU-retten. Der henvises til afsnit 2.2. i de almindelige bemærkninger. Til nr. 4 Det fremgår af lejelovens § 132, stk. 5, at huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 må- neder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold, eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet. Det fremgår af lov om boligforhold § 83, stk. 3, at i sager efter kapitel 18 i lov om leje skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en retsfølge efter § 154, stk. 1, i lov om leje, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra kommunen, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter. Lov om boligforhold § 84 består alene af to stykker, og § 84, stk. 4, findes således ikke. Det foreslås at ændre § 132, stk. 5, hvorefter huslejenæv- nets afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 82, stk. 3, i lov om boligforhold eller svar efter § 83, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet. Det fremgår af lov om boligforhold § 82, stk. 3, at senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at denne må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor. Det fremgår af lov om boligforhold § 83, stk. 4, at nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor. Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 132: ”Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs § 59 a, stk. 1, 2 og 4, om huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejefastsættelser og lejeforhøjelser samt den gældende lejelovs § 59 b, stk. 1, om oplysninger til huslejenævnet og de berørte beboere. Be- stemmelsen viderefører ligeledes den gældende lejelovs § 59 b, stk. 4, om, hvornår huslejenævnet kan ændre en for- håndsgodkendelse samt den gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, om, hvornår afgørelser om forhåndsgodkendelser senest skal være truffet. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse 11 tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand. ”, jf. Folke- tingstidende 2021-22, L 47, som fremsat, s. 263. Den tidligere gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, der henvi- ses til, er videreført i lejelovens § 132, stk. 5. Det fremgår af § 59 b, stk. 5, at huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2-5, skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 39, stk. 3, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet. Den tidligere gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 3, er videreført i lov om boligforhold § 82, stk. 3, og tidligere gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 4, er videreført i lov om boligforhold § 83, stk. 4. Det er Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at der er tale om en så klar fejl, at retsstillingen må fortolkes i dette lys, og ministeriet vurderer således, at retsstillingen er uændret. Ændringen har således til formål at rette op på de fejlhenvisninger, som utilsigtet blev indført ved lov nr. 341 af 22. marts 2022, og den foreslåede ændring har ikke til hensigt at medføre ændringer i den gældende retsstilling. Det foreslås, at bestemmelsen får virkning fra den 1. juli 2022, samtidig med at lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 trådte i kraft, jf. lovforslagets § 4, stk. 2. Bestemmelsen kan dog først håndhæves, efter dennes lovs vedtagelse, stadfæs- telse og ikrafttrædelse. Der henvises til afsnit 2.1. i de almindelige bemærkninger. Til § 2 Til nr. 1 Det fremgår af § 21, stk. 2, nr. 6, i lov om boligforhold, at frakendelse efter § 20 kan ske, når en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser. Det følger af lejelovens § 16, stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør. Det følger af lejelovens § 16, stk. 4, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Det følger således af lejelovens § 21, stk. 2, nr. 6, at ud- lejer ved dom kan frakendes retten til at administrere ejen- domme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestem- me, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder, hvis udlejer er idømt bøde efter lejelovens § 16, stk. 4, for overtrædelse af lejelovens § 16, stk. 1. Det foreslås i § 21, stk. 2, nr. 6, at frakendelse efter § 20 kan ske, når en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 15 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige husleje- nævnsafgørelser. Det følger af lejelovens § 15, stk. 1, at ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne lejeforhold er det ikke tilladt at modtage eller kræve veder- lag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Overtrædelse af lejelovens § 15, stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning, jf. lejelovens § 15, stk. 4. Ændringen vil medføre, at udlejer ved dom kan frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboel- seslejligheder og til at bestemme, hvem der skal administre- re ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder, hvis udlejer er idømt bøde for overtrædelse af lejelovens § 15, stk. 1. Ændringen foreslås, idet henvisningen til lejelovens § 16 er en fejlhenvisning. Henvisningen skulle rettelig have været til lejelovens § 15, idet det ikke var hensigten med sammen- skrivningen af lejelovgivningen at ændre gældende ret. Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 342 om boligforhold af 22. marts 2022: ”Formålet med sammen- skrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelov- givningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammen- skrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholds- mæssige ændringer, som fortrinsvist har til formål at sam- ordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligregulerings- loven. Der er for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhæ- vet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 20. Følgende fremgår af de specielle bemærkninger til § 21, stk. 2, nr. 6: ”Hensigten med bestemmelsen er at nedbringe antallet af udlejere, der opkræver dusør i strid med § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje. Efter dette lovforslags § 16 er det ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder ikke tilladt at modtage eller kræve ve- derlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Overtrædelse af bestemmelsen straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Det følger af bestemmelsen, at hvis en ejer inden for en periode på 2 år er dømt for overtrædelse af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, og inden for samme periode ikke har overholdt én eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, kan ejeren frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Én dom for overtrædelse af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til 12 lov om leje omfatter efter reglerne i lejelovgivningen ikke i sig selv sanktioner, der forhindrer den dømte i at udleje til beboelse efterfølgende. Dommen kan dog medvirke til, at ejeren efter ovennævnte nr. 1, frakendes retten til at ad- ministrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Det fremgår af nr. 1, at frakendelse kan ske, hvor en ejer to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af lejelovgivningen og byforny- elseslovgivningen. Frakendelsesreglerne er således skærpet i relation til overtrædelser af dusørbestemmelsen i § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje. Såfremt en ejer er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, skal an- klagemyndigheden indberette dette til Grundejernes Investe- ringsfond. Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 2 og 3. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 88. Den omtalte dusørbestemmelse findes imidlertid i lejelo- vens § 15. Da den med lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 ændrede ordlyd i § § 21, stk. 2, nr. 6, ikke er beskrevet i forarbejderne til lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022, og da de specielle bemærkninger til § § 21, stk. 2, nr. 6, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47 som fremsat, s. 20, beskriver, at der ikke er tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand, er det Inden- rigs- og Boligministeriets vurdering, at der er tale om en så klar fejl, at retsstillingen må fortolkes i dette lys, og at der derfor ikke er sket ændringer i retsstillingen ved denne fejl. Det er således Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at lov om boligforhold § 21, stk. 2, nr. 6, også inden denne lovs ikrafttrædelse vil blive fortolket i overensstemmelse med ovenstående, hvorefter der retteligt henvises til lejelo- vens § 15. Der henvises i øvrigt til afsnit 2.1. Til nr. 2 Det fremgår af § 22, stk. 1, 3. pkt., i lov om boligforhold, at når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det følger af lejelovens § 16, stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør. Det følger af lejelovens § 16, stk. 4, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Det følger således af lejelovens § 22, stk. 1, 3. pkt., at Grundejernes Investeringsfond skal give meddelelse til de involverede huslejenævn, hvis Grundejernes Investerings- fond har fået indberetning om, at en ejer inden for en perio- de på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser. Det foreslås i § 22, stk. 1, 3. pkt., at når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgø- relser inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 15 i lov om leje og ikke har ef- terlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det følger af lejelovens § 15, stk. 1, at ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne lejeforhold er det ikke tilladt at modtage eller kræve veder- lag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Overtrædelse af lejelovens § 15, stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning, jf. lejelovens § 15, stk. 4. Ændringen vil medføre, at Grundejernes Investeringsfond skal give meddelelse til de involverede huslejenævn, hvis Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 15 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser. Ændringen foreslås, idet henvisningen til lejelovens § 16 er en fejlhenvisning. Henvisningen skulle rettelig have været til lejelovens § 15, idet det ikke var hensigten med sammen- skrivningen af lejelovgivningen at ændre gældende ret. Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 342 om boligforhold af 22. marts 2022: ”Formålet med sammen- skrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelov- givningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammen- skrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholds- mæssige ændringer, som fortrinsvist har til formål at sam- ordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligregulerings- loven. Der er for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhæ- vet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 20. Følgende fremgår af de specielle bemærkninger til § 22, stk. 1, 3. pkt.: ”Når Grundejernes Investeringsfond har kon- stateret, at den samme ejer inden for en 2-årig periode en- ten ikke har efterlevet tre endelige huslejenævnsafgørelser eller både er idømt bøde eller fængselsstraf efter dusørbe- stemmelsen i § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til 13 lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, gives der underretning herom til det eller de huslejenævn, der har indberettet sagerne. ”, jf. Fol- ketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 89. Den omtalte dusørbestemmelse findes imidlertid i lejelo- vens § 15. Det fremgår endvidere af de specielle bemærkninger til § 22, stk. 1, 3. pkt., at bestemmelsen ”viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 4. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22 L 48 som fremsat, s. 90. Da den med lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 ændrede ordlyd i § 22, stk. 1, 3. pkt., ikke er beskrevet i forarbejderne til lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022, og da det fremgår af de specielle bemærkninger til § 22, stk. 1, 3. pkt., at der ikke er tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47 som fremsat, s. 89-90, er det Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at der er tale om en så klar fejl, at retsstillingen må fortolkes i lyset heraf. Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at lov om boligforhold § 22, stk. 1, 3. pkt., også inden denne lovs ikrafttrædelse vil blive fortolket i overensstemmelse med ovenstående. Der henvises til afsnit 2.1. i de almindelige bemærkninger. Til nr. 3 Efter § 51, stk. 4, 1. pkt., i lov om boligforhold giver udnyttelse af anvisningsretten til en lejlighed kommunalbe- styrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53, stk. 1. Det foreslås, at § 51, stk. 4, 1. pkt., i lov om boligforhold affattes således, at udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i den aftalte periode, jf. § 53, stk. 1. Den foreslåede ændring af § 51, stk. 4, 1. pkt., i lov om boligforhold følger af, at varigheden af anvisningsretten aftales frit mellem kommunalbestyrelsen og udlejeren, som det fremgår af § 53, stk. 1, i lov om boligforhold. Tidligere blev aftalen om anvisningsret indgået for en tidsbegrænset periode på 6 år, hvilket senere er ændret ved lov nr. 2157 af 27. november 2021, hvorefter varigheden af anvisningsretten aftales frit mellem kommunalbestyrelsen og udlejeren. § 51, stk. 4, 1. pkt., i lov om boligforhold foreslås derfor ændret, således at bestemmelsen ikke længere henviser til 6- årsperioden, men til den aftalte periode for anvisningsretten. Der henvises til afsnit. 2.1. i de almindelige bemærknin- ger. Til nr. 4 Der findes ikke i lovgivningen hjemmel til, at huslejenæv- net kan undlade at opkræve betaling ved indbringelse af sager. Det foreslås i § 82, stk. 2, i lov om boligforhold, at inden- rigs- og boligministeren skal kunne fastsætte regler om for- søg, hvorefter huslejenævnet vil kunne undlade at opkræve de i stk. 1, 2. og 3. pkt., nævnte beløb for indbringelse af sager for huslejenævnet, samt regler om tilladelse hertil. Bestemmelsen giver indenrigs- og boligministeren befø- jelser til i en bekendtgørelse at fastsætte nærmere regler for et forsøg, hvorefter kommunerne kan få tilladelse til som forsøg at undlade at opkræve beløb ved indbringelse af sager for huslejenævnet. § 82, stk. 1, 2. pkt., omhandler beløbet, som generelt skal betales ved indbringelse af sager for huslejenævnet, og udgør 315 kr. (2021-niveau). § 82, stk. 1, 3. pkt., omhandler beløbet, som skal betales ved indbringelse af sager om forhåndsgodkendelse af den leje, som en ejer af en ejerbolig eller en andelshaver kan tage, inden de træffer beslutning om at udleje boligen, jf. lejelovens § 59 a, stk. 4, og udgør 526 kr. (2021-niveau). Det forudsættes, at tilladelse til kommuner gives i en pe- riode på op til 2 år til at undlade at opkræve betaling i henhold til stk. 1, 2. og 3. pkt., for indbringelse af sager for huslejenævnet. Perioden kan ikke forlænges. Det foreslås, at der i bekendtgørelsen stilles krav om, at kommunen har afsat tilstrækkelige midler til forsøget til, at sagsbehandlingstiden ikke forøges som følge af forsøget. Dette indebærer bl.a., at der er taget højde for tabt indtje- ning som følge af den manglende indbetaling generelt, samt at der tages højde for en forventet stigning i antallet af sager indbragt for huslejenævnet og de medfølgende udgifter her- til. Det er endvidere hensigten, at der i bekendtgørelsen fast- sættes regler om kommunernes evaluering af forsøget. Det bemærkes, at selvom en kommune har fået tilladelse efter nærværende bestemmelse, er huslejenævnet stadig for- pligtet til at opkræve betaling i henhold stk. 1, 4. pkt., som vedrører betaling for huslejenævnets besigtigelse, inden der foretages gennemgribende moderniseringer. Det er således ikke hensigten, at huslejenævnet skal kunne undlade at op- kræve et beløb i forbindelse med besigtigelse af boliger i henhold til lov om leje § 19, stk. 3. Der henvises til afsnit 2.3. i de almindelige bemærkninger. Til nr. 5 Efter § 89, stk. 4, i lov om boligforhold, jf. lov nr. 342 af 22. marts 2022, afkræves klageren et beløb på 166 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Beløbet tilfalder kommunen. Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100. Det foreslås i § 89, stk. 4, 1. pkt., at der henvises til § 89, stk. 5, hvorefter indenrigs- og boligministerens kan fastsætte regler om tilladelse til kommuner til at undlade at opkræve beløb ved indbringelse af sager for ankenævnet. 14 Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 2, nr. 6, foreslåede bestemmelse, der vedrører indenrigs- og bolig- ministerens hjemmel til at fastsætte regler, hvorefter der kan gives tilladelse til kommuner til at undlade at opkræve beløb ved indbringelse af sager for ankenævnet. Ændringen foreslås at gælde for både eksisterende og nye lejeforhold. Der henvises til afsnit 2.3. i de almindelige bemærkninger. Til nr. 6 Der findes ikke i lovgivningen hjemmel til, at ankenævnet kan undlade at opkræve betaling ved indbringelse af sager. Det foreslås i § 89, stk. 5, at indenrigs- og boligministeren skal kunne fastsætte regler om forsøg, hvorefter ankenævnet vil kunne undlade at opkræve beløb efter stk. 4 for indbrin- gelse af sager for ankenævnet, samt regler om tilladelse hertil. Bestemmelsen giver indenrigs- og boligministeren befø- jelser til i en bekendtgørelse at fastsætte nærmere regler for et forsøg, hvorefter kommunen kan få tilladelse til som for- søg at undlade at opkræve beløb ved indbringelse af sager for ankenævnet. § 89, stk. 4, omhandler beløbet, som generelt skal betales ved indbringelse af huslejenævnsafgørelser for ankenævnet, og udgør 166 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet (2021-niveau). Det forudsættes, at tilladelse til kommunen gives i en periode på op til 2 år til at undlade at opkræve betaling i henhold til stk. 1, 2. og 3. pkt., for indbringelse af sager for ankenævnet. Perioden kan ikke forlænges. Det foreslås, at der i bekendtgørelsen stilles krav om, at kommunen har afsat tilstrækkelige midler til forsøget til, at sagsbehandlingstiden ikke forøges som følge af forsøget. Dette indebærer bl.a., at der er taget højde for tabt indtje- ning som følge af den manglende indbetaling generelt, samt at der tages højde for en forventet stigning i antallet af sager indbragt for ankenævnet og de medfølgende udgifter hertil. Det er endvidere hensigten, at der i bekendtgørelsen fast- sættes regler om kommunens evaluering af forsøget. Der henvises til afsnit 2.3. i de almindelige bemærkninger. Til nr. 7 Efter § 66 a i tidligere gældende lov nr. 929 af 4. sep- tember 2019 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) kunne indenrigs- og boligministeren fastsætte nærmere regler om beregning af boligers og er- hvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov. Efter den gældende lejelovs § 206 fastsætter indenrigs- og boligministeren nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov. Der er ikke i lov om boligforhold en hjemmel til, at in- denrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov. Det foreslås derfor at indsætte et nyt kapitel 12 a om beregning af bruttoetageareal efter kapitel 12 om delegation samt at indføre § 101 a. I § 101 a foreslås, at indenrigs- og boligministeren fast- sætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervs- lokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov. Det foreslåede medfører, at indenrigs- og boligministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal med hjemmel i lov om boligforhold. Det forudsættes, at det fastsættes i en bekendtgørelse, hvordan bruttoetagearealet for hver enkelt bolig eller er- hvervslokale beregnes, herunder hvordan arealet afgrænses mod ydervægge og mod omgivende boliger. Det er tillige hensigten, at det i bekendtgørelsen fastsættes, hvordan ad- gangs- og fællesarealer fordeles på hver enkelt bolig eller erhvervslokale. Det er tillige hensigten, at der i samme bekendtgørelse fastsættes regler om, hvordan ejendommens bruttoetageareal beregnes. Der er i henhold til lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 § 206 og tidligere gældende boligreguleringslovs § 66 a ud- stedt bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler. Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændrin- ger den tidligere gældende boligreguleringslovs 66 a, lige- som det er hensigten, at bestemmelserne i den gældende bekendtgørelse videreføres i en ny bekendtgørelse. Ændringen foreslås, idet den tidligere gældende boligre- guleringslovs § 66 a utilsigtet ikke blev videreført i lov nr. 341 om boligforhold af 22. marts 2022. Den foreslåede æn- dring har således ikke til hensigt at medføre ændringer i den gældende retsstilling, og det er Indenrigs- og Boligministeri- ets opfattelse, at retsstillingen er uændret, idet det tydeligt fremgår, at der er tale om en utilsigtet fejl. Til § 3 Til nr. 1 Det fremgår af § 52, stk. 2, i almenlejeloven, at udgifter- ne opgøres i et forbrugsregnskab. For så vidt angår varme og varmt vand kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til op- varmning. For så vidt angår køling, kan udlejeren kun med- tage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn og vedli- geholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibe- sparelser i bygninger, medregnes i regnskabet. Udgifter til betaling af de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., skal medtages i regnskabet. Ligele- des kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, 15 herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal godskrives i regnskabet Det fremgår af § 15, stk. 2, i energioplysningsbekendt- gørelsen, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste varmefordelingsmålere, leveres forbrugs- oplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere til slutkunder og slut- brugere mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for fyringssæsonen. Det fremgår af § 18, stk. 3, i energioplysningsbekendt- gørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang sådanne omkost- ninger er rimelige. Det fremgår af § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgø- relsen, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, leveres forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk køleforbrug eller aflæsninger af fjernkølingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for kølingssæsonen. Det fremgår af § 23, stk. 3, i energioplysningsbekendt- gørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang sådanne omkost- ninger er rimelige. Det foreslås i § 52, stk. 2, 5. pkt., at indsætte, at rimelige udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af forbrugs- oplysninger, der er pålagt udlejeren i henhold til § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgørelsen, kan medtages i regnskabet, når omkostningerne er omfattet af bekendtgørelsens § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3. Den foreslåede bestemmelse vil muliggøre, at udlejeren i varme- eller køleregnskabet kan medtage omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med fordeling af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejligheder og bygninger til flere formål til tredje- part, såsom tjenesteleverandører, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, når det sker som følge af § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgørelsen. Det foreslås, at omkostningerne skal være rimelige. Det forudsættes navnlig, at omkostningerne skal stå i rimeligt forhold til hhv. varme- eller køleudgifterne generelt. Opstår der mistanke om, at der i de medtagne udgifter til tredje- mand er indeholdt udgifter til udarbejdelsen af det årlige regnskab, vil det kunne bevirke, at beløbet ved en prøvelse reduceres. Som rimelige omkostninger anses f.eks. omkostninger, som betales til udbydere af tjenesterne, og der ses derfor bort fra aftaler om omkostninger, som ikke anses for at være indgået på markedsvilkår. Det vil være en betingelse for, at der kan medtages om- kostninger i regnskabet, at opgaven er overdraget til tredje- mand. Udlejer kan således ikke selv forestå opgaven med at levere månedlige oplysninger til lejerne, og medtage en beregnet økonomisk kompensation for sin tid i regnskabet. Det vil tillige være en betingelse for, at omkostninger kan medtages i regnskabet, at omkostningerne knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugsoplysninger. Der kan således ikke medtages omkostninger i regnskabet, som ikke knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugsoplysnin- ger. Omkostninger til f.eks., levering af det årlige regnskab og medfølgende forbrugsoplysninger kan således ikke med- tages i regnskabet. Det vil i øvrigt være en betingelse, at omkostningerne er omfattet af § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3, i bekendtgø- relse nr. 734 af 23. maj 2022 om energivirksomheder og bygningsejeres oplysningsforpligtelser over for slutkunder om energiforbrug og fakturering m.v. Ændringen vurderes ikke at være en implementering af EU-ret, idet det som følge af energieffektivitetsdirektivet er frivilligt for medlemslandene at implementere adgangen til at videreføre udgifter til slutkunder og slutbrugere, og medlemslandene er således ikke pålagt implementering som følge af EU-ret. Der henvises til afsnit 2.2. i de almindelige bemærkninger. Til nr. 2 Efter § 98, stk. 2, i lov om leje af almene boliger finder bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje tilsvarende anvendelse. Det foreslås, at § 98, stk. 2, i lov om leje af almene boliger ændres, således at bestemmelserne i § 95, stk. 3, i lov om boligforhold finder tilsvarende anvendelse. Den foreslåede ændring af § 98, stk. 2, i lov om leje af almene boliger følger af, at henvisningen til lejeloven ved en fejl ikke blev opdateret ved L 344 2022 således som henvisningen i § 98, stk. 1. Der burde i stk. 2 være henvist til § 95, stk. 3, i lov om boligforhold. Den foreslåede ændring har således ikke til hensigt at medføre ændringer i den gældende retsstilling, og det er Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at retsstillingen er uændret, da det tydeligt fremgår, at der er tale om en utilsigtet fejl. Det foreslås, at bestemmelsen får virkning fra den 1. ju- li 2022, samtidig med at lov nr. 341 om boligforhold af 22. marts 2022 træder i kraft, jf. lovforslagets § 4, stk. 2. Bestemmelsen kan dog først håndhæves efter dennes lovs vedtagelse, stadfæstelse og ikrafttrædelse. Der henvises til afsnit 2.1. i de almindelige bemærkninger. Til nr. 3 Efter den gældende almenlejelovs § 102, stk. 1, gælder, at 16 indbringelse af sager for beboerklagenævnet skal ske skrift- ligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager skal betales et beløb på 100 kr. for hver sag. Beløbet er fastsat i 1998-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris- indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Det foreslås i § 102, stk. 1, 3. pkt., at der henvises til § 102, stk. 2, hvorefter indenrigs- og boligministeren kan fast- sætte regler om tilladelse til kommuner til at undlade at op- kræve beløb ved indbringelse af sager for beboerklagenæv- net. Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 3, nr. 4, foreslåede bestemmelse, der vedrører indenrigs- og bolig- ministerens hjemmel til at fastsætte regler, hvorefter der kan gives tilladelse til kommuner til at undlade at opkræve beløb ved indbringelse af sager for beboerklagenævnet. Der henvises til afsnit 2.3. i de almindelige bemærkninger. Til nr. 4 Der findes ikke i lovgivningen hjemmel til, at beboerkla- genævnet kan undlade at opkræve betaling ved indbringelse af sager. Det foreslås i § 102, at der efter stk. 1, som et nyt styk- ke indsættes, at indenrigs- og boligministeren skal kunne fastsætte regler om forsøg, hvorefter beboerklagenævnet vil kunne undlade at opkræve beløb efter stk. 1 for indbringelse af sager for beboerklagenævnet, samt regler om tilladelse hertil. Bestemmelsen giver indenrigs- og boligministeren befø- jelser til i en bekendtgørelse at fastsætte nærmere regler for et forsøg, hvorefter kommunerne kan få tilladelse til som forsøg at undlade at opkræve beløb ved indbringelse af sager for beboerklagenævnet. § 102, stk. 1, omhandler beløbet, som generelt skal betales ved indbringelse af sager for beboerklagenævnet, og udgør 149 kr. (2022-niveau). Det forudsættes, at tilladelse til kommuner til at undlade at opkræve betaling i henhold til stk. 1, 2. og 3. pkt., for ind- bringelse af sager for beboerklagenævnet gives i en periode på op til 2 år. Perioden kan ikke forlænges. Det foreslås, at der i bekendtgørelsen stilles krav om, at kommunen har afsat tilstrækkelige midler til forsøget til, at sagsbehandlingstiden ikke forøges som følge af forsøget. Dette indebærer bl.a., at der er taget højde for tabt indtje- ning som følge af den manglende indbetaling generelt, samt at der tages højde for en forventet stigning i antallet af sager indbragt for beboerklagenævnet og de medfølgende udgifter hertil. Det er endvidere hensigten, at der i bekendtgørelsen fast- sættes regler om kommunernes evaluering af forsøget. Der henvises til afsnit 2.3 i de almindelige bemærkninger. Til § 4 Det foreslås i stk. 1, at loven skal træde i kraft den 1. januar 2023, jf. dog stk. 2, da loven har konsekvenser for erhvervslivet. Det foreslås i stk. 2, at § 1, nr. 1 og 4, samt § 3, nr. 2, finder anvendelse fra den 1. juli 2022 for at imødekomme negative konsekvenser af de utilsigtede ændringer i retsstil- lingen, som blev indført ved lov nr. lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 og lov nr. 342 om boligforhold af 22. marts 2022. Herved foreslås det, at ændringerne, som retter op på disse utilsigtede ændringer, skal finde anvendelse samtidig med ikrafttrædelsen af lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 og lov nr. 342 om boligforhold af 22. marts 2022. Be- stemmelserne kan dog først håndhæves efter dennes lovs vedtagelse, stadfæstelse og ikrafttrædelse. Loven finder ikke anvendelse for Færøerne og Grønland, da lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af al- mene boliger ikke finder anvendelse for Færøerne og Grøn- land og ikke kan sættes i kraft for Færøerne og Grønland ved kongelig anordning. 17 Bilag Lovforslaget sammenholdt med gældende lov Gældende formulering Lovforslaget § 1 I lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, som ændret ved § 1 i lov nr. 1311 af 27. september 2022, foretages følgende ændringer: § 6. § 9, kapitel 3, § 62, §§ 105-107, § 109, § 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123, § 127, stk. 3, og § 135 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, 49-51 og 53 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af 1. pkt. Stk. 2-4… 1. I § 6, stk. 1, 2. pkt., ændres »53« til: »§ 53, stk. 1 og 4,«. § 17. Stk. 1-2… Stk. 3. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven. 2. I § 17, stk. 3, indsættes som 2. pkt.: »Den tinglyste aftale respekterer det størst mulige offent- lige lån samt øvrige pantehæftelser og byrder, som var tin- glyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.« § 72. … Stk. 2-3. … Stk. 4. I regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kon- trol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet. Stk. 5-7. … 3. I § 72, stk. 4, 3. pkt., indsættes efter »der er pålagt ud- lejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger,«: »samt rimelige udgifter til tredjemand til må- nedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der er pålagt ud- lejeren i henhold til § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i bekendt- gørelse nr. 734 af 23. maj 2022 om energivirksomheder og bygningsejeres oplysningsforpligtelser over for slutkunder om energiforbrug og fakturering m.v., når omkostningerne er omfattet af bekendtgørelsens § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3,«. § 132. Stk. 1-4.... Stk. 5. Huslejenævnets afgørelse om forhånds-godkendel- se skal træffes, senest 2 måneder efter at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligfor- hold eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet. 4. I § 132, stk. 5, ændres »§ 83, stk. 3« til: »§ 82, stk. 3«, og »§ 84, stk. 4« ændres til: »§ 83, stk. 4«. § 2 I lov om boligforhold, jf. lov nr. 342 af 22. marts 2022, som ændret ved § 2 i lov nr. 889 af 21. juni 2022 og § 2 i lov nr. 1311 af 27. september 2022, foretages følgende ændringer: 18 § 21. … Stk. 2.... 1-5) ... 6)En ejer er inden for en periode på 2 år både idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lov om leje og har ikke efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgø- relser. 1. I § 21, stk. 2, nr. 6, ændres »§ 16« til: »§ 15«. § 22. Sager om rettighedsfrakendelse efter § 21 og generhver- velse efter § 23 føres i strafferetsplejens former. Til brug for sager om rettighedsfrakendelse, jf. § 21, stk. 2, nr. 4 og 6, indberetter huslejenævnene, når de bliver gjort opmærk- somme herpå, til Grundejernes Investeringsfond oplysning om endelige afgørelser, som en ejer ikke har efterlevet. Når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige husleje- nævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn. Det eller de involverede huslejenævn foretager en vurdering af, om betingelserne for rettighedsfrakendelse er opfyldt. Er der blandt de involverede nævn enighed om, at der efter loven er grundlag for en sag om rettighedsfrakendelse, indgives der politianmeldelse. Stk. 2.... 2. I § 22, stk. 1, 3. pkt., ændres »§ 16« til: »§ 15«. § 51. … Stk. 2-3. … Stk. 4. Udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lej- lighed, hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53, stk. 1. Udlejeren kan dog stille en anden lejlighed til samme pris og af samme kvalitet med hensyn til størrelse, udstyr og beliggenhed til rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt der ikke herved sker en udskydelse af det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen ellers kunne have anvist en lejer. Stk. 5 … 3. § 51, stk. 4, 1. pkt., affattes således: »Udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver kommu- nalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i den aftalte periode, jf. § 53, stk. 1.« § 82. Indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlæg- ges. Ved indbringelse af sager for huslejenævnet skal der betales et beløb på 315 kr. for hver sag. Ved indbringelse af sager efter § 132, stk. 2, i lov om leje, betales et beløb på 526 kr. Ved indbringelse af sager efter § 19, stk. 3, i lov om leje, betales et beløb på 4.016 kr. Beløbene i 3.-5. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100. Stk. 2. Udlejeren skal betale et beløb på 6.024 kr. til huslejenævnet, når lejeren får fuldt medhold i nævnet. Be- løbet er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100. Stk. 3. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at denne må fremsætte sine 4. I § 82 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke: »Stk. 2. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om forsøg, hvorefter huslejenævnet kan undlade at opkræve de i stk. 1, 2. og 3. pkt., nævnte beløb for indbringelse af sager for huslejenævnet, samt regler om tilladelse hertil.« Stk. 2 og 3 bliver herefter stk. 3 og 4. 19 ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor. § 89. … Stk. 2-3. … Stk. 4. Klageren afkræves et beløb på 166 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for anke- nævnet. Beløbet tilfalder kommunen. Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100. Stk. 5. Reglerne i §§ 81-86 finder anvendelse. Stk. 6. Ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligret- ten efter reglerne i § 88. Fristen på 1 år, jf. § 88, stk. 1, regnes fra ankenævnets afgørelse. 5. I § 89, stk. 4, 1. pkt., indsættes efter »ankenævnet«: », jf. dog stk. 5«. 6. I § 89 indsættes efter stk. 4 som nyt stykke: »Stk. 5. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om forsøg, hvorefter ankenævnet kan undlade at opkræve beløb efter stk. 4 for indbringelse af sager for ankenævnet, samt regler om tilladelse hertil.« Stk. 5 og 6 bliver herefter stk. 6 og 7. 7. Efter kapitel 12 indsættes: »Kapitel 12 a Beregning af bruttoetageareal § 101 a. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers brutto- etageareal i henhold til denne lov.« § 3 I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 928 om lov om leje af almene boliger af 4. september 2019, som senest ændret ved § 1 i lov nr. 890 af 21. juni 2022, foretages følgende ændringer: § 52. … Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab. For så vidt angår varme og varmt vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, og for så vidt angår køling, kan udleje- ren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabspe- rioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvide- re skal udgifter til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, medregnes i regn- skabet. Udgifter til betaling af de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., skal medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende for- syning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, med- tages. Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet. Stk. 3-5. … 1. I § 52, stk. 2, 5. pkt., indsættes efter »§ 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v.,«: »samt rimelige udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der er pålagt udlejeren i henhold til § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 734 af 23. maj 2022 om energivirksomheder og bygningsejeres oplysningsforpligtel- ser over for slutkunder om energiforbrug og fakturering m.v., når omkostningerne er omfattet af bekendtgørelsens § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3,«. § 98. … Stk. 2. Bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje finder tilsvarende anvendelse. 2. I § 98, stk. 2, ændres »§ 109, stk. 3, i lov om leje« til: »§ 95, stk. 3, i lov om boligforhold«. § 102. Indbringelse af sager for beboerklagenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlæg- ges. Ved indbringelse af sager skal betales et beløb på 100 kr. for hver sag. Beløbet er fastsat i 1998-niveau og regule- res en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks 3. I § 102, stk. 1, 3. pkt., indsættes efter »sag«: », jf. dog stk. 2«. 20 nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Stk. 2. … § 102. … Stk. 2. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver næv- net den anden part i sagen underretning om indbringelsen med angivelse af, at parten må fremsætte sine synspunkter i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor. 4. I § 102 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke: »Stk. 2. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om forsøg, hvorefter beboerklagenævnet kan undlade at op- kræve beløb efter stk. 1 for indbringelse af sager for beboer- klagenævnet, samt regler om tilladelse hertil.« Stk. 2 bliver herefter stk. 3. 21