Fremsat den 5. oktober 2022 af indenrigs- og boligministeren (Christian Rabjerg Madsen)

Fremsat den 5. oktober 2022 af indenrigs- og boligministeren (Christian Rabjerg Madsen)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Ændring af værdiansættelsesprincipper)
§ 1
I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret
ved § 6 i lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende
ændringer:
1. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.
2. § 5, stk. 2, litra c, affattes således:
»c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle re-
guleringer efter den tidligere gældende § 3 A i lov om
vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 740 af 3. september 2002. Den senest an-
satte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer jf. 1.
pkt., kan reguleres én gang årligt efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-
periode, der slutter i oktober måned året før det finans-
år, reguleringen vedrører.«
§ 2
Loven træder i kraft den 1. januar 2023.
Lovforslag nr. L 32 Folketinget 2022-23
Indenrigs- og Boligmin., j.nr. 2021-2217
DE000315
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets baggrund
3. Lovforslagets hovedpunkter
3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperio-
de
3.1.1. Gældende ret
3.1.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglo-
vens værdiansættelsesprincipper
3.1.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og
den foreslåede ordning
3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendoms-
vurderinger
3.2.1. Gældende ret
3.2.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglo-
vens værdiansættelsesprincipper
3.2.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og
den foreslåede ordning
4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonse-
kvenser for det offentlige
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for er-
hvervslivet m.v.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
7. Klimamæssige konsekvenser
8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
9. Forholdet til EU-retten
10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
11. Sammenfattende skema
1. Indledning
Lovforslaget indeholder ændringer i andelsboliglovens §
5, stk. 2, hvori der ændres i to ud af lovens tre værdiansæt-
telsesprincipper. Andelsboliglovens § 5 regulerer maksimal-
prisreglerne for andelsboligforeninger, hvilket dækker over
den pris, en andel maksimalt må overdrages til. Andelsbo-
ligloven indeholder tre værdiansættelsesprincipper for fast-
sættelse af værdien af forenings ejendom: a) anskaffelsespri-
sen, b) valuarvurdering og c) offentlig vurdering.
Ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme, her-
under for andelsboligforeningers ejendomme blev afskaffet
den 27. februar 2021, jf. nærmere herom i afsnit 2. Afskaf-
felsen af ejendomsværdiansættelsen påvirker den offentlige
vurdering i andelsboligloven.
For at afbøde denne påvirkning foreslås to ændringer i
andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, hvorefter gyl-
dighedsperioden på valuarvurderinger forlænges fra 18 må-
neder til 42 måneder, samt mulighed for nettoprisindekse-
ring af den seneste ansatte offentlige ejendomsværdi (typisk
fra år 2012).
2. Lovforslagets baggrund
Ejendomsværdiansættelsen for andelsboligforeningsejen-
domme blev afskaffet som følge af ”Aftale om kompensa-
tion til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen”
mellem regeringen (Socialdemokratiet), Venstre, Radikale
Venstre, Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og
Liberal Alliance 15. maj 2020, samt lov nr. 291 af 27.
februar 2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og
forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for er-
hvervsejendomme m.v.). Det fremgår af forarbejderne til
ovennævnte lov, at afskaffelsen af ejendomsværdiansættel-
sen for erhvervsejendomme har konsekvenser for andelsbo-
ligforeninger, idet afskaffelsen påvirker et af værdiansættel-
sesprincipperne i andelsboligloven.
Udviklingen af det nye ejendomsvurderingssystem, og
afskaffelsen af offentlige vurderinger af erhvervsejendom-
me, herunder andelsboligejendomme, medfører således kon-
sekvenser for de andelsboligforeninger, der anvender den
senest ansatte ejendomsværdi, ved beregning af andelsboli-
gens maksimalpris (den offentlige vurdering).
Andelsboligforeninger har ventet på det nye offentlige
ejendomsvurderingssystem fra Skatteministeriet, som var
planlagt at træde i kraft i 2023, men dette nye ejendomsvur-
deringssystem blev efterfølgende afskaffet ved en ændring
af ejendomsvurderingsloven, jf. ovenfor nævnte aftale. Som
følge heraf lagde Skatteministeriet op til en alternativ ejen-
domsværdiansættelse for andelsboliger med fortsat anven-
delse af den offentlige vurdering fra 2012 med forslag om
indeksering.
Som følge heraf nedsatte Regeringen i marts 2021 et ud-
valg, der fik til opgave at vurdere konsekvenserne af at af-
skaffe den offentlige vurdering og overveje mulige alterna-
tive løsninger for prisfastsættelse af andelsboligforeningers
ejendomme.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincip-
per afrapporterede december 2021. Udvalget havde under-
søgt en række løsningsforslag, der hovedsageligt kan opde-
les i to hovedgrupper: i) modeller baseret på fortsat anven-
delse af de offentlige vurderinger, underlagt visse former
for indeksering, og ii) modeller, der indebærer forskellige
former for forlængelse af valuarvurderingers gyldighedspe-
riode.
De to konkrete løsningsforslag som udvalget har fremhæ-
vet er således en forlængelse af valuarvurderingers gyldig-
hed til maksimalt 2,5-3,5 år, og en nettoprisindeksregulering
af de offentlige 2012-vurderinger. Et flertal i udvalget frem-
førte desuden, at begge løsninger kunne kombineres.
2
3. Lovforslagets hovedpunkter
3.1. Forlængelse af valuarvurderingers
gyldighedsperiode
3.1.1. Gældende ret
Maksimalprisreglerne ved overdragelser af andelsboliger
reguleres i andelsboliglovens § 5. Det følger af andelsbolig-
lovens § 5, stk. 1, at prisen, ved overdragelse af en andel i
en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten
til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i
foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens ved-
ligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Ved opgørelse af foreningens formue indeholder andelsbo-
liglovens § 5, stk. 2, litra a-c, tre værdiansættelsesprincipper
for ejendommen, der sætter et prisloft over, hvad en andels-
bolig maksimalt må overdrages til.
Hvis en andelsboligforening ansætter foreningens formue
efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, anvendes den
kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag
af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og
som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen
og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.
Den kontante handelsværdi dækker over markedsværdien
i kontantbeløb, der objektivt skønnes at kunne indbringes
i en handel mellem en villig køber og en villig sælger i
en armslængdetransaktion, efter passende markedsføring, og
hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang,
jf. § 2 i bilag 1 til bekendtgørelse om vurdering af ejendom-
me tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar nr.
978 af 28/06/2018.
18-månedersreglen tager hensyn til, at vurderingen af han-
delsværdien typisk vil blive foretaget i forbindelse med en
regnskabsafslutning, og danne grundlag for prisberegning i
regnskabet, som skal være gældende et år efter dets vedta-
gelse.
Tidsfristen giver mulighed for, at der i forbindelse med
regnskabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår foreta-
ges en valuarvurdering omtrent samtidig med regnskabsårets
udløb. Herefter indarbejdes vurderingen i regnskabet, der
færdiggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen
typisk senest 4-6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter
vedtagelse på generalforsamlingen vil denne pris med en
eventuel vedtagen prisstigning normalt være gældende, ind-
til generalforsamlingen det følgende år igen træffer bestem-
melse om prisen, jf. lov nr. 379 af 20. maj 1992.
Valuarvurderingen foretages af en valuar med indsigt i
prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejen-
domme. Det er derfor et krav, at den, der foretager vurderin-
gen af en andelsboligforenings ejendom til brug for opgørel-
se af foreningens formue, foruden at være uddannet valuar,
også skal kunne dokumentere sit hidtidige virke ved at have
løbende indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen
for udlejningsejendomme, jf. lov nr. 555 af 29/05/2018.
3.1.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens vær-
diansættelsesprincipper
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincip-
per har undersøgt en række løsningsmuligheder som alter-
nativ til den offentlige vurdering som nævnt under afsnit
2. Hertil har udvalget særligt fremhævet forlængelse af gyl-
dighedsperioden for valuarvurderinger.
Det er udvalgets vurdering, at modellen kan balancere
hensynet til at begrænse andelsboligforeningens merudgifter
(en lang gyldighedsperiode) mod en retvisende værdiansæt-
telse (en kort gyldighedsperiode). Udvalget har vurderet,
at det vil være relativ enkel løsning i forhold til de nuvæ-
rende regler, og på samme måde har udvalget vurderet, at
modellen ikke vil forrykke balancen mellem de forskellige
boligformer på boligmarkedet. Udvalget undersøgte tillige
en række andre løsningsforslag, herunder indeksering med
ejerboligprisindekset. Hertil vurderede udvalget, at sådan en
løsning kan risikere at forrykke balancen mellem de forskel-
lige boligformer, eftersom der kan opstå et øget incitament
for lejere, om at overtage en ejendom efter tilbudspligtsreg-
lerne i kapitel 24 i lov nr. 341 af 22/03/2022 (lejeloven), ale-
ne begrundet i interesser om gunstig fortjeneste ved salg af
andelsboligen til ejerboligprisindekserede priser. Dette kan
således medføre en risiko for, at markedet for andelsboliger
afkobles markedet for udlejningsejendomme, som andelsbo-
ligerne er tæt knyttet til.
Udvalget bemærker endelig, at en lang forlængelse af
gyldighedsperioden, f.eks. til 5 eller 10 år, vil kunne give
en udfordring i forhold til at opretholde et marked for va-
luarvurderinger med valuarer, der besidder den fornødne
faglige kvalitet. Herudover gælder hensynet til at opnå en
retvisende værdiansættelse på baggrund af en valuarvurde-
ring, og dermed en mere gennemsigtig fastsættelse af mak-
simalprisregler. Herudover har udvalget vurderet, sammen-
hængen mellem gyldighedsperioden for valuarvurderinger
efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, og Erhvervsmi-
nisteriets regler og retningslinjer for andelsboligforeningers
regnskabsaflæggelse.
På den baggrund vurderer udvalget, at hvis valuarvurde-
ringens gyldighed forlænges, bør det maksimalt være med
1-2 år, svarende til en ny gyldighed på 2½ år eller 3½ år.
Derudover har udvalget overvejet, om forlængelsen af
gyldighedsperioden kan kombineres med andre løsninger. Et
flertal i udvalget fremhævede, at valuarvurderingers gyldig-
hedsperiode kan kombineres med nettoprisindeksering af de
offentlige ejendomsvurderinger.
3.1.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Det foreslås, at en indhentet valuarvurdering skal kunne
danne grundlag for opgørelsen af foreningens formue i 42
måneder, som led i overdragelser af andele i andelsboligfor-
eninger sammenlignet med nuværende regler, hvor perioden
dækker over 18 måneder. Det betyder, at den foreslåede ord-
3
ning skal udvide gyldighedsperioden for valuarvurderinger i
relation til fastsættelsen af andelens maksimalpris.
Den foreslåede ændring af andelsboligforeningslovens §
5, stk. 2, litra b, er begrundet i hensynet til, at gyldigheds-
perioden på valuarvurderinger bør forlænges således, at en
valuarvurdering kan anvendes i en længere periode end de
gældende 18 måneder. Herved reduceres de udgifter, som
andelsboligforeninger, der hidtil har anvendt den offentlige
vurdering får, såfremt en forening fravælger den (nettopris-
indekserede) offentlige vurdering.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincip-
per har udtalt, at forlængelse af valuarvurderingers gyldig-
hed er et brugbart alternativ til den offentlige vurdering,
hvilket kan være fordelagtigt for de mindre foreninger. Et
flertal i udvalget fremførte desuden, at der kunne justeres
i to af andelsboliglovens principper, hvorefter både valuar-
vurderingers gyldighedsperiode forlænges og de offentlige
vurderinger nettoprisindekseres.
Det forventes, at andelsboligforeninger i forbindelse med
regnskabsafslutning pr. udgangen af et kalenderår foretager
en valuarvurdering omtrent samtidig med regnskabsårets
udløb. Herefter indarbejdes vurderingen i regnskabet, der
færdiggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen
typisk 4-6 måneder efter regnskabsårets udløb.
Det forventes således, at vedtagelsen af den vurderede
handelsværdi som udlejningsejendom åbner mulighed for, at
generalforsamlingen kan godkende denne vurdering tre år
ad gangen. Det er dog frivilligt, hvorvidt foreningen ønsker
at anvende samme vurdering i tre år i træk, eller om de
ønsker at få foretaget en ny årligt, som de gør i dag.
Hvis en andelsboligforening vælger at indhente en valuar-
vurdering oftere end kravet i den foreslåede ordning, kan det
ligeledes fremhæves, at såfremt foreningen bliver bekendt
med en ny og lavere værdiansættelse af ejendommen, trods
en ældre valuarvurdering fortsat opfylder gyldighedskravet
på 42 måneder, skal andelsboligforeningen nedjustere prisen
for at sikre, at andelsboliger ikke bliver solgt i strid med
hensynene bag maksimalprisreglerne.
Det følger allerede af gældende praksis på området, at
såfremt der fremkommer oplysning om forhold af væsentlig
negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi, skal
der ved prisfastsættelsen af en andel, tages højde for denne
ændring, således det sikres, at prisen på overdragelsestids-
punktet ikke er højere, end hvad der efter lovens gældende §
5, stk. 1, lovligt kan kræves.
Forlængelsen af gyldighedsperioden på valuarvurderinger
relaterer sig til beregning af andelskroneværdien i forhold
til andelsboliglovens regler, hvorfor forlængelsen af gyldig-
hedsperioden ikke direkte kan overføres til årsregnskabslo-
vens regler ved udarbejdelse af årsregnskaber. Indenrigs-
og Boligministeriets vurderer dog, at andelsboligloven efter
eksisterende regler bl.a. giver mulighed for at anvende en
fastfrosset valuarvurdering (og offentlig vurdering) på ube-
stemt tid efter lovens § 5, stk. 3, samt princippet om anskaf-
felsesprisen, jf. § 5, stk. 2, litra a, dvs. den værdi, der udgør
købesummen med tillæg af foreningens omkostninger ved
erhvervelsen. Det fremgår desuden af Erhvervsstyrelsens
regnskabsvejledning for andelsboligforeninger af december
2021, at Erhvervsstyrelsen bl.a. accepterer, at en andelsbo-
ligforening f.eks. kan skifte fra dagspris til kostpris, hvilket
begrundes med indførelsen af andelsboliglovens gældende
§ 5, stk. 3 (fastholdelsesbestemmelsen for valuarvurderin-
ger m.m.). Det er således opfattelsen, at Erhvervsstyrelsens
fortolkning af årsregnskabsloven tager højde for særlige for-
hold, der gør sig gældende på andelsboligområdet.
Det kan dog bemærkes hertil, at andelsboligforeninger ik-
ke nødvendigvis altid kan lægge en ikke-fornyet valuarvur-
dering ukritisk til grund i årsregnskabet i henhold til regler-
ne efter årsregnskabsloven. Dette skyldes, at årsregnskabslo-
vens regler vedr. ”dagsværdi” forudsætter et vis krav om
aktualitet, dvs., at dagsværdien baseres på forhold, der er til
stede og kendte for ejendommen på balancedagen. Såfremt
der ikke er sket ændringer i væsentlige parametre, kan det-
te noteres regnskabet, hvorefter en tidligere anvendt valuar-
vurdering igen kan anvendes, jf. Erhvervsstyrelsens ”Regn-
skabsvejledning for andelsboligforeninger”. Dette imøde-
kommer de situationer, hvor der ikke er et behov for at
indhente en ny valuarvurdering, og en tidligere anvendt va-
luarvurdering, der ikke er ældre end 42 måneder, kan danne
grundlag for værdiansættelsen af ejendommen.
På samme måde for de foreninger, der måler ejendommen
til ”kostpris” efter regnskabet kan uden regnskabsmæssige
hindringer fortsat lægge den offentlige (nettoprisindeksrede)
ejendomsværdi til grund for beregningen af ejendommens
maksimalpris.
En andelsboligforening kan fortsat frit beslutte, om for-
eningen ønsker at anvende den samme vurdering i tre år i
træk, eller om foreningen f.eks. ønsker at få foretaget en ny
vurdering årligt, som tilfældet typisk er i dag.
3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige
ejendomsvurderinger
3.2.1. Gældende ret
Maksimalprisreglerne ved overdragelser af andelsboliger
reguleres i andelsboliglovens § 5. Det følger af andelsbolig-
lovens § 5, stk. 1, at prisen, ved overdragelse af en andel i
en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten
til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i
foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens ved-
ligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Ved opgørelse af foreningens formue indeholder andelsbo-
liglovens § 5, stk. 2, litra a-c, tre værdiansættelsesprincipper,
der sætter et prisloft over, hvad en andelsbolig maksimalt
må sælges til.
Hvis en andelsboligforening ansætter ejendommen efter
andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, anvendes ”den senest
ansatte ejendomsværdi” med eventuelle reguleringer efter
den tidligere gældende § 3 A i lov om vurdering af landets
faste ejendomme (vurderingsloven). Ophævelsen af § 3 A
4
i vurderingsloven, jf. lov nr. 514 af 07/06/2006, er siden-
hen ikke blevet konsekvensændret i andelsboligloven. Det
fremgår af § 3 A i vurderingsloven, at der året efter den
almindelige vurdering foretages regulering af ansættelserne
af ejendoms- og grundværdi samt fordelingerne heraf under
hensyn til den ændring i prisforholdene, der er sket siden
den seneste almindelige vurdering m.v.
Den seneste ansatte ejendomsværdi udgør således det
tredje værdiansættelsesprincip i andelsboligloven, hvorefter
ejerboliger blev vurderet pr. 1. oktober i ulige år, mens an-
dre ejendomme, herunder andelsboliger, blev vurderet pr. 1.
oktober i lige år efter tidligere gældende regler i ejendoms-
vurderingsloven. Der blev desuden foretaget årsreguleringer
i de år, hvor skattemyndighederne ikke foretog en egentlig
vurdering.
Fastsættelsen af ejendomsværdien fulgte de tidligere reg-
ler i ejendomsvurderingsloven, hvorefter ”ejendomsværdi-
en” bl.a. tog udgangspunkt i tidligere gældende vurderings-
lovs §§ 5 og 9, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august
2013. Udgangspunktet for vurderingen er værdien i handel
og vandel ved kontant erlæggelse af købesummen, efter tid-
ligere gældende regler i vurderingsloven og ejendomsvurde-
ringsloven.
Efterfølgende blev det tidligere ejendomsvurderingssy-
stem sat i bero, idet systemet var behæftet med store usik-
kerheder, hvilket tillige fremgik af Rigsrevisionens beret-
ning herom i 2013. Siden hen er de offentlige ejendomsvur-
deringer for andelsboliger blevet anvendt i de efterfølgende
år, trods manglende nye vurderinger m.v.
Ejendomsværdien er for de fleste andelsboligforeninger
ikke opdateret siden 2012 efter suspensionen af de offentlige
ejendomsvurderinger i 2013. Det har dog fortsat været mu-
ligt for andelsboligforeningerne at anvende den senest udar-
bejdede ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsboligens
maksimalpris efter reglerne i andelsboligloven.
Det har desuden været muligt for andelsboligforeninger,
som nyopførtes til og med 30. september 2020, at få en
offentlig ejendomsværdi efter den tidligere gældende ejen-
domsvurderingslov i 2012-niveau. Den tidligere gældende §
3 i vurderingsloven var således formuleret som en omvurde-
ringsbestemmelse, men bestemmelsen tolkes således, at den
også omfatter nyopståede ejendomme såsom andelsboliger i
takt med overgangen til ejendomsvurderingsloven.
De sidste vurderinger efter ejendomsvurderingsloven blev
foretaget den 1. oktober 2020, hvorfor andelsboligforenin-
ger, der er nyopførte efter den 30. september 2020, således
ikke har en offentlig ejendomsværdi. Det betyder desuden,
at der reelt kan eksistere andelsboligforeninger, der ikke kan
indhente den offentlige ejendomsværdi, og dermed er afskå-
ret fra at kunne anvende nærværende vurderingsprincip, og
derfor i stedet må vælge mellem anskaffelsesprisen eller en
valuarvurdering.
3.2.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens vær-
diansættelsesprincipper
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincip-
per har vurderet, at nettoprisindekseringen er et godt alterna-
tiv til den offentlige vurdering fra 2012.
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincip-
per har bl.a. fremført, at nettoprisindekseringen er et godt
alternativ til den offentlige vurdering fra 2012, idet der
introduceres et reelt nyt alternativ, der indebærer en prisud-
vikling, hvilket forhindrer, at værdiansættelsen udhules af
inflationen. Endvidere undgås det, at der bliver mange til-
fælde, hvor den indekserede offentlige vurdering ligger over
markedsværdien.
Udvalget har desuden vurderet, at denne løsning kan fø-
re til reducering af den offentlige vurdering i København
og omegn, sådan at langt de fleste foreninger, der i dag
anvender den offentlige vurdering, vil overgå til valuarvur-
dering. Det er dog fortsat forventningen, at de foreninger,
der f.eks. af mere principielle årsager anvender den offentli-
ge vurdering, vil fortsætte med at anvende den offentlige
vurdering.
3.2.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Det foreslås, at andelsboligforeninger ved opgørelse af
foreningens formue kan ansætte ejendommen på baggrund
af den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, der typisk er
fra 2012, samt nettoprisindeksere denne.
Den foreslåede ændring af andelsboliglovens § 5, stk. 2,
litra c, medfører, at andelsboligforeninger kan fortsætte med
at anvende den offentlige vurdering, dog med mulighed for
at nettoprisindeksere den senest ansatte vurdering én gang
årligt.
Andelsboliglovens gældende § 5, regulerer maksimalpri-
sen for overdragelser af andele, hvorfor den foreslåede ord-
ning muliggør, at andelsboligforeninger kan beslutte at an-
vende den senest ansatte vurdering (i sin oprindelige form
fra 2012), nettoprisindeksere den senest ansatte vurdering
årligt, eller evt. kan beslutte, at en nettoprisindekseret of-
fentlig vurdering ikke atter reguleres årligt efter nettoprisin-
dekset – og dermed ”træde ud af ordningen” med en indek-
seret vurdering.
Det foreslås endvidere, at såfremt en andelsboligforening
har modtaget en omvurdering af den seneste ansatte vurde-
ring, vil denne senere opdatering således kunne anvendes
som grundlag for indeksering, eftersom den senest daterede
og modtagne omvurdering i højere grad antages at afspejle
ejendommens værdi.
Ifølge Danmarks Statistik belyser nettoprisindekset for-
brugerprisudviklingen friholdt for ændringer i afgifter og
tilskud. Nettoprisindekset opgøres på grundlag af de faktiske
forbrugerpriser, så vidt muligt fratrukket indirekte skatter,
dvs. moms og varetilknyttede afgifter, og tillagt tilskud til
generel nedsættelse af prisen. Nettoprisindeksreguleringen
skal således bevirke, at den senest ansatte vurdering ikke
5
udhules af inflationen. Datagrundlaget for nettoprisindekset
er det samme som forbrugerindekset, dog med den forskel,
at der i nettoprisindekset korrigeres for afgifter samt tilskud
i priser m.v.
Alternativt til den nettoprisindekserede offentlige vurde-
ring, kan andelsboligforeninger vælge at værdiansætte for-
eningens formue ved anvendelsen af enten anskaffelsespri-
sen eller en valuarvurdering, som værdiansættelsesgrundlag,
jf. andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, litra a og b. Som
fremført under afsnit 3.2.1., er det ikke alle andelsboligfor-
eninger, der kan anvende den foreslåede ordning, hvilket
skyldes, at det kun er andelsboligforeninger som nyopfør-
tes til og med den 30. september 2020, der har kunnet få
en offentlig ejendomsværdi tilbagediskonteret til 2012-vær-
di. Nyopførte andelsboligforeninger efter den 30. september
2020 har således ikke en offentlig ejendomsværdi, der kan
anvendes som vurderingsgrundlag, og har dermed heller
ikke mulighed for at anvende denne som grundlag samt
nettoprisindeksere.
Det fremgår af Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning
for andelsboligforeninger af december 2021, at den offent-
lige vurdering, hverken betragtes som ”dagsværdi” eller
”kostpris”, hvorfor værdiansættelsesmetoden umiddelbart
falder uden for brug i årsregnskabets balance, men det bety-
der dog ikke, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan
anvendes til at fastsætte ejendommens værdi til opgørelse af
maksimalprisen i henhold til andelsboliglovens regler.
Andelsboligloven har et andet formål end f.eks. årsregn-
skabsloven, idet andelsboliglovens gældende § 5 vedrører
maksimalprisreglerne, hvorved andelens maksimalpris be-
regnes efter andelsboliglovens tre mulige værdiansættelses-
principper.
4. Økonomiske konsekvenser og
implementeringskonsekvenser for det offentlige
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konse-
kvenser eller implementeringskonsekvenser for det offentli-
ge.
Lovforslaget lever op til de syv principper for digitalise-
ringsklar lovgivning.
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for
erhvervslivet m.v.
Lovforslaget indeholder en forlængelse af valuarvurderin-
gens gyldighedsperiode fra maksimalt 18 måneder til mak-
simalt 42 måneder. Det betyder, at andelsboligforeninger
fremover kan nøjes med at indhente en valuarvurdering
hvert tredje år i stedet for hvert år. Det er dog frivilligt,
hvorvidt foreningen ønsker at anvende samme vurdering i
tre år i træk, eller om de ønsker at få foretaget en ny årligt,
som de gør i dag. Lovforslaget må derfor forventes, at ha-
ve betydning for andelsboligforeningernes efterspørgsel ef-
ter valuarvurderinger, og dermed have erhvervsøkonomiske
konsekvenser som en afledt effekt af andelsboligforeninger-
nes ændrede adfærd.
Lovforslaget skal ses i lyset af, at der siden 2012 ikke
er foretaget en ny offentlig ejendomsvurdering. Det har i
praksis betydet, at maksimalprisen, for de foreninger, som
benytter den offentlige vurdering, har været fastlåst siden
2012. Det har givet et øget incitament for andelsboligfor-
eninger til at vælge valuarvurderingen i stedet for den of-
fentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, og dermed
bidraget til en betydelig stigning i efterspørgslen efter va-
luarvurderinger af andelsboligejendomme. Fx viser rappor-
ten fra udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprin-
cipper, at der siden 2014 har været en markant stigning
i antallet af valuarvurderede andelsboliger. I 2014 var det
således ca. en tredjedel af andelsboligerne, som var valuar-
vurderede, mens dette antal i 2020 var steget til 60 pct. Det
svarer til en stigning på ca. 58.000 valuarvurderede andels-
boliger. Med en gennemsnitsstørrelse for valuarvurderede
andelsboligforeninger på 35 boliger (jf. udvalgets rapport),
svarer det til en stigning i størrelsesorden 1.700 årlige va-
luarvurderinger.
Andelsboligforeningerne har længe haft en forventning
om, at der på et tidspunkt ville komme en ny offentlig
vurdering af andelsboligejendomme. I forhold til at benyt-
te den offentlige vurdering fra 2012 ville en opdateret of-
fentlig vurdering være et mere reelt alternativt til valuarvur-
deringen. Med Folketingets vedtagelse af lov nr. 291 af
27/02/2021 (lov om ændring af ejendomsvurderingsloven
og forskellige andre love) blev den offentlige ejendomsvær-
diansættelse for andelsboligforeningsejendomme imidlertid
endeligt afskaffet. Det må forventes, at afskaffelsen af den
offentlige vurdering af andelsboligejendomme vil føre til, at
endnu flere andelsboligforeninger – særligt i de større byer –
i fremtiden vil vælge valuarvurdering som værdiansættelses-
princip.
En vurdering af lovforslagets samlede betydning for mar-
kedet for valuarvurderinger er forbundet med betydelig usik-
kerhed. Det skyldes, at der er flere modsatrettede effekter
i spil, som er vanskelige at vurdere størrelsen af. I det
følgende illustreres størrelsesordenen af effekterne ved et
regneeksempel.
På den ene side må det forventes, at en del af de andels-
boligforeninger, som i dag har valgt en valuarvurdering
som værdiansættelsesprincip vil udnytte muligheden for at
benytte den samme valuarvurdering i enten 2 år eller 3 år i
træk. Det vil isoleret set reducere efterspørgslen efter valuar-
vurderinger.
Særligt uden for de større byer, må det forventes at for-
eningerne har et incitament til at nøjes med at indhente en
valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Større
foreninger i de større byer vil derimod have et incitament
til (som i dag) at forny deres valuarvurdering hvert år for at
have en aktuel ejendomsvurdering i tilfælde af, at en bolig i
andelsboligforeningen skal sælges. Da udgiften til valuaren
kan fordeles ud på flere andelshavere i en større forening
vil udgiften til en valuarvurdering i en større forening være
mindre for den enkelte andelshaver.
6
Det vurderes, at der i dag er ca. 3.500 andelsboligforenin-
ger som benytter en valuarvurdering. Disse foreninger, som
i langt de fleste tilfælde er beliggende i de større byer, har
i gennemsnit 35 boliger. Hvis halvdelen af de 3.500 forenin-
ger vælger at få en valuarvurdering hvert tredje år (i stedet
for hvert år) svarer det til, at efterspørgslen efter valuarvur-
deringer vil falde med ca. 1.167 årlige valuarvurderinger
(3.500 * 1/2 * 2/3).
På den anden side må det forventes, at flere andelsbolig-
foreninger – alt andet lige – vil vælge valuarvurdering som
værdiansættelsesprincip. Især i de større byer, vil mulighe-
den for at regulere den offentlige vurdering fra 2012 med
nettoprisindekset formentlig ikke vil være ligeså attraktiv
som en ny opdateret offentlig vurdering.
På baggrund af udvalgets rapport vurderes det, at der i
dag er ca. 2.600 andelsboligforeninger, som benytter den
offentlige 2012-vurdering. Det anslås at omkring halvdelen
af disse foreninger er beliggende i de større byer. Hvis halv-
delen af de 2.600 foreninger, som i dag benytter den offent-
lige 2012-vurdering, vælger at indhente en valuarvurdering
(hvert tredje år), svarer det til, at efterspørgslen efter valuar-
vurderinger vil stige med ca. 433 årlige valuarvurderinger
(2.600 * 1/2 * 1/3).
Herudover må det forventes, at nogle af de andelsboligfor-
eninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdian-
sættelsesprincip, har afventet, at der bliver offentliggjort en
offentlig vurdering. Da det nu er afgjort, at der ikke kommer
en ny offentlig vurdering, må det forventes, at nogle af
disse foreninger i stedet vil indhente en valuarvurdering med
henblik på at få en aktuel værdiansættelse af deres ejendom.
Det vurderes, at der i dag er ca. 1.800 andelsboligfor-
eninger som benytter anskaffelsesprisen som værdiansættel-
sesprincip, hvoraf det anslås at omkring en femtedel er
beliggende i de større byer. Hvis en femtedel af de 1.800
foreninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som vær-
diansættelsesprincip, vælger at indhente en valuarvurdering
(hvert tredje år) svarer det til, at efterspørgslen efter valuar-
vurderinger vil stige med ca. 120 årlige valuarvurderinger
(1.800 * 1/5 * 1/3).
Samlet set vil regneeksemplernes forskellige effekter be-
tyde, at efterspørgslen efter valuarvurderinger falder med
årligt godt 600 vurdering (1.167 – 120 – 433). Det kan
sammenlignes med at det, jf. ovenfor, anslås, at efterspørgs-
len efter valuarvurderinger i perioden 2014-2020 steg med i
størrelsesorden 1.700 vurderinger årligt. Hvis det med stor
usikkerhed skønnes, at efterspørgslen efter valuarvurderin-
ger falder med 600 vurderinger årligt, og en valuarvurdering
i gennemsnit koster 15.000 kr., svarer det til et årligt omsæt-
ningsfald på 9 mio. kr.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konse-
kvenser for borgerne.
7. Klimamæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.
8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konse-
kvenser.
9. Forholdet til EU-retten
Lovforslagets indeholder ikke EU-retlige aspekter.
10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 27. juni
2022 til den 18. august 2022 været sendt i høring hos føl-
gende myndigheder og organisationer m.v.:
Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesre-
præsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Bo-
ligadvokater, Den Danske Dommerforening, Dommerfuld-
mægtig foreningen, EjendomDanmark, Ejerlejlighedernes
Landsforening, Finans Danmark, Forbrugerrådet Tænk, For-
eningen Danske Revisorer, FSR - danske revisorer, Grund-
ejernes Investeringsfond, Præsidenten for Vestre Landsret
og Præsidenten for Østre Landsret.
11. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindreud-
gifter (hvis ja, angiv omfang/Hvis
nej, anfør »Ingen«)
Negative konsekvenser/merudgif-
ter (hvis ja, angiv omfang/Hvis
nej, anfør »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Ingen Ingen
Implementeringskonsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Ingen Ingen
7
Økonomiske konsekvenser for er-
hvervslivet
Ingen Et fald i efterspørgslen efter va-
luarvurderinger som følge af an-
delsboligforeningernes ændrede
adfærd. Faldet i omsætning skøn-
nes med betydelig usikkerhed at
udgøre i størrelsesorden 9 mio. kr.
årlig.
Administrative konsekvenser for
erhvervslivet
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for
borgerne
Ingen Ingen
Klimamæssige konsekvenser Ingen Ingen
Miljø- og naturmæssige konse-
kvenser
Ingen Ingen
Forholdet til EU-retten
Er i strid med de 5 principper
for Implementering af erhvervs-
rettet EU-regulering/ Går videre
end minimumskrav i EU-regule-
ring (sæt X)
Ja Nej
X
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Det fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, at
foreninger ved opgørelsen af formuen kan ansætte værdien
af ejendommen som den kontante handelsværdi som udlej-
ningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må
være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar
med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for
udlejningsejendomme.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til
pkt. 3.1.1. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Det følger af den foreslåede ændring af § 5, stk. 2, litra b,
at ændre 18 til 42 måneder.
Den foreslåede ordning medfører, at ejendommen kan an-
sættes som den kontante handelsværdi som udlejningsejen-
dom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre
end 42 måneder, og som er foretaget af en valuar med
indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlej-
ningsejendomme.
Den foreslåede bestemmelse i § 5, stk. 2, litra b, vil med-
føre, at gyldighedsperioden forlænges for, hvor længe en
udarbejdet valuarvurdering kan anvendes til opgørelsen af
foreningens formue. Ændringen i andelsboliglovens § 5, stk.
2, litra b, vil alene vedrøre forlængelsen af nugældende 18-
månedersfrist til 42 måneder, mens bestemmelsens øvrige
formelle krav og praksis foreslås videreført.
Det forventes, at en valuarvurdering typisk foretages i for-
bindelse med regnskabsafslutningen pr. udgangen af et ka-
lenderår omtrent samtidig med regnskabsårets udløb, hvor-
efter valuarvurderingen indarbejdes i regnskabet, der fær-
diggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen
typisk 4-6 måneder efter regnskabsårets udløb.
Vedtagelsen af denne pris med en eventuel vedtagen pris-
stigning, kan danne grundlag for opgørelsen af foreningens
formue på typisk tre generalforsamlinger. Eksempelvis om-
kring udgangen af regnskabsåret 2022 kan andelsboligfor-
eningerne få indhentet en valuarvurdering. I forbindelse med
færdiggørelsen af foreningens årsregnskab i forårsmåneder-
ne i 2023, kan denne vurdering besluttes på generalforsam-
lingen omtrent maj 2023. Herefter kan vurderingen danne
grundlag for opgørelsen af foreningens formue, og dermed
fastsætte maksimalprisen for andelens overdragelse på gene-
ralforsamlingen i 2023, 2024 og 2025, såfremt generalfor-
samlingerne afholdes tidsmæssigt som angivet.
8
Den forlængede gyldighedsperiode for valuarvurderinger
gælder for valuarvurderinger, der udarbejdes efter lovens
ikrafttræden. Det betyder, at valuarvurderinger, der er udar-
bejdet frem til år 2022, har en gyldighedsperiode på 18
måneder, mens valuarvurderinger, der udarbejdes fra 2023
og frem, har en gyldighedsperiode på 42 måneder. Det
kan desuden bemærkes, at valuarvurderinger, der påbegyn-
des i kalenderåret 2022 med henblik på at færdiggøres og
underskrives det efterfølgende kalenderår, altså efter lovfor-
slagets ikrafttrædelse, hvorved denne vurdering lægges til
grund på generalforsamlingen pr. 2023, anses ligeledes som
værende omfattet af den længere gyldighedsperiode på 42
måneder. Det er således tidspunktet for vedtagelsen på gene-
ralforsamlingen, der er afgørende for, hvorvidt vurderingen
er gældende i 42 måneder.
Lovændringen har ingen betydning i forhold til reglerne
om fastfrysningsbestemmelsen, jf. andelsboliglovens § 5,
stk. 3, samt forbedringer og gældsopgørelse efter andelsbo-
liglovens § 5, stk. 4, og § 5, stk. 5, 2. pkt.
Til nr. 2
Andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, indeholder regler
om anvendelsen af offentlige vurderinger som værdiansæt-
telsesgrundlag ved opgørelse af foreningens formue ved be-
regning af maksimalprisen.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til
pkt. 3.2.1. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Det foreslås, at § 5, stk. 2, litra c, affattes således, at
ejendommen kan ansættes som den senest ansatte ejendoms-
værdi med eventuelle reguleringer efter tidligere gældende
§ 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf.
lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002. Den senest
ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer jf. 1.
pkt., kan reguleres én gang årligt efter udviklingen i Dan-
marks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode,
der slutter i oktober måned året før det finansår, regulerin-
gen vedrører.
Det følger af den foreslåede ordning, at andelsboligfor-
eninger kan fortsætte med at anvende den offentlige ejen-
domsvurdering ved fastsættelsen af andelens maksimalpris,
og med mulighed for at nettoprisindeksere den senest an-
satte vurdering. Oktober-indekset er valgt af hensyn til, at
den seneste tilgængelige ejendomsvurdering typisk er fra 1.
oktober 2012.
Nettoprisindekset offentliggøres den 10. eller første hver-
dag herefter i måneden efter indsamlingsmåneden. Det be-
tyder, at oktober-indekset udgives ca. 10. november af Dan-
marks Statistik.
Nettoprisindeksreguleringen kan foretages således:
Nettoprisindekset for oktober 2012, udgjorde: 98, 2.
Nettoprisindekset for oktober 2021, udgjorde: 106, 7.
Hvis det lægges til grund, at ejendomsværdien pr. 1. okto-
ber 2012, udgjorde: 210 mio. kr., kan andelsboligforeningen
nettoprisindeksregulere i 2022, ved: 106,6/98,2*210 mio. kr.
= 228.177.189 mio. kr.
Eksemplet angiver, hvordan en eventuel offentlige 2012-
vurdering kan nettoprisindeksreguleres til brug for general-
forsamlingen i år 2022, og dermed danne grundlag for mak-
simalprisen for andelens overdragelse, efter andelsboliglo-
vens gældende § 5.
Indekset for oktober 2022 kendes ikke forud for for-
slagets fremsættelse, men hvis det lægges til grund, at
tallet udgør 108, kan ejendomsværdien beregnes således:
108,0/98,2*210 mio. kr. = 230.957,230 mio. kr.
Alternativt kan (her fiktive) oktober 2022-indekstal
divideres med oktober 2021-indekset, og herefter gan-
ges med den nettoprisindeksregulerede værdi 2022:
108,0/106,7*228.177.189 = 230.957.230 mio. kr.
Nettoprisindekset har de seneste mange år været stigende,
men det er naturligvis en teoretisk mulighed for, at netto-
prisindekset kan falde ved nedadgående prisudvikling. Den
foreslåede ordning medfører dog ikke, at andelsboligfor-
eninger hvert år skal nettoprisindeksere, hvorfor foreninger-
ne eksempelvis kan fortsætte med den senest ansatte vurde-
ring, eller evt. fortsætte med tidligere indekseret ejendoms-
værdi, uden nødvendigvis at indeksere igen.
Der er sidenhen sket store stigninger i nettoprisindekset
– særligt efter årsskiftet, men trods disse ekstraordinære
stigninger, er det fortsat Indenrigs- og Boligministeriets vur-
dering, at nettoprisindekset udgør en god løsning ift. vær-
diansættelsen af ejendomme for de andelsboligforeninger,
der anvender de offentlige vurderinger. Det skyldes, at ud-
valget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har
vurderet, at der opnået en tilstrækkelig ”buffer” til at sik-
re, at løsningsforslaget ikke giver anledning til en generel
overvurdering af værdien af andelsboligejendomme, idet re-
guleringen med nettoprisindekset starter fra 2012. Det er
desuden ministeriets opfattelse, at denne stigende inflation,
er af forbigående karakter, hvorfor det på sigt forventes, at
stigningen i nettoprisindekset finder et almindeligt niveau
igen.
For at skabe klarhed over for både eksisterende og kom-
mende andelshavere og professionelle aktører, herunder
f.eks. administratorer og revisorer m.v., kan det med fordel
anføres i noten til regnskabet, hvordan og hvorvidt indek-
seringen, er foretaget. Den foreslåede bestemmelse tillader
dog ikke, at andelsboligforeninger vilkårligt kan vælge et
indeks efter ønske, eftersom den senest ansatte vurdering
alene kan reguleres én gang årligt i en 12-månedersperiode
sluttende i oktober måned året før det finansår, reguleringen
vedrører. Dette betyder, at det altid vil være indekset i ok-
tober, som foreningerne skal indeksere efter, og dette gæl-
der ligeledes for de andelsboligforeninger, der har forskudt
regnskabsår.
Lovændringen har ingen betydning i forhold til reglerne
om fastfrysningsbestemmelsen, jf. andelsboliglovens § 5,
9
stk. 3, samt forbedringer og gældsopgørelse efter andelsbo-
liglovens § 5, stk. 4, og § 5, stk. 5, 2. pkt.
Til § 2
Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2023.
Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, da lov om
andelsboliger og andre boligfællesskaber ikke gælder for
Færøerne og Grønland, og ikke kan sættes i kraft for Færø-
erne og Grønland ved kongelig anordning.
10
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
§ 1
I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lov-
bekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret ved
lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:
§ 5. …
Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes
ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der
ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen
i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i
de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes
efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhver-
velse af en udlejningsejendom:
a) Anskaffelsesprisen.
b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på
grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18
måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i
prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejen-
domme.
c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle re-
guleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste
ejendomme.
Stk. 3.-16. ...
1. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.
2. § 5, stk. 2, litra c, affattes således:
»c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle regu-
leringer efter den tidligere gældende § 3 A i lov om vur-
dering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse
nr. 740 af 3. september 2002. Den senest ansatte ejen-
domsværdi med eventuelle reguleringer jf. 1. pkt., kan
reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode, der
slutter i oktober måned året før det finansår, reguleringen
vedrører.«
11