L 210 - svar på spm. 132, om ministeren, jf. kritik fra DI Byggeri, vil udfolde den besvarelse, som er givet til L 210 – Spørgsmål nr. 66 m.v., fra indenrigs- og boligministeren

Stormgade 2-6
1470 København K
Telefon 72 28 24 00
Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg
Svar på spørgsmål fra Heidi Bank (V) stillet den 20. september 2022.
L 210 - Spørgsmål nr. 132:
”Vil ministeren, jf. kritik fra DI Byggeri, udfolde den besvarelse, som er givet til L 210
– Spørgsmål nr. 66? Der henvises til høringen om lovforslag om loft over huslejestig-
ninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset afholdt tirsdag den 20. september
2022.”
Svar:
Jeg har forelagt spørgsmålet for Bolig- og Planstyrelsen, der oplyser følgende:
”I det følgende vises et simpelt eksempel på værdiansættelse af en private udlejnings-
ejendom ved brug af DCF-modellen (Discounted Cash Flow). Formålet med eksemplet
er at illustrere, hvorfor værdiansættelsen hovedsageligt afhænger af indtjeningsevnen
på langt sigt (udtrykt ved den såkaldte terminalværdi).
Det er vigtigt at være opmærksom på, at DCF-modellen er meget følsom over for valg
af forudsætninger. I praksis vil ejendomsinvestorer, sandsynligvis indlægge usikker-
hedsfaktorer, som nuancerer modellens resultater.
Udgangspunktet for eksemplet er en ejendom opført efter 1991 med 3 boliger, hvor
hver bolig i 2022 kan udlejes til en årlig markedsleje på 121.500 kr., svarende til en
månedlig leje på 10.125 kr.
Det forudsættes desuden, at den gennemsnitlige resterende botid er 3 år, således at
den første lejer flytter efter 2 år, den anden lejer flytter efter 3 år, mens den sidste lejer
flytter efter 4 år. Ved fraflytning kan boligen genudlejes til markedsleje. I tabel 1 er for-
udsætningerne opsummeret.
Tabel 1
Forudsætninger
Antal boliger i ejendommen 3 boliger
Årlig markedsleje i 2022 121.500 kr./bolig
Driftsudgifter i 2022 47.250 kr./bolig
Gennemsnitlig resterende botid 3 år
Inflation i 2022 8,6 pct.
Inflation i 2023 og frem 2 pct.
Afkastkrav 3 pct.
Diskonteringsrente 5 pct.
Sagsnr.
2022 - 3481
Doknr.
552783
Dato
21-09-2022
Offentligt
L 210 - endeligt svar på spørgsmål 132
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
2
Med udgangspunkt i disse forudsætninger opstilles et budget for ejendommen.
I tabel 2 er vist et budget for ejendommen uden det midlertidige huslejeloft. Det bety-
der, at huslejen i 2023 reguleres med 8,6 pct., og derfor ligger på 132.000 kr. pr. bolig.
Desuden svarer fraflytningsmønstret til det ovenfor beskrevne, idet et blåt farvet felt
indikerer, at der er sket en genudlejning. Det antages i eksemplet, at udlejer vil være
tvunget til at sætte lejen ned, da huslejestigningen i 2023, som følge af inflationen i
2022, antages at være så stor, at lejen er kommet over markedslejen. Markedslejen for
boligerne – det vil sige den leje udlejer kan forlange ved genudlejning – forudsættes at
udgøre 121.500 kr. i 2022, og pristalsreguleres årligt med 2 pct. Antagelsen om lavere
markedsleje trækker isoleret set i retning af at øge værditabet ved indførsel af husleje-
loftet.
Budgetperioden (i dette tilfælde 2023-2026) er perioden frem til det tidspunkt, hvor
det vurderes, at ejendommens pengestrøm vil være stabil (kaldet terminalåret). I dette
eksempel er terminalåret 2027, hvor den sidste af de oprindelige tre lejere er flyttet.
Pengestrømmen i budgetperioden tilbagediskonteres til nutidsværdi og kapitaliseres.
Fra terminalåret beregnes en kapitaliseret værdi ud fra den stabiliserede drift, som så
tilbagediskonteres til nutidsværdi og lægges sammen med den kapitaliserede værdi for
budgetperioden
Tabel 2
Budget for privat udlejningsejendom opført efter 1991 (uden huslejeloft)
(1.000 kr.) 2023 2024 2025 2026 2027
Huslejeindtægter
Bolig 1 132 135 126 129 132
Bolig 2 132 135 137 129 132
Bolig 3 132 135 137 140 132
Driftsudgifter -142 -145 -147 -150 -153
Cash flow 254 259 253 247 241
Cash flow, terminalværdi 0 0 0 8.037
Anm.:
Kilde:
Beløbene er afrundet.
Bolig- og Planstyrelsens egne beregninger
Nutidsværdien af cash flowet vedr. budgetperioden (2023-2026) beregnes i dette til-
fælde til 900.000 kr. (med den forudsatte diskonteringsrente på 5 pct.).
Den kapitaliserede værdi af terminalværdien beregnes som det stabile cash flow (de
241.000 kr.) divideret med en faktor (afkastkravet), der afspejler markedets afkastkrav
for den pågældende ejendomstype i området, ejendommens karakter og sikkerheden
for opretholdelse ejendommens indtægter. I dette eksempel er afkastkravet sat til 3
pct. Dermed fås 241.000 / 0,03 = 8.037.000 kr. Beregnes nutidsværdien af de
8.037.000 kr. fås 6.612.000 kr.
Værdien af ejendommen beregnes dermed til 900.000 + 6.612.000 = 7.512.000 kr.
Det ses, at terminalværdien (indtjeningsevnen på langt sigt) i dette eksempel udgør 88
3
pct. af den samlede ejendomsværdi, og således har afgørende indflydelse på værdisæt-
ningen.
På samme måde kan der opstilles et budget for ejendommen, hvor der er indført et
midlertidigt huslejeloft på 4 pct., jf. tabel 3. I dette tilfælde reguleres lejen med 4 pct.
og udgør derfor i 2023 126.000 kr. pr. bolig. Nutidsværdien af cash flowet vedrørende
budgetperioden (2023-2026) beregnes i dette tilfælde til 853.000 kr., mens nutids-
værdien af terminalværdien beregnes til 6.612.000 kr. – det vil sige den samme værdi
som uden huslejeloftet.
Dermed fås en samlet ejendomsværdi på 7.465.000 kr. (853.000 + 6.612.000).
Tabel 3
Budget for privat udlejningsejendom opført efter 1991 (med huslejeloft)
(1.000 kr.) 2023 2024 2025 2026 2027
Huslejeindtægter
Bolig 1 126 129 126 129 132
Bolig 2 126 129 131 129 132
Bolig 3 126 129 131 134 132
Driftsudgifter -142 -145 -147 -150 -153
Cash flow 237 242 242 242 241
Cash flow, terminalværdi 0 0 0 8.037
Anm.:
Kilde:
Beløbene er afrundet.
Bolig- og Planstyrelsens egne beregninger
I det viste eksempel medfører huslejeloftet på 4 pct. et fald i ejendomsværdien på ca.
47.000 kr. Det svarer til et fald i ejendomsværdien på 0,6 pct. Faldet i ejendomsvær-
dien på de 0,6 pct. er opgjort primo 2023.
Primo 2027 vil ejendomsværdierne i de to eksempler være helt identiske. Det betyder,
at efter 2026 vil huslejeloftet ifølge DCF-modellen ikke have nogen betydning for ejen-
domsværdierne. Fra primo 2023 til primo 2027 vil faldet i ejendomsværdien reduceres
fra de 0,6 pct. til nul.
Andre parameterværdier vil som nævnt give andre resultater. Højere huslejer efter
genudlejning og højere huslejer i terminalåret vil reducere faldet i ejendomsværdien,
mens et højere afkastkrav alt andet lige vil forøge faldet”.
Med venlig hilsen
Christian Rabjerg Madsen