Fremsat den 5. oktober 2022 af skatteministeren (Jeppe Bruus)

Fremsat den 5. oktober 2022 af skatteministeren (Jeppe Bruus)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast
ejendom, afskrivningsloven, investorfradragsloven og forskellige andre love
(Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer og fastholdelse af loft over investorfradraget)
§ 1
I lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast
ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 132 af 25. januar 2019,
som ændret ved § 1 i lov nr. 1578 af 27. december 2019 og
§ 2 i lov nr. 1580 af 27. december 2019, foretages følgende
ændringer:
1. Lovens titel affattes således:
»Lov om beskatning af fortjeneste på fast ejendom
(ejendomsavancebeskatningsloven).«
2. Før § 1 indsættes:
»Kapitel 1
Lovens anvendelsesområde.«
3. § 1 affattes således:
»§ 1. Fortjeneste på realisationsbeskattede ejendomme
bortset fra ejendomme, der er erhvervet som led i den skat-
tepligtiges næringsvej, medregnes ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst efter reglerne i kapitel 2. Realisa-
tionsbeskattede ejendomme er faste ejendomme, der ikke
lagerbeskattes.
Stk. 2. Fortjeneste og tab på lagerbeskattede ejendomme
medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i
kapitel 3.«
4. Efter § 1 A indsættes :
»Kapitel 2
Realisationsbeskattede ejendomme.«
5. I § 4, stk. 8, 1. og 2. pkt., ændres »denne lov« til: »dette
kapitel«.
6. § 6, stk. 3, 1. pkt., affattes således:
»Den skattepligtige kan fradrage indkomstårets tab ved
afståelse af fast ejendom i fortjeneste efter stk. 1 eller samlet
fortjeneste efter § 14 A, jf. dog stk. 4.«
7. I § 6, stk. 3, 2. pkt., indsættes efter »fortjeneste efter stk.
1«: »eller samlede fortjeneste efter § 14 A«.
8. I § 6 D, stk. 12, 5. pkt., ændres »§ 73 B« til: »§ 73 C«.
9. Efter § 13 indsættes:
»Kapitel 3
Lagerbeskattede ejendomme
§ 14. Skattepligtige omfattet af selskabsskattelovens § 1,
stk. 1, nr. 1-2j og 3a-6, eller § 2, stk. 1, litra a eller b,
jf. dog stk. 5 i denne paragraf, skal ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst medregne urealiseret gevinst og tab
på ejendomme (lagerprincippet), når følgende betingelser er
opfyldt:
1) Ejendommen udlejes i overvejende omfang i den skat-
tepligtiges indkomstår.
2) Handelsværdien af ejendomme under dansk beskat-
ning, der udlejes i overvejende omfang, overstiger et
grundbeløb på 82,1 mio. kr. (2010-niveau) ved udløbet
af den skattepligtiges indkomstår. Ved opgørelsen efter
1. pkt. medregnes værdien af den skattepligtiges egne
ejendomme og ejendomme tilhørende selskaber m.v.
omfattet af denne paragraf, og som kontrolleres af den
kreds af parter, der har en forbindelse som nævnt i
ligningslovens § 2. Hvis indkomståret for et selskab
m.v., hvis ejendommes værdi medregnes efter 2. pkt.,
ikke udløber på samme tidspunkt som indkomståret for
den skattepligtige, anvendes værdien ved udløbet af det
seneste indkomstår for selskabet m.v. ved opgørelsen
Lovforslag nr. L 7 Folketinget 2022-23
Skattemin., j.nr. 2019-8052
AN015718
efter 1. pkt. Grundbeløbet i 1. pkt. reguleres efter per-
sonskattelovens § 20, dog således, at det regulerede
beløb afrundes opad til nærmeste kronebeløb, der kan
deles med 100.000.
Stk. 2. En ejendom anses for udlejet i overvejende om-
fang, hvis mere end 50 pct. af bygningernes samlede eta-
geareal eller mere end 50 pct. af ejendommens samlede
grundareal udlejes i mindst 90 dage i løbet af indkomståret
eller i en kontinuerlig periode på mindst 30 dage. En ejen-
dom anses for udlejet fra det tidspunkt, lejeren overtager det
lejede. Udlejning til en lejer, der med den skattepligtige har
en forbindelse som nævnt i ligningslovens § 2, anses ikke
for udlejning, medmindre ejendommen videreudlejes til en
lejer, der ikke med den skattepligtige har en forbindelse som
nævnt i ligningslovens § 2. Udlejning til en lejer, der har en
tilknytning til den skattepligtige som aktionær, andelshaver
eller lignende, og hvor der til kapitalandelen er knyttet en
brugsret til ejendommen, anses ikke for udlejning efter den-
ne bestemmelse. Udlejning omfattet af momslovens § 13,
stk. 1, nr. 8, 2. pkt., anses ikke for udlejning efter denne
bestemmelse. En nyerhvervet ejendom anses ikke for udlejet
i overvejende omfang, hvis eksisterende lejemål bringes til
ophør i umiddelbar forbindelse med erhvervelsen, og ejen-
dommen er erhvervet udelukkende med henblik på ejerens
anvendelse af ejendommen til formål, der indebærer, at den
ikke kan anses for udlejet i overvejende omfang efter denne
bestemmelse. Udlejning af bygninger på fredskovpligtige
arealer, jf. lov om skove § 3, stk. 1, medregnes ikke ved
vurderingen af, om ejendommen er udlejet i overvejende
omfang.
Stk. 3. Den skattepligtige vedbliver med at skulle opgøre
gevinst og tab efter lagerprincippet, så længe den skatteplig-
tige ejer ejendommen. Uanset stk. 1 gælder 1. pkt. også for
en fond, der ved en fusion omfattet af fusionsskattelovens §
14 C, nr. 2, har overtaget en lagerbeskattet ejendom.
Stk. 4. Sammenlægges en ejendom omfattet af stk. 1 med
en ejendom, der ikke tidligere har været omfattet af stk. 1,
anses sidstnævnte ejendom for overgået til lagerbeskatning
med virkning fra indkomstårets begyndelse, jf. §§ 14 C og
14 D, og ejendommen behandles herefter som en samlet fast
ejendom.
Stk. 5. Livsforsikringsselskaber, disses sambeskattede dat-
terselskaber og selskaber omfattet af selskabsskattelovens §
3 A skal ikke medregne gevinst og tab på ejendomme efter
reglerne i dette kapitel, selv om betingelserne i stk. 1 er
opfyldt.
§ 14 A. Fortjeneste og tab på en fast ejendom omfattet af
§ 14 opgøres som forskellen mellem ejendommens handels-
værdi ved indkomstårets udløb og ejendommens handels-
værdi ved indkomstårets begyndelse (lagerprincippet). Hvis
ejendommen er erhvervet i løbet af indkomståret, anvendes
ejendommens anskaffelsessum i stedet for værdien ved ind-
komstårets begyndelse. Er ejendommen erhvervet ved arv,
gave eller arveforskud, anvendes ejendommens handelsvær-
di på erhvervelsestidspunktet som anskaffelsessum i stedet
for værdien ved indkomstårets begyndelse. Hvis ejendom-
men er afstået i løbet af indkomståret, anvendes ejendom-
mens afståelsessum i stedet for værdien ved indkomstårets
udløb. Er ejendommen afstået ved gave, anvendes ejendom-
mens handelsværdi på afståelsestidspunktet som afståelses-
sum i stedet for værdien ved indkomstårets udløb.
Stk.2. Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi,
der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessum-
men lægges sammen med kursværdien af ejendommens
gældsposter på anskaffelsestidspunktet. Afståelsessummen
omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontan-
te del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdi-
en af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet.
Stk. 3. Erstatnings- og forsikringssummer sidestilles med
afståelsessummer. Såfremt en erstatnings- eller forsikrings-
sum ikke vedrører en afståelse eller delafståelse af den fas-
te ejendom, medregnes beløbet dog ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst.
Stk. 4. Afstår en ejer af fast ejendom denne på sådanne
vilkår, at der ved senere afståelse tilfalder ejeren et yderli-
gere vederlag for ejendommen, medregnes dette yderligere
vederlag ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i det
år, hvor retten til det yderligere vederlag erhverves.
Stk. 5. Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan
udgifter, der er afholdt til forbedring og vedligeholdelse af
ejendommen og opførelse eller nedrivning af bygninger og
installationer, fratrækkes.
Stk. 6. § 4, stk. 5-7, finder tilsvarende anvendelse ved
afståelse af ejendomme omfattet af § 14, medmindre også
køber efter § 14 vil skulle medregne urealiseret gevinst og
tab på ejendommen ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst i erhvervelsesåret.
§ 14 B. Overgang fra realisationsbeskatning til lagerbe-
skatning finder sted med virkning fra begyndelsen af det
indkomstår, hvor betingelserne i § 14 er opfyldt.
Stk. 2. For nyerhvervede ejendomme, som udlejes i over-
vejende omfang, indtræder lagerbeskatningen med virkning
fra erhvervelsen, hvis betingelserne i § 14 er opfyldt i det
indkomstår, erhvervelsen finder sted.
Stk. 3. Ejendomme, der erhverves ved en skattefri fusion,
spaltning eller tilførsel af aktiver, og som udlejes i overve-
jende omfang, overgår til lagerbeskatning med virkning fra
fusionsdatoen, jf. fusionsskattelovens § 5, hvis betingelserne
i § 14 er opfyldt i det indkomstår, hvor erhvervelsen finder
sted. Hvis selskaberne ikke har samme skattemæssige fusi-
onsdato, har overgangen til lagerbeskatning virkning fra fu-
sionsdatoen for det selskab, hvorfra ejendommen indskydes.
§ 14 C. Ved overgang fra realisationsbeskatning til lager-
beskatning, jf. § 14 B, anses ejendommen for afstået til han-
delsværdien på overgangstidspunktet. Denne handelsværdi
udgør indgangsværdien ved overgangen til lagerbeskatning.
Stk. 2. Den opgjorte indgangsværdi anvendes som anskaf-
felsessum i forhold til lagerbeskatningen, jf. § 14 A.
Stk. 3. Den opgjorte indgangsværdi anvendes endvidere
som afståelsessum i forhold til beskatning af genvundne af-
skrivninger eller tab efter afskrivningsloven og i forhold til
realisationsbeskatning af ejendommen efter kapitel 2 eller i
forhold til beskatning som næringsejendom efter statsskatte-
loven. Eventuelt nedrivningsfradrag efter afskrivningslovens
2
§ 22 kan foretages, selv om nedrivningen ikke er tilende-
bragt, og selv om betingelsen i afskrivningslovens § 22, stk.
1, 5. pkt., ikke er opfyldt. Er den afståede ejendom erhver-
vet før den 19. maj 1993, finder § 6, stk. 4, 2. pkt., ikke
anvendelse, men det eventuelle beløb, som et tab reduceres
med efter bestemmelsen, opgøres særskilt. Fortjeneste eller
tab efter 1. pkt. medregnes dog ikke ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst på tidspunktet for overgangen til be-
skatning efter lagerprincippet, men indgår på ejendommens
realisationssaldo, jf. § 14 D.
§ 14 D. Den skattepligtige skal for hver ejendom, der
overgår fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning, føre
en realisationssaldo, der indeholder den samlede nettoge-
vinst (positiv realisationssaldo) eller det samlede nettotab
(negativ realisationssaldo) opgjort efter § 14 C, stk. 3, 1.
pkt.
Stk. 2. Hvis realisationssaldoen er positiv, modregnes den
i indkomstårets eventuelle tab på ejendommen opgjort efter
lagerprincippet, jf. § 14 A. Alene den del af tabet på ejen-
dommen, der resterer efter modregning, kan fratrækkes ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Hvis realisations-
saldoen efter årets modregning fortsat er positiv, fremføres
den positive restsaldo til efterfølgende indkomstår. En posi-
tiv saldo kan alene fremføres til et senere indkomstår, i det
omfang den ikke kan rummes i et tidligere års tab. Hvis
saldoen fortsat er positiv efter afståelse af ejendommen,
medregnes et beløb svarende til den positive restsaldo ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst i afståelsesåret.
Stk. 3. Hvis realisationssaldoen er negativ, modregnes den
i indkomstårets fortjeneste på ejendommen opgjort efter la-
gerprincippet, jf. § 14 A. Alene den del af fortjenesten på
ejendommen, som resterer efter modregning, medregnes ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Hvis realisations-
saldoen efter årets modregning fortsat er negativ, fremføres
restsaldoen til efterfølgende indkomstår. En negativ saldo
kan alene fremføres til et senere indkomstår, i det omfang
den ikke kan rummes i et tidligere års fortjeneste. Hvis
saldoen fortsat er negativ ved afståelse af ejendommen, fra-
trækkes et beløb svarende til den negative restsaldo ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst i afståelsesåret,
jf. dog fusionsskattelovens § 8, stk. 3, 3. pkt. Et eventuelt
beløb opgjort efter § 14 C, stk. 3, 2. pkt., fratrækkes dog den
negative realisationssaldo, før restsaldoen fratrækkes efter 5.
pkt.
Kapitel 4.
Ikrafttræden m.v.«
§ 2
I afskrivningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 242 af 18.
februar 2021, som ændret ved § 1 i lov nr. 672 af 19. april
2021 og § 1 i lov nr. 2193 af 30. november 2021, foretages
følgende ændring:
1. I § 1 indsættes som stk. 2:
»Stk. 2. Der kan ikke foretages skattemæssig afskriv-
ning på udgifter til anskaffelse, ombygning eller forbedring
af ejendomme eller aktiver vedrørende ejendomme, der la-
gerbeskattes efter ejendomsavancebeskatningslovens kapitel
3. Nedrivningsfradrag efter § 22 kan ikke foretages for byg-
ninger eller installationer omfattet af 1. pkt.«
§ 3
I investorfradragsloven, jf. lov nr. 1707 af 27. december
2018, foretages følgende ændringer:
1. I § 7, stk. 2, 1. pkt., udgår »i hvert af indkomstårene
2019-2022 og 800.000 kr. i 2023 og senere indkomstår.«
2. I § 7, stk. 2, 2. pkt., udgår »i hvert af indkomstårene
2019-2022 og 250.000 i 2023 og senere indkomstår.«
§ 4
I fusionsskatteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 743 af 23.
april 2021, foretages følgende ændring:
1. I § 8, stk. 3, indsættes som 2.-4. pkt.:
»Har det indskydende selskab ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst medregnet urealiseret fortjeneste og
tab på ejendomme (lagerbeskattede ejendomme), behandles
ejendommene ved opgørelsen af det modtagende selskabs
skattepligtige indkomst, som om fortjeneste og tab var me-
dregnet ved indkomstopgørelsen hos det modtagende sel-
skab. Det modtagende selskab indtræder i en positiv eller
negativ realisationssaldo, jf. ejendomsavancebeskatningslo-
vens § 14 D, stk. 2 og 3, herunder en positiv eller negativ
realisationssaldo, der opgøres ved overgang til lagerbeskat-
ning i forbindelse med fusionen. Det modtagende selskab
kan ved afståelse af ejendomme, der er anskaffet af et af sel-
skaberne før fusionen, ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst dog ikke fratrække et beløb svarende til den re-
sterende negative realisationssaldo, medmindre de fusione-
rende selskaber har været sambeskattet efter selskabsskatte-
lovens §§ 31 eller 31 A i hele perioden, hvor et af selskaber-
ne har ejet den ejendom, som den negative realisationssaldo
vedrører.«
§ 5
I ligningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1735 af 17.
august 2021, som ændret senest ved § 3 i lov nr. 906 af
21. juni 2022, foretages følgende ændring:
1. I § 17 A, stk. 1, ændres »§ 12 i lov om beskatning af
fortjeneste ved afståelse af fast ejendom« til: »ejendomsa-
vancebeskatningslovens § 12«.
§ 6
I selskabsskatteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1241 af 22
august 2022 som ændret ved § 1 i lov nr. 905 af 21. juni
2022, foretages følgende ændringer:
1. I § 2, stk. 1, litra b, 2. pkt., ændres »ved afståelse af« til:
»på«.
3
2. I § 11 B, stk. 5, 3. pkt., indsættes efter »forbedringer«: »,
idet ejendomme, der beskattes efter ejendomsavancebeskat-
ningslovens kapitel 3, dog indgår med handelsværdien ved
indkomstårets udløb«.
3. I § 13, stk. 4, indsættes efter 4. pkt. som nyt punktum. :
»Ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste eller det
fradragsberettigede tab i det indkomstår, hvor fast ejendom
sælges, sker der ikke nedsættelse af anskaffelsessummen
efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1-7.«
4. I § 13, stk. 4, 6. pkt., der bliver 7. pkt., ændres »4. og 5.
pkt.« til: »5. og 6. pkt.«
§ 7
I skattekontrolloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 283 af 2.
marts 2022, som ændret ved § 3 i lov nr. 2612 af 28.
december 2021, ved § 3 i lov nr. 902 af 21. juni 2022 og
ved § 3 i lov nr. 905 af 21. juni 2022, foretages følgende
ændring:
1. Efter § 36 indsættes i kapitel 3:
»Oplysninger om lagerbeskattede ejendomme
§ 36 a. Skattepligtige, der ejer lagerbeskattede ejendom-
me, jf. ejendomsavancebeskatningslovens kapitel 3, skal do-
kumentere de økonomiske omstændigheder, der ligger til
grund for værdiansættelsen af selskabets faste ejendomme
efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 14 A og 14 C,
hvis told- og skatteforvaltningen anmoder herom.
Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen kan fastsætte nærmere
regler om de oplysninger, der skal afgives efter stk. 1.«
§ 8
I virksomhedsskatteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1836
af 16. september 2021, som ændret ved § 6 i lov nr. 2193 af
30. november 2021, foretages følgende ændring:
1. I § 1, stk. 2. 2. pkt., ændres »lov om beskatning af fortje-
neste ved afståelse af fast ejendoms« til: »ejendomsavance-
beskatningslovens«.
§ 9
Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2023
Stk. 2. Loven har virkning for indkomstår, der påbegyndes
den 1. januar 2023 eller senere.
4
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets hovedpunkter
2.1. Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer
2.1.1. Gældende ret
2.1.2. Skatteministeriets overvejelser
2.1.3. Den foreslåede ordning
2.2. Lagerbeskatning af fast ejendom og fradragsbegrænsningsreglerne for forsikringsselskaber
2.2.1. Gældende ret
2.2.2. Skatteministeriets overvejelser
2.2.3. Den foreslåede ordning
2.3 Fastholdelse af loft over investorfradraget
2.3.1. Gældende ret
2.3.2. Skatteministeriets overvejelser
2.3.3. Den foreslåede ordning
3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
3.1 Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer
3.2 Fastholdelse af loftet over investorfradraget
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
4.1 Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer
4.2 Fastholdelse af loftet over investorfradraget
5. Administrative konsekvenser for borgerne
6. Klimamæssige konsekvenser
7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
8. Forholdet til EU-retten
9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
10. Sammenfattende skema
1. Indledning
Regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socia-
listisk Folkeparti og Enhedslisten indgik den 10. oktober
2020 ”Aftale om en ny ret til tidlig pension” med henblik
på at give dem, der har været mange år på arbejdsmarkedet,
mulighed for en værdig tilbagetrækning.
Den nye ret til tidlig pension blev indført ved lov nr. 2202
af 29. december 2020. Tidlig Pension har kunnet opnås fra
den 1. januar 2022 og indebærer, at danske lønmodtagere
med lange og hårde arbejdsliv kan trække sig tilbage på en
værdig måde. Tidlig Pension sikrer således, at de, der har
været længst på arbejdsmarkedet, nu har mulighed for at
stoppe med at arbejde, før de er slidt helt ned.
Af ”Aftale om en ny ret til tidlig pension” fremgår, at
aftalepartierne er enige om, at den nye ret til tidlig pension
skal være fuldt finansieret. Som en del af finansieringen
er aftalepartierne enige om, at der fra 2023 skal indføres
lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer, og at loftet
over investorfradraget skal fastholdes. Lovforslaget har til
formål at udmønte den del af ”Aftale om en ny ret til tidlig
pension”, der vedrører disse to finansieringsbidrag.
Det følger af den indgåede aftale, at lagerbeskatningen
skal indføres for ejendomsselskaber, der sammen med inte-
resseforbundne parter har en samlet ejendomsportefølje af
udlejningsejendomme til en handelsværdi over et beløb på
100 mio. kr. fra 2023, og at lagerbeskatningen ikke skal
omfatte ejendomme, der anvendes i selskabets eller koncer-
nens egen drift. Det foreslås således, at kun ejendomme, der
udlejes i overvejende omfang, vil blive omfattet af lagerbe-
skatningen.
Investorfradraget er et skattefradrag for fysiske personer
for investeringer i små og mellemstore selskaber, der er
unoterede, og som er i en opstarts- eller vækstfase. Loftet
over investorfradraget udgør i dag 400.000 kr. ved direkte
investering og 125.000 kr. ved indirekte investering. Det
foreslås, at loftet fremover fastholdes på det nuværende ni-
veau, så loftet ikke forhøjes fra og med 2023.
2. Lovforslagets hovedpunkter
2.1. Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer
2.1.1. Gældende ret
Lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast
ejendom (herefter ejendomsavancebeskatningsloven) finder
anvendelse på fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. Lo-
ven omfatter fysiske personer og juridiske personer (selska-
5
ber m.v.), der er fuldt skattepligtige her til landet, og som
ejer fast ejendom beliggende i Danmark eller i udlandet.
Loven omfatter også fysiske og juridiske personer, der er
begrænset skattepligtige her til landet, og som ejer fast ejen-
dom beliggende i Danmark, herunder ejendomme, der ejes
via et fast driftssted i Danmark. Udenlandske skattepligtige
fysiske og juridiske personer er således også skattepligtige
af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.
Ejendomsavancebeskatningsloven gælder alle former for
afståelse af fast ejendom, herunder afståelse ved arv og
gave, ligesom erstatninger for skade på en fast ejendom
sidestilles med en afståelsessum. Loven gælder også ved af-
ståelse af en del af en fast ejendom og i forbindelse med på-
læg af rådighedsindskrænkninger over fast ejendom i form
af servitutter m.v.
Ejendomsavancebeskatningsloven omfatter ikke ejendom-
me, som er anskaffet som et led i den skattepligtiges næ-
ringsvirksomhed. Fortjeneste og tab på næringsejendomme
beskattes i stedet efter reglerne i statsskatteloven.
Ejendomsavancebeskatningsloven følger i dag et realisati-
onsbeskatningsprincip. Det betyder, at beskatningen af en
ejendomsavance først sker, når ejeren afstår sin faste ejen-
dom. Hvis det ikke er selve ejendommen, der afstås, ud-
løses ingen ejendomsavancebeskatning. Realisationsprincip-
pet gælder også ved beskatning af næringsejendomme efter
statsskattelovens regler.
Hvis et selskab (moderselskabet) ejer et datterselskab, der
har erhvervet en ejendom, og ejendommen forbliver ejet af
datterselskabet, vil der således ikke indtræde ejendomsavan-
cebeskatning, selv om moderselskabet afstår alle sine aktier
i datterselskabet. Idet ejendommen fortsat ejes af dattersel-
skabet, er der ikke sket afståelse af selve ejendommen, og
dermed udløses ingen ejendomsavancebeskatning.
Moderselskabets afståelse af aktierne i datterselskabet be-
handles efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven. Som
alt overvejende hovedregel vil en sådan afståelse af aktier i
et datterselskab være skattefri efter reglerne i aktieavancebe-
skatningsloven. Skattefriheden ved salg af datterselskabsak-
tier skal ses på baggrund af et ønske om - uanset hvordan
en koncern er struktureret - at undgå dobbeltbeskatning af
selskabsindkomst i flere led. Udbytte af datterselskabs- og
koncernselskabsaktier er ud fra samme betragtning også
skattefri.
Efter gældende regler er det således muligt for et moder-
selskab at foretage en indirekte afståelse af en ejendom,
der ejes af et datterselskab, ved at moderselskabet sælger
aktierne i datterselskabet frem for, at datterselskabet sælger
selve ejendommen. Det indirekte salg af ejendommen kan
således i almindelighed gennemføres uden beskatning.
Det er således i dag muligt for selskaber, herunder uden-
landske selskaber, at sælge datterselskabsaktierne i det sel-
skab, som ejer en ejendom, uden at der udløses beskat-
ning, selv om ejendommen er steget i værdi siden erhver-
velsen. Beskatning af ejendomsavancen udskydes, indtil det
tidspunkt, hvor datterselskabet afstår selve ejendommen. På
den måde udskydes eller undgås beskatningen af ejendoms-
avancen.
2.1.2. Skatteministeriets overvejelser
Af ”Aftale om en ny ret til tidlig pension” fremgår, at
der fra 2023 skal indføres lagerbeskatning af selskabers
ejendomsavancer.
Aftalepartierne ønsker at sikre en effektiv beskatning af
selskabers ejendomsavancer ved at indføre en løbende be-
skatning af værdistigninger på selskabers ejendomme efter
et lagerprincip svarende til den måde, pensionsselskaber be-
skattes i dag.
Selskaber er allerede på nuværende tidspunkt skattepligti-
ge af ejendomsavancer. Beskatningen sker dog først, når
en gevinst realiseres ved salg af ejendommen. Danske og
udenlandske selskaber kan dermed undgå beskatningen af
ejendomsavancer ved at placere ejendommen i et dattersel-
skab og sælge datterselskabet i stedet for selve ejendommen,
idet gevinster på datterselskabsaktier er skattefrie.
Aftalepartierne er enige om, at lagerbeskatningen skal
gælde for selskaber m.v., der omfattes af den almindeli-
ge selskabsbeskatning på 22 pct. af den skattepligtige ind-
komst. Lagerbeskatningen skal derimod ikke gælde for per-
sonligt drevne virksomheder.
Det blev aftalt, at ejendomme, som selskabet i overvejen-
de grad anvender i egen drift, skal undtages fra lagerbeskat-
ningen. Det gælder f.eks. ejendomme, der af selskabet selv
eller et koncernselskab anvendes til administration, lager,
produktion eller landbrug. For at mindske de administrati-
ve byrder forbundet med forslaget for både selskaberne og
Skatteforvaltningen indføres desuden en beløbsgrænse på
et grundbeløb på 82,1 mio. kr. (2010-niveau), så koncer-
ner med mindre ejendomsporteføljer undtages. Det vurderes
umiddelbart, at op imod 75 pct. af ejendomsselskaberne vil
blive undtaget med en sådan beløbsgrænse. Hovedparten
af ejendomsværdierne ventes dog omfattet, da branchen er
præget af få store aktører og mange små ejendomsselska-
ber. Beløbsgrænsen vil blive reguleret af et årligt beregnet
reguleringstal, således at beløbsgrænsen følger den generelle
økonomiske udvikling i samfundet. Grundbeløbet er fastsat,
således at det i 2023-niveau er på 100 mio. kr. svarende til
den beløbsgrænse, der blev aftalt.
2.1.3. Den foreslåede ordning
I overensstemmelse med ”Aftale om en ny ret til tidlig
pension” foreslås det at indføre et lagerprincip for selskaber
ved opgørelsen af ejendomsavancer. Lagerbeskatningen vil
medvirke til at finansiere retten til tidlig pension. Samtidig
sikres det, at værdistigninger på fast ejendom kommer til
beskatning løbende derved, at den skattepligtige beskattes
af gevinster, der opstår ved værdistigninger på faste ejen-
domme, og kan fradrage tab, der opstår ved værdinedgang
på faste ejendomme. Den løbende gevinst eller det løben-
de tab skal efter forslaget opgøres som forskellen mellem
handelsværdien af den faste ejendom ved slutningen af ind-
komståret og handelsværdien ved starten af indkomståret. Er
6
ejendommen købt eller solgt i løbet af indkomståret, vil
anskaffelses- eller afståelsessummen skulle træde i stedet
for handelsværdien ved henholdsvis starten og slutningen af
indkomståret.
I overensstemmelse med aftalen foreslås det, at den fore-
slåede lagerbeskatning kun skal gælde for selskaber m.v.
omfattet af selskabsskatteloven, det vil bl.a. sige aktieselska-
ber, anpartsselskaber og andre selskaber m.v. med begrænset
hæftelse.
Det er desuden kun selskaber m.v., der via selskabsretli-
ge konstruktioner kan undgå eller udskyde ejendomsavance-
beskatningen. Fonde og foreninger omfattet af fondsbeskat-
ningsloven foreslås ikke omfattet af lagerbeskatningen, men
fondes og foreningers datterselskaber, der omfattes af sel-
skabsskatteloven, foreslås derimod omfattet af lagerbeskat-
ningen.
Lagerbeskatningen foreslås af administrative årsager kun
at skulle gælde for selskaber og koncerner med større ejen-
domsporteføljer. Der foreslås således indført en beløbsmæs-
sig grænse på 100 mio. kr. (2023-niveau) for, hvornår en
koncerns faste ejendomme er omfattet af lagerbeskatnin-
gen. Grænsen foreslås at gælde for selskaber, der i et in-
teressefællesskab, jf. ligningslovens § 2, samlet set ejer ud-
lejningsejendomme, der overstiger en handelsværdi på 100
mio. kr. (2023-niveau).
Det foreslås desuden, at lagerbeskatningen kun skal om-
fatte ejendomme, der udlejes i overvejende omfang. I over-
ensstemmelse med aftalen vil ejendomme, der anvendes i
egen drift, ikke skulle lagerbeskattes. Selskabers egne ejen-
domme, der anvendes i produktionen, herunder til admini-
stration eller lager, og landbrugets ejendomme, der anvendes
i landbrugets egen drift, vil således ikke blive omfattet af
den foreslåede lagerbeskatning.
Det foreslås også, at udlejning til en lejer, der har en
tilknytning til ejendommens ejer som aktionær, andelshaver
eller lignende, og hvor der til kapitalandelen er knyttet en
brugsret til ejendommen, ikke skal anses for udlejning i
relation til afgrænsningen af de ejendomme, der lagerbeskat-
tes. Dette medfører bl.a., at andelsforeninger og lignende
boligfællesskaber ikke vil være omfattet af regelsættet, med-
mindre deres ejendomme i overvejende omfang udlejes til
andre end medlemmer m.v.
Ejendomme, der hverken udlejes eller anvendes i egen
drift, såsom byggegrunde og udviklingsejendomme, vil efter
forslaget ikke blive omfattet af lagerbeskatningen før det
tidspunkt, hvor de udlejes i overvejende omfang.
Det foreslås, at når en fast ejendom er omfattet af den
foreslåede lagerbeskatning, så fortsætter den faste ejendom
med at være omfattet, så længe den skattepligtige ejer ejen-
dommen. Det ville være en administrativ byrde for virk-
somhederne og Skatteforvaltningen, hvis en fast ejendom
løbende skulle skifte mellem realisationsbeskatning og la-
gerbeskatning, ligesom en sådan ordning ville øge Skattefor-
valtningens kontrolmæssige udfordringer i relation til vær-
diansættelsen af ejendommene.
Den foreslåede lagerbeskatning vil efter forslaget omfat-
te både nyerhvervede ejendomme og ejendomme, som den
skattepligtige allerede ejer på tidspunktet for lovens ikraft-
træden. Den foreslåede lagerbeskatning foreslås dog alene at
gælde med fremadrettet virkning fra 2023.
Det indebærer, at et selskabs ejendomme, der hidtil har
været omfattet af beskatningen efter realisationsprincippet,
efter forslaget vil overgå til beskatning efter lagerprincip-
pet, hvis betingelserne for lagerbeskatning er opfyldt. For
selskaber med kalenderårsregnskab vil overgangen fra reali-
sationsbeskatning til lagerbeskatning efter lovforslaget ske
pr. 1. januar 2023.
Det foreslås, at selskabet i forbindelse med overgangen
til lagerbeskatning skal foretage en værdiansættelse af de
omfattede ejendommes handelsværdi på overgangstidspunk-
tet (indgangsværdi). Herudover foreslås det, at selskabet ved
overgangen skal udarbejde en avanceopgørelse efter de hid-
tidige regler om beskatning efter realisationsprincippet, som
om ejendommen var afstået til handelsværdien på tidspunk-
tet for overgangen.
Overgangen fra realisationsbeskatning vil imidlertid efter
forslaget ikke udløse beskatning af en urealiseret gevinst i
overgangsåret. En gevinst eller et tab efter realisationsprin-
cippet vil efter forslaget hvile på ejendommen og vil som
udgangspunkt først blive udløst i form af beskatning, når
ejendommen afstås. Det foreslås, at selskabet for disse ejen-
domme skal føre en realisationssaldo, så oplysninger om
den urealiserede gevinst eller det urealiserede tab sikres.
Realisationssaldoen vil reflektere en latent skatteforplig-
telse på ejendommen i form af en urealiseret ejendomsavan-
ce (-tab), der er opstået i ejertiden frem til overgangen fra
realisationsbeskatning til lagerbeskatning.
Der er flere scenarier, hvorefter en ejendom kan overgå til
lagerbeskatning. Den samlede ejendomsportefølje af udlej-
ningsejendomme på koncernniveau kan allerede ved lovens
ikrafttræden overstige en værdi på 100 mio. kr. (2023-ni-
veau). I dette tilfælde vil lagerbeskatningen efter forslaget
allerede indtræde ved lovens ikrafttræden. Beløbsgrænsen
kan også overskrides i et senere indkomstår. I så fald over-
går udlejningsejendommene efter forslaget til lagerbeskat-
ning fra og med dette senere indkomstår.
Det kan også være, at en ejendom, der førhen har været
anvendt i egen drift i selskabet eller et koncernselskab, over-
går til at være udlejet i overvejende omfang. Det kan også
være, at en ejendom indgår i en ny koncern som følge af
en skattefri fusion eller spaltning eller som en tilførsel af ak-
tiver, og i det modtagende selskab lever op til betingelserne
for, at ejendommen skal lagerbeskattes.
Den løbende lagerbeskatning skal efter forslaget ske på
baggrund af ejendommens handelsværdi på det tidspunkt,
ejendommen overgår til lagerbeskatning. Selskabet skal så-
ledes på dette tidspunkt opgøre handelsværdien (indgangs-
værdien) af sine udlejningsejendomme. Ved handelsværdi
forstås den aktuelle værdi, som en uafhængig tredjepart ville
give for ejendommen på det fri marked på overgangstids-
punktet.
Der tages udgangspunkt i ejendommens dagsværdi, sådan
7
som den skal opgøres i regnskabet. Mange ejendomsinve-
steringsselskaber opgør allerede denne værdi til brug for
regnskabsaflæggelsen, og en anvendelse af denne værdi vil
derfor kunne medvirke til at mindske de administrative byr-
der for virksomhederne.
For at styrke skattekontrollen med den anvendte handels-
værdi foreslås det, at den skattepligtige skal kunne doku-
mentere fremgangsmåde og metodevalg for fastsættelse af
handelsværdien. Det foreslås, at Skatteforvaltningen gives
bemyndigelse til at fastsætte regler om, hvilke oplysninger
der som minimum skal afgives, så Skatteforvaltningen kan
vurdere, om handelsværdien er fastsat korrekt.
Det foreslås at ophæve afskrivningsadgangen for de lager-
beskattede ejendomme, da det er den aktuelle handelsværdi,
der udgør beskatningsgrundlaget for den løbende lagerbe-
skatning.
Afskrivningsadgang giver mulighed for at fradrage vær-
ditab på en afskrivningsberettiget ejendom. Imidlertid vil
en værdiforringelse af en afskrivningsberettiget bygning el-
ler installation reflektere sig i ejendommens handelsværdi,
som efter forslaget vil udgøre beskatningsgrundlaget for den
løbende lagerbeskatning af ejendomsavancen. En fastholdel-
se af afskrivningsadgangen ved siden af en adgang til at
fratrække et faktisk værditab på ejendommen, ville reelt
indebære, at det samme værdifald ville blive fratrukket to
gange. Det er baggrunden for, at det foreslås at ophæve
afskrivningsadgangen for ejendomme, der omfattes af den
foreslåede lagerbeskatning.
Det foreslås, at årets ejendomsavancer eller -tab opgjort
efter lagerprincippet skal medregnes ved opgørelsen af den
skattepligtiges skattepligtige indkomst. Det foreslås således,
at gevinst i form af værdistigninger beskattes, og at tab i
form af værdinedgang er fradragsberettigede i anden skatte-
pligtig indkomst. Beskatningen sker med den almindelige
selskabsskattesats på 22 pct.
For ejendomme, der hidtil har været beskattet efter reali-
sationsprincippet, men som er overgået til lagerbeskatning
efter forslaget, foreslås det at koble en fremtidig beskatning
af gevinster og tab efter den foreslåede lagerbeskatning sam-
men med urealiserede gevinster og tab efter realisationsprin-
cippet, som måtte hvile på ejendommen i form af den reali-
sationssaldo, der efter forslaget skal opgøres på tidspunktet
for overgang til lagerbeskatning.
Det foreslås, at hvis realisationssaldoen er negativ og såle-
des viser, at der eksisterer et urealiseret tab på ejendommen
efter realisationsprincippet, så skal dette tab først modregnes
i en efterfølgende gevinst efter lagerprincippet, før en rester-
ende gevinst efter lagerprincippet skal beskattes.
Det foreslås tilsvarende, at hvis realisationssaldoen er po-
sitiv og således viser, at der eksisterer en urealiseret gevinst
på ejendommen efter realisationsprincippet, så skal denne
gevinst først modregnes i et efterfølgende tab efter lager-
princippet, før et resterende tab efter lagerprincippet kan
fratrækkes.
Denne kobling af hidtidige urealiserede gevinster og tab
på ejendommen og fremtidige gevinster og tab efter det
foreslåede lagerprincip på samme ejendom har til formål at
sikre imod, at selskabet beskattes af en værdistigning efter
lagerprincippet, selv om der samlet set har været tab på ejen-
dommen. Denne kobling yder endvidere et vist værn imod,
at der fastsættes for høje indgangsværdier ved overgangen
til lagerbeskatning.
2.2. Lagerbeskatning af fast ejendom og fradragsbe-
grænsningsreglerne for forsikringsselskaber
2.2.1. Gældende ret
Forsikringsselskaber kan fratrække udbetalinger til de for-
sikrede, skat efter pensionsafkastbeskatningslovens § 8 samt
hensættelser til dækning af de forsikringsmæssige forpligtel-
ser over for de forsikrede, jf. selskabsskattelovens § 13, stk.
3 (herefter ”hensættelser m.v.”). Fradragsretten sikrer, at det
investeringsafkast, der tilgår de forsikrede, ikke pålægges
selskabsskat, men kun skat efter pensionsafkastbeskatnings-
loven.
I det omfang afkastet på investeringerne er skattefrit, be-
tyder fradragsretten for hensættelser m.v., at forsikringssel-
skaberne opnår fradrag i den skattepligtige indkomst, uden
at der forinden er sket beskatning af det beløb, der hensæt-
tes m.v. Fradragsretten kan derfor skabe et systematisk un-
derskud i den skattepligtige indkomst, som kan overføres
til andre selskaber i sambeskatningen. Med henblik på at
hindre sådanne systematiske, skattetekniske underskud, blev
der med virkning fra indkomståret 1998 indført særlige fra-
dragsbegrænsningsregler, der nu fremgår af selskabsskatte-
lovens § 13, stk. 4-10.
Fradragsbegrænsningsreglerne indebærer for livsforsik-
ringsselskaber, at afkast i form af udbytter samt aktie- og
ejendomsavancer, der ikke er beskattet i det pågældende
indkomstår, forlods anses for anvendt til at dække selskaber-
nes fradragsberettigede hensættelser m.v., og at hensættel-
serne m.v. kun er fradragsberettigede i det omfang, de ikke
dækkes af de skattefrie afkast. En senere beskatning af f.eks.
ejendomsavancer på realisationstidspunktet øger fradragsret-
ten (formindsker fradragsbegrænsningen) i det indkomstår,
hvor beskatningen indtræder. Fradragsberettigede tab ved
realisation, formindsker omvendt fradragsretten (forøger fra-
dragsbegrænsningen), når tabet fratrækkes.
I relation til livsforsikringsselskabers ejendomsavancer er
effekten af fradragsbegrænsningsreglerne, at der reelt sker
beskatning efter et lagerprincip. Selv om dette indebærer, at
der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i selska-
berne også tages højde for eventuel løbende værdiforringel-
se som følge af brug, kan selskaberne dog fortsat foretage
skattemæssige afskrivninger på ejendommene efter afskriv-
ningslovens almindelige regler.
Teknisk fungerer fradragsbegrænsningsreglerne ved, at
der efter reglerne i selskabsskattelovens § 13, stk. 4, foreta-
ges en opgørelse over indkomstårets samlede skattefrie og
lempelsesberettigede udbytter og avancer i livsforsikrings-
selskabet og dets sambeskattede datterselskaber. Opgørelsen
omfatter nettobeløbet af de samlede skattefrie og lempelses-
berettigede udbytter og skattefrie ejendoms- og aktieavancer
8
efter fradrag af indkomstårets skattefrie ejendoms- og aktie-
tab, og herfra trækkes de fradragsberettigede hensættelser
m.v.
I det indkomstår, hvor f.eks. en fast ejendom afstås, og der
derfor udløses beskatning, reduceres summen af de skattefri
og lempelsesberettigede udbytter og avancer med en skatte-
pligtig fortjeneste ved salget, jf. selskabsskattelovens § 13,
stk. 4, 3. pkt. Summen af de skattefri og lempelsesberettige-
de udbytter og avancer tillægges omvendt et fradragsberetti-
get tab ved salg af aktier eller fast ejendom i det indkomstår,
hvori tabet anvendes til modregning, jf. § 13, stk. 4, 4. pkt.
Fortjenesten eller tabet opgøres med udgangspunkt i den
faktiske anskaffelsessum. Har avancer på ejendommen ikke
været omfattet af fradragsbegrænsningsreglerne i hele ejer-
perioden, anvendes handelsværdien på det tidspunkt, hvor
ejendommen blev omfattet af regelsættet, dog i stedet som
anskaffelsessum ved avanceopgørelsen.
En senere beskatning af f.eks. ejendomsavancer på reali-
sationstidspunktet øger således fradragsretten (formindsker
fradragsbegrænsningen) i det indkomstår, hvor beskatnin-
gen indtræder. Fradragsberettigede tab ved realisation, for-
mindsker omvendt fradragsretten (forøger fradragsbegræns-
ningen), når tabet udnyttes. Formålet hermed er at sikre,
at den beskatning, der indtræder ved afståelsen, udligner
den påvirkning af fradragsbegrænsningen, som i tidligere
indkomstår har været virkningen af ejendommens værdiuds-
ving. Herved elimineres risikoen for dobbeltbeskatning af
fortjeneste eller dobbeltfradrag for tab.
Ved afståelse af fast ejendom gælder et generelt princip
om, at anskaffelsessummen for en fast ejendom i afståelses-
året skal nedsættes med de efter afskrivningsloven foretagne
fradrag for afskrivninger (der ikke beskattes som genvund-
ne afskrivninger), nedrivningsfradrag, tabsfradrag m.v. på
ejendommen. Dermed sikres, at den værdiforringelse, som
eksempelvis afskrivninger m.v. er udtryk for - og som der
allerede ved den almindelige indkomstopgørelse er givet
fradrag for - ikke påvirker avanceopgørelsen efter ejendoms-
avancebeskatningsloven. Med andre ord elimineres et dob-
beltfradrag i kraft af, at der på afståelsestidspunktet sker
en nedsættelse af anskaffelsessummen med de pågældende
beløb, der allerede er fratrukket ved indkomstopgørelsen.
Ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1-7, op-
regner de beløb, hvormed anskaffelsessummen nedsættes i
afståelsesåret med henblik på en sådan eliminering af dob-
beltfradrag.
I relation til fradragsbegrænsningsreglerne er det Skatte-
forvaltningens opfattelse, at de beløb, hvormed anskaffelses-
summen i afståelsesåret nedsættes i medfør af ejendomsa-
vancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1-7, skal anses for
fradragsberettigede tab, der konstateres ved afståelsen. Efter
Skatteforvaltningens opfattelse skal sådanne beløb derfor
tillægges summen af de skattefri og lempelsesberettigede
udbytter og avancer i det indkomstår, hvori tabet anvendes
til modregning, jf. selskabsskattelovens § 13, stk. 4, 4. pkt.
Skatteforvaltningen har oplyst, at et forsikringsselskab
har anfægtet Skatteforvaltningens fortolkning af regelsættet,
mens andre forsikringsselskaber har fulgt den metode for
opgørelsen af avancen i afståelsesåret, som Skatteforvaltnin-
gen mener er den rigtige.
Ved opgørelsen af de skattefri og lempelsesberettigede ud-
bytter eller avancer i forsikringsselskabet medregnes en for-
holdsmæssig andel af udbytter og avancer i datterselskaber,
der ikke er sambeskattede, hvis forsikringsselskabet direkte
eller indirekte ejer 25 pct. eller mere af kapitalen i dattersel-
skabet, jf. selskabsskattelovens § 13, stk. 7.
Ligeledes medregnes en forholdsmæssig andel af udbyt-
terne og avancerne i ejendomsselskaber, hvis kapital i hele
indkomståret fuldt ud direkte ejes af et livsforsikringssel-
skab, en pensionskasse eller en pensionsfond, der er skatte-
pligtig efter pensionsafkastbeskatningslovens § 1, stk. 2 –
eller en flerhed af disse – og hvis aktiver i gennemsnit over
indkomståret for mindst 90 pct. vedkommende består af fast
ejendom. Dette følger af den særlige regel i selskabsskat-
telovens § 3 A, hvorefter indkomsten i sådanne selskaber
beskattes hos ejeren eller ejerne efter et transparensprincip.
Overstiger summen af udbytterne og avancerne de fra-
dragsberettigede hensættelser m.v., indtægtsføres det over-
skydende beløb, jf. selskabsskattelovens § 13, stk. 8, 1.
pkt. Overstiger de fradragsberettigede hensættelser derimod
udbytterne og avancerne, kan saldoen fratrækkes, jf. § 13,
stk. 8, 2. pkt. Dog kan et negativt beløb kun fremføres, i
det omfang fradrag af beløbet vil gøre selskabets indkomst
negativ, jf. § 13, stk. 8, 3. og 4. pkt.
Fradragsbegrænsningsreglerne gælder også for skadesfor-
sikringsselskaber, men selskabsskattelovens § 13, stk. 5,
fastsætter særlige regler, der maksimerer reduktionen af fra-
dragsretten. De særlige regler for skadesforsikringsselskaber
har til formål at sikre, at fradragsbegrænsningen højst svarer
til den del af de akkumulerede skattefri og lempelsesberet-
tigede udbytter og avancer, der må anses for at indgå i
forsikringsdriften.
Endeligt bemærkes, at der gælder særlige regler om opgø-
relsen og fordelingen af fradragsbegrænsningen for sambe-
skattede forsikringsselskaber, jf. selskabsskattelovens § 13,
stk. 6.
2.2.2. Skatteministeriets overvejelser
Der er en række forskelle mellem den lagerbeskatning,
som de særlige fradragsbegrænsningsregler for forsikrings-
selskaber medfører, og de foreslåede generelle regler om
lagerbeskatning af visse ejendomme. Det er vurderingen, at
det som følge af disse forskelle ikke vil være muligt at an-
vende begge regelsæt sideløbende for livsforsikringsselska-
ber, da det bl.a. vil kunne give risiko for dobbeltbeskatning
eller dobbeltfradrag for selskaberne.
For skadesforsikringsselskaber vurderes der derimod ikke
at være en tilsvarende risiko for utilsigtede skattemæssige
konsekvenser ved at anvende de to regelsæt sideløbende, og
det er derfor vurderingen, at skadesforsikringsselskaber bør
omfattes af de foreslåede regler, og at dette ikke nødvendig-
gør ændringer i fradragsbegrænsningsreglerne.
Det er vurderingen, at de foreslåede regler principielt også
9
bør gælde for livsforsikringsselskaber, således at der gælder
ens regler for alle selskaber. Som nævnt bør ejendomme,
der lagerbeskattes efter de foreslåede regler, i relation til
livsforsikringsselskaber dog ikke samtidig være undergivet
fradragsbegrænsningsreglerne. Tidligere værdiudsving på
sådanne ejendomme kan imidlertid væsentligt have påvirket
fradragsbegrænsningen i livsforsikringsselskaberne. Der bør
derfor fastsættes en overgangsordning, der tager højde her-
for.
Der har været drøftelser med livsforsikringsselskaberne
og deres brancheorganisation (Forsikring & Pension) om ud-
formningen af en sådan overgangsordning. Det er imidlertid
vurderingen, at det kræver yderligere analyser at sikre, at
overgangsordningen ikke får utilsigtede skattemæssige kon-
sekvenser.
Det vurderes derfor, at livsforsikringsselskaber bør undta-
ges fra de foreslåede regler, indtil en robust overgangsord-
ning er fastlagt. En sådan midlertidig undtagelse bør gæl-
de både for livsforsikringsselskaberne og de sambeskattede
datterselskaber, hvis ejendomsavancer medregnes i fradrags-
begrænsningen hos livsforsikringsselskaberne. Desuden bør
den gælde for ejendomsselskaber omfattet af selskabsskatte-
lovens § 3 A, hvis indkomst beskattes efter transparensprin-
cippet og således medregnes hos ejerne, som er livsforsik-
ringsselskaber eller pensionsfonde.
Det er derimod vurderingen, at undtagelsen ikke bør om-
fatte ikke-sambeskattede datterselskaber, der er omfattet af
selskabsskattelovens § 13, stk. 7, da størstedelen af disse
selskaber kan være ejet af andre end livsforsikringsselska-
bet.
Da der er blevet rejst tvivl om Skatteforvaltningens for-
tolkning af selskabsskattelovens § 13, stk. 4, der sikrer
eliminering af dobbeltfradrag som tilsigtet med reglerne i
ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1-7, vur-
deres det naturligt, at der samtidigt med indførelsen af de
foreslåede regler om lagerbeskatning af visse ejendomme
også indsættes en udtrykkelig henvisning til ejendomsavan-
cebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1-7, i selskabsskattelo-
vens § 13, stk. 4. Der bør således ikke, herunder i tiden
indtil en overgangsordning er fastlagt, kunne rejses tvivl om,
at sådanne dobbeltfradrag ikke er i overensstemmelse med
fradragsbegrænsningsreglerne.
2.2.3. Den foreslåede ordning
Det foreslås, at livsforsikringsselskaber ikke vil skulle
medregne gevinst og tab på ejendomme efter de foreslåede
regler om lagerbeskatning af visse ejendomme.
Livsforsikringsselskabers ejendomsavancer vil således
uændret – indtil en overgangsordning er fastlagt, således
at der kan fremsættes forslag om, at de foreslåede lager-
beskatningsregler også skal anvendes for livsforsikringssel-
skaberne – være underlagt fradragsbegrænsningsreglerne i
selskabsskattelovens § 13, stk. 4-10, og dermed den lagerbe-
skatning af fast ejendom, som dette regelsæt medfører.
Undtagelsen foreslås at skulle omfatte de direkte eller
indirekte ejede datterselskaber, som indgår i en sambeskat-
ning med livsforsikringsselskabet, og hvis ejendomsavancer
derfor indgår i fradragsbegrænsningen hos livsforsikrings-
selskaberne.
Det foreslås, at der vil skulle gælde en tilsvarende und-
tagelse for selskaber omfattet af selskabsskattelovens § 3
A. Selskaber omfattet af selskabsskattelovens § 3 A beskat-
tes efter et transparensprincip, således at indkomsten med-
regnes hos ejerne. Da ejerne enten er livsforsikringsselska-
ber eller pensionsfonde, der ikke er skattepligtige efter sel-
skabsskatteloven, vil selskabernes ejendomsavancer enten
være omfattet af fradragsbegrænsningsreglerne hos et livs-
forsikringsselskab eller slet ikke være skattepligtige efter
selskabsskattelovens regler.
Urealiserede ejendomsavancer i datterselskaber omfattet
af selskabsskattelovens § 13, stk. 7, indgår i fradragsbe-
grænsningen i livsforsikringsselskabet med den del af avan-
cerne, der svarer til livsforsikringsselskabets gennemsnitligt
ejede andel af datterselskabets aktiekapital i indkomståret,
jf. § 13, stk. 7, 2. pkt. Den foreslåede undtagelse foreslås
ikke at skulle gælde for disse selskaber.
I det omfang et datterselskab omfattet af selskabsskattelo-
vens § 13, stk. 7, ejer udlejningsejendomme, der omfattes
af de foreslåede regler om lagerbeskatning af visse ejendom-
me, vil datterselskabet som udgangspunkt blive beskattet af
årets gevinst eller have fradragsret for årets tab opgjort efter
lagerprincippet. Sådanne gevinster eller tab, der er medreg-
net ved indkomstopgørelsen i datterselskabet, vil ikke skulle
påvirke fradragsbegrænsningen i livsforsikringsselskabet, da
der ikke vil være tale om skattefri avancer omfattet af sel-
skabsskattelovens § 13, stk. 4, 1. pkt. En beskattet gevinst
vil således ikke skulle tillægges det beløb, hvormed forsik-
ringsselskabets fradrag for hensættelser m.v. begrænses, li-
gesom et fradraget tab ikke skal nedsætte fradragsbegræns-
ningsbeløbet (øge fradraget for hensættelser m.v.).
Hvis der ved overgangen til lagerbeskatningen er opgjort
en realisationssaldo vedrørende en ejendom i datterselska-
bet, og ejendommen afstås, vil den del af realisationssal-
doen, som medregnes i datterselskabets indkomst, og som
tidligere har påvirket fradragsbegrænsningen, derimod skul-
le medregnes ved fradragsbegrænsningen, jf. reglerne i sel-
skabsskattelovens § 13, stk. 4, om behandlingen af fortje-
neste og tab ved afståelse af en ejendom, hvis værdiudsving
tidligere været medregnet under fradragsbegrænsningen.
En positiv realisationssaldo, der kommer til beskatning
ved afståelse af ejendommen, kan således indebære beskat-
ning af en fortjeneste, der tidligere har begrænset livsforsik-
ringsselskabets fradrag for hensættelser m.v. I det omfang
det har været tilfældet, skal livsforsikringsselskabets andel
af den skattepligtige fortjeneste ved afståelsen derfor ned-
sætte fradragsbegrænsningen i livsforsikringsselskabet i af-
ståelsesåret. Tilsvarende skal livsforsikringsselskabets andel
af en negativ realisationssaldo, der fradrages i datterselska-
bets indkomst ved afståelsen, øge fradragsbegrænsningen
i afståelsesåret, i det omfang tabet tidligere har nedsat fra-
dragsbegrænsningen.
Hvis der ved overgangen til lagerbeskatningen er opgjort
10
en realisationssaldo i datterselskabet, kan der endvidere op-
stå tilfælde, hvor gevinst eller tab på datterselskabets faste
ejendom ikke medregnes i datterselskabets indkomst, men i
stedet modregnes i en negativ eller positiv realisationssaldo
efter den i lovforslagets § 1, nr. 9, foreslåede bestemmelse i
ejendomsavancebeskatningslovens § 14 D, stk. 2 eller 3.
I så fald vil det modregnede beløb skulle anses for en
skattefri gevinst/et ikkefratrukket tab, hvoraf en forholds-
mæssig del (svarende til ejerandelen) vil skulle medregnes
ved opgørelsen af summen af skattefri avancer i livsforsik-
ringsselskabet efter selskabsskattelovens § 13, stk. 4, 1. pkt.
For livsforsikringsselskabet vil dette i alt væsentligt blot
udligne den effekt, som den pågældende ejendoms tidligere
værdiudsving har haft for fradragsbegrænsningen i livsfor-
sikringsselskabet.
Det bemærkes, at sådanne modregnede gevinster eller tab
ikke vil komme til beskatning ved en senere faktisk afståelse
af ejendommen, og de vil derfor på afståelsestidspunktet
hverken skulle reducere eller øge summen af skattefri avan-
cer for livsforsikringsselskabet efter reglerne i selskabsskat-
telovens § 13, stk. 4, 3. eller 4. pkt.
2.3. Fastholdelse af loftet over investorfradraget
2.3.1. Gældende ret
Investorfradraget blev indført på baggrund af ”Aftale om
erhvervs- og iværksætterinitiativer” (Venstre, Liberal Allian-
ce, Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Radi-
kale Venstre) fra 12. november 2017, og reglerne herom har
været gældende siden den 1. januar 2019.
Formålet med investorfradraget er at styrke iværksætter-
kulturen ved at give visse virksomheder lettere adgang til ri-
sikovillig kapital. Investorfradraget indebærer dermed stats-
støtte til de pågældende små og mellemstore virksomheder,
og reglerne er derfor udformet under hensyntagen til EU’s
gruppefritagelsesforordning, herunder forordningens artikel
21 om risikofinansieringsstøtte til visse virksomheder. Efter
gældende regler om investorfradraget kan personer fradra-
ge en del af deres investeringer, hvorved der erhverves
kapitalandele i visse små og mellemstore unoterede selska-
ber, der befinder sig i en opstarts- eller vækstfase (målsel-
skaber). Indskuddet af kapital kan ske enten ved direkte
investering i et målselskab eller ved indirekte investering
gennem en særlig type alternativ investeringsfond, en inve-
storfradragsfond.
Personer, der investerer direkte i de omfattede målselska-
ber, kan årligt fradrage halvdelen af investeringer for op til
400.000 kr. i hvert af indkomstårene 2019 til 2022, mens
loftet fra og med 2023 forhøjes, så halvdelen af investe-
ringer for op til 800.000 kr. derefter kan fradrages. Ved
indirekte investeringer gennem investorfradragsfonde kan
halvdelen af investeringer for op til 125.000 kr. fradrages
i hvert af indkomstårene 2019 til 2022, mens loftet fra og
med 2023 forhøjes, så halvdelen af investeringer for op til
250.000 kr. derefter kan fradrages.
Både ved direkte og indirekte investering er fradraget ud-
formet, så det har en skatteværdi på 30 pct. i en gennem-
snitskommune.
2.3.2. Skatteministeriets overvejelser
Parterne i ”Aftale om en ny ret til tidlig pension” er enige
om, at en del af finansieringen af aftalen skal ske ved, at de i
dag gældende lofter over investorfradraget – 400.000 kr. ved
direkte investering og 125.000 kr. ved indirekte investering
– fremover fastholdes på deres nuværende niveau, så lofter-
ne ikke forhøjes fra og med 2023.
Det vurderes, at investorfradraget hovedsageligt anvendes
af personer øverst i indkomstfordelingen, herunder særligt
de øverste percentiler.
2.3.3. Den foreslåede ordning
Det foreslås, at loftet over fradraget for investeringer fra
og med 2023 vil være uændret i forhold til det nuværende
niveau. Investorfradraget vil derfor fortsat gælde for investe-
ringer op til 400.000 kr. for direkte investeringer og 125.000
kr. for indirekte investeringer.
3. Økonomiske og implementeringsmæssige konsekven-
ser for det offentlige
3.1. Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer
Det er forbundet med meget stor usikkerhed at vurdere de
provenumæssige konsekvenser ved at indføre den foreslåede
lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer. Der er tale
om en helt ny beskatningsform, og der foreligger ikke et
datagrundlag for, hvor mange ejendomme der reelt skifter
ejer uden beskatning.
I provenuvurderingen er det på baggrund af regnskabsop-
lysninger om ejendomsselskabernes ejendomsaktiver lagt til
grund, at en samlet ejendomsmasse på 500 mia. kr. vil blive
omfattet af den nye lagerbeskatning. Det lægges desuden til
grund, at ejendomsprisstigningerne i gennemsnit udgør ca.
2,2 pct. årligt. Der vil dog kunne være store udsving fra år
til år.
Værdistigningen vil efter forslaget blive beskattet nomi-
nelt med en selskabsskat på 22 pct. Der vil være mulighed
for at fradrage underskud m.v. fra andre dele af koncernen,
hvilket skønnes at reducere den gennemsnitlige beskatning
med 1/3 til ca. 14,7 pct.
På dette grundlag skønnes det umiddelbare merprovenu til
ca. 1.600 mio. kr. årligt, hvilket svarer til ca. 1.200 mio. kr.
årligt efter tilbageløb og adfærd.
11
Tabel 4.1 Provenumæssige konsekvenser ved lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer
Mio. kr. (2022-niveau) 2022 2023 2024 2025 2030 Varigt
Finansår
2023
Umiddelbar virkning - 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600
Virkning efter tilbageløb - 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 -
Virkning efter tilbageløb og adfærd - 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 -
Kommunerne får en andel af selskabsskatten uden for
kulbrinteområdet på 14,24 pct. med afregning tre år efter
indkomståret. Den foreslåede lagerbeskatning skønnes at
medføre et umiddelbart merprovenu for kommunerne på
knap 230 mio. kr. for 2023 med afregning i 2026. Provenu-
virkningen for kommunerne i efterfølgende år følger propor-
tionalt udviklingen i det samlede umiddelbare merprovenu
med tre års forsinkelse.
I forhold til adfærdseffekterne bemærkes, at der overord-
net set er to modsatrettede adfærdseffekter forbundet med
indførelsen af en lagerbeskatning af ejendomsavancer. For
det første indebærer lagerbeskatningen, at det forventede
afkast ved at investere i ejendommene falder. Det medfører
lavere investeringer på området, hvilket på sigt vil reducere
ejendomsmassen og dermed skattegrundlaget. For det andet
vil indførelsen af en lagerbeskatning trække i retning af en
mere symmetrisk beskatning af selskabers avancer og der-
med en mere hensigtsmæssig investeringssammensætning i
erhvervslivet. Det skyldes, at den nuværende mulighed for
langvarig eller permanent udskydelse af avancebeskatningen
indebærer, at den nuværende beskatning af udlejningsejen-
domme er for lav sammenholdt med andre investeringer ud
fra en samfundsøkonomisk betragtning.
Lagerbeskatningen vurderes isoleret set at medføre admi-
nistrative udgifter for Skatteforvaltningen på 0,5 mio. kr. i
2022, 0,2 mio. kr. i 2023, 12,1 mio. kr. i 2024, 23,3 mio. kr.
årligt i 2025-2026 og 12,5 mio. kr. i 2027 og frem. Udgifter-
ne kan primært henføres til kontrol.
3.2. Fastholdelse af loftet over investorfradraget
Det er forbundet med nogen usikkerhed at vurdere de
provenumæssige konsekvenser ved at fastholde loftet i inve-
storfradraget, da ordningen forsat er under indfasning.
Provenuvurderingen tager udgangspunkt i de skønnede
effekter ved fastholdelsen af loft over investorfradraget samt
de seneste opgørelser over anvendelsen af ordningen. Tal
for anvendelsen viser, at brugen af ordningen har været
markant mindre, end hvad der blev lagt til grund i provenu-
vurderingen i forbindelse med lov nr. 1707 af 27. december
2018. Det fremgår af Folketingstidende 2018-2019 (1. sam-
ling), A, L 101 som fremsat, side 12, at forventningen var, at
provenuvirkningen ville udgøre et årligt mindreprovenu ef-
ter tilbageløb og adfærd på ca. 105 mio. kr. fra 2019 til 2022
og 205 mio. kr. i årene fra 2023 og frem (2020-niveau). På
baggrund af den faktiske anvendelse af ordningen skønnes
det nu, at en fastholdelse af loftet i investorfradraget vil
indebære et mindreprovenu på ca. 20 mio. kr. opgjort i varig
virkning, jf. tabel 4.2. Det kan desuden bemærkes, at det
forudsættes, at mindreprovenuet vil øges frem mod 2029 i
takt med en forventet fortsat udbredelse af ordningen.
Tabel 4.2 Provenuvirkning ved fastholdelsen af loft over investorfradraget
Mio. kr. (2022-niveau) 2022 2023 2024 2025 2030 Varigt
Finansår
2023
Umiddelbar virkning - -6 -8 -10 -20 -20 -6
Virkning efter tilbageløb - -5 -6 -8 -15 -15 -
Virkning efter tilbageløb og adfærd - -5 -7 -9 -17 -17 -
Umiddelbar virkning for kommuneskatten - -6 -8 -10 -19 -19 -
Anm. : Den kommunale virkning er opgjort uden kirkeskat.
Ved indgåelsen af ”Aftale om erhvervs- og iværksætterini-
tiativer” fra november 2017 blev der som nævnt ovenfor af-
sat finansiering på ca. 105 mio. kr. fra 2019 til 2022 og 205
mio. kr. herefter (2020-niveau), som også blev indarbejdet i
Finansministeriets mellemfristede fremskrivninger. En fast-
holdelse af lofterne i investorfradraget vil dermed indebære
et finansieringsbidrag på ca. 105 mio. kr. (2020-niveau) ef-
ter tilbageløb og adfærd.
Fastholdelse af loft over investorfradraget har ikke imple-
menteringsmæssige konsekvenser for det offentlige.
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for er-
hvervslivet m.v.
4.1. Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer
Den foreslåede lagerbeskatning af selskabers ejendomsa-
vancer vil fjerne den nuværende mulighed for at udskyde
eller undgå avancebeskatningen af udlejningsejendomme,
hvilket isoleret set vil øge beskatningen og reducere det
forventede afkast ved at investere i ejendomme.
Erhvervsstyrelsens Område for Bedre Regulering (OBR)
12
vurderer, at lovforslaget medfører administrative konsekven-
ser for erhvervslivet. Konsekvenserne består dels i løben-
de byrder for koncerner med en samlet ejendomsportefølje
over 100 mio. kr. (2023-niveau) forbundet med indberetning
af lagerbeskatningsoplysninger på baggrund af kendte infor-
mationer i form af ejendommenes dagsværdi ved udgangen
af året til Skatteforvaltningen. Herudover medfører lovfor-
slaget løbende administrative lettelser i forbindelse med, at
der ikke længere kan foretages skattemæssige afskrivninger
på de omfattede ejendomme. Lovforslaget medfører admini-
strative omstillingsomkostninger for de omfattede virksom-
heder forbundet med opsætning af systemet til at afrapporte-
re de relevante data. Disse konsekvenser vurderes at være
under 4 mio. kr., hvorfor de ikke kvantificeres nærmere.
4.2. Fastholdelse af loftet over investorfradraget
Fastholdelse af loft over investorfradraget medfører in-
gen nye administrative omkostninger for erhvervslivet. Små
og mellemstore unoterede virksomheders mulighed for at
tiltrække risikovillig kapital fra uafhængige investorer (per-
soner) vil være uændret i forhold til eksisterende regler.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget har ingen administrative konsekvenser for
borgerne.
6. Klimamæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.
7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konse-
kvenser.
8. Forholdet til EU-retten
Lovforslaget om indførelse af lagerbeskatning af selska-
bers ejendomsavancer indeholder ingen EU-retlige aspekter.
For så vidt angår investorfradraget, udgør ordningen stats-
støtte til de små og mellemstore virksomheder, der investe-
res i. Investorfradragsloven er udarbejdet i overensstemmel-
se med Europa-Kommissionens forordning nr. 651/2014 af
27. juni 2014 om visse kategorier af støttes forenelighed
med det indre marked i henhold til traktatens artikel 107
og 108 (EU’s gruppefritagelsesordning), herunder forordnin-
gens artikel 21 om risikofinansieringsstøtte til små og mel-
lemstore virksomheder. Ordninger, der overholder betingel-
serne i forordningen, kan sættes i kraft uden forudgående
anmeldelse til og godkendelse af Kommissionen.
Den foreslåede fastholdelse af det nuværende loft over
investorfradraget ændrer ikke på den nuværende ordning, og
betingelserne i forordningen er fortsat overholdt.
9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 1. juli 2022
til den 18. august 2022 været sendt i høring hos følgende
myndigheder og organisationer m.v.:
Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesre-
præsentation, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, ATP, Bor-
ger- og retssikkerhedschefen i Skatteforvaltningen, Branche-
foreningen for Aktive Ejere i Danmark, Børsmæglerforenin-
gen, CEPOS, Cevea, Dansk Aktionærforening, Dansk Ar-
bejdsgiverforening, Dansk Ejendomskredit, Dansk Erhverv,
Dansk Iværksætterforening, Dansk Landbrugsrådgivning,
Danske Advokater, Danske Boligadvokater, DI, Ejendom-
Danmark, Finans Danmark, Finans og Leasing, Finansfor-
bundet, Finanstilsynet, Foreningen Danske Revisorer, For-
sikring & Pension, FSR - danske revisorer, Justitia, Kraka,
Landbrug & Fødevarer, Landsskatteretten, Lejernes Lands-
organisation, SEGES, Skatteankestyrelsen, SMVdanmark og
SRF Skattefaglig Forening.
10. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindreudgifter
(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør
»Ingen«)
Negative konsekvenser/merudgifter (hvis
ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Den foreslåede lagerbeskatning af selska-
bers ejendomsavancer skønnes at medføre
et umiddelbart merprovenu på ca. 1.600
mio. kr. årligt, hvilket svarer til ca. 1.200
mio. kr. årligt efter tilbageløb og adfærd.
Fastholdelse af loftet over investorfradra-
get skønnes at medføre et umiddelbart
merprovenu på ca. 110 mio. kr. årligt, hvil-
ket svarer til ca. 100 mio. kr. årligt efter
tilbageløb og adfærd.
Ingen
Implementeringskonsekvenser
for stat, kommuner og regioner
Ingen Lagerbeskatningen vurderes isoleret set at
medføre administrative udgifter for Skatte-
13
forvaltningen på 0,5 mio. kr. i 2022, 0,2
mio. kr. i 2023, 12,1 mio. kr. i 2024, 23,3
mio. kr. årligt i 2025-2026 og 12,5 mio. kr.
i 2027 og frem.
Økonomiske konsekvenser for
erhvervslivet
Ingen Den foreslåede lagerbeskatning af selska-
bers ejendomsavancer vil øge beskatnin-
gen af selskabers investeringer i udlej-
ningsejendomme.
Fastholdelse af loftet over investorfradra-
get indebærer, at små og mellemstore un-
oterede virksomheders mulighed for at til-
trække risikovillig kapital fra uafhængige
investorer (personer) forbliver uændrede.
Administrative konsekvenser
for erhvervslivet
Ingen Ingen nævneværdige
Administrative konsekvenser
for borgerne
Ingen Ingen
Klimamæssige konsekvenser Ingen Ingen
Miljø- og naturmæssige konse-
kvenser
Ingen Ingen
Forholdet til EU-retten Lovforslaget om indførelse af lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer indeholder
ingen EU-retlige aspekter.
For så vidt angår investorfradraget, udgør ordningen statsstøtte til de små og mellemstore
virksomheder, der investeres i. Investorfradragsloven er udarbejdet i overensstemmelse
med Europa-Kommissionens forordning nr. 651/2014 af 27. juni 2014 om visse kategori-
er af støttes forenelighed med det indre marked i henhold til traktatens artikel 107 og 108
(EU’s gruppefritagelsesordning), herunder forordningens artikel 21 om risikofinansie-
ringsstøtte til små og mellemstore virksomheder. Ordninger, der overholder betingelserne
i forordningen, kan sættes i kraft uden forudgående anmeldelse til og godkendelse af
Kommissionen.
Den foreslåede fastholdelse af det nuværende loft over investorfradraget ændrer ikke på
den nuværende ordning, og betingelserne i forordningen er fortsat overholdt.
Er i strid med de 5 principper
for implementering af erhvervs-
rettet EU-regulering/ Går videre
end minimumskrav i EU-regu-
lering (sæt X)
Ja Nej
X
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Ejendomsavancebeskatningsloven er i dag baseret på et
realisationsbeskatningsprincip, som indebærer, at en ejen-
domsavance beskattes på realisationstidspunktet dvs. ved
afståelse af ejendommen.
Det foreslås med lovforslaget, at der for visse ejendomme
indføres en beskatning baseret på et lagerbeskatningsprin-
cip, hvorefter urealiseret fortjeneste og tab på en fast ejen-
dom opgøres løbende i forhold til værdistigninger og -fald
i ejendommens handelsværdi, hvis en række betingelser er
opfyldt.
På den baggrund foreslås det, at lovens titel ændres fra
”lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejen-
dom” til ”lov om beskatning af fortjeneste på fast ejendom
(ejendomsavancebeskatningsloven)”.
Formålet er at præcisere i lovens titel, at loven ikke kun
gælder ved ”afståelse”, idet der efter lovforslaget i visse
tilfælde også kan indtræde beskatning af en urealiseret vær-
distigning efter det foreslåede lagerprincip.
14
Forslaget om ændret titel indebærer endvidere, at lo-
ven får en forkortet titel ”Ejendomsavancebeskatningslo-
ven”. Det er den titel, loven i forvejen er kendt under, og
som anvendes i praksis.
Til nr. 2
Ejendomsavancebeskatningsloven har ikke kapitelindde-
ling.
Det foreslås at opdele ejendomsavancebeskatningsloven i
kapitler for at gøre loven mere læsevenlig, således at det er
tydeligt, at der gælder et realisationsprincip for nogle ejen-
domme (kapitel 2) og et lagerprincip for andre ejendomme
(kapitel 3).
Det foreslås derfor at indsætte en overskrift før lovens § 1,
som lyder: ”Kapitel 1. Lovens anvendelsesområde”.
De andre overskrifter, der foreslås indsat i ejendomsavan-
cebeskatningsloven, følger af lovforslagets § 1, nr. 4 og 9.
I lovforslagets § 1, nr. 4 og 9, foreslås det således at
indsætte en overskrift efter lovens § 1 A, der lyder: ”Ka-
pitel 2. Realisationsbeskattede ejendomme”, en overskrift
efter lovens § 13, der lyder: ”Kapitel 3. Lagerbeskattede
ejendomme” og en overskrift efter den foreslåede § 14
D i ejendomsavancebeskatningsloven, der lyder: ”Kapitel
4. Ikrafttrædelse m.v.”.
Til nr. 3
Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 skal fortje-
neste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skat-
tepligtige indkomst. Det fremgår af ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 1, stk. 2, at loven ikke gælder for fortjeneste
eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som
led i den skattepligtiges næringsvej.
Det foreslås at nyaffatte ejendomsavancebeskatningslo-
vens § 1 om lovens anvendelsesområde, så det fremgår, at
fortjeneste på realisationsbeskattede ejendomme bortset fra
ejendomme, der er erhvervet som led i den skattepligtiges
næringsvej, skal medregnes til den skattepligtige indkomst
efter reglerne i lovens kapitel 2, og at fortjeneste og tab
på lagerbeskattede ejendomme skal medregnes til den skat-
tepligtige indkomst efter reglerne i kapitel 3. Det foreslås
endvidere, at det anføres i bestemmelsen, at realisationsbe-
skattede ejendomme er faste ejendomme, der ikke skal la-
gerbeskattes.
Den foreslåede nye affattelse af ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 1 er en følge af forslaget om indførelse af
et lagerprincip ved opgørelsen af fortjenesten for visse ejen-
domme.
Den foreslåede bestemmelse i lovens § 1 opdeler således
de af loven omfattede ejendomme i henholdsvis realisations-
beskattede ejendomme og lagerbeskattede ejendomme, hvor
realisationsbeskattede ejendomme er de ejendomme, der ik-
ke omfattes af den foreslåede lagerbeskatning.
Den foreslåede affattelse af ejendomsavancebeskatnings-
lovens § 1 vil indebære, at ejendomme, der er erhvervet
som et led i den skattepligtiges næringsvej, vil blive omfat-
tet af den foreslåede lagerbeskatning, hvis betingelserne for
lagerbeskatning i det foreslåede kapitel 3 i ejendomsavance-
beskatningsloven er opfyldt.
Derimod vil fortjeneste og tab på sådanne næringsejen-
domme, som ikke skal lagerbeskattes efter forslaget, fortsat
skulle opgøres efter reglerne i statsskatteloven.
Til nr. 4
Ejendomsavancebeskatningsloven har ikke kapitelindde-
ling.
Det foreslås, at der indsættes en overskrift efter ejendoms-
avancebeskatningslovens § 1 A, som lyder: ”Kapitel 2. Rea-
lisationsbeskattede ejendomme”.
Det foreslåede kapitel 2 vil uændret indeholde de gælden-
de regler om beskatning af fortjeneste på ejendomme efter et
realisationsprincip.
Til nr. 5
Efter reglerne i afskrivningslovens § 44 A kan der af-
skrives på udgifter afholdt til kunstnerisk udsmykning af
erhvervsmæssigt benyttede bygninger, bortset fra en- eller
tofamiliehuse og bortset fra den del af en bygning, der an-
vendes til beboelse. Det er en betingelse for afskrivningsret-
ten, at den kunstneriske udsmykning indføjes i bygningen
eller dens nære omgivelser.
Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 8, ind-
går udgifter til kunstnerisk udsmykning, der er en del af
bygningen, og som er omfattet af afskrivningslovens § 44
A, samt foretagne afskrivninger på sådanne udgifter eller
tab ved salg af den kunstneriske udsmykning indgår ikke
ved opgørelsen af anskaffelsessummen for den pågældende
bygning efter ejendomsavancebeskatningsloven. Tilsvarende
medregnes værdien af sådanne udsmykninger ikke ved op-
gørelsen af afståelsessummen for bygningen ved anvendelse
af ejendomsavancebeskatningsloven.
Det foreslås, at ejendomsavancebeskatningslovens § 4,
stk. 8, 1. og 2. pkt., ændres, således at ”denne lov” to gange
ændres til ”dette kapitel”.
Efter den foreslåede ændring vil bestemmelsen ikke skulle
finde anvendelse på kunstnerisk udsmykning, der er en del
af bygninger, når bygningerne er (en del af) en fast ejendom,
der er omfattet af de foreslåede regler i ejendomsavancebe-
skatningslovens kapitel 3 om lagerbeskatning af visse ejen-
domme.
For sådanne ejendomme vil udgifter til kunstnerisk ud-
smykning omfattet af afskrivningslovens § 44 A være fra-
dragsberettigede som opførelses- eller forbedringsudgifter,
og der vil ikke kunne afskrives på udgifterne. Samtidig
vil værdien af den kunstneriske udsmykning indgå som en
del af værdien af den samlede ejendom, der beskattes efter
lagerprincippet. Løbende værdistigninger eller -fald, der ve-
drører den kunstneriske udsmykning, vil derfor indgå som
en del af de samlede værdiudsving, der løbende medregnes
ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.
Til nr. 6 og 7
Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk.
15
3, at fradrag for tab ved afståelse af fast ejendom efter ejen-
domsavancebeskatningsloven er kildeartsbegrænset, således
at tabene kun kan fradrages i indkomstårets fortjenester
ved afståelse af fast ejendom, der beskattes efter ejendoms-
avancebeskatningsloven, eller overføres til fradrag i senere
indkomstårs fortjenester ved afståelser af fast ejendom, der
beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven. Tab på be-
boelsesejendomme omfattet af ejendomsavancebeskatnings-
lovens § 8 og den del af tabet på ejendomme omfattet af
§ 9, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have
eller ejerboligen, kan dog ikke fradrages, jf. ejendomsavan-
cebeskatningslovens § 6, stk. 4.
Ejendomsavancebeskatningsloven gælder ikke for fortje-
neste og tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet
som led i næring, jf. lovens § 1, stk. 2, og fradrag for tab ved
afståelse af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatnings-
loven kan derfor ikke fradrages i fortjenester ved salg af
næringsejendomme.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk.
3, 1. pkt., at den skattepligtige kan fradrage indkomstårets
tab ved afståelse af fast ejendom i fortjeneste efter stk. 1
eller samlet fortjeneste efter § 14 A, jf. dog stk. 4.
Derudover foreslås det i § 6, stk. 3, 2. pkt., at tab, der
ikke kan rummes i indtægtsårets fortjenester ikke blot kan
overføres til fradrag i senere indkomstårs fortjenester ved
afståelser af fast ejendom, men også til fradrag i senere
indkomstårs samlede fortjenester efter § 14 A.
Samlet vil de foreslåede ændringer indebære, at skatte-
pligtige, der konstaterer fradragsberettigede tab ved afståel-
se af realisationsbeskattede ejendomme, vil kunne fradrage
disse tab i indkomstårets fortjenester på fast ejendom og
fremføre eventuelle overskydende tab i senere indkomstårs
fortjenester på fast ejendom, dog således at tab efter ejen-
domsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4, fortsat ikke vil
kunne fradrages.
Det vil kun være muligt at fradrage og fremføre tab på
realisationsbeskattede ejendomme i en samlet fortjeneste på
lagerbeskattede ejendomme efter den i lovforslagets § 1,
nr. 9, foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskatnings-
lovens § 14 A i samme eller senere indkomstår. Tab på
realisationsbeskattede ejendomme vil således fortsat være
kildeartsbegrænset. Den foreslåede henvisning til, at der
skal være tale om en samlet fortjeneste efter § 14 A, vil
indebære, at den samlede fortjeneste på de lagerbeskattede
ejendomme, vil skulle opgøres uden fradrag for f.eks. udgif-
ter til forbedringer, der vil kunne fradrages i den skattepligti-
ge indkomst efter den i lovforslagets § 1, nr. 9, foreslåede
bestemmelse i § 14 A, stk. 5, men som ikke vil indgå ved
opgørelsen af fortjenesten eller tabet på de enkelte ejendom-
me.
Det bemærkes, at næringsbeskattede ejendomme foreslås
omfattet af de foreslåede regler i ejendomsavancebeskat-
ningslovens kapitel 3 om lagerbeskatning af visse ejendom-
me, hvilket vil indebære en vis udvidelse af, hvilke ejen-
domsavancer der behandles efter loven, og dermed også en
vis udvidelse af adgangen til at fradrage og fremføre tab på
realisationsbeskattede ejendomme.
Til nr. 8
Det er i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 D, stk.
12, fastsat, at for personer afdrages henstandsbeløbet i de
resterende år af den periode, som beskatningen er valgt
fordelt over. Afdraget opgøres som skatteværdien af den
fortjeneste, som skulle have været medregnet i det pågæl-
dende indkomstår. Skatteværdien beregnes efter reglerne for
skattepligtige med fast driftssted i Danmark. Den resterende
henstandssaldo forfalder dog helt eller delvis til betaling se-
nest i de tilfælde, der er omfattet af stk. 3, nr. 1-3. Reglerne
i kildeskattelovens § 73 B, stk. 7 og 8, finder tilsvarende
anvendelse med hensyn til fristen for betaling af afdrag og
forrentning af henstandssaldoen.
Det følger af den foreslåede ændring af ejendomsavance-
beskatningslovens § 6 D, stk. 12, 5. pkt., at henvisningen
til »kildeskattelovens § 73 B, stk. 7 og 8« ændres til »kilde-
skattelovens § 73 C, stk. 7 og 8«.
Forslaget er en konsekvens af, at der ved en fejl henvises
til kildeskattelovens § 73 B, som ikke har et stk. 7 og 8. Der
skal i stedet henvises til § 73 C, stk. 7 og 8.
Der er ikke tilsigtet ændringer i retstilstanden på det-
te område med forslaget til ejendomsavancebeskatningslo-
ven. Ændringen svarer til Skatteforvaltningens nuværende
fortolkning af bestemmelsen. Der er således udelukkende
tale om en ændring i en paragrafhenvisning.
Til nr. 9
Ejendomsavancebeskatningsloven følger et fast realisati-
onsprincip, hvilket indebærer, at en skattepligtig fortjeneste
efter gældende regler i alle tilfælde medregnes ved opgørel-
sen af den skattepligtige indkomst i det indkomstår, hvor
ejendommen afstås (realiseres).
Det foreslås at indføre et lagerprincip for visse ejendom-
me, hvilket indebærer, at årets værdistigninger og -fald med-
regnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.
Ejendomsavancebeskatningsloven har ikke kapitelindde-
ling.
Det foreslås, at der indsættes et kapitel 3 om lagerbeskat-
tede ejendommen.
Det foreslåede kapitel 3 vil indeholde de foreslåede reg-
ler i ejendomsavancebeskatningslovens §§ 14 – 14 D om
beskatning af fortjeneste og tab på visse ejendomme efter et
lagerprincip.
Til § 14
Den første foreslåede nye bestemmelse er ejendomsavan-
cebeskatningslovens § 14, stk. 1, hvorefter skattepligtige
omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1-2j og 3a-6,
eller § 2, stk. 1, litra a eller b, jf. dog denne paragrafs
stk. 5, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal
medregne urealiseret gevinst og tab på ejendomme (lager-
princippet), når følgende kumulative betingelser er opfyldt:
16
1. Ejendommen udlejes i overvejende omfang i den skat-
tepligtiges indkomstår.
2. Handelsværdien af ejendomme under dansk beskat-
ning, der udlejes i overvejende omfang, overstiger 82,1
mio. kr. ved udløbet af den skattepligtiges indkomst-
år. Ved opgørelsen efter 1. pkt. medregnes værdien
af den skattepligtiges egne ejendomme og ejendomme
tilhørende selskaber m.v. omfattet af denne paragraf,
og som kontrolleres af den kreds af parter, der har en
forbindelse som nævnt i ligningslovens § 2. Hvis ind-
komståret for et selskab m.v., hvis ejendommes værdi
medregnes efter 2. pkt., ikke udløber på samme tids-
punkt som indkomståret for den skattepligtige, anven-
des værdien ved udløbet af det sidste indkomstår for
selskabet m.v. ved opgørelsen efter 1. pkt. Grundbelø-
bet i 1. pkt. reguleres efter personskattelovens § 20,
dog således, at det regulerede beløb afrundes opad til
nærmeste kronebeløb, der kan deles med 100.000.
Det foreslåede § 14, stk. 1, fastlægger dermed først og
fremmest, hvilke skattepligtige der vil være omfattet af de
foreslåede regler om lagerbeskatning ejendomsavancer på
visse ejendomme.
Det foreslås, at skattepligtige omfattet af selskabsskattelo-
vens § 1, stk. 1, nr. 1-2j og 3a-6, eller § 2, stk. 1, litra a eller
b, dvs. selskaber og foreninger m.v., der er hjemmehørende
her i landet og er fuldt skattepligtige til Danmark omfattes
af de foreslåede regler. Selskabsskattelovens § 1, stk. 1,
omfatter bl.a. aktie- og anpartsselskaber og andre selskaber,
i hvilke ingen af deltagerne hæfter personligt for selskabets
forpligtelser.
Andelsforeninger omfattet af selskabsskattelovens § 1,
stk. 1, nr. 3, er ikke undergivet almindelig selskabsbeskat-
ning, men er derimod omfattet af den særlige andelsbeskat-
ning, jf. selskabsskattelovens §§ 14, 15 og 16. Andelsbe-
skatningen indebærer, at andelsforeningen ikke beskattes af
foreningens overskud, men af en procentdel af formuen.
Foreninger, korporationer, stiftelser, legater og selvejende
institutioner, der ikke omfattes af fondsbeskatningsloven,
er skattepligtige efter bestemmelsen i selskabsskattelovens
§ 1, stk. 1, nr. 6. Skattepligten for disse foreninger m.v.
omfatter dog kun indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed
samt fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller op-
givelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning
til den erhvervsmæssige virksomhed. Skattepligten omfatter
endvidere udbytte som nævnt i selskabsskattelovens § 2, stk.
1, litra c, 1. og 2. pkt., renter som nævnt i § 2, stk. 1, litra
d, 1. pkt., royalty som nævnt i § 2, stk. 1, litra g, 1. pkt., og
kursgevinster som nævnt i § 2, stk. 1, litra h, 1.-3. pkt. Skat-
tepligten af udbytte gælder dog ikke foreninger m.v., hvis
midler ifølge vedtægter el.lign. udelukkende kan anvendes
til almenvelgørende eller på anden måde almennyttige for-
mål.
Som indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed for de i sel-
skabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 5 c, 5 d eller 6, omhandlede
foreninger m.v. betragtes indtægt ved næringsvirksomhed
eller anden forretningsvirksomhed, herunder indtægt ved
drift, udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom og
indtægt ved produktion af elektricitet og varme, jf. selska-
bsskattelovens § 1, stk. 4. Overskud, som er indvundet ved
leverancer til medlemmerne, betragtes dog ikke som indvun-
det ved erhvervsmæssig virksomhed.
Andelsboligforeninger er skattepligtige efter bestemmel-
sen i selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Indkomst, som
en andelsboligforening opnår ved udlejning til andelsbolig-
foreningens medlemmer, anses på den baggrund ikke for
at udgøre indkomst ved erhvervsmæssig virksomhed for an-
delsboligforeningen.
Endvidere foreslås det, at selskaber omfattet af selska-
bsskattelovens § 2, stk. 1, litra a eller b, omfattes af de
foreslåede regler. Der er tale om selskaber m.v., der er skat-
temæssigt hjemmehørende i udlandet, men som samtidig er
begrænset skattepligtige til Danmark.
Selskabsskattelovens § 2, stk. 1, litra a, indeholder en
bestemmelse om begrænset skattepligt i Danmark for uden-
landske selskabers faste driftssted i Danmark. Skattepligten
omfatter virksomhed, der udøves fra et fast driftssted her
i landet, dvs. et forretningssted, hvorfra et foretagendes for-
retningsmæssige virksomhed udøves helt eller delvis. Den
foreslåede lagerbeskatning vil således omfatte ejendomme i
Danmark, der indgår i et sådant fast driftssted i Danmark.
Selskabsskattelovens § 2 stk. 1, litra b, fastlægger, at
selskaber er begrænset skattepligtige til Danmark for så
vidt de i egenskab af ejer, medejer, brugs- eller indtægtsny-
der oppebærer indtægt af en her i landet beliggende fast
ejendom. Skattepligten omfatter endvidere fortjeneste ved
afståelse af fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskat-
ningsloven eller afskrivningslovens § 21.
Det følger således af selskabsskattelovens § 2, stk. 1, litra
b, at udenlandske selskaber er begrænset skattepligtige af
deres ejendomsavancer til Danmark og af den indtægt, som
ejendommen måtte indbringe i form af f.eks. lejeindtægter.
I lovforslagets § 6, nr. 1, foreslås det præciseret i selska-
bsskattelovens § 2, stk. 1, litra b, 2. pkt., at bestemmelsen
ikke kun omfatter fortjeneste ”ved afståelse” af fast ejen-
dom, men at der kan være tale om beskatning på andet
grundlag. Herved tydeliggøres det, at skattepligten efter
bestemmelsen også omfatter beskatning af selskabers ejen-
domsavancer efter det foreslåede lagerprincip.
Kredsen af skattepligtige, der foreslås omfattet af det nye
kapitel 3 i ejendomsavancebeskatningsloven, dækker såle-
des over både danske og udenlandske selskaber og forenin-
ger m.v., der er henholdsvis fuldt eller begrænset skatteplig-
tige til Danmark af indkomst og avancer fra fast ejendom
beliggende i Danmark.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
1, at disse skattepligtige ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst vil skulle medregne urealiserede gevinster og tab
på visse ejendomme efter det foreslåede lagerprincip, når
ejendommen lever op til to betingelser.
Den første betingelse foreslås at være, at ejendommen ud-
lejes i overvejende omfang i den skattepligtiges indkomstår.
Hvad der forstås ved udlejning, vil skulle afgøres i over-
17
ensstemmelse med den almindelige retlige forståelse af be-
grebet udlejning. Praksis efter lejeloven eller erhvervsleje-
loven om, hvorvidt en aftale kan anses for en aftale om
udlejning, samt praksis om begrebet brugsrettigheder over
fast ejendom efter tinglysningslovens § 3, stk. 1, vil derfor
kunne inddrages i eventuelle tvivlstilfælde.
Det bemærkes, at det i retspraksis (Ugeskrift for Retsvæ-
sen 1938, side 447H og 2016, side 2220Ø) f.eks. er fastslået,
at aftaler om jagtleje og fiskerettigheder ikke er brugsrettig-
heder over fast ejendom, jf. tinglysningslovens § 3. Aftaler
af denne karakter vil heller ikke kunne anses for udlejning af
ejendommen efter den foreslåede bestemmelse.
Hvad der forstås ved, at der skal være tale om udlejning
”i overvejende omfang” foreslås præciseret i ejendomsavan-
cebeskatningslovens § 14, stk. 2, jf. nærmere nedenfor.
Den anden betingelse for, at den foreslåede lagerbeskat-
ning indtræder, er, at værdien af ejendomme ”under dansk
beskatning”, der udlejes i overvejende omfang, overstiger
82,1 mio. kr. (2010-niveau) ved udløbet af den skattepligti-
ges indkomstår, jf. den foreslåede bestemmelse i ejendoms-
avancebeskatningslovens § 14, stk. 1, litra 2. Der medreg-
nes alene ejendomme, som selskabet selv (eller interessefor-
bundne selskaber, jf. nedenfor) ejer på opgørelsestidspunk-
tet.
Ejendomme under dansk beskatning omfatter efter forsla-
get ejendomme beliggende i Danmark tilhørende selskaber,
der er fuldt skattepligtige efter selskabsskattelovens § 1, stk.
1, nr. 1-2j og 3a-6. Det omfatter desuden ejendomme tilhø-
rende selskaber, der er begrænset skattepligtige til Danmark
af indkomst fra fast ejendom beliggende i Danmark efter
selskabsskattelovens § 2, stk. 1, litra a eller b.
Begrebet ”ejendomme under dansk beskatning” i den
foreslåede § 14, stk. 1, nr. 2, i ejendomsavancebeskatnings-
loven, omfatter herudover udenlandske ejendomme tilhøren-
de koncerner, der har valgt international sambeskatning,
jf. selskabsskattelovens § 31 A. Disse koncerner vil såle-
des efter forslaget skulle medregne værdien af koncernens
udenlandske ejendomme ved opgørelsen af de 100 mio. kr.
(2023-niveau), ligesom de pågældende ejendomme vil være
omfattet af lagerbeskatningen. Det skyldes, at disse selska-
ber efter gældende regler skal medregne gevinst og tab på
både danske og udenlandske ejendomme ved opgørelsen af
den danske skattepligtige indkomst.
Hvis der derimod ikke er valgt international sambeskat-
ning, vil koncernens udenlandske ejendomme ikke skulle
beskattes i Danmark. For disse ejendomme skal værdien af
koncernens udenlandske ejendomme derfor ikke indgå ved
opgørelsen af de 100 mio. kr. (2023-niveau), ligesom disse
udenlandske ejendomme ikke omfattes af den foreslåede
lagerbeskatning.
Ved vurderingen af, om betingelsen om en værdi på mere
end 100 mio. kr. (2023-niveau) er opfyldt ved udløbet af
den skattepligtiges indkomstår, medregnes værdien af ejen-
domme, som udlejes i overvejende omfang i det pågældende
indkomstår. Herunder medregnes værdien af udlejningsejen-
domme, der har været udlejet hele året, udlejningsejendom-
me, der er erhvervet i løbet af året, og ejendomme, der er
overgået fra anvendelse i driften til udlejning i overvejende
omfang.
Efter forslaget medregnes i opgørelsen af de 100 mio.
kr. (2023-niveau) således alene værdien af ejendomme, der
udlejes i overvejende omfang. Derimod medregnes værdien
af tidligere års lagerbeskattede ejendomme ikke, hvis disse
ejendomme ikke længere udlejes i overvejende omfang i det
pågældende indkomstår. Disse ejendomme vil dog fortsat
være lagerbeskattet efter den foreslåede § 14, stk. 3, jf.
nærmere nedenfor.
Hele værdien af en ejendom, der udlejes i overvejende
omfang, medregnes efter forslaget og ikke kun den andel,
der udlejes. Hvis den skattepligtige kun ejer en andel af
ejendommen, medregnes kun den andel af ejendommens
værdi, som svarer til ejerandelen.
Hvis et selskab f.eks. ejer 10 pct. af en ejendom, der har
en værdi på 10 mio. kr., og som udlejes i overvejende om-
fang, repræsenterer ejerandelen efter forslaget en værdi på 1
mio. kr. af selskabets ejendomme, der udlejes i overvejende
omfang. Det er i denne forbindelse uden betydning, om hele
ejendommen eller blot lidt over 50 pct. udlejes.
Ejendomme, der i det pågældende indkomstår ikke udlejes
i overvejende omfang, medregnes efter forslaget ikke ved
opgørelsen af de 100 mio. kr. (2023-niveau).
Det vil kunne forekomme, at en ejendom efter forslaget
vil skulle lagerbeskattes, selv om de to betingelser, der
foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk. 1,
ikke måtte være opfyldt. Det skyldes den foreslåede regel i
ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk. 3, hvorefter en
ejendom vil skulle vedblive med at være lagerbeskattet, så
længe den skattepligtige ejer ejendommen. Hvis en ejendom
således en gang i ejertiden har været lagerbeskattet, vil ejen-
dommen efter forslaget fortsat skulle lagerbeskattes, selv om
ejendommen ikke længere udlejes, eller selv om porteføljen
af udlejningsejendomme falder til under 100 mio. kr. (2023-
niveau).
Det foreslås, at der ved opgørelsen af de 100 mio. kr.
(2023-niveau) vil skulle medregnes både værdien af den
skattepligtiges egne ejendomme og værdien af ejendomme
tilhørende selskaber m.v., som kontrolleres af den kreds af
skattepligtige, der har en forbindelse som nævnt i lignings-
lovens § 2. Efter ligningslovens § 2 drejer det sig om skatte-
pligtige
1. hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en be-
stemmende indflydelse,
2. der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske
personer,
3. der er koncernforbundet med en juridisk person,
4. der har et fast driftssted beliggende i udlandet,
5. der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med et
fast driftssted i Danmark, eller
6. der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med
kulbrintetilknyttet virksomhed omfattet af kulbrinte-
skattelovens § 21, stk. 1 eller 4.
Alene ejendomme under dansk beskatning tilhørende sel-
18
skaber m.v. omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1,
nr. 1-2j og 3a-6, eller § 2, stk. 1, litra a eller b, vil efter
forslaget skulle medregnes ved opgørelsen af de 100 mio.
kr. (2023-niveau) for værdien af porteføljen af udlejnings-
ejendomme. Heller ikke udenlandske ejendomme tilhørende
interesseforbundne parter, jf. ligningslovens § 2, skal med-
regnes, medmindre den interesseforbundne part har valgt
international sambeskatning.
Ejes to ejendomme i et interessefællesskab, hvor den ene
ejendom er underlagt udenlandsk beskatning, og den anden
er underlagt dansk beskatning, er det kun ejendommen, der
er underlagt dansk beskatning, der vil skulle indgå ved op-
gørelsen af de 100 mio. kr. (2023-niveau), jf. den foreslåede
§ 14, stk. 1, nr. 2.
Ifølge ligningslovens § 2, stk. 2, forstås ved bestemmende
indflydelse ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder,
således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af
aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemme-
rne.
Ved bedømmelsen af, om den skattepligtige anses for at
have bestemmende indflydelse over en juridisk person, el-
ler om der udøves en bestemmende indflydelse over den
skattepligtige af en juridisk eller fysisk person, medregnes
aktier og stemmerettigheder, som indehaves af koncernfor-
bundne selskaber af personlige aktionærer og deres nærtstå-
ende eller af en fond eller trust stiftet af moderselskabet selv
eller af de nævnte koncernforbundne selskaber, nærtstående
m.v. eller af fonde eller truster stiftet af disse. Tilsvarende
medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves
af andre selskabsdeltagere, med hvem selskabsdeltageren
har en aftale om udøvelse af fælles bestemmende indflydel-
se. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder,
som indehaves af en person omfattet af kildeskattelovens §
1 eller et dødsbo omfattet af dødsboskattelovens § 1, stk. 2,
i fællesskab med nærtstående eller i fællesskab med en fond
eller trust stiftet af den skattepligtige eller dennes nærtståen-
de eller fonde eller truster stiftet af disse.
Endvidere fremgår det af ligningslovens § 2, stk. 3, at ved
koncernforbundne juridiske personer forstås juridiske per-
soner, hvor samme kreds af selskabsdeltagere har bestem-
mende indflydelse, eller hvor der er fælles ledelse.
Det foreslås, at såfremt kredsen af selskaber, der har en
forbindelse som nævnt i ligningslovens § 2, samlet set ejer
ejendomme til en handelsværdi der overstiger 100 mio. kr.
(2023-niveau), der i overvejende omfang udlejes, så vil den
skattepligtige være omfattet af den foreslåede lagerbeskat-
ning i kapitel 3 i ejendomsavancebeskatningsloven. Hvor-
vidt de interesseforbundne selskaber ejer ejendomme, der i
overvejende omfang udlejes, vil skulle vurderes på samme
måde, som det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens
§ 14, stk. 1, nr. 1, jf. stk. 2.
Opgørelsen af værdien af ejendommene vil skulle ske til
handelsværdien for alle de ejendomme, der i interessefæl-
lesskabet udlejes i overvejende omfang, og handelsværdien
skal overstige 100 mio. kr. (2023-niveau) ved indkomstå-
rets udløb. Det vil sige, at en ejendomsportefølje, der ved
indkomstårets begyndelse har en handelsværdi på 100 mio.
kr., men som ved indkomstårets udløb har en handelsværdi
på 90 mio. kr., ikke vil opfylde betingelserne for at blive
lagerbeskattet efter de foreslåede regler.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
1, nr. 2, 3. pkt., at hvis indkomståret for et interesseforbun-
det selskab ikke udløber på samme tidspunkt som indkomst-
året for den skattepligtige selv, så anvendes udløbet af det
seneste indkomstår for det interesseforbundne selskab ved
opgørelsen af værdien af porteføljen af værdien af udlej-
ningsejendomme.
Det indebærer eksempelvis, at hvis den skattepligtiges
eget indkomstår følger kalenderåret, mens indkomståret
2023 for et interesseforbundet selskab begynder den 1. fe-
bruar og udløber den 31. januar, vil den samlede værdi
af selskabernes udlejningsejendomme ved udløbet af ind-
komståret 2023 skulle måles som værdien af den skatteplig-
tiges egne udlejningsejendomme pr. 31. december 2023 med
tillæg af summen af det interesseforbundne selskabs udlej-
ningsejendomme pr. den 31. januar 2023.
Hvis den totale sum af værdien af ejendomme, der udlejes
i overvejende omfang, overstiger 100 mio. kr. ved udløbet
af indkomståret 2023, vil de udlejningsejendomme, som den
skattepligtige ejer, være omfattet af den foreslåede lagerbe-
skatning.
Som følge af den foreslåede ikrafttrædelsesbestemmelse i
lovforslagets § 9, vil der i værdiopgørelsen alene indgå vær-
dien af udlejningsejendomme tilhørende selskaber, hvis ind-
komstår påbegynder den 1. januar 2023 eller senere. Ejen-
domme tilhørende et interesseforbundet selskab, hvis ind-
komstår 2023 er påbegyndt f.eks. den 1. oktober 2022, vil
således efter forslaget ikke indgå i den skattepligtiges samle-
de opgørelse af ejendomsporteføljens værdi ved udløbet af
indkomståret 2023, da indkomståret 2023 for det interesse-
forbundne selskab er påbegyndt før den 1. januar 2023.
I de følgende figurer er angivet nogle ejerskabsstrukturer
af en ejendomsportefølje og en beskrivelse af, hvorvidt ejen-
domme skal medgå i opgørelsen af de 100 mio. kr. (2023-ni-
veau). Handelsværdierne antages at være ved indkomstårets
udløb.
19
Figur 1 – Opgørelse af udlejningsejendomme
I figur 1 ses en koncern med 2 udlejningsejendomme til
en samlet handelsværdi på 150 mio. kr., og en ejendom der
anvendes i egen drift til en handelsværdi på 50 mio. kr.
Denne koncern vil, for så vidt angår ejendom A og ejendom
B, være omfattet af de foreslåede regler om lagerbeskatning
af selskabs m.v. ejendomsavancer.
Figur 2 – Ejendomme ejes sammen med kreds af skattepligtige, der ikke er omfattet af ligningslovens § 2
I figur 2 ses to koncerner med udlejningsejendomme og
en driftsejendom. Ejendom B ejes indirekte af begge hol-
dingselskaber, men Holding AB ejer over 50 pct. og har der-
for bestemmende indflydelse over selskab B. Aktionærerne i
holdingselskaberne har i eksemplet ikke en forbindelse, som
nævnt i ligningslovens § 2.
20
I dette scenarie vil selskab A og selskab B begge væ-
re omfattet af lagerbeskatningen af deres ejendomsavancer
som følge af, at Holding AB har bestemmende indflydelse
i begge selskaber, og da værdien af udlejningsejendommene
udgør 150 mio. kr.
Selskab C er ikke omfattet af lagerbeskatningen.
Hvis derimod selskab B var ejet med 51 pct. af Holding
BC og 49 pct. af Holding AB, så vil ingen af selskaberne
være omfattet af lagerbeskatningen, da ingen af selskaberne
i så fald ville have en samlet ejendomsportefølje på mere
end 100 mio. kr. (2023-niveau).
Figur 3 – Ejendomme ejes af en kreds af skattepligtige, der er omfattet af ligningslovens § 2
I figur 3 er oplistet de samme to koncerner, som i figur 2,
men hvor de ultimative aktionærer har en forbindelse som
nævnt i ligningslovens § 2. I dette tilfælde vil ejendom A og
ejendom B begge være omfattet af lagerbeskatningen. Det
samme vil gælde, selv om det er Holding BC og ikke Hol-
ding AB, der ejer 51 pct af selskab B, da de ultimative ejere
er interesseforbundne.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
1 nr. 2, 4. pkt., at grundbeløbet i 1. pkt., på de 82,1 mio. kr.,
reguleres efter personskattelovens § 20, dog således, at det
regulerede beløb afrundes opad til nærmeste kronebeløb, der
kan deles med 100.000. Det betyder, at beløbsgrænsen vil
blive reguleret af et årligt beregnet reguleringstal, således at
beløbsgrænsen følger den generelle økonomiske udvikling i
samfundet. Grundbeløbet er fastsat, således at det i 2023-ni-
veau er på 100 mio. kr., svarende til den beløbsgrænse, der
blev aftalt ved Aftale om en ny ret til tidlig pension.
Det følger af personskattelovens § 20, stk. 1, at ved
regulering af beløb efter bestemmelsen anvendes et årligt
beregnet reguleringstal. Reguleringstallet beregnes som det
foregående års reguleringstal forhøjet med 2,0 pct. tillagt
eller fratrukket den af finansministeren bekendtgjorte tilpas-
ningsprocent for det pågældende finansår efter lov om en
satsreguleringsprocent. Reguleringstallet beregnes med én
decimal. Af § 20, stk. 2 følger det, at ved regulering efter
stk. 1 forhøjes eller nedsættes beløbene med samme procent
som den, hvormed årets reguleringstal afviger fra 100. De
således regulerede beløb afrundes opad til nærmeste krone-
beløb, der kan deles med 100. Af stk. 3 fremgår det, at
reguleringstallet udgør 100,0 for indkomstårene 2009-2013.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
21
2, at fastlægge, hvad der i de foreslåede bestemmelser skal
forstås ved, at en ejendom er udlejet i overvejende omfang.
Det foreslås i stk. 2, 1. pkt., at en ejendom anses for
udlejet i overvejende omfang, hvis mere end 50 pct. af byg-
ningernes samlede etageareal eller mere end 50 pct. af det
samlede grundareal for ejendommen udlejes samlet over 90
dage i løbet af indkomståret eller i en kontinuerlig periode
på mindst 30 dage. En ejendom, hvor bygningernes etage-
areal udgør 1.000 m2, og grundarealet udgør 10.000 m2,
anses således for udlejet i overvejende omfang, hvis mere
end 500 m2 af bygningernes etageareal udlejes. Det samme
gælder, hvis ingen del af bygningerne udlejes, mens 6000
m2 af grunden udlejes.
Det forslås også, at udlejningen vil skulle ske i mindst 90
dage i løbet af indkomståret eller i en kontinuerlig periode
på mindst 30 dage.
Det vil indebære, at udlejes ejendommen i overvejende
omfang i mindst 30 dage i træk, så vil ejendommen være
omfattet lagerbeskatningen. Dette vil skulle gælde, selv om
de (mindst) 30 dage ikke ligger i samme indkomstår.
Er ejendommen derimod kun udlejet i overvejende om-
fang i perioder, der enkeltvis er kortere end 30 dage, vil
ejendommen efter forslaget kun være omfattet af lagerbe-
skatningen, såfremt udlejningen samlet set sker i mindst 90
dage i løbet af indkomståret.
Udleje en del af en dag vil skulle medregnes som en hel
dag ved opgørelsen af de foreslåede grænser.
Ved vurderingen af, om en fast ejendom er udlejet i over-
vejende omfang, vil det være nødvendigt at fastlægge, om
der i det enkelte tilfælde foreligger en eller flere selvstændi-
ge ejendomme.
Det vil f.eks. være tilfældet, når to lige store bygninger
med samme ejer ligger i nærheden af hinanden, og hele den
ene bygning udlejes, mens kun 25 pct. af den anden bygning
udlejes. Hvis de to bygninger hører til den samme ejendom,
så der foreligger en samlet ejendom, så vil udlejningen om-
fatte mere end 50 pct. af de to bygningers samlede etageare-
al. Dermed vil ejendommen efter forslaget blive anset for
udlejet i overvejende omfang. Hvis de to bygninger derimod
hører til hver sin ejendom, så der foreligger to selvstændige
ejendomme, så vil ejendommen med den første bygning
efter forslaget blive anset for udlejet i overvejende omfang
(100 pct.), mens ejendommen med den anden bygning ikke
vil blive anset for udlejet i overvejende omfang (25 pct.).
Det er hensigten, at begrebet ”fast ejendom” efter lovfor-
slaget skal følge den afgrænsning, der følger af ejendoms-
vurderingslovens § 2 og den praksis, der har udviklet sig
efter denne bestemmelse.
Efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, forstås ved
fast ejendom:
1. Samlede faste ejendomme, jf. § 2 i lov om udstykning
og anden registrering i matriklen, med tilhørende byg-
ninger ejet af den samme som den, der ejer grunden, jf.
dog ejendomsvurderingslovens stk. 2.
2. Ejerlejligheder.
3. Bygninger på fremmed grund, hvis grunden er matriku-
leret.
Det følger dog af ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, at
fælleslodder, jf. § 2, stk. 2, og § 3 i lov om udstykning og
anden registrering i matriklen, anses som selvstændige faste
ejendomme.
Skatteforvaltningen kan efter ejendomsvurderingslovens §
2, stk. 3, som led i vurderingen beslutte, at flere ejendomme,
som har samme ejer eller ejere, og som udgør en samlet
enhed, skal vurderes samlet. Er der flere ejere, er det en
betingelse for en samlet vurdering efter 1. pkt., at den enkel-
te ejendomsejer ejer samme forholdsmæssige andel af hver
af de ejendomme, der vurderes samlet. En sådan beslutning
om at behandle ejendommen som en samlet enhed vil være
retningsgivende for også at betragte ejendommen som en
samlet ejendom efter lovforslaget.
Når en ejendom er opdelt i ejerlejligheder, anses hver
ejerlejlighed for en selvstændig ejendom, jf. ejendomsvurde-
ringslovens § 2, stk. 1, nr. 2.
Efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, kan told- og
skatteforvaltningen beslutte, at flere ejendomme, som har
samme ejer eller ejere, og som udgør en samlet enhed, skal
vurderes samlet, såfremt ejerne ejer samme forholdsmæssi-
ge andel af hver ejendom. Dette princip kan også følges
af Skatteforvaltningen, når det skal vurderes om f.eks. en
række af ejendomme, der ligger tæt på hinanden, anses for
at være én samlet enhed eller flere udlejningsejendomme, og
derfor skal vurderes separat.
F.eks. vil to bygninger, der ligger på to separat matrikule-
rede grunde, som ligger i forlængelse af hinanden, skulle
anses for én samlet ejendom, hvis grunde og bygninger har
samme ejer, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr.
1. Er der derimod flere ejere, der ikke ejer samme forholds-
mæssige andel af grunde og bygninger, vil der foreligge to
ejendomme.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
2, 2. pkt., at indsætte en bestemmelse om, at en ejendom
anses for udlejet fra det tidspunkt, hvor lejer overtager det
lejede.
Det vil således ikke være tidspunktet for lejekontraktens
indgåelse, men det tidspunkt, hvor lejer rent faktisk overta-
ger lejemålet, som vil være afgørende for, hvornår et lejemål
anses for udlejet efter bestemmelsen. I almindelighed vil det
være den aftalte overtagelsesdato i henhold til lejekontrak-
ten, der er afgørende, men hvis den aftalte overtagelsesdato
må udskydes, fordi byggeriet er forsinket med den konse-
kvens, at lejeren først overtager lejemålet senere, vil det
efter forslaget først være fra dette senere tidspunkt, at ejen-
dommen eller den pågældende andel af ejendommen anses
for udlejet.
Det kan f.eks. have betydning ved nybyggeri, byggepro-
jekter og renoveringsopgaver, hvor det ofte forekommer, at
der indgås aftale om udlejning, længe før ejendommen står
klar til udlejning.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
2, 3. pkt., at udlejning til en lejer, der med den skattepligtige
22
har en forbindelse som nævnt i ligningslovens § 2, ikke an-
ses for udlejning, medmindre ejendommen videreudlejes til
en lejer, der ikke med den skattepligtige har en forbindelse
som nævnt i ligningslovens § 2.
Formålet er at friholde fra den foreslåede lagerbeskatning,
f.eks. når en koncern er struktureret på en sådan måde, at
koncernens ejendomme er samlet i et ejendomsselskab, der
udlejer ejendommene til de enkelte driftsselskaber. Hvis de
enkelte driftsselskaber, som ejendommene udlejes til, anven-
der ejendommene i egen drift, vil de udlejede ejendomme
således efter forslaget ikke blive omfattet af den foreslåede
lagerbeskatning.
Hermed vil udlejning af ejendomme inden for et interesse-
fællesskab kunne finde sted, uden at ejendommene omfattes
af den foreslåede lagerbeskatning, forudsat at lejeren ikke
videreudlejer ejendommen eksternt i overvejende omfang.
Et eksempel herpå kunne være en koncern, hvor produk-
tionsejendommen ejes af et ejendomsselskab i koncernen,
der udlejer ejendommen til produktionsselskabet. Ved afgø-
relsen af, om en ejendom udlejes i overvejende omfang,
skal udlejning til en skattepligtig i sambeskatningskredsen
dermed ikke tælle med som udlejning.
I tabel 1 er givet et eksempel på to faste ejendomme, der
ejes af et selskab i koncernen. De to ejendomme står delvist
tomme eller anvendes af flere koncernselskaber i egen drift
og udlejes endvidere til uafhængige parter:
Tabel 1 – Koncernintern udlejning
Ejendom A Ejendom B
Anvendes af ejerselskabet selv, eller lokaler står tomme 30 pct. 30 pct.
Udlejning til sambeskattet selskab, der selv anvender det lejede i egen drift 30 pct. 10 pct.
Udlejning til uafhængig part 40 pct. 60 pct.
Ejendom A vil ikke skulle lagerbeskattes efter de foreslåe-
de regler, idet alene 40 pct. af ejendommen udlejes eksternt,
mens den øvrige del af ejendommen anvendes i koncernens
egen drift eller står tom. Ejendom B vil derimod blive om-
fattet af den foreslåede lagerbeskatning, da 60 pct. af ejen-
dommen udlejes til parter uden for sambeskatningskredsen.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
2, 4. pkt., at udlejning til en lejer, der har en tilknytning
til den skattepligtige som aktionær, andelshaver eller lignen-
de, og hvor der til kapitalandelen er knyttet en brugsret til
ejendommen, anses ikke for udlejning efter denne bestem-
melse. Bestemmelsen vil indebære, at bl.a. andelsboligfor-
eninger ikke omfattes af lagerbeskatningen af ejendomme,
der stilles til rådighed (udlejes) til andelshaverne, når der til
andelsbeviset er knyttet en brugsret til ejendommen.
En andelsboligforening har en række medlemmer (andels-
havere), der hver især ejer en andel af foreningen. Dette
andelsbevis giver normalt medlemmet en brugsret til en be-
stemt lejlighed. Det er foreningen, der ejer hele ejendommen
og dermed de lejligheder, der stilles til rådighed for medlem-
merne.
Efter forslaget vil den andel af ejendommen, der udlejes
til medlemmerne, ikke blive anset for udlejning, hvis lejer
i henhold til sit andelsbevis har en brugsret til ejendom-
men. Hvis foreningen udlejer til andre end medlemmerne,
f.eks. til en butik, anses der at foreligge udlejning efter
bestemmelsen. Det vil dog efter forslaget ikke bringe ejen-
dommen ind under den foreslåede lagerbeskatning, hvis
denne eksterne udlejning udgør mindre end 50 pct. af den
samlede ejendom.
På tilsvarende måde kan et aktieselskab eje en ejendom,
som stilles til rådighed for aktionærerne. Hvis der til aktie-
rne er knyttet en brugsret til ejendommen, vil udlejningen til
aktionærerne efter forslaget ikke blive anset for udlejning.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
2, 5. pkt., at udlejning omfattet af momslovens § 13, stk.
1, nr. 8, 2. pkt., ikke anses for udlejning efter denne bestem-
melse.
Efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 1. pkt., er udlejning
af fast ejendom fritaget for moms. Som en undtagelse herfra
fastsætter § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., at fritagelsen dog ikke
omfatter udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning
af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum
end 1 måned, udlejning af camping-, parkerings- og rekla-
meplads, samt udlejning af opbevaringsbokse.
De former for udlejning, der er omfattet af momslovens
§ 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., er navnlig korttidsudlejning til
et bestemt formål, hvor udlejeren typisk leverer andre ydel-
ser i tilknytning til overladelsen af brugsrettigheder til fast
ejendom. I disse tilfælde vil udlejningen kunne anses for
sket som led i driften af ejerens egen virksomhed, der har
et vidererækkende formål end blot selve udlejningen af fast
ejendom.
Den foreslåede bestemmelse vil bl.a. medføre, at udlej-
ning af hotelværelser ikke vil skulle anses som udlejning
efter ejendomsavancebeskatningslovens § 14. Dermed vil
hoteldrift være undtaget fra lagerbeskatningen. Har ejeren
derimod udlejet sin ejendom til en lejer, der benytter ejen-
domme til at drive et hotel, vil der foreligge udlejning i
relation til de foreslåede regler om lagerbeskatning af visse
ejendomme.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
2, 6. pkt., at en nyerhvervet ejendom ikke anses for udlejet
i overvejende omfang, hvis eksisterende lejemål bringes til
ophør i umiddelbar forbindelse med erhvervelsen, og ejen-
dommen er erhvervet udelukkende med henblik på ejerens
anvendelse af ejendommen til formål, der indebærer, at den
23
ikke kan anses for udlejet i overvejende omfang efter denne
bestemmelse.
Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at et selskab vil
have mulighed for at erhverve en allerede udlejet ejendom
med henblik på f.eks. anvendelse i driften af selskabets egen
virksomhed, uden at udlejningen på overtagelsestidspunktet
automatisk vil medføre, at ejendommen anses for udlejet i
overvejende omfang.
Det vil være en betingelse, at eksisterende lejemål bringes
til ophør i umiddelbar forbindelse med erhvervelsen af ejen-
dommen. Det indebærer, at det eller de eksisterende lejemål
vil skulle opsiges hurtigst muligt og med kortest mulig opsi-
gelsesfrist.
Det vil efter forslaget skulle være en betingelse, at ejen-
dommen er erhvervet udelukkende med henblik på selska-
bets anvendelse til formål, der ikke kan anses for udlejning
i overvejende grad. Hvis en nyerhvervet ejendom f.eks. er
udlejet på sådanne vilkår, at lejeren ikke vil være forpligtet
til at fraflytte ejendommen før efter en længere årrække,
vil denne betingelse i almindelighed ikke være opfyldt, idet
selskabet så må formodes at have erhvervet ejendommen
også med henblik på fortsat udleje.
Denne formodning vil dog kunne afkræftes, f.eks. hvis
selskabet godtgør, at ejendommen vil kunne forventes over-
taget til anvendelse i selskabets egen drift på et tidspunkt,
hvor selskabet forventer at skulle fraflytte eksisterende virk-
somhedslokaler.
Det foreslås i § 14, stk. 2, 7. pkt., at udlejning af bygninger
på fredskovpligtige arealer, jf. § 3, stk. 1, i lov om skove,
medregnes ikke ved vurderingen af, om ejendommen er ud-
lejet i overvejende omfang.
Efter forslaget til § 14, stk. 2, 1. pkt., anses en ejendom
for udlejet i overvejende omfang, hvis mere end 50 pct.
af bygningernes samlede etageareal eller mere end 50 pct.
af ejendommens samlede grundareal udlejes i mindst 90
dage i løbet af indkomståret eller i en kontinuerlig periode
på mindst 30 dage. For ejendomme med fredskovpligtige
arealer efter § 3, stk. 1, i lov om skove vil der således efter
den foreslåede bestemmelse skulle ses bort fra udlejning af
eventuelle bygninger på disse arealer. Er mere end 50 pct. af
ejendommens grundareal eller mere end 50 pct. af ejendom-
mens bygninger, som ikke befinder sig på fredskovpligtige
arealer, udlejet i mindst 90 dage i løbet af indkomståret eller
en kontinuerlig periode på mindst 30 dage . så vil ejendom-
men således skulle være omfattet lagerbeskatningen. Det
gælder også, selv om det udlejede grundareal omfatter det
fredskovpligtige areal eller en del heraf.
Det følger af § 3, stk. 1, i lov om skove, at privateje-
de fredskovpligtige arealer er arealer, som miljø- og føde-
vareministeren har besluttet skal være fredskovspligtige,
og arealer, der i matriklen eller tingbogen er noteret som
majoratsskov. Det bemærkes, at sammenhængende fredsko-
vspligtige arealer efter § 12 i lov om skove ikke må udstyk-
kes eller formindskes ved arealoverførsel, og at et areal,
der i matriklen eller tingbogen er noteret som majoratsskov,
efter § 7 i lov om skove skal forblive under samme ejer. En-
delig kan der efter skovlovens § 11 kun i meget begrænset
omfang opføres bygninger på fredskovpligtige arealer.
Den foreslåede bestemmelse vil tage højde for disse sær-
lige forhold, idet udleje af eventuelle bygninger på det fred-
skovpligtige areal ikke vil skulle medføre, at ejendommen
anses for udlejet i overvejende omfang.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
3, 1. pkt., at den skattepligtige vedbliver med at skulle
opgøre gevinst og tab efter lagerprincippet, så længe den
skattepligtige ejer ejendommen.
Denne regel foreslås af administrative hensyn. Det ville
være uhensigtsmæssigt bl.a. i relation til Skatteforvaltnin-
gens kontrol med værdiansættelsen af ejendomme i forbin-
delse med overgang fra det ene opgørelsesprincip til det
andet, hvis der i ejertiden var adgang til at skifte beskat-
ningsprincip fra et realisationsprincip til et lagerbeskatnings-
princip og tilbage igen.
Den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 14, stk. 3, vil f.eks. indebære, at en lagerbe-
skattet ejendom, der overgår fra at være udlejet i overvejen-
de omfang til ikke længere at være udlejet, vil vedblive
med at være lagerbeskattet. Ejendommen medgår hermed
ikke længere i opgørelsen af handelsværdien af porteføljen
af udlejningsejendomme efter den foreslåede § 14, stk. 1,
nr. 2. Bestemmelsen vil endvidere indebære, at selv om han-
delsværdien af porteføljen af udlejningsejendomme falder til
under 100 mio. kr. (2023-niveau), f.eks. fordi nogle af ejen-
dommene frasælges, så vil de lagerbeskattede ejendomme,
der beholdes, vedblive med at være lagerbeskattede.
Hvis f.eks. en ejendomsportefølje består af tre lagerbe-
skattede udlejningsejendomme med en handelsværdi på 40
mio. kr. hver, hvoraf den ene ejendom sælges fra, så værdien
af ejendomsporteføljen reduceres til 80 mio. kr., så vil de to
ejendomme, der beholdes, efter forslaget fortsat skulle være
omfattet af lagerbeskatningen, så længe ejendommene ejes
af den samme ejer.
Hvis selskabet herefter køber en udlejningsejendom for 10
mio. kr., så den samlede værdi af ejendomme, der udlejes
i overvejende omfang, ved udgangen af indkomståret udgør
90 mio. kr., så vil den nyerhvervede ejendom efter forslaget
ikke skulle omfattes af lagerbeskatningen. Det vil fortsat
være en betingelse for, at den nyerhvervede ejendom omfat-
tes af den foreslåede lagerbeskatning, at den samlede værdi
af ejendomme, der udlejes i overvejende omfang, oversti-
ger 100 mio. kr. (2023-niveau) ved indkomstårets udløb, jf.
den foreslåede § 14, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningslo-
ven. Den foreslåede fastholdelse af lagerbeskatningen i hele
ejertiden er således efter forslaget ikke ensbetydende med,
at der indtræder lagerbeskatning for alle ejendomme, der ef-
terfølgende erhverves, selv om de udlejes i overvejende om-
fang Hvorvidt den solgte ejendom efter salget skal omfattes
af lagerbeskatningen, skal afgøres ud fra en vurdering af,
om ejendommen hos erhververen opfylder betingelserne la-
gerbeskatning, jf. forslaget til ejendomsavancebeskatnings-
lovens § 14, stk. 1-2.
Den foreslåede lagerbeskatning følger således ikke ejen-
24
dommen efter en afståelse. Det er alene den hidtidige ejer,
der efter forslaget er forpligtet til at følge lagerprincippet for
ejendomme, der en gang i dennes ejertid har været omfattet
af lagerprincippet.
En ejendom vil fortsat skulle lagerbeskattes, selv om ejen-
dommen udstykkes i flere selvstændige ejendomme. Afstås
kun en eller enkelte af disse ejendomme efterfølgende, vil
den skattepligtige fortsat skulle lagerbeskattes af de ejen-
domme, som stadig er ejet af den skattepligtige.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
3, 2. pkt., at uanset stk. 1 gælder 1. pkt. også for en fond, der
ved en fusion omfattet af fusionsskattelovens § 14 C, nr. 2,
har overtaget en lagerbeskattet ejendom.
Fusionsskattelovens § 14 C indeholder undtagelser fra
lovens udgangspunkt om, at kun selskabsskattepligtige sel-
skaber er omfattet af fusionsskattelovens bestemmelser om
skattefri fusion. Efter bestemmelsen i § 14 C, nr. 2, finder
fusionsskattelovens kapitel 1 anvendelse ved fusion af fonde
omfattet af fondsbeskatningsloven, fonden fusionerer med
et datterselskab, der er omfattet af selskabsskattelovens §
1, stk. 1, nr. 1, og den modtagende fond besidder samtlige
aktier eller anparter i det indskydende selskab.
Fusionsskatteloven § 14 C, nr. 2, vedrører således en si-
tuation, hvor en fond skattefrit fusionerer med et helejet
datterselskab, og hvor fonden er den fortsættende enhed.
Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at en fond,
der i skattemæssig henseende succederer i det indskyden-
de datterselskabs stilling, også vil vedblive med at skulle
opgøre avancen på en lagerbeskattet ejendom efter et lager-
princip. Dette vil være i overensstemmelse med det almin-
delige princip, om at lagerbeskatningen fortsætter, så længe
ejendommen ikke er afstået i skattemæssig henseende, jf.
forslagets 1. pkt. Da fonde ikke er omfattet af forslaget
til bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 14,
stk. 1, er en særlig bestemmelse nødvendig for at sikre,
at ejendommen vedbliver med at være lagerbeskattet efter
fusionen.
Det bemærkes, at det kun vil være den eller de lagerbe-
skattede ejendom(me), der er overtaget ved en fusion om-
fattet af fusionsskattelovens § 14 C, nr. 2, der vil blive
lagerskattet. Fondens øvrige faste ejendomme vil således
ikke skulle beskattes efter lagerprincippet.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
4, at sammenlægges en ejendom omfattet af stk. 1 med en
ejendom, der ikke tidligere har været omfattet af stk. 1,
anses sidstnævnte ejendom for overgået til lagerbeskatning
med virkning fra indkomstårets begyndelse, jf. §§ 14 C og
14 D, og ejendommen behandles herefter som en samlet fast
ejendom.
Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at en ejendom
vedbliver med at være lagerbeskattet i overensstemmelse
med forslaget til § 14, stk. 3, selv om den sammenlægges
med en ejendom, der ikke har været lagerbeskattet.
Den ejendom, der hidtil er blevet beskattet efter realisati-
onsprincippet, vil efter forslaget skulle anses for overgået til
lagerbeskatning med virkning fra indkomstårets begyndelse,
og ejendommen vil derfor skulle anses for afstået til han-
delsværdien på overgangstidspunktet, jf. forslaget til § 14 C,
stk. 1, ligesom der vil skulle udarbejdes en realisationssaldo
for ejendommen efter forslaget til § 14 D.
Herefter vil ejendommen fremadrettet skulle behandles
som en samlet ejendom, hvilket bl.a. indebærer, at de to
realisationssaldi efter § 14 D sammenlægges og behandles
samlet som én positiv eller negativ realisationssaldo efter
enten § 14 D, stk. 2 eller 3.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.
5, at livsforsikringsselskaber, disses sambeskattede datter-
selskaber og selskaber omfattet af selskabsskattelovens § 3
A ikke skal medregne gevinst og tab på ejendomme efter
reglerne i dette kapitel, selv om betingelserne i stk. 1 er
opfyldt.
Livsforsikringsselskaber er omfattet af de særlige fra-
dragsbegrænsningsregler i selskabsskattelovens § 13, stk.
4-10, som medfører, at de, selv om ejendommene realisa-
tionsbeskattes, indirekte reelt er undergivet en løbende la-
gerbeskatning af ejendomsavancer. Den foreslåede bestem-
melse vil medføre, at fradragsbegrænsningsreglerne fortsat
vil skulle gælde for livsforsikringsselskaber, og at livsforsik-
ringsselskaberne ikke vil skulle opgøre gevinst og tab på
udlejningsejendomme efter de foreslåede regler i ejendoms-
avancebeskatningslovens kapitel 3.
Den foreslåede undtagelse vil også skulle gælde for de
direkte eller indirekte ejede datterselskaber, der indgår i
en sambeskatning med livsforsikringsselskaberne, og hvis
ejendomsavancer derfor indgår i fradragsbegrænsningen hos
livsforsikringsselskaberne, jf. selskabsskattelovens § 13, stk.
4.
Efter den foreslåede bestemmelse vil en tilsvarende undta-
gelse skulle gælde for selskaber omfattet af selskabsskatte-
lovens § 3 A. Ejendomsavancer i disse selskaber vil, selv
om ejendommene i det pågældende selskab fortsat realisati-
onsbeskattes, indgå i fradragsbegrænsningen i et livsforsik-
ringsselskab, når § 3 A-selskabet helt eller delvist ejes af et
sådant selskab.
Der kan om den foreslåede undtagelsesbestemmelse og
baggrunden herfor i øvrigt henvises til de almindelige be-
mærkningers punkt 2.2.2., hvor der bl.a. er redegjort for, at
den foreslåede bestemmelse kun forventes at skulle gælde,
indtil der er fastlagt en robust overgangsordning, som kan
sikre, at der ikke vil være utilsigtede skattemæssige konse-
kvenser forbundet med, at de pågældende selskaber opgør
gevinst og tab på udlejningsejendomme efter de foreslåede
regler i ejendomsavancebeskatningslovens kapitel 3.
Til § 14 A
Der foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 A
en bestemmelse om, hvordan fortjeneste og tab på en ejen-
dom skal opgøres efter det foreslåede lagerprincip.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 A,
stk. 1, at fortjeneste og tab på en fast ejendom omfattet
af ejendomsavancebeskatningslovens § 14 opgøres som for-
skellen mellem ejendommens handelsværdi ved indkomstå-
25
rets udløb og ejendommens handelsværdi ved indkomstå-
rets begyndelse (lagerprincippet). Endvidere foreslås, at hvis
ejendommen er erhvervet i løbet af indkomståret, anvendes
ejendommens kontantomregnede anskaffelsessum i stedet
for værdien ved indkomstårets begyndelse. Er ejendommen
erhvervet ved arv, gave eller arveforskud, anvendes ejen-
dommens handelsværdi på erhvervelsestidspunktet som an-
skaffelsessum i stedet for værdien ved indkomstårets begyn-
delse. Det foreslås yderligere, at hvis ejendommen er afstået
i løbet af indkomståret, anvendes ejendommens kontantom-
regnede afståelsessum i stedet for værdien ved indkomstå-
rets udløb. Er ejendommen afstået ved gave, anvendes ejen-
dommens handelsværdi på afståelsestidspunktet som anskaf-
felsessum i stedet for værdien ved indkomstårets udløb.
Den foreslåede bestemmelse § 14 A, stk. 1, 1. pkt.,
vil for lagerbeskattede ejendomme indebære, at en værdi-
stigning medregnes som fortjeneste, mens et værdifald fra-
trækkes som et tab ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst. Har en ejendom, der omfattes af den foreslåede
lagerbeskatning, f.eks. en handelsværdi på 200 mio. kr.
ved indkomstårets begyndelse og en handelsværdi på 210
mio. kr. ved indkomstårets udløb, så kan der opgøres en
fortjeneste på 10 mio. kr., som vil skulle medregnes ved op-
gørelsen af den skattepligtige indkomst for det pågældende
indkomstår.
Den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 14 A, stk. 1, 1. pkt., vil finde anvendelse
for ejendomme, som den skattepligtige ejer både ved begyn-
delsen og udløbet af indkomståret, og som omfattes af den
foreslåede lagerbeskatning.
Bestemmelsen vil også omfatte ejendomme, der i løbet
af indkomståret har ændret status med den virkning, at ejen-
dommen omfattes af den foreslåede lagerbeskatning. Det
skyldes, at en sådan ejendom efter den foreslåede § 14
B, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven skal anses for
overgået til lagerbeskatning med virkning fra begyndelsen af
indkomståret.
Dermed vil ejendomme, der har ændret status, også være
omfattet af den foreslåede bestemmelse i ejendomsavance-
beskatningslovens § 14 A, stk. 1, 1. pkt., hvorefter fortje-
neste og tab opgøres som forskellen mellem ejendommens
handelsværdi ved indkomstårets udløb og handelsværdien
ved indkomstårets begyndelse.
Det forudsættes således med den foreslåede bestemmel-
se, at den skattepligtige hvert år foretager en opgørelse af
handelsværdien af de ejendomme, der omfattes af den fore-
slåede lagerbeskatning ved begyndelsen og ved udløbet af
indkomståret. Ved opgørelse af handelsværdien ved begyn-
delsen af indkomståret anvendes værdiansættelsen af ejen-
dommen ved udløbet af det forudgående indkomstår. For et
selskab med kalenderårsregnskab vil handelsværdien pr. 31.
december 2022 således skulle anvendes som handelsværdi
pr. 1. januar 2023.
Ved handelsværdien forstås det beløb, som aktivet vil kun-
ne indbringe ved salg i det åbne marked.
Mange ejendomsselskaber opgør allerede i dag handels-
værdien (dagsværdien) af deres ejendomme til brug for
regnskabsaflæggelsen, jf. årsregnskabslovens § 38 stk. 1,
som omhandler den regnskabsmæssige opgørelse af investe-
ringsejendomme til dagsværdi.
Ved lov nr. 117 af 28. januar 2015 blev der foretaget
ændringer til årsregnskabslovens § 38, stk. 1, med et ønske
om at tilpasse anvendelsen af dagsværdi til de internatio-
nale regnskabsstandarder IFRS (International Financial Re-
porting Standards) og IAS (International Accounting Stan-
dards).
Det fremgår af bemærkningerne, at bestemmelsen i års-
regnskabslovens § 38, stk. 1, er en rammebestemmelse, som
fortolkes i overensstemmelse med IAS 40, jf. Folketingsti-
dende samling 2014-15 (1. samling) lovforslag L 117 – til-
læg A. IAS 40 indeholder mere detaljerede regler om inve-
steringsejendomme, herunder bl.a. definitioner af, hvad der
kan anses for investeringsejendomme, hvordan ejendomme
klassificeres som investeringsejendomme. Der indgår end-
videre bestemmelser om, hvordan man skal forholde sig,
hvis der ikke kan beregnes en pålidelig dagsværdi. Hvordan
dagsværdien på investeringsejendommene skal beregnes,
skal fortolkes i overensstemmelse med den internationale
regnskabsstandard, IFRS 13. IFRS 13 indeholder konkret
vejledning til, hvilke modeller der kan anvendes ved bereg-
ningen af dagsværdien på investeringsejendomme og andre
aktiver, som værdiansættes til dagsværdi.
Det er ledelsen i virksomheden, som har ansvaret for,
at dagsværdien værdiansættes pålideligt til brug for regnska-
bet. Ledelsen kan anvende ekstern bistand fra eksempelvis
en valuar i forbindelse med værdiansættelsen. Dette fritager
dog ikke ledelsen for dens selvstændige ansvar for at vurde-
re dagsværdien og de forudsætninger, som ligger til grund
for beregningen.
Dermed kan den værdi, der anvendes i den skattepligti-
ges årsregnskab som udtryk for dagsværdien, være et godt
udgangspunkt for opgørelsen af ejendommens værdi efter
de foreslåede regler i ejendomsavancebeskatningsloven om
lagerbeskatning.
Hvis den skattepligtige derimod ikke anvender dagsværdi-
en af ejendommene til brug for regnskabsaflæggelsen, vil
den skattepligtige efter lovforslaget skulle foretage en opgø-
relse af ejendommenes handelsværdi til brug for opgørelse
af fortjeneste og tab på ejendommen efter den foreslåede §
14 A, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven.
Der findes forskellige metoder til at estimere en ejendoms
handelsværdi i henhold til årsregnskabslovens § 38. Disse
metoder er enten omkostningsbaserede, indkomstbaserede
eller markedsbaserede værdiansættelsesmetoder.
Ved en omkostningsbaseret metode forstås, at værdien
fastsættes til det beløb, som det ville kræve at erstatte eller
genskabe den faste ejendom. Det er vurderingen, at det
er meget sjældent, at denne metode vil være egnet til at
fastsætte den faste ejendoms skattemæssige handelsværdi,
og særlige forhold bør tale for anvendelsen heraf. Dette
skyldes primært, at de ejendomme, der foreslås omfattet af
de foreslåede regler om lagerbeskatning, er udlejningsejen-
26
domme. Derudover vurderes det, at denne metode kun er re-
levant, såfremt den indkomstbaserede eller markedsbaserede
metode ikke kan finde anvendelse.
Ved en indkomstbaseret metode vil værdien blive fastsat
på baggrund af den faste ejendoms fremtidige potentielle
indtjeningsgrundlag tilbagediskonteret til nutidsværdi. Et
eksempel herpå kunne være en såkaldt Discounted Cash
Flow model (DCF-model). DCF-modellen anvendes ofte af
ejendomsinvestorer. Den anvendes ligeledes af valuarer ved
vurdering af ejendomme ejet af andelsboligforeninger, når
disse skal vurderes som en udlejningsejendom, jf. § 6 i
bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af
ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved va-
luar.
Den markedsbaserede metode baserer værdifastsættelsen
på sammenlignelige salgspriser i markedet for sammenlig-
nelige ejendomme. Metoden kræver, at der reelt er tale om
ejendomme, der kan sammenlignes. Ejendommen, der sam-
menlignes med, skal således have de samme karakteristika,
som den ejendom der værdiansættes, på parametre som be-
liggenhed, stand, størrelse, lejersammensætning og lejers
kreditværdighed. Derudover kræver metoden, at en faktisk
handel af denne ejendom er forekommet i en periode, hvor
de økonomiske omstændigheder er sammenlignelige med
tidspunktet for estimeringen af handelsværdien til brug for
beskatningen. Har der f.eks. været betydelige udsving i ren-
teniveauet, vil værdien af ejendommen måske ikke længere
være sammenlignelig. Det er vurderingen, at det ofte er
meget svært at basere værdien alene på en markedsbaseret
metode, men at denne med fordel kan udgøre et supplement
til f.eks. en DCF-beregning.
Det vil dog ikke være et krav, at en bestemt værdian-
sættelsesmetode anvendes, men den metode, der anvendes,
skal være anerkendt og korrekt regnskabsmæssigt og føre
frem til en værdiansættelse, der afspejler den aktuelle han-
delsværdi af ejendommen. Endvidere vil den skattepligtige
skulle kunne dokumentere grundlaget for den anvendte vær-
diansættelse.
Ved en eventuel delafståelse af en fast ejendom vil der
skulle ske en forholdsmæssig fordeling af den handelsvær-
di ved indkomstårets begyndelse mellem henholdsvis den
afståede og den ikkeafståede del af den faste ejendom. Den-
ne forholdsmæssige fordeling vil svare til den fordeling af
anskaffelsessummen, som efter gældende regler vil skulle
foretages med henblik på at fastlægge avancen ved en sådan
delafståelse, f.eks. når en del af den faste ejendom afstås be-
tinget af udstykning, jf. ejendomsavancebeskatningslovens §
3 A.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,
stk. 1, 2. pkt., at hvis ejendommen er erhvervet i løbet af
indkomståret, skal ejendommens anskaffelsessum anvendes
i stedet for værdien ved indkomstårets begyndelse.
Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at hvis en skat-
tepligtig har erhvervet en ejendom for 200 mio. kr. i løbet
af indkomståret, og hvis handelsværdien er steget til 210
mio. kr. ved indkomstårets udløb, så vil fortjenesten opgjort
efter lagerprincippet udgøre 10 mio. kr., som vil skulle med-
regnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for det
pågældende indkomstår. Hvis ejendommens handelsværdi
derimod er faldet til 195 mio. kr. ved indkomstårets udløb,
så vil der være lidt et tab på 5 mio. kr. opgjort efter lager-
princippet, som vil kunne fratrækkes ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst for det pågældende år.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,
stk. 1, 3. pkt., at hvis ejendommen er erhvervet ved arv, ga-
ve eller arveforskud, anvendes ejendommens handelsværdi
på erhvervelsestidspunktet som anskaffelsessum i stedet for
værdien ved indkomstårets begyndelse.
Den foreslåede bestemmelse skal sikre, at der vil blive
fastsat en korrekt indgangsværdi for lagerbeskatningen af en
fast ejendom i disse tilfælde, hvor der ikke ved en handel
mellem uafhængige parter er aftalt en overdragelsessum,
som kan lægges til grund som ejendommens handelsværdi.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,
stk. 1, 4. pkt., at hvis ejendommen er afstået i løbet af
indkomståret, skal ejendommens afståelsessum anvendes i
stedet for værdien ved indkomstårets udløb.
Forslaget vil indebære, at hvis den skattepligtige ejer en
lagerbeskattet ejendom, der har en handelsværdi på 200 mio.
kr. ved begyndelsen af et indkomstår, og ejendommen afstås
i løbet af indkomståret for 210 mio. kr., så kan gevinsten
efter lagerprincippet opgøres til 10 mio. kr., som skal med-
regnes til den skattepligtige indkomst for i det pågældende
indkomstår.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,
stk. 1, 5. pkt., at er ejendommen afstået ved gave, anvendes
ejendommens handelsværdi på afståelsestidspunktet som af-
ståelsessum i stedet for værdien ved indkomstårets udløb.
Den foreslåede bestemmelse skal sikre, at der vil blive
fastsat en korrekt afståelsessum, hvor der ikke ved en handel
mellem uafhængige parter er aftalt en overdragelsessum,
som kan lægges til grund som ejendommens handelsværdi.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,
stk. 2, 1. pkt., at anskaffelsessummen skal omregnes til
kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af
anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af
ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,
stk. 2, 2. pkt., at afståelsessummen omregnes til kontantvær-
di, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessum-
men lægges sammen med kursværdien af de overdragne
gældsposter på afståelsestidspunktet.
Omregningen til kontantværdi indebærer, at anskaffelses-
summen og afståelsessummen opgøres til den aktuelle han-
delsværdi for ejendommen på overdragelsestidspunktet uden
hensyntagen til, hvordan ejendommen er belånt.
De foreslåede bestemmelser om kontantomregning svarer
til de gældende regler om kontantomregning ved overdra-
gelse af realisationsbeskattede ejendomme, jf. ejendomsa-
vancebeskatningslovens § 4, stk. 1, 2 og 4.
Årets urealiserede gevinster og tab på de omfattede
27
ejendomme skal medregnes til selskabets skattepligtige ind-
komst efter det foreslåede lagerprincip. Det foreslås således,
at gevinst vil skulle medregnes, og tab vil kunne fratræk-
kes efter det foreslåede lagerprincip ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst. Tab på lagerbeskattede ejendomme
foreslås dermed ikke at være kildeartsbegrænset. Gevinst
skal dog ikke beskattes, og tab skal ikke kunne fradrages, i
det omfang der eksisterer en negativ henholdsvis positiv rea-
lisationssaldo, idet en sådan realisationssaldo efter forslaget
først skal modregnes, jf. den foreslåede § 14 D i ejendomsa-
vancebeskatningsloven.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,
stk. 3, 1. pkt., at erstatnings- og forsikringssummer skal side-
stilles med afståelsessummer, hvilket også følger af de gæl-
dende regler i ejendomsavancebeskatningslovens § 2. Den
foreslåede bestemmelse svarer til og skal fortolkes i over-
ensstemmelse med den tilsvarende gældende bestemmelse i
ejendomsavancebeskatningsloven § 2.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,
stk. 3, 2. pkt., at hvis en erstatnings- eller forsikringssum
ikke vedrører en afståelse eller delafståelse af den faste ejen-
dom, medregnes beløbet dog ved opgørelsen af den skatte-
pligtige indkomst.
Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at f.eks. et ska-
desforsikringsbeløb vil skulle medregnes ved opgørelsen af
den skattepligtige indkomst på det tidspunkt, hvor den skat-
tepligtige har erhvervet ret til beløbet. Dette vil i almindelig-
hed blot udligne ejendommens modsvarende værdifald som
følge af skaden, som vil have påvirket den fortjeneste eller
det tab, der i skadeåret kan opgøres efter lagerprincippet, jf.
forslaget til ejendomsavancebeskatningslovens § 14 A, stk.
1.
Det bemærkes, at den beskatning efter lagerprincippet af
en værdiforøgelse af ejendommen, der må forventes at ind-
træde ved en eventuel udbedring af skaden, på tilsvarende
vis vil kunne forventes udlignet af, at udgifterne til udbed-
ring af skaden efter det nedenfor omtalte forslag til bestem-
melsen i forslaget til ejendomsavancebeskatningsloven § 14
A, stk. 5, vil være fradragsberettigede.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,
stk. 4, at afstår en ejer af fast ejendom denne på sådanne
vilkår, at der ved senere afståelse tilfalder ejeren et yderlige-
re vederlag for ejendommen, skal dette yderligere vederlag
medregnes til den skattepligtige indkomst i det år, hvor ret-
ten til det yderligere vederlag erhverves.
En bestemmelse svarende til den foreslåede i ejendomsa-
vancebeskatningsloven § 14 A, stk. 4, gælder allerede i dag
for realisationsbeskattede ejendomme, jf. ejendomsavance-
beskatningsloven § 13. Den foreslåede bestemmelse skal
fortolkes i overensstemmelse med den allerede gældende
bestemmelse.
Bestemmelsen indebærer f.eks., at hvis der ved salg af en
ejendom er indgået en videresalgsklausul, hvorefter den op-
rindelige sælger vil modtage et yderligere beløb ved købers
videresalg af ejendommen, så vil dette yderligere vederlag
skulle medregnes til den skattepligtige indkomst hos den
oprindelige sælger i det indkomstår, hvor retten til det yder-
ligere vederlag erhverves, dvs. typisk ved videresalget af
ejendommen.
Det foreslås i § 14 A, stk. 5, at ved opgørelsen af den skat-
tepligtige indkomst skal udgifter, der er afholdt til forbed-
ring og vedligeholdelse af ejendommen og opførelse eller
nedrivning af bygninger og installationer, kunne fratrækkes.
Efter forslaget vil udgifter til forbedring af en ejendom,
herunder f.eks. ombygningsudgifter, der samtidig må anta-
ges at forøge handelsværdien af ejendommen, kunne fra-
trækkes i den skattepligtige indkomst. Det forudsættes i
denne forbindelse, at forbedringsarbejder indregnes i ejen-
dommens værdi ved den løbende værdiansættelse af ejen-
dommen.
Udgifter til vedligeholdelse af en erhvervsmæssigt benyt-
tet ejendom betragtes efter de gældende regler normalt
som fuldt fradragsberettigede driftsomkostninger. Udgifter
til ombygning og forbedring af ejendomme kan derimod
normalt ikke fratrækkes, men skal tillægges ejendommens
anskaffelsessum og kan eventuelt afskrives efter reglerne i
afskrivningsloven.
Baggrunden for forslaget i ejendomsavancebeskatningslo-
ven § 14 A, stk. 5, er, at den foreslåede lagerbeskatning
bygger på, at løbende værdistigninger beskattes. Når en
ejendom forbedres, må det således antages, at de afholdte
udgifter fører til en stigning i ejendommens handelsværdi,
som fører til beskatning efter lagerprincippet. Det er derfor
fundet rimeligt, at de udgifter, der medgår til en skattepligtig
stigning af ejendommens værdi, kan fratrækkes skattemæs-
sigt.
Den foreslåede bestemmelse skal også ses i sammenhæng
med lovforslagets § 2, nr. 1, hvorefter der ikke vil kunne
foretages skattemæssig afskrivning på udgifter til anskaffel-
se eller forbedring af aktiver vedrørende ejendomme, der la-
gerbeskattes efter forslaget til ejendomsavancebeskatnings-
lovens kapitel 3.
Det foreslås således, at afskrivningsadgangen fjernes på
udgifter til anskaffelse og forbedring af aktiver vedrørende
lagerbeskattede ejendomme, men til gengæld foreslås det at
indføre adgang til at fradrage udgifterne ved opgørelsen af
den skattepligtige indkomst.
Det antages, at afholdte udgifter vedrørende en ejendom
vil øge handelsværdien af ejendommen og dermed også be-
skatningsgrundlaget for ejendomsavancen efter det foreslåe-
de lagerprincip. De foreslåede regler har til hensigt at undgå
en situation, hvor udgifter til forbedring ikke kan afskrives
eller fratrækkes, men hvor værdiforøgelsen af forbedring
beskattes som en værdistigning på ejendommen efter lager-
princippet.
Udgifter afholdt til opførelse eller nedrivning af bygninger
og installationer vil efter den foreslåede bestemmelse ligele-
des være fradragsberettigede. Det må antages, at afholdte
udgifter af denne karakter på tilsvarende vis vil øge handels-
værdien af ejendommen og dermed også beskatningsgrund-
laget for ejendomsavancen efter det foreslåede lagerprincip.
Det bemærkes, at der ved udgifter til nedrivning vil skul-
28
le forstås de afholdte nettoudgifter, således at en eventuel
salgssum for nedrevne bygninger eller materialer m.v. vil
skulle fragå.
Det foreslås endeligt i § 14 A, stk. 6, at ejendomsavance-
beskatningslovens § 4, stk. 5-7, finder tilsvarende anvendel-
se ved afståelse af ejendomme omfattet af § 14, medmindre
også køber efter § 14 vil skulle medregne urealiseret gevinst
og tab på ejendommen ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst i erhvervelsesåret.
Efter bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens §
4, stk. 5, skal sælger og køber ved afståelse af fast ejendom
i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage
en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelses-
sum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt
mælkekvoter omfattet af denne lov. En mælkekvote, der er
udløbet, anses for afstået på tidspunktet for kvotens udløb
med en afståelsessum på nul.
Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, er så-
vel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den
fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, un-
dergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen
er bindende for både sælger og køber.
Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7, skal
der ved enhver ændring af sælgers afståelsessum for et aktiv
som følge af en ændret skatteansættelse ske en tilsvarende
ændring af købers anskaffelsessum for det pågældende ak-
tiv. Ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et
aktiv, skal sælgers afståelsessum for det pågældende aktiv
ligeledes ændres tilsvarende.
Bestemmelserne har til formål at sikre, at parterne ved
overdragelse af fast ejendom tager udtrykkelig stilling til
fordelingen af overdragelsessummen mellem elementer, der
indgår i den samlede overdragelse, men som skattemæssigt
ikke behandles identisk. Det kan f.eks. skyldes, at der i
den samlede overdragelse indgår aktiver, hvorpå der kan
afskrives, f.eks. bygninger, og aktiver hvorpå der ikke kan
afskrives (f.eks. grunden).
Efter forslaget vil parterne også skulle foretage en sådan
fordeling af den samlede afståelsessum, hvor en lagerbeskat-
tet ejendom overdrages, medmindre også køberen vil skulle
lagerbeskattes i erhvervelsesåret.
Til § 14 B
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 B,
stk. 1, at overgang fra realisationsbeskatning til lagerbeskat-
ning som hovedregel skal finde sted med virkning fra be-
gyndelsen af det indkomstår, hvor betingelserne i § 14 er
opfyldt.
Tidspunktet for overgang til lagerbeskatning har dels be-
tydning for, på hvilket tidspunkt indgangsværdien efter den
foreslåede § 14 C skal opgøres, dels hvilket indkomstår den
foreslåede lagerbeskatning af ejendommen skal gælde fra.
Overgang til lagerbeskatning med virkning fra begyndel-
sen af indkomståret vil efter forslaget f.eks. omfatte ejen-
domme, der allerede ved indkomstårets begyndelse er udle-
jet i overvejende omfang, men som ikke tidligere har været
omfattet af lagerbeskatningen.
At ejendommene ikke tidligere har været omfattet af den
foreslåede lagerbeskatning kan skyldes, at der er tale om det
første indkomstår efter lovens ikrafttræden. Bestemmelsen
vil således føre til, at der for selskaber, der allerede ved lo-
vens ikrafttræden ejer ejendomme for over 100 mio. kr., der
udlejes i overvejende omfang, vil indtræde lagerbeskatning
med virkning fra og med det indkomstår, der påbegyndes
den 1. januar 2023 eller senere, forudsat at beløbsgrænsen
også er overskredet ved udløbet af indkomståret.
At ejendommene ikke tidligere har været omfattet af den
foreslåede lagerbeskatning kan også skyldes, at værdien af
porteføljen af udlejningsejendomme ikke tidligere har over-
steget 100 mio. kr. (2023-niveau). I det indkomstår, hvor
porteføljen af udlejningsejendomme første gang overstiger
100 mio. kr. (2023-niveau) ved udgangen af indkomståret,
skal der således efter forslaget indtræde lagerbeskatning
med virkning fra indkomstårets begyndelse. Det vil i denne
forbindelse være nødvendigt for selskabet også at opgøre
handelsværdien af de pågældende udlejningsejendomme ved
begyndelsen af det pågældende indkomstår.
Den foreslåede overgang til lagerbeskatning med virkning
fra begyndelsen af indkomståret vil efter forslaget også
omfatte ejendomme, der ved begyndelsen af indkomståret
var anvendt i selskabets egen drift, men i løbet af indkomst-
året har skiftet status til at være udlejet i overvejende om-
fang. Værdien af disse ejendomme, der har ændret status
i løbet af indkomståret, vil således også skulle medregnes
til primoværdien af ejendomme, der udlejes i overvejende
omfang efter den foreslåede § 14, stk. 1, i ejendomsavance-
beskatningsloven.
I det indkomstår, hvor selskabet ved udløbet af indkomst-
året ejer ejendomme for mere end 100 mio. kr. (2023-ni-
veau), der i indkomståret udlejes i overvejende omfang,
vil de ejendomme, der ikke i forvejen måtte være omfat-
tet af den foreslåede lagerbeskatning, og som var ejet ved
indkomstårets begyndelse, overgå til lagerbeskatning med
virkning fra begyndelsen af indkomståret.
Den indgangsværdi, der skal anvendes ved overgangen
til den foreslåede lagerbeskatning, er således ejendommens
værdi ved begyndelsen af det pågældende indkomstår. Idet
der normalt ikke vil blive foretaget en særskilt værdiansæt-
telse af ejendomme ved begyndelsen af et indkomstår (f.eks.
den 1. januar 2023), anvendes værdien ved udgangen af
det senest forudgående indkomstår (f.eks. den 31. december
2022).
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 B,
stk. 2, som en undtagelse til § 14 B, stk. 1, at for nyerhver-
vede ejendomme, som udlejes i overvejende omfang, skal
lagerbeskatningen indtræde med virkning fra erhvervelsen,
hvis betingelserne i den foreslåede § 14 i ejendomsavance-
beskatningsloven er opfyldt i det indkomstår, hvor erhver-
velsen finder sted.
Ved nyerhvervede ejendomme vil det således ikke være
værdien ved begyndelsen af indkomståret, men ejendom-
29
mens værdi ved erhvervelsen, dvs. den aftalte anskaffelses-
sum i forbindelse med erhvervelse af ejendommen, der skal
anvendes som indgangsværdi ved den foreslåede lagerbe-
skatnings indtræden. Denne værdi fremgår af aftalen om
erhvervelsen af ejendommen og kendes således i forvejen.
Hvis et selskab ved begyndelsen af indkomståret ejer ud-
lejningsejendomme, der har en værdi på 80 mio. kr. og i
løbet af indkomståret køber en udlejningsejendom for 40
mio. kr., så vil alle ejendommene efter forslaget blive omfat-
tet af lagerbeskatningen, hvis værdien af ejendommene ved
udløbet af indkomståret fortsat er over 100 mio. kr (2023-ni-
veau).
Lagerbeskatningen vil efter forslaget indtræde ved begyn-
delsen af indkomståret for de udlejningsejendomme, som
selskabet ejede ved begyndelsen af indkomståret, mens la-
gerbeskatningen vil indtræde på tidspunktet for erhvervelsen
for den udlejningsejendom, som selskabet købte i løbet af
indkomståret.
Lagerbeskatningen indtræder efter forslaget i det ind-
komstår, hvor erhvervelsen finder sted, uanset om udlejnin-
gen i overvejende omfang finder sted allerede ved erhver-
velsen af ejendommen eller først efterfølgende i løbet af
samme indkomstår. Hvis ejendommen hverken udlejes ved
erhvervelsen eller i løbet af erhvervelsesåret, vil ejendom-
men derimod ikke overgå til lagerbeskatning i erhvervelses-
året, men først fra et senere indkomstår, hvor ejendommen
eventuelt overgår til udlejning i overvejende omfang.
En ejendom vil efter forslaget kunne overgå fra realisati-
onsbeskatning til lagerbeskatning derved, at aktierne i det
selskab, som ejer ejendommen, skifter ejer. Det vil ikke
være selve ejendommen, men aktierne i det selskab, der ejer
ejendommen, der overdrages.
Hvis ejendommen i forvejen omfattes af lagerbeskatning,
vil den efter forslaget fortsat forblive lagerbeskattet, idet
ejendommen fortsat ejes af det samme selskab, jf. forslaget
i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk. 3, hvorefter
en ejendom vedbliver med at være lagerbeskattet, så længe
den skattepligtige ejer ejendommen. I denne situation vil der
ikke opstå spørgsmål om overgang til lagerbeskatning.
Det samme gælder, hvis ejendommen hidtil har været om-
fattet af realisationsbeskatning og fortsat skal realisationsbe-
skattes efter, at det selskab, der ejer ejendommen, har skiftet
ejer.
Det vil imidlertid efter forslaget kunne forekomme, at en
overdragelse af aktierne i et selskab, der ejer en udlejnings-
ejendom, indebærer, at ejendommen overgår til lagerbeskat-
ning, fordi ejendommen kommer ind under en koncern, der
lagerbeskattes.
Det kan f.eks. ske derved, at en koncern tilkøber aktierne
i et selskab, der ejer en ejendom, som udlejes i overvejende
omfang, men som ikke omfattes af lagerbeskatningen. Det
købte selskab bliver herefter et sambeskattet datterselskab i
den købende koncern. Hvis den købende koncern i forvejen
omfattes af lagerbeskatningen, fordi koncernen allerede ejer
udlejningsejendomme for mere end 100 mio. kr. (2023-ni-
veau), vil datterselskabets ejendom efter forslaget også skul-
le omfattes af lagerbeskatningen.
Ved købet af aktierne etableres der således efter gældende
regler sambeskatning mellem den købende koncern og det
tilkøbte selskab. Sambeskatningen etableres med virkning
fra købstidspunktet. Den andel af selskabets indkomst, hvor
der har været koncernforbindelse, medregnes i sambeskat-
ningsindkomsten for den købende koncern, jf. selskabsskat-
telovens § 31, stk. 5. Den andel af selskabets indkomst, der
vedrører tiden før etableringen af sambeskatningen, medreg-
nes ikke i køberkoncernens sambeskatning, men alene i sel-
skabets egen indkomstopgørelse eller eventuelt i en sambe-
skatning hos sælger.
Ejerskiftet af aktierne må hos den købende koncern i
relation til overgang til lagerbeskatning sidestilles med, at
ejendommen har skiftet ejer på tidspunktet for den købende
koncerns erhvervelse af aktierne i det købte selskab. Det
tilkøbte selskabs udlejningsejendom vil derfor efter forslaget
overgå til lagerbeskatning med virkning fra den købende
koncerns erhvervelse af aktierne, jf. den foreslåede § 14 B,
stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.
Indgangsværdien for ejendommen ved overgangen fra rea-
lisationsbeskatning til lagerbeskatning vil skulle fastsættes
til ejendommens handelsværdi på tidspunktet for erhvervel-
sen af aktierne, jf. den foreslåede § 14 C i ejendomsavance-
beskatningsloven, ligesom der vil skulle etableres en realisa-
tionssaldo pr. dette tidspunkt, jf. den foreslåede § 14 D i
ejendomsavancebeskatningsloven.
Er ejendommens værdi steget ved udgangen af indkomst-
året i forhold til indgangsværdien, vil denne værdistigning
efter forslaget om lagerbeskatning skulle indgå i den køben-
de koncerns sambeskatningsindkomst.
For sælgeren af aktierne vil det efter forslaget ikke have
skattemæssige konsekvenser, at ejendommen på den køben-
de koncerns hånd overgår til lagerbeskatning. Det skyldes,
at selve ejendommen ikke er realiseret. Derfor vil der ved
afståelsen af aktierne ikke blive realiseret nogen gevinst
eller tab på ejendommen, som påvirker sælgers forhold. Det
gælder, selv om selskabet ved afståelsen forlod en tidligere
sambeskatning. Sælger vil skulle behandle salget af aktierne
i henhold til en eventuel sambeskatning hos sælger, som
om ejendommen fortsat var omfattet af realisationsbeskat-
ningen.
Overgangen fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning
som følge af ejerskiftet af aktierne vil således efter forslaget
alene påvirke indkomstopgørelsen for det solgte selskab selv
og køberkoncernens sambeskatningsindkomst.
Et kontrolskifte af aktierne i et selskab kan ske på andre
måder end ved en overdragelse af aktierne med den virk-
ning, at en af selskabets ejendomme efter forslaget overgår
fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning. Et kontrolskif-
te, hvorved den bestemmende indflydelse i et selskab skifter,
kan således f.eks. ske via en kapitaludvidelse, en aktieom-
bytning eller andre former for omstrukturering – skattefri
såvel som skattepligtige.
Et selskab, der ejer en udlejningsejendom, har f.eks. hidtil
30
været ejet 100 pct. af moderselskabet M1. Et ikke interesse-
forbundet selskab M2 foretager en kapitalindskud i selska-
bet mod vederlag i aktier, således at M2 kommer til at eje
60 pct. af aktierne i selskabet, mens M1’s aktiebesiddelse
bliver udvandet til 40 pct. Ved kapitaludvidelsen er selska-
bet således overgået fra en sambeskatning under M1 til en
ny sambeskatning under M2.
Konsekvensen er, at der efter de gældende regler i sel-
skabsskattelovens § 31, stk. 5, skal foretages en fordeling
af selskabets indkomst, idet indkomsten i tiden frem til
kontrolskiftet skal indgå i sambeskatningen med M1, mens
indkomsten i tiden efter kontrolskiftet skal indgå i sambe-
skatningen med M2. Samtidig vil der efter forslaget kunne
opstå den situation, at selskabets ejendom overgår til lager-
beskatning svarende til den situation, at aktierne i selskabet
har skiftet ejer. Den eventuelle overgang til lagerbeskatning
efter den foreslåede § 14 B, stk. 2, må anses for at ske på det
tidspunkt, hvor M2 via kapitaludvidelsen opnår kontrollen
over selskabet.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 B,
stk. 3, 1. pkt., at ejendomme, der erhverves ved en fusion,
spaltning eller tilførsel af aktiver efter fusionsskatteloven,
og som udlejes i overvejende omfang, overgår til lagerbe-
skatning med virkning fra fusionsdatoen, jf. fusionsskattelo-
vens § 5, hvis betingelserne i § 14 er opfyldt i det indkomst-
år, hvor erhvervelsen finder sted.
I lovforslagets § 4, nr. 1, foreslås at indsætte en bestem-
melse i fusionsskattelovens § 8, stk. 3, hvorefter det erhver-
vende selskab ved en skattefri fusion, spaltning eller tilførsel
af aktiver succederer (indtræder) i den metode for opgørelse
af gevinst og tab på fast ejendom, som det indskydende
selskab har anvendt ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst.
Successionen vil efter forslaget ske uden hensyn til, om
det modtagende selskab opfylder de almindelige betingelser
i den foreslåede § 14 i ejendomsavancebeskatningsloven
for lagerbeskatning af sine ejendomme. Successionen i op-
gørelsesmetoden afhænger udelukkende af den opgørelses-
metode, som det indskydende selskab anvendte eller efter
reglerne skulle anvende umiddelbart inden fusionen.
Det foreslås således, at hvis det indskydende selskab har
anvendt lagerprincippet ved opgørelse af gevinst og tab
på fast ejendom, så skal lagerprincippet også anvendes af
det modtagende selskab, ligesom det modtagende selskab
vil overtage en eventuel realisationssaldo for ejendommen,
jf. den foreslåede § 14 D i ejendomsavancebeskatningslo-
ven. Efter forslaget vil en lagerbeskattet ejendom forblive
lagerbeskattet hos det modtagende selskab, så længe den
skattepligtige ejer ejendommen, jf. den foreslåede bestem-
melse i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk. 3.
Hovedreglen om succession i fusionsskattelovens § 8,
stk. 1, indebærer, at hvis realisationsprincippet har været
anvendt af det indskydende selskab ved opgørelse af gevinst
og tab på en ejendom, så succederer det modtagende selskab
i anvendelsen af realisationsprincippet for den pågældende
ejendom.
Det vil imidlertid efter forslaget afhænge af de nærmere
forhold hos det modtagende selskab, om ejendommen skal
overgå til lagerbeskatning efter erhvervelsen. Forslaget til §
14 B, stk. 3, i ejendomsavancebeskatningsloven indebærer,
at hvis det modtagende selskab i det indkomstår, fusionen
gennemføres, opfylder betingelserne for lagerbeskatning af
ejendomme, jf. forslaget til § 14 i ejendomsavancebeskat-
ningsloven, så vil en hidtil realisationsbeskattet ejendom,
der er erhvervet ved en skattefri fusion, spaltning eller tilfør-
sel af aktiver, og som udlejes i overvejende omfang, overgå
til lagerbeskatning.
Overgangen fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning
vil efter forslaget skulle ske med virkning fra fusionsdatoen,
hvis det modtagende selskab i det indkomstår, hvor fusions-
datoen falder, omfattes af lagerbeskatningen. Overgangen
vil ske til den handelsværdi (indgangsværdi), som ejendom-
men har pr. fusionsdatoen.
Eksempel:
Selskaberne A og B fusioneres efter fusionsskattelovens
regler med A som det indskydende (ophørende) og B som
det modtagende (fortsættende) selskab. Selskaberne anven-
der begge kalenderåret som regnskabsperiode. Fusionen
gennemføres med 1. januar 2024 som fusionsdato.
A ejer en ejendom med en anskaffelsessum på 10 mio.
kr. og en værdi pr. fusionsdatoen på 13 mio. kr. A omfattes
af realisationsprincippet ved opgørelse af gevinst og tab på
ejendommen. Der ville blive udløst genvundne afskrivnin-
ger på 1 mio. kr. og en ejendomsavance på 3 mio. kr., hvis A
solgte ejendommen til handelsværdien pr. fusionstidspunk-
tet. Ejendommen udlejes i overvejende omfang.
Ved fusionen indtræder B i ejendommens anskaffelsessum
(10 mio. kr.) og indtræder samtidig i den latente skattebyrde
(urealiseret avance på 4 mio. kr.), som ville blive udløst ved
ejendommens eventuelle salg. Samtidig indtræder B i op-
gørelsesmetoden, hvorefter gevinst og tab på ejendommen
opgøres efter realisationsprincippet.
B ejer udlejningsejendomme for mere end 100 mio. kr.
(2023-niveau), der omfattes af lagerbeskatningen. Den er-
hvervede ejendom overgår dermed efter den foreslåede be-
stemmelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 B, stk.
3, fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning med virk-
ning fra fusionsdatoen den 1. januar 2024. Lagerbeskatnin-
gen indtræder således med virkning fra 1. januar 2024. B
etablerer en positiv realisationssaldo på 4 mio. kr. efter ejen-
domsavancebeskatningslovens § 14 D. Indgangsværdien for
lagerbeskatningen udgør 13 mio. kr.
I den beskrevne situation succederer B som modtagende
selskab principielt i det indskydende selskab A’s skattemæs-
sige status i relation til realisationsbeskatning. Denne suc-
cession indebærer, at B overtager A’s latente skatteforplig-
telser for så vidt angår ejendommen, således at A’s afståelse
af ejendommen ved fusionen ikke udløser afståelsesbeskat-
ning for A.
Som følge af, at B omfattes af lagerbeskatningen, og den
erhvervede ejendom udlejes i overvejende omfang, vil den
31
erhvervede ejendom på det erhvervende selskabs hånd straks
ved fusionen overgå til lagerbeskatning.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 B,
stk. 3, 2. pkt., at hvis selskaberne, der deltager i en fusion,
spaltning eller tilførsel af aktier efter fusionsskatteloven,
ikke har samme skattemæssige fusionsdato, skal overgangen
til lagerbeskatning have virkning fra fusionsdatoen for det
selskab, hvorfra ejendommen indskydes.
Den skattemæssige fusionsdato er som udgangspunkt den
dato, der er anvendt som skæringsdato (begyndelsesdatoen)
for den åbningsstatus for det modtagende selskab, der udar-
bejdes i forbindelse med fusionen, jf. fusionsskattelovens §
5, stk. 1. Det indebærer f.eks., at når det modtagende selskab
anvender kalenderåret som regnskabsår, så er fusionsdatoen
den 1. januar. Denne fusionsdato gælder som udgangspunkt
for alle selskaber, der deltager i fusionen. Det samme ud-
gangspunkt gælder, hvis der er tale om en spaltning eller
tilførsel af aktiver efter fusionsskatteloven.
Imidlertid indeholder fusionsskattelovens § 5, stk. 3, den
undtagelse, at når indkomsten i et selskab, som deltager i
fusionen, opgøres efter reglerne i selskabsskattelovens § 31,
stk. 5, som følge af, at koncernforbindelsen er ophørt eller
etableret inden eller i forbindelse med fusionen, så anvendes
tidspunktet for ophøret henholdsvis etableringen af koncer-
nforbindelsen som fusionsdato for selskabet.
Baggrunden for denne undtagelse er, at når et selskab
udgår af en hidtidig sambeskatning eller indgår i en ny
sambeskatning, f.eks. ved at koncernen afstår aktierne i sel-
skabet, så skal der for selskabet foretages en opgørelse af
indkomst for perioden fra indkomstårets start og frem til
ophøret (afståelsen af aktierne), jf. selskabsskattelovens §
31, stk. 5. Denne indkomst henføres til den hidtidige sambe-
skatningskreds. Der skal endvidere foretages en opgørelse af
selskabets indkomst for perioden fra ophøret af sambeskat-
ningen og indtil udløbet af selskabets indkomstår. Denne
indkomst indgår som særindkomst for selskabet. Hvis sel-
skabet ved ophøret af den hidtidige sambeskatning samtidig
indgår i en ny sambeskatning, skal denne indkomst i stedet
indgå i denne nye sambeskatningskreds.
Reglerne om periodeopgørelse i selskabsskattelovens §
31, stk. 5, som ligeledes har forrang ved en skattefri fusion,
jf. fusionsskattelovens § 5, stk. 3, har til formål at sikre, at
indkomsten for et selskab kun indgår i sambeskatningsind-
komsten for den periode, i hvilken selskabet tilhører den på-
gældende sambeskatningskreds, mens selskabets indkomst
for en periode, hvor selskabet ikke er sambeskattet med den
pågældende koncern, ikke skal indgå i koncernens sambe-
skatningsindkomst.
Fusionsdatoen for et selskab, der deltager i en fusion, kan
således ikke ligge længere tilbage i tid end det tidspunkt,
hvor koncernforbindelsen for det pågældende selskab måtte
være ophørt eller etableret, jf. fusionsskattelovens § 5, stk.
3.
Hvis en fusion f.eks. gennemføres ved en beslutning den
1. oktober med virkning pr. 1. januar mellem to selskaber
med kalenderårsregnskab, og et indskydende selskab ved
fusionen er udtrådt af en sambeskatning, så vil fusionsda-
toen for det indskydende selskab være den 1. oktober, jf.
fusionsskattelovens § 5, stk. 3, mens fusionsdatoen for det
modtagende selskab vil være den 1. januar efter hovedreg-
len i fusionsskattelovens § 5, stk. 1. Det indebærer, at det
indskydende selskabs indkomst for perioden 1. januar til 30.
september skal medregnes til den hidtidige sambeskatning,
mens indkomsten for perioden 1. oktober til 31. december
skal indgå i det fortsættende selskabs indkomst. For det fort-
sættende selskab vil fusionsdatoen være 1. januar, og hele
selskabets indkomst for perioden 1. januar til 31. december
vil således skulle indgå.
Det foreslås på den baggrund i ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 14 B, stk. 3, 2. pkt., at hvis selskaberne i
en fusion ikke har samme skattemæssige fusionsdato, så har
overgangen til lagerbeskatning virkning fra fusionsdatoen
for det selskab, hvorfra ejendommen indskydes.
Hvis der i ovenstående eksempel indskydes en ejendom
fra det selskab, der har fusionsdato den 1. oktober, som
følge af ændret koncernforbindelse, og betingelserne for
lagerbeskatning i øvrigt er opfyldt, da vil overgangen til
lagerbeskatning skulle ske pr. 1. oktober og dermed til den
værdi, som ejendommen har på dette tidspunkt. Hvis der
deltager et yderligere indskydende selskab i fusionen, som
skal anvende fusionsdatoen 1. januar som følge af, at selska-
bet ikke har ændret koncernforbindelse ved eller forud for
fusionen, da skal en ejendom, der tilføres fra dette selskab,
efter forslaget overgå til lagerbeskatning med virkning pr. 1.
januar og til værdien den 1. januar.
Det beskrevne vedrørende skattefri fusion, vil efter forsla-
get gælde tilsvarende i forbindelse med skattefri spaltning
og skattefri tilførsel af aktiver efter reglerne i fusionsskatte-
loven.
Hvis en ejendom overdrages ved en fusion, spaltning eller
tilførsel af aktier uden anvendelse af reglerne i fusionsskat-
teloven, vil der foreligge en overdragelse af ejendommen,
som skal behandles efter de almindelige regler i skattelov-
givningen om overdragelse af fast ejendom, dvs. som et
salg for det indskydende selskab og som et køb for det
modtagende selskab.
Til § 14 C
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 C,
stk. 1, at ved overgang fra realisationsbeskatning til lagerbe-
skatning, jf. den foreslåede § 14 B i ejendomsavancebeskat-
ningsloven, skal ejendommen anses for afstået til handels-
værdien på overgangstidspunktet, og at denne handelsværdi
skal udgøre indgangsværdien ved overgangen til lagerbe-
skatning.
Det foreslås, at der i ejendomsavancebeskatningsloven §
14 C, stk. 2, indsættes en bestemmelse om, at den opgjorte
indgangsværdi skal anvendes som anskaffelsessum i forhold
til lagerbeskatningen, jf. den foreslåede § 14 A.
Det foreslås, at der i ejendomsavancebeskatningsloven §
14 C, stk. 3, 1. pkt. indsættes en bestemmelse om, at den
opgjorte indgangsværdi endvidere skal anvendes som afstå-
32
elsessum i forhold til beskatningen af genvundne afskrivnin-
ger eller tab efter afskrivningsloven i forhold til realisations-
beskatning af ejendommen efter det foreslåede kapitel 2
i ejendomsavancebeskatningslovens og i forhold til beskat-
ning som næringsejendom efter statsskatteloven.
I § 14 C, stk. 3, 2. pkt., foreslås det, at eventuelt nedriv-
ningsfradrag efter afskrivningslovens § 22 kan foretages,
selv om nedrivningen ikke er tilendebragt, og selv om be-
tingelsen i afskrivningslovens § 22, stk. 1, 5. pkt., ikke er
opfyldt.
I § 14 C, stk. 3, 3. pkt., foreslås det, at hvis den afståede
ejendom er erhvervet før den 19. maj 1993, finder § 6, stk.
4, 2. pkt., ikke anvendelse, men det eventuelle beløb, som et
tab reduceres med efter bestemmelsen, opgøres særskilt.
I § 14 C, stk. 3, 4. pkt., foreslås det, at fortjeneste eller tab
efter 1. pkt. dog først skal medregnes ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvor ejendom-
mens egentlige afståelse finder sted, jf. dog den foreslåede §
14 D i ejendomsavancebeskatningsloven.
Den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskat-
ningsloven § 14 C indebærer, at når en ejendom har væ-
ret omfattet af de hidtidige regler i afskrivningsloven, ejen-
domsavancebeskatningsloven eller statsskatteloven (realisa-
tionsprincippet), og herefter overgår til beskatning efter det
foreslåede lagerprincip, så skal ejendommen i forbindelse
med overgangen anses for afstået til handelsværdien på
overgangstidspunktet.
Ejeren vil således på overgangstidspunktet skulle foreta-
ge en opgørelse af gevinster og tab på samme måde, som
hvis ejendommen var blevet solgt for et beløb svarende
til handelsværdien. Der vil både skulle foretages en opgø-
relse af eventuelle genvundne afskrivninger eller tab efter
afskrivningsloven og en opgørelse af fortjeneste eller tab
ejendomsavancebeskatningsloven eller eventuelt efter stats-
skatteloven, hvis der er tale om en næringsejendom.
Opgørelsen vil skulle foretages på grundlag af ejendom-
mens handelsværdi på overgangstidspunktet. Den skatteplig-
tige vil således på overgangstidspunktet skulle foretage
en opgørelse af ejendommens handelsværdi, der forslås an-
vendt som indgangsværdi i forhold til lagerbeskatningen.
Overgangstidspunktet fremgår af den foreslåede § 14 B i
ejendomsavancebeskatningsloven. Overgangstidspunktet vil
efter forslaget normalt være primo året, jf. den foreslåede §
14 B, stk. 1, men vil f.eks. i forbindelse med en skattefri
omstrukturering kunne være på et andet tidspunkt, jf. den
foreslåede § 14 B, stk. 3.
Denne indgangsværdi vil efter forslaget til ejendomsavan-
cebeskatningsloven § 14 C, stk. 2, for det første skulle
anvendes som anskaffelsessum i forhold til den foreslåede
lagerbeskatning. Det indebærer, at det efter forslaget kun vil
være fremtidige værdistigninger, der indtræder efter over-
gangen til lagerbeskatning, der vil skulle beskattes efter la-
gerprincippet.
Indgangsværdien vil for det andet efter forslaget til ejen-
domsavancebeskatningslovens § 14 C, stk. 3, skulle anven-
des som afståelsessum i forhold til genvundne afskrivninger
og tab, der vil skulle opgøres som følge af, at ejendommen
anses for afstået på overgangstidspunktet. Endelig vil ind-
gangsværdien for det tredje skulle anvendes som afståelses-
sum i forhold til gevinst eller tab på ejendommen efter de
gældende regler om realisationsbeskatning efter ejendomsa-
vancebeskatningsloven eller eventuelt efter statsskatteloven,
hvis ejendommen er anskaffet som et led i den skattepligti-
ges næringsvej.
Det er den samme handelsværdi (indgangsværdi), der efter
forslaget vil skulle anvendes i alle tre henseender, dvs. som
anskaffelsessum ved indgang til lagerbeskatning, som afstå-
elsessum ved opgørelse af genvundne afskrivninger og tab
og som afståelsessum ved opgørelse af gevinst og tab på
ejendommen.
Der foreslås med den foreslåede bestemmelse i ejendoms-
avancebeskatningslovens § 14 C, stk. 3, 2. pkt., en særlig
regel om behandlingen af tilfælde, hvor betingelserne for
foretagelse af såkaldt nedrivningsfradrag endnu ikke er op-
fyldt.
Efter afskrivningslovens § 22 kan der ved nedrivning af
en afskrivningsberettiget bygning eller installation foretages
et fradrag i den skattepligtige indkomst for det indkomstår,
hvori nedrivningen sker. Fradrag kan dog kun foretages,
når den skattepligtige i mindst 5 år før nedrivningen har
ejet bygningen eller installationen og i en periode af mindst
samme længde, mens den skattepligtige har ejet bygningen
eller installationen, har anvendt den til et afskrivningsberet-
tiget formål, jf. afskrivningslovens § 22, stk. 1, 5. pkt. Er
denne betingelse ikke opfyldt, vil fradraget blive indrømmet
i det indkomstår, hvor ejendommen sælges, jf. afskrivnings-
lovens § 22, stk. 2.
Ved den avanceopgørelse, der skal foretages efter forsla-
get til ejendomsavancebeskatningslovens § 14 C, stk. 3, 1.
pkt., vil det kunne forekomme, at nedrivningen endnu ikke
er tilendebragt, eller at betingelsen for foretagelse af nedriv-
ningsfradrag efter afskrivningslovens § 22, stk. 1, 5. pkt.,
ikke er opfyldt.
Den foreslåede bestemmelse vil medføre, at der i sådanne
tilfælde vil skulle beregnes et nedrivningsfradrag baseret på
de faktisk afholdte udgifter i perioden frem til overgangen til
lagerbeskatning.
Der foreslås med den foreslåede bestemmelse i ejendoms-
avancebeskatningslovens § 14 C, stk. 3, 3. pkt., en særregel
for ejendomme erhvervet før 19. maj 1993. For ejendomme
erhvervet før denne dato kan den skattepligtige efter ejen-
domsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1.-3. pkt., opgøre
anskaffelsessummen på flere forskellige måder. En af mulig-
hederne er at anvende den oprindelige anskaffelsessum som
grundlag for opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf.
§ 4, stk. 3, 3. pkt. Opgøres der herved et tab, følger det
imidlertid af § 6, stk. 4, 2. pkt., at tabet ikke kan fradrages
med et større beløb end det tab, der kan opgøres ved i stedet
at anvende en af de metoder for opgørelsen af anskaffelses-
summen, der fremgår af § 4. stk. 1, 1. og 2. pkt.
Den foreslåede bestemmelse særregel vil indebære, at det
tab, der vil skulle opgøres som følge af, at ejendommen an-
33
ses for afstået på overgangstidspunktet, ikke skal reduceres
efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4, 2. pkt.,
hvis den skattepligtige anvender den faktiske anskaffelses-
sum som grundlag for avanceopgørelsen.
Efter forslaget vil det beløb, hvormed tabsfradraget ville
skulle reduceres efter ejendomsavancebeskatningslovens §
6, stk. 4, 2. pkt., dog skulle opgøres særskilt. Dette vil mu-
liggøre, at der i det indkomstår, hvor ejendommens egentlige
afståelse finder sted, vil kunne foretages en vurdering af, om
der er grundlag for at reducere et eventuelt tabsfradrag efter
bestemmelsen i § 6, stk. 4, 2. pkt.
Der henvises herom i øvrigt til bemærkningerne neden-
for til den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 14 D, stk. 3, 6. pkt.
Efter forslaget til ejendomsavancebeskatningslovens § 14
C, stk. 3, 4. pkt., skal den fortjeneste eller det tab, der
opgøres efter § 14 C, stk. 3, 1. pkt., først medregnes ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst i det indkomstår,
hvor ejendommens egentlige afståelse finder sted, jf. dog
den foreslåede § 14 D.
Denne bestemmelse vil indebære, at hvis indgangsværdien
for en ejendom f.eks. udgør 1 mio. kr., så vil ejendommen i
relation til lagerbeskatningen blive anset for at være anskaf-
fet for 1 mio. kr. I relation til beskatningen af genvundne
afskrivninger og tab efter afskrivningsloven og i relation
til beskatning af fortjeneste og tab efter ejendomsavancebe-
skatningsloven eller statsskatteloven vil ejendommen tilsva-
rende blive anset for afstået for 1 mio. kr.
Efter forslaget skal der således foretages en opgørelse af
urealiseret fortjeneste og tab i forbindelse med overgangen
til lagerbeskatning, men fortjenesten og tabet skal ikke be-
skattes i overgangsåret.
Det er hensigten, at Skatteforvaltningen ved bekendtgø-
relse med hjemmel i skattekontrollovens §§ 2 og 5 skal
fastsætte regler om, at selskabet forpligtes til at indberette
gevinsten eller tabet til Skatteforvaltningen for overgangs-
året. Gevinsten eller tabet vil således hvile på ejendommen
som en latent skatteforpligtelse, der som udgangspunkt først
vil blive udløst og medregnet til den skattepligtige indkomst
på det tidspunkt, hvor ejendommen måtte blive afstået.
Efter de regler, der foreslås i ejendomsavancebeskatnings-
loven § 14 D, vil den fremtidige lagerbeskatning af ejen-
dommen dog kunne føre til reguleringer i form af en ned-
sættelse af den opgjorte urealiserede fortjeneste eller det
opgjorte urealiserede tab.
Den opgørelse af urealiseret fortjeneste og tab i forbindel-
se med overgangen til lagerbeskatning, der vil skulle foreta-
ges efter forslaget til ejendomsavancebeskatningslovens §
14 C, stk. 3, gør endeligt op med den fortjeneste eller det
tab, der kan opgøres for den pågældende ejendom i perio-
den frem til overgangen til lagerbeskatning. Ved en senere
faktisk afståelse af ejendommen, vil der skulle forholdes i
overensstemmelse med forslaget til ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 14 D, jf. nedenfor, og der vil således ikke
skulle foretages en fornyet avanceopgørelse efter reglerne
i ejendomsavancebeskatningslovens kapitel 2 eller afskriv-
ningslovens regler, ligesom der f.eks. heller ikke vil skulle
indrømme nedrivningsfradrag efter bestemmelsen i afskriv-
ningslovens § 22.
Til § 14 D
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 D,
stk. 1, at den skattepligtige for hver ejendom, der overgår fra
realisationsbeskatning til lagerbeskatning, skal føre en reali-
sationssaldo, der skal indeholde den samlede nettogevinst
(positiv realisationssaldo) eller det samlede nettotab (negativ
realisationssaldo) opgjort efter § 14 C, stk. 3.
Den skattepligtige skal således efter forslaget føre en re-
alisationssaldo, som indeholder den ikke beskattede fortje-
neste eller det ikke fratrukne tab efter realisationsprincippet,
der efter forslaget til ejendomsavancebeskatningsloven § 14
C vil skulle opgøres ved overgang fra realisationsbeskatning
til lagerbeskatning.
Realisationssaldoen skal efter forslaget opgøres for hver
enkelt ejendom, der overgår til lagerbeskatning.
Saldoen vil skulle indeholde det samlede nettobeløb (net-
tofortjeneste eller nettotab), der vil kunne opgøres på over-
gangstidspunktet for den enkelte ejendom.
Hvis der ved overgang til lagerbeskatning f.eks. kan opgø-
res genvundne afskrivninger på 1 mio. kr. og en ejendomsa-
vance på 1,5 mio. kr., så vil realisationssaldoen være positiv
og udgøre 2,5 mio. kr.
Hvis der kan opgøres et tab efter afskrivningsloven på
1 mio. kr. og et tab efter ejendomsavancebeskatningsloven
på 1,5 mio. kr., så vil realisationssaldoen være negativ og
udgøre minus 2,5 mio. kr.
Hvis der kan opgøres tab efter afskrivningsloven på 0,5
mio. kr. og en ejendomsavance på 1,5 mio. kr., så vil realisa-
tionssaldoen være positiv og udgøre 1,0 mio. kr.
Realisationssaldoen vil efter forslaget være udtryk for den
urealiserede gevinst eller det urealiserede tab på en ejendom
efter overgang til lagerbeskatning, som vil skulle opgøres
efter den foreslåede § 14 C i ejendomsavancebeskatningslo-
ven.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 D,
stk. 2, 1. pkt., at hvis realisationssaldoen er positiv, modreg-
nes den i indkomstårets tab på ejendommen opgjort efter
lagerprincippet, jf. § 14 A.
Det foreslås i 2. pkt., at alene den del af tabet på ejendom-
men, der resterer efter modregning, vil kunne fratrækkes ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst.
Det foreslås i 3. pkt., at hvis realisationssaldoen efter årets
modregning fortsat er positiv, vil den positive restsaldo skul-
le fremføres til efterfølgende indkomstår.
Det foreslås i 4. pkt., at en positiv saldo alene vil kunne
fremføres til et senere indkomstår, i det omfang den ikke
kan rummes i et tidligere års tab.
Det foreslås i 5. pkt., at hvis saldoen fortsat er positiv
efter afståelse af ejendommen, vil et beløb svarende til den
positive restsaldo skulle medregnes ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst i afståelsesåret.
34
Den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 14 D, stk. 2, vedrører således det scenarie,
hvor summen af genvundne afskrivninger og ejendomsa-
vance for perioden fra ejendommens anskaffelsestidspunkt
indtil ejendommens overgang fra realisationsbeskatning til
lagerbeskatning er positiv.
Den foreslåede § 14 D, stk. 2, indebærer, at et fremtidigt
tab på en ejendom efter lagerprincippet ikke vil kunne fra-
trækkes, så længe der eksisterer en positiv realisationssaldo
for ejendommen, dvs. hvis der hviler en urealiseret gevinst
på ejendommen. Med bestemmelsen foreslås det således at
begrænse fradragsretten til fremtidige tab efter den foreslåe-
de lagerbeskatning således, at tab kun vil kunne fratrækkes,
i det omfang tidligere opgjorte urealiserede gevinster er
modregnet.
Baggrunden er, at det findes rimeligt, at der ikke skal kun-
ne foretages fradrag for værdinedgang på en ejendom efter
det foreslåede lagerprincip, så længe der samlet set over
ejertiden har været gevinst på ejendommen. Den foreslåede
begrænsning i tabsfradraget antages at udgøre et vist værn
imod tilskyndelsen til at fastsætte for høje indgangsværdier
ved overgangen til lagerbeskatning.
En positiv realisationssaldo vil altid skulle fremføres til
efterfølgende indkomstår, såfremt den ikke kan rummes i et
tidligere års tab på ejendommen, hvorefter den resterende
positive saldo vil skulle modregnes i efterfølgende års even-
tuelle tab.
Det foreslås, at sælges ejendommen på et tidspunkt, hvor
saldoen fortsat er positiv, så vil en eventuel resterende posi-
tiv restsaldo skulle beskattes, idet et beløb svarende til den
positive restsaldo vil skulle anses for realiseret og medreg-
nes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i salgs-
året.
I eksemplet i tabel 2 nedenfor er ejendommen anskaf-
fet for mange år siden. Ejendommens handelsværdi er på
tidspunktet for overgang fra realisationsbeskatning til lager-
beskatning på 120 mio. kr. På overgangstidspunkt kan gen-
vundne afskrivninger opgøres til 10 mio. kr. og ejendomsa-
vancen kan opgøres til 50 mio. kr., således at der opgøres en
samlet positiv realisationssaldo på 60 mio. kr. ved overgang
til lagerbeskatning. Ejendommen afstås i 2027.
Tabel 2 – Behandling af gevinster og tab ved positiv realisationssaldo
Indkomstår
Mio kr. 2023 2024 2025 2026 2027
Realisationssaldo primo 60 60 50 50 45
Ejendommens handelsværdi ultimo 120 110 120 115 110
Årets ejendomsavance/-tab 0 -10 10 -5 -5
Ejendomsavance/tab, der medregnes i indkomstop-
gørelsen 0 0 10 0 40
I eksemplet falder ejendommens værdi med 10 mio. kr.
i 2024. Tabet kan ikke fratrækkes, men må modregnes i
den positive realisationssaldo, som reduceres fra 60 mio.
kr. til 50 mio. kr. I 2025 stiger værdien med 10 mio. kr.,
som udløser beskatning i 2025. I 2026 falder ejendommens
værdi, men værdifaldet kan ikke fratrækkes, da der fortsat
er en positiv realisationssaldo, som i stedet reduceres med
tabet til 45 mio. kr. I 2027 sælges ejendommen med et tab
på 5 mio. kr. efter lagerprincippet. Den resterende positive
realisationssaldo på 45 mio. kr. udløses i salgsåret, så den
samlede ejendomsavance udgør 40 mio. kr., der medregnes
ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i salgsåret.
Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 D,
stk. 3, at hvis realisationssaldoen er negativ, modregnes den
i indkomstårets fortjeneste på ejendommen opgjort efter la-
gerprincippet, jf. § 14 A. Alene den del af fortjenesten på
ejendommen, som resterer efter modregning, vil skulle med-
regnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Hvis
realisationssaldoen efter årets modregning fortsat er negativ,
vil restsaldoen skulle fremføres til efterfølgende indkomst-
år. En negativ saldo vil alene kunne fremføres til et senere
indkomstår, i det omfang den ikke kan rummes i et tidligere
års fortjeneste. Hvis saldoen fortsat er negativ ved afståelse
af ejendommen, vil et beløb svarende til den negative rest-
saldo kunne fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst i afståelsesåret. Et eventuelt beløb opgjort efter
forslaget til § 14 C, stk. 3, 3. pkt., skal dog fratrækkes den
negative realisationssaldo, før restsaldoen fratrækkes.
Den foreslåede bestemmelse omhandler det scenarie, hvor
der har været et samlet urealiseret tab på en ejendom i perio-
den fra ejendommens anskaffelse og frem til ejendommens
overgang fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning.
Det foreslås således, at gevinster, som efter lagerprincip-
pet opstår i løbet af den periode, hvor ejendommen lagerbe-
skattes, ikke vil skulle beskattes, i det omfang der eksisterer
en negativ realisationssaldo på ejendommen. Det vil være
udtryk for, at der samlet set ikke har været gevinst på
ejendommen i ejertiden. Der foreslås således indført en be-
grænsning i beskatningen af gevinster, der opstår efter lager-
beskatningens indførelse for ejendomme, så beskatningen af
en værdistigning først skal indtræde, når de tab, der blev
konstateret efter realisationsprincippet ved ejendommens
overgang fra realisationsprincip til lagerprincip, er udnyttet.
Det findes således ikke rimeligt at beskatte en efterfølgen-
35
de lagergevinst i tilfælde, hvor der samlet set for den pågæl-
dende ejendom ikke kan konstateres nogen gevinst.
Efter forslaget skal den negative realisationssaldo modreg-
nes, før en efterfølgende gevinst efter lagerbeskatningen
skal medregnes i den skattepligtige indkomst. En negativ
realisationssaldo vil altid skulle fremføres til efterfølgende
indkomstår, såfremt den ikke kan rummes i et tidligere års
gevinster på ejendommen.
Sælges ejendommen på et tidspunkt, hvor der fortsat re-
sterer en negativ realisationssaldo, kan et beløb svarende til
den negative restsaldo efter forslaget fratrækkes ved opgø-
relsen af den skattepligtige indkomst.
Den foreslåede bestemmelse i § 14 D, stk. 3, 6. pkt.,
vil dog indebære, at et eventuelt beløb opgjort efter den
foreslåede bestemmelse i § 14 C, stk. 3, 3. pkt., vil skulle
fratrækkes den negative realisationssaldo, før restsaldoen
ved afståelse fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst. Forslaget herom har til hensigt at sikre, at det
tab, der efter de foreslåede regler vil kunne fradrages ved
afståelse af lagerbeskattede ejendomme erhvervet før den
19. maj 1993, ikke kan overstige det tab, der ville kunne fra-
drages, hvis ejendommen havde været realisationsbeskattet
efter ejendomsavancebeskatningslovens kapitel 2. Der hen-
vises i øvrigt herom til bemærkningerne ovenfor til forslaget
til bestemmelsen i § 14 C, stk. 3., 3. pkt.
Efter forslaget vil et sådant tab, som den negative realisa-
tionssaldo er udtryk for, ikke være kildeartsbegrænset, men
det vil efter forslaget kunne fratrækkes ved opgørelsen af
den skattepligtige indkomst. Tabet anses for realiseret ved
den faktiske afståelse af ejendommen og vil således kunne
modregnes i den skattepligtiges øvrige skattepligtige ind-
komst ved salg af ejendommen. Dette gælder, selv om tabet
fra realisationssaldoen måtte udgøre et tab ved afståelse af
fast ejendom, som efter de almindelige regler i ejendomsa-
vancebeskatningsloven, jf. kapitel 2, i almindelighed kun vil
kunne udnyttes ved modregning af fortjenester ved afståelse
af anden fast ejendom (kildeartsbegrænsning).
I eksemplet i tabel 3 udgør ejendommens handelsværdi
(indgangsværdi) på tidspunktet for ejendommens overgang
fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning 120 mio. kr.
Ejendommen sælges herefter i år 2027.
Tabel 3 – Behandling af gevinster og tab ved negativ realisationssaldo
Indkomstår
Mio kr. 2023 2024 2025 2026 2027
Realisationssaldo primo -20 -20 -10 -10 -5
Ejendommens handelsværdi ultimo 120 130 125 130 125
Årets ejendomsavance/-tab 0 10 -5 5 -5
Ejendomsavance /-tab der medregnes til den skatte-
pligtige indkomst 0 0 -5 0 -10
I eksemplet stiger ejendommens værdi med 10 mio. kr. til
130 mio. kr. i 2024. Gevinsten beskattes ikke, men modreg-
nes i den negative realisationssaldo, der reduceres fra minus
20 mio. kr. til minus 10 mio. kr. I 2025 falder værdien med
5 mio. kr., som fratrækkes i 2025. I 2026 stiger værdien med
5 mio. kr. Gevinsten beskattes ikke, men reducerer saldoen
til 5 mio. kr. I 2027 sælges ejendommen for 125 mio. kr.,
hvilket udløser et tab efter lagerprincippet. Den resterende
negative saldo på 5 mio. kr. fradrages samtidig, så salget
udløser et samlet fradrag på 10 mio. kr., der fratrækkes i den
skattepligtige indkomst for 2027.
Der skal således efter forslaget for ejendomme, der over-
går fra beskatning efter realisationsprincippet til beskatning
efter lagerprincippet, føres en realisationssaldo ejendom for
ejendom. Hvis realisationssaldoen er positiv, skal et tab efter
lagerprincippet først kunne fratrækkes, når saldoen er gået i
nul. Først efter modregning i den positive realisationssaldo
skal et eventuelt resterende tab efter lagerprincippet indgå i
opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Hvis realisations-
saldoen er negativ, skal en efterfølgende gevinst efter lager-
princippet først beskattes, når saldoen er gået i nul. Først
efter modregning i den negative realisationssaldo skal en
eventuel resterende gevinst efter lagerprincippet indgå ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst.
Det vil således efter forslaget til ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 14 D, stk. 2 og 3, være det opgjorte fradrags-
berettigede tab efter modregning af en positiv realisations-
saldo, og den opgjorte skattepligtige gevinst efter modreg-
ning af en negativ realisationssaldo, der vil skulle medreg-
nes ved opgørelsen af selskabets skattepligtige indkomst.
Ejes ejendommen af et selskab, der indgår i en sambe-
skatning efter selskabsskattelovens §§ 31 og 31 A, skal
den skattepligtige indkomst opgøres i henhold til sambeskat-
ningsreglerne. Også i relation til sambeskatningsreglerne,
herunder reglerne om anvendelse af skattemæssige under-
skud under en sambeskatning, vil de nævnte gevinster og
tab skulle anses for skattepligtige og fradragsberettigede i de
anførte indkomstår, dvs. efter at der er sket modregning i en
eventuel realisationssaldo.
Det foreslås endeligt, at der indsættes en overskrift
i ejendomsavancebeskatningsloven, som lyder: ”Kapi-
tel. 4. Ikrafttræden m.v.”.
Til § 2
Til nr. 1
Afskrivningsloven indeholder reglerne for skattemæssige
36
afskrivninger på erhvervsmæssigt benyttede aktiver såsom
bygninger og installationer i bygninger.
Udgangspunktet i afskrivningsloven er, at investeringer
i bygninger og installationer afskrives med 4 pct. årligt i
forhold til anskaffelsessummen.
Det styrende for adgangen til at foretage skattemæssige
afskrivninger på bygninger er bygningernes faktiske anven-
delse. Udgangspunktet er, at der ikke kan afskrives på byg-
ninger, der i almindelighed ikke er udsat for slitage i særlig
grad.
Der kan således f.eks. afskrives på produktionsbygninger,
forretningslokaler og lagerbygninger. Bygninger, der anven-
des til f.eks. beboelse, hotel, kontor eller som pengeinstitut
eller hospital, kan der derimod ikke afskrives på.
Installationer i både afskrivningsberettigede og ikke af-
skrivningsberettigede bygninger kan afskrives. Det er en
forudsætning for afskrivning, at bygningerne og installatio-
nerne anvendes erhvervsmæssigt.
Udgifter, der afholdes til ombygning eller forbedring, af-
skrives på samme måde som de bygninger og installationer,
der ombygges eller forbedres.
Det foreslås i afskrivningslovens § 1, stk. 2, 1. pkt., at
der ikke skal kunne foretages skattemæssig afskrivning på
udgifter til anskaffelse, ombygning eller forbedring af ejen-
domme eller aktiver vedrørende ejendomme, der lagerbe-
skattes efter ejendomsavancebeskatningslovens kapitel 3.
Den foreslåede ændring vil medføre, at der ikke kan af-
skrives på bygninger og installationer m.v., som er en del af
en fast ejendom, der lagerbeskattes efter det foreslåede kapi-
tel 3 i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovforslagets §
1, nr. 9.
Dette skyldes, at den foreslåede løbende lagerbeskatning
betyder, at en løbende faktisk værdiforringelse af en afskriv-
ningsberettiget bygning eller installation alt andet lige vil
reflektere sig i en lavere handelsværdi, som skal udgøre
beskatningsgrundlaget for den løbende lagerbeskatning. En
værdiforringelse af en ejendom vil derfor i lagerbeskatnin-
gen isoleret set udgøre et fradragsberettiget tab. Værdifor-
ringelsen bør derfor ikke tillige kunne fradrages som en
løbende afskrivning ved opgørelsen af selskabets skatteplig-
tige indkomst, idet der herved reelt ville kunne opnås et
dobbelt fradrag for den samme værdiforringelse.
Det foreslåede forbud mod at foretage skattemæssige af-
skrivninger vedrørende ejendomme, der lagerbeskattes efter
den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskatnings-
lovens kapitel 3, vil gælde alle afskrivninger efter afskriv-
ningsloven af alle aktiver, der indgår i den faste ejendom,
herunder bygninger, installationer, drænings- og markvan-
dingsanlæg og udlejede værelser. Der vil efter forslaget hel-
ler ikke kunne afskrives på den værdiforringelse, der sker på
en ejendom som følge af udnyttelse af forekomster i form af
grus, ler, kalk m.v.
Afskrivninger foretaget på ejendomme, som efter forsla-
get overgår til beskatning efter lagerprincippet, vil efter den
foreslåede § 14 C, stk. 3, i ejendomsavancebeskatningsloven
skulle opgøres på tidspunktet for overgang til lagerbeskat-
ning. Genvundne afskrivninger beskattes, og et eventuelt
tab fratrækkes ved ejendommens egentlige afståelse eller
modregnes eventuelt i tab henholdsvis gevinster under la-
gerbeskatningen, jf. den foreslåede § 14 D i ejendomsavan-
cebeskatningsloven.
Det foreslås i afskrivningslovens § 1, stk. 2, 2. pkt., at
nedrivningsfradrag efter § 22 kan ikke foretages for bygnin-
ger eller installationer omfattet af 1. pkt.
Efter afskrivningslovens § 22 kan der ved nedrivning af
en afskrivningsberettiget bygning eller installation foretages
et fradrag i den skattepligtige indkomst for det indkomstår,
hvori nedrivningen sker. Den foreslåede bestemmelse vil
indebære, at et sådant fradrag ikke vil kunne foretages, når
der er tale om nedrivning af bygninger og installationer på
lagerbeskattede ejendomme.
Den foreslåede bestemmelse skal ses i sammenhæng med
den i lovforslagets § 1, nr. 9, foreslåede bestemmelse i ejen-
domsavancebeskatningslovens § 14 A, 5, der vil indebære,
at nedrivningsudgifter vil være fradragsberettigede, når der
er tale om lagerbeskattede ejendomme.
Til § 3
Til nr. 1 og 2
De gældende regler i investorfradragsloven giver personer
et fradrag for en del af investeringen i visse små og mellem-
store unoterede selskaber, der befinder sig i en opstarts- eller
vækstfase.
En række betingelser skal være opfyldt, for at en investor
kan få ret til et investorfradrag. Der stilles bl.a. betingelser
til investeringen (§ 2), til målselskabet for investeringen (§
3-5) og til investor (§ 6). Ingen af disse betingelser foreslås
ændret med lovforslaget.
Det følger af investorfradragslovens § 7, stk. 2, 1. pkt.,
at der ved direkte erhvervelse af aktier i et målselskab som
nævnt i lovens § 2, stk. 1, nr. 1, højst kan opnås investorfra-
drag på grundlag af en anskaffelsessum som opgjort efter §
7, stk. 1, 1. pkt., på 400.000 kr. for hvert af indkomstårene
2019 til 2022 og 800.000 kr. i 2023 og senere indkomstår.
Af investorfradragslovens § 7, stk. 2, 2. pkt., fremgår
det, at der ved indirekte erhvervelse af aktier gennem en
investorfradragsfond som nævnt i lovens § 2, stk. 1, nr. 2,
højst kan opnås investorfradrag på grundlag af en anskaffel-
sessum som opgjort efter § 7, stk. 1, 1. pkt., på 125.000
kr. for hvert af indkomstårene 2019 til 2022 og 250.000 kr.
i 2023 og senere indkomstår. Efter gældende ret sker der
således en forhøjelse af loftet for investorfradraget fra 2023
for både direkte og indirekte investeringer.
Det foreslås, at den nævnte forhøjelse af loftet for inve-
storfradraget til 800.000 kr. for direkte investeringer fra og
med 2023 i § 7, stk. 2, 1. pkt. udgår.
Der foreslås ligeledes, at den nævnte forhøjelse af loftet
for investorfradraget til 250.000 kr. for indirekte investerin-
ger fra og med indkomståret 2023 udgår.
Det betyder, at loftet for investorfradraget fra og med
37
indkomståret 2023 vil være det samme som det er i dag,
dvs. 400.000 kr. for direkte investeringer og 125.000 kr. for
indirekte investeringer.
Til § 4
Til nr. 1
Efter reglerne i fusionsskatteloven kan aktiver og passiver
under nærmere betingelser overdrages med skattemæssig
succession fra et selskab til et andet, uden at det overdragen-
de (indskydende) selskab skal medregne en fortjeneste på
aktiverne og passiverne ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst.
Reglerne om skattefri fusion betyder, at det modtagende
selskab succederer (indtræder) i det indskydende selskabs
skattemæssige stilling i relation til de overtagne aktiver og
passiver. Det indskydende selskab realisationsbeskattes såle-
des ikke af kapitalgevinster og genvundne afskrivninger på
de aktiver, der overtages af det modtagende selskab. Til gen-
gæld indtræder det modtagende selskab i det indskydende
selskabs anskaffelsestidspunkter, anskaffelsessummer og en
eventuel næringsstatus. Realisationsbeskatningen udskydes
således til det tidspunkt, hvor det modtagende selskab afstår
de pågældende aktiver.
Et underskud hos det indskydende selskab kan efter de
gældende regler ikke overtages af det modtagende selskab,
men det bortfalder ved fusionen. Tab i et af selskaberne fra
før fusionen kan heller ikke fratrækkes af det modtagende
selskab efter fusionen, jf. fusionsskattelovens § 8, stk. 6-8.
Reglerne om skattefri fusion med succession gælder også
ved skattefri spaltning og ved skattefri tilførsel af aktiver.
Fusion foreligger, når et selskab overdrager sin formue
som helhed til et andet selskab eller sammensmeltes med
dette, jf. fusionsskattelovens § 1, stk. 3.
Spaltning foreligger, når et selskab overfører en del af
eller samtlige sine aktiver og passiver til et andet eller flere
selskaber ved at tildele sine selskabsdeltagere aktier eller
anparter og eventuelt en kontant udligningssum, jf. fusions-
skattelovens § 15 A, stk. 2.
Tilførsel af aktiver foreligger, når et selskab uden at være
opløst tilfører den samlede virksomhed eller en eller flere
grene af sin virksomhed til et andet selskab mod at få tildelt
aktier eller anparter i det modtagende selskabs kapital, jf.
fusionsskattelovens § 15 C, stk. 2.
Ved overdragelse med skattemæssig succession behandles
aktiverne, som om de var anskaffet af det modtagende sel-
skab på de tidspunkter, hvor de er erhvervet af det indsky-
dende selskab, og for de anskaffelsessummer, hvortil de er
erhvervet af det indskydende selskab. Aktiver og passiver,
der er erhvervet af det indskydende selskab som led i speku-
lationshensigt eller næring, behandles endvidere ved opgø-
relsen af det modtagende selskabs skattepligtige indkomst,
som om de var erhvervet af dette selskab i spekulationshen-
sigt eller som led i næring.
Den skattefri succession omfatter således anskaffelsestids-
punkter, anskaffelsessummer og anskaffelseshensigt. Deri-
mod omfatter successionen efter de gældende regler som
udgangspunkt ikke den metode, der anvendes ved opgørel-
sen af gevinster og tab på aktiver, dvs. om opgørelsen skal
ske efter realisationsprincippet eller lagerprincippet.
For så vidt angår værdipapirer indeholder fusionsskattelo-
vens § 8, stk. 3, dog en bestemmelse om, at hvis det indsky-
dende selskab ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst
har medregnet urealiseret fortjeneste og tab på værdipapirer,
behandles værdipapirerne ved opgørelsen af det modtagende
selskabs skattepligtige indkomst, som om fortjeneste og tab
var medregnet ved indkomstopgørelsen hos det modtagende
selskab. Bestemmelsen indebærer, at hvis det indskydende
selskab har anvendt lagerprincippet ved opgørelse af gevinst
og tab på værdipapirer, så indtræder det modtagende selskab
ligeledes i opgørelsen efter lagerprincippet for de pågælden-
de værdipapirer.
Har det indskydende selskab ved opgørelsen af den skat-
tepligtige indkomst medregnet urealiseret fortjeneste og
tab på ejendomme (lagerbeskattede ejendomme), behandles
ejendommene ved opgørelsen af det modtagende selskabs
skattepligtige indkomst, som om fortjeneste og tab var me-
dregnet ved indkomstopgørelsen hos det modtagende sel-
skab. Det modtagende selskab indtræder i en positiv eller
negativ realisationssaldo, jf. ejendomsavancebeskatningslo-
vens § 14 D, stk. 2 og 3, herunder en positiv eller negativ
realisationssaldo, der opgøres ved overgang til lagerbeskat-
ning i forbindelse med fusionen. Det modtagende selskab
kan dog ved afståelse af den faste ejendom ved opgørelsen
af den skattepligtige indkomst kun fratrække et beløb sva-
rende til den negative restsaldo i afståelsesåret, hvis det
modtagende selskab været sambeskattet med det indskyden-
de selskab efter selskabsskattelovens §§ 31 eller 31 A i hele
perioden, hvor det indskydende selskab har ejet ejendom-
men, som den negative realisationssaldo vedrører.
Det foreslås i fusionsskattelovens § 8, stk. 3, 2. pkt., at
har det indskydende selskab ved opgørelsen af den skatte-
pligtige indkomst medregnet urealiseret fortjeneste og tab på
ejendomme (lagerbeskattede ejendomme), behandles ejen-
dommene ved opgørelsen af det modtagende selskabs skat-
tepligtige indkomst, som om fortjeneste og tab var medreg-
net ved indkomstopgørelsen hos det modtagende selskab.
Den foreslåede bestemmelse vil skulle sikre, at ved skatte-
fri fusion m.v., vil det fortsættende selskab skulle vedblive
med at opgøre gevinst og tab på en lagerbeskattet ejendom,
når ejendommen hos det indskydende selskab har været la-
gerbeskattet.
Da det modtagende (fortsættende) selskab succederer i det
indskydende selskabs skattemæssige stilling, vil den foreslå-
ede bestemmelse være i overensstemmelse med den i lovfor-
slagets § 1, nr. 9, foreslåede bestemmelse i ejendomsavance-
beskatningslovens § 14, stk. 3, 1. pkt., hvorefter en ejendom
vil vedblive med at skulle beskattes efter lagerprincippet, så
længe den skattepligtige ejer ejendommen.
Den foreslåede bestemmelse vedrørende lagerbeskattede
ejendomme svarer til den gældende bestemmelse om lager-
beskattede værdipapirer i fusionsskattelovens § 8, stk. 3, og
38
vil sikre, at ejendomme kan overgå skattefrit for det indsky-
dende selskab i forbindelse med en skattefri omstrukturering
samtidig med, at det modtagende selskab til gengæld indtræ-
der i den opgørelsesmetode, som har været gældende for det
indskydende selskab.
Det foreslåede § 8, stk. 3, 2. pkt., i fusionsskatteloven
vil sammenholdt med den gældende § 8, stk. 1, indebære,
at ved skattefri omstruktureringer efter fusionsskatteloven
i form af fusion, spaltning eller tilførsel af aktiver, vil det
modtagende selskab indtræde i den opgørelsesmetode for
gevinster og tab på fast ejendom, som det indskydende sel-
skab har anvendt eller efter reglerne skulle have anvendt
umiddelbart forud for fusionen. Hvis det indskydende sel-
skab har anvendt lagerprincippet, skal lagerprincippet an-
vendes af det modtagende selskab.
Det foreslås i fusionsskattelovens § 8, stk. 3, 3. pkt., at
det modtagende selskab indtræder i en positiv eller negativ
realisationssaldo, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 14
D, stk. 2 og 3, herunder en positiv eller negativ realisations-
saldo, der opgøres ved overgang til lagerbeskatning i forbin-
delse med fusionen.
Bestemmelsen i det foreslåede 3. pkt. vil indebære, at
det modtagende selskab vil indtræde i det indskydende sel-
skabs positive eller negative realisationssaldo efter den fore-
slåede bestemmelse i ejendomsavancebeskatningslovens §
14 D. Realisationssaldoen er udtryk for den urealiserede
gevinst (positiv saldo) eller det urealiserede tab (negativ
saldo), der måtte hvile på ejendommen i forbindelse med
at ejendommen hos det indskydende selskab er overgået fra
realisationsbeskatning til lagerbeskatning.
Det foreslås i fusionsskattelovens § 8, stk. 3, 4. pkt., at
det modtagende selskab ved afståelse af ejendomme, der er
anskaffet af et af selskaberne før fusionen, ved opgørelsen af
den skattepligtige indkomst dog ikke kan fratrække et beløb
svarende til den resterende negative realisationssaldo, med-
mindre de fusionerende selskaber har været sambeskattet
efter selskabsskattelovens §§ 31 eller 31 A i hele perioden,
hvor et af selskaberne har ejet den ejendom, som den negati-
ve realisationssaldo vedrører.
Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at det modta-
gende selskab fuldt ud vil kunne anvende den i lovforslagets
§ 1, nr. 9, foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 14 D, stk. 3, om en negativ realisationssaldo
for en ejendom, der er overgået fra realisations- til lagerbe-
skatning, såfremt de fusionerende selskaber har været sam-
beskattede i hele perioden, siden den pågældende ejendom
blev anskaffet af et af selskaberne.
Er denne betingelse om sambeskatning i hele ejerperioden
derimod ikke opfyldt, vil der ifølge forslaget gælde den be-
grænsning, at en resterende negativ realisationssaldo ikke vil
kunne fradrages ved indkomstopgørelsen på afståelsestids-
punktet efter forslaget til ejendomsavancebeskatningslovens
§ 14 D, stk. 3, 5. pkt.
En negativ saldo vil være udtryk for, at der ville være
konstateret et tab ved afståelse af ejendommen på tidspunk-
tet for fusionen. Dette tab vil efter de foreslåede regler frit
kunne bringes til fradrag i anden indkomst, idet tab på lager-
beskattede ejendomme ikke foreslås kildeartsbegrænset.
Det foreslås derfor, at et sådant tab ikke skal kunne ud-
nyttes til fradrag efter en fusion. Det harmonerer med de
generelle regler i fusionsskattelovens § 8, stk. 6-8, hvorefter
skattemæssige underskud og tab fra før en fusion ikke kan
overføres til fradrag efter en fusion, medmindre underskud-
det eller tabet er konstateret i den periode, hvor selskaberne
har været sambeskattet.
Den negative realisationssaldo vil efter forslaget dog fort-
sat kunne nedbringes ved modregning i fortjeneste, der i
indkomstår efter fusionen er opgjort på den pågældende
ejendom efter lagerprincippet, jf. forslaget til ejendomsavan-
cebeskatningslovens § 14 D, stk. 3, 1. pkt.
Det bemærkes, at hvis det indskydende selskab har an-
vendt realisationsprincippet for en ejendom, skal det mod-
tagende selskab også anvende realisationsprincippet, jf. fu-
sionsskattelovens § 8, stk. 1. Det vil dog efter forslaget
afhænge af de nærmere forhold for det modtagende selskab,
om en ejendom, der har været realisationsbeskattet hos det
indskydende selskab, efter fusionen skal overgå til lagerbe-
skatning som følge af, at det modtagende selskab opfylder
betingelserne for lagerbeskatning, jf. den i lovforslagets § 1,
nr. 9, foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskatnings-
lovens § 14 B, stk. 3.
Til § 5
Det foreslås i ligningslovens § 17 A, stk. 1, at ændre ”§
12 i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast
ejendom” til: ”ejendomsavancebeskatningslovens § 12”.
Forslaget er en konsekvens af forslaget om at ændre titlen
på lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast
ejendom.
Til § 6
Til nr. 1
Efter selskabsskattelovens § 2, stk. 1, litra b, omfatter
skattepligten efter selskabsskatteloven bl.a. selskaber og for-
eninger m.v. som nævnt i selskabsskattelovens § 1, stk. 1,
der har hjemsted i udlandet, for så vidt de i egenskab af
ejer, medejer, brugs- eller indtægtsnyder oppebærer indtægt
af en her i landet beliggende fast ejendom. Skattepligten
omfatter endvidere fortjeneste ved afståelse af fast ejendom
omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven eller afskriv-
ningslovens § 21.
Selskabsskattelovens § 2, stk. 1, litra b, fastlægger såle-
des, at udenlandske selskaber m.v. er begrænset skattepligti-
ge til Danmark af indtægter fra og fortjeneste ved afståelse
af fast ejendom.
Det foreslås i selskabsskattelovens § 2, stk. 1, litra b,
2. pkt., at ændre ordene ”ved afståelse af” til: ”på”. Det
foreslås således at præcisere, at den begrænsede skattepligt
af ejendomme i Danmark ikke kun omfatter realisation (af-
ståelse af) fast ejendom, men også løbende værdiændringer.
Forslaget er en konsekvens af forslaget i lovforslagets § 1,
39
nr. 9, om indførelse af et lagerbeskatningsprincip for selska-
bers ejendomsavancer. Efter forslaget vil udenlandske sel-
skaber – efter samme regler som danske selskaber – skulle
lagerbeskattes af deres ejendomme under dansk beskatning,
når betingelserne herfor er opfyldt i det foreslåede kapitel 3 i
ejendomsavancebeskatningsloven.
Til nr. 2
Efter selskabsskattelovens § 11 B, stk. 1, kan selskaber
kun fradrage nettofinansieringsudgifter i det omfang, de ik-
ke overstiger den skattemæssige værdi af selskabets aktiver
ganget med standardrenten, såfremt nettofinansieringsudgif-
terne overstiger et beløb på 21,3 mio. kr. (det såkaldte rente-
loft).
Selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, fastlægger, hvordan
den skattemæssige værdi af selskabets aktiver skal opgø-
res. Af stk. 5, 2. pkt., fremgår, at afskrivningsberettigede
aktiver indgår med den nedskrevne værdi, mens det af stk.
5, 3. pkt., fremgår, at aktiver, der ikke er afskrivningsberetti-
gede, ved opgørelsen indgår med anskaffelsessummen tillagt
udgifter til forbedringer.
Det foreslås i selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, 3.
pkt., at aktiver, der ikke er afskrivningsberettigede, indgår
med anskaffelsessummen tillagt udgifter til forbedringer,
idet ejendomme, der beskattes efter ejendomsavancebeskat-
ningslovens kapitel 3, dog indgår med handelsværdien ved
indkomstårets udløb.
Den foreslåede bestemmelse skal ses i sammenhæng med
lovforslagets § 2, nr. 1, hvorved det foreslås, at lagerbeskat-
tede ejendomme omfattet af det foreslåede kapitel 3 i ejen-
domsavancebeskatningsloven ikke skal være afskrivnings-
berettigede. Desuden foreslås det ved den i lovforslagets
§ 1, nr. 9, foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 14 A, at fortjeneste og tab på lagerbeskattede
ejendomme opgøres som forskellen mellem ejendommens
handelsværdi ved indkomstårets udløb og ejendommens
handelsværdi ved indkomstårets begyndelse.
Da beskatningen af lagerbeskattede ejendomme efter de
foreslåede regler vil skulle ske på grundlag af handelsværdi-
en ved indkomstårets udløb, bør denne værdi også anvendes
ved opgørelsen af, hvad der er den skattemæssige værdi af
selskabets aktiver efter selskabsskattelovens § 11 B.
Til nr. 3.
Forsikringsselskaber kan fratrække udbetalinger til de for-
sikrede, skat efter pensionsafkastbeskatningslovens § 8 samt
hensættelser til dækning af de forsikringsmæssige forpligtel-
ser over for de forsikrede, jf. selskabsskattelovens § 13, stk.
3. Fradragsretten sikrer, at det investeringsafkast, der tilgår
de forsikrede, ikke pålægges selskabsskat, men kun skat
efter pensionsafkastbeskatningsloven.
Forsikringsselskabers fradrag for de af selskabsskattelo-
vens § 13, stk. 3, omfattede hensættelser m.v. er dog om-
fattet af særlige fradragsbegrænsningsregler i § 13, stk.
4-10. Reglernes overordnede formål er at hindre, at der ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst fradrages hensæt-
telser m.v. til de forsikrede, selv om investeringsafkastet, der
anvendes til de pågældende hensættelser m.v., ikke forinden
er blevet beskattet i selskabet.
Efter selskabsskattelovens § 13, stk. 4, 1. pkt., anses ud-
bytter og aktie- og ejendomsavancer, som ikke skal medreg-
nes til et forsikringsselskabs eller til et dermed sambeskat-
tet datterselskabs skattepligtige indkomst, og derefter udbyt-
ter, der er skattefritaget efter en dobbeltbeskatningsoveren-
skomst i størst muligt omfang for medgået til de fradragsbe-
rettigede hensættelser m.v. Kun et overskydende beløb vil
herefter kunne fradrages ved opgørelsen af den skattepligti-
ge indkomst. Udbytter og avancer vedrørende aktier i de af
sambeskatningen omfattede datterselskaber og egne aktier
medregnes ikke ved forsikringsselskabets, moderselskabets,
opgørelse af de nævnte udbytter og avancer, jf. § 13, stk. 4,
2. pkt.
I det indkomstår, hvor f.eks. en fast ejendom afstås, og der
derfor udløses beskatning, reduceres summen af de skattefri
og lempelsesberettigede udbytter og avancer med en skatte-
pligtig fortjeneste ved salget, jf. selskabsskattelovens § 13,
stk. 4, 3. pkt. Summen af de skattefri og lempelsesberettige-
de udbytter og avancer tillægges omvendt et fradragsberetti-
get tab ved salg af aktier eller fast ejendom i det indkomstår,
hvori tabet anvendes til modregning, jf. § 13, stk. 4, 4. pkt.
En senere beskatning af f.eks. ejendomsavancer på reali-
sationstidspunktet øger således fradragsretten (formindsker
fradragsbegrænsningen) i det indkomstår, hvor beskatnin-
gen indtræder. Fradragsberettigede tab ved realisation, for-
mindsker omvendt fradragsretten (forøger fradragsbegræns-
ningen), når tabet udnyttes. Formålet hermed er at sikre,
at den beskatning, der indtræder ved afståelsen, udligner
den påvirkning af fradragsbegrænsningen, som i tidligere
indkomstår har været virkningen af ejendommens værdiud-
sving. Herved elimineres risikoen for dobbeltbeskatning af
fortjeneste eller dobbeltfradrag for tab.
Ved afståelse af fast ejendom nedsættes anskaffelsessum-
men med de af skatteyderen efter afskrivningsloven foretag-
ne fradrag for afskrivninger (der ikke beskattes som gen-
vundne afskrivninger), nedrivningsfradrag, tabsfradrag m.v.
på ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5,
stk. 4, nr. 1-7. De beløb, hvormed anskaffelsessummen i
afståelsesåret nedsættes i medfør af ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 5, stk. 4, nr. 1-7, anses efter Skatteforvaltnin-
gens praksis for fradragsberettigede tab, der konstateres ved
afståelsen. Sådanne beløb skal derfor tillægges summen af
de skattefri og lempelsesberettigede udbytter og avancer i
det indkomstår, hvori tabet anvendes til modregning, jf. sel-
skabsskattelovens § 13, stk. 4, 4. pkt.
Det foreslås i selskabsskattelovens § 13, stk. 4, 5. pkt., at
der ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste eller det
fradragsberettigede tab i det indkomstår, hvor fast ejendom
sælges, ikke sker nedsættelse af anskaffelsessummen efter
ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1-7.
Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at der ved op-
gørelsen af fortjenesten eller tabet på realisationsbeskattede
ejendomme ikke vil være adgang til at medregne tab, som
forsikringsselskabet allerede har fratrukket ved opgørelsen
40
af sin skattepligtige indkomst. Der er tale om en præcisering
af bestemmelsen, som er i overensstemmelse med Skattefor-
valtningens praksis efter de gældende regler.
Om baggrunden for, at denne præcisering foreslås, henvi-
ses til punkt 2.2.2 i de almindelige bemærkninger.
Til nr. 4
Efter selskabsskattelovens § 13, stk. 4, 4. pkt., tillægges
summen af udbytter og avancer opgjort efter stk. 4, 1. og
2. pkt. et fradragsberettiget tab ved salg af aktier eller fast
ejendom i det indkomstår, hvori tabet anvendes til modreg-
ning. Efter bestemmelsens 5. pkt. tillægges et selskabs uud-
nyttede fradragsberettigede tab ved udgangen af det sidste
indkomstår, hvori udbytter og avancer i det pågældende sel-
skab kan reducere fradragsretten i forsikringsselskabet, ved
forsikringsselskabets opgørelse af summen af udbytter og
avancer efter 1. og 2. pkt. for det efterfølgende indkomstår.
Det følger dog af § 13, stk. 4, 6. pkt., at 4. og 5. pkt. kun
gælder, i det omfang tabet har påvirket summen af udbytter
og avancer efter 1. og 2. pkt. i forsikringsselskabet i tidlige-
re indkomstår.
Det foreslås, at selskabsskattelovens § 13, stk. 4, 6. pkt.,
der bliver 7. pkt., ændres, således at der ikke henvises til 4.
og 5. pkt., men i stedet til 5. og 6. pkt.
Den foreslåede ændring er en konsekvens af forslaget til
nr. 4, hvorved der foreslås indsat et nyt 5. pkt. i selskabs-
skattelovens § 13, stk. 4. 4. og 5. pkt. vil derfor blive 6. og
7. pkt.
Til § 7
Til nr. 1
Skattekontrolloven indeholder bestemmelser om informa-
tioner, som skattepligtige skal afgive til Skatteforvaltningen
til brug for opgørelsen af indkomstskat (skatteansættelse) og
til afgørelse af skattepligt.
Det foreslås at indsætte en ny § 36 A i skattekontrolloven,
hvor det foreslås i stk. 1, at skattepligtige, der ejer lagerbe-
skattede ejendomme, jf. ejendomsavancebeskatningslovens
kapitel 3, skal dokumentere de økonomiske omstændighe-
der, der ligger til grund for værdiansættelsen af selskabets
faste ejendomme efter ejendomsavancebeskatningslovens §§
14 A og 14 C, hvis told- og skatteforvaltning anmoder her-
om.
Hermed skal skattepligtige kunne dokumentere, hvordan
handelsværdien af de lagerbeskattede ejendomme er estime-
ret, og hvilke værdiansættelsesmetoder der er anvendt, her-
under hvordan de forskellige parametre i modellen er fast-
lagt.
Ejendommens værdi, der i regnskabet er opgjort til dags-
værdi, vil kunne udgøre et udgangspunkt for opgørelsen
af handelsværdien efter de foreslåede bestemmelser i ejen-
domsavancebeskatningslovens §§ 14 A og 14 C, hvis sel-
skabet i regnskabet opgør værdien af den faste ejendom til
dagsværdi efter årsregnskabslovens § 38.
Den skattepligtige skal imidlertid kunne dokumentere, om
værdien er estimeret ud fra en omkostningsbaseret, en ind-
komstbaseret eller markedsbaseret værdiansættelsesmetode,
eller om der f.eks. er anvendt en indkomstbaseret metode
med en efterfølgende analyse af faktiske handler i markedet.
Ved en omkostningsbaseret metode forstås det beløb, som
det ville kræve at erstatte eller genskabe den faste ejen-
dom. Det er vurderingen, at denne opgørelsesmetode kun
undtagelsesvist vil kunne anvendes, da det vurderes at være
usædvanligt at anvende denne metode som udtryk for ejen-
dommens handelsværdi. Derudover vurderes det, at denne
metode også kun er relevant, såfremt den indkomstbaserede
eller markedsbaserede metode ikke kan finde anvendelse.
Ved en indkomstbaseret metode vil værdien blive fastsat
på baggrund af den faste ejendoms fremtidige potentielle
indtjeningsgrundlag tilbagediskonteret til nutidsværdi. Et
eksempel herpå kunne være en såkaldt Discounted Cash
Flow model (DCF-model). DCF-modellen anvendes ofte af
ejendomsinvestorer. Den anvendes ligeledes af valuarer ved
vurdering af ejendomme ejet af andelsboligforeninger, når
disse skal vurderes som en udlejningsejendom, jf. bekendt-
gørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme
tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar § 6.
Den markedsbaserede metode baserer opgørelsen af vær-
dien på sammenlignelige salgspriser i markedet for sam-
menlignelige ejendomme, hvilket kræver en høj grad af
sammenlignelighed. Den sammenlignelige ejendom skal så-
ledes have de samme karakteristika, som den ejendom der
værdiansættes, på parametre som beliggenhed, stand, stør-
relse, lejersammensætning og lejers kreditværdighed. Der-
udover kræver metoden, at en faktisk handel af denne ejen-
dom er forekommet i en periode, hvor de økonomiske om-
stændigheder er sammenlignelige med tidspunktet for esti-
meringen af handelsværdien til brug for beskatningen. Har
der f.eks. været betydelige udsving i renteniveauet, vil vær-
dien af ejendommen måske ikke længere være sammenlig-
nelig. Det er vurderingen, at det ofte er meget svært at
basere værdien alene på en markedsbaseret metode, men at
denne med fordel kan udgøre et supplement til f.eks. en
DCF-beregning.
Det er ikke et krav, at en specifik metode anvendes, idet
det dog er afgørende, at resultatet udgør en relevant vurde-
ring af den faste ejendoms handelsværdi. Den skattepligtige
skal i sin anvendelse af værdiansættelsesmetode være kon-
sistent, og vælger den skattepligtige fra et år til et andet
at ændre metodevalg, skal ændringen kunne konkret begrun-
des. Ændrer den skattepligtige f.eks. værdiansættelsesmeto-
de fra en DCF-metode til en markedsbaseret metode kan
dette f.eks. begrundes med, at en sammenlignelig ejendom
er blevet solgt på et sammenligneligt tidspunkt for værdian-
sættelsen.
Det foreslås endvidere at indsætte et stk. 2 i den foreslåede
§ 36 A i skattekontrolloven, hvorefter Skatteforvaltningen
kan fastsætte nærmere regler om indholdet af de oplysnin-
ger, der skal afgives efter stk. 1.
Disse oplysninger vil kunne udgøre de økonomisk rele-
vante parametre, der måtte påvirke værdiansættelsen, som
41
f.eks. anvendte afkastkrav og hvordan dette er estimeret,
vækstforventninger i f.eks. lejeniveau og driftsomkostninger
samt den forventede inflation m.v. i budget- og terminalpe-
rioden.
Til § 8
Det foreslås i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 2, 2. pkt.,
at ændre ”lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af
fast ejendoms” til: ”ejendomsavancebeskatningslovens”.
Forslaget er en konsekvens af forslaget om at ændre titlen
på lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast
ejendom.
Til § 9
Det foreslås i stk. 1, at loven skal træde i kraft den 1.
januar 2023.
Det foreslås i stk. 2, af loven skal finde anvendelse på
indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2023 eller senere.
Den foreslåede lagerbeskatning vil for selskaber, hvis ind-
komstår følger kalenderåret, gælde fra og med den 1. januar
2023, hvis betingelserne for lagerbeskatning er opfyldt i
indkomståret 2023.
For selskaber med forskudt regnskabsår, vil den foreslåe-
de lagerbeskatning gælde fra et senere tidspunkt. For selska-
ber, hvis indkomstår 2023 løber f.eks. fra 1. februar 2023 til
31. januar 2024, vil den foreslåede lagerbeskatning således
gælde fra 1. februar 2023, hvis betingelserne for lagerbe-
skatning er opfyldt i indkomståret 2023.
For selskaber, hvis indkomstår 2023 løber fra f.eks. 1.
oktober 2022 til 30. september 2023, vil den foreslåede
lagerbeskatning først gælde fra indkomståret 2024, der for
dette selskab påbegynder den 1. oktober 2023.
For selskaber, der følger kalenderåret, og som omfattes
af den foreslåede lagerbeskatning fra og med den 1. januar
2023, vil det indebære, at selskabet første gang skal fast-
sætte en indgangsværdi pr. 1. januar 2023 på grundlag af
værdien af selskabets ejendomme pr. 31. december 2022.
Loven gælder hverken for Færøerne eller Grønland, fordi
de love, der ændres, ikke gælder for Færøerne eller Grøn-
land og ikke indeholder en hjemmel til at sætte lovene i
kraft for Færøerne eller Grønland.
42
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
§ 1
I lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast
ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 132 af 25. januar 2019,
som ændret ved § 1 i lov nr. 1578 af 27. december 2019 og
§ 2 i lov nr. 1580 af 27. december 2019, foretages følgende
ændringer:
1. Lovens titel affattes således:
Lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast
ejendom
»Lov om beskatning af fortjeneste på fast ejendom
(ejendomsavancebeskatningsloven)«.
2. Før § 1 indsættes:
»Kapitel 1
Lovens anvendelsesområde«.
§ 1. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes
til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.
Stk. 2. Loven gælder ikke for fortjeneste eller tab ved
afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den
skattepligtiges næringsvej.
3. § 1 affattes således:
»§ 1. Fortjeneste på realisationsbeskattede ejendomme
bortset fra ejendomme, der er erhvervet som led i den skat-
tepligtiges næringsvej, medregnes ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst efter reglerne i kapitel 2. Realisa-
tionsbeskattede ejendomme er faste ejendomme, der ikke
lagerbeskattes.
Stk. 2. Fortjeneste og tab på lagerbeskattede ejendomme
medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i
kapitel 3.«
4. Efter § 1 A indsættes:
»Kapitel 2.
Realisationsbeskattede ejendomme«.
§ 4
Stk. 1…
Stk. 8. Udgifter til kunstnerisk udsmykning, der er en del
af bygningen, og som er omfattet af afskrivningslovens §
44 A, samt foretagne afskrivninger på sådanne udgifter eller
tab ved salg af den kunstneriske udsmykning indgår ikke
ved opgørelsen af anskaffelsessummen for den pågældende
bygning efter reglerne i denne lov. Tilsvarende medregnes
værdien af sådanne udsmykninger ikke ved opgørelsen af
afståelsessummen for bygningen ved anvendelse af reglerne
i denne lov.
5. I § 4, stk. 8, 2.-4. pkt., ændres »denne lov« til: »dette
kapitel«.
§ 6
Stk. 1…
Stk. 3. I fortjeneste, der i et givet indkomstår er skatteplig-
tig efter stk. 1, kan den skattepligtige fradrage indkomstårets
tab ved afståelse af fast ejendom, jf. dog stk. 4.
6. § 6, stk. 3, 1. pkt., affattes således:
»Den skattepligtige kan fradrage indkomstårets tab ved
afståelse af fast ejendom i fortjeneste efter stk. 1 eller samlet
fortjeneste efter § 14 A, jf. dog stk. 4.«
43
§ 6
Stk. 1…
Stk. 3… Overstiger årets tab årets fortjenester, kan det
overskydende tab fradrages i fortjeneste efter stk. 1 i de
følgende indkomstår, jf. dog stk. 6.
7. I § 6, stk. 3, 2. pkt., indsættes efter »fortjeneste efter stk.
1«: »eller samlede fortjeneste efter § 14 A«.
§ 6 D
Stk. 1…
Stk. 12. …Reglerne i kildeskattelovens § 73 B, stk. 7 og
8, finder tilsvarende anvendelse med hensyn til fristen for
betaling af afdrag og forrentning af henstandssaldoen.
8. I § 6 D, stk. 12, 5. pkt., ændres »§ 73 B« til: »§ 73 C«.
9. Efter § 13 indsættes:
»Kapitel 3
Lagerbeskattede ejendomme
§ 14. Skattepligtige omfattet af selskabsskattelovens § 1,
stk. 1, nr. 1-2j og 3a-6, eller § 2, stk. 1, litra a eller b,
jf. dog stk. 5 i denne paragraf, skal ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst medregne urealiseret gevinst og tab
på ejendomme (lagerprincippet), når følgende betingelser er
opfyldt:
1) Ejendommen udlejes i overvejende omfang i den skat-
tepligtiges indkomstår.
2) Handelsværdien af ejendomme under dansk beskatning,
der udlejes i overvejende omfang, overstiger et grundbeløb
på 82,1 mio. kr. (2010-niveau) ved udløbet af den skatteplig-
tiges indkomstår. Ved opgørelsen efter 1. pkt. medregnes
værdien af den skattepligtiges egne ejendomme og ejendom-
me tilhørende selskaber m.v. omfattet af denne paragraf, og
som kontrolleres af den kreds af parter, der har en forbindel-
se som nævnt i ligningslovens § 2. Hvis indkomståret for
et selskab m.v., hvis ejendommes værdi medregnes efter 2.
pkt., ikke udløber på samme tidspunkt som indkomståret
for den skattepligtige, anvendes værdien ved udløbet af det
seneste indkomstår for selskabet m.v. ved opgørelsen efter
1. pkt. Grundbeløbet i 1. pkt. reguleres efter personskattelo-
vens § 20, dog således, at det regulerede beløb afrundes
opad til nærmeste kronebeløb, der kan deles med 100.000.
Stk. 2. En ejendom anses for udlejet i overvejende omfang,
hvis mere end 50 pct. af bygningernes samlede etageareal
eller mere end 50 pct. af ejendommens samlede grundare-
al udlejes i mindst 90 dage i løbet af indkomståret eller
i en kontinuerlig periode på mindst 30 dage. En ejendom
anses for udlejet fra det tidspunkt, lejeren overtager det le-
jede. Udlejning til en lejer, der med den skattepligtige har
en forbindelse som nævnt i ligningslovens § 2, anses ikke
for udlejning, medmindre ejendommen videreudlejes til en
lejer, der ikke med den skattepligtige har en forbindelse som
nævnt i ligningslovens § 2. Udlejning til en lejer, der har en
tilknytning til den skattepligtige som aktionær, andelshaver
eller lignende, og hvor der til kapitalandelen er knyttet en
brugsret til ejendommen, anses ikke for udlejning efter den-
ne bestemmelse. Udlejning omfattet af momslovens § 13,
44
stk. 1, nr. 8, 2. pkt., anses ikke for udlejning efter denne
bestemmelse. En nyerhvervet ejendom anses ikke for udlejet
i overvejende omfang, hvis eksisterende lejemål bringes til
ophør i umiddelbar forbindelse med erhvervelsen, og ejen-
dommen er erhvervet udelukkende med henblik på ejerens
anvendelse af ejendommen til formål, der indebærer, at den
ikke kan anses for udlejet i overvejende omfang efter denne
bestemmelse. Udlejning af bygninger på fredskovpligtige
arealer, jf. § 3, stk. 1, i lov om skove medregnes ikke ved
vurderingen af, om ejendommen er udlejet i overvejende
omfang.
Stk. 3. Den skattepligtige vedbliver med at skulle opgøre
gevinst og tab efter lagerprincippet, så længe den skatteplig-
tige ejer ejendommen. Uanset stk. 1 gælder 1. pkt. også for
en fond, der ved en fusion omfattet af fusionsskattelovens §
14 C, nr. 2, har overtaget en lagerbeskattet ejendom.
Stk. 4. Sammenlægges en ejendom omfattet af stk. 1 med
en ejendom, der ikke tidligere har været omfattet af stk. 1,
anses sidstnævnte ejendom for overgået til lagerbeskatning
med virkning fra indkomstårets begyndelse, jf. §§ 14 C og
14 D, og ejendommen behandles herefter som en samlet fast
ejendom.
Stk. 5. Livsforsikringsselskaber, disses sambeskattede dat-
terselskaber og selskaber omfattet af selskabsskattelovens §
3 A skal ikke medregne gevinst og tab på ejendomme efter
reglerne i dette kapitel, selv om betingelserne i stk. 1 er
opfyldt.
§ 14 A. Fortjeneste og tab på en fast ejendom omfattet af
§ 14 opgøres som forskellen mellem ejendommens handels-
værdi ved indkomstårets udløb og ejendommens handels-
værdi ved indkomstårets begyndelse (lagerprincippet). Hvis
ejendommen er erhvervet i løbet af indkomståret, anvendes
ejendommens anskaffelsessum i stedet for værdien ved ind-
komstårets begyndelse. Er ejendommen erhvervet ved arv,
gave eller arveforskud, anvendes ejendommens handelsvær-
di på erhvervelsestidspunktet som anskaffelsessum i stedet
for værdien ved indkomstårets begyndelse. Hvis ejendom-
men er afstået i løbet af indkomståret, anvendes ejendom-
mens afståelsessum i stedet for værdien ved indkomstårets
udløb. Er ejendommen afstået ved gave, anvendes ejendom-
mens handelsværdi på afståelsestidspunktet som afståelses-
sum i stedet for værdien ved indkomstårets udløb.
Stk. 2. Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi,
der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen
lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældspo-
ster på anskaffelsestidspunktet. Afståelsessummen omregnes
til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af
afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de
overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet.
Stk. 3. Erstatnings- og forsikringssummer sidestilles med
afståelsessummer. Såfremt en erstatnings- eller forsikrings-
sum ikke vedrører en afståelse eller delafståelse af den fas-
te ejendom, medregnes beløbet dog ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst.
45
Stk. 4. Afstår en ejer af fast ejendom denne på sådanne
vilkår, at der ved senere afståelse tilfalder ejeren et yderli-
gere vederlag for ejendommen, medregnes dette yderligere
vederlag ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i det
år, hvor retten til det yderligere vederlag erhverves.
Stk. 5. Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan
udgifter, der er afholdt til forbedring og vedligeholdelse af
ejendommen og opførelse eller nedrivning af bygninger og
installationer, fratrækkes.
Stk. 6. § 4, stk. 5-7, finder tilsvarende anvendelse ved
afståelse af ejendomme omfattet af § 14, medmindre også
køber efter § 14 vil skulle medregne urealiseret gevinst og
tab på ejendommen ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst i erhvervelsesåret.
§ 14 B. Overgang fra realisationsbeskatning til lagerbe-
skatning finder sted med virkning fra begyndelsen af det
indkomstår, hvor betingelserne i § 14 er opfyldt.
Stk. 2. For nyerhvervede ejendomme, som udlejes i over-
vejende omfang, indtræder lagerbeskatningen med virkning
fra erhvervelsen, hvis betingelserne i § 14 er opfyldt i det
indkomstår, erhvervelsen finder sted.
Stk. 3. Ejendomme, der erhverves ved en skattefri fusion,
spaltning eller tilførsel af aktiver, og som udlejes i overve-
jende omfang, overgår til lagerbeskatning med virkning fra
fusionsdatoen, jf. fusionsskattelovens § 5, hvis betingelserne
i § 14 er opfyldt i det indkomstår, hvor erhvervelsen finder
sted. Hvis selskaberne ikke har samme skattemæssige fusi-
onsdato, har overgangen til lagerbeskatning virkning fra fu-
sionsdatoen for det selskab, hvorfra ejendommen indskydes.
§ 14 C. Ved overgang fra realisationsbeskatning til lager-
beskatning, jf. § 14 B, anses ejendommen for afstået til han-
delsværdien på overgangstidspunktet. Denne handelsværdi
udgør indgangsværdien ved overgangen til lagerbeskatning.
Stk. 2. Den opgjorte indgangsværdi anvendes som anskaf-
felsessum i forhold til lagerbeskatningen, jf. § 14 A.
Stk. 3. Den opgjorte indgangsværdi anvendes endvidere
som afståelsessum i forhold til beskatning af genvundne
afskrivninger eller tab efter afskrivningsloven og i forhold til
realisationsbeskatning af ejendommen efter kapitel 2 eller i
forhold til beskatning som næringsejendom efter statsskatte-
loven. Eventuelt nedrivningsfradrag efter afskrivningslovens
§ 22 kan foretages, selv om nedrivningen ikke er tilende-
bragt, og selv om betingelsen i afskrivningslovens § 22, stk.
1, 5. pkt., ikke er opfyldt. Er den afståede ejendom erhver-
vet før den 19. maj 1993, finder § 6, stk. 4, 2. pkt., ikke
anvendelse, men det eventuelle beløb, som et tab reduceres
med efter bestemmelsen, opgøres særskilt. Fortjeneste eller
tab efter 1. pkt. medregnes dog ikke ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst på tidspunktet for overgangen til be-
skatning efter lagerprincippet, men indgår på ejendommens
realisationssaldo, jf. § 14 D.
§ 14 D. Den skattepligtige skal for hver ejendom, der
overgår fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning, føre
en realisationssaldo, der indeholder den samlede nettoge-
46
vinst (positiv realisationssaldo) eller det samlede nettotab
(negativ realisationssaldo) opgjort efter § 14 C, stk. 3, 1. pkt.
Stk. 2. Hvis realisationssaldoen er positiv, modregnes den
i indkomstårets eventuelle tab på ejendommen opgjort efter
lagerprincippet, jf. § 14 A. Alene den del af tabet på ejen-
dommen, der resterer efter modregning, kan fratrækkes ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Hvis realisations-
saldoen efter årets modregning fortsat er positiv, fremføres
den positive restsaldo til efterfølgende indkomstår. En posi-
tiv saldo kan alene fremføres til et senere indkomstår, i det
omfang den ikke kan rummes i et tidligere års tab. Hvis
saldoen fortsat er positiv efter afståelse af ejendommen,
medregnes et beløb svarende til den positive restsaldo ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst i afståelsesåret.
Stk. 3. Hvis realisationssaldoen er negativ, modregnes den
i indkomstårets fortjeneste på ejendommen opgjort efter la-
gerprincippet, jf. § 14 A. Alene den del af fortjenesten på
ejendommen, som resterer efter modregning, medregnes ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Hvis realisations-
saldoen efter årets modregning fortsat er negativ, fremføres
restsaldoen til efterfølgende indkomstår. En negativ saldo
kan alene fremføres til et senere indkomstår, i det omfang
den ikke kan rummes i et tidligere års fortjeneste. Hvis
saldoen fortsat er negativ ved afståelse af ejendommen, fra-
trækkes et beløb svarende til den negative restsaldo ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst i afståelsesåret,
jf. dog fusionsskattelovens § 8, stk. 3, 3. pkt. Et eventuelt
beløb opgjort efter § 14 C, stk. 3, 2. pkt., fratrækkes dog den
negative realisationssaldo, før restsaldoen fratrækkes efter 5.
pkt.
Kapitel 4. Ikrafttræden m.v.«
§ 2
I afskrivningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 242 af 18.
februar 2021, som ændret ved § 1 i lov nr. 672 af 19. april
2021 og § 1 i lov nr. 2193 af 30. november 2021, foretages
følgende ændring:
§ 1. Efter reglerne i denne lov kan skattemæssig afskriv-
ning foretages på udgifter til anskaffelse og forbedring af
aktiver, der benyttes erhvervsmæssigt af den skattepligtige,
samt på visse andre udgifter.
1. I § 1 indsættes som stk. 2:
»Stk. 2. Der kan ikke foretages skattemæssig afskrivning
på udgifter til anskaffelse, ombygning eller forbedring af
ejendomme eller aktiver vedrørende ejendomme, der la-
gerbeskattes efter ejendomsavancebeskatningslovens kapitel
3. Nedrivningsfradrag efter § 22 kan ikke foretages for byg-
ninger eller installationer omfattet af 1. pkt.«
§ 3
I investorfradragsloven, lov nr. 1707 af 27. december
2018, foretages følgende ændringer:
§ 7. Investorfradraget opgøres på grundlag af den skatte-
pligtiges anskaffelsessum efter aktieavancebeskatningsloven
for aktier som nævnt i § 2, stk. 1, nr. 1, og andele som nævnt
1. I § 7, stk. 2, 1. pkt., udgår »i hvert af indkomstårene
2019-2022 og 800.000 kr. i 2023 og senere indkomstår.«
47
i § 2, stk. 1, nr. 2. Fradraget udgør 59 pct. af anskaffelses-
summen, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. Ved direkte erhvervelse af aktier som nævnt i §
2, stk. 1, nr. 1, kan fradraget højst beregnes på grundlag af
en anskaffelsessum på 400.000 kr. i hvert af indkomstårene
2019-2022 og 800.000 kr. i 2023 og senere indkomstår. Ved
indirekte erhvervelse af aktier ved erhvervelse af andele i
investorfradragsfonde som nævnt i § 2, stk. 1, nr. 2, kan fra-
draget højst beregnes på grundlag af en anskaffelsessum på
125.000 kr. i hvert af indkomstårene 2019-2022 og 250.000
kr. i 2023 og senere indkomstår.
§ 7.
Stk. 2, 2. pkt.
Ved indirekte erhvervelse af aktier ved erhvervelse af an-
dele i investorfradragsfonde som nævnt i § 2, stk. 1, nr. 2,
kan fradraget højst beregnes på grundlag af en anskaffelses-
sum på 125.000 kr. i hvert af indkomstårene 2019-2022 og
250.000 kr. i 2023 og senere indkomstår.
2. I § 7, stk. 2, 2. pkt., udgår »i hvert af indkomstårene
2019-2022 og 250.000 i 2023 og senere indkomstår.«
§ 4
I fusionsskatteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 743 af 23.
april 2021, foretages følgende ændring:
§ 8. Aktiver og passiver, der er i behold hos det indsky-
dende selskab ved fusionen, behandles ved opgørelsen af det
modtagende selskabs skattepligtige indkomst, som om de
var anskaffet af dette på de tidspunkter, hvor de er erhvervet
af det indskydende selskab, og for de anskaffelsessummer,
hvortil de er erhvervet af dette selskab…
Stk. 3. Har det indskydende selskab ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst medregnet urealiseret fortjeneste og
tab på værdipapirer, behandles værdipapirerne ved opgørel-
sen af det modtagende selskabs skattepligtige indkomst, som
om fortjeneste og tab var medregnet ved indkomstopgørel-
sen hos det modtagende selskab.
1. I § 8, stk. 3, indsættes som 2.-4. pkt.:
»Har det indskydende selskab ved opgørelsen af den
skattepligtige indkomst medregnet urealiseret fortjeneste og
tab på ejendomme (lagerbeskattede ejendomme), behandles
ejendommene ved opgørelsen af det modtagende selskabs
skattepligtige indkomst, som om fortjeneste og tab var me-
dregnet ved indkomstopgørelsen hos det modtagende sel-
skab. Det modtagende selskab indtræder i en positiv eller
negativ realisationssaldo, jf. ejendomsavancebeskatningslo-
vens § 14 D, stk. 2 og 3, herunder en positiv eller negativ re-
alisationssaldo, der opgøres ved overgang til lagerbeskatning
i forbindelse med fusionen. Det modtagende selskab kan ved
afståelse af ejendomme, der er anskaffet af et af selskaberne
før fusionen, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst
dog ikke fratrække et beløb svarende til den resterende nega-
tive realisationssaldo, medmindre de fusionerende selskaber
har været sambeskattet efter selskabsskattelovens §§ 31 eller
31 A i hele perioden, hvor et af selskaberne har ejet den
ejendom, som den negative realisationssaldo vedrører.«
§ 5
I ligningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1735 af 17. au-
gust 2021, som ændret senest ved § 3 i lov nr. 906 af 21. juni
2022, foretages følgende ændring:
§ 17 A. Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan
udgifter til renter af skatter samt told- og forbrugsafgifter
ikke fradrages bortset fra renter ved henstand efter § 36 i lov
om afgift af dødsboer og gaver og § 12 i lov om beskatning
af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.
I § 17 A, stk. 1, ændres »§ 12 i lov om beskatning af
fortjeneste ved afståelse af fast ejendom« til: »ejendomsa-
vancebeskatningslovens § 12«.
48
§ 6
I selskabsskatteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1241 af 22
august 2022 som ændret ved § 1 i lov nr. 905 af 21. juni
2022, foretages følgende ændringer:
§ 2. Skattepligt i henhold til denne lov påhviler endvidere
selskaber og foreninger m.v. som nævnt i § 1, stk. 1, der har
hjemsted i udlandet, for så vidt de
a)…
b) i egenskab af ejer, medejer, brugs- eller indtægtsny-
der oppebærer indtægt af en her i landet beliggende fast
ejendom. Skattepligten omfatter endvidere fortjeneste ved
afståelse af fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskat-
ningsloven eller afskrivningslovens § 21,
1. I § 2, stk. 1, litra b, 2. pkt., ændres »ved afståelse af« til:
»på«.
§ 11 B
Stk. 5. Den skattemæssige værdi af selskabets aktiver op-
gøres ved indkomstårets udløb. Afskrivningsberettigede ak-
tiver indgår med den nedskrevne værdi. Aktiver, der ikke
er afskrivningsberettigede, indgår med anskaffelsessummen
tillagt udgifter til forbedringer.
2. I § 11 B, stk. 5, 3. pkt., indsættes efter »forbedringer«: »,
idet ejendomme, der beskattes efter ejendomsavancebeskat-
ningslovens kapitel 3, dog indgår med handelsværdien ved
indkomstårets udløb«.
§ 13
Stk. 1…
Stk. 4… Udbytter og aktie- og ejendomsavancer, som ikke
skal medregnes til et forsikringsselskabs eller til et dermed
sambeskattet datterselskabs skattepligtige indkomst, og der-
efter udbytter, der er skattefritaget efter en dobbeltbeskat-
ningsoverenskomst anses i størst muligt omfang for medgået
til udbetalinger til de forsikrede, til de i stk. 3 nævnte hen-
sættelser og til skat efter pensionsafkastbeskatningslovens §
8, før disse beløb fragår i den skattepligtige indkomst. Ud-
bytter og avancer vedrørende aktier i de af sambeskatningen
omfattede datterselskaber og egne aktier medregnes ikke
ved forsikringsselskabets, moderselskabets, opgørelse af de
nævnte udbytter og avancer. For det indkomstår, hvori aktier
eller fast ejendom sælges, reduceres summen af udbytter og
avancer som opgjort efter 1. og 2. pkt. med en skattepligtig
fortjeneste ved salget. Summen af udbytter og avancer som
opgjort efter 1. og 2. pkt. tillægges et fradragsberettiget tab
ved salg af aktier eller fast ejendom i det indkomstår, hvori
tabet anvendes til modregning…
3. I § 13, stk. 4, indsættes efter 4. pkt. som nyt punktum:
»Ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste eller det
fradragsberettigede tab i det indkomstår, hvor fast ejendom
sælges, sker der ikke nedsættelse af anskaffelsessummen
efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1-7.«
§ 13
Stk. 1…
Stk. 4.
… Et selskabs uudnyttede fradragsberettigede tab ved ud-
gangen af det sidste indkomstår, hvori udbytter og avancer i
det pågældende selskab kan reducere fradragsretten i forsik-
ringsselskabet, tillægges ved forsikringsselskabets opgørelse
af summen af udbytter og avancer efter 1. og 2. pkt. for det
efterfølgende indkomstår. 4. og 5. pkt. gælder dog kun, i det
omfang tabet har påvirket summen af udbytter og avancer
4. I § 13, stk. 4, 6. pkt., der bliver 7. pkt., ændres »4. og 5.
pkt.« til: »5. og 6. pkt.«
49
efter 1. og 2. pkt. i forsikringsselskabet i tidligere indkomst-
år ...
§ 7
I skattekontrolloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 283 af 2.
marts 2022, som ændret ved § 3 i lov nr. 2612 af 28. decem-
ber 2021, ved § 3 i lov nr. 902 af 21. juni 2022 og ved § 3 i
lov nr. 905 af 21. juni 2022, foretages følgende ændring:
1. Efter § 36 indsættes i kapitel 3:
»Oplysninger om lagerbeskattede ejendomme
§ 36 a. Skattepligtige, der ejer lagerbeskattede ejendom-
me, jf. ejendomsavancebeskatningslovens kapitel 3, skal do-
kumentere de økonomiske omstændigheder, der ligger til
grund for værdiansættelsen af selskabets faste ejendomme
efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 14 A og 14 C,
hvis told- og skatteforvaltningen anmoder herom.
Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen kan fastsætte nærmere
regler om de oplysninger, der skal afgives efter stk. 1.«
§ 8
I virksomhedsskatteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1836
af 16. september 2021, som ændret ved § 6 i lov nr. 2193 af
30. november 2021, foretages følgende ændring:
§ 1. Skattepligtige personer, der driver selvstændig er-
hvervsvirksomhed, kan anvende virksomhedsordningen ef-
ter reglerne i dette afsnit på indkomst fra virksomhe-
den. Dette gælder dog ikke, hvis indkomst fra virksomheden
er kapitalindkomst efter § 4, stk. 1, nr. 9 eller 11, i per-
sonskatteloven. Endvidere kan virksomhedsordningen ikke
anvendes på konkursindkomst, jf. konkursskattelovens § 6.
Stk. 2. Aktier m.v. omfattet af aktieavancebeskatningslo-
ven, uforrentede obligationer og præmieobligationer kan
ikke indgå i virksomhedsordningen, medmindre den skatte-
pligtige driver næring med sådanne aktiver. Konvertible ob-
ligationer omfattet af aktieavancebeskatningsloven, fordrin-
ger omfattet af lov om beskatning af fortjeneste ved afstå-
else af fast ejendoms § 6 D, stk. 1, andele i foreninger
omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 3 og 4,
obligationer, der beskattes efter reglerne for finansielle kon-
trakter, samt aktier og investeringsbeviser m.v., når aktier og
investeringsbeviser m.v. er udstedt af et investeringsselskab,
jf. aktieavancebeskatningslovens § 19, kan dog indgå i virk-
somhedsordningen.
1. I § 1, stk. 2. 2. pkt., ændres »lov om beskatning af fortje-
neste ved afståelse af fast ejendoms« til: »ejendomsavance-
beskatningslovens«.
50