Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

Stormgade 2-6
1470 København K
Telefon 72 28 24 00
im@im.dk
Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg
Vedlagt oversendes høringsnotat (bilag 1), høringssvar (bilag 2) og lovforslag (bilag 3)
til Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg vedrørende forslag til lov om ændring af an-
delsboligloven (Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper).
Med venlig hilsen
Christian Rabjerg Madsen
Bilag
Bilag 1: Høringsnotat
Bilag 2: Høringssvar
Bilag 3: Lovforslag
Sagsnr.
2021 - 2217
Doknr.
545072
Dato
05-10-2022
Offentligt
L 32 - Bilag 1
Indenrigs- og Boligudvalget 2022-23


Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Ændring
af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper)
Indledning
Indenrigs- og Boligministeriet sendte d. 27. juni 2022 udkast til forslag til lov om æn-
dring af andelsboligloven (Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper) i offentlig
høring.
Indenrigs- og Boligministeriet har modtaget høringssvar med bemærkninger fra:
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (herefter benævnt som ABF), Dansk
Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater/Danske BOLIGadvokater, Ejendom-
Danmark, Finans Danmark, FSR – danske revisorer, og fra følgende borgere: Anne-
Katrine Boström, Finn Rolsted Hansen, Joachim Rahbek, Lars Wismann, Lis Larsson,
Peter Fausbøll og Sissi Kiilsholm.
Bemærkninger af generel politisk karakter samt forslag og bemærkninger, der ikke
vedrører lovforslaget, indgår som udgangspunkt ikke i høringsnotatet.
Nærmere nedenfor gennemgås de væsentligste emner fra høringssvarene. Høringssva-
rene er alene gennemgået i hovedtræk, hvorfor ikke alle forhold i høringssvarene er
kommenteret.
Indenrigs- og Boligministeriet kan for en fuldstændig gennemgang af samtlige ind-
sendte synspunkter henvise til høringssvarene, som offentliggøres på Høringsportalen:
https://hoeringsportalen.dk/Hearing/Details/66575.
Bemærkninger til lovforslaget
Gennemgangen af de modtagne høringssvar er opdelt efter temaer:
”2012-vurderingen”
Af lovforslagets bemærkninger fremgik betegnelsen ”2012-vurderingen” for at henvise
til den seneste ansatte ejendomsværdi (offentlige vurdering), der typisk ikke er opda-
teret siden år 2012.
ABF, EjendomDanmark og FSR – danske revisorer foreslår, at denne formulering
præciseres, så der ikke opstår tvivl om, hvilken vurdering, der er tale om, idet lovens
ordlyd anvender ”den senest ansatte ejendomsværdi”.
Indenrigs- og Boligministeriet har præciseret lovforslagets bemærkninger, hvorefter
”den senest ansatte ejendomsværdi” erstatter betegnelsen ”2012-vurderingen”.
Sagsnr.
2021 - 2217
Doknr.
543825
Dato
05-10-2022
Offentligt
L 32 - Bilag 1
Indenrigs- og Boligudvalget 2022-23
2
Andelsboligforeningers årsregnskab
ABF, EjendomDanmark, og FSR – danske revisorer vurderer, at der er behov for en
præcisering af, at indholdet i lovforslaget vedrører andelskroneberegningen efter an-
delsboliglovens regler, samt behovet for en konkretisering af, at der kan følge andre
regler efter årsregnskabslovens i forbindelse med udarbejdelse af årsregnskab.
Indenrigs- og Boligministeriet har præciseret i bemærkningerne, at forlængelsen af
gyldighedsperioden for valuarvurderinger alene vedrører beregningen af andelskrone-
værdien i henhold til andelsboliglovens regler om maksimalpris. Det er desuden præ-
ciseret i bemærkningerne, at årsregnskabslovens regler vedrørende ”dagsværdi” inde-
bærer et vist krav om aktuel dagsværdi, hvorfor en ikke-for nylig udarbejdet valuar-
vurdering, ikke nødvendigvis ukritisk kan lægges til grund i andelsboligforeningens
regnskab.
Indenrigs- og Boligministeriet har desuden indført i bemærkningerne, at såfremt der
ikke er sket ændringer i væsentlige parametre i forhold til værdiansættelsen af ejen-
dommen, kan en tidligere anvendt valuarvurdering lægges til grund for regnskabet
med notering herom, med henvisning til Erhvervsstyrelsens ”Regnskabsvejledningen
for andelsboligforeninger”.
Flere ”gyldige” valuarvurderinger
ABF, EjendomDanmark og FSR – danske revisorer foreslår, at det adresseres i lov-
forslagets bemærkninger, hvordan en andelsboligforening skal forholde sig til den
situation, hvor foreningen har indhentet en valuarvurdering hyppigere end 42 måne-
der, hvor der senere fremkommer ændringer i værdiansættelsen af ejendommen.
Indenrigs og Boligministeriet har indført i bemærkningerne, at hvis en andelsboligfor-
ening har indhentet en valuarvurdering hyppigere end 42 måneders-fristen forudsæt-
ter, så er foreningen nødsaget til at nedjustere værdien på ejendommen for at undgå
overprissager, hvis den seneste vurdering viser et fald i ejendommens værdi, trods en
eller flere tidligere valuarvurderinger fortsat er gyldige i henhold til 42 måneders-
perioden.
Valuarvurderinger, der er påbegyndt i kalenderåret 2022
ABF og EjendomDanmark foreslår, at det præciseres i bemærkningerne, at valuarvur-
deringer, der er påbegyndt i 2022 ligeledes er omfattet af den nye gyldighedsperiode
på 42 måneder, idet valuarvurderinger oftest påbegyndes året før med henblik på, at
vurderingen færdiggøres og underskrives efterfølgende år til brug for den kommende
generalforsamling.
Indenrigs- og Boligministeriet har i medfør af ovenstående, præciseret i lovforslagets
bemærkninger, at valuarvurderinger, der er påbegyndt i 2022, men først færdiggøres
og dateres i 2023, er at anse som værende omfattet af den forlængede gyldighedsperi-
ode på 42 måneder.
Nettoprisindeksering af anskaffelsesprisen (for visse foreninger)
ABF foreslår, at der gives foreninger, der nyopførtes efter 30. september 2020 mulig-
hed for at nettoprisindeksere den oprindelige anskaffelsessum, idet disse foreninger er
afskåret fra anvende den offentlige vurdering, og dermed enten må vælge mellem at
benytte anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering til fastsættelsen af ejendommens
værdi.
3
Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at ABF’s bemærkning udgør et inte-
ressant forslag, men for nuværende ikke giver anledning til ændringer i lovforslaget.
Indenrigs- og Boligministeriet vil overveje forslaget i sit fremtidige arbejde på andels-
boligområdet.
FSR – danske revisorer vurderer, at lovforslaget udfaser brugen af kostprismulighe-
den, idet værdiansættelsesprincippet om anskaffelsesprisen ikke nettoprisindeksres
som de offentlige vurderinger.
Indenrigs- og Boligministeriet bemærker, at lovforslaget ikke har til hensigt at ændre
eller udfase anvendelsen af anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, jf. an-
delsboliglovens § 5, stk. 2, litra a.
Indenrigs- og Boligministeriet vurderer, at såfremt anskaffelsesprisen konsekvent
nettoprisindekseres som de offentlige vurderinger, medfører dette et grundlæggende
opgør med, hvad anskaffelsesprisen som vurderingsprincip teoretisk set dækker over.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.
Fastfrysningsordningen
EjendomDanmark foreslår, at det tydeliggøres i lovforslagets bemærkninger, at for-
længelsen af gyldighedsperioden ikke forveksles med fastfrysningsbestemmelsen i
andelsboliglovens § 5, stk. 3.
FSR – danske revisorer foreslår, at gyldighedsperioden på 42 måneder for valuarvur-
deringer formuleres som en ”fastfrysningsordning” som det kendes fra fastfrysnings-
bestemmelsen i lovens § 5, stk. 3.
Indenrigs- og Boligministeriet har præciseret i lovforslagets bemærkninger, at forlæn-
gelsen af gyldighedsperioden ikke bør forveksles med fastfrysningsbestemmelsen efter
andelsboliglovens § 5, stk. 3.
Indenrigs- og Boligministeriet vurderer, at det kan skabe unødvendig forvirring, hvis
forlængelsen af gyldighedsperioden på valuarvurderinger formuleres som en fastfrys-
ningsordning eller forveksles med samme, eftersom andelsboliglovens § 5, stk. 3, hav-
de et særligt formål, da bestemmelsen blev indført i andelsboligloven. Som følge af det
såkaldte ”Blackstone-indgreb” på lejelovsområdet, blev der indført en række tiltag for
at stoppe udenlandske kapitalfonde i opkøb af private udlejningsejendomme med det
formål at leje lejligheder ud til høje priser. Indgrebet var rettet mod private udlej-
ningsejendomme, men indebar en frygt for, at tiltagene ville påvirke andelsboligmar-
kedet, idet værdien af andelsboligforeninger reguleres efter private udlejningsejen-
domme. Der blev herefter indført mulighed for at fastfryse en valuarvurdering eller
offentlig vurdering, jf. lovens § 5, stk. 3, og anvende denne vurdering indtil foreningen
vælger at anvende en ny vurdering.
Stigende nettoprisindeks og ekspert udvalgets øvrige løsningsforslag
Dansk Ejendomsmæglerforening bemærker, at nettoprisindekset er særligt stigende i
øjeblikket, og dette har naturligvis en betydning for værdiansættelsen af ejendomme,
for de andelsboligforeninger, der anvender den offentlige vurdering.
Joachim Rahbek foreslår, at de offentlige vurderinger ejerboligprisindekseres i stedet
for nettoprisindekset.
4
Indenrigs- og Boligministeriet er særlig opmærksom på den stigende inflation i sam-
fundet, hvilket bl.a. skyldes de ekstraordinære omstændigheder, der præger store dele
af verden.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper vurderede, at nettoprisin-
dekseringen af de offentlige vurderinger udgjorde et godt alternativ for de andelsbolig-
foreninger, der i mange år har afventet et nyt offentligt ejendomssystem for andelsbo-
ligejendomme. Udvalgsrapporten kan findes her:
https://im.dk/nyheder/nyhedsarkiv/2021/dec/udvalgsrapport-om-andelsboliglovens-
vaerdiansaettelsesprincipper-.
Efter udvalgets afrapportering er der sket store stigninger i nettoprisindekset som
følge af den stigende inflation i samfundet. Det er naturligvis ikke hensigtsmæssigt i
relation til andelsboligloven, hvis nettoprisindekset fortsætter denne stigning over en
meget lang periode, idet formålet med nettoprisindekseringen af de offentlige vurde-
ring ikke har været at opnå meget høje værdiansættelser, men at tilgodese de forenin-
ger, der har afventet et nyt offentlig ejendomsvurderingssystem. Nogle af disse andels-
boligforeninger har typisk anvendt den seneste ansatte ejendomsværdi, der ikke er
opdateret siden 2012. Nettoprisindekseringen er ligeledes aktuel for de andelsbolig-
foreninger, der ikke ønsker at overgå til en valuarvurdering, men oplever, at den of-
fentlige vurdering fra 2012, netop ikke har ændret sig i takt med øvrige priser på varer
i samfundet.
Af lovforslaget fremgår et eksempel med nettoprisindeksering af en fiktiv andelsbolig-
ejendom, hvor den seneste ansatte vurdering pr. 1. oktober 2012 nettoprisindekseres
med oktober-indekset for 2022. Eksemplet viser, at nettoprisindeksering af en offent-
lig vurdering fra 2012 på 210 mio. kr., medfører en forøget ansættelse af ejendommen
efter indekseringen til samlet 230.957.230 mio. kr. (108,0/98,2*210 mio. kr.).
Indekset for oktober 2022 kendes ikke for nuværende, men eksemplet i lovforslaget
kan suppleres med et mere tidssvarende eksempel:
Fra juli 2021 til juli 2022 er nettoprisindekset fx steget med 8,8 pct. Hvis det forudsæt-
tes, at denne stigningstakt også vil gælde for oktober 2022 vil indekset for oktober
2022 ligge på 116,1.
I dette tilfælde vil ejendomsværdien for 2023 kunne beregnes således: 116,1/98,2 x 210
mio. kr. = 248.279.022 mio. kr.
Det er Indenrigs- og Boligministeriet umiddelbare vurdering, at det på nuværende
tidspunkt ikke giver anledning til bekymringer, at nettoprisindekset har taget et ”mar-
kant hop” i forhold til indekseringen af de offentlige vurderinger, hvilket bl.a. kan be-
grundes med, at det er ministeriets formodning, at denne stigning i nettoprisindekset
er en forbigående, ekstraordinær situation, hvorfor det på sigt forventes, at inflationen
falder til et almindeligt niveau igen. Det var desuden udvalgets vurdering vedrørende
nettoprisindekset, at der opnået en tiltrækkelig ”buffer” til at sikre, at løsningsforslaget
ikke giver anledning til en generel overvurdering af værdien af andelsboligejendomme,
idet reguleringen med nettoprisindekset starter fra 2012.
Som nævnt ovenfor er Indenrigs- og Boligministeriet opmærksom på den stigende
inflation i samfundet, og ministeriet vil overvåge denne udvikling tæt. Hvis nettopris-
indekset fortsætter med at stige i samme hast, og uden umiddelbare udsigter til en
foreløbig normalisering, må Indenrigs- og Boligministeriet i sit videre arbejde på an-
5
delsboligområdet overveje, om nettoprisindekset fortsat udgør en fornuftig og hen-
sigtsmæssig løsning i forhold til de offentlige vurderinger.
Indenrigs- og Boligministeriet bemærker, at udvalget om andelsboliglovens værdian-
sættelsesprincipper har undersøgt ejerboligprisindekset. Det var hovedsagligt udval-
gets vurdering, at ejerboligprisindekset ikke udgjorde et godt løsningsforslag, grundet
risikoen for, at denne løsning kan forrykke balancen mellem de forskellige boligformer
på boligmarkedet. Det skyldes, at der ikke er en direkte sammenhæng mellem prisen
på andelsboligejendomme og prisen på ejerboliger.
Ovenstående eksempel med nettoprisindekset kan suppleres med et yderligere eksem-
pel med ejerboligprisindekset for en fiktiv andelsboligforeningsejendom, hvor 2012-
ejendomsværdien reguleres med ejerboligprisindekset (i nærværende eksempel forud-
sættes det, at der er tale om en etageejendom i landsdelen København by):
Ejerboligprisindekset for ejerlejligheder i landsdelen København by for 4. kvartal 2012
udgjorde 81,8, mens det tilsvarende indeks for 4. kvartal 2021 udgjorde 165,8.
Hvis den fiktive ejendom havde en offentlig ejendomsværdi pr. 1. oktober 2012 på 210
mio. kr., kan beregningen for 2022 foretages således:
165,8/81,8 x 210 mio. kr. = 425.647.922 mio. kr.
Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at hvis ejerboligprisindekset anven-
des i stedet for nettoprisindekset, vil det fortsat give markant højere priser end netto-
prisindekset, hvilket ikke er formålet med en justering af reglerne.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.
Sissi Kiilsholm foreslår, at andelsboligforeningerne bør nøjes med at indhente en valu-
arvurdering, når der er et forestående salg i foreningen.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har overvejet denne løs-
ning, og løsningen er særlig gunstig for mindre foreninger, der evt. er beliggende i
provinsen. Det var dog udvalgets vurdering, at der kan opstå en risiko for forsinkelser
ved overdragelser af andelsboliger, idet både foreningen, den eksisterende og kom-
mende andelshaver, bliver nødt til at afvente færdiggørelsen af valuarvurderingen,
førend salget kan foretages.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.
Afskaffelsen af offentlige vurderinger og anskaffelsesprisen, herunder gennemsigtigt
andelsboligmarked
Lis Larsson og Lars Wismann foreslår, at både anskaffelsesprisen og de offentlige vur-
deringer udgår som værdiansættelsesprincipper i andelsboligloven, således andelsbo-
ligforeningerne alene kan benytte valuarvurderinger.
Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) foreslår, at der ikke indføres to løsninger i lov-
forslaget, eftersom én løsning bør være tilstrækkelig. DE foreslår desuden, at forlæn-
gelsen af valuarvurderinger forlænges op til 30 måneder i stedet for 42 måneder.
Indenrigs- og Boligministeriet kan oplyse, at udvalget om andelsboliglovens værdian-
sættelsesprincipper har undersøgt forskellige løsningsforslag som følge af afskaffelsen
af de nye offentlige vurderinger. Her pegede udvalget på, at lovforslagets begge løsnin-
ger udgjorde gode alternativer til de nu, sløjfede offentlige vurderinger. Et flertal i
6
udvalget foreslog, at løsningsforslagene med fordel kan kombineres, således der æn-
dres i to af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper.
Indenrigs- og Boligministeriet bemærker, at hhv. forlængelsen af gyldighedsperioden
for valuarvurderinger og nettoprisindekseringen af de offentlige vurderinger begge
udgør frivillige ordninger, hvorefter en andelsboligforening fortsat kan indhente en
valuarvurdering hvert år, eller hvert andet år, og ikke nødvendigvis vente til hvert
tredje år. På samme måde kan andelsboligforeningerne beslutte at fortsætte med at
anvende ”den seneste ansatte ejendomsværdi” uden at foretage ændringer i den sene-
ste vurdering fra f.eks. år 2012, og på samme måde kan andelsboligforeningerne be-
slutte at indeksere den seneste ansatte ejendomsværdi efter nettoprisindekset årligt
eller blot nettoprisindeksere den seneste ansatte ejendomsværdi, når foreningen be-
slutter dette.
Indenrigs- og Boligministeriet vurderer, at begge løsninger dermed er med til at give
andelsboligforeningerne flere muligheder, hvorefter værdiansættelsesprincipperne på
denne måde favner mere bredt efter foreningernes behov og ønske, herunder særligt
mht. foreningernes placering i landet samt forskellen i størrelsen på foreningerne m.v.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.
Dansk Ejendomsmæglerforening, Anne-Katrine Boström, Peter Fausbøll, Finn Rol-
sted, Lis Larsson, Lars Wismann henleder opmærksomheden på et transparent an-
delsboligmarked.
Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at det er gavnligt for andelsboligfor-
eningerne, at der er flere værdiansættelsesprincipper at vælge imellem, således an-
delsboligforeningerne kan beslutte, hvilket princip, der passer bedst til den enkelte
forening.
Det betyder i modsat fald, at hvis samtlige foreninger er nødsaget til at værdiansætte
ejendommen på én bestemt måde, vil det naturligvis medføre en vis form ensformig-
hed på andelsboligmarkedet ved fastsættelsen af ejendommens værdi, men det er dog
Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at den rette løsning ikke er at begrænse
andelsboligforeningernes muligheder ved prisfastsættelsen, og tillige pålægge forenin-
gerne merudgifter, hvis foreningerne f.eks. pålægges pligt til at indhente en valuarvur-
dering. Det er Indenrigs- og Boligministeriets generelle opfattelse, at det ikke er hen-
sigtsmæssigt at afskaffe de offentlige vurderinger og anskaffelsesprisen, eller i øvrigt at
begrænse andelsboligforeningerne ift. prisfastsættelsen af ejendommen, for at opnå et
gennemsigtigt marked.
Indenrigs- og Boligministeriet er optaget af at sikre et gennemsigtigt andelsboligmar-
ked, og ministeriet vil i sit fremtidige arbejde med andelsboligområdet have fokus på
at gøre andelsboligmarkedet endnu mere transparent for både eksisterende andelsha-
vere, kommende andelshavere, foreningerne samt professionelle aktører.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer.


Forslag
til
Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Ændring af værdiansættelsesprincipper)
§ 1
I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr.
1281 af 28. august 2020, som ændret ved § 6 i lov nr. 344 af 22. marts 2022,
foretages følgende ændringer:
1. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.
2. § 5, stk. 2, litra c, affattes således:
»Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter den tid-
ligere gældende § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lov-
bekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002. Den senest ansatte ejendoms-
værdi med eventuelle reguleringer jf. 1. pkt., kan reguleres én gang årligt efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode,
der slutter i oktober måned året før det finansår, reguleringen vedrører.«
§ 2
Loven træder i kraft den 1. januar 2023.
Offentligt
L 32 - Bilag 1
Indenrigs- og Boligudvalget 2022-23
2
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets baggrund
3. Lovforslagets hovedpunkter
3.1. Forlængelse af valuarvurderings gyldighedsperiode
3.1.1. Gældende ret
3.1.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper
3.1.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-
ning
3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger
3.2.1. Gældende ret
3.2.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper
3.2.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-
ning
4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det of-
fentlige
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
7. Klimamæssige konsekvenser
3
8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
9. Forholdet til EU-retten
10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
11. Sammenfattende skema
1. Indledning
Lovforslaget indeholder ændringer i andelsboliglovens § 5, stk. 2, hvori der
ændres i to ud af lovens tre værdiansættelsesprincipper. Andelsboliglovens
§ 5 regulerer maksimalprisreglerne for andelsboligforeninger, hvilket dækker
over den pris, en andel maksimalt må overdrages til. Andelsboligloven inde-
holder tre værdiansættelsesprincipper for fastsættelse af værdien af forenings
ejendom: a) anskaffelsesprisen, b) valuarvurdering, og c) offentlig vurdering.
Ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme, herunder for andelsbolig-
foreningers ejendomme blev afskaffet den 27. februar 2021, jf. nærmere herom
i afsnit 2. Afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen påvirker den offentlige
vurdering i andelsboligloven.
For at afbøde denne påvirkning foreslås to ændringer i andelsboliglovens vær-
diansættelsesprincipper, hvorefter gyldighedsperioden på valuarvurderinger
forlænges fra 18 måneder til 42 måneder, samt mulighed for nettoprisindek-
sering af den seneste ansatte offentlige ejendomsværdi (typisk fra år 2012).
2. Lovforslagets baggrund
Ejendomsværdiansættelsen for andelsboligforeningsejendomme blev afskaf-
fet som følge af ”Aftale om kompensation til boligejerne og fortsat tryghed
om boligbeskatningen” mellem regeringen (Socialdemokratiet), Venstre, Ra-
dikale Venstre, Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og Liberal Al-
liance 15. maj 2020, samt lov nr. 291 af 27. februar 2021 om ændring af ejen-
domsvurderingsloven og forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier
for erhvervsejendomme m.v.). Det fremgår af forarbejderne til ovennævnte
lov, at afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme har
konsekvenser for andelsboligforeninger, idet afskaffelsen påvirker et af vær-
diansættelsesprincipperne i andelsboligloven.
Udviklingen af det nye ejendomsvurderingssystem, og afskaffelsen af offent-
lige vurderinger af erhvervsejendomme, herunder andelsboligejendomme,
medfører således konsekvenser for de andelsboligforeninger, der anvender
4
den senest ansatte ejendomsværdi, ved beregning af andelsboligens maksi-
malpris (den offentlige vurdering).
Andelsboligforeninger har ventet på det nye offentlige ejendomsvurderings-
system fra Skatteministeriet, som var planlagt at træde i kraft i 2023, men
dette nye ejendomsvurderingssystem blev efterfølgende afskaffet ved en æn-
dring af ejendomsvurderingsloven, jf. ovenfor nævnte aftale. Som følge heraf
lagde Skatteministeriet op til en alternativ ejendomsværdiansættelse for an-
delsboliger med fortsat anvendelse af den offentlige vurdering fra 2012 med
forslag om indeksering.
Som følge heraf nedsatte Regeringen i marts 2021 et udvalg, der fik til opgave
at vurdere konsekvenserne af at afskaffe den offentlige vurdering og overveje
mulige alternative løsninger for prisfastsættelse af andelsboligforeningers
ejendomme.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper afrapporterede
december 2021. Udvalget havde undersøgt en række løsningsforslag, der ho-
vedsageligt kan opdeles i to hovedgrupper: i) modeller baseret på fortsat an-
vendelse af de offentlige vurderinger, underlagt visse former for indeksering,
og ii) modeller, der indebærer forskellige former for forlængelse af valuar-
vurderingers gyldighedsperiode.
De to konkrete løsningsforslag som udvalget har fremhævet er således en for-
længelse af valuarvurderingers gyldighed til maksimalt 2,5-3,5 år, og en net-
toprisindeksregulering af de offentlige 2012-vurderinger. Et flertal i udvalget
fremførte desuden, at begge løsninger kunne kombineres.
3. Lovforslagets hovedpunkter
3.1. Forlængelse af valuarvurderings gyldighedsperiode
3.1.1. Gældende ret
Maksimalprisreglerne ved overdragelser af andelsboliger reguleres i andels-
boliglovens § 5. Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 1, at prisen, ved
overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyt-
tet retten til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens
formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rime-
lighed kan betinge.
Ved opgørelse af foreningens formue indeholder andelsboliglovens § 5, stk. 2,
litra a-c, tre værdiansættelsesprincipper for ejendommen, der sætter et prisloft
over, hvad en andelsbolig maksimalt må overdrages til.
5
Hvis en andelsboligforening ansætter foreningens formue efter andelsbolig-
lovens § 5, stk. 2, litra b, anvendes den kontante handelsværdi somudlejnings-
ejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder,
og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markeds-
udviklingen for udlejningsejendomme.
Den kontante handelsværdi dækker over markedsværdien i kontantbeløb, der
objektivt skønnes at kunne indbringes i en handel mellem en villig køber og en
villig sælger i en armslængdetransaktion, efter passende markedsføring, og
hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, jf. § 2 i bilag 1 til
bekendtgørelse om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsbolig-
foreninger ved valuar nr. 978 af 28/06/2018.
18-månedersreglen tager hensyn til, at vurderingen af handelsværdien typisk
vilbliveforetagetiforbindelsemed enregnskabsafslutning,ogdanne grundlag
for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et årefter dets vedta-
gelse.
Tidsfristen giver mulighed for, at der i forbindelse med regnskabsafslutningen
pr. udgangen af et kalenderår foretages en valuarvurdering omtrent samtidig
med regnskabsårets udløb. Herefter indarbejdes vurderingen i regnskabet, der
færdiggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen typisk senest 4-
6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter vedtagelse på generalforsamlin-
gen vil denne pris med en eventuel vedtagen prisstigning normalt være gæl-
dende, indtil generalforsamlingen det følgende år igen træffer bestemmelse
om prisen, jf. lov nr. 379 af 20. maj 1992.
Valuarvurderingen foretages af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og
markedsudviklingen for udlejningsejendomme. Det er derfor et krav, at den,
der foretager vurderingen af en andelsboligforenings ejendom til brug for op-
gørelse af foreningens formue, foruden at være uddannet valuar, også skal
kunne dokumentere sit hidtidige virke ved at have løbende indsigt i prisfast-
sættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme, jf. lov nr. 555 af
29/05/2018.
3.1.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens værdian-
sættelsesprincipper
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har undersøgt en
række løsningsmuligheder som alternativ til den offentlige vurdering som
6
nævnt under afsnit 2. Hertil har udvalget særligt fremhævet forlængelse af gyl-
dighedsperioden for valuarvurderinger.
Det er udvalgets vurdering, at modellen kan balancere hensynet til at be-
grænse andelsboligforeningens merudgifter (en lang gyldighedsperiode) mod
en retvisende værdiansættelse (en kort gyldighedsperiode). Udvalget har vur-
deret, at det vil være relativt enkel løsning i forhold til de nuværende regler,
og på samme måde har udvalget vurderet, at modellen ikke vil forrykke ba-
lancen mellem de forskellige boligformer på boligmarkedet. Udvalget under-
søgte tillige en række andre løsningsforslag, herunder indeksering med ejer-
boligprisindekset. Hertil vurderede udvalget, at sådan en løsning kan risikere
at forrykke balancen mellem de forskellige boligformer, eftersom der kan op-
stå et øget incitament for lejere, om at overtage en ejendom efter tilbudspligts-
reglerne i kapitel 24 i lov nr. 341 af 22/03/2022 (lejeloven), alene begrundet i
interesser om gunstig fortjeneste ved salg af andelsboligen til ejerboligprisin-
dekserede priser. Dette kan således medføre en risiko for, at markedet for an-
delsboliger afkobles markedet for udlejningsejendomme, som andelsboli-
gerne er tæt knyttet til.
Udvalget bemærker endelig, at en lang forlængelse af gyldighedsperioden,
f.eks. til 5 eller 10 år, vil kunne give en udfordring i forhold til at opretholde
et marked for valuarvurderinger med valuarer, der besidder den fornødne fag-
lige kvalitet. Herudover gælder hensynet til at opnå en retvisende værdian-
sættelse på baggrund af en valuarvurdering, og dermed en mere gennemsigtig
fastsættelse af maksimalprisregler. Herudover har udvalget vurderet, sam-
menhængen mellem gyldighedsperioden for valuarvurderinger efter andels-
boliglovens § 5, stk. 2, litra b, og Erhvervsministeriets regler og retningslinjer
for andelsboligforeningers regnskabsaflæggelse.
På den baggrund vurderer udvalget, at hvis valuarvurderingens gyldighed for-
længes, bør det maksimalt være med 1-2 år, svarende til en ny gyldighed på
2½ år eller 3½ år.
Derudover har udvalget overvejet, om forlængelsen af gyldighedsperioden
kan kombineres med andre løsninger. Et flertal i udvalget fremhævede, at va-
luarvurderingers gyldighedsperiode kan kombineres med nettoprisindekse-
ring af de offentlige ejendomsvurderinger.
7
3.1.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslå-
ede ordning
Det foreslås, at en indhentet valuarvurdering skal kunne danne grundlag for
opgørelsen af foreningens formue i 42 måneder, som led i overdragelser af
andele i andelsboligforeninger sammenlignet med nuværende regler, hvor pe-
rioden dækker over 18 måneder. Det betyder, at den foreslåede ordning skal
udvide gyldighedsperioden for valuarvurderinger i relation til fastsættelsen af
andelens maksimalpris.
Den foreslåede ændring af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, er
begrundet i hensynet til, at gyldighedsperioden på valuarvurderinger bør for-
længes således, at en valuarvurdering kan anvendes i en længereperiode end
de gældende 18 måneder. Herved reduceres de udgifter, som andelsboligfor-
eninger, der hidtil har anvendt den offentlige vurdering får, såfremt en for-
ening fravælger den (nettoprisindekserede) offentlige vurdering.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har udtalt, at for-
længelse af valuarvurderingers gyldighed er et brugbart alternativ tilden of-
fentlige vurdering, hvilket kan være fordelagtigt for de mindre foreninger. Et
flertal i udvalget fremførte desuden, at der kunne justeres i to af andelsbolig-
lovens principper, hvorefter både valuarvurderingers gyldighedsperiode for-
længes og de offentlige vurderinger nettoprisindekseres.
Det forventes, at andelsboligforeninger i forbindelse med regnskabsafslutning
pr. udgangen af et kalenderår foretager en valuarvurdering omtrent samtidig
med regnskabsårets udløb. Herefter indarbejdes vurderingen i regnskabet, der
færdiggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen typisk 4-6 måne-
der efter regnskabsårets udløb.
Det forventes således, at vedtagelsen af den vurderede handelsværdi som ud-
lejningsejendom åbner mulighed for, at generalforsamlingen kan godkende
denne vurdering tre år ad gangen. Det er dog frivilligt, hvorvidt foreningen
ønsker at anvende samme vurdering i tre år i træk, eller om de ønsker at få
foretaget en ny årligt, som de gør i dag.
Hvis en andelsboligforening vælger at indhente en valuarvurdering oftere end
kravet i den foreslåede ordning, kan det ligeledes fremhæves, at såfremt for-
eningen bliver bekendt med en ny og lavere værdiansættelse af ejendommen,
trods en ældre valuarvurdering fortsat opfylder gyldighedskravet på 42 måne-
der, skal andelsboligforeningen nedjustere prisen for at sikre, at andelsboliger
ikke bliver solgt i strid med hensynene bag maksimalprisreglerne.
8
Det følger allerede af gældende praksis på området, at såfremt der fremkom-
mer oplysning om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af
andelens værdi, skal der ved prisfastsættelsen af en andel, tages højde for
denne ændring, således det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke
er højere, end hvad der efter lovens gældende § 5, stk. 1, lovligt kan kræves.
Forlængelsen af gyldighedsperioden på valuarvurderinger relaterer sig til be-
regning af andelskroneværdien i forhold til andelsboliglovens regler, hvorfor
forlængelsen af gyldighedsperioden ikke direkte kan overføres til årsregn-
skabslovens regler ved udarbejdelse af årsregnskaber. Indenrigs- og Boligmi-
nisteriets vurderer dog, at andelsboligloven efter eksisterende regler bl.a. gi-
ver mulighed for at anvende en fastfrosset valuarvurdering (og offentlig vur-
dering) på ubestemt tid efter lovens § 5, stk. 3, samt princippet om anskaffel-
sesprisen, jf. § 5, stk. 2, litra a, dvs. den værdi, der udgør købesummen med
tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen. Det fremgår desuden af
Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning for andelsboligforeninger af decem-
ber 2021, at Erhvervsstyrelsen bl.a. accepterer, at en andelsboligforening
f.eks. kan skifte fra dagspris til kostpris, hvilket begrundes med indførelsen
af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 3 (fastholdelsesbestemmelsen for va-
luarvurderinger m.m.). Det er således opfattelsen, at Erhvervsstyrelsens for-
tolkning af årsregnskabsloven tager højde for særlige forhold, der gør sig gæl-
dende på andelsboligområdet.
Det kan dog bemærkes hertil, at andelsboligforeninger ikke nødvendigvis al-
tid kan lægge en ikke-fornyet valuarvurdering ukritisk til grund i årsregnska-
bet i henhold til reglerne efter årsregnskabsloven. Dette skyldes, at årsregn-
skabslovens regler vedr. ”dagsværdi” forudsætter et vis krav om aktualitet,
dvs., at dagsværdien baseres på forhold, der er til stede og kendte for ejen-
dommen på balancedagen. Såfremt der ikke er sket ændringer i væsentlige
parametre, kan dette noteres regnskabet, hvorefter en tidligere anvendt valu-
arvurdering igen kan anvendes, jf. Erhvervsstyrelsens ”Regnskabsvejledning
for andelsboligforeninger”. Dette imødekommer de situationer, hvor der ikke
er et behov for at indhente en ny valuarvurdering, og en tidligere anvendt va-
luarvurdering, der ikke er ældre end 42 måneder, kan danne grundlag for vær-
diansættelsen af ejendommen.
9
På samme måde for de foreninger, der måler ejendommen til ”kostpris” efter
regnskabet kan uden regnskabsmæssige hindringer fortsat lægge den offent-
lige (nettoprisindeksrede) ejendomsværdi til grund for beregningen af ejen-
dommens maksimalpris.
En andelsboligforening kan fortsat frit beslutte, om foreningen ønsker at an-
vende den samme vurdering i tre år i træk, eller om foreningen f.eks. ønsker
at få foretaget en ny vurdering årligt, som tilfældet typisk er i dag.
3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger
3.2.1. Gældende ret
Maksimalprisreglerne ved overdragelser af andelsboliger reguleres i andels-
boliglovens § 5. Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 1, at prisen, ved
overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyt-
tet retten til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens
formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rime-
lighed kan betinge.
Ved opgørelse af foreningens formue indeholder andelsboliglovens § 5, stk.
2, litra a-c, tre værdiansættelsesprincipper, der sætter et prisloft over, hvad en
andelsbolig maksimalt må sælges til.
Hvis en andelsboligforening ansætter ejendommen efter andelsboliglovens
§ 5, stk. 2, litra c, anvendes ”den senest ansatte ejendomsværdi” med eventu-
elle reguleringer efter den tidligere gældende § 3 A i lov om vurdering af
landets faste ejendomme (vurderingsloven). Ophævelsen af § 3 A i vurde-
ringsloven, jf. lov nr. 514 af 07/06/2006, er sidenhen ikke blevet konsekvens-
ændret i andelsboligloven. Det fremgår af § 3 A i vurderingsloven, at der året
efter den almindelige vurdering foretages regulering af ansættelserne af ejen-
doms- og grundværdi samt fordelingerne heraf under hensyn til den ændring
i prisforholdene, der er sket siden den seneste almindelige vurdering m.v.
Den seneste ansatte ejendomsværdi udgør således det tredje værdiansættel-
sesprincip i andelsboligloven, hvorefter ejerboliger blev vurderet pr. 1. okto-
ber i ulige år, mens andre ejendomme, herunder andelsboliger, blev vurderet
pr. 1. oktober i lige år efter tidligere gældende regler i ejendomsvurderingslo-
ven. Der blev desuden foretaget årsreguleringer i de år, hvor skattemyndighe-
derne ikke foretog en egentlig vurdering.
10
Fastsættelsen af ejendomsværdien fulgte de tidligere regler i ejendomsvurde-
ringsloven, hvorefter ”ejendomsværdien” bl.a. tog udgangspunkt i tidligere
gældende vurderingslovs §§ 5 og 9, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. au-
gust 2013. Udgangspunktet for vurderingen er værdien i handel og vandel ved
kontant erlæggelse af købesummen, efter tidligere gældende regler i vurde-
ringsloven og ejendomsvurderingsloven.
Efterfølgende blev det tidligere ejendomsvurderingssystem sat i bero, idet sy-
stemet var behæftet med store usikkerheder, hvilket tillige fremgik af Rigsre-
visionens beretning herom i 2013. Siden hen er de offentlige ejendomsvurde-
ringer for andelsboliger blevet anvendt i de efterfølgende år, trods manglende
nye vurderinger m.v.
Ejendomsværdien er for de fleste andelsboligforeninger ikke opdateret siden
2012 efter suspensionen af de offentlige ejendomsvurderinger i 2013. Det har
dog fortsat været muligt for andelsboligforeningerne at anvende den senest
udarbejdede ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsboligens maksimalpris
efter reglerne i andelsboligloven.
Det har desuden været muligt for andelsboligforeninger, som nyopførtes til
og med 30. september 2020, at få en offentlig ejendomsværdi efter den tidli-
gere gældende ejendomsvurderingslov i 2012-niveau. Den tidligere gældende
§ 3 i vurderingsloven var således formuleret som en omvurderingsbestem-
melse, men bestemmelsen tolkes således, at den også omfatter nyopståede
ejendomme såsom andelsboliger i takt med overgangen til ejendomsvurde-
ringsloven.
De sidste vurderinger efter ejendomsvurderingsloven blev foretaget den 1.
oktober 2020, hvorfor andelsboligforeninger, der er nyopførte efter den 30.
september 2020, således ikke har en offentlig ejendomsværdi. Det betyder
desuden, at der reelt kan eksistere andelsboligforeninger, der ikke kan ind-
hente den offentlige ejendomsværdi, og dermed er afskåret fra at kunne an-
vende nærværende vurderingsprincip, og derfor i stedet må vælge mellem an-
skaffelsesprisen eller en valuarvurdering.
11
3.2.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens værdian-
sættelsesprincipper
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har vurderet, at
nettoprisindekseringen er et godt alternativ til den offentlige vurdering fra
2012.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har bl.a. fremført,
at nettoprisindekseringen er et godt alternativ til den offentlige vurdering fra
2012, idet der introduceres et reelt nyt alternativ, der indebærer en prisudvik-
ling, hvilket forhindrer, at værdiansættelsen udhules af inflationen. Endvidere
undgås det, at der bliver mange tilfælde, hvor den indekserede offentlige vur-
dering ligger over markedsværdien.
Udvalget har desuden vurderet, at denne løsning kan føre til reducering af den
offentlige vurdering i København og omegn, sådan at langt de fleste forenin-
ger, der i dag anvender den offentlige vurdering, vil overgå til valuarvurde-
ring. Det er dog fortsat forventningen, at de foreninger, der f.eks. af mere
principielle årsager anvender den offentlige vurdering, vil fortsætte med at
anvende den offentlige vurdering.
3.2.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Det foreslås, at andelsboligforeninger ved opgørelse af foreningens formue
kan ansætte ejendommen på baggrund af den senest ansatte offentlige ejen-
domsværdi, der typisk er fra 2012, samt nettoprisindeksere denne.
Den foreslåede ændring af andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, medfører, at
andelsboligforeninger kan fortsætte med at anvende den offentlige vurdering,
dog med mulighed for at nettoprisindeksere den senest ansatte vurdering én
gang årligt.
Andelsboliglovens gældende § 5, regulerer maksimalprisen for overdragelser
af andele, hvorfor den foreslåede ordning muliggør, at andelsboligforeninger
kan beslutte at anvende den senest ansatte vurdering (i sin oprindelige form
fra 2012), nettoprisindeksere den senest ansatte vurdering årligt, eller evt.
kan beslutte, at en nettoprisindekseret offentlig vurdering ikke atter reguleres
årligt efter nettoprisindekset – og dermed ”træde ud af ordningen” med en
indekseret vurdering.
12
Det foreslås endvidere, at såfremt en andelsboligforening har modtaget en
omvurdering af den seneste ansatte vurdering, vil denne senere opdatering
således kunne anvendes som grundlag for indeksering, eftersom den senest
daterede og modtagne omvurdering i højere grad antages at afspejle ejendom-
mens værdi.
Ifølge Danmarks Statistik belyser nettoprisindekset
forbrugerprisudviklingen friholdt for ændringer i afgifter og tilskud. Netto-
prisindekset opgøres på grundlag af de faktiske forbrugerpriser, så vidt muligt
fratrukket indirekte skatter, dvs. moms og varetilknyttede afgifter, og tillagt
tilskud til generel nedsættelse af prisen. Nettoprisindeksreguleringen skal så-
ledes bevirke, at den senest ansatte vurdering ikke udhules af inflationen. Da-
tagrundlaget for nettoprisindekset er det samme som forbrugerindekset, dog
med den forskel, at der i nettoprisindekset korrigeres for afgifter samt tilskud
i priser m.v.
Alternativt til den nettoprisindekserede offentlige vurdering, kan andelsbolig-
foreninger vælge at værdiansætte foreningens formue ved anvendelsen af en-
ten anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering, som værdiansættelsesgrund-
lag, jf. andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, litraa og b. Som fremført under
afsnit 3.2.1., er det ikke alle andelsboligforeninger, der kan anvende den fo-
reslåede ordning, hvilket skyldes, at det kun er andelsboligforeninger som ny-
opførtes til og med den 30. september 2020, der har kunnet få en offentlig
ejendomsværdi tilbagediskonteret til 2012-værdi. Nyopførte andelsboligfor-
eninger efter den 30. september 2020 har således ikke en offentlig ejendoms-
værdi, der kan anvendes som vurderingsgrundlag, og har dermed heller ikke
mulighed for at anvende denne som grundlag samt nettoprisindeksere.
Det fremgår af Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning for andelsboligfor-
eninger af december 2021, at den offentlige vurdering, hverken betragtes som
”dagsværdi” eller ”kostpris”, hvorfor værdiansættelsesmetoden umiddelbart
falder uden for brug i årsregnskabets balance, men det betyder dog ikke, at
den offentlige ejendomsvurdering ikke kan anvendes til at fastsætte ejendom-
mens værdi til opgørelse af maksimalprisen i henhold til andelsboliglovens
regler.
13
Andelsboligloven har et andet formål end f.eks. årsregnskabsloven, idet an-
delsboliglovens gældende § 5 vedrører maksimalprisreglerne, hvorved ande-
lens maksimalpris beregnes efter andelsboliglovens tre mulige værdiansættel-
sesprincipper.
4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det
offentlige
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser eller imple-
menteringskonsekvenser for det offentlige.
Lovforslaget lever op til de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning.
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
Lovforslaget indeholder en forlængelse af valuarvurderingens
gyldighedsperiode fra maksimalt 18 måneder til maksimalt 42 måneder. Det
betyder, at andelsboligforeninger fremover kan nøjes med at indhente en
valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Det er dog frivilligt, hvor-
vidt foreningen ønsker at anvende samme vurdering i tre år i træk, eller om
de ønsker at få foretaget en ny årligt, som de gør i dag. Lovforslaget må derfor
forventes, at have betydning for andelsboligforeningernes ef-
terspørgsel efter valuarvurderinger, og dermed have erhvervsøkonomiske
konsekvenser som en afledt effekt af andelsboligforeningernes ændrede ad-
færd.
Lovforslaget skal ses i lyset af, at der siden 2012 ikke er foretaget en ny of-
fentlig ejendomsvurdering. Det har i praksis betydet, at maksimalprisen, for
de foreninger, som benytter den offentlige vurdering, har været fastlåst siden
2012. Det har givet et øget incitament for andelsboligforeninger til at vælge
valuarvurderingen i stedet for den offentlige vurdering som værdiansættelses-
princip, og dermed bidraget til en betydelig stigning i efterspørgslen efter
valuarvurderinger af andelsboligejendomme. Fx viser rapporten fra udvalget
om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, at der siden 2014 har været
en markant stigning i antallet af valuarvurderede andelsboliger. I 2014 var det
således ca. en tredjedel af andelsboligerne, som var valuarvurderede, mens
dette antal i 2020 var steget til 60 pct. Det svarer til en stigning på ca. 58.000
valuarvurderede andelsboliger. Med en gennemsnitsstørrelse for valuarvurde-
rede andelsboligforeninger på 35 boliger (jf. udvalgets rapport), svarer det til
en stigning i størrelsesorden 1.700 årlige valuarvurderinger.
14
Andelsboligforeningerne har længe haft en forventning om, at der på et tids-
punkt ville komme en ny offentlig vurdering af andelsboligejendomme. I for-
hold til at benytte den offentlige vurdering fra 2012 ville en opdateret offentlig
vurdering være et mere reelt alternativt til valuarvurderingen. Med Folketin-
gets vedtagelse af lov nr. 291 af 27/02/2021 (lov om ændring af ejendoms-
vurderingsloven og forskellige andre love) blev den offentlige ejendomsvær-
diansættelse for andelsboligforeningsejendomme imidlertid endeligt afskaf-
fet. Det må forventes, at afskaffelsen af den offentlige vurdering af andelsbo-
ligejendomme vil føre til, at endnu flere andelsboligforeninger – særligt i de
større byer – i fremtiden vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprin-
cip.
En vurdering af lovforslagets samlede betydning for markedet for valuarvur-
deringer er forbundet med betydelig usikkerhed. Det skyldes, at der er flere
modsatrettede effekter i spil, som er vanskelige at vurdere størrelsen af. I det
følgende illustreres størrelsesordenen af effekterne ved et regneeksempel.
På den ene side må det forventes, at en del af de andelsboligforeninger, som i
dag har valgt en valuarvurdering som værdiansættelsesprincip vil udnytte mu-
ligheden for at benytte den samme valuarvurdering i enten 2 år eller 3 år i træk.
Det vil isoleret set reducere efterspørgslen efter valuarvurderinger.
Særligt uden for de større byer, må det forventes at foreningerne har et inci-
tament til at nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år i stedet
for hvert år. Større foreninger i de større byer vil derimod have et incitament
til (som i dag) at forny deres valuarvurdering hvert år for at have en aktuel
ejendomsvurdering i tilfælde af, at en bolig i andelsboligforeningen skal sæl-
ges. Da udgiften til valuaren kan fordelesud på flere andelshavere i en større
forening vil udgiften til envaluarvurdering i en større forening være mindre
for den enkelte andelshaver.
Det vurderes, at der i dag er ca. 3.500 andelsboligforeninger som benytter en
valuarvurdering. Disse foreninger, som i langt de fleste tilfælde er beliggende
i de større byer, har i gennemsnit 35 boliger. Hvis halvdelen af de 3.500 for-
eninger vælger at få en valuarvurdering hvert tredje år (i stedet for hvert år)
svarer det til, at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil falde med ca. 1.167
årlige valuarvurderinger (3.500 * 1/2 * 2/3).
På den anden side må det forventes, at flere andelsboligforeninger – alt andet
lige – vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprincip. Især i de større
15
byer, vil muligheden for at regulere den offentlige vurdering fra 2012 med net-
toprisindekset formentlig ikke vil være ligeså attraktiv som en ny opdateret
offentlig vurdering.
På baggrund af udvalgets rapport vurderes det, at der i dag er ca. 2.600 an-
delsboligforeninger, som benytter den offentlige 2012-vurdering. Det anslås
at omkring halvdelen af disse foreninger er beliggende i de større byer. Hvis
halvdelen af de 2.600 foreninger, som i dag benytter den offentlige 2012-vur-
dering, vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje år), svarer det til,
at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 433 årlige valuar-
vurderinger (2.600 * 1/2 * 1/3).
Herudover må det forventes, at nogle af de andelsboligforeninger, som i dag
benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, har afventet, at der
bliver offentliggjort en offentlig vurdering. Da det nu er afgjort, at der ikke
kommer en ny offentlig vurdering, må det forventes, at nogle af disse forenin-
ger i stedet vil indhente en valuarvurdering med henblik på at få en aktuel
værdiansættelse af deres ejendom.
Det vurderes, at der i dag er ca. 1.800 andelsboligforeninger som benytter
anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, hvoraf det anslås at omkring
en femtedel er beliggende i de større byer. Hvis en femtedel af de 1.800 for-
eninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip,
vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje år) svarer det til, at efter-
spørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 120 årlige valuarvurderin-
ger (1.800 * 1/5 * 1/3).
Samlet set vil regneeksemplernes forskellige effekter betyde, at efterspørgs-
len efter valuarvurderinger falder med årligt godt 600 vurdering (1.167 – 120
– 433). Det kan sammenlignes med at det, jf. ovenfor, anslås, at efterspørgslen
efter valuarvurderinger i perioden 2014-2020 steg med i størrelsesorden 1.700
vurderinger årligt. Hvis det med stor usikkerhed skønnes, at efterspørgslen
efter valuarvurderinger falder med 600 vurderinger årligt, og en valuarvurde-
ring i gennemsnit koster 15.000 kr., svarer det til et årligt omsætningsfald på
9 mio. kr.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.
7. Klimamæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.
16
8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konsekvenser.
9. Forholdet til EU-retten
Lovforslagets indeholder ikke EU-retlige aspekter.
10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 27. juni 2022 til den 18. august
2022 været sendt i høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:
Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk
Ejendomsmæglerforening, Danske Boligadvokater, Den Danske Dommer-
forening, Dommerfuldmægtig-foreningen, EjendomDanmark, Ejerlejlighe-
dernes Landsforening, Finans Danmark, Forbrugerrådet Tænk, Foreningen
Danske Revisorer, FSR - danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond,
Præsidenten for Vestre Landsret og Præsidenten for Østre Landsret.
11. Sammenfattende skema
Positive konsekven-
ser/mindreudgifter (hvis ja,
angiv omfang/Hvis nej, anfør
»Ingen«)
Negative konsekvenser/mer-
udgifter (hvis ja, angiv om-
fang/Hvis nej, anfør »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Ingen Ingen
Implementeringskonsekvenser
for stat, kommuner og regioner
Ingen Ingen
Økonomiske konsekvenser for
erhvervslivet
Ingen Et fald i efterspørgslen efter
valuarvurderinger som følge af
andelsboligforeningernes æn-
drede adfærd. Faldet i omsæt-
ning skønnes med betydelig
usikkerhed at udgøre i størrel-
sesorden 9 mio. kr. årlig.
17
Administrative konsekvenser
for erhvervslivet
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser
for borgerne
Ingen Ingen
Klimamæssige konsekvenser Ingen Ingen
Miljø- og naturmæssige
konsekvenser
Ingen Ingen
Forholdet til EU-retten
Er i strid med de 5 principper
for
Implementering af
erhvervsrettet EU-regulering/
Går videre end minimumskrav
i EU-regulering (sæt X)
Ja Nej
X
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Det fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, at foreninger ved opgø-
relsen af formuen kan ansætte værdien af ejendommen som den kontante han-
delsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må
være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i
prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1. i de almin-
delige bemærkninger til lovforslaget.
Det følger af den foreslåede ændring af § 5, stk. 2, litra b, at ændre 18 til 42
måneder.
Den foreslåede ordning medfører, at ejendommen kan ansættes som den kontante
handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke
må være ældre end 42 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt
i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.
Den foreslåede bestemmelse i § 5, stk. 2, litra b, vil medføre, at gyldigheds-
perioden forlænges for, hvor længe en udarbejdet valuarvurdering kan anven-
des til opgørelsen af foreningens formue. Ændringen i andelsboliglovens § 5,
stk. 2, litra b, vil alene vedrøre forlængelsen af nugældende 18-månedersfrist
til 42 måneder, mens bestemmelsens øvrige formelle krav og praksis foreslås
videreført.
Det forventes, at en valuarvurdering typisk foretages i forbindelse med regn-
skabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår omtrent samtidig med regn-
skabsårets udløb, hvorefter valuarvurderingen indarbejdes i regnskabet, der
færdiggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen typisk 4-6 måne-
der efter regnskabsårets udløb.
19
Vedtagelsen af denne pris med en eventuel vedtagen prisstigning, kan danne
grundlag for opgørelsen af foreningens formue på typisk tre generalforsam-
linger. Eksempelvis omkring udgangen af regnskabsåret 2022 kan andelsbo-
ligforeningerne få indhentet en valuarvurdering. I forbindelse med færdiggø-
relsen af foreningens årsregnskab i forårsmånederne i 2023, kan denne vur-
dering besluttes på generalforsamlingen omtrent maj 2023. Herefter kan vur-
deringen danne grundlag for opgørelsen af foreningens formue, og dermed
fastsætte maksimalprisen for andelens overdragelse på generalforsamlingen i
2023, 2024 og 2025, såfremt generalforsamlingerne afholdes tidsmæssigt som
angivet.
Den forlængede gyldighedsperiode for valuarvurderinger gælder for valuar-
vurderinger, der udarbejdes efter lovens ikrafttræden. Det betyder, at valuar-
vurderinger, der er udarbejdet frem til år 2022, har en gyldighedsperiode på
18 måneder, mens valuarvurderinger, der udarbejdes fra 2023 og frem, har en
gyldighedsperiode på 42 måneder. Det kan desuden bemærkes, at valuarvur-
deringer, der påbegyndes i kalenderåret 2022 med henblik på at færdiggøres
og underskrives det efterfølgende kalenderår, altså efter lovforslagets ikraft-
trædelse, hvorved denne vurdering lægges til grund på generalforsamlingen
pr. 2023, anses ligeledes som værende omfattet af den længere gyldighedspe-
riode på 42 måneder. Det er således tidspunktet for vedtagelsen på general-
forsamlingen, der er afgørende for, hvorvidt vurderingen er gældende i 42
mdr.
Lovændringen har ingen betydning i forhold til reglerne om fastfrysningsbe-
stemmelsen, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 3, samt forbedringer og gældsop-
gørelse efter andelsboliglovens § 5, stk. 4, og § 5, stk. 5, 2. pkt.
Til nr. 2
Andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, indeholder regler om anvendelsen af
offentlige vurderinger som værdiansættelsesgrundlag ved opgørelse af for-
eningens formue ved beregning af maksimalprisen.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1. i de almin-
delige bemærkninger til lovforslaget.
20
Det foreslås, at § 5, stk. 2, litra c, affattes således, at ejendommen kan ansættes
som den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter tid-
ligere gældende § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lov-
bekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002. Den senest ansatte ejendoms-
værdi med eventuelle reguleringer jf. 1. pkt., kan reguleres én gang årligt efter
udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode,
der slutter i oktober måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
Den følger af den foreslåede ordning, at andelsboligforeninger kan fortsætte
med at anvende den offentlige ejendomsvurdering ved fastsættelsen af ande-
lens maksimalpris, og med mulighed for at nettoprisindeksere den senest an-
satte vurdering. Oktober-indekset er valgt af hensyn til, at den seneste tilgæn-
gelige ejendomsvurdering typisk er fra 1. oktober 2012.
Nettoprisindekset offentliggøres den 10. eller første hverdag herefter i måne-
den efter indsamlingsmåneden. Det betyder, at oktober-indekset udgives ca.
10. november af Danmarks Statistik.
Nettoprisindeksreguleringen kan foretages således:
Nettoprisindekset for oktober 2012, udgjorde: 98, 2.
Nettoprisindekset for oktober 2021, udgjorde: 106, 7.
Hvis det lægges til grund, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012, udgjorde:
210 mio. kr., kan andelsboligforeningen nettoprisindeksregulere i 2022, ved:
106,6/98,2*210 mio. kr. = 228.177.189 mio. kr.
Eksemplet angiver, hvordan en eventuel offentlige 2012-vurdering kan netto-
prisindeksreguleres til brug for generalforsamlingen i år 2022, og dermed
danne grundlag for maksimalprisen for andelens overdragelse, efter andelsbo-
liglovens gældende § 5.
Indekset for oktober 2022 kendes ikke forud for forslagets fremsættelse, men
hvis det lægges til grund, at tallet udgør 108, kan ejendomsværdien beregnes
således: 108,0/98,2*210 mio. kr. = 230.957,230 mio. kr.
Alternativt kan (her fiktive) oktober 2022-indekstal divideres med oktober
2021-indekset, og herefter ganges med den nettoprisindeksregulerede værdi
2022: 108,0/106,7*228.177.189 = 230.957.230 mio. kr.
21
Nettoprisindekset har de seneste mange år været stigende, men det er natur-
ligvis en teoretisk mulighed for, at nettoprisindekset kan falde ved nedadgå-
ende prisudvikling. Den foreslåede ordning medfører dog ikke, at andelsbo-
ligforeninger hvert år skal nettoprisindeksere, hvorfor foreningerne eksempel-
vis kan fortsætte med den senest ansatte vurdering, eller evt. fortsætte med
tidligere indekseret ejendomsværdi, uden nødvendigvis at indeksere igen.
Der er sidenhen sket store stigninger i nettoprisindekset – særligt efter års-
skiftet, men trods disse ekstraordinære stigninger, er det fortsat Indenrigs- og
Boligministeriets vurdering, at nettoprisindekset udgør en god løsning ift.
værdiansættelsen af ejendomme for de andelsboligforeninger, der anvender
de offentlige vurderinger. Det skyldes, at udvalget om andelsboliglovens vær-
diansættelsesprincipper har vurderet, at der opnået en tilstrækkelig ”buffer”
til at sikre, at løsningsforslaget ikke giver anledning til en generel overvurde-
ring af værdien af andelsboligejendomme, idet reguleringen med nettoprisin-
dekset starter fra 2012. Det er desuden ministeriets opfattelse, at denne sti-
gende inflation, er af forbigående karakter, hvorfor det på sigt forventes, at
stigningen i nettoprisindekset finder et almindeligt niveau igen.
For at skabe klarhed over for både eksisterende og kommende andelshavere
og professionelle aktører, herunder f.eks. administratorer og revisorer m.v.,
kan det med fordel anføres i noten til regnskabet, hvordan og hvorvidt indek-
seringen, er foretaget. Den foreslåede bestemmelse tillader dog ikke, at an-
delsboligforeninger vilkårligt kan vælge et indeks efter ønske, eftersom den
senest ansatte vurdering alene kan reguleres én gang årligt i en 12-måneders-
periode sluttende i oktober måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
Dette betyder, at det altid vil være indekset i oktober, som foreningerne skal
indeksere efter, og dette gælder ligeledes for de andelsboligforeninger, der har
forskudt regnskabsår.
Lovændringen har ingen betydning i forhold til reglerne om fastfrysningsbe-
stemmelsen, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 3, samt forbedringer og gældsop-
gørelse efter andelsboliglovens § 5, stk. 4, og § 5, stk. 5, 2. pkt.
22
Til § 2
Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2023.
Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, da lov om andelsboliger og
andre boligfællesskaber gælder ikke for Færøerne og Grønland, og ikke kan
sættes i kraft for Færøerne og Grønland ved kongelig anordning.
23
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
§ 1
I lov om andelsboliger og andre
boligfællesskaber, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 1281 af 28. august
2020, som ændret ved lov nr. 344
af 22. marts 2022, foretages føl-
gende ændringer:
§ 5, stk. 2, litra b. Den kontante
handelsværdi som
udlejningsejendom på grundlag af
en vurdering, der ikke må være æl-
dre end 18 måneder, og som er fo-
retaget af en valuar med indsigt i
prisfastsættelsen og
markedsudviklingen for udlejnings-
ejendomme.
1. § 5, stk. 2, litra b, affattes såle-
des:
Ȥ 5, stk. 2, litra b. Den kontante
handelsværdi som
udlejningsejendom på grundlag af
en vurdering, der ikke må være æl-
dre end 42 måneder, og som er fo-
retaget af en valuar med indsigt i
prisfastsættelsen og
markedsudviklingen for udlejnings-
ejendomme.«.
§ 5, stk. 2, litra c. Den senest
ansatte ejendomsværdi med
eventuelle reguleringer efter § 3 A i
lov om vurdering af landets faste
ejendomme.
2. § 5, stk. 2, litra c, affattes såle-
des:
»Den senest ansatte ejendoms-
værdi med eventuelle regulerin-
ger efter tidligere gældende § 3 A
i lov om vurdering af landets faste
ejendomme, jf. lovbekendtgørelse
nr. 740 af 3. september 2002. Den
senest ansatte ejendomsværdi
med eventuelle reguleringer jf. 1.
pkt., kan reguleres én gang årligt
24
efter udviklingen i Danmarks Sta-
tistiks nettoprisindeks i en 12-må-
nedersperiode, der slutter i okto-
ber måned året før det finansår,
reguleringen vedrører.«.


Offentligt
L 32 - Bilag 1
Indenrigs- og Boligudvalget 2022-23
Dansk Ejendomsmæglerforening • Islands Brygge 43 • 2300 København S • TLF: 7025 0999 • de@de.dk • www.de.dk
Indenrigs- og Boligministeriet
Stormgade 2-6
1470 København K
København, den 18. august 2022
J.nr. H.23-22-017
Vedr. j.nr. 531424 - Dansk Ejendomsmæglerforenings høringssvar til lov om ændring af lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Ændring af andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper)
Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) takker for muligheden for i ovenstående høring at afgive svar.
Som bekendt var DE en del af den arbejdsgruppe, der havde til opgave at tilvejebringe en alternativ, mulig
løsning ved afskaffelsen af den offentlige ejendomsværdi, der var stillet andelsboligforeningerne i udsigt indtil
ændringen af ejendomsvurderingsloven i 2021. DE kvitterer for et konstruktivt samarbejde i den forbindelse.
De to mulige løsninger, der blev tilvejebragt ved arbejdsgruppens rapportering, bærer hver deres fordele og
ulemper. Disse er i vid udstrækning behandlet ved rapporten og ligger forventeligt således også til grund for
ministeriets overvejelser i forbindelse med udformningen af nærværende lovforslag.
Uden en egentlig, overordnet målsætning for, hvad man ønsker af andelsboligen som boligform og som en del
af det fremtidige boligmarked, så må det være op til den enkelte, hvilke succeskriterier man tilskriver de
foreslåede løsningsmodeller.
DE prioriterer, at der med løsningsmodellerne sikres, at de, som maksimalprisbestemmelserne har betydning
for og skal tilgodese, – andelsboligsælgere og -købere – får størst mulig gennemsigtighed.
Det er gennemsigtigt, når man som andelsboligkøber selv er i stand til umiddelbart at vurdere, hvorvidt et
andelsboligkøb er en fornuftig investering. Det er ikke gennemsigtigt, at man skal bede sin bank om at foretage
vurdering og beregning af såvel egen økonomi, andelsboligforeningens økonomi og andelsboligforeningens
ejendoms værdi, hver gang man finder en potentiel andelsbolig. Det er overordnet fordyrende for
finansieringen af andelsboliger og skaber forsinkelser i markedet.
Det er gennemsigtigt, når man som andelsboligsælger selv er i stand til umiddelbart at vurdere, hvorvidt den
værdi andelsboligen har på papiret, er nogenlunde den værdi, denne kan omsættes til. Det er ikke
gennemsigtigt, at man selv har købt sin andelsbolig til maksimalpris og herefter, gennem sin tid som
andelshaver, forventer at kunne omsætte sin andelsbolig til maksimalprisen, men bliver skuffet, når
ovennævnte andelsboligkøbers bank efterprøver foreningens økonomi og ejendommens værdi, og den reelle
handelsværdi ikke er i nærheden af den pris, man forventede at kunne sælge andelsboligen for.
DE prioriterer endvidere, at der med løsningsmodellerne sikres, at værdiansættelsen af
andelsboligforeningernes ejendomme er så retvisende som muligt.
Dansk Ejendomsmæglerforening • Islands Brygge 43 • 2300 København S • TLF: 7025 0999 • de@de.dk • www.de.dk
Det ligger helt latent siden andelsboligforeningslovens tilblivelse, at værdiansættelsen af
andelsboligforeningens ejendom skal svare til en markedspris. Anskaffelsesprisen er en markedspris,
valuarvurderingen er en markedspris og den offentlige ejendomsværdi tilstræbte at være fastsat efter en
markedsprisnorm. Over årene er denne prioritering gledet i baggrunden, og man har politisk med tiden
accepteret, at værdiansættelsen ikke længere behøver at være en sådan, men at maksimalprisens
beregningsgrundlag kan være både nærmest fiktivt og fikseret.
Senest blev andelsboligmarkedet påvirket ved lovændringen mod kortsigtede investeringer i
boligudlejningsejendomme i 2020, hvor det politiske ønske om at modvirke fald i andelsboligmarkedet
medførte en mulighed for at fiksere værdiansættelsen af andelsboligforeningens ejendom. Det modvirkede
samtidig den gennemsigtighed og de retvisende værdiansættelser, som DE mener bør være indlejret i et sundt
andelsboligmarked. Når man afkobler andelsboliglovens værdiansættelse fra virkeligheden, stiger spændet –
eller det potentielle spænd – imellem værdiansættelse og virkelighed. Og de, der skal handle andelsbolig, har
ikke en chance for at vurdere den enkelte andelsboligs reelle værdi på det tidspunkt, de ønsker at handle.
Når én løsning er tilstrækkelig, er to for mange
Ministeriets opgave er at sikre en afløser til den offentlige vurdering, ejendomsværdien, der stillede
andelsboligforeningerne retvisende ejendomsværdier i udsigt, uden omkostninger i øvrigt.
Skatteministeriet fandt, at dette ikke lod sig gøre, og således må det lægges til grund, at opgaven for Indenrigs-
og Boligministeriet er nærmest umulig. Uagtet kvalificeret sparring.
DE indstiller til, at der ikke på den baggrund gås på kompromis med gennemsigtigheden og retvisende
værdiansættelser, ud over hvad situationen nødvendiggør.
Som også nævnt i arbejdsgruppens rapport anerkender DE behovet for de andelsboligforeninger, der havde
regnet med at kunne overgå til en gratis, retvisende værdiansættelse med den nye offentlige ejendomsværdi.
Alternativet for dem kan være en indeksering af den offentlige ejendomsværdi. Denne løsning i sig selv løser
den udeblevne offentlige ejendomsværdi som gratis alternativ og kan overordnet antages at være mere
retvisende end en offentlig ejendomsværdi fra 2012. Det er dog ikke gennemsigtigt som
værdiansættelsesgrundlag. Ingen ved, hvad der er lagt til grund for ejendomsværdien i 2012, kun at man
suspenderede disse, idet de ikke var tilstrækkeligt retvisende.
Alternativet kan også være en forlængelse af valuarvurderingens lovlige anvendelsesperiode. Denne løsning
sikrer mere retvisende værdiansættelse og dæmper den økonomiske belastning for andelsboligforeningerne
væsentligt. Det er dog stadig en yderligere afkobling mellem værdiansættelse og virkelighed, jo længere tid der
passerer efter vurderingsdatoen.
Det giver ikke mening at indføre begge løsninger på samme tid. Således reducerer man potentielt i hele
andelsboligmarkedet, at værdiansættelserne bag maksimalpriserne er gennemsigtige og retvisende, til fordel
for, at de for andelsboligforeningerne er billigere eller helt gratis. Det vil være begyndelsen til afskaffelsen af
maksimalprisen ved overflødiggørelse.
Valuarvurderingen
Under antagelsen at lovforslagets § 1, nr. 1 fremsættes i sin nuværende form, indstiller DE med ovenstående
bemærkninger in mente, at anvendelsesperioden for valuarvurderingen alene øges til 30 måneder. Således vil
der for de foreninger, der ved valget af valuarvurdering prioriterer en så retvisende værdiansættelse som
Dansk Ejendomsmæglerforening • Islands Brygge 43 • 2300 København S • TLF: 7025 0999 • de@de.dk • www.de.dk
muligt, blive sikret, at de andre foreninger, som man deler andelsboligmarked med, der ligeledes vælger at
benytte valuarvurdering, fornyer deres værdiansættelse med en vis frekvens. Gennemsigtigheden,
sammenhængen og sammenligneligheden på tværs af markedet sikres bedst, ved at man som
andelsboligkøber kan have tillid til, at perioden fra værdiansættelse til maksimalprisberegning er kortest mulig.
Jo kortere anvendelsesperiode for valuarvurdering, jo mindre incitament for foreningen til spekulation i den
for året anvendte værdiansættelse.
DE indstiller samtidigt til, at den fastfrysningsmulighed, der blev givet i 2020, bortfalder ved en udvidelse af den
generelle anvendelsesperiode for valuarvurderingen. Det må lægges til grund, at det for tilliden på
andelsboligmarkedet er formålstjenstligt med en reduktion af antallet af værdiansættelsesprincipper i sig selv,
ligesom det med prisudviklingen siden 2020, og med en ny, generel udvidelse af anvendelsesperioden,
antageligt er med meget begrænset økonomisk konsekvens for en andelsboligforening, hvis en fastfrosset
værdi fra 2020 ikke længere lovligt kan anvendes.
Ministeriet opfordres til at undersøge og vurdere anvendelsen af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 3, med
henblik på afviklingen af denne og med sigtet mod en forsimpling af lovgivningen bag et, på nuværende
tidspunkt, komplekst område af boligmarkedet.
Indekseret offentlig ejendomsværdi
DE vedstår fortsat indstillingen om, at en offentlig ejendomsværdi, nettoprisindekseret, kan udgøre et alternativ
til den gratis, offentlige ejendomsværdi, andelsboligforeningerne var stillet i udsigt. Det skal dog bemærkes, at
DE ligeledes fortsat vil fastholde, at sikringen af en så retvisende værdiansættelse som muligt fås ved
valuarvurdering.
DE noterer sig samtidig den aktuelle, ekstraordinære situation vedr. stigningen i nettoprisindekset, og henleder
ministeriets opmærksomhed herpå. Der opfordres til, at ministeriet foretager konsekvensberegninger, der kan
lægges til grund for en kvalificering af nærværende løsningsforslag i lyset af situationer som den aktuelle. DE
henleder opmærksomheden på, at en regulering af lejefastsættelsesbestemmelser, herunder i forholdet
mellem lejeindtægter og driftsomkostninger, hvis dette influerer på boligudlejningsejendommes
værdiansættelser, må forventes ligeledes at have indflydelse på andelsboligforeningernes ejendommes
værdiansættelser. Tilsvarende effekt bliver i udgangspunktet ikke tilfældet ved en ubegrænset
fremadindeksering af en tidligere værdiansættelse.
Muligheden for den indekserede offentlige ejendomsværdi iht. lovforslagets § 1, nr. 2, såfremt denne
fastholdes, bør udløse bortfald af ændringen iht. nr. 1.
Fælles forbedringer
De forbedringer af ejendommen, der kan tilskrives værdiansættelsen iht. andelsboligforeningslovens § 5, stk.
4, henstår fortsat ureguleret. Behovet for fastsættelse af regler på enten bekendtgørelses- eller
vejledningsniveau øges, efterhånden som tillægget af disse fælles forbedringer i videre udstrækning skal ske
for valuarvurderinger, der i sagens natur indregner forbedringer som del af selve den aktuelle værdiansættelse
som boligudlejningsejendom, modsat andelsboligforeningslovens øvrige værdiansættelsesprincipper.
Der findes DE bekendt ikke nogen anvisninger, der sikrer, at tillæg af værdien af fælles forbedringer til
andelsboligforeningers ejendomme, er ensartet og gennemsigtigt generelt.
Dansk Ejendomsmæglerforening • Islands Brygge 43 • 2300 København S • TLF: 7025 0999 • de@de.dk • www.de.dk
Ministeriet opfordres til at påbegynde præcisering af § 5, stk. 4, herunder potentielt i hvilket omfang forskellige
typer af forbedringer kan tilskrives ejendommens værdi, samt hvorledes disse fælles forbedringer evt. bør
afskrives. Ligeledes opfordres ministeriet til at sikre størst mulig korrespondance mellem tillægget af fælles
forbedringer til anskaffelsessummer, offentlige ejendomsværdier samt valuarvurderinger. Den prismæssige
effekt af forbedringer må antages i videst muligt omfang at burde være enslydende, om forbedringerne
tilskrives som fikseret tillæg eller som indregning i en værdiansættelse.
Det er i denne forbindelse nærliggende ligeledes at overveje, hvorvidt udførelsen af fælles forbedringer med
fordel kunne afbryde en evt. forlænget anvendelsesperiode for en eksisterende valuarvurdering, eller udløse
krav om en sådan. Den nuværende forvaltning af tillæg af fælles forbedringer bidrager i DE’s optik ikke til
hverken gennemsigtighed eller retvisende værdiansættelser bag maksimalpriserne.
Overgangsperiode
DE indstiller til, at ministeriet overvejer en overgangsperiode, således at der ikke omgående fra 1. januar 2023
kan lægges f.eks. en 3 år gammel værdiansættelse til grund. Det må antages, at markedsudviklingen siden
2020, og ligeledes blot indenfor seneste år, har haft en betydning og vil have en betydning for aktuelle
værdiansættelser.
Således er det ikke meningsfuldt, at de foreninger, der anvender en aktuel valuarvurdering til værdiansættelse,
kan række tilbage i tiden og fremfinde en valuarvurdering, der er foretaget forinden den aktuelle, for herefter
at lægge denne til grund.
DE vil med interesse følge lovforslaget på dets vej, og foreningen stiller sig gerne til rådighed for yderligere
drøftelse eller anden deltagelse, hvis det måtte skønnes givtigt.
Med venlig hilsen
Ole Hækkerup
Direktør
Dansk Ejendomsmæglerforening
D a ns ke Ad v o k at e r, C VR - nr . 3 09 7 4 97 2
Tl f. 3 3 4 3 7 0 0 0 , m a i l @d a ns ke ad v o k at e r. d k
D a ns ke BO L I G ad vo k at er ® C VR - nr. 25 0 0 72 4 7
Tl f. 7 0 2 0 9 7 9 0, m a i l @d a ns keb o l i g ad vo k at er. d k
Indenrigs- og Boligministeriet
Bygge- og Boliglovgivning
Sendt til oak@im.dk
Vedr.: Høring over udkast til lov om ændring af andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber (Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper)
Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater takker for muligheden for at afgive hørings-
svar. Høringssvaret er udarbejdet i samarbejde med Danske Advokaters fagudvalg for Er-
hvervsejendomme og entreprise.
Generelle bemærkninger
Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater har noteret sig, at der lægges op til ændring
af to ud af lovens tre værdiansættelsesprincipper.
1. Den gældende ABL § 5, stk. 2, litra b (om værdifastsættelse på baggrund af en
valuarvurdering) ændres således, at gyldighedsperioden på en valuarvurdering
ændres fra de nuværende 18 måneder til 42 måneder.
2. Den gældende ABL § 5, stk. 2, litra c (om værdifastsættelse på baggrund af den
offentlige ejendomsvurdering) ændres således, at der gives mulighed for at net-
toprisindeksregulere den senest ansatte offentlige ejendomsværdi (i de fleste til-
fælde den fra 2012).
Ad punkt 1)
Forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger fra 18 måneder til 42 måneder,
medfører i praksis, at en andelsboligforening kan anvende den samme valuarvurdering tre år
i træk. Det er hermed lagt op til, at andelsboligforeninger, som benytter sig af valuarvurde-
ring, selv tager stilling til, om de ønsker at få foretaget en ny vurdering hvert år eller med
længere intervaller.
Ændringen medfører, at foreningerne ved at anvende en valuarvurdering i flere år end hidtil,
kan spare penge på valuarvurderinger, hvilket særligt i små foreninger, hvor der kan gå år
mellem at der sker salg, kan være en fordel. Større foreninger vil formentlig fortsat føle sig
nødsaget til at vælge den korte gyldighedsperiode af hensyn til andelshavere, som ønsker at
sælge. Spørgsmålet om forlængelse af gyldighedsperioden må derfor kunne forventes at give
anledning til debat i særligt større foreninger, hvor andelshavere, der ikke går i salgstanker,
formentlig ser en fordel i at spare på valuarvurderingerne, mens andelshavere, der står over
for et snarligt salg, formentlig vil foretrække en nyere vurdering, hvis der er formodning for
at denne vil være højere.
Vesterbrogade 32
1620 København V
Dato: 18. august 2022
Dok.nr.: D-2022-029261
Ref.: ale
D a ns ke Ad v o k at e r, C VR - nr . 3 09 7 4 97 2
Tl f. 3 3 4 3 7 0 0 0 , m a i l @d a ns ke ad v o k at e r. d k
D a ns ke BO L I G ad vo k at er ® C VR - nr. 25 0 0 72 4 7
Tl f. 7 0 2 0 9 7 9 0, m a i l @d a ns keb o l i g ad vo k at er. d k
Ad punkt 2)
Hvis en andelsboligforening er nyopført efter den 30. september 2020, har den ikke en of-
fentlig ejendomsværdi. Så der kan reelt eksistere foreninger, der ikke kan indhente offentlig
ejendomsværdi og derfor må vælge mellem anskaffelsespris eller valuarvurdering.
Forbedringer udført på ejendommen kan fortsat tillægges den offentlige vurdering, jf. ABL §
5, stk. 4, men forbedringerne kan ikke nettoprisindeksreguleres.
Der er en teoretisk mulighed for, at nettoprisindekset kan falde, men ordningen medfører
ikke, at en andelsboligforening hvert år skal nettoprisindeksere, hvorfor en forening kan fort-
sætte med en tidligere indekseret ejendomsværdi. Opmærksomheden skal dog henledes på,
at nettoprisindekset pt. er i kraftig stigning, hvorfor denne metode måske kan føre til en hø-
jere vurdering end valuarvurderingen.
Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater står naturligvis til rådighed for yderligere dia-
log om ovenstående.
Med venlig hilsen
Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater
Annette Lerche
Specialkonsulent
ale@danskeadvokater.dk
    
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Finans Danmark | Amaliegade 7 | 1256 København K | www.finansdanmark.dk
Høringssvar
18. august 2022
Dok: FIDA-1379516692-694701-v1
Kontakt Tina Oreskov
Indenrigs- og boligministeriet
Att.: Ozan Aktas
Sendt til oak@im.dk
Høringssvar vedrørende værdiansættel-
sesprincipper for andelsboligforeningers
ejendomme
Finans Danmark takker for muligheden for at kommentere udkast til lov om æn-
dring af andelsboligloven i relation til lovens værdiansættelsesprincipper.
Den ene ændring indebærer, at gyldighedsperioden på en valuarvurdering for-
længes fra 18 til 42 måneder. Det betyder at foreninger kan overgå til valuarvur-
deringer uden at have en årlig udgift hertil, men kun have en udgift hvert 3. år.
Den anden ændring indebærer, at den enkelte andelsboligforening får mulig-
hed for at nettoprisindeksregulere den offentlige vurdering, således at værdien
ikke på sigt bliver ædt op af inflation.
Det er vigtigt for os at understrege, at ingen af de to forslag har betydning for be-
låningsmulighederne for hverken selve andelsboligforeningen eller for den en-
kelte andel. Dette skyldes, at kreditinstitutterne ikke må lægge f.eks. værdien i en
valuarvurdering eller en indeksreguleret offentlig vurdering til grund for belånin-
gen, men er forpligtet til at lægge ejendommens reelle markedsværdi til grund. I
den forbindelse værdiansættes andelsboligforeningens ejendom som udlejnings-
ejendom. Baggrunden er, at hvis instituttet bliver nødt til at overtage andelsbolig-
foreningens ejendom, så vil den typisk skulle afhændes netop som udlejnings-
ejendom til markedsværdi.
Hvis instituttet vurderer markedsværdien lavere end den vurdering, som andels-
boligforeningen har valgt, vil andelsboligforeningen opleve, at det giver en hø-
jere faktisk belåningsgrad af andelsboligforeningens ejendom. Det kan få betyd-
ning for finansieringen af andelsboligforeningens ejendom.
Det kan desuden skabe usikkerhed, hvis en andelshaver får indtryk af, at den på-
gældende er sikret den værdi, som er resultatet af det værdiansættelsesprincip,
Finans Danmark | Amaliegade 7 | 1256 København K | www.finansdanmark.dk 2
Høringssvar
18. august 2022
Dok. nr.:
FIDA-1379516692-694701-v1
som foreningen har valgt at benytte. Et lån til finansiering af et andelsboligbevis i
foreningen vurderes imidlertid ligeledes uafhængigt at den værdi, der følger af
det værdiansættelsesprincip, som foreningen har valgt. Således vil købere af et
andelsbevis i den pågældende ejendom tilsvarende kunne opleve, at de kan
låne et mindre beløb i banken, end det af foreningen valgte værdiansættelses-
princip ellers ville give adgang til. Køberen skal således have en større egenfinan-
siering.
For at undgå misforståelser hos både eksisterende og kommende andelshavere
om betydningen af foreningens valg af værdiansættelsesprincip, er det afgø-
rende, at alle parter fuldt ud forstår, at der kan være forskel på værdien ud fra
det konkrete valgte værdiansættelsesprincip og den reelle markedsværdi. Samt
at det udelukkende er markedsværdien, der kan lægges til grund for belåning.
Det er derfor vores vurdering, at andelsboligforeningen, der træffer beslutning
om at benytte ét af de nye værdiansættelsesprincipper, bør have pligt til at in-
formere andelshaverne om, at der kan være forskel på denne værdi og den re-
elle markedsværdi, samt at førstnævnte ikke kan lægges til grund for belåning.
Tilsvarende bør sælgere af andelsbeviser forpligtes til at give samme information
til andelskøbere. Det kan f.eks. indføres som en del af sælgers loyale oplysnings-
pligt.
Afslutningsvist fremgår det af lovforslagets almindelige bemærkninger, at lov-
forslaget har været i høring hos bl.a. Finansrådet, Realkreditforeningen og Real-
kreditrådet. Vi skal gøre opmærksom på, at det korrekte er Finans Danmark og
Realkreditrådet.
Vi står naturligvis til rådighed, hvis der er behov for en uddybning af oven-
nævnte.
Med venlig hilsen
Tina Oreskov
Direkte: 30161114
Mail: tor@fida.dk
FSR – danske revisorer
Kronprinsessegade 8
DK - 1306 København K
Telefon +45 3393 9191
fsr@fsr.dk
www.fsr.dk
CVR. 55 09 72 16
Danske Bank
Reg. 9541
Konto nr. 2500102295
Indenrigs- og Boligministeriet
Stormgade 2-6
1470 København K
Att.: Ozan Aktas
Pr. mail til: oak@im.dk
18. august 2022
FSR – danske revisorers høringssvar vedrørende ændring af andelsbolig-
lovens værdiansættelsesprincipper – sagsnr. 2021-2217
Tak for muligheden for at kommentere ovennævnte udkast til forslag til lov om ændring
af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper for foreningens ejendom. Vi har føl-
gende bemærkninger:
Ad § 1
Det fremgår af lovforslagsudkastet, at der alene påtænkes ændret ved værdiansættel-
sesprincipperne med hensyn til andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b og c.
Der savnes en begrundelse for at ”udvande” kostprismuligheden (§ 5, stk. 2, litra a),
idet denne ikke foreslås nettoprisindeksreguleret, ligesom de handelsværdiforbedrin-
ger, der kan tillægges både litra a, b og c værdiansættelsesmulighederne (jf. andelsbo-
liglovens § 5, stk. 4), heller ikke foreslås nettoprisindekseret.
Det er vores opfattelse, at indførelse af en pristalsregulering af anskaffelsesprisen ville
sidestille denne mulighed med de to andre, mere dagsaktuelle værdiansættelsesmulig-
heder, og at muligheden for prisregulering af handelsværdiforbedringerne sandsynligvis
ville virke som et yderligere incitament for foreningerne til at forbedre foreningens ejen-
dom.
Pristalsregulering indebærer i øvrigt i praksis en væsentlig fejlmulighed ved opgørelsen
af andelsværdien. For at sikre et bedre datagrundlag for foreningernes beregning af
pristalsreguleringen, skal vi foreslå, at der løbende offentliggøres de aktuelle pristal på
ministeriets hjemmeside i et aktuelt menupunkt.
Nederst på side 5 i bemærkninger til lovforslaget (næstsidste afsnit) anføres det, at
prisberegningen som udgangspunkt skal være gældende et år efter årsregnskabets
godkendelse.
Blandt andet som følge af højesteretsdommene fra 18. januar 2013 i hhv. sag
97/2012 og 365/2011, er det imidlertid slået fast, at der ved hver overdragelse af an-
dele skal tages hensyn til væsentlige, ikke-driftsafledte ændringer i nettoformuen, her-
under at der skal tages hensyn til en modtaget, lavere valuarvurdering af foreningens
ejendom.
Side 2
Denne lavere valuarvurdering skal anvendes ved handler foretaget efter modtagelses-
tidspunktet for den lavere valuarvurdering, såfremt den er væsentligt lavere end den
forrige. Gyldigheden på maksimalt 18 måneder ophæves således af en sådan lavere va-
luarvurdering, hvilket også må være tilfældet efter forlængelsen af gyldigheden til 42
måneder. Efter vores opfattelse er gyldighedsperioden for valuarvurderingen ikke at
sidestille med en fastholdelsesmulighed.
Vi skal således foreslå, at der i stedet for udvidelse af gyldighedsperioden indføres en
egentlig fastholdelsesperiode på 42 måneder i lighed med muligheden for at fastholde
en vurdering fra før 1. juli 2020 uendeligt, jf. § 5, stk. 3.
I sidste afsnit på side 5 fremgår det, at generalforsamlingen typisk afholdes senest 6
måneder efter regnskabsårets udløb. I normalvedtægten for andelsboligforeninger af
27. december 2006 fra Indenrigs- og Boligministeriets hjemmeside fremgår det imidler-
tid af § 21, at generalforsamlingen foreslås afholdt inden 4 måneder efter regnskabs-
årets afslutning. Dette fremgår enslydende af ABF’s - Andelsboligforeningernes Fælles-
repræsentation - standardvedtægt fra 2014 med senere tilføjelser.
En generalforsamling, der først afholdes 6 måneder efter regnskabsårets afslutning,
ville endvidere give et unødigt tidspres på de foreninger, der er skattepligtige af ekstern
udlejning og derfor skal indberette oplysningsskema til Skattestyrelsen senest 6 måne-
der efter regnskabsårets afslutning.
Vi skal derfor anbefale, at den forventede tidshorisont for afholdelse af generalforsam-
lingen koordineres mellem bemærkningerne til dette lovforslagsudkast og normalved-
tægten/standardvedtægten (se også side 7 nederst).
Øverst på side 6 anføres det igen, at andelskroneværdien normalt vil være gældende
indtil generalforsamlingen det følgende år. Vi skal hertil igen understrege, at der skal ta-
ges løbende hensyn til væsentlige, ikke-driftsafledte ændringer ved den enkelte over-
dragelse af andele. Der kan heller ikke som anført vedtages en fremtidig, automatisk
prisstigning i forhold til den på generalforsamlingen vedtagne, opgjorte andelskrone-
værdi.
Med hensyn til den gengivne bemærkning fra lovudvalget nederst på side 6 om, at en
for lang gyldighedsperiode vil forringe valuarkvaliteten, kunne man anføre det samme
om den allerede indførte mulighed for at fastholde valuarvurderingen tidsubegrænset i
henhold til andelsboliglovens § 5, stk. 3.
Andelsboliglovens indbyggede symmetri mellem en form for dagsaktuel værdi af ejen-
dommen i andelskroneberegningen (jf. § 5, stk. 2, litra b, valuarvurdering) og kursvær-
dien af prioritetsgælden udhules delvist ved forlængelsen af valuarvurderingens gyldig-
hedsperiode til 42 måneder.
Valuarvurderingsværdien bevares i perioden, medens prioritetsgældens kursværdi vil
blive påvirket løbende af markedskræfter, inflation og deraf følgende rentereguleringer
m.v., men denne asymmetri eksisterer allerede i dag med indførelsen af den tidsube-
grænsede fastholdelsesmulighed, medens symmetrien for den offentlige ejendomsvur-
derings vedkommende bevares gennem nettoprisindekseringsmuligheden, i hvert fald i
tilfælde af stigning i nettoprisindekset.
Side 3
På side 8 i 3. afsnit defineres anskaffelsesprisen i henhold til § 5, stk. 2, litra a, som kø-
besummen med tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen. Selv om det ikke
har direkte forbindelse til lovforslagsudkastet, mener vi, at denne fortolkning er særde-
les vanskelig i praksis, og at det er nødvendigt med ministeriets nærmere stillingtagen
til definitionen af omkostninger ved erhvervelsen.
På stiftelsestidspunktet er der naturligvis en indbygget interesse i fra rådgivere og de
nye andelshavere, at anskaffelsesprisen i henhold til § 5, stk. 2, litra a, bliver så høj
som muligt for at beskytte andelskroneværdien og indskuddet ved stiftelsen.
Lånefinansiering af foreningens ejendom kan føre til fald i andelskroneværdien, hvis
der for eksempel optages et realkreditobligationslån, som medfører et ikke aktiverbart
kurstab. Optagelse af kontantlån indebærer ikke samme risiko for kurstab på låneopta-
gelsestidspunktet. I praksis er der konstateret foreninger, der har aktiveret et kurstab
ved lånoptagelsen af ejendommen, hvilket er i strid med årsregnskabslovens bestem-
melser.
Forholdet har principiel betydning for stort set alle nystiftede foreninger og er især aktu-
elt for de foreninger, der overtager ejendommen i en såkaldt tilbudspligt og dermed
rammes af to-års karensreglen, hvor foreningen i de første to år efter stiftelsen ikke må
anvende valuarvurdering af foreningens ejendom.
Vi hører derfor gerne ministeriets bemærkninger hertil, også af hensyn til at få et ensar-
tet opgørelsesgrundlag for andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra a, uden risiko for over- el-
ler underprissager ved overdragelse af andele, og uden risiko for at to ellers sammenlig-
nelige foreninger værdiansætter ejendommen væsentligt forskelligt i henhold til andels-
boliglovens § 5, stk. 2, litra a. Vi foreslår i forlængelse heraf, at ministeriet nærmere vej-
leder i, hvad der kan anses for ”tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen”.
Såfremt ministeriet tillader aktivering af f.eks. kurstab ved hjemtagelse af lån med pant
i ejendommen, vil der opstå to forskellige anskaffelsessummer for ejendommen; en til
brug for opgørelse af andelsværdien i henhold til § 5, stk. 2, litra a, (inkl. aktivering af
kurstab m.v.), og en lavere anskaffelsessum til brug for indregning i balancen, hvor et
kurstab enten amortiseres/modregnes i lånegælden eller omkostningsføres, såfremt
det ikke vurderes væsentligt. Der skal løbende tages højde for denne forskel i behand-
lingen i henholdsvis andelsværdien og foreningens balance.
Herudover fremgår det ligeledes af side 8, afsnit 3, at det er ministeriets vurdering, at
den i 42 måneder gyldige valuarvurdering kan anvendes i tre år regnskabsmæssigt. Vi
er ikke enige i denne betragtning, da anvendelse af årsregnskabslovens regler om dags-
værdi kræver en årlig revurdering heraf med regulering af værdien til følge i balancen, jf.
også vejledningen fra Erhvervsstyrelsen med tilhørende modelregnskab. Ser man på
den aktuelle udvikling på ejendomsmarkedet, vil en dagsværdi ikke kunne holdes kon-
stant på tre på hinanden følgende balancedage/årsafslutningstidspunkter, og den gyl-
dighedsforlængede valuarvurdering kan derfor ikke forudsættes anvendelig ved værdi-
ansættelse af ejendommen i balancen.
Der er som nævnt i vejledningen fra Erhvervsstyrelsen ikke krav om ny valuarvurdering
hvert år for at opgøre ejendommens dagsværdi på balancedagen, men det forudsættes
Side 4
så, at foreningen foretager en selvstændig, skønsmæssig vurdering af dagsværdien un-
derbygget af beskrivelse af interne forudsætninger og beregninger. I praksis er kompe-
tencen hertil ikke til stede hos foreningerne, hvorfor der løbende indhentes aktuelle va-
luarvurderinger i langt de fleste tilfælde, hvor dagsværdien anvendes i balancen – heraf
også den beskrevne problemstilling om en indhentet, aktuel valuarvurdering, der måtte
være lavere end den til brug for andelsværdien gyldige valuarvurdering, og som derfor
SKAL anvendes i andelsværdien ved handler efter fremkomsten af en sådan, lavere va-
luarvurdering.
Det er efter vores opfattelse væsentligt, at der i lovbemærkningerne skelnes mellem op-
gørelse af andelsværdien i henhold til andelsboligforeningsloven, og opgørelsen af regn-
skabsmæssig egenkapital i henhold til årsregnskabsloven. Vi skal derfor anmode mini-
steriet om at adressere denne problemstilling grundigt i udkastet til lovforslaget med til-
hørende bemærkninger.
På side 12, afsnit 3, beskrives forskellige muligheder for indeksering af den offentlige
vurdering, herunder at der kan anvendes vurderingen fra 2012 uden indeksering eller
med indeksering, og at det senere kan besluttes at ændre dette valg. Det ønskes tyde-
liggjort, om den sidste sætning i afsnittet medfører, at der kan vælges at indeksregule-
res en 2012-vurdering så længe denne medfører en positiv indvirkning på andelskrone-
beregningen, og at man kan stoppe indeksreguleringen, hvis denne udvikler sig i nega-
tiv retning – uden at ”træde ud af ordningen” og gå med den konsekvens, at al indeks-
regulering rulles tilbage til oprindelig 2012-vurdering.
Det ønskes i den sammenhæng ensrettet i udkast til lovforslag, at der anvendes beskri-
velsen seneste offentlige ejendomsværdi og ikke 2012-vurderingen, hvis det fortsat er
den seneste kendte, der skal anvendes i andelskroneberegningen og til eventuel in-
deksregulering. Vi antager her, at det ikke er blevet valgfrit, hvilken offentlig vurdering
der skal lægges til grund.
Samtidig bør det fremgå tydeligt, at den seneste offentlige vurdering altid, ligegyldigt
hvad, kan anvendes til beregning af andelsværdierne, også selvom det er kendt, at den
f.eks. er forkert beregnet, beregnet på et fejlagtigt grundlag eller indeholder individuelle
forbedringer mv.
På side 13 under punkt 3.2.3.1. anføres det, at værdien af beløb, der har forøget ejen-
dommens værdi som udlejningsejendom (forøgelse af handelsværdien), kan tillægges
de tre værdiansættelsesprincipper i henhold til andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2,
litra a, b og c, samt fastholdelsesværdien i henhold til § 5, stk. 3.
Vi skal opfordre til, at kravene til opdeling mellem afholdte forbedrings- og vedligehol-
delsesbeløb præciseres af ministeriet.
Opdelingen og dermed vurderingen af afholdte forbedringsomkostningers forøgelse af
handelsværdien er i praksis forbundet med et stort element af skøn og risici for fejlvur-
dering, der kan føre til over- eller underprissager vedrørende overdragelser af andele, og
dermed potentielt ansvarspådragende for såvel bestyrelse som administrator, bygge-
sagkyndig rådgiver og revisor.
Side 5
Efter vores opfattelse bør tillæg af forbedringsomkostninger til ejendommens værdi i an-
delskroneberegningen ideelt set være underbygget af en valuarvurdering af handels-
værdiforøgelsen. Såfremt der tages udgangspunkt i en ren byggeteknisk vurdering ved
fordelingen mellem forbedring og vedligeholdelse, vil der efter vores opfattelse være ri-
siko for, at den tillagte forbedringsandel enten overstiger eller er mindre end handels-
værdiforøgelsen for ejendommen i henhold til en valuarmæssig stillingtagen til byggesa-
gen.
Såfremt det præciseres, at der skal foreligge en valuarvurdering af forbedringernes han-
delsværdiforøgelse for at kvalificere et tillæg til ejendomsværdien i andelskronebereg-
ningen, vil denne aktivitet medføre øget aktivitet for valuarerne, og delvist modvirke den
forventede aktivitetsnedgang som følge af den øgede gyldighedsperiode, men naturlig-
vis med øgede omkostninger for andelsboligforeningerne til følge.
Et sådant krav ville efter vores opfattelse eliminere en stor del af risikoen for fejlskøn
vedrørende forbedringernes handelsværdiforøgelse, og dermed medføre mindre risiko
for over- og underprissager ved overdragelse af andele. Endvidere vil en foreliggende
valuarvurdering af forbedringsomkostningerne forbedre revisors revisionsbevis for han-
delsværdiforøgelsen.
Da gyldighedsperioden nu udvides til 42 måneder for valuarvurderingers vedkom-
mende, og da den offentlige vurdering nu har en i praksis uendelig gyldighedsperiode
med indførelsen af prisindeksering af senest foreliggende vurdering, bliver virkningen af
tillæg i form af forbedringer akkumuleret og bliver derfor et endnu mere væsentligt ele-
ment i opgørelsen af andelsværdien. Betydningen af at få opgjort forbedringsandelens
handelsværdipåvirkning så korrekt som muligt, stiger derfor tilsvarende, og i praksis bør
fastsættelsen af en forbedrings handelsværdipåvirkning altid være understøttet af en
konkret valuarvurdering, hvor forbedringsomkostningerne indgår i inputdataene for
DCF-beregningen.
Vi hører gerne ministeriets bemærkninger hertil.
Endelig skal vi anmode ministeriet om at overveje, hvorvidt de tre oprindelige værdian-
sættelsesmetoder bør bevares intakt i lovteksten, således at § 5, stk. 2, litra c, bevares
som hidtidig lovtekst, og at prisindekseringen herefter fremgår af et nyt stykke i § 5.
Dette bevarer selve værdiansættelsesmetoderne så oprindelige som muligt og giver
dermed lettere mulighed for at justere på prisreguleringsmuligheden hvis nødvendigt på
et senere tidspunkt.
Ad § 2
Lovens ikrafttræden er fastlagt til 1. januar 2023 i udkastet til lovforslag.
Dette afleder en række spørgsmål, der bør afklares for at undgå over-/underprissager,
hvor en for tidlig eller sen anvendelse af lovforslagsudkastets ændrede værdiansættel-
sesprincipper kan resultere i sælgers eller købers anlæggelse af retssager i relation til
fastlæggelse af maksimalprisen for overdragelse af andele:
1. Betyder ikrafttrædelsesdatoen i 2023, at lovens ændrede værdiansættelsesprincipper først
kan anvendes ved regnskabsafslutningsdatoer (balancedag) efter 1. januar 2023?
2. Hvornår træder udvidelsen af gyldighedsperioden for valuarvurderinger i kraft, dvs. kan for-
længelsen først anvendes for vurderinger gældende pr. en given regnskabsafslutningsdato
Side 6
efter 1. januar 2023, eller er udvidelsen også gældende for senest foretagne valuarvurderin-
ger før lovens ikrafttrædelsesdato?
3. Kan man ved overdragelse af andele i perioden mellem regnskabsafslutningsdatoen (af-
hængigt af besvarelsen af spørgsmål 1 og 2 ovenfor ved kalenderårsregnskaber enten 31.
december 2022 eller 31. december 2023) og generalforsamlingens afholdelse anvende ud-
videlsen af gyldigheden af valuarvurderingen uden at udvidelsen er besluttet af generalfor-
samlingen (forudsætter at foreningen ikke anvender en fastholdt valuarvurdering)?
4. Hvordan skal nettoprisreguleringen i § 1, 2. punktum, håndteres i relation til foreninger, der
har et andet regnskabsår end kalenderåret, dvs. fra hvilket regnskabsår kan nettoprisregule-
ringen foretages af senest ansatte, offentlige ejendomsværdi?
Vi skal foreslå, at ikrafttrædelsestidspunktet uddybes, for eksempel ved anvendelse af
den typisk anvendte formulering ved lovændringer af årsregnskabsloven: ”Loven træder
i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2022 eller senere.” (forudsætter, at
intentionen er, at lovens ændrede værdiansættelsesprincipper allerede skal kunne be-
nyttes ved regnskabsafslutning tidligst 31. december 2022).
Afslutning
Hvis vores bemærkninger giver anledning til spørgsmål, står vi naturligvis til rådighed.
På vegne af FSR – danske revisorers Arbejdsgruppe for Andelsboliger og Almene Boli-
ger.
Med venlig hilsen
Thomas Krath Jørgensen
Chef for rapportering, statsaut. revisor
18.08.2022
Til Indenrigs og boligministeriet
Høringssvar: Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber (Ændring af andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper)
I forbindelse med det fremsatte lovforslag om ændring af andelsboliglovens
værdisættelsesprincipper, ønsker jeg at gøre opmærksom på en række
væsentlige problemstillinger, som der ikke tages højde for i lovforslaget.
Overordnet vil lovforslaget øge risikoen for:
- Et uigennemsigtigt andelsmarked med store prisforskelle, hvilket vil øge
risikoen for spekulation.
- Et andelsmarked, der er utilgængeligt for de fleste, da det som nu vil
være forbeholdt familiemedlemmer, der kan optages på interne
ventelister.
- Et andelsmarked hvor en række andelshavere defacto bliver
stavnsbundne til deres lejligheder.
Et uigennemsigtigt andelsmarked med risiko for spekulation
Maksimalprisbestemmelser for andelsboliger blev oprindeligt indført udfra et
ønske om at undgå spekulation, men forudsætningen herfor er dog imidlertid
at værdiansættelsen harmonerer med markedspriserne. Når andelskronen
holdes kunstigt lav, vil dette gøre boligen til et spekulationsobjekt, da
gevinsten efterfølgende kan realisres ved en efterfølgende revurdering. Der er
altså i høj grad brug for lovgivning, der sikrer at foreninger fastsætter en
retvisende andelskrone samt en retvisende buffer.
Når andelsforeninger, der fysisk ligger side om side og har samme stand, i vid
udstrækning frit kan værdiansætte boligen, medvirker det samtidig, at det for
langt de fleste købere og andelshavere bliver økonomisk uoverskueligt og
vanskeligt at navigere på markedet. Det øger risikoen for ’penge under
bordet’, ligesom det bliver vanskeligt at vurdere, hvad værdien af ens
investering reelt er.
Et lukket andelsmarked
Andelsboliger fremhæves, ikke mindst i København, ofte som et alternativ til
borgere, hvis indtægt ikke rækker til en ejerbolig. Virkeligheden er dog, at
andelsmarkedet langt fra er et alternativt for de fleste. I langt de fleste
foreninger sælges boliger udelukkende via interne ventelister, som
udelukkende er åbne for familiemedlemmer til eksisterende andelshavere.
På denne måde er der i en lang række foreninger ofte et ønske om at holde
vurderingerne kunstigt lave, for herved at kunne sikre børn og børnebørn en
billigere bolig. Der er med andre ord tale om betydelige værdioverførsler, som
reelt ville kunne realiseres ved en efterfølgende revurdering.
De stavnsbundne andelshavere
Når andelskronen af generalforsamligen holdes kunstigt lav, har det store
konsekvenser for det mindretal af andelshavere, der måtte ønske eller være
nødsagede til at sælge. For mennesker der, grundet f.eks. sygdom, skilsmisse,
eller jobskifte, ikke længere kan blive boende i deres lejlighed, kan en kunstig
lav andelskrone reelt betyde, at de taber penge på deres lejlighed, selvom
boligmarkedet generelt er steget – og selvom andelsforeninger i samme
område anvender helt andre priser. Med de stigende priser på både ejer-,
lejer- og andelsboligmarkedet generelt betyder dette, at nogle mennesker reelt
bliver stavnsbundne, da de ikke vil have råd til at flytte.
Ensrettede vurderinger der følger markedet
For at skabe et gennemskueligt andelsmarked uden spekulation er der brug for
mere lovgivning på området.
Først og fremmest bør alle andelsforeninger vurderes udfra ét og samme
vurderingsprincip. Med jævnlige valuarvurderinger vil man sikre, at
andelskronen følger markedet, og man vil således skabe mere
sammenlignelige priser samt et mere overskueligt andelsmarked.
Værdiansættelsen bør ikke overlades til den enkelte bestyrelse og
generalforsamling, da deres beslutninger ofte i for høj grad er prægede af egne
interesser. Andelsforeninger bør forpligtes til at fastsætte en retvisende
andelskrone og buffer, således at ingen andelskrone holdes kunstigt lav.
Endelig: Hvis det politiske ønske om at sikre billige boligere til de borgere, der
har brug for dem, så bør systemet med interne ventelister afskaffes, og
andelshavere sættes fri til frit at sælge deres boligere.
14.08.2022
Til Indenrigs og boligministeriet.
Høringssvar
I forbindelse med det fremsatte lovforslag vil jeg gøre opmærksom på nogle væsentlige
problemstillinger, som loven ikke tager højde for.
Værdiansættelsen af den enkelte andelsbolig tager udgangspunkt i vurderingen af ejendommen.
Det oprindelige formål med værdiansættelsen var et ønske om at maksimalprisbestemme for at
imødegå spekulation. Forudsætningen herfor er imidlertid at værdiansættelsen harmonerer med
markedspriserne. En alt for lav vurdering af den enkelte bolig, vil gøre denne til
spekulationsobjekt, som kan blive realiseret i forbindelse med en efterfølgende revurdering.
For at undgå ovenstående bør valuarvurderingsprincippet derfor gælde alle andelsboliger, og
derigennem sikre ensartethed i vurderingerne. Andelsboligmarkedet vil herigennem blive mere
transparent og økonomisk overskueligt, samtidig med at risikoen for spekulation mindskes.
Uanset hvilken af de hidtidige vurderingsmetoder de enkelte andelsboligforeninger anvender viser
erfaringerne, at man i mange andelsboligforeninger fastholder en andelskrone på et markant
lavere niveau end det som vurderingen tilsiger, hvilket næppe har været intentionen med loven.
I det fremsatte lovforslag tager man ikke højde for denne problematik.
Motivationen for at opretholde en lav vurdering siges at være at sikre billige boliger. Boligerne er
imidlertid i praksis ikke tilgængelige for folk udefra.
Når værdien af andelskronen for den enkelte bolig sættes kunstigt lavt, tilgodeses de
andelshavere, som på et tidspunkt ønsker at overdrage deres lejlighed til f eks et barn eller
barnebarn, eller som ønsker nære kontakter ind i en billig bolig via de interne ventelister; dette
sker så på bekostning af de beboere i ejendommen som ikke har samme interesser.
På denne måde opstår et lukket kredsløb, hvor ingen udefrakommende får mulighed for at
erhverve en billig andelsbolig. Samtidig åbnes der op for spekulation, idet en efterfølgende
generalforsamling kan beslutte en markedsrelevant andelskrone, som resulterer i en væsentligt
højere værdiansættelse. Jeg foreslår derfor følgende:
- Standardiserede valuarvurderinger bør gælde alle andelsboligforeninger, for at opnå
transparens og imødegå spekulation.
- Fastlæggelse af andelskronen, og dermed handelsværdien af den enkelte andelsbolig, bør
tage udgangspunkt i en transparent og markedsaktuel vurdering, som sikrer såvel køber
som sælger bedst muligt og modvirker spekulation.
Med venlig hilsen
Finn Rolsted Hansen
-
-
Høringssvar til: ”Udkast til lov om ændring af andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber (Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper).
Jeg skal hermed indgive mit høringssvar.
Mit høringssvar kommer på baggrund af de anbefalinger Kommissionen til værdiansættelse af
andelsboliger har fremsat. Kommissionen blev nedsat på baggrund af, at det blev droppet at opdatere de
offentlige ejendomsvurderinger for andelsboliger.
Jeg foreslår, at man vedtager Model 3 i værdiansættelsen af andelsboliger. Det gør jeg ud fra nedenstående
argumenter:
1. I det oprindelige forslag for værdiansættelse ift den offentlige vurdering mener jeg ikke, at
kommissionen har taget højde for intentionen om, at værdiansættelsen skal ske ud fra en
markedsvurdering, eller en tilstræbelse herpå.
2. Hverken model 1 eller 2 kommer i nærheden af den intention, hverken på kort eller lang sigt.
3. Model 3 er den nemmest forståelige model, og simpel at forholde sig til.
4. Det er den bedste model/prissætning til at sikre en sammenhæng til det øvrige ejerboligmarked.
5. Min påstand er, at der er en meget udbredt træthed ift valuarvurderingerne.
6. Valuarvurderingerne er ikke nemme at forstå, og værdiansættelsen virker meget tilfældigt alt efter
hvilken valuar men vælger. Folk forstår dem ikke, og de giver utryghed.
7. For en bank tænker jeg, at en værdiansættelse efter model 3 er den klart bedste, da den er
gennemsigtig, og har sammenhæng til det øvrige boligmarked, hvilket er nemmere at
kreditvurdere.
8. Når valuarvurderingen skal fornyes, koster det omkring 10.000-12.000 kr. Det er en vild overpris, da
valuaren allerede har de relevante oplysninger, og således ”blot” skal opdatere data. I mine øjne en
pengemaskine, og ikke retfærdigt.
9. Valuarvurderingen har ikke nødvendigvis sammenhæng med boligmarkedet generelt, da
prissætning af udlejningsejendomme bl.a. afhænger af efterspørgsel fra udlandet, og
skattemæssige forhold. Forhold der ikke har sammenhæng til andelsboligmarkedet (og
ejerboligmarkedet for den sags skyld).
Lidt om mig:
Jeg er 50 år, og har tidligere både boet i ejerbolig og andelsbolig. I alle foreninger har jeg deltaget i
bestyrelsesarbejdet.
Jeg bor selv i andelsbolig med min familie, kone og to børn, og en lille hund. Vi har boet i vores
andelsforening på Vesterbro siden 2011.
Jeg arbejder i Københavns Kommune i Teknik -og Miljøforvaltningen.
Jeg håber at i vil inddrage mine argumenter, og stiller meget gerne op til at fysisk møde hvis der er ønske
om det, eller uddybe ovennævnte argumenter.
Mvh Joachim Rahbek (joachimrahbek@hotmail.com)
Asger Rygs Gade 17,1. 1727 KBH V
61 65 11 95
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
1
Indenrigs- og Boligminsteriet
Kontaktperson Ozan Aktas, er bortrejst i hele høringsfasen
Tlf.: 23 32 21 25
oak@im.dk
Kontorchef Anita Buggenhagen
im@im.dk
Høringssvar til Lov om Ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (
ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper).
Høringsfrist: 18-08-2022
dato d. 11-08-2022
Lovforslaget bygger på den såkaldte ekspertgruppes rapportering fra d. 21-12-2021 og inde-
holder to hovedforslag:
1) En forlængelse af gyldigheden i en valuarvurdering på fra 18 mdr. til 42 mdr. alene
med det formål at spare andelshaverne til den årlige udgift på typisk kr. 15.000-
25.000.
2) Efter bortfaldet af de offentlige vurderinger, hvilket sker d. 01-01-2023, at andelsha-
verne kan værdiansætte deres ejendomme til den off. vurdering pr. 01-10-2012 og dyr-
tidsregulere denne værdi med Nettoprisindekset. Motivet er alene at spare andelsha-
verne for den årlige udgift til en valuarvurdering.
Ingen af lovforslagene vil ændre ved den vilkårlighed og tilfældighed, der er i valuarernes vur-
deringer af andelsboligforeningernes ejendomme.
De offentlige vurderinger fra 01-10-2012 var fuldkommen tilfældige med værdier der for sam-
menlignelige ejendomme varierer fra kr. 8.500/m2 boligareal til kr. 42.000/m2 boligareal od
disse skal så kunne reguleres med Nettoprisindekset NPI vel vidende, at Nettoprisindekset slet
ingen relation har til de kontante handelsværdier på boligudlejningsejendomme.
En nettoprisindeksering af de højeste offentlige vurderinger vil således føre til maksimalpriser
på disse andelsbeviser langt over, hvad disse beviser burde koste. For de ejendomme med ab-
surd lave offentlige vurderinger pr. 01-10-2012 vil det føre til absurde underpriser på andels-
beviserne.
Lovforslaget vil således slet ikke sikre andelshaverne ens og retvisende vurderinger, det vil
ikke sikre åbenhed og gennemsigtighed i vurderingsgrundlager og det vil ikke ændre ved, at
banker og realkreditter, der vurderer efter BEK417/2017 §14 stk. 1 (afkastmetoden med refe-
rencer) og §14 stk. 2 (kvadratmetermetoden uden referencer men til 75% af priserne for tils-
svarende ejerboliger) også fremover vil vurdere efter principper som alle branchens organisati-
oner i foråret 2018 i høringssvarene til L177 vedtaget d. 27-06-2018 meddelte fører til helt vil-
kårlige og tilfældige vurderingsresultater.
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
2
Boligminister Christian Rabjerg Madsen eller Erhvervsminister Simon Kollerup, der begge er
ministre for værdiansættelser for boligejendomme, der tilhører Andelsboligforeninger, gør såle-
des ikke det mindste for at sikre ens og retvisende vurderinger, åbenhed og gennemsigtighed i
vurderingsgrundlaget, et effektivt marked for andelsbeviser og andelshavere, der bliver mobile
borgere fremfor at ende med at blive økonomisk de facto stavnsbundne andelshavere i for-
eninger med kunstigt lave priser på andelsbeviser.
Høringssvar afgivet af:
Cand.merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann
projektchef og direktør i Wismann Property Consult A/S
Bilag:
Generelt: gælder det, at ingen af de i 2021 af Boligminister Kaare Dybvad Beck udpegede
såkaldte eksperter, i ekspertgruppen nedsat i 2021, havde nogen formelle vurderingskompe-
tencer (uddannelsen til valuar) eller erfaring med udarbejdelse af værdiansættelser af ejen-
domme, der tilhører Andelsboligforeninger. De var alle branchefolk og embedsmænd og der-
med næppe eksperter i værdiansættelser af ejendomme tilhørende A/B foreninger.
Eksperter, der henvendte sig til udvalget i udvalgstiden marts 2021 til december 2021 og bad
om foretræde, blev konsekvent meddelt, at dette ikke havde udvalgets interesse.
Derfor har det fremsatte Lovforslag en række åbenlyse mangler. Udvalget her således overset,
at værdiansættelse af en Boligejendom, der tilhører en A/B forening ligger i 3 ministerier med
vidt forskellige vurderingsgrundlag. Hertil, at den nye Regnskabsvejledning har fået mange
stats. aut. revisorer til konsekvent at forlange en ny valuarvurdering ved udarbejdelse af nye
årsregnskaber uanset om A/B foreningen tidligere har brugt valuarvurderinger. Forlængelse af
valuarvurderingens gyldighed til 42 mdr. vil således ikke ændre på revisors krav til den årlige
valuarvurdering.
Skatteministeriet: vurderer ejendommenes værdi med en offentlig vurdering, der har væ-
ret uændret siden 01-10-2012, og den offentlige grundvurdering, der anvendes til at beregne
grundskylden. Forskelsværdien anvendes til at beregne dækningsafgiften.
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
3
Vurderingsgrundlaget er ukendt og værdiansættelserne pr. 01-12-2012 kunne variere fra kr.
8.300/m2 (Webersgade 7) til ca. kr. 42.000/m2 (A/B Skydebanegade) for nærmest identiske
ejendomme i København.
I 2013 nedsatte daværende skatteminister det såkaldte Peter Engberg Jensen udvalg. I 2021
blev det meddelt efter, at der var brugt 8 år og ca. 5-7 kr. mia., at nye off. vurderinger blev
opgivet til erhvervs- og A/B-ejendomme. Fra d. 01-01-2023 vil der ikke længere være off. vur-
deringer på erhvervsejendomme. Hvordan beskatningsgrundlaget skal være fremover ved in-
gen på nuværende tidspunkt.
Erhvervsministeriet: sætter igennem Finanstilsynet regelsættet BEK417/2017 for banker
og realkreditinstitutters vurdering af boligejendomme, der tilhører A/B foreninger. Det er
BEK417/2017 §14 stk. 1 (afkastmetoden med referencer) og §14 stk. 2 litra 5 (kvadratmeter-
metoden uden referencer men til 75% af priserne for tilsvarende ejerlejligheder) der regulerer
værdiansættelserne. Den sidste metode er så enkel, at en sjetteklasses skolepige, der er lidt
kvik, med www.finansdanmark.dk boligmarkedsstatistik kan beregne markedsværdien på en
boligejendom på få minutter. Bank/realkredits vurderinger til ofte markant lavere end vurde-
ringer efter §14 stk. 2 litra 5. Bankernes ofte markante underprisvurderinger, med hemmelige
vurderingsgrundlag, fører til manglende finansieringstilbud, hvilket gør de attraktive og billi-
gere andelsbeviser til en mulighed forbeholdt førstegangskøbere fra de velbjergede familier,
der så selv klarer finansieringsopgaven.
Direktør Jesper Berg, Finanstilsynet, har afvist at fremlægge modelbesvarelser eller at besvare
fortolkningsspørgsmål til regelsættet, eller at erkende at §14 stk. 1 (afkastmetoden) jf. hø-
ringssvarene til L177 i 2018 fører til vidt forskellige og vilkårlige vurderingsresultater. Bank og
realkredit afviser konsekvent at udlevere deres vurderingsgrundlag. Kun nødtvunget og kun i
forbindelse med nybelåninger meddeler bank/realkredit og i reglen kun mundtligt, hvilket vur-
deringsresultat som de er nået frem til, men udleverer aldrig vurderingsgrundlaget og afviser
at meddele, om der er vurderet efter §14 stk. 1 eller § 14 stk. 2 litra 5.
Finanstilsynet tillader, at hvem som helst kan være vurderingsmand i en bank/realkreditinsti-
tut og der er således ingen formelle kompetencekrav til Finanssektorens vurderingsmænd.
Vurderingsresultaterne kan ikke ankes og de varierer fra kr. 14.809/m2 for en velholdt ejen-
dom i Nørre Søgade 45 til ca. kr. 50.000/m2 på Frederiksberg Allé 27 A-B.
Finanstilsynet har efter vedtagelsen af L177 d. 27-06-2018 eller ikrafttrædelsen af Blackstone-
lovene d. 01-07-2020 (den 5-årige karens, der ikke gælder for A/B ejendomme) ikke fundet
anledning til at ændre BEK417/2017 uagtet, at dette regelsæt fører til åbenlyst helt vilkårlige
vurderingsresultater og uigennemsigtige/hemmelige vurderingsgrundlag for A/B foreningen.
Boligministeriet: har ved L177 pr. 27-06-2018 opløftet Dansk Ejendomsmæglerforening
DE og Ejendom Danmark EJD til at være branchenormgivende foreninger. Det nye vurderings-
regelsæt, der efter en høring i foråret førte til L177 bestemmer, at alene en DCF-10 beregning
kan for den typiske ejendom føre til en korrekt værdiansættelse.
Exit value afkastprocenten i DCF-10 beregningen skal udledes af referencerne jf. Bekendtgø-
relsens § 6 stk. 2. men såvel DE som EJD er klar over, at dette alene er muligt om referen-
cerne er DCF beregnede med samme ombygningsperiode som vurderingsejendommen. Det
sker alene hos én eneste valuar i København. Alle de andre anlægger blot en skønsmæssig exit
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
4
value afkastprocent, trukket fra den blå luft idet referencerne alene anføres med et vejnavn
ind imellem uden vejnr., en kvadratmeterpris og en handelsdato eller et handelsår.
DE og EJD har afvist at fremlægge modelvurderinger/beregninger. DE og EJD bortviser alle
kursister på deres kurser som ikke er medlemmer i DE eller EJD og de henviser alle spørgsmål
til fortolkning af regelsættet til domstolene. Flere af de største valuarer, MDE Medlemmer af
Dansk Ejendomsmæglerforeninger, overlader besigtigelsen af ejendommen til en assistent der
ikke er valuar, hvorefter de selv underskriver vurderingsrapporten.
Regnskabsvejledningen af december 2021, Erhvervsstyrelsen:
Mange stats. aut. revisorer forlanger i dag en ny valuarvurdering i forbindelse med aflæggel-
sen af det årlige årsregnskab. Det skyldes, at regnskaberne for at være retvisende skal med-
dele den korrekte kontante handelsværdi på den boligejendom som A/B foreningen ejer. Det
har så fået den konsekvens, at de ca. 30% af A/B foreningerne der efter Blackstoneindgrebet i
2020 har valgt at fastlåse deres andelskrone på baggrund af en valuarvurdering fra før 01-07-
2020, nu meddeles at revisoren forlanger en ny op opdateret valuarvurdering. Tilsvarende
gælder for den A/B foreninger der har beregnet deres andelskrone efter Andelsboliglovens § 5
stk. 2 litra a (anskaffelsesprisen) eller litra c (den offentlige vurdering). En fastholdt valuar-
vurdering, som anvendes til at opgøre andelsværdien, kan som udgangspunkt ikke anvendes
som dagsværdi i årsregnskabets balance. Det skyldes, at det ligger i begrebet ”dagsværdi”, at
der er tale om den aktuelle dagsværdi. Herved forstås, at dagsværdien skal være baseret på
de forhold, som er til stede og kendte på balancedagen.
Derfor er en forlængelse af valuarvurderingens gyldighed på op til 42 mdr. ikke en fritagelse
for den årlige valuarvurdering.
Anbefaling nr. 1:
Boligudvalget giver priserne på bolig andelsbeviser fuldkommen fri således, at boligandelsha-
verne som en erhvervsandelshaver kan sælge sit andelsbevis i et åbent og gennemsigtigt mar-
ked uden en lovmæssig regulering af værdiansættelse af ejendommen og en andelsboligfor-
enings generalforsamling, der med mere eller mindre lumpne motiver med ønsket om kunstigt
lave værdiansættelser, hensættelser og reserver fremelsker en kunstig andelskrone langt fra de
markedsmæssige priser.
Anbefalingen er således en afskaffelse af lovmæssig styring af maksimalpriserne på bolig an-
delsbeviser.
På den måde, så vil andelshaverne blive fuldkommen frigjort for det som Boligminister Christian
Rabjerg Madsen kalder valuarvurderingens omkostningsbyrde for andelshaverne typisk kr. 15-
000-25.000 p.a.
Det vil også føre til et mere gennemsigtigt marked for boligandelsbeviser, idet markedskræfterne
og ”den usynlige hånd” vil sikre, at andelsbeviserne fremover vil blive handlet til de priser, hvor
sælger og køber de kan møde hinanden.
Berlingske Business skrækhistorie i april 2022, hvor A/B Skjalm Hvide på Vesterbro afslørede de
facto økonomisk stavnsbundne bolig andelshavere med andelspriser, der udfra d. off. vurdering
fra 01-10-2012 og hensættelser blev holdt kunstigt ca. kr. 30.000/m2 for lave. Andelshaverne
kunne bo billigt hvor de boede, de kunne holde en lukket fest ved at sælge deres andelsbeviser
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
5
til nære familiemedlemmer, men drømmen om en alderdom i et fiskerhus på landet kunne de
glemme alt om. Andelshaverne er de facto økonomisk stavnsbundne. Ældre mennesker med et
mindre boligbehov bliver boende i deres alt for store boliger.
Anbefaling nr. 2:
Alle andelsforeninger forpligtes til at værdiansætte deres ejendomme efter Finanstilsynets vur-
deringsbekendtgørelse BEK417/2017 §14 stk. 2 litra 5, hvor Finans Danmarks seneste statistik
for den handlede ejerlejlighedspriser på samme postnummer anvendes til beregningsgrundlaget.
Denne metode er så enkel, at enhver med en mellemskoleeksamen kan gennemføre beregnin-
gen. Generelt vil denne simple metode føre til stigninger i andelspriserne i København på fra
30% til mange 100% i forhold til de i dag ofte helt forkerte valuarvurderinger eller forkerte
offentlige vurderinger.
Anbefaling nr. 3:
Andelsboliglovens §5 stk. 2 litra b fastholdes i sin nuværende form med valuarvurderinger, der
gælder i op til 18 mdr.
Finansdirektør Jesper Berg, og Nykredit direktør Michael Rasmussen, der begge mener, at
BEK417/2017 §14 stk. 2 litra 5 (kvadratmetermetoden til 75% af kvadratmeterpriserne for til-
svarende ejerboliger uden referencer på handler med boligejendomme) er en god og retvisende
metode, har jo her indrømmet, at de begge mener, at der er en direkte sammenhæng imellem
kvadratmeter priserne på ejerlejligheder og boligudlejningsejendomme, der tilhører A/B forenin-
ger.
Fra 3Q 2018 til 1Q 2022 steg ejerboligpriserne (ejerlejligheder i de 17 største postnr. I Køben-
havn) 27,64%. Fastholdelse af en valuarvurdering i 3½ år i et stigende marked er derfor øko-
nomisk åbenlyst tåbeligt og urimeligt for andelshaverne. Vi taler om værditab på fra kr. 8.000-
12.000/m2 andelsareal.
Det virker som om, at forslagsstillerne til lovteksten L163A tror, at andelshaverne slet ikke som
ejerlighedshaverne har samme motiv og interesse i markedsmæssige priser på det, som de ejer.
Anbefaling nr. 4:
En total afvisning af forslaget om at kunne værdiansætte ejendommen efter de vilkårlige, tilfæl-
dige og i dag ofte markante underprisvurderinger fra de off. vurderinger fra 01-10-2012 med
NPI reguleringer udfra oktober NPI pristallene.
Fra 3Q 2018 til 1Q 2022 steg ejerboligpriserne (ejerlejligheder i de 17 største postnr. Køiben-
havn) 27,64%. I samme periode steg NPI oktober 2018 til oktober 2021 3,49%.
For en normal andelsbolig i København f.eks. Webersgade 7 der var den off. vurdering pr. 01-
10-2012 kr. 8.512/m2. Med en NPI regulering fra oktober 2012 frem til oktober 2021 blev vær-
dien så kr. 9.248/m2. Men markedsværdien den var kr. 38.124/m2 og værdien efter
BEK417/2017 § 14 stk. 2 litra 5 kr. 43.024/m.2
Andelshavere i boligforeninger, der vælger denne værdiansættelsesmetode, der foreslås vedta-
get som ny lovtekst, vil jo blive udstillede som komplette idioter.
Denne regel med en NPI-regulering af de fejlagtig 2012 off. vurderinger, vil føre til 10.000-vis
af underpris værdiansættelse af andelsbeviser og økonomisk de facto stavnsbundne andelsha-
vere, præcist som beskrevet i A/B Skjalm Hvide.
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
6
Anbefaling nr. 5:
For at sikre ens og retvisende A/B valuarvurderinger skal de branchenormgivende foreninger
Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendom Danmark forpligtes til at fremlægge 3 modelbe-
svarelser og forpligtes til at holde kurser om værdiansættelser og DCF-beregninger, hvor de som
branchenormgivende foreninger fremover skal optage alle kursister også dem, der ikke er med-
lemmer i DE eller EJD.
Hertil, at de fremover forpligtes til at besvare fortolkningsspørgsmål til de regelsæt, som de selv
er branchenormgivere for fremfor at henvise til domstolene, som de gør i dag.
Anbefaling 6:
For at sikre åbenhed, gennemsigtighed og regelrethed i banker/realkreditters værdiansættelser,
der gøres efter BEK417/2017 § 14 stk. 1 eller § 14 stk. 2 litra 5, der forpligtes disse til fremover
at fremlægge deres vurderingsgrundlag, som valuarerne fremlægger deres. Hertil, at bank/re-
alkredit minimum en gang om året skal meddele deres A/B kunder hvad den seneste vurdering
er på ejendommens belåningsværdi, samt fremsende vurderingsgrundlaget med beregninger og
referenceejendomme.
Anbefaling 7:
Fremover skal vurderingsfolkene i bank/realkredit have formelle vurderingskompetence på
samme niveau som A/B valuarerne (uddannelsen til valuar svarer til 150 ECTS points svarende
til 2½ års fuldtidsstudie). I dag stilles der ingen formelle kompetencekrav til bank/realkredittens
vurderingsfolk.
Anbefaling 8:
Fremover skal Finanstilsynet som normgiver for BEK417/2017 §14 stk. 1 og §14 stk. 2 litra 5
fremlægge 3 model besvarelser på konkrete ejendomme tinglyst handlet.
Anbefaling 9:
Fremover skal Finanstilsynet som normgiver for BEK417/2017 §14 stk. 1 og §14 stk. 2 litra 5
besvare alle spørgsmål indenfor en rimelig periode til fortolkning af regelsættet, fremfor som i
dag, hvor Finanstilsynet bidrager til en komplet uigennemsigtighed af banker/realkreditternes
vurderingsgrundlag.
ad 1. Indledningen
Der undlades bevidst eller ubevidst at gøre læserne opmærksomme på, at værdiansættelse af
de boligejendomme som tilhører andelsboligforeninger i dag ligger i 3 forskellige ministerier.
SKAT’s værdiansættelser:
SKAT vil frem til d. 31-12-2022 have ansvaret for ansættelse af de offentlige vurderinger, der
for A/B foreningerne fører til beregning af grundskylden den beregnes som en grundskyldspro-
mille fra 16-34 af den af SKAT offentlige grundvurderinger.
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
7
Er ejendommen tillige omfattet af dækningsafgift så har SKAT ansættelse af den offentligevur-
dering betydning for beregning af dækningsafgiften der kan variere fra 0-10 promille.
De offentlige vurderinger bortfalder fra d. 01-01-2023 for alle erhvervsejendomme herunder de
ejendomme der tilhører A/B foreninger. Det betyder ikke at ejendommene fritages for ejen-
domsskatterne. SKAT forventes tidligst i 2023 at komme med en nyt beskatningsgrundlag til
erhvervsejendommene uagtet at det såkaldte Peter Engberg Jensen udvalg har arbejdet siden
efteråret i 2013.
SKAT vil hverken fremlægge sit vurderingsgrundlag eller indgå i dialog med grundejerne om
hvorvidt SKATs værdiansættelser er korrekte. Der stilles ingen formelle vurderingskompetencer
til SKATs vurderingsfolk, f.eks. uddannelsen til valuar/diplomvaluar.
Generelt er det anerkendt, at de offentlige vurderinger for A/B foreningernes ejendommen har
været og er fuldkommen vilkårlige ligesom de har været uændrede siden 01-10-2012. I Køben-
havn kan de off. vurderinger i f.eks. Webersgade 7 være kr. 8.512/m2 boligareal og i A/B Sky-
debanegade 6 er denne værdi ca. kr. 42.000/m2.
A/B valuarernes værdiansættelser jf. ABL § 5 stk. 2 litra b.
A/B valuarerne skal have en formel vurderingskompetence i form at valuaruddannelsen der har
et omfang på 150 ECTS points ligesom valuaren skal have en markedsmæssig indsigt. Dansk
Ejendomsmæglerforening og Ejendom Danmark blev ved vurderingsreformen L177 vedtaget d.
28-06-2018 begge opløftede til at være branchenormgivende foreninger. Begge fremfor at be-
svare fortolkningsspørgsmål til regelsættet henviser spørgerne til domstolene. Begge afviser at
fremlægge en korrekt vurderingsbesvarelse. Begge bortviser kursister, der tilmelder sig kurser
i værdiansættelser og DCF-beregninger fra deres kurser såfremt, at disse ikke er medlemmer af
Danske Ejendomsmæglerforening eller Ejendom Danmark. De Branchenormgivende foreninger
modarbejder således grundlaget for at sikre ens og retvisende A/B valuarvurderinger. De prak-
tiserer et uddannelseskartel.
Begge foreninger er klar over, at Bekendtgørelsens §6 stk. 2. der betinger, at DCF-beregningen
exit value afkastprocent skal udledes af referenceejendommene, hvilket kun er muligt med en
omvendte DCF-beregning på referencerne, at dette ikke sker undtagen hos en valuar, der har
en fortid som ekstern lektor på CBS i DCF beregninger.
DE og EJD gør intet for at sikre ens og retvisende vurderinger.
Valuarvurderinger fra Dansk Ejendomsmæglerforening kan variere med op til minus 50% til plus
100% uagtet, at valuarerne har benyttet samme vurderingsgrundlag.
A/B valuarerne er forpligtigede til at fremlægger deres valuarvurderinger og hermed deres vur-
deringsgrundlag. Generelt besvarer de ikke henvendelser såfremt andelshaveren har spørgsmål
til vurderingsgrundlaget.
Boligministeriets ekspertrapportering, der kom d. 21-12-2021 stadfæstede, at overgangen til
DCF vurderingsprincippet i 2018 overhovedet ikke havde ført til bedre og mere ens korrekte
værdiansættelser. Daværende Boligminister Kaare Dybvad Bek udtalte til Berlingske Tidende i
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
8
marts 2021, at det var ham uvedkommende, at valuarvurderingerne var helt tilfældige fordi i
virkeligheden kendte ingen jo værdien på en ejendom før, at den var solgt.
Finanstilsynets vurderingsbekendtgørelse BEK417/2017 §14 stk. 1 (afkastmetoden
med referencer), §14 stk. 2 litra 5 (kvadratmetermetoden uden referencer men vær-
diansættelse til 75% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerboliger.
BEK417/2017 skal anvendes af alle banker og realkreditinstitutter som værdiansætter A/B for-
eningernes ejendomme når disse komme til salg. Finanstilsynet stiller ingen formelle kompeten-
cekrav til vurderingsfolkene. Bank og realkredit afviser at fremlægge deres vurderingsgrundlag
og kun modvilligt fremlægger de deres vurderingsresultat. Sker der fejl i vurderingsgrundlaget
har A/B foreninge
n således ikke mulighed for at se fejlen.
BEK417/2017 § 14 stk. 1 (afkastmetoden med referencer) har vist konkrete eksempler på fuld-
kommen absurde vurderinger. Således vurderede Nordea Kredit i 2021 ejendomsværdien i Nørre
Søgade 45 til kr. 14.809/m2 boligareal. To år forinden havde Jyske Realkredit vurderet en
nedslidt ejendom i Rørholmsgade 11 til kr. 44.000/m2 boligareal.
Efter vedtagelsen i 2020 af Blackstonelovene er A/B foreningernes ejendomme fritaget for den
værdibelastende 5-årige karensperiode for at kunne gennemføre BRL §5 stk. 2 moderniseringer.
Ingen banker, Realkreditinstitutter eller Finanstilsynet vil udtale sig om, hvorvidt Blackstonelo-
vene betyder at §14 stk. 1 alene kan anvendes om referencerne tilsvarende vurderingsejendom-
men er fritaget for den belastende 5-årige karensperiode.
Det burde være indlysende at en ejendom med den 5-årige karens ikke kan være reference til
vurdering af en ejendom uden karens. Udfra en DCF-(5+10) beregning fremfor en DCF-10 be-
regning. Værditabet på den 5-årige karens ca. 11%.
Direktør Jesper Berg, Finanstilsynet, er forelagt disse absurde vurderingsresultater, men har
meddelt, at han ikke har supplerende kommentarer.
Efter Blackstonelovene bør det være oplagt et §14 stk. 1 ikke kan anvendes, fordi antallet af
handlede boligejendomme, der ikke har karens, er uhyre få. Der er dog enkelte eksempler f.eks.
A/B Nørrebrogade 8, Sortedam Dossering der opløste sig selv i sommeren 2021 solgte ejendom-
men for kr. 50.000/m2 boligareal.
BEK417/2017 §14 stk. 2. litra 5 anvendes ifølge mail d. 28-11-2021 fra direktør Michael Ras-
mussen og daværende bestyrelsesformand Merete Eldrup af Nykredit. Der vurderes her til 75%
af priserne for tilsvarende ejerboliger uden referencer på handler med andre sammenlignelige.
Metoden er så simpel og så enkel at den kan gennemføres af en kvik sjetteklasses skolepige.
Problemet er blot at værdiansættelse efter denne metode når frem til meget høje vurderinger
og generelt 50% højere værdiansættelser end de værdiansættelser som bankerne/realkreditten
meddeler.
I reglen vil bank/realkredit end ikke meddele om der er vurderet efter §14 stk. 1 eller § 14 stk.
2 litra 5.
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
9
København d. 11-08-2022
Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand.merc., ejendomsmægler & valuar
Se i øvrigt vores hjemmeside
Høringssvar
Jeg håber på, et mere enkelt andelsboligmarked, større gennemskuelighed, reelle værdier,
ophævelse af stavnsbåndet og fjernelse af den nepotisme der er i dag, og som ikke bliver bedre
med den nye lovgivning – og ikke mindst håber jeg på lige vilkår og muligheder for alle
andelshavere.
Jeg henstiller til Boligudvalget og Indenrigs- og Boligministeriet at tage ansvar for:
Primært
 at det bliver lovbestemt at valuarvurderinger erstatter alle tidligere ansættelsesprincipper
for så vidt angår andelsboligforeninger – så der kun vil være ét vurderingsprincip.
 at andelsboligforeningerne forpligtes til at fastsætte en retvisende andelskrone såvel som
en retvisende buffer, så ingen andelskrone holdes kunstigt lav ene og alene på grund af en
idealistisk tankegang. Hvis ikke der bliver lovgivet herom, risikerer vi, at
andelsboligforeningen hensætter hele den frie kapital i en reservefond.
Sekundært
 at det bliver lovbestemt at valuarvurderinger erstatter alle tidligere ansættelsesprincipper
for så vidt angår andelsboligforeninger – så der kun vil være ét vurderingsprincip.
 at det pålægges ved lov at hensætte max 10% af egenkapitalen til en reservefond, og at
resten af værdien udloddes til andelshaverne, så ingen andelskrone holdes kunstigt lav ene
og alene på grund af en idealistisk tankegang. Hvis ikke der bliver lovgivet herom, risikerer
vi at andelsboligforeningen hensætter hele den frie kapital i en reservefond.
Baggrund for forslag
I forbindelse med en ny vurderingsmetode vedrørende Andelsboligforeninger er det afgørende
vigtigt at holde sig for øje, at der er to spor – dels er der selve vurderingen af ejendommen og dels
er der fastsættelse af andelskronen.
Det synes ikke at fremgå af det fremsatte lovforslag, at der er taget højde for det.
Uanset hvilken metode man vælger at vurdere ejendommen efter, vil der fortsat være
udfordringer med at fastsætte andelsværdien.
Andelskronen tilhører andelshaverne – den tilhører ikke andelsforeningen.
Demokrati – flertalstyrani
Det er ikke rimeligt:
 at en simpel flertalsbeslutning på en generalforsamling kan fastsætte værdien af
andelskronen!
 at det således bliver mine naboer, der bestemmer prisen på min lejlighed!
 at friværdien i min andelsbolig bliver brugt på, at børn, børnebørn og andre
familiemedlemmer af foreningen kan få en billig lejlighed på bekostning af mine ikke
muligheder for at kunne flytte ud af foreningen!
 at min friværdi er bundet i vores ejendom og en andelskrone, der holdes kunstigt lav og
ikke matcher markedet!
 at jeg er stavnsbundet til min lejlighed!
Et samfund – f.eks. en andelsforening – hvor en majoritet kan herske uindskrænket over en
minoritet er ikke demokratisk. Det er autoritært.
Jeg har nu boet i en autoritært styret andelsforening i 22 år. Vi har en kæmpe opsparing, som er
akkumuleret gennem alle de år, jeg har boet her. Opsparingen er bundet i ejendommen, og som
det er i dag, er det kun generalforsamlingen, der kan sætte den fri ved at fastsætte en retvisende
andelskrone, og en ligeså retvisende buffer. I dag har vi en buffer på 87% set i forhold til den
gamle offentlige vurdering fra 2012 der nu er suspenderet.
Det er ikke demokrati- det er flertalstyrani. Et autoritært og gammeldags styre.
Vurderingsprincipper
Jeg antager, at hensigten med den offentlige vurdering har været at komme så tæt på en
ejendoms reelle værdi som muligt. Derfor kan det undre, at man i lovforslaget fastholder den
gamle offentlige vurdering fra 2012 samt en indekseret udgave. Begge metoder ligger meget langt
under den reelle værdi, ejendommen repræsenterer i dag, og de kan kun have det formål at give
lavere priser end valuarvurderingerne.
Eksempel med en andelslejlighed på 62m2 i tre forskellige andelsforeninger lige rundt om min
egen adresse:
1. andelskrone 11.470 pr m2 = kr. 711.140 (den forening jeg bor i)
2. andelskrone 20.000 pr m2 = kr. 1.240.000
3. andelskrone 34.000 pr m2 = kr. 2.108.000
Forskellen skyldes hovedsagelig de tilfældigt satte offentlige vurderinger, og de forskellige
låneforhold mm i foreningerne. (andelskronen = formue-minus gæld)
En i branchen anerkendt valuar har screenet den ejendom jeg bor i til en værdi af kr. 250 mio,
hvilket svarer til en andelskrone på kr 28.000. pr m2.
Lovforslaget, der skal vedtages, får vidtrækkende konsekvenser for ALLE landets andelshavere. Der
påhviler politikerne et kæmpe stort ansvar, at træffe en fair og fornuftig afgørelse.
Gør prisfastsættelse til en reel vurdering af en certificeret valuar, og lad sælger få maksimalprisen i
forbindelse med et salg internt som eksternt.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation ABF
Det fremsatte forslag ligner i mistænkelig grad indstillingen fra ABF og Ejendom Danmark, som
lægger vægt på fordelen ved, at andelsboligforeninger fremover fortsat kan vælge mellem
værdiansættelsesprincipper, som henvender sig til de forskellige typer af andelsboligforeninger.
Hvis politikerne har en forestilling om, at ABF varetager andelshavernes interesser, ja så kunne de
ikke tage mere fejl - de varetager kun andelsforeningernes interesser. Talte de derimod
andelshavernes sag, ville de pege på valuarvurdering som eneste mulighed, ligesom de burde
bakke op om, at andelskronen samt bufferen skal være retvisende og ikke styres af en idealistisk
tankegang, som i dag stavnsbinder ca 20% af andelshaverne til deres bolig.
Maksimalprisprincip / minimalprisprincip
Andelshavernes værdier er blevet udhulet siden den seneste offentlige vurdering fra 2012, der nu
er suspenderet.
Det er en pseudoargumentation, at der også skal være andelslejligheder til købere ”uden så
mange penge”, og det kan imødegås med, at det er et maksimalprisprincip og ikke et
minimalprissystem. Hvis en sælger vil sælge til under den godkendte andelsværdi, kan
vedkommende ”frit” beslutte dette – og selvsagt også til familie. Det står altså en sælger frit for at
gå – også langt - ned i pris, og større fremtidige vedligeholdelsesarbejder kan klares ved at afsætte
en retvisende reservebuffer før beregningen af andelskronen.
Vejen til et spekulationsfrit andelsmarked
Det løser på ingen måde udfordringerne i dag, at give så mange valgmuligheder, som det nye
lovforslag lægger op til – tværtimod. Når bestyrelserne og generalforsamlingen i de forskellige
andelsforeninger ikke kan finde ud af at håndtere fastsættelsen af andelskronen på retfærdig vis,
så må politikerne træde i karakter og lovgive herom.
En andelsboligforenings bestyrelse er pligtig til og står til ansvar for en korrekt værdiansættelse, og
har pligt til at kontrollere og regulere andelsværdien, hvis der er fremkommet oplysninger om
væsentlige forhold, der kan medføre ændring i fastsættelsen af andelskronen jf.
Højesteretsafgørelse nr. 365 fra 2011.
Statistik
Gennemsnitsprisen for en andelsbolig i København er på kr.27.000 pr m2 og kr. 51.000 pr m2 for
en ejerlejlighed, så andelsboligen er stadig en økonomisk overkommelig boligform, og
andelsboligerne udfylder stadig deres rolle som en mellemvej mellem ejerboliger og lejeboliger
ifølge rapport udarbejdet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig Realkredit Danmark.
Illusionen om tilgængelige andelsboliger – ventelisteproblemet.
Det er mit indtryk, at politikerne ønsker at værne om andelsmarkedet. Men politikerne skal holde
sig for øje, at andelsboligmarkedet består af lukkede systemer med privilegier til egne. Det er
nemlig ikke kun ens økonomi, men også ens netværk, der er afgørende for adgangen til en
andelsbolig. Derfor bør alle ventelister afskaffes – interne som eksterne.
Andelsboligmarkedet er, som det er i dag, et gråt marked, hvor familie og venner tilføres store
værdier. Det er ulovligt at sælge over maksimal prisen – men det er vel lige så ulovligt at sælge til
under handelsværdien?
Hvis man nærmest forærer sine værdier væk, kan der så blive tale om beskatning af en sådan
”gave”, hvis man sælger sin andelslejlighed til en urealistisk lav andelskrone?
I de andelsforeninger, der endnu ikke benytter sig af en valuarvurdering, får fremtidige købere
foræret en stor friværdi, som ”blot” på en ny generalforsamling kan udloddes frit til
andelshaverne, herunder de nye, som har købt ”alt for billigt”.
Med store underpriser, som der stadig er i en del foreninger, vil anvisning af et familiemedlem
som den næste andelshaver være en urimelig økonomisk fortrinsstilling til det barn eller
barnebarn, der indtræder i foreningen fremfor de børn/børnebørn, der ikke kan indtræde på
samme vilkår.
Ved skilsmisser er der samme problem, da den skilsmissefælle, der skal flytte ud af en forening,
står i en økonomisk nærmest umulig situation.
Formål med ny lovgivning
Det har aldrig været meningen med Lov om Andelsboligforeninger, at prisen på disse skulle holdes
kunstigt lave med en følge af at stavnsbinde andelshaverne til deres bolig. Derimod har det altid
været meningen, at de skulle kunne følge den almindelige prisudvikling på ejendomsmarkedet for
udlejningsejendomme.
Valuarvurderingerne er kommet for at blive.
Derfor bør alle foreninger gennem lovgivning pålægges at indhente en valuarvurdering og
herigennem få værdierne frem i lyset, som den enkelte andelshaver, der i dag bor i
andelsboligforeningen, ejer.
Vi er mange andelshavere, der i adskillige år har været i havsnød – nu bør politikerne komme os til
undsætning, smide et redningsbælte ud – og redde os fra druknedøden.
København, den 16. august 2022
Lis Larsson
From: "Peter Fausbøll" <peter.fausboll@gmail.com>
To: "Ozan Aktas" <oak@im.dk>
Date: 8/9/2022 7:57:58 AM
Subject: Vedr. høring
Kære Ozan Aktas
Vedr. Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper)
Jeg vil gerne give det generelle høringssvar, at det igennem mange år har været aldeles
uigennemsigtigt for mig (som økonom og andelshaver) hvorledes valuarer vurderer
andelsboligejendomme. I særdeleshed undrer det, at valuarerne har én vurdering til
foreningernes regnskaber, og åbenbart andre vurderinger til reelle salg, for der er såvidt
jeg er orienteret, store forskelle i valuarvurderinger og handelspriser. Det er ikke mit indtryk
at lovændringen gør noget væsentligt på dette område.
Det er også utilfredsstillende, at andelshavere må tage millionlån som banklån, hvorimod
ejerboliglånere kan betjene sig af billigere realkredit. Dette giver profit til bankerne og ulige
rentevilkår for andelshaverne. Dette burde lovgivningen også have adresseret.
vh
Peter Fausbøll
From: "Sissi Kiilsholm" <sissi_kiilsholm@yahoo.dk>
To: "Ozan Aktas" <oak@im.dk>
Date: 8/13/2022 4:32:05 AM
Subject: Bemærkning til Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper
Ang. (Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper)
Som selvadministrerende lille andelsbolig i et dyrt boligområde ( her københavn) vil
ændringsforslaget pålægge vores forening endnu en uhensigtsmæssig udgift. Eneste
mulighed for en reel prisansættelse vil være valuar vurdering hvert 3. År. Vores forening
sælger lejligheder ca. hvert 10 år. Nu skal vi betale for valuar vurdering for evigt fordi der
er en enkelt andelshaver der vil sælge.
Det ville være fordelagtigt at kunne vælge en løsning hvor man kunne indhente valuar
vurdering når der skal sælges ( efter behov) !!
AB degnemose alle 19-21
2700 Brønshøj
V/ Sissi kiilsholm, kasserer og bestyrelsesmedlem
Degnemose alle 19 st th
Sendt fra Yahoo Mail på Android


Fremsat den 5. oktober 2022 af indenrigs- og boligministeren (Christian Rabjerg Madsen)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Ændring af værdiansættelsesprincipper)
§ 1
I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret
ved § 6 i lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende
ændringer:
1. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.
2. § 5, stk. 2, litra c, affattes således:
»c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle re-
guleringer efter den tidligere gældende § 3 A i lov om
vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 740 af 3. september 2002. Den senest an-
satte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer jf. 1.
pkt., kan reguleres én gang årligt efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-
periode, der slutter i oktober måned året før det finans-
år, reguleringen vedrører.«
§ 2
Loven træder i kraft den 1. januar 2023.
Lovforslag nr. L 32 Folketinget 2022-23
Indenrigs- og Boligmin., j.nr. 2021-2217
DE000315
Offentligt
L 32 - Bilag 1
Indenrigs- og Boligudvalget 2022-23
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets baggrund
3. Lovforslagets hovedpunkter
3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperio-
de
3.1.1. Gældende ret
3.1.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglo-
vens værdiansættelsesprincipper
3.1.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og
den foreslåede ordning
3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendoms-
vurderinger
3.2.1. Gældende ret
3.2.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglo-
vens værdiansættelsesprincipper
3.2.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og
den foreslåede ordning
4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonse-
kvenser for det offentlige
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for er-
hvervslivet m.v.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
7. Klimamæssige konsekvenser
8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
9. Forholdet til EU-retten
10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
11. Sammenfattende skema
1. Indledning
Lovforslaget indeholder ændringer i andelsboliglovens §
5, stk. 2, hvori der ændres i to ud af lovens tre værdiansæt-
telsesprincipper. Andelsboliglovens § 5 regulerer maksimal-
prisreglerne for andelsboligforeninger, hvilket dækker over
den pris, en andel maksimalt må overdrages til. Andelsbo-
ligloven indeholder tre værdiansættelsesprincipper for fast-
sættelse af værdien af forenings ejendom: a) anskaffelsespri-
sen, b) valuarvurdering og c) offentlig vurdering.
Ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme, her-
under for andelsboligforeningers ejendomme blev afskaffet
den 27. februar 2021, jf. nærmere herom i afsnit 2. Afskaf-
felsen af ejendomsværdiansættelsen påvirker den offentlige
vurdering i andelsboligloven.
For at afbøde denne påvirkning foreslås to ændringer i
andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, hvorefter gyl-
dighedsperioden på valuarvurderinger forlænges fra 18 må-
neder til 42 måneder, samt mulighed for nettoprisindekse-
ring af den seneste ansatte offentlige ejendomsværdi (typisk
fra år 2012).
2. Lovforslagets baggrund
Ejendomsværdiansættelsen for andelsboligforeningsejen-
domme blev afskaffet som følge af ”Aftale om kompensa-
tion til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen”
mellem regeringen (Socialdemokratiet), Venstre, Radikale
Venstre, Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og
Liberal Alliance 15. maj 2020, samt lov nr. 291 af 27.
februar 2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og
forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for er-
hvervsejendomme m.v.). Det fremgår af forarbejderne til
ovennævnte lov, at afskaffelsen af ejendomsværdiansættel-
sen for erhvervsejendomme har konsekvenser for andelsbo-
ligforeninger, idet afskaffelsen påvirker et af værdiansættel-
sesprincipperne i andelsboligloven.
Udviklingen af det nye ejendomsvurderingssystem, og
afskaffelsen af offentlige vurderinger af erhvervsejendom-
me, herunder andelsboligejendomme, medfører således kon-
sekvenser for de andelsboligforeninger, der anvender den
senest ansatte ejendomsværdi, ved beregning af andelsboli-
gens maksimalpris (den offentlige vurdering).
Andelsboligforeninger har ventet på det nye offentlige
ejendomsvurderingssystem fra Skatteministeriet, som var
planlagt at træde i kraft i 2023, men dette nye ejendomsvur-
deringssystem blev efterfølgende afskaffet ved en ændring
af ejendomsvurderingsloven, jf. ovenfor nævnte aftale. Som
følge heraf lagde Skatteministeriet op til en alternativ ejen-
domsværdiansættelse for andelsboliger med fortsat anven-
delse af den offentlige vurdering fra 2012 med forslag om
indeksering.
Som følge heraf nedsatte Regeringen i marts 2021 et ud-
valg, der fik til opgave at vurdere konsekvenserne af at af-
skaffe den offentlige vurdering og overveje mulige alterna-
tive løsninger for prisfastsættelse af andelsboligforeningers
ejendomme.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincip-
per afrapporterede december 2021. Udvalget havde under-
søgt en række løsningsforslag, der hovedsageligt kan opde-
les i to hovedgrupper: i) modeller baseret på fortsat anven-
delse af de offentlige vurderinger, underlagt visse former
for indeksering, og ii) modeller, der indebærer forskellige
former for forlængelse af valuarvurderingers gyldighedspe-
riode.
De to konkrete løsningsforslag som udvalget har fremhæ-
vet er således en forlængelse af valuarvurderingers gyldig-
hed til maksimalt 2,5-3,5 år, og en nettoprisindeksregulering
af de offentlige 2012-vurderinger. Et flertal i udvalget frem-
førte desuden, at begge løsninger kunne kombineres.
2
3. Lovforslagets hovedpunkter
3.1. Forlængelse af valuarvurderingers
gyldighedsperiode
3.1.1. Gældende ret
Maksimalprisreglerne ved overdragelser af andelsboliger
reguleres i andelsboliglovens § 5. Det følger af andelsbolig-
lovens § 5, stk. 1, at prisen, ved overdragelse af en andel i
en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten
til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i
foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens ved-
ligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Ved opgørelse af foreningens formue indeholder andelsbo-
liglovens § 5, stk. 2, litra a-c, tre værdiansættelsesprincipper
for ejendommen, der sætter et prisloft over, hvad en andels-
bolig maksimalt må overdrages til.
Hvis en andelsboligforening ansætter foreningens formue
efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, anvendes den
kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag
af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og
som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen
og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.
Den kontante handelsværdi dækker over markedsværdien
i kontantbeløb, der objektivt skønnes at kunne indbringes
i en handel mellem en villig køber og en villig sælger i
en armslængdetransaktion, efter passende markedsføring, og
hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang,
jf. § 2 i bilag 1 til bekendtgørelse om vurdering af ejendom-
me tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar nr.
978 af 28/06/2018.
18-månedersreglen tager hensyn til, at vurderingen af han-
delsværdien typisk vil blive foretaget i forbindelse med en
regnskabsafslutning, og danne grundlag for prisberegning i
regnskabet, som skal være gældende et år efter dets vedta-
gelse.
Tidsfristen giver mulighed for, at der i forbindelse med
regnskabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår foreta-
ges en valuarvurdering omtrent samtidig med regnskabsårets
udløb. Herefter indarbejdes vurderingen i regnskabet, der
færdiggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen
typisk senest 4-6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter
vedtagelse på generalforsamlingen vil denne pris med en
eventuel vedtagen prisstigning normalt være gældende, ind-
til generalforsamlingen det følgende år igen træffer bestem-
melse om prisen, jf. lov nr. 379 af 20. maj 1992.
Valuarvurderingen foretages af en valuar med indsigt i
prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejen-
domme. Det er derfor et krav, at den, der foretager vurderin-
gen af en andelsboligforenings ejendom til brug for opgørel-
se af foreningens formue, foruden at være uddannet valuar,
også skal kunne dokumentere sit hidtidige virke ved at have
løbende indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen
for udlejningsejendomme, jf. lov nr. 555 af 29/05/2018.
3.1.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens vær-
diansættelsesprincipper
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincip-
per har undersøgt en række løsningsmuligheder som alter-
nativ til den offentlige vurdering som nævnt under afsnit
2. Hertil har udvalget særligt fremhævet forlængelse af gyl-
dighedsperioden for valuarvurderinger.
Det er udvalgets vurdering, at modellen kan balancere
hensynet til at begrænse andelsboligforeningens merudgifter
(en lang gyldighedsperiode) mod en retvisende værdiansæt-
telse (en kort gyldighedsperiode). Udvalget har vurderet,
at det vil være relativ enkel løsning i forhold til de nuvæ-
rende regler, og på samme måde har udvalget vurderet, at
modellen ikke vil forrykke balancen mellem de forskellige
boligformer på boligmarkedet. Udvalget undersøgte tillige
en række andre løsningsforslag, herunder indeksering med
ejerboligprisindekset. Hertil vurderede udvalget, at sådan en
løsning kan risikere at forrykke balancen mellem de forskel-
lige boligformer, eftersom der kan opstå et øget incitament
for lejere, om at overtage en ejendom efter tilbudspligtsreg-
lerne i kapitel 24 i lov nr. 341 af 22/03/2022 (lejeloven), ale-
ne begrundet i interesser om gunstig fortjeneste ved salg af
andelsboligen til ejerboligprisindekserede priser. Dette kan
således medføre en risiko for, at markedet for andelsboliger
afkobles markedet for udlejningsejendomme, som andelsbo-
ligerne er tæt knyttet til.
Udvalget bemærker endelig, at en lang forlængelse af
gyldighedsperioden, f.eks. til 5 eller 10 år, vil kunne give
en udfordring i forhold til at opretholde et marked for va-
luarvurderinger med valuarer, der besidder den fornødne
faglige kvalitet. Herudover gælder hensynet til at opnå en
retvisende værdiansættelse på baggrund af en valuarvurde-
ring, og dermed en mere gennemsigtig fastsættelse af mak-
simalprisregler. Herudover har udvalget vurderet, sammen-
hængen mellem gyldighedsperioden for valuarvurderinger
efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, og Erhvervsmi-
nisteriets regler og retningslinjer for andelsboligforeningers
regnskabsaflæggelse.
På den baggrund vurderer udvalget, at hvis valuarvurde-
ringens gyldighed forlænges, bør det maksimalt være med
1-2 år, svarende til en ny gyldighed på 2½ år eller 3½ år.
Derudover har udvalget overvejet, om forlængelsen af
gyldighedsperioden kan kombineres med andre løsninger. Et
flertal i udvalget fremhævede, at valuarvurderingers gyldig-
hedsperiode kan kombineres med nettoprisindeksering af de
offentlige ejendomsvurderinger.
3.1.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Det foreslås, at en indhentet valuarvurdering skal kunne
danne grundlag for opgørelsen af foreningens formue i 42
måneder, som led i overdragelser af andele i andelsboligfor-
eninger sammenlignet med nuværende regler, hvor perioden
dækker over 18 måneder. Det betyder, at den foreslåede ord-
3
ning skal udvide gyldighedsperioden for valuarvurderinger i
relation til fastsættelsen af andelens maksimalpris.
Den foreslåede ændring af andelsboligforeningslovens §
5, stk. 2, litra b, er begrundet i hensynet til, at gyldigheds-
perioden på valuarvurderinger bør forlænges således, at en
valuarvurdering kan anvendes i en længere periode end de
gældende 18 måneder. Herved reduceres de udgifter, som
andelsboligforeninger, der hidtil har anvendt den offentlige
vurdering får, såfremt en forening fravælger den (nettopris-
indekserede) offentlige vurdering.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincip-
per har udtalt, at forlængelse af valuarvurderingers gyldig-
hed er et brugbart alternativ til den offentlige vurdering,
hvilket kan være fordelagtigt for de mindre foreninger. Et
flertal i udvalget fremførte desuden, at der kunne justeres
i to af andelsboliglovens principper, hvorefter både valuar-
vurderingers gyldighedsperiode forlænges og de offentlige
vurderinger nettoprisindekseres.
Det forventes, at andelsboligforeninger i forbindelse med
regnskabsafslutning pr. udgangen af et kalenderår foretager
en valuarvurdering omtrent samtidig med regnskabsårets
udløb. Herefter indarbejdes vurderingen i regnskabet, der
færdiggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen
typisk 4-6 måneder efter regnskabsårets udløb.
Det forventes således, at vedtagelsen af den vurderede
handelsværdi som udlejningsejendom åbner mulighed for, at
generalforsamlingen kan godkende denne vurdering tre år
ad gangen. Det er dog frivilligt, hvorvidt foreningen ønsker
at anvende samme vurdering i tre år i træk, eller om de
ønsker at få foretaget en ny årligt, som de gør i dag.
Hvis en andelsboligforening vælger at indhente en valuar-
vurdering oftere end kravet i den foreslåede ordning, kan det
ligeledes fremhæves, at såfremt foreningen bliver bekendt
med en ny og lavere værdiansættelse af ejendommen, trods
en ældre valuarvurdering fortsat opfylder gyldighedskravet
på 42 måneder, skal andelsboligforeningen nedjustere prisen
for at sikre, at andelsboliger ikke bliver solgt i strid med
hensynene bag maksimalprisreglerne.
Det følger allerede af gældende praksis på området, at
såfremt der fremkommer oplysning om forhold af væsentlig
negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi, skal
der ved prisfastsættelsen af en andel, tages højde for denne
ændring, således det sikres, at prisen på overdragelsestids-
punktet ikke er højere, end hvad der efter lovens gældende §
5, stk. 1, lovligt kan kræves.
Forlængelsen af gyldighedsperioden på valuarvurderinger
relaterer sig til beregning af andelskroneværdien i forhold
til andelsboliglovens regler, hvorfor forlængelsen af gyldig-
hedsperioden ikke direkte kan overføres til årsregnskabslo-
vens regler ved udarbejdelse af årsregnskaber. Indenrigs-
og Boligministeriets vurderer dog, at andelsboligloven efter
eksisterende regler bl.a. giver mulighed for at anvende en
fastfrosset valuarvurdering (og offentlig vurdering) på ube-
stemt tid efter lovens § 5, stk. 3, samt princippet om anskaf-
felsesprisen, jf. § 5, stk. 2, litra a, dvs. den værdi, der udgør
købesummen med tillæg af foreningens omkostninger ved
erhvervelsen. Det fremgår desuden af Erhvervsstyrelsens
regnskabsvejledning for andelsboligforeninger af december
2021, at Erhvervsstyrelsen bl.a. accepterer, at en andelsbo-
ligforening f.eks. kan skifte fra dagspris til kostpris, hvilket
begrundes med indførelsen af andelsboliglovens gældende
§ 5, stk. 3 (fastholdelsesbestemmelsen for valuarvurderin-
ger m.m.). Det er således opfattelsen, at Erhvervsstyrelsens
fortolkning af årsregnskabsloven tager højde for særlige for-
hold, der gør sig gældende på andelsboligområdet.
Det kan dog bemærkes hertil, at andelsboligforeninger ik-
ke nødvendigvis altid kan lægge en ikke-fornyet valuarvur-
dering ukritisk til grund i årsregnskabet i henhold til regler-
ne efter årsregnskabsloven. Dette skyldes, at årsregnskabslo-
vens regler vedr. ”dagsværdi” forudsætter et vis krav om
aktualitet, dvs., at dagsværdien baseres på forhold, der er til
stede og kendte for ejendommen på balancedagen. Såfremt
der ikke er sket ændringer i væsentlige parametre, kan det-
te noteres regnskabet, hvorefter en tidligere anvendt valuar-
vurdering igen kan anvendes, jf. Erhvervsstyrelsens ”Regn-
skabsvejledning for andelsboligforeninger”. Dette imøde-
kommer de situationer, hvor der ikke er et behov for at
indhente en ny valuarvurdering, og en tidligere anvendt va-
luarvurdering, der ikke er ældre end 42 måneder, kan danne
grundlag for værdiansættelsen af ejendommen.
På samme måde for de foreninger, der måler ejendommen
til ”kostpris” efter regnskabet kan uden regnskabsmæssige
hindringer fortsat lægge den offentlige (nettoprisindeksrede)
ejendomsværdi til grund for beregningen af ejendommens
maksimalpris.
En andelsboligforening kan fortsat frit beslutte, om for-
eningen ønsker at anvende den samme vurdering i tre år i
træk, eller om foreningen f.eks. ønsker at få foretaget en ny
vurdering årligt, som tilfældet typisk er i dag.
3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige
ejendomsvurderinger
3.2.1. Gældende ret
Maksimalprisreglerne ved overdragelser af andelsboliger
reguleres i andelsboliglovens § 5. Det følger af andelsbolig-
lovens § 5, stk. 1, at prisen, ved overdragelse af en andel i
en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten
til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i
foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens ved-
ligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Ved opgørelse af foreningens formue indeholder andelsbo-
liglovens § 5, stk. 2, litra a-c, tre værdiansættelsesprincipper,
der sætter et prisloft over, hvad en andelsbolig maksimalt
må sælges til.
Hvis en andelsboligforening ansætter ejendommen efter
andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, anvendes ”den senest
ansatte ejendomsværdi” med eventuelle reguleringer efter
den tidligere gældende § 3 A i lov om vurdering af landets
faste ejendomme (vurderingsloven). Ophævelsen af § 3 A
4
i vurderingsloven, jf. lov nr. 514 af 07/06/2006, er siden-
hen ikke blevet konsekvensændret i andelsboligloven. Det
fremgår af § 3 A i vurderingsloven, at der året efter den
almindelige vurdering foretages regulering af ansættelserne
af ejendoms- og grundværdi samt fordelingerne heraf under
hensyn til den ændring i prisforholdene, der er sket siden
den seneste almindelige vurdering m.v.
Den seneste ansatte ejendomsværdi udgør således det
tredje værdiansættelsesprincip i andelsboligloven, hvorefter
ejerboliger blev vurderet pr. 1. oktober i ulige år, mens an-
dre ejendomme, herunder andelsboliger, blev vurderet pr. 1.
oktober i lige år efter tidligere gældende regler i ejendoms-
vurderingsloven. Der blev desuden foretaget årsreguleringer
i de år, hvor skattemyndighederne ikke foretog en egentlig
vurdering.
Fastsættelsen af ejendomsværdien fulgte de tidligere reg-
ler i ejendomsvurderingsloven, hvorefter ”ejendomsværdi-
en” bl.a. tog udgangspunkt i tidligere gældende vurderings-
lovs §§ 5 og 9, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august
2013. Udgangspunktet for vurderingen er værdien i handel
og vandel ved kontant erlæggelse af købesummen, efter tid-
ligere gældende regler i vurderingsloven og ejendomsvurde-
ringsloven.
Efterfølgende blev det tidligere ejendomsvurderingssy-
stem sat i bero, idet systemet var behæftet med store usik-
kerheder, hvilket tillige fremgik af Rigsrevisionens beret-
ning herom i 2013. Siden hen er de offentlige ejendomsvur-
deringer for andelsboliger blevet anvendt i de efterfølgende
år, trods manglende nye vurderinger m.v.
Ejendomsværdien er for de fleste andelsboligforeninger
ikke opdateret siden 2012 efter suspensionen af de offentlige
ejendomsvurderinger i 2013. Det har dog fortsat været mu-
ligt for andelsboligforeningerne at anvende den senest udar-
bejdede ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsboligens
maksimalpris efter reglerne i andelsboligloven.
Det har desuden været muligt for andelsboligforeninger,
som nyopførtes til og med 30. september 2020, at få en
offentlig ejendomsværdi efter den tidligere gældende ejen-
domsvurderingslov i 2012-niveau. Den tidligere gældende §
3 i vurderingsloven var således formuleret som en omvurde-
ringsbestemmelse, men bestemmelsen tolkes således, at den
også omfatter nyopståede ejendomme såsom andelsboliger i
takt med overgangen til ejendomsvurderingsloven.
De sidste vurderinger efter ejendomsvurderingsloven blev
foretaget den 1. oktober 2020, hvorfor andelsboligforenin-
ger, der er nyopførte efter den 30. september 2020, således
ikke har en offentlig ejendomsværdi. Det betyder desuden,
at der reelt kan eksistere andelsboligforeninger, der ikke kan
indhente den offentlige ejendomsværdi, og dermed er afskå-
ret fra at kunne anvende nærværende vurderingsprincip, og
derfor i stedet må vælge mellem anskaffelsesprisen eller en
valuarvurdering.
3.2.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens vær-
diansættelsesprincipper
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincip-
per har vurderet, at nettoprisindekseringen er et godt alterna-
tiv til den offentlige vurdering fra 2012.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincip-
per har bl.a. fremført, at nettoprisindekseringen er et godt
alternativ til den offentlige vurdering fra 2012, idet der
introduceres et reelt nyt alternativ, der indebærer en prisud-
vikling, hvilket forhindrer, at værdiansættelsen udhules af
inflationen. Endvidere undgås det, at der bliver mange til-
fælde, hvor den indekserede offentlige vurdering ligger over
markedsværdien.
Udvalget har desuden vurderet, at denne løsning kan fø-
re til reducering af den offentlige vurdering i København
og omegn, sådan at langt de fleste foreninger, der i dag
anvender den offentlige vurdering, vil overgå til valuarvur-
dering. Det er dog fortsat forventningen, at de foreninger,
der f.eks. af mere principielle årsager anvender den offentli-
ge vurdering, vil fortsætte med at anvende den offentlige
vurdering.
3.2.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Det foreslås, at andelsboligforeninger ved opgørelse af
foreningens formue kan ansætte ejendommen på baggrund
af den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, der typisk er
fra 2012, samt nettoprisindeksere denne.
Den foreslåede ændring af andelsboliglovens § 5, stk. 2,
litra c, medfører, at andelsboligforeninger kan fortsætte med
at anvende den offentlige vurdering, dog med mulighed for
at nettoprisindeksere den senest ansatte vurdering én gang
årligt.
Andelsboliglovens gældende § 5, regulerer maksimalpri-
sen for overdragelser af andele, hvorfor den foreslåede ord-
ning muliggør, at andelsboligforeninger kan beslutte at an-
vende den senest ansatte vurdering (i sin oprindelige form
fra 2012), nettoprisindeksere den senest ansatte vurdering
årligt, eller evt. kan beslutte, at en nettoprisindekseret of-
fentlig vurdering ikke atter reguleres årligt efter nettoprisin-
dekset – og dermed ”træde ud af ordningen” med en indek-
seret vurdering.
Det foreslås endvidere, at såfremt en andelsboligforening
har modtaget en omvurdering af den seneste ansatte vurde-
ring, vil denne senere opdatering således kunne anvendes
som grundlag for indeksering, eftersom den senest daterede
og modtagne omvurdering i højere grad antages at afspejle
ejendommens værdi.
Ifølge Danmarks Statistik belyser nettoprisindekset for-
brugerprisudviklingen friholdt for ændringer i afgifter og
tilskud. Nettoprisindekset opgøres på grundlag af de faktiske
forbrugerpriser, så vidt muligt fratrukket indirekte skatter,
dvs. moms og varetilknyttede afgifter, og tillagt tilskud til
generel nedsættelse af prisen. Nettoprisindeksreguleringen
skal således bevirke, at den senest ansatte vurdering ikke
5
udhules af inflationen. Datagrundlaget for nettoprisindekset
er det samme som forbrugerindekset, dog med den forskel,
at der i nettoprisindekset korrigeres for afgifter samt tilskud
i priser m.v.
Alternativt til den nettoprisindekserede offentlige vurde-
ring, kan andelsboligforeninger vælge at værdiansætte for-
eningens formue ved anvendelsen af enten anskaffelsespri-
sen eller en valuarvurdering, som værdiansættelsesgrundlag,
jf. andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, litra a og b. Som
fremført under afsnit 3.2.1., er det ikke alle andelsboligfor-
eninger, der kan anvende den foreslåede ordning, hvilket
skyldes, at det kun er andelsboligforeninger som nyopfør-
tes til og med den 30. september 2020, der har kunnet få
en offentlig ejendomsværdi tilbagediskonteret til 2012-vær-
di. Nyopførte andelsboligforeninger efter den 30. september
2020 har således ikke en offentlig ejendomsværdi, der kan
anvendes som vurderingsgrundlag, og har dermed heller
ikke mulighed for at anvende denne som grundlag samt
nettoprisindeksere.
Det fremgår af Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning
for andelsboligforeninger af december 2021, at den offent-
lige vurdering, hverken betragtes som ”dagsværdi” eller
”kostpris”, hvorfor værdiansættelsesmetoden umiddelbart
falder uden for brug i årsregnskabets balance, men det bety-
der dog ikke, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan
anvendes til at fastsætte ejendommens værdi til opgørelse af
maksimalprisen i henhold til andelsboliglovens regler.
Andelsboligloven har et andet formål end f.eks. årsregn-
skabsloven, idet andelsboliglovens gældende § 5 vedrører
maksimalprisreglerne, hvorved andelens maksimalpris be-
regnes efter andelsboliglovens tre mulige værdiansættelses-
principper.
4. Økonomiske konsekvenser og
implementeringskonsekvenser for det offentlige
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konse-
kvenser eller implementeringskonsekvenser for det offentli-
ge.
Lovforslaget lever op til de syv principper for digitalise-
ringsklar lovgivning.
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for
erhvervslivet m.v.
Lovforslaget indeholder en forlængelse af valuarvurderin-
gens gyldighedsperiode fra maksimalt 18 måneder til mak-
simalt 42 måneder. Det betyder, at andelsboligforeninger
fremover kan nøjes med at indhente en valuarvurdering
hvert tredje år i stedet for hvert år. Det er dog frivilligt,
hvorvidt foreningen ønsker at anvende samme vurdering i
tre år i træk, eller om de ønsker at få foretaget en ny årligt,
som de gør i dag. Lovforslaget må derfor forventes, at ha-
ve betydning for andelsboligforeningernes efterspørgsel ef-
ter valuarvurderinger, og dermed have erhvervsøkonomiske
konsekvenser som en afledt effekt af andelsboligforeninger-
nes ændrede adfærd.
Lovforslaget skal ses i lyset af, at der siden 2012 ikke
er foretaget en ny offentlig ejendomsvurdering. Det har i
praksis betydet, at maksimalprisen, for de foreninger, som
benytter den offentlige vurdering, har været fastlåst siden
2012. Det har givet et øget incitament for andelsboligfor-
eninger til at vælge valuarvurderingen i stedet for den of-
fentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, og dermed
bidraget til en betydelig stigning i efterspørgslen efter va-
luarvurderinger af andelsboligejendomme. Fx viser rappor-
ten fra udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprin-
cipper, at der siden 2014 har været en markant stigning
i antallet af valuarvurderede andelsboliger. I 2014 var det
således ca. en tredjedel af andelsboligerne, som var valuar-
vurderede, mens dette antal i 2020 var steget til 60 pct. Det
svarer til en stigning på ca. 58.000 valuarvurderede andels-
boliger. Med en gennemsnitsstørrelse for valuarvurderede
andelsboligforeninger på 35 boliger (jf. udvalgets rapport),
svarer det til en stigning i størrelsesorden 1.700 årlige va-
luarvurderinger.
Andelsboligforeningerne har længe haft en forventning
om, at der på et tidspunkt ville komme en ny offentlig
vurdering af andelsboligejendomme. I forhold til at benyt-
te den offentlige vurdering fra 2012 ville en opdateret of-
fentlig vurdering være et mere reelt alternativt til valuarvur-
deringen. Med Folketingets vedtagelse af lov nr. 291 af
27/02/2021 (lov om ændring af ejendomsvurderingsloven
og forskellige andre love) blev den offentlige ejendomsvær-
diansættelse for andelsboligforeningsejendomme imidlertid
endeligt afskaffet. Det må forventes, at afskaffelsen af den
offentlige vurdering af andelsboligejendomme vil føre til, at
endnu flere andelsboligforeninger – særligt i de større byer –
i fremtiden vil vælge valuarvurdering som værdiansættelses-
princip.
En vurdering af lovforslagets samlede betydning for mar-
kedet for valuarvurderinger er forbundet med betydelig usik-
kerhed. Det skyldes, at der er flere modsatrettede effekter
i spil, som er vanskelige at vurdere størrelsen af. I det
følgende illustreres størrelsesordenen af effekterne ved et
regneeksempel.
På den ene side må det forventes, at en del af de andels-
boligforeninger, som i dag har valgt en valuarvurdering
som værdiansættelsesprincip vil udnytte muligheden for at
benytte den samme valuarvurdering i enten 2 år eller 3 år i
træk. Det vil isoleret set reducere efterspørgslen efter valuar-
vurderinger.
Særligt uden for de større byer, må det forventes at for-
eningerne har et incitament til at nøjes med at indhente en
valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Større
foreninger i de større byer vil derimod have et incitament
til (som i dag) at forny deres valuarvurdering hvert år for at
have en aktuel ejendomsvurdering i tilfælde af, at en bolig i
andelsboligforeningen skal sælges. Da udgiften til valuaren
kan fordeles ud på flere andelshavere i en større forening
vil udgiften til en valuarvurdering i en større forening være
mindre for den enkelte andelshaver.
6
Det vurderes, at der i dag er ca. 3.500 andelsboligforenin-
ger som benytter en valuarvurdering. Disse foreninger, som
i langt de fleste tilfælde er beliggende i de større byer, har
i gennemsnit 35 boliger. Hvis halvdelen af de 3.500 forenin-
ger vælger at få en valuarvurdering hvert tredje år (i stedet
for hvert år) svarer det til, at efterspørgslen efter valuarvur-
deringer vil falde med ca. 1.167 årlige valuarvurderinger
(3.500 * 1/2 * 2/3).
På den anden side må det forventes, at flere andelsbolig-
foreninger – alt andet lige – vil vælge valuarvurdering som
værdiansættelsesprincip. Især i de større byer, vil mulighe-
den for at regulere den offentlige vurdering fra 2012 med
nettoprisindekset formentlig ikke vil være ligeså attraktiv
som en ny opdateret offentlig vurdering.
På baggrund af udvalgets rapport vurderes det, at der i
dag er ca. 2.600 andelsboligforeninger, som benytter den
offentlige 2012-vurdering. Det anslås at omkring halvdelen
af disse foreninger er beliggende i de større byer. Hvis halv-
delen af de 2.600 foreninger, som i dag benytter den offent-
lige 2012-vurdering, vælger at indhente en valuarvurdering
(hvert tredje år), svarer det til, at efterspørgslen efter valuar-
vurderinger vil stige med ca. 433 årlige valuarvurderinger
(2.600 * 1/2 * 1/3).
Herudover må det forventes, at nogle af de andelsboligfor-
eninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdian-
sættelsesprincip, har afventet, at der bliver offentliggjort en
offentlig vurdering. Da det nu er afgjort, at der ikke kommer
en ny offentlig vurdering, må det forventes, at nogle af
disse foreninger i stedet vil indhente en valuarvurdering med
henblik på at få en aktuel værdiansættelse af deres ejendom.
Det vurderes, at der i dag er ca. 1.800 andelsboligfor-
eninger som benytter anskaffelsesprisen som værdiansættel-
sesprincip, hvoraf det anslås at omkring en femtedel er
beliggende i de større byer. Hvis en femtedel af de 1.800
foreninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som vær-
diansættelsesprincip, vælger at indhente en valuarvurdering
(hvert tredje år) svarer det til, at efterspørgslen efter valuar-
vurderinger vil stige med ca. 120 årlige valuarvurderinger
(1.800 * 1/5 * 1/3).
Samlet set vil regneeksemplernes forskellige effekter be-
tyde, at efterspørgslen efter valuarvurderinger falder med
årligt godt 600 vurdering (1.167 – 120 – 433). Det kan
sammenlignes med at det, jf. ovenfor, anslås, at efterspørgs-
len efter valuarvurderinger i perioden 2014-2020 steg med i
størrelsesorden 1.700 vurderinger årligt. Hvis det med stor
usikkerhed skønnes, at efterspørgslen efter valuarvurderin-
ger falder med 600 vurderinger årligt, og en valuarvurdering
i gennemsnit koster 15.000 kr., svarer det til et årligt omsæt-
ningsfald på 9 mio. kr.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konse-
kvenser for borgerne.
7. Klimamæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.
8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konse-
kvenser.
9. Forholdet til EU-retten
Lovforslagets indeholder ikke EU-retlige aspekter.
10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 27. juni
2022 til den 18. august 2022 været sendt i høring hos føl-
gende myndigheder og organisationer m.v.:
Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesre-
præsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Bo-
ligadvokater, Den Danske Dommerforening, Dommerfuld-
mægtig foreningen, EjendomDanmark, Ejerlejlighedernes
Landsforening, Finans Danmark, Forbrugerrådet Tænk, For-
eningen Danske Revisorer, FSR - danske revisorer, Grund-
ejernes Investeringsfond, Præsidenten for Vestre Landsret
og Præsidenten for Østre Landsret.
11. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindreud-
gifter (hvis ja, angiv omfang/Hvis
nej, anfør »Ingen«)
Negative konsekvenser/merudgif-
ter (hvis ja, angiv omfang/Hvis
nej, anfør »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Ingen Ingen
Implementeringskonsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Ingen Ingen
7
Økonomiske konsekvenser for er-
hvervslivet
Ingen Et fald i efterspørgslen efter va-
luarvurderinger som følge af an-
delsboligforeningernes ændrede
adfærd. Faldet i omsætning skøn-
nes med betydelig usikkerhed at
udgøre i størrelsesorden 9 mio. kr.
årlig.
Administrative konsekvenser for
erhvervslivet
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for
borgerne
Ingen Ingen
Klimamæssige konsekvenser Ingen Ingen
Miljø- og naturmæssige konse-
kvenser
Ingen Ingen
Forholdet til EU-retten
Er i strid med de 5 principper
for Implementering af erhvervs-
rettet EU-regulering/ Går videre
end minimumskrav i EU-regule-
ring (sæt X)
Ja Nej
X
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Det fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, at
foreninger ved opgørelsen af formuen kan ansætte værdien
af ejendommen som den kontante handelsværdi som udlej-
ningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må
være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar
med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for
udlejningsejendomme.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til
pkt. 3.1.1. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Det følger af den foreslåede ændring af § 5, stk. 2, litra b,
at ændre 18 til 42 måneder.
Den foreslåede ordning medfører, at ejendommen kan an-
sættes som den kontante handelsværdi som udlejningsejen-
dom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre
end 42 måneder, og som er foretaget af en valuar med
indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlej-
ningsejendomme.
Den foreslåede bestemmelse i § 5, stk. 2, litra b, vil med-
føre, at gyldighedsperioden forlænges for, hvor længe en
udarbejdet valuarvurdering kan anvendes til opgørelsen af
foreningens formue. Ændringen i andelsboliglovens § 5, stk.
2, litra b, vil alene vedrøre forlængelsen af nugældende 18-
månedersfrist til 42 måneder, mens bestemmelsens øvrige
formelle krav og praksis foreslås videreført.
Det forventes, at en valuarvurdering typisk foretages i for-
bindelse med regnskabsafslutningen pr. udgangen af et ka-
lenderår omtrent samtidig med regnskabsårets udløb, hvor-
efter valuarvurderingen indarbejdes i regnskabet, der fær-
diggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen
typisk 4-6 måneder efter regnskabsårets udløb.
Vedtagelsen af denne pris med en eventuel vedtagen pris-
stigning, kan danne grundlag for opgørelsen af foreningens
formue på typisk tre generalforsamlinger. Eksempelvis om-
kring udgangen af regnskabsåret 2022 kan andelsboligfor-
eningerne få indhentet en valuarvurdering. I forbindelse med
færdiggørelsen af foreningens årsregnskab i forårsmåneder-
ne i 2023, kan denne vurdering besluttes på generalforsam-
lingen omtrent maj 2023. Herefter kan vurderingen danne
grundlag for opgørelsen af foreningens formue, og dermed
fastsætte maksimalprisen for andelens overdragelse på gene-
ralforsamlingen i 2023, 2024 og 2025, såfremt generalfor-
samlingerne afholdes tidsmæssigt som angivet.
8
Den forlængede gyldighedsperiode for valuarvurderinger
gælder for valuarvurderinger, der udarbejdes efter lovens
ikrafttræden. Det betyder, at valuarvurderinger, der er udar-
bejdet frem til år 2022, har en gyldighedsperiode på 18
måneder, mens valuarvurderinger, der udarbejdes fra 2023
og frem, har en gyldighedsperiode på 42 måneder. Det
kan desuden bemærkes, at valuarvurderinger, der påbegyn-
des i kalenderåret 2022 med henblik på at færdiggøres og
underskrives det efterfølgende kalenderår, altså efter lovfor-
slagets ikrafttrædelse, hvorved denne vurdering lægges til
grund på generalforsamlingen pr. 2023, anses ligeledes som
værende omfattet af den længere gyldighedsperiode på 42
måneder. Det er således tidspunktet for vedtagelsen på gene-
ralforsamlingen, der er afgørende for, hvorvidt vurderingen
er gældende i 42 måneder.
Lovændringen har ingen betydning i forhold til reglerne
om fastfrysningsbestemmelsen, jf. andelsboliglovens § 5,
stk. 3, samt forbedringer og gældsopgørelse efter andelsbo-
liglovens § 5, stk. 4, og § 5, stk. 5, 2. pkt.
Til nr. 2
Andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, indeholder regler
om anvendelsen af offentlige vurderinger som værdiansæt-
telsesgrundlag ved opgørelse af foreningens formue ved be-
regning af maksimalprisen.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til
pkt. 3.2.1. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Det foreslås, at § 5, stk. 2, litra c, affattes således, at
ejendommen kan ansættes som den senest ansatte ejendoms-
værdi med eventuelle reguleringer efter tidligere gældende
§ 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf.
lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002. Den senest
ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer jf. 1.
pkt., kan reguleres én gang årligt efter udviklingen i Dan-
marks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode,
der slutter i oktober måned året før det finansår, regulerin-
gen vedrører.
Det følger af den foreslåede ordning, at andelsboligfor-
eninger kan fortsætte med at anvende den offentlige ejen-
domsvurdering ved fastsættelsen af andelens maksimalpris,
og med mulighed for at nettoprisindeksere den senest an-
satte vurdering. Oktober-indekset er valgt af hensyn til, at
den seneste tilgængelige ejendomsvurdering typisk er fra 1.
oktober 2012.
Nettoprisindekset offentliggøres den 10. eller første hver-
dag herefter i måneden efter indsamlingsmåneden. Det be-
tyder, at oktober-indekset udgives ca. 10. november af Dan-
marks Statistik.
Nettoprisindeksreguleringen kan foretages således:
Nettoprisindekset for oktober 2012, udgjorde: 98, 2.
Nettoprisindekset for oktober 2021, udgjorde: 106, 7.
Hvis det lægges til grund, at ejendomsværdien pr. 1. okto-
ber 2012, udgjorde: 210 mio. kr., kan andelsboligforeningen
nettoprisindeksregulere i 2022, ved: 106,6/98,2*210 mio. kr.
= 228.177.189 mio. kr.
Eksemplet angiver, hvordan en eventuel offentlige 2012-
vurdering kan nettoprisindeksreguleres til brug for general-
forsamlingen i år 2022, og dermed danne grundlag for mak-
simalprisen for andelens overdragelse, efter andelsboliglo-
vens gældende § 5.
Indekset for oktober 2022 kendes ikke forud for for-
slagets fremsættelse, men hvis det lægges til grund, at
tallet udgør 108, kan ejendomsværdien beregnes således:
108,0/98,2*210 mio. kr. = 230.957,230 mio. kr.
Alternativt kan (her fiktive) oktober 2022-indekstal
divideres med oktober 2021-indekset, og herefter gan-
ges med den nettoprisindeksregulerede værdi 2022:
108,0/106,7*228.177.189 = 230.957.230 mio. kr.
Nettoprisindekset har de seneste mange år været stigende,
men det er naturligvis en teoretisk mulighed for, at netto-
prisindekset kan falde ved nedadgående prisudvikling. Den
foreslåede ordning medfører dog ikke, at andelsboligfor-
eninger hvert år skal nettoprisindeksere, hvorfor foreninger-
ne eksempelvis kan fortsætte med den senest ansatte vurde-
ring, eller evt. fortsætte med tidligere indekseret ejendoms-
værdi, uden nødvendigvis at indeksere igen.
Der er sidenhen sket store stigninger i nettoprisindekset
– særligt efter årsskiftet, men trods disse ekstraordinære
stigninger, er det fortsat Indenrigs- og Boligministeriets vur-
dering, at nettoprisindekset udgør en god løsning ift. vær-
diansættelsen af ejendomme for de andelsboligforeninger,
der anvender de offentlige vurderinger. Det skyldes, at ud-
valget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har
vurderet, at der opnået en tilstrækkelig ”buffer” til at sik-
re, at løsningsforslaget ikke giver anledning til en generel
overvurdering af værdien af andelsboligejendomme, idet re-
guleringen med nettoprisindekset starter fra 2012. Det er
desuden ministeriets opfattelse, at denne stigende inflation,
er af forbigående karakter, hvorfor det på sigt forventes, at
stigningen i nettoprisindekset finder et almindeligt niveau
igen.
For at skabe klarhed over for både eksisterende og kom-
mende andelshavere og professionelle aktører, herunder
f.eks. administratorer og revisorer m.v., kan det med fordel
anføres i noten til regnskabet, hvordan og hvorvidt indek-
seringen, er foretaget. Den foreslåede bestemmelse tillader
dog ikke, at andelsboligforeninger vilkårligt kan vælge et
indeks efter ønske, eftersom den senest ansatte vurdering
alene kan reguleres én gang årligt i en 12-månedersperiode
sluttende i oktober måned året før det finansår, reguleringen
vedrører. Dette betyder, at det altid vil være indekset i ok-
tober, som foreningerne skal indeksere efter, og dette gæl-
der ligeledes for de andelsboligforeninger, der har forskudt
regnskabsår.
Lovændringen har ingen betydning i forhold til reglerne
om fastfrysningsbestemmelsen, jf. andelsboliglovens § 5,
9
stk. 3, samt forbedringer og gældsopgørelse efter andelsbo-
liglovens § 5, stk. 4, og § 5, stk. 5, 2. pkt.
Til § 2
Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2023.
Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, da lov om
andelsboliger og andre boligfællesskaber ikke gælder for
Færøerne og Grønland, og ikke kan sættes i kraft for Færø-
erne og Grønland ved kongelig anordning.
10
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
§ 1
I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lov-
bekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret ved
lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:
§ 5. …
Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes
ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der
ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen
i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i
de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes
efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhver-
velse af en udlejningsejendom:
a) Anskaffelsesprisen.
b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på
grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18
måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i
prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejen-
domme.
c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle re-
guleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste
ejendomme.
Stk. 3.-16. ...
1. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.
2. § 5, stk. 2, litra c, affattes således:
»c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle regu-
leringer efter den tidligere gældende § 3 A i lov om vur-
dering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse
nr. 740 af 3. september 2002. Den senest ansatte ejen-
domsværdi med eventuelle reguleringer jf. 1. pkt., kan
reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode, der
slutter i oktober måned året før det finansår, reguleringen
vedrører.«
11